DO DIREITO REAL DE LAJE

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DO DIREITO REAL DE LAJE 
 
A Lei 13.465/2017 introduziu um tratamento relativo à laje, além de sua 
previsão no rol dos direitos reais, previsto no art. 1.225 do Código Civil (inc. 
XIII). O objetivo da introdução do instituto, é de regularização de áreas 
favelizadas, conhecidas popularmente como comunidades. Em muitas 
localidades brasileiras, como ocorre no Rio de Janeiro, as lajes são “vendidas”, 
ou seja, transferidas onerosamente e de forma definitiva para terceiros. 
Também é comum a sua transmissão gratuita entre pessoas da mesma família. 
A norma trouxe grandes avanços diante da sua Medida Provisória embrionária, 
a MP 759/2016, que foi alvo de muitas críticas doutrinárias. 
Confrontando-se o texto da MP e a nova lei, constata-se que a primeira 
introduzia apenas um dispositivo no Código Civil, o art. 1.510-A, com oito 
parágrafos. A Lei 13.465/2017, muito mais abrangente, inclui os arts. 1.510-A a 
1.510-E na codificação material, tendo o primeiro preceito a mesma quantidade 
de parágrafos. A principal crítica que se fazia à norma era o fato de conceituar 
o direito real de laje como “a possibilidade de coexistência de unidades 
imobiliárias autônomas de titularidades”. Como pontuam Pablo Stolze Gagliano 
e Salomão Viana, “houve, aqui, manifesto aprimoramento, em relação ao texto 
da Medida Provisória n.o 759, de 22 de dezembro de 2016. Efetivamente, do 
texto anterior, que não era preciso, extraía-se a definição do direito de laje 
como uma ‘possibilidade de coexistência’. Com efeito, não se afigura adequado 
conceituar um direito real como uma ‘possibilidade’” (GAGLIANO, Pablo Stolze; 
VIANA, Salomão. Direito..., acesso em: 28 set. 2017). 
Pois bem, o caput do art. 1.510-A do Código Civil estabelece que “O 
proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou 
inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade 
distinta daquela originalmente construída sobre o solo”. Resolveu-se o citado 
problema da atecnia, mas foi criado outro esse sim de natureza técnica 
profunda. A grande dúvida quanto ao novo tratamento legal diz respeito ao fato 
de ser a laje um direito real sobre coisa própria ou sobre coisa alheia (direito 
real de gozo ou fruição). A forma de tratamento dada pelo Código Civil não 
ajuda a resolver tal dilema, uma vez que a laje foi inserida após o tratamento 
dos direitos reais de garantia sobre coisa alheia, fechando o livro do Direito das 
Coisas, cabe expor sobre uma polêmica que possivelmente virá, qual seja a 
possibilidade de usucapião do direito real de laje. Como exposto em tópico 
anterior, a polêmica atingiu igualmente a superfície, no passado. Mais uma vez, 
estamos filiados à corrente que não vê qualquer óbice para a usucapião, assim 
como ocorre com os demais direitos reais sobre coisa alheia, caso da servidão. 
Todavia, por falta de previsão legal expressa, pensamos que é possível a 
usucapião da laje em uma das modalidades de usucapião expostas neste livro, 
inclusive pela via extrajudicial, nos termos do que consta do art. 216-A da Lei 
de Registros Públicos, incluído pelo CPC/2015 e recentemente alterado pela 
mesma Lei 13.465/2017.