Legislação Edilícia no Rio de Janeiro

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Arquitetura 1 – prof. Maria Cristina Sampaio 
 LEGISLAÇÃO EDILÍCIA 
 
 
 
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LEGISLAÇÃO EDILÍCIA 
 
A legislação edilícia é particular de cada cidade, variando de acordo com seu porte e 
especificidades, sendo prerrogativa do poder municipal legislar sobre o uso do solo urbano. 
Entretanto deve-se obediência também às disposições das esferas superiores tais como as 
constituições federal e estadual, o Código Civil Brasileiro, além de outras leis estaduais e 
federais de caráter urbanístico e de proteção cultural e ambiental. 
No caso do Rio de Janeiro a magnitude do município aliada à diversidade de regras edilícias 
existentes, além dos vários índices, leis e decretos específicos para cada local da cidade, levou a 
Secretaria Municipal de Urbanismo a dividir sua área de atuação em 5 Áreas de Planejamento - 
APs - às quais correspondem Coordenadorias de Urbanismo, que são subdivididas em 
Superintendências, Gerências e Departamentos de Licenciamento e Fiscalização. A 
Administração Pública no município do Rio de Janeiro também foi descentralizada, tendo sido 
instituídas sub-prefeituras, cada uma coordenando um grupo de Regiões Administrativas – 
RAs. 
Para que um projeto seja aprovado pela Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) é necessário 
que seja concebido de acordo com parâmetros por ela estipulados. Assim, o primeiro passo 
para se conhecer a legislação e as normas urbanísticas vigentes é fazer uma consulta à 
Prefeitura Municipal e obter uma Certidão de Informações (CI), que é o documento que indica as 
potencialidades de um lote. Através dele é possível saber qual é o zoneamento para uma 
determinada área, se existe alguma legislação de tombamento ou preservação para o local, que 
tipo de edificação pode ser implantado (residencial, comercial, industrial ou mista), a 
quantidade de andares, a altura da edificação, as leis e decretos que estabelecem regras e 
limites para o logradouro em questão, a taxa de ocupação e o Índice de Aproveitamento de Área 
(IAA) para o lote, os números do Projeto Aprovado de Alinhamento (PAA) e da Planta 
Aerofotogramétrica, entre outras informações. Ele á obtida nas Diretorias e/ou 
Superintendências de Licenciamento e Fiscalização existentes no Município. 
 
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O Plano Diretor da cidade do Rio de Janeiro, aprovado pela Câmara Municipal em 2011, é o 
instrumento básico para a política de desenvolvimento e expansão urbana, tendo como objetivos 
orientar as ações dos agentes públicos e privados e determinar as prioridades para aplicação 
dos recursos orçamentários e investimentos. 
O Plano Diretor contém diretrizes e normas relativas a: 
I - política municipal de desenvolvimento sustentável; 
II - ordenamento territorial do Município; 
III - ordenação do uso e ocupação das áreas urbanas; 
IV - políticas públicas setoriais e seus programas; 
V - instituição e aplicação de instrumentos legais; 
VI - sistema municipal de planejamento e gestão; 
VII - da participação pública efetiva e continuada, através dos Conselhos Municipais, 
Conferências da Cidade, Audiências Públicas e da disponibilização ampla de informações 
qualificadas sobre a Cidade; e 
VIII - desenvolvimento urbano com base na política de planejamento e desenvolvimento 
sustentável. 
Para a implantação e desenvolvimento de um projeto de arquitetura na cidade do Rio de Janeiro, 
além do Plano Diretor deve-se, também, consultar o Código de Obras, o Regulamento de 
Zoneamento, regulamentos de instalações prediais de gás, telefone, energia elétrica, água, 
esgotos, o Código de Segurança Contra Incêndio e Pânico, entre outros instrumentos legais. 
O Código de Obras é uma compilação de leis e decretos que regem as edificações no Município. 
Como leis e decretos são aprovados e publicados com grande frequência e muitos deles 
acarretam pequenas alterações em outros já publicados, esse documento se encontra em 
estado de “permanente alteração”, sendo necessário, assim, que se pesquise os decretos que 
fazem parte do Código de Obras e as alterações posteriores (caso existam) aos pontos que se 
aplicam ao projeto a ser aprovado. No Rio de Janeiro, podemos citar como relevantes: 
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� Lei de Parcelamento do Solo (1967) que estabelece dimensões dos lotes, dimensões e 
característica técnicas dos logradouros, percentual e características das áreas a 
serem destinadas a uso comum, áreas não-edificáveis, normas para implantação de 
redes de serviços públicos. 
� O Decreto 3800 /1970 que dispõe sobre obras públicas ou privadas de demolição, 
reforma, transformação de uso, modificações e construções, estabelecendo normas 
para construção e parcelamento da terra. 
� Decreto 322/1976 que regulamenta o uso e ocupação do solo através da divisão da 
cidade em Zonas e áreas de Especial Interesse, além de regulamentar edificações. 
Assim, a Cidade do Rio de Janeiro foi dividida em diversas zonas que visavam a ordenar a 
utilização de seu solo, conforme listagem a seguir: 
AC Área Central com 2 subdivisões abrangendo o centro da cidade; 
ZR Zona Residencial com 7 subdivisões 
ZA Zona Agrícola 
ZC Zona Comercial 
ZE Zona Especial com 9 subdivisões abrangendo as mais diversas situações tais 
como recursos naturais, a baixada de Jacarepaguá e Barra da Tijuca, as ilhas da baía de 
Guanabara e oceânicas, zonas de uso das Forças Armadas, áreas de comunidades, entre 
outras. 
ZIC Zona de Indústria e Comércio 
ZP Zona Portuária 
ZUM Zona de Uso Misto 
ZT Zona Turística 
AIC Área de Interesse Cultural. 
 
O Projeto Aprovado de Alinhamento (PAA) - ou simplesmente PA, como é mais conhecido – é um 
instrumento de intervenção urbana que define os limites entre as áreas públicas e as áreas de 
propriedade privada. Através dele são projetados a abertura e o alargamento de logradouros, 
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além de serem estabelecidas, quando necessário, áreas de recuo e investidura. 
Eles podem ser realizados através de iniciativa do Poder Público ou de particulares. 
O PA costuma ser um instrumento de aplicação progressiva, sendo consolidado à medida em que 
ocorre renovação urbana no(s) logradouro(s) para o qual foi projetado. Porém, em algumas 
situações onde existe a necessidade de intervenção urbana em determinado local (a abertura de 
uma via, por exemplo) , ele é implantado de maneira imediata. 
Quando se executa um projeto de loteamento, além do PAA, que delimita as áreas públicas e as 
privadas dos logradouros, é também elaborado um PAL – Projeto Aprovado de Loteamento – que 
define a partição da gleba em lotes e estabelece as dimensões e características de cada um. 
A planta aerofotogamétrica é a representação plani-altimétrica feita através da restituição de 
fotos aéreas apoiadas em levantamento topográfico. Ela não estabelece ou denota qualquer 
tipo de regra edilícia, porém apresenta uma grande quantidade de informações relevantes 
relacionadas ao local em estudo. Algumas dessas plantas foram elaboradas a partir de 
levantamentos bem antigos e apresentam-se bastante defasadas. 
Existem, ainda, outros instrumentos que estabelecem regras para edificações no município do 
Rio de Janeiro, como PEU’s – Planos de Estruturação Urbana – e a Lei Orgânica do Município, os 
quais incidem sobre a legislação edilícia vigente em algumas áreas ou aspectos específicos. 
Após o levantamento das informações urbanísticas para o local de implantação, o próximo 
passo deveráser a consulta à legislação pertinente às edificações propriamente ditas. Na CI 
também existem indicações das leis e decretos que contém essas informações. 
A implantação das edificações é limitada por afastamentos – frontal, lateral e de fundos – e a 
área a ser ocupada deve estar dentro de limites estabelecidos pela Taxa de Ocupação ou pela 
área total edificável (ATE), assim como a altura deve obedecer ao gabarito ou altura máxima 
permitida para o local. 
É considerada área útil o espaço efetivo de utilização e área construída a área útil acrescida das 
alvenarias. 
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A taxa de ocupação é o percentual máximo do terreno que a projeção da edificação pode ocupar. 
Em alguns casos, será necessário adotar-se afastamentos maiores que os mínimos permitidos 
para que se obedeça a esse percentual. 
Já a área total edificável (ATE) é obtida pelo produto da área do terreno pelo índice de aproveitamento 
de área (IAA) do logradouro. A soma soma das áreas construídas deve ser menor ou igual a esse valor. É 
importante observar que algumas áreas construídas - áreas comuns e varandas, por exemplo – não são 
somadas para cálculo da ATE. Além disso, para um mesmo logradouro podem existir valores diferentes 
de IAA, dependendo do uso a ser adotado. 
Os afastamentos frontais em relação ao logradouro serão determinados pelo Regulamento de 
Zoneamento, variando de um local para outro da cidade. Quanto mais alta a edficação, maior o 
afastamento frontal. 
As dimensões dos afastamentos laterais e de fundos da edificação em relação às divisas do 
lote serão determinadas pelo Regulamento de Zoneamento, PEU, PA, PAL ou Decreto, devendo 
no entanto serem observadas as seguintes condições mínimas: Quando os afastamentos forem 
utilizados para ventilar ou iluminar compartimentos, eles deverão medir, no mínimo, 2.50 m ou 
1/5 da altura da edificação prevalecendo a maior dimensão entre as duas. A altura da 
edificação será considerada como a medida entre o nível do 1º compartimento iluminado e 
ventilado e o nível superior do último pavimento, não sendo considerado o eventual pavimento de 
cobertura, observado o esclarecimento gráfico a seguir. 
 
 
 
 
 
 
 
PUC 
Estacionamento 
Estacionamento 
Divisa 
Afast. Afast. 
1 
H 
2 
 
 
Divisa Divisa 
Afast. Afast. 
Afast. 
Afastamento 
Frontal 
Logradouro 
Divisa 
 
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 1 Afastamento = 1,50 m 
 2 Deverá ser computado em H caso haja compartimento iluminado pelo afastamento no PUC. 
 
Segundo estipulado pela Lei Orgânica do Município, caso a edificação esteja colada em pelo 
menos uma das divisas laterais sua altura ficará limitada a 12m, mesmo que a altura máxima 
para o logradouro seja maior. 
Os afastamentos entre edificações no mesmo lote, quando o RZ exigir, será equivalente a 2/5 
da média da altura das edificações. 
Existem, ainda, limites mínimos para as áreas dos cômodos, áreas mínimas de iluminação e 
ventilação, número mínimos de vagas de estacionamento, entre outros parâmetros. Esses 
valores podem variar bastante dependendo do local da implantação e do tipo de uso da 
edificação. 
Alguns usos não estão regidos por legislação específica, sendo os projetos analisados de 
acordo com critérios específicos estabelecidos pela SMU.