Perícias em ações reais imobiliárias

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RESUMO 
A perícia pressupõe a necessidade de um perito. Perito é uma palavra latina - 
¨Peritus¨ - oriundo do verbo ¨perior¨ que significa saber por experiência. 
Genericamente, define-se perícia judicial como um conjunto de operações técnicas 
executadas por pessoas experientes, que verifica pessoalmente o estado de alguma 
coisa, os fatos, seus efeitos, consequências e aspectos técnicos levando tudo ao 
conhecimento do Juiz através de um laudo pericial. 
A perícia, em grande número das ações judiciais, é conhecida como a ¨rainha 
das provas¨, embora existam outros tipos válidos de provas, como a oral ou 
testemunhal e a prova documental. 
A perícia deve ser impessoal e exata, embora podendo ser repetida por 
outros investigadores quando pairam dúvidas sobre o seu resultado. 
Na perícia de avaliações imobiliária não e diferente, deve-se observar que 
inúmeras ações ocorrem devido invasões, erro em mapeamos de lotes, heranças, 
por tanto o perito avaliador tense um excelente mercado pela frente! 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SUMÁRIO 
 
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................... 4 
1.1.1 Objetivo geral......................................................................................... 4 
1.1.2 Objetivo especifico ................................................................................. 4 
1.2 JUSTIFICATIVA ........................................................................................... 5 
2 AÇÕES POSSESSÓRIAS .................................................................................. 6 
2.1 Proteção possessória ................................................................................... 6 
2.2 Fungibilidade ................................................................................................ 6 
2.3 Competência ................................................................................................ 7 
2.4 Legitimação .................................................................................................. 8 
2.5 facultativo. .................................................................................................... 8 
2.6 Cumulação de pedidos ................................................................................. 9 
2.7 Procedimento ............................................................................................... 9 
2.7.1 - Reintegração e manutenção de posse ................................................ 9 
2.7.2 - Interdito proibitório ............................................................................. 11 
2.7.3 - Especialidades procedimentais no litígio coletivo pela posse ........... 11 
3 AÇÃO REIVINDICATÓRIA ............................................................................... 12 
4 AÇÃO DE USUCAPIÃO ................................................................................... 14 
4.1 Espécies ..................................................................................................... 14 
4.2 Requisitos necessários .............................................................................. 15 
4.3 Causas impeditivas .................................................................................... 16 
4.4 Ação de usucapião ..................................................................................... 17 
5 AÇÕES DIVISÓRIAS E DEMARCATÓRIAS ................................................... 17 
5.1 DO CARÁTER DÚPLICE ........................................................................... 18 
5.2 NATUREZA JURÍDICA .............................................................................. 19 
5.3 DAS DUAS FASES DAS AÇÕES DE DIVISÃO E DE DEMARCAÇÃO. .... 19 
5.4 DA COMPETÊNCIA ................................................................................... 20 
5.5 DA LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA ..................................................... 20 
5.6 DA CUMULAÇÃO DE DEMANDAS ........................................................... 20 
5.7 DA AÇÃO DEMARCATÓRIA ..................................................................... 21 
 
 
5.7.1 DA PETIÇÃO INICIAL ......................................................................... 21 
5.7.2 DA CITAÇÃO ....................................................................................... 21 
5.7.3 DA RESPOSTA DOS RÉUS ............................................................... 21 
5.7.4 DA NOMEAÇÃO DE PERITOS ........................................................... 22 
5.7.5 DA SENTENÇA E EXECUÇÃO MATERIAL DA DEMARCAÇÃO ....... 22 
5.8 DA DIVISÃO ............................................................................................... 23 
5.8.1 DA PETIÇÃO INICIAL ......................................................................... 23 
5.8.2 DA CITAÇÃO, RESPOSTA E SENTENÇA ......................................... 23 
5.8.3 DA EXECUÇÃO MATERIAL DA DIVISÃO .......................................... 23 
 CONCIDERAÇÕES FINAIS...................................................................................24 
 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS......................................................................25 
 
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CAPÍTULO 1 
 
1 INTRODUÇÃO 
A Perícia Judicial Imobiliária – consiste em uma avaliação do valor real de 
mercado do bem e ao fim do levantamento e análise de todas as informações 
relacionadas ao patrimônio é expedido um Laudo Pericial que dentre as informações 
contidas deverá estar presente o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM 
do imóvel. O PTAM é um instrumento de avaliação já consolidado, embasado 
cientificamente e balizado pela NBR 14.653 da ABNT – Associação Brasileira de 
Normas Técnicas. 
Em um processo civil no qual as partes não possuem um consenso sobre o valor de 
mercado de um determinado bem ou patrimônio um Perito Avaliador Imobiliário pode 
ser convocado pelo Juiz da causa, sendo que por decisão do próprio magistrado ou por 
solicitação das partes para que se faça uma Pericia judicial imobiliária e determine o 
mais precisamente possível o valor do patrimônio em questão e assim, auxiliar na 
tomada de decisão da causa. 
1.1.1 Objetivo geral 
Tanto para a convocação de um Perito Avaliador por parte do Magistrado para 
lhe auxiliar no julgamento da questão quanto para a contratação do especialista que 
atuará como Assistente Técnico Judicial para uma das partes é necessário se estar 
atento as credenciais do profissional e poder lhe confiar trabalho de tamanha 
importância. Devido a isso para ajudando perito avaliador iniciantes para que possa 
ficar altamente especializado e devidamente habilitado nos órgãos competentes. 
1.1.2 Objetivo especifico 
 
Para que o objetivo geral seja alcançado torna-se imprescindível conhecer os 
seguintes objetivos específicos: 
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a) Possessórias, 
b) Reivindicatórias, 
c) Usucapiões, 
d) Divisórias e Demarcatórias). 
 
1.2 JUSTIFICATIVA 
Existe grande demanda de profissionais na área. Entretanto, não há cursos 
especializados em número suficiente que atendam a essa demanda e que possa 
preparar profissionais para o mercado de trabalho judicial e administrativo, 
preenchendo lacunas, principalmente quanto à dificuldade dos juízes em 
encontrar avaliadores e peritos de engenharia qualificados. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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2 AÇÕES POSSESSÓRIAS 
 
Proteção possessória, fungibilidade, competência, legitimação, cumulação de pedidos, 
procedimento, conforme o Novo Código de Processo Civil. 
2.1 Proteção possessória 
 
Existem três diferentes espécies de ações que tutelam a posse,chamadas de 
interditos possessórios: reintegração de posse, manutenção de posse e interdito 
proibitório. Quando a demanda versar sobre o domínio da coisa, terá natureza 
petitória, não sendo aplicado a ela as regras previstas no procedimento especial das 
ações possessórias. São excluídas do âmbito das ações possessórias as demandas 
em que se alegue a existência de relação jurídica que dê ao autor direito à posse, tais 
como a imissão de posse e a ação de nunciação de obra nova. Os embargos de 
terceiro tutelam a posse, mas a ofensa deriva de ato judicial, distinguindo essa ação 
das ações possessórias. (THEODORO JÚNIOR, 2014) 
A ação possessória depende da espécie de agressão cometida no caso concreto. 
Ocorrendo o esbulho (perda da posse), caberá a ação de reintegração de posse; na 
hipótese de turbação (perda parcial da posse - limitações em seu pleno exercício), 
caberá a manutenção de posse; se ocorrer a ameaça de efetiva ofensa à posse, caberá 
ao interdito proibitório. A fungibilidade das tutelas possessórias está prevista no artigo 
554 do Novo CPC. 
2.2 Fungibilidade 
 
O artigo 554 do CPC consagra a fungibilidade entre as tutelas possessórias, assim é 
lícito ao juiz conceder uma tutela possessória diversa daquela expressamente pedida 
pelo autor. Nota -se que o juiz está adstrito ao pedido do autor – princípio da 
congruência (artigo 492 do Novo CPC) – e, em razão disso, qualquer concessão do que 
não tenha sido pedido gera a nulidade da sentença 
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(Extra / Ultrapetita). No entanto, esse princípio tem exceções, sendo a fungibilidade 
uma delas. 
Segundo THEODORO JÚNIOR, 2014 como exigência de qualquer petição inicial, o 
autor deve formular expressamente o pedido de proteção possessória, mas, em razão 
da fungibilidade prevista em lei, não parece ser obrigado a especificar a espécie de 
tutela possessória, em especial quando existir forte dúvida a respeito. Basta a correta 
narrativa dos fatos e dos fundamentos jurídicos e o pedido de proteção possessória, 
que será deferido na conformidade do entendimento do juiz no caso concreto. De 
qualquer forma, o pedido de proteção possessória, ainda que amplo, é indispensável. 
2.3 Competência 
 
Em regra, compete à Justiça Comum Estadual o julgamento das ações 
possessórias, mas, excepcionalmente, nada impede que outra Justiça seja competente, 
como a Justiça do Trabalho ou a Justiça Federal, quando participar do processo um dos 
entes federais previstos no artigo 109, I, da CF. 
No tocante à competência territorial para as ações possessórias, a norma aplicável 
dependerá de ser o bem móvel ou imóvel. 
Tratando-se de bem móvel, aplica-se o artigo 46 do CPC, sendo competente o 
foro do domicílio do réu. A regra é de competência relativa, admitindo-se a sua 
prorrogação no caso concreto. Tratando-se de bem imóvel, aplica-se o artigo 47 do 
CPC, sendo competente o foro do local imóvel. A regra é de competência absoluta, não 
se admitindo que a demanda tenha andamento em outro foro, salvo na hipótese de 
recuperação judicial em trâmite, que exercerá a vis actrativa. 
Estando o imóvel situado em mais de um foro, qualquer um deles será competente 
para conhecer a demanda. Conforme o artigo 60 do CPC, determinar-se-á nesse caso 
o foro competente por prevenção. (THEODORO JÚNIOR, 2014) 
 
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2.4 Legitimação 
 
O possuidor é parte legítima à propositura das ações possessórias, sendo que no 
caso de posse direta (locação, usufruto, comodato etc.), a defesa da posse pode ser 
realizada em juízo tanto pelo possuidor direto como pelo indireto, que podem inclusive 
litigar em conjunto em litisconsórcio facultativo. No caso de bens públicos de uso 
comum, a melhor doutrina aponta para a legitimidade do Poder Público e dos 
particulares que habitualmente se valem de ditos bens, em mais uma espécie de 
litisconsórcio 
2.5 facultativo. 
 
Segundo o artigo 1.197 do Código Civil, na hipótese de posse direta (locação, 
comodato, usufruto etc.), a legitimidade ativa é tanto do possuidor direito como do 
indireto. O simples detentor da coisa, que a ocupa por mera permissão ou tolerância do 
possuidor, não tem legitimidade para propor ação possessória, o mesmo ocorrendo 
com o sujeito que conserva a posse da coisa sob ordens ou instruções do possuidor. 
No polo passivo é parte legítima o sujeito responsável pelo ato de moléstia à posse. Na 
posse direta, é possível que o legitimado passivo também seja possuidor. Na hipótese 
de atos praticados por preposto de terceiro, e sendo a ação movida contra ele, caberá 
ao réu alegar sua ilegitimidade nos termos do artigo 338 do Novo CPC. 
Quando o ato de moléstia à posse é perpetrado por uma multidão de pessoas, a 
natural de se individualizar todos os agressores à posse faz com que a demanda seja 
proposta contra réus incertos. 
No tocante aos cônjuges, o artigo 73, § 2º, do CPC, tem tratamento expresso a 
respeito do litisconsórcio entre eles nas ações possessórias. Segundo o dispositivo, o 
litisconsórcio só será necessário nas hipóteses de composse ou de ato praticado por 
ambos. 
 
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2.6 Cumulação de pedidos 
 
Diz THEODORO JÚNIOR, 2014 que a cumulação de pedidos depende do 
preenchimento dos requisitos do artigo 327, § 1º, do CPC. No que se refere às ações 
possessórias nos interessa o requisito previsto no mesmo artigo, § 1º, inciso III, que 
proíbe a cumulação de pedidos com diferentes procedimentos. O artigo 327, § 2º, do 
CPC, permite ao autor nessa situação a cumulação de pedidos de diferentes 
procedimentos desde que seja adotado o procedimento comum, mas tal regra é 
inaplicável para os procedimentos genuinamente especiais, que preveem técnicas 
processuais diferenciadas incompatíveis com o rito comum, de aplicação obrigatória, 
não se permitindo ao autor preferir o rito comum ao rito especial. (HUMBERTO, 2014) 
Ainda que se discuta a real especialidade do procedimento das ações possessórias 
de posse nova, a previsão dele dentre os ritos especiais previstos pelo CPC torna 
relevante a previsão do artigo 555 do CPC, que permite ao autor que cumule com o 
pedido de proteção possessória outros pedidos. O inciso I do dispositivo legal mantém 
o pedido de indenização por perdas e danos entre os cumuláveis com o pedido 
possessório. 
No inciso II está previsto entre os pedidos cumuláveis com o pedido possessório a 
indenização de frutos, hipótese aplicável para a situação de o bem gerar frutos que 
sejam apossados pelo agressor possessório. (HUMBERTO, 2014) 
Ainda segundo HUMBERTO, 2014 o parágrafo único prevê a imposição de 
“medida necessária e adequada” para o caso de nova turbação e esbulho (inciso I) e 
para cumprimento da tutela provisória ou final (inciso II). 
2.7 Procedimento 
2.7.1 - Reintegração e manutenção de posse 
HUMBERTO, 2014 diz que a reintegração e a manutenção de posse têm o 
procedimento previsto pelos artigos 560 a 566 do CPC. No caso de posse velha, 
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quando a demanda for proposta após ano e dia da ocorrência da ofensa à posse o 
artigo 558, parágrafo único, do CPC prevê que o procedimento será o comum. 
O procedimento especial possessório dos artigos 560 a 566 limita-se às ações 
possessórias de posse nova de bem imóveis. Esse procedimento especial prevê 
medida liminar, porque após esse momento inicial o procedimento passará a ser o 
comum (artigo 566). (HUMBERTO, 2014) 
A previsão da liminar é importante porque o legislador não incluiu entre as 
hipóteses de tutela da evidência no artigo 311 do CPC a liminar possessória. Lembra -
se que essa liminar não é tutela de urgência, porque dentre os requisitos para sua 
concessão previstos no artigo 562 do CPC não consta o tempo (necessáriopara a 
concessão da tutela definitiva) como inimigo (da efetividade dessa tutela). Contudo, a 
tutela de urgência não é estranha às ações possessórias, em especial na quelas que 
seguem o procedimento comum (posse velha) e que, portanto, não têm em seu 
procedimento a previsão de liminar (tutela da evidência). Nesse caso, desde que 
preenchidos os requisitos, será cabível a tutela antecipada ou cautelar, a depender da 
pretensão do autor. 
Consoante o artigo 561 do CPC, incumbe ao autor provar: 
I- sua posse; 
II- a turbação ou esbulho praticado pelo réu; 
III- a data do ato de agressão à posse; 
IV- continuação da posse turbada ou perda da posse esbulhada. 
Os requisitos em seu conjunto se prestam a fundamentar a pretensão possessória 
do autor e quando documentalmente comprovados servem à concessão da liminar 
prevista no artigo 562, caput, do CPC. 
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2.7.2 - Interdito proibitório 
A ação de interdito proibitório tem a finalidade de evitar que a ameaça de agressão 
à posse se concretize, ou seja, o que se busca com tal demanda judicial é evitar a 
prática do ato ilícito consubstanciado no esbulho ou na turbação possessória. 
A essa espécie de demanda aplicam-se subsidiariamente os regramentos 
procedimentais das ações de reintegração e manutenção de posse (artigo 568 do 
CPC). Existindo pedido de proteção liminar no interdito proibitório, considerando que a 
sua própria razão de ser é a existência de um perigo iminente de moléstia à posse, 
caberá ao juiz concedê -lo – com ou sem justificação prévia, conforme o caso – desde 
que o autor consiga comprovar sumariamente a efetiva e real ameaça de que sua 
posse corre risco de ser esbulhada ou turbada. 
A previsão de multa do artigo 567 do CPC é mera repetição específica do 
previsto genericamente no artigo 537 do CPC, tratando –se de medida de execução 
indireta. 
2.7.3 - Especialidades procedimentais no litígio coletivo pela posse 
O artigo 565 do CPC cria especialidades procedimentais quando a demanda 
possessória envolver conflito coletivo pela posse de imóvel. 
O caput do dispositivo prevê a audiência de mediação obrigatória no caso de pedido 
de liminar em posse velha. A audiência deve se dar em até 30 dias, sendo o Ministério 
Público, em qualquer caso, e a Defensoria Pública, no caso de réu beneficiário da 
gratuidade de justiça, intimados para comparecer à audiência (§ 2º). 
O § 4ºprevê a faculdade de o juiz intimar para a audiência de mediação os órgãos 
responsáveis pela política agrária e pela política urbana da União, de Estado ou do 
Distrito Federal, e de Município onde se situe a área objeto do litígio, para que possam 
se manifestar sobre interesse na causa e existência de possibilidade de solução para o 
conflito agrário. (HUMBERTO, 2014) 
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Quanto às intimações, previstas pelo § 2º, constituem um dever do magistrado. Já 
quanto às intimações dispostas no § 4º, o juiz tem a faculdade de realizá-la devendo 
fazê-lo quando entender que a presença dos sujeitos descritos no dispositivo legal 
possa efetivamente contribuir para a solução do conflito. Além do pedido de liminar na 
possessória de posse velha, a audiência de mediação também será cabível, nos termos 
do § 1º, sempre que concedida a liminar, ela não for executada no prazo de um ano, a 
contar da data de distribuição do processo. 
Por fim, segundo o § 3º, o juiz poderá comparecer à área objeto do litígio quando 
sua presença se fizer necessária à efetivação da tutela jurisdicional. (HUMBERTO, 
2014) 
3 AÇÃO REIVINDICATÓRIA 
 
Numa breve introdução, podemos afirmar que reivindicar algo nos transparece a 
concepção que alguém intentar demanda para reaver o que está na posse de outrem. 
É exatamente este o conceito, no entanto, cobra-se pela via judicial reivindicando um 
determinado direito. (FERNANDO, 2016) 
Segundo Fernando (2016), ação reivindicatória é a permissão ao proprietário de 
retomá-la do poder de terceiro que injustamente detenha ou possua. A previsão legal 
reivindicar está consubstanciado no artigo 1.228 do Código Civil de 2002, “in verbis”: 
“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-
la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha” 
Processualmente, terá a legitimidade o nu-proprietário, o condômino provendo 
interesses dos demais (art. 1.314, CC), assim o como enfiteuta. 
No tocante a legitimidade passiva, a ação será promovida em face do possuidor ou 
detentor do imóvel, seja de boa-fé ou má-fé (art. 1247, parágrafo único do Código 
Civil). 
De acordo com a Lei nº 13.105 de 16 de Março de 2015 é preciso salientar que 
a posse de terceiros da propriedade imóvel precisa ser injusta, pois se for justa 
acarretaria numa menor importância fática devido ao princípio da instrumentalidade 
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processual, tendo em vista que o autor da ação promova a via processual que melhor 
se adequada, como no caso de ação de despejo, no caso de contrato de locação. 
Para melhor compreensão, podemos citar como exemplo, o proprietário que não 
exerce o seu direito de posse da propriedade, pelo simples fato que, a escritura 
pública foi outorgada com procuração falsa por terceiro de má-fé. 
Acerca das provas processuais, regra geral, Novo Código de Processual Civil 
de 2015, estabelece em seu artigo 370 que: “Caberá ao juiz, de oficio ou a 
requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. 
Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou 
meramente protelatórias” 
Desta forma, o Autor deverá individualizar o imóvel para que seja restituído o 
imóvel, atendando-se quanto a sua descrição, entretanto, o magistrado, ao julgar, 
deverá se atentar não somente aos fatos, como também o embasamento que 
circundam quanto ao pedido almejado pelo Autor de eventual ação. 
Em se tratando de prescrição para a propositura da ação reivindicatória, coube 
o Código Civil de 2002 estabelecer, em seu artigo 2015, a regra de dez anos. 
É preciso destacar que, se julgada procedente a Ação Reivindicatória, 
magistrado determinará a imissão de posse, constituindo a sentença ao crivo do 
artigo 498 do Novo Código de Processo Civil de 2015, aliás, intocável em relação ao 
texto legal no CPC de 1973, art. 461-A. A novidade do art. 498 do NPC, por certo, 
deve-se ao parágrafo único, ao prescrever que, em se tratando de entrega de coisa 
determinada pelo gênero e pela quantidade, o autor individualizá-la-á na petição 
inicial, se lhe couber a escolha, ou, se a escolha couber ao réu, este a entregará 
individualizada, no prazo fixado pelo juiz. (FERNANDO, 2016) 
 
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4 AÇÃO DE USUCAPIÃO 
 
Usucapião é um modo de aquisição da propriedade e ou de qualquer direito real 
que se dá pela posse prolongada da coisa, de acordo com os requisitos legais, sendo 
também denominada de prescrição aquisitiva. (GONÇALVES, 2007) 
4.1 Espécies 
 
Segundo Venosa, (2006) a usucapião pode recair tanto sobre bens móveis quanto 
sobre imóveis, sendo a usucapião sobre bens imóveis ficará discriminados em três 
espécies: extraordinário, ordinário e especial (rural e urbana). 
Usucapião extraordinária, previsto no artigo 1.238 do Código Civil, tem como 
requisitos a posse ininterrupta de 15 (quinze) anos, exercida de forma mansa e pacífica 
com ânimo de dono, que poderá ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que 
o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras 
e serviços de caráter produtivo. A usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do 
mesmo diploma legal e tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma 
mansa e pacífica peloprazo de 10 (dez) anos, o justo título e a boa fé, reduzindo esse 
prazo pela metade no caso de o imóvel "ter sido adquirido, onerosamente, com base no 
registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores 
nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social 
e econômico", nos termos do artigo 1.242, parágrafo único do CC. (GONÇALVES, 
2007) 
 Ainda segundo Gonçalves, (2007) a usucapião rural, também denominado pro 
labore, tem como requisitos a posse como sua por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem 
oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que já não seja 
possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. Ainda apresenta como 
requisito o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo 
nela sua moradia. Já a usucapião urbana, também denominado de pro misero ou pró-
moradia, tem como requisitos a posse sem oposição de área urbana de até duzentos e 
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cinquenta metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia 
sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel. As usucapiões 
rural e urbana estão previstas nos artigos 1.239 e 1.240 do CC, respectivamente. 
O artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001) prevê a usucapião coletiva 
que tem como requisito a ocupação por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição de 
áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados por população de 
baixa renda com o fim de constituir moradia, com a ressalva de que os possuidores não 
sejam proprietários de qualquer outro imóvel, como nos outros casos de usucapião. 
A Lei n° 12.424/11 acrescentou o art. 1240-A ao Código Civil, que prevê a 
possibilidade da usucapião da propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro 
que abandonou o lar àquele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, 
posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados, 
utilizando-o para sua moradia ou de sua família e desde que não seja proprietário de 
outro imóvel urbano ou rural. 
4.2 Requisitos necessários 
 
Constituem requisitos para a consumação da usucapião: a coisa hábil ou 
suscetível de usucapião, a posse, o decurso do tempo, o justo título e a boa-fé, sendo 
certo que os três primeiros itens são requisitos necessários para todas as espécies, 
enquanto o justo título e a boa-fé são requisitos somente da usucapião ordinário. 
(SÍLVIO DE SALVO, 2006) 
Primeiramente, deve ser verificado se a coisa é suscetível de usucapião, posto 
que os bens fora do comércio e os bens públicos não se sujeitam a esta forma de 
aquisição de propriedade. 
A posse é fundamental para a caracterização da prescrição aquisitiva, no entanto, 
não é qualquer posse que a configura, pois a lei, nos artigos 1.238 a 1.242 do CC, 
exige que a mesma seja revestida de algumas características, ou seja, deverá ser 
revestida com o ânimo de dono, ser mansa e pacífica, isto é sem oposição, cabendo 
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ressaltar que a defesa desta posse em juízo contra terceiros não retira essa 
característica, desde que fique configurado o ânimo de dono e, por fim, deverá ser 
contínua, sem interrupção, ficando proibida a posse em intervalos, sendo que ela deve 
estar conservada durante todo o tempo que antecede o ajuizamento da ação de 
usucapião. 
Com relação ao decurso do tempo, frisa-se que este é contado por dias e não por 
horas, iniciando-se ao dia seguinte o da posse. Sendo assim, não conta o primeiro dia, 
mas conta o último. 
De acordo com, Carlos Roberto, (2007) o justo título é aquele que seria hábil para 
transmitir o domínio e a posse se não existir nenhum vício que impeça tal transmissão e 
a boa-fé ocorre quando o possuidor não tem conhecimento de que a coisa é viciada, ou 
seja, possui obstáculo que impede a sua aquisição, devendo a mesma existir desde o 
começo da posse até o fim do decurso do prazo prescricional aquisitivo. 
4.3 Causas impeditivas 
 
Constituem causas impeditivas, a usucapião de bens: 
a) entre cônjuges, na constância do matrimônio; 
b) entre ascendente e descendente, durante o pátrio poder; 
c) entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a 
curatela; 
d) em favor de credor pignoratício, do mandatário, e, em geral, das pessoas que lhe são 
equiparadas, contra o depositante, o devedor, o mandante, as pessoas representadas, 
os seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens, aos seus 
herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens confiados à sua guarda. 
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E, ainda o artigo 1.244 do CC dispõe que as causas que obstam, suspendem ou 
interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião, e dessa forma não ocorrerá 
usucapião: 
a) contra os incapazes de que trata o art. 5° do Código Civil; 
b) contra os ausentes do país em serviço público da união, dos Estados, ou dos 
Municípios; 
c) contra os que se acharem servindo na armada e no exército nacionais, em tempo de 
guerra; 
d) pendendo condição suspensiva; 
e) não estando vencido o prazo; 
f) pendendo ação de evicção. 
4.4 Ação de usucapião 
 
A ação de usucapião deve ser proposta pelo atual possuidor do imóvel, que fará 
juntar a inicial a planta da área usucapienda e a sentença que a julgar será registrada, 
mediante mandado, no respectivo Registro de Imóveis, sendo certo que a intervenção 
do Ministério Público será obrigatória. (GONÇALVES, 2007) 
Esta ação, por força do artigo 1.241 do CC, tem natureza declaratória, devendo 
ser ajuizada no foro da situação do imóvel, que será minuciosamente discriminado na 
inicial. 
5 AÇÕES DIVISÓRIAS E DEMARCATÓRIAS 
 
 O mais amplo e importante dos direitos reais regulados pelo direito privado é, 
sem dúvida, o domínio ou propriedade. Sobe o bem do domínio, tem o dono o amplo 
direito de usar, gozar e dispor, poderes que apresentam-se, do ponto de vista jurídico, 
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exclusivos e ilimitados, até prova em contrário. Para que o dono possa, então, exercer 
tão extensos e ilimitados poderes, que excluem a coexistência de outros iguais ou 
similares por parte de outras pessoas, a condição sine qua non é que o objeto do 
domínio seja precisamente identificado (MARCUS VINÍCIUS RIOS, 2012) 
A identificação dos bens imóveis, segundo COTTA DE RAMOS, 2016 se dá 
pela exata fixação dos limites dos prédios e terrenos], daí porque a importância das 
ações de demarcação e divisão de terras. Há várias afinidades de procedimento que 
aproximam as ações de demarcação e divisão de terras particulares, embora diversos 
os pressupostos de cabimento de ambas. Os nomes atribuídos à tais ações evidenciam 
que os respectivos procedimentos se referem a terras particulares, excluídas, logo, as 
terras devolutas e bens públicos dominicais. 
A ação de demarcação pressupõe a existência de dois prédios confinantes cujos 
limites não estejam perfeitamente extremados. A ação de divisão, por sua vez, 
pressupõe a existência de apenas um prédio, que pertença a dois ou mais proprietários, 
que pretendam extinguir o condomínio. A demarcação está ligada ao direito de 
vizinhança, enquanto a divisão é forma de extinguir a comunhão. 
A afinidade entre as ações objeto do presente trabalho acadêmico decorre que, 
em ambas, será necessário traçar limites, fixar os extremos e especificar dimensões. 
Na demarcação, os diversos imóveis existem antes mesmo do ajuizamento. Na divisão, 
por sua vez, antes da propositura da ação, só haverá um imóvel, do qual resultarão dois 
ou mais. A demarcação e divisão de terras podem ser feitas de maneira amigável, fora 
da via judicial. Para tanto, todos os interessados devem ser maiorese capazes e estar 
de acordo quanto à forma como se efetivará a demarcação ou divisão 
 
5.1 DO CARÁTER DÚPLICE 
 
Ambas as ações têm caráter dúplice. Feita a demarcação, estarão estremados os 
limites da propriedade do autor e do réu. Não há necessidade de que o réu apresente 
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reconvenção para pedir que também as divisas de seu imóvel sejam delineadas. Assim, 
feita a divisão, restarão estabelecidas quais as partes do bem pertencerão à cada uma 
das partes da ação (autor e réu). Qualquer um dos confrontantes ou condôminos pode 
ser o autor da ação. (COTTA DE RAMOS, 2016) 
5.2 NATUREZA JURÍDICA 
 
De acordo com COTTA DE RAMOS, 2016 e grande a controvérsia sobre o 
caráter pessoal ou real das ações de demarcação ou de divisão. O direito à 
demarcação é espécie de direito de vizinhança, que não constitui propriamente direito 
real, mas obrigação propter rem. A divisão, por sua vez, está ligada à extinção da 
propriedade comum. Todavia, como nas duas ações haverá repercussão sobre o 
imóvel, será sempre necessária a outorga uxória do cônjuge para a propositura da 
demanda e a citação de ambos os cônjuges, no polo passivo. 
 Acrescente-se, ainda, que somente o proprietário detém legitimidade ativa a 
postular a demarcação do terreno, pois, aquele de que o tiver somente a posse não 
poderá fazê-lo, salvo se pretender exclusivamente a demarcação da posse. 
 
5.3 DAS DUAS FASES DAS AÇÕES DE DIVISÃO E DE DEMARCAÇÃO. 
 
O procedimento para a materialização do direito de ambas as ações se desdobra 
em duas fases: uma contenciosa, que se encerra com a sentença, e outra executiva (ou 
administrativa). Não há falar propriamente em execução, já que a sentença é 
meramente declaratória, mas sim na concreção (ou efetivação) daquilo que foi 
declarado na fase contenciosa. 
Dessa maneira, na primeira etapa, o magistrado decidirá se o autor tem ou não 
direito à divisão ou à demarcação, e se esta é necessária. Caso positivo, inicia-se a 
segunda etapa, na qual serão realizadas as operações essenciais para tornar efetiva a 
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demarcação ou a divisão. É nesta fase que serão tomadas as providências técnicas 
destinadas a concretizar o que anteriormente foi determinado. 
5.4 DA COMPETÊNCIA 
 
O novel Código de Processo Civil disciplina que “Art. 47. Para as ações fundadas 
em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa”. Dessa sorte, 
tem-se que as ações de divisão e demarcação de terras só poderão ser processadas e 
julgadas no foro de situação da coisa, não se admitindo modificação de juízo, pois 
cuida-se de regra de competência absoluta. (MARCUS VINÍCIUS RIOS, 2012) 
5.5 DA LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA 
Apenas o proprietário está legitimado a postular a demarcação de seu terreno. 
Aquele que tiver apenas a posse não poderá pleiteá-lo. Em situação de condomínio, 
qualquer dos titulares será parte legítima para ajuizar a demarcação do imóvel que lhes 
é comum, citando-se os demais na condição de litisconsortes, havendo, pois, um 
litisconsórcio ativo necessário. 
No polo passivo figurarão os confinantes. A necessidade de citação dos demais 
condôminos é evidente, pois todos sofrerão os efeitos da sentença. 
Na ação de divisão, o condômino é o legitimado ativo, enquanto os demais 
condôminos serão necessariamente os réus, integrando o polo passivo da demanda. 
 
5.6 DA CUMULAÇÃO DE DEMANDAS 
 
O art. 570 do Novo Código de Processo Civil permite a cumulação das ações de 
divisão e demarcação de terras. Quando houver cumulação, a lei exige que 
primeiramente se processe a demarcação total ou parcial da coisa comum, citando-se 
os confinantes e os condôminos. A razão para o processamento primário da ação de 
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demarcação é óbvia: enquanto não estabelecidos os limites do bem, não se poderá 
dividi-lo de modo adequado. 
 
5.7 DA AÇÃO DEMARCATÓRIA 
5.7.1 DA PETIÇÃO INICIAL 
Além de cumprir os requisitos do art. 319 do NCPC, a petição inicial será 
instruída com os títulos de propriedade, designando-se o imóvel pela situação e pela 
denominação, descrevendo-se os limites por constituir, aviventar ou renovar, além do 
que também deverá nomear todos os confinantes da linha demarcanda (NCPC, art. 
574). 
5.7.2 DA CITAÇÃO 
O art. 576 do NCPC dispõe que “A citação dos réus será feita por correio, 
observando o disposto no art. 247”. O art. 247, por sua vez, excetua a citação por 
correio quando: nas ações de estado; quando o citando for incapaz; quando o citando 
for pessoa de direito público; quando o citando residir em local não atendido pela 
entrega domiciliar de correspondência; quando o autor, justificadamente, requerer a 
citação de outra forma, que não por correio. 
Ainda há a possibilidade de citação por edital, uma vez atendidos os requisitos 
do art. 259, inc. III, do NCPC, a saber: “em qualquer ação em que seja necessária, por 
determinação legal, a provocação para participação no processo, de interessados 
incertos ou desconhecidos”. (MARCUS VINÍCIUS RIOS, 2012) 
5.7.3 DA RESPOSTA DOS RÉUS 
Realizadas as citações, o prazo para que os réus apresentem contestação será 
comum, de 15 (quinze) dias. Findo tal prazo, observar-se-á o procedimento comum 
(NCPC, arts. 577/578). (THEODORO JÚNIOR, 2014) 
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5.7.4 DA NOMEAÇÃO DE PERITOS 
Antes de prolatar a sentença, o juiz deverá nomear um ou mais peritos para 
levantar o traçado da linha demarcanda. Concluídos tais estudos, os peritos 
apresentarão minucioso laudo sobre o traçado da linha demarcanda, considerando os 
títulos, os marcos, os rumos, a fama da vizinhança, as informações de antigos 
moradores do lugar e outros elementos que coligirem (NCPC, arts. 579/580). 
5.7.5 DA SENTENÇA E EXECUÇÃO MATERIAL DA DEMARCAÇÃO 
Segundo MARCUS VINÍCIUS RIOS, 2012 a sentença que julgar procedente o 
pedido de demarcação de terras determinará o traçado da linha demarcanda, e, ainda, 
a restituição da área invadida, se houver, declarando o domínio ou a posse do 
prejudicado, ou ambos (NCPC, art. 581, caput e parágrafo único). 
 Diz THEODORO JÚNIOR, 2014 que após o trânsito em julgado da sentença, o 
perito efetuará a demarcação e colocará os marcos necessários, operações que serão, 
obrigatoriamente, consignadas em planta e memorial descritivo com as referências 
convenientes para a identificação, a qualquer tempo, dos pontos assinalados 
(observada a legislação especial que dispõe sobre a identificação de imóvel rural) 
(NCPC, art. 582, caput e parágrafo único). 
Ainda segundo THEODORO JÚNIOR, 2014 Juntado aos autos o relatório dos 
peritos, que deverá ser confeccionado na forma dos arts. 583/585 do NCPC, o juiz 
determinará que as partes sobre ele se manifestem no prazo comum de 15 (quinze) 
dias, lavrando-se, em seguida, o auto de demarcação em que os limites demarcados 
serão descritos de acordo com o memorial e a planta (NCPC, art. 586, caput e 
parágrafo único). 
Por fim, assinado o auto pelo juiz e pelos peritos, será proferida a sentença 
homologatória da demarcação (NCPC, art. 587). 
 
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5.8 DA DIVISÃO 
5.8.1 DA PETIÇÃO INICIAL 
Além dos requisitos do art. 319 do NCPC, a petição inicial na ação de divisão 
também será instruída com os títulos de domínio do promovente, e conterá: a indicação 
da origem da comunhão e a denominação, a situação, os limites e as características do 
imóvel. O nome, o estado civil, a profissão e a residência de todos os condôminos, 
especificando-se os estabelecidos no imóvel com benfeitorias e culturas, e as 
benfeitorias comuns (NCPC, art. 588, caput e incisos). 
5.8.2 DA CITAÇÃO, RESPOSTA E SENTENÇA 
MARCUS VINÍCIUS RIOS, 2012 afirma que as citações serão realizadas talcomo a ação de demarcação, ou seja, por edital (NCPC, art. 589), prosseguindo-se, 
após, na forma dos arts. 577 e 578 do NCPC. Todo o restante do procedimento de 
divisão, até a prolação da sentença, será igual ao da demarcação, com prazos idênticos 
de resposta. 
5.8.3 DA EXECUÇÃO MATERIAL DA DIVISÃO 
Depois do trânsito em julgado da sentença, iniciam-se os trabalhos de efetiva 
divisão, na forma dos artigos. 590 e ss. do NCPC. (HUMBERTO, 2014) 
 
 
 
 
 
 
 
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CONSIDERAÇÕES FINAIS 
Podemos concluir afirmando que Perícias em ações reais imobiliárias nada mais 
é que uma ação possessória depende da espécie de agressão cometida no caso 
concreto. Ocorrendo o esbulho (perda da posse), caberá a ação de reintegração de 
posse; na hipótese de turbação (perda parcial da posse - limitações em seu pleno 
exercício), caberá a manutenção de posse; se ocorrer a ameaça de efetiva ofensa à 
posse, caberá ao interdito proibitório. 
Assim também podemos afirmar que reivindicar algo nos transparece a 
concepção que alguém intentar demanda para reaver o que está na posse de outrem. É 
exatamente este o conceito, no entanto, cobra-se pela via judicial reivindicando um 
determinado direito e quando falamos usucapião forma de aquisição de propriedade 
móvel ou imóvel pela posse prolongada e ininterrupta, durante o prazo legal 
estabelecido para a prescrição aquisitiva, suas espécies, requisitos necessários e 
causas impeditivas 
Análise das ações de demarcação e divisão de terras particulares, bem como 
seus requisitos e peculiaridades, sob a égide das normas do Novo Código de Processo 
Civil e também da doutrina pertinente, sem, contudo, pretender esgotar o tema. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 
 
GONÇALVES, Carlos Roberto. Sinopses Jurídicas - Direito das Coisas. Volume 
3. São Paulo: Editora Saraiva, 2007. 
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil - Direitos Reais. Volume V. 6ª Ed. São 
Paulo: Editora Atlas, 2006 
Lei nº. 13.105, de 15 de março de 2015 (Novo Código de Processo Civil). 
GONÇALVES, Marcus Vinicius Rios. Procedimentos especiais – 10ª ed. – São 
Paulo: Saraiva, 2012. – (Sinopses jurídicas; v. 13). 
HUMBERTO, Theodoro Júnior. Curso de Direito Processual Civil – 
Procedimentos especiais – vol. III – Rio de Janeiro: Forense: 2014. 
 HUMBERTO, Theodoro Júnior. Curso de Direito Processual Civil – 
Procedimentos especiais – vol. III – Rio de Janeiro: Forense: 2014, versão digital, p. 
270. 
 GONÇALVES, Marcus Vinícius Rios. Procedimentos especiais – 10 ed. – São 
Paulo: Saraiva, 2012 (Sinopses jurídicas; v. 13), versão digital, p. 95. 
 CARLOS ROBERTO. Sinopses Jurídicas - Direito das Coisas. Volume 3. São Paulo: 
Editora Saraiva, 2007. 
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil - Direitos Reais. Volume V. 6ª Ed. São Paulo: 
Editora Atlas, 2006 
LEI Nº 12.424, DE 16 DE JUNHO DE 2011- USCAMPIAO URBANO 
Artigo 1244 - Código Civil Comentado, TÍTULO III Da Propriedade