TCC DIREITO REAL DE LAJE

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– DIREITO REAL DE LAJE E SEUS FUNDAMENTOS
RESUMO
	Este trabalho tem como objetivo tratar do Direito Real de Laje, direito real este que é inovador no Novo Código de Processo Civil. Neste sentindo utiliza-se da Medida Provisoria 759/2016, medida esta que regulamentava, ou seja, permitia o Direito de Laje sobre Núcleo Urbanos Informais; essa Medida Provisoria foi revogada pela Lei 13.465/2017, que regulamentou totalmente diferente o Direito Real de Laje.
	O objeto do Direito real de laje é uma construção que é a realizada acima ou abaixo de outra construção que servirá de base. O direito real de laje é uma propriedade restrita a construção, então o sujeito só vai ser proprietário da construção, ele não é proprietário da área comum, não existe área comum, então o acesso que ele usará para chegar a laje não existe a propriedade comum, é diferente do condomínio estilicido onde existe o direito de propriedade comum, no direito de laje não há o direito de propriedade comum.
Palavras-chave- Direito real de laje, e o novo conceito da Lei 13.465/2017
INTRODUÇÃO
	Inicialmente foi disciplinado pela Medida Provisoria 759/2016, essa medida só permitia o Direito Real de Laje sobre Núcleo Urbanos Informais, aquelas construções clandestinas, assim sendo, construções irregulares, essa Medida Provisoria acabou sendo revogada porque a lei 13.465/2017 regulou totalmente diferente o Direito de laje com relação a Medida Provisoria, é um outro Direito Real de Laje de modo tecnicamente que a Medida Provisoria não foi convertida em Lei, sendo assim, houve uma outra regulamentação sancionada pelo Presidente da República; porque quando a Medida Provisoria é convertida em Lei, não precisa da sanção do Presidente, portanto, o que houve foi a criação de uma nova Lei, ou seja, a Lei 13.465/2017.
	O objeto do Direito real de laje é uma construção que é a realizada acima ou abaixo de outra construção que servirá de base. O direito real de laje é uma propriedade restrita a construção, então o sujeito só vai ser proprietário da construção, ele não é proprietário da área comum, não existe área comum, então o acesso que ele usará para chegar a laje não existe a propriedade comum, é diferente do condomínio estilicido onde existe o direito de propriedade comum, no direito de laje não há o direito de propriedade comum.
	É importante observar que o direito real de laje pode ter mais de um pavimento, que estabelece o limite para tais construções são as Leis municipais, de acordo com artigo 1510 A, § 5° do Código Civil.
	De fato, este novo direito sobre imóvel, de modo algum se confunde com qualquer outro tipo, principalmente com o maior de todos: a propriedade plena. 
METODOLOGIA
DESENVOLVIMENTO
1 MEDIDA PROVISORIA 759/2016
1.1 Conceito
	O Diário Oficial da União do dia 23.12.2016 publicou a Medida Provisória nº 759/2016, dispondo sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a regularização fundiária da Amazônia Legal, instituindo mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União, dispondo também sobre normas de interesse do registro eletrônico no país. 
	Nos termos da regulamentação fundiária, a medida provisoria deixa de lado a forma e os preceitos trazidos pela Lei n°11.977/2009, uma vez que revoga totalmente o seu capítulo III, assim como o capítulo XII da Lei 6.015/1973, adotando um anova regularização urbana e rural, tendo em vista que a que toda o feito antes da regularização tivesse sido um erro para o país.
	Regulamentação fundiária de interesse social: conta com isenções de emolumentos, e os investimentos da infraestrutura que sejam necessários, serão elaborados pelo poder publico.
	Regulamentação de interesse específico: não tem isenção e os investimentos serão feitos pelo próprio interessado na regularização.
	A MP também fala da legitimação fundiária como forma de adquirir o direito real de laje de propriedade, esse novo instituto, na praticidade, terá uma limitação em muito o instituto da legitimação da posse, que pela legislação que antecedia era fato de obrigatoriedade, que só depois de passado 5 anos de seu registro na matrícula era concedida o direito de usucapir.
1.2 Regularização Fundiária Urbana 
1.2.1 REURB-S
	 Aplica-se à aquela população de baixa renda e para este caso, o poder publico tem a obrigação de custear todos os gastos envolvidos, inclusive implantar as benfeitorias, tais como; redes de energia elétrica, água potável, rede de esgoto, pavimentação etc, de fato, também terá que arcar com o registro do loteamento, perante o cartório de registro de imóvel competente.
1.2.2 REURB-E
Destina aqueles que não são considerados de baixa renda.
	A regularização fundiária urbana não se aplica aos espaços que contem áreas de riscos, neste caso devera de ter estudos específicos e prévios, a fim de examinar a possibilidade de eliminação, constando que há habitações em área de risco, devera órgão publico arrumar um local para a população afetada.
	De acordo com a MP nº 759, de 2016 poderão requerer a REURB: A União, os Estados, o Distrito Federal, os Municípios, os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associais civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana.
	A Regularização Fundiária Urbana, de acordo com o artigo 21, da MP nº 759, trouxe outra grande novidade, ao dispor que:
“Art. 21. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade, conferido por ato discricionário do Poder Público àquele que detiver área pública ou possuir área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado.”
§ 1º. Na legitimação fundiária, o beneficiário adquire a unidade imobiliária, com destinação urbana devidamente regularizada livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando esses disserem respeito ao próprio legitimado.” 
	A REURB tem como objetivo garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas da população, que vive em verdadeiro estado de segregação.
1.3 POLEMICAS DA MP 759/2016
	MUDANÇA GERAL- Para os críticos de plantão, a MP/759/2016, apresenta um retrocesso coma relação a lei que está vigendo, por desmontar um tema fruto de um amplo processo de discussão, que vem se arrastando por longos anos, com participação da sociedade, já acionando e incorporando Municípios.
	Todo esse sistema de lei de complexidade passará a ter regulamentação por um decreto federal, inclusive em matéria que não compete a União, que deve ser dispor sobre normas de Direito Urbanísticos. Sendo assim, é de se observar que há uma invasão de competência municipal, ou seja, obrigando ajustes nas legislações urbanísticas.
1.3.1 ASSENTAMENTOS E NÚCLEO URBANO INFORMAL- [
	Para os críticos da Medida Provisoria, não existe razão para substituições das definições internacionais que utilizam a nomenclatura “assentamentos informais” ou “assentamentos irregulares”. Conforme manifestação das entidades de Arquitetura e Urbanismo nesses outros aspectos. Essa operacionalização vinha acontecendo à custa de muito investimento público em formação e capacitação técnica e na elaboração dos planos de regularização.
1.3.3 Direito Real de Laje
	Para os críticos, a proposta não atenta para implicações como a necessidade legislação municipal para tratar do tema, a falta de exigência de um responsável técnico, o licenciamento e o habite-se. Só depois dessas fases é que viriam a averbação da construção, a constituição do direito de laje e as matrículas autônomas das lajes, ações que a MP coloca na frente de tudo. Além disso, a 759/2016 prescinde da regularização do assentamento onde o lote está inserido.
Outro aspecto que exige solução técnica, não apenas jurídica, é a questão da garantia de acesso às áreas comuns como passagens internas ou escadas externas.
1.3.4 Isenção de Impostos
	A MP 759/2016 também prevê a isenção de impostos municipais como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) nas ações de legitimação fundiária, iniciativa que só os Municípios podem tomar, inclusive porque devem obedecer a condições estabelecidas pela Lei de Responsabilidade Fiscal.
2. O DIREITO REAL DE LAJE DE ACORDO COM A LEI 13.465/2017 
	O Direito Civil amanheceu no dia 12 de julho de 2017 com uma novidade. A Lei n° 13.465/2017, foi conversão da MP 759/2016. Trata-se de uma regulamentação, ao enfrentar com ousadia problema das ocupações irregulares de terras, chacoalha estruturas tradicionais do Direito Civil. 
	O objetivo aqui será de mostrar as novidades nessa nova regulamentação, que trarão debates a tona sobre este tema novo, assim sendo, os civilistas terão que construir uma nova hermenêutica para tratar desse assunto.
2.1 Direito Real de Laje
Da gênese: subsídios para interpretações históricas
	Na redação do texto, foi levado em conta a disciplina do instituto pelo Código Civil de Portugal, que, ao tratar do Direito Real de Superfície, disciplina o Direito de construir sobre edifício alheio no seu art. 1.526º:
“Artigo 1526º 
(Direito de construir sobre edifício alheio)
O direito de construir sobre edifício alheio está sujeito às disposições deste título e às limitações impostas à constituição da propriedade horizontal; levantado o edifício, são aplicáveis as regras da propriedade horizontal, passando o construtor a ser condômino das partes referidas no artigo 1421º.”
	Igualmente, no tratamento das áreas comuns, o legislador inspirou-se na disciplina que o Código Civil lusitano dispensa ao condomínio, com adaptações. Veja que o art. 1.510-C do CC, embora se particularize em alguns aspectos, guarda indisfarçável simpatia com a definição de partes comuns do prédio na forma desenhada pelo art. 1.421º do Codex português:
“Artigo 1421.o
(Partes comuns do prédio)
1. São comuns as seguintes partes do edifício:

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condôminos;
d) As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar-condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
 
O Direito Real de Laje está agora previsto a partir do art. 1.510-A do Código Civil como uma nova espécie de Direito Real.
2.2 O Direito Real de Laje sobre a coisa própria
	O direito Real de Laje é um Direito de propriedade e dar ao seu titular toda a outorga inerente a propriedade, conforme disposto no art. 1.510-A, § 3°, do Código Civil.
	O Direito Real de Laje representa um alargamento da noção tradicional de Direito Real de Propriedade, em semelhança ao elastecimento desse conceito que já foi feito, em tempos passados, pela figura do condomínio edilício. Apesar dessas igualdades, o Direito Real de Laje não é um condomínio edilício, porque não institui, ou seja, atribui ao titular da laje qualquer parte sobre o terreno (art.1.510-A, §4°, CC)
2.3 Lajes Sucessivas
	Está elencado no artigo 1.510-A,§ 6°, do Código Civil o direito de lajes sucessivas, assim sendo, lajes de primeiro, segundo, terceiro e de outros graus. Daí decorre que, por meio das lajes sucessivas, pode-se haver várias lajes sobrepostas, ou seja, abaixo ou acima da construção base.
	A laje de primeiro grau é aquela que fica sobre ou sob a construção principal, ou seja, a construção base. A de segundo grau é a que vem logo depois, sobrepondo sobe a laje de primeiro grau, assim segue sucessivamente.
	Somente poderá registrar um direito de real laje secundário se, na matrícula da laje que anterior, haver má averbação de alguma construção. Enfim, uma prova de que a existência concreta de uma construção é requisito para o direito real de laje no espaço aéreo é a previsão expressa de extinção da laje no caso de ruína (artigo 1.510-E, CC).
2.4 Exigência Urbana
	Para explorar o direito real de laje depende das normas urbanas, por esse direito ser destinado primordialmente à exploração da laje ou do subsolo (artigo 1.510-A, §§ 5° e 6°, do CC).
	Isso, todavia, não tem como significado principal, que com a garantia do direito real de laje, poderá o titular livremente construir, ou seja, edificar um andar sem seguir a norma da regulamentação, pois para edificar precisa da autorização do município. Isso significa que se o titular fizer alguma construção sobre a área de seu direito real de laje, o cartório de registro não poderá averbar esse fato na matrícula, salvo se for apresentado o beneplácito municipal.
3. CONSIDERAÇÕES FINAIS
	O direito de laje e uma das medidas de regularização fundiária sobre assentamos informais, onde não foi possível a individualização, sobre aquele lote que não tem matrícula.
	O direito de laje vem a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo, embora em muitas lugares existem essa situação e a lei veio para apenas regularizar uma questão já existente, portanto, atendendo a função social da propriedade
	Com este novo diploma, certamente não mudará a dura realidade habitacional brasileira que está a exigir políticas públicas mais abrangentes e efetivas, a serem desempenhadas a médio e longo prazos.
	Ademais, perdeu a oportunidade de tratar da laje em sua ambiência natural, dentro da estrutura normativa do direito real de superfície.
	A despeito de tudo isso, tem que a disciplina normativa de uma realidade brasileiríssima como esta confere, ao menos, dignidade legal a milhares de famílias que, até então, viviam em uma espécie de vácuo normativo habitacional.
	Mas, para além de uma abstrata “dignidade legal”, o que essas famílias anseiam é pela projeção social e “em concreto” do princípio maior da dignidade da pessoa.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
<http://www.camara.gov.br/sileg/integras/826725.pdf> acesso em 02/05/2018
<https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/417476632/direito-real-de-laje-primeiras-impressoes> acesso 02/05/2018
<http://www.ambitojuridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=19894> acesso em 03/05/2018
<http://www2.camara.leg.br/legin/fed/lei/2017/lei-13465-11-julho-2017-785192-norma-pl.html> acesso em 03/05/2018
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<Editora Saraiva, Código Civil Brasileiro de 2002> 
< Editora Saraiva, Constituição Federal de 1988>