Baixe o app para aproveitar ainda mais
Prévia do material em texto
1 A USUCAPIÃO A usucapião 1 – Noções gerais e conceito 2 – Pressupostos da usucapião 2.1 - Obrigatórios a) Coisa hábil b) Posse c) Decurso do tempo 2.2 - Eventuais d) Justo título e) Boa-fé. 3 – Espécies 3.1. Usucapião extraordinária - art. 1.238 3.2. Usucapião ordinária – art. 1.242 3.3. Usucapião especial (constitucional) 3.3.1. Usucapião especial rural (pro labore ou agrária) 3.3.2. Usucapião especial urbana (pró-moradia) 3.4 – Usucapião familiar 3.5 - Usucapião Extrajudicial 1 – NOÇÕES GERAIS E CONCEITO Caio Mário: "usucapião é a aquisição da propriedade ou outro direito real pelo decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos instituídos em lei". Carlos Roberto Gonçalves afirma que a usucapião está situada na ideia da prescrição aquisitiva, em confronto com a prescrição extintiva, a qual está prevista nos arts. 205 e 206 CC. Em ambas, aparece o elemento tempo influindo na aquisição e na extinção de direitos. A primeira, regulada no direito das coisas, é modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado, pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei. Recai, pois, sobre a propriedade plena (art. 1.231), e sobre alguns direitos reais sobre coisa alheia: a exemplo do domínio útil da enfiteuse, as servidões aparentes, o usufruto, o uso e a habitação, * Crítica da doutrina sobre essa denominação de prescrição aquisitiva. Entende Carlos Roberto Gonçalves, contudo, que o art. 1.244 CC demonstra que se trata de institutos similares, ao prescrever que: “Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião”. Consequentemente, dentre outras proibições, não se verifica usucapião entre cônjuges, na constância do casamento, entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar etc. Não corre, ainda, a prescrição (art. 198) contra os absolutamente incapazes. Justifica-se a usucapião por uma questão de utilidade social, afastando a noção da perpetuidade da propriedade, pois quando o proprietário não manifesta a sua 2 intenção de manter o seu domínio, sua inércia constitui uma aparente e tácita renúncia ao seu direito. Atende a função social da propriedade. 2 – PRESSUPOSTOS DA USUCAPIÃO Os pressupostos da usucapião são: coisa hábil (res habilis) ou suscetível de usucapião, posse (possessio), decurso do tempo (tempus), justo título (titulus) e boa-fé (fides). Os três primeiros são indispensáveis e exigidos em todas as espécies de usucapião. O justo título e a boa-fé somente são reclamados na usucapião ordinária. O art. 1.238 não transforma a sentença em pressuposto essencial da prescrição aquisitiva, pois a ação de usucapião é de natureza meramente declaratória, sendo que a sentença declara uma situação jurídica preexistente. Tanto assim que a usucapião pode ser arguida em defesa, na reivindicatória (antes, portanto, da sentença) → Súmula 237 STF. 2.1 – COISA HÁBIL (RES HABILIS) OU SUSCETÍVEL DE USUCAPIÃO Não se pode usucapir: a) os bens fora do comércio e os bens públicos. a.1 - Consideram-se fora do comércio os bens naturalmente indisponíveis (são insuscetíveis de apropriação pelo homem, os bens que se acham em abundância no universo e escapam de seu poder físico como o ar atmosférico, a luz, a água do mar), a.2 - os legalmente indisponíveis (bens de uso comum, de uso especial, bens de incapazes, os direitos da personalidade e os órgãos do corpo humano) e OBS - os indisponíveis pela vontade humana não podem ser considerados como inalienáveis legalmente. Prevalece, pois, o princípio de que a usucapião não é aplicável aos bens inalienáveis. b) bens (móveis ou imóveis) de propriedade de pessoa absolutamente incapaz (art. 198, I). c) bens de pessoas em que haja confiança e amizade, em que não seja plausível a existência de lide - Art. 197 CC - Assim, o cônjuge não pode usucapir bem contra o outro cônjuge, na constância da sociedade conjugal, não o podendo o ascendente, contra o descendente, durante o poder familiar, nem o tutor ou curador, contra o tutelado ou curatelado, durante a tutela ou curatela. d) os atos que não induzem a posse, como os atos de mera tolerância - A questão da mera tolerância acaba por gerar polêmicas quanto à possibilidade de se usucapir um bem em condomínio, particularmente nos casos envolvendo herdeiros. OBS - A questão do condomínio – em regra, diz-se que, em relação ao condomínio, havendo tolerância de uso por parte dos demais condôminos, não há que se falar em usucapião, mas somente nos casos de posse própria. Contudo, desde 1999, o STJ entendeu possível, através da figura da supressio (que é a perda de um direito ou de uma posição jurídica pelo seu não exercício no tempo), de forma indireta, a usucapião de uma área comum em um condomínio edilício (parte do corredor que dava acesso a alguns apartamentos). 3 Essa foi a conclusão, mesmo havendo, aparentemente, um ato de mera tolerância por parte do condomínio: “Condomínio – Área comum – Prescrição – Boa-fé – Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o status quo. Aplicação do princípio da boa-fé (supressio). Recurso conhecido e provido” (STJ – REsp 214.680/SP – Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar – 4.ª Turma – DJ 16.11.1999). Assim, entendeu-se que o não exercício da propriedade por vinte anos afastou o direito de o condomínio pleitear a coisa de volta. Indiretamente, acabou-se por reconhecer a usucapião em favor daqueles que detinham o bem, pois a eles foi destinada a posse permanente dessa parte do corredor de acesso aos apartamentos. O STJ o admite nestas condições: “O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários”. (REsp 668.131/PR, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, 4ª Turma, julgado em 19/08/2010, DJe 14/09/2010) " No voto proferido neste REsp 668.131/PR, esclareceu-se que a comunhão deixa de existir de fato se o condômino tem a posse exclusiva e com ânimo de dono: "O regime de condomínio, contudo, é posto de lado no momento em que houver de fato a posse exclusiva por parte de um só condômino, que passa a ter a coisa como sua ("pro suo"), com exclusão dos demais, agindo, inclusive, por meio de uma série de atos indicativos de seu animus domini a fim de afastar por completo qualquer ato passível de ser interpretado como ato praticado em nome da coletividade. Isso porque, muito embora a comunhão continue a existir de direito, ela deixou de existir de fato. (Pontes de Miranda. Tratado de Direito Privado, p. 124/128)". Maria Helena Diniz, por sua vez, entende que não seria possível a usucapião no condomínio, enquanto subsistir o estado de indivisão, pois não pode haver usucapião de área incerta. Para que se torne possível a um condômino usucapir contra os demais, necessário seria de sua parte um comportamento de proprietário exclusivo ou a inversão de sua posse, abrangendo o todo e não apenas uma parte, ou seja, o condômino para pretender a usucapião deverá ter sobre o todo posse exclusiva, cessando o estado de comunhão” (Curso..., 2007, v. 4, p. 159). Em relação à usucapião em favor de um herdeiro contra o outro, o raciocínio deve ser o mesmo, pois a herança é um bem imóvel e indivisível antes da partilha, havendo, portanto, um condomínio entre os herdeiros até o momento da divisão. e) bens públicos – • Bens deuso comum do povo – são aqueles destinados à utilização geral pelos indivíduos, que podem ser utilizados por todos em igualdade de condições, independentemente de consentimento individualizado por parte do Poder Público (ruas, praças, logradouros públicos, estradas, mares, praias, os rios 4 navegáveis, etc). Em regra, são colocados à disposição da população gratuitamente, porém nada impede que venha a ser exigida uma contraprestação, bem como uma remuneração, por parte da Administração Pública (pedágio). Esses bens, apesar de destinados à população em geral, estão sujeitos ao poder de polícia do Estado, consubstanciado na regulamentação, na fiscalização e na aplicação de medidas coercitivas, visando à conservação da coisa pública e à proteção do usuário. • Bens de uso especial – são todos aqueles que visam à execução dos serviços administrativos e dos serviços públicos em geral. São todos aqueles utilizados pela Administração para a execução dos serviços públicos (todos os edifícios públicos onde se situam repartições públicas, como os prédios do Executivo, do Legislativo e Judiciário; as escolas; as universidades; as bibliotecas; os hospitais; os quartéis; os cemitérios públicos; os aeroportos; os museus; os mercados públicos; as terras reservadas aos indígenas; os veículos oficiais; o material de consumo da administração; os terrenos aplicados aos serviços públicos). • Bens dominicais – são os que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto de direito pessoal ou real de cada uma dessas entidades. São todos aqueles que não têm uma destinação pública definida, que podem ser utilizados pelo Estado para fazer renda. Enfim, todos os bens que não se enquadram como de uso comum do povo ou de uso especial são bens dominicais. Exemplos de bens dominicais: as terras devolutas e todas as terras que não possuem uma destinação pública específica; os terrenos de marinha; os prédios públicos desativados; os móveis inservíveis; a dívida ativa, etc. Súmula 340 do STF: “Desde a vigência do Código Civil (de 1916), os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião”. CF – arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único, proibições que atingem tanto os imóveis urbanos quanto os rurais CC – art 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião. Assim, somente podem ser objeto de usucapião bens do domínio particular, não podendo sê-lo os terrenos de marinha e as terras devolutas. Admite-se, porém, os imóveis pertencentes às sociedades de economia mista. Terras devolutas são terras públicas sem destinação pelo Poder Público e que em nenhum momento integraram o patrimônio de um particular, ainda que estejam irregularmente sob sua posse. O termo "devoluta" relaciona-se ao conceito de terra devolvida ou a ser devolvida ao Estado A jurisprudência, com base na Súmula 340 STF equiparou as terras devolutas ao patrimônio público por excelência e, assim, não admite a usucapião. A maioria da doutrina entende que as terras devolutas são todas as terras públicas que fazem parte dos bens dominicais, assim sendo são bens públicos não possíveis de serem usucapidos. Contudo, outros, como Celso Ribeiro Bastos e Ives Gandra Martins, possuem entendimento contrário, acolhendo a tese de admissibilidade de usucapião de bens formalmente públicos, notadamente das terras devolutas, bens desafetados por excelência. Levam em consideração o fato de que, embora sejam públicas em razão da qualidade que detém a sua titularidade, não têm essa qualificação quando se 5 leva em conta a destinação a que estão afetas. As terras devolutas não estão vinculadas ao atingimento de um fim público. Permanecem como uns estoques de terras ainda não transpassados aos particulares1 Vale ainda ressaltar que o art. 2.º da Lei 6.969/1981 é expresso ao admitir a usucapião especial rural de terras devolutas, mas o dispositivo vem sendo encarado, por maioria, como incompatível ao art. 191, parágrafo único, da Constituição Federal de 1988. Em suma, tem-se concluído que o art. 2.º da Lei 6.969/1981 não foi recepcionado pela CF/88r. TERRENO FOREIRO - São terrenos do Município cujo domínio útil é cedido ao particular, através de um contrato em que ele adquire de forma perpetua o direito à posse, uso e gozo do terreno, com a constituição do aforamento ou enfiteuse, obrigando-o ao pagamento anual do foro. Em Salvador, o valor do foro é o previsto no contrato de aforamento, atualizado monetariamente, não podendo ser inferior a 0,6% (seis décimos por cento) do valor venal atualizado do terreno. f) coisa roubada Informativo n. 0656 Publicação: 11 de outubro de 2019. REsp 1.637.370-RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, por maioria, julgado em 10/09/2019, DJe 13/09/2019 Usucapião. Objeto proveniente de crime. Exercício ostensivo do bem. Cessação da clandestinidade ou da violência. Posse. Caracterização. Aquisição da propriedade. Possibilidade Destaque - É possível a usucapião de bem móvel proveniente de crime após cessada a clandestinidade ou a violência. Estatui o art 1.208 do Código Civil que não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade. Além disso, pode-se dizer que o furto se equipara ao vício da clandestinidade, enquanto que o roubo se contamina pelo vício da violência. Assim, a princípio, a obtenção da coisa por meio de violência, clandestinidade ou precariedade caracteriza mera apreensão física do bem furtado, não induzindo a posse. Nesse sentido, é indiscutível que o agente do furto, enquanto não cessada a clandestinidade ou escondido o bem subtraído, não estará no exercício da posse, caracterizando-se assim a mera apreensão física do objeto furtado. Daí por que, inexistindo a posse, também não se dará início ao transcurso do prazo de usucapião. É essa ratio que sustenta a conclusão de que a res furtiva não é bem hábil à usucapião. Porém, a contrario sensu do dispositivo transcrito, uma vez cessada a violência ou a clandestinidade, a apreensão física da coisa induzirá à posse. Portanto, não é suficiente que o bem sub judice seja objeto de crime contra o patrimônio para se generalizar o afastamento da usucapião. É imprescindível que se verifique, nos casos concretos, se houve a cessação da clandestinidade, especialmente quando o bem furtado é transferido a terceiros de boa-fé. O exercício ostensivo da posse perante a comunidade, ou seja, a aparência de dono é fato, por si só, apto a provocar o início da contagem do prazo de 1 https://jus.com.br/artigos/28057/usucapiao-de-terras-devolutas. http://www.stj.jus.br/webstj/processo/justica/jurisprudencia.asp?origemPesquisa=informativo&tipo=num_pro&valor=REsp1637370 https://jus.com.br/artigos/28057/usucapiao-de-terras-devolutas 6 prescrição, ainda que se possa discutir a impossibilidade de transmudação da posse viciada na sua origem em posse de boa-fé. Frisa-se novamente que apenas a usucapião ordinária depende da boa-fé do possuidor, de forma que ainda que a má-fé decorra da origem viciada da posse e se transmita aos terceiros subsequentes na cadeia possessória, não há como se afastar a caracterização da posse manifestada pela cessação da clandestinidade da apreensão física da coisa móvel. E, uma vez configurada a posse, independentemente da boa-fé estará em curso o prazo da prescrição aquisitiva. Em síntese, a boa-fé será relevante apenas para a determinação do prazo menor ou maior a ser computado. 2.2 – POSSE – a posse ad usucapionem (animus domini).- Não é qualquer espécie de posse que pode conduzir à usucapião. A posse ad interdicta, justa, dá direito à proteção possessória, mas não gera a usucapião. O prazo para a contagem da usucapião só começará quando cessadas a violência e a clandestinidade, pois enquanto houver resistência, haverámera detenção. Cessadas a violência e a clandestinidade, a posse passa a ser “útil”, surtindo todos os efeitos, nomeadamente para a usucapião e para a utilização dos interditos. Se o possuidor precário perpetrar esbulho, começa a fluir o prazo de usucapião, porquanto, a partir de então, estará ele imbuído do animus domini. Posse ad usucapionem é a que contém os requisitos exigidos pelos arts. 1.238 a 1.242 do CC: a - animus domini - Assim, não se pode falar em usucapião para aqueles que exercem posse direta sobre a coisa, sabendo que não lhe pertence e com reconhecimento do direito dominial de outrem, obrigando-se a devolvê-la. É possível, contudo, ocorrer a modificação do caráter da posse (inversão da causa), quando, acompanhando a mudança da vontade, sobrevém uma nova causa possessionis. Porém, os fatos de oposição devem ser inequívocos quanto à vontade do possuidor de transmutar a sua posse precária em posse a título de proprietário: assim, a mera falta de pagamento de aluguéis não induz, por si só, a ideia de que o locatário quer usucapir. b - posse mansa e pacífica - isto é, exercida sem oposição. Se o possuidor não é molestado, durante todo o tempo estabelecido na lei, por quem tenha legítimo interesse, diz-se que a sua posse é mansa e pacífica. Se o proprietário (e apenas ele) tomou alguma providência na área judicial, visando a quebrar a continuidade da posse, descaracterizada fica a posse ad usucapionem. Providências extrajudiciais não significam, verdadeiramente, oposição. Se o possuidor defendeu a sua posse em juízo contra atos de terceiros e evidenciou o seu ânimo de dono, não se pode falar em oposição capaz de retirar da posse a sua característica de mansa e pacífica. Alguns doutrinadores, como Adroaldo Furtado Fabrício, entendem que mesmo que o turbador seja o proprietário, é ineficaz a tentativa violenta de retomada da posse, eis que omisso em relação ao emprego do petitório, único remédio útil de que se poderia servir — ou, pelo menos, do protesto formal em juízo, para interromper o curso do prazo. Se outra fosse a interpretação da regra, a quem quer que interessasse obstar a usucapião bastaria atacar a posse para forçar o possuidor à reação”. 7 c - continuidade da posse - isto é, sem interrupção. O possuidor não pode possuir a coisa a intervalos, intermitentemente. É necessário que a tenha conservado durante todo o tempo e até o ajuizamento da ação de usucapião. O fato de mudar-se para outro local não significa, necessariamente, abandono da posse, se continuou comportando-se como dono em relação à coisa. Para evitar a interrupção da posse, em caso de esbulho, deve o usucapiente procurar recuperá-la imediatamente pela força, se ainda for possível (art. 1.210, § 1º), ou ingressar em juízo com a ação de reintegração de posse. O CC não prevê prazo para que a posse seja interrompida pelo esbulho praticado por terceiro, mas, alguns tribunais, a exemplo, do TJSP, já decidiram que, se “o esbulhado interpõe, dentro de ano e dia, interdito possessório, e vence, conta- se em seu favor o tempo em que esteve privado da posse”. Se o interdito for julgado em favor da outra parte, reconhecendo-se-lhe melhor posse, a do usucapiente será considerada descontínua. Ocorrerá a interrupção natural, assim, quando o possuidor esbulhado deixar passar um ano sem intentar a ação de esbulho ou quando abdicar da posse. Já a interrupção civil ocorre na hipótese de promover o proprietário a reivindicação antes de findo o prazo prescricional, o que se dará com a citação inicial e mediante protesto contra o prescribente junto à autoridade competente. Verificar- se-á ainda quando reconhecer o possuidor o direito do proprietário ou quando sobrevier uma das hipóteses previstas no art. 1.244 CC: Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião. Se a ação reivindicatória for julgada improcedente não haverá efeito interruptivo da prescrição aquisitiva. A interrupção acarreta o reinício da contagem do prazo prescricional, com observância dos demais requisitos, sem aproveitamento do tempo antes decorrido. Embora exija a continuidade da posse, admite o CC, no art. 1.243, que o possuidor acrescente “à sua posse a dos seus antecessores”, para o fim de contar o tempo exigido para a usucapião (accessio possessionis), “contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé”, quando se refere à usucapião ordinária. O possuidor pode, portanto, demonstrar que mantém posse ad usucapionem por si e por seus antecessores, por prova oral, já que não se exige, para a accessio possessionis, escritura pública ou documento escrito. A lei (arts. 1.207 e 1.243) não subordina a soma das posses à existência de título devidamente formalizado, para a aquisição do imóvel pela usucapião extraordinária. A junção das posses pode decorrer, ainda, da successio possessionis (aquisição a título universal), quando o herdeiro se reputa na continuação da posse do falecido (CC, art. 1.207). “Usucapião. Prazo para aquisição da propriedade. Possibilidade de o herdeiro utilizar o tempo de posse do imóvel dos seus genitores para adquiri-lo. Hipótese em que o sucessor universal recebe e continua a posse do seu antecessor com os vícios e qualidades a ela inerentes”. Na sucessão a título universal, o herdeiro sucede nas virtudes e nos vícios da posse do falecido, prosseguindo nesta obrigatoriamente. 8 A soma das posses na sucessão a título singular (accessio possessionis) não é, todavia, obrigatória, mas facultativa, ou seja, utilizada somente quando lhe aproveitar (art. 1.207). O Enunciado 317 da IV Jornada de Direito que trata da soma de posses com os fins de usucapião estabelece que: “A accessio possessionis, de que trata o art. 1.243, primeira parte, do Código Civil, não encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face da normatividade da usucapião constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente”. Isto se justifica por causa do tratamento específico que consta da Constituição Federal de 1988, pois quanto à usucapião especial urbana há regra específica da accessio possessionis, prevista no art. 9.º, § 3.º, da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade). Ainda quanto à acessão temporal ou soma de posses, a jurisprudência tem entendido que o ônus da sua comprovação cabe a quem alega a usucapião. OBS: A interrupção e a suspensão do prazo prescricional O art. 1.244 estabelece que se estende ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião, ou seja, devem ser aplicadas à usucapião as hipóteses previstas nos arts. 197 a 202 CC, a seguir elencadas e adaptadas ao Direito das Coisas: – Não correrão os prazos de usucapião entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal. Atente-se ao fato de que a modalidade de usucapião urbana, para os casos de abandono do lar conjugal (art. 1.240-A do CC), constitui exceção a essa regra. – Não haverá usucapião entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar, em regra, até quando o menor completar dezoito anos. – Não correrão também os prazos entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela. – Os prazos de usucapião não correm contra os absolutamente incapazes, tratados no art. 3.º do CC (menores de 16 anos). – Os prazos não são contados contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios. – Também não contam contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra. – Pendendo condição suspensiva, não se adquire um bem por usucapião. A título de exemplo, se a propriedade do bem estiver sendo discutida em sede de ação reivindicatória, não haverá início do prazo.– Não se adquire por usucapião não estando vencido eventual prazo para a aquisição do direito. – Não haverá contagem para o prazo de usucapião pendendo ação de evicção. – Não se contam os prazos de usucapião quando a ação de usucapião se originar de fato que deva ser apurado no juízo criminal, não correndo a prescrição antes da respectiva sentença definitiva. 9 – Haverá interrupção do prazo de usucapião no caso de despacho do juiz que, mesmo incompetente, ordenar a citação, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual. Essa ação em que há a citação pode ser justamente aquela em se discute o domínio da coisa. – O prazo prescricional para a usucapião se interrompe pelo protesto judicial ou até mesmo por eventual protesto cambial, se assim se pode imaginar. – Interromperá o prazo prescricional para a usucapião a apresentação do título de crédito em juízo de inventário ou em concurso de credores. – Qualquer ato judicial que constitua em mora o possuidor interrompe o prazo para a usucapião. – Por fim, por qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito alheio por parte do possuidor tem o condão de interromper o prazo para a usucapião. 2.3 - TEMPO Para a extraordinária, é exigido o de quinze anos (art. 1.238), que se reduzirá a dez anos (parágrafo único) se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo (posse-trabalho). Para a ordinária, em que o possuidor deve ter justo título e boa-fé, basta o prazo de dez anos (art. 1.242). Será de cinco anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base em transcrição constante do registro próprio, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico (parágrafo único). A posse deve ter sido exercida por todo o lapso temporal de modo contínuo, não interrompido e sem impugnação. Se essa situação permanecer durante todo o tempo estabelecido na lei, consuma-se a usucapião e qualquer oposição subsequente mostrar-se-á inoperante, porque esbarrará ante o fato consumado. Cumpre destacar a aprovação do Enunciado 497 da V Jornada de Direito Civil, estabelecendo que O prazo, na ação de usucapião, pode ser completado no curso do processo, ressalvadas as hipóteses de má-fé processual do autor. No tocante ao decurso do tempo, contam-se os anos por dias (de die ad diem), e não por horas. O prazo começa a fluir no dia seguinte ao da posse. Não se conta o primeiro dia (dies a quo), porque é necessariamente incompleto, mas conta-se o último (dies ad quem). 2.4 - Justo título Para a usucapião extraordinária não se exige que o possuidor tenha justo título, nem boa-fé (art. 1.238). Tal exigência também não é feita na usucapião especial. O justo título (titulus) é, entretanto, requisito indispensável para a aquisição da propriedade pela usucapião ordinária (art. 1.242): “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”. Justo título (justa causa possessionis), em suma, é o que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não contivesse nenhum vício impeditivo dessa transmissão. 10 Exs.: Uma escritura de compra e venda, devidamente registrada. No entanto, se o vendedor não era o verdadeiro dono (aquisição a non domino) ou se era um menor não assistido por seu representante legal, a aquisição não se perfecciona e pode ser anulada, porém a posse do adquirente presume-se de boa-fé, porque estribada em justo título. Tem-se entendido que o justo título, para originar a crença de que se é dono, deve revestir as formalidades externas e estar registrado no cartório de registro imobiliário, contudo, parte da doutrina tem entendido que o registro é dispensável. Caio Mário da Silva Pereira entende que basta ter-se um título que apenas em tese era hábil a gerar a aquisição, pois para conceituar o justo título leva-se, pois, em consideração a faculdade abstrata de transferir a propriedade, ou seja, seria justo qualquer fato jurídico que tenha o poder em tese de efetuar a transmissão, embora na hipótese lhe faltem os requisitos para realizá-la. Assim, se a compra e venda, a doação, a arrematação, etc., transmitem a propriedade (em tese), constituem justo título para a aquisição per usucapionem no caso de ocorrer uma falha, um defeito, um vício formal ou intrínseco, que lhe retirem aquele efeito na hipótese. Inquinado, porém, de falha, não mais poderá ser atacado, porque o lapso de tempo decorrido expurgou-o da imperfeição, e consolidou a propriedade do adquirente”. Benedito Silvério Ribeiro afirma que, além do título devidamente formalizado e registrado, não se pode afastar que o justo título afirmado no art. 1.238 CC seja aquele hábil, em tese, para transferir o domínio. A entender que o título, para ser justo, “deva, além de válido, certo e real, ser registrado, chegaríamos à conclusão de que o domínio já estaria cabalmente adquirido, pois obedecidas todas as formalidades legais intrínsecas ou extrínsecas. Estaria afastada a possibilidade de promover-se usucapião ordinária, salvo mínimas exceções. O compromisso de compra e venda irretratável e irrevogável, por conferir direito real ao compromissário comprador e possibilitar a adjudicação compulsória, mesmo não registrado, é considerado justo título, para os efeitos de usucapião ordinária. Segundo a jurisprudência do STJ, não são necessários o registro e o instrumento público, quer seja para o fim da Súmula 84, quer seja para que se requeira a adjudicação. Podendo dispor de tal eficácia, a promessa de compra e venda, gerando direito à adjudicação, gera direito à aquisição por usucapião ordinário”. O decurso do tempo, a posse de dez anos e a concorrência dos demais requisitos mencionados vêm sanar as eventuais irregularidades e defeitos desses títulos. O vício, contudo, não deve ser de forma, nem constituir nulidade absoluta. Se o título é nulo, não enseja a usucapião ordinária, por não ser justo (ex: escritura pública onde não haja a assinatura do outorgante vendedor). Somente o título anulável não impede a usucapião ordinária, visto que é título eficaz e produz efeitos, enquanto não se lhe decreta a anulação. É óbvio que o possuidor, tendo título devidamente registrado, não necessitará ajuizar a ação de usucapião, após o decurso do referido prazo. Já tem a sua situação jurídica definida no título. Poderá simplesmente, se algum dia vier a ser molestado por terceiro, arguir a aquisição per usucapionem, em defesa, como o permite a Súmula 237 do STF. 11 Nada impede, no entanto, que tome a iniciativa de obter a declaração judicial do domínio, mediante ação de usucapião (CC, art. 1.241). 2.5. Boa-fé Diz-se de boa-fé (fides) a posse se o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa. Essa crença repousa em erro decorrente de ignorar o obstáculo que se opõe à transferência do domínio, como se a coisa não era do alienante ou este não tinha o poder de aliená-la. Essa ignorância deve ser desculpável. A ignorância ou erro indesculpável são impróprias para levar à aquisição, pois excluem a boa-fé”. A boa-fé costuma ser atrelada ao justo título, embora se trate de realidade jurídica autônoma. A boa-fé pode existir sem o justo título, como se o possuidor está na crença de haver comprado a coisa e na realidade não a comprou; e vice-versa, pode se dar justo título sem boa-fé, como se o comprador soube que a coisa comprada não pertencia ao vendedor”. O art. 1.201, parágrafo único, do CC estabelece presunção juris tantum de boa- fé em favor de quem tem justo título. Deve ela existir no começo da posse e permanecer durante todo o decurso do prazo. Se o possuidor vem a saber da existência do vício, deixa de existir a boa-fé, não ficando sanada a mácula.Dispõe o art. 1.202 do Código Civil que “a posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente”. Aduza-se que o parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil trouxe uma inovação: prevalece a aquisição por usucapião ordinária, ainda no caso de ter sido o imóvel adquirido por ato oneroso e conste o instrumento de registro público, cancelado posteriormente por sentença. Neste caso, o tempo fica reduzido a cinco anos, “desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”, ou seja, desde que nele tenham feito despesas que não sejam de interesse apenas do possuidor, mas que se projetem socialmente. Se o cancelamento do título decorre da nulidade do negócio jurídico, não se tem justo título. Isso só é possível em sendo o negócio jurídico anulável, ou se o que se debateu foi a respeito da validade do registro. E assim o é porque o sistema brasileiro de registro é substantivo, ou seja, a eficácia ou ineficácia do negócio jurídico repercute no registro de imóveis. 3 – ESPÉCIES Podem ser objeto de usucapião bens móveis e imóveis, mas a destes é, no entanto, bem mais frequente. O direito brasileiro possui várias espécies de usucapião de bens imóveis: a) extraordinária, b) ordinária e c) especial ou constitucional, dividindo-se a última c.1) rural (pro labore) c.2) urbana (pró-moradia ou pro misero). d) usucapião indígena, estabelecida no Estatuto do Índio (Lei 6.011/73), e) usucapião imobiliária administrativa (art. 60 da Lei 11.977/2009) f) usucapião extrajudicial (art. 1071, NCPC) 12 3.1. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA - art. 1.238 CC Art. 1238 - Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”. O parágrafo único estabelece a usucapião extraordinária por posse-trabalho. Seus requisitos são: A) posse de quinze anos (que pode reduzir-se a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo), B) exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacificamente. OBS - Dispensam-se os requisitos do justo título e da boa-fé. O usucapiente não necessita de justo título nem de boa-fé, que sequer são presumidos: simplesmente não são requisitos exigidos. O título, se existir, será apenas reforço de prova, nada mais. Tartuce entende que nos casos de redução de prazo não há necessidade de se provar a boa-fé ou o justo título, havendo uma presunção absoluta (iure et de iure) da presença desses elementos. O requisito, portanto, é único: a presença da posse que apresente os requisitos exigidos em lei. O conceito de “posse-trabalho” (v.g., construção de residência, ou por meio de investimentos de caráter produtivo ou cultural) causa a redução para dez anos (art. 1238, parágrafo único). Não basta a comprovação do pagamento de tributos, para evitar burla à lei, mas, sim, a comprovação da ocorrência da “posse-trabalho”, que se manifesta por meio de obras e serviços realizados pelo possuidor ou de construção, no local, de sua moradia. 3.2. USUCAPIÃO ORDINÁRIA – art. 1.242 Art. 1.242 - Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Os parágrafos mencionados dizem respeito às hipóteses em que o prazo é reduzido porque o possuidor estabeleceu no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo. Acrescenta o art. 2.030 do CC que “o acréscimo de que trata o artigo antecedente, será feito nos casos a que se refere o § 4º do art. 1.228”. A usucapião ordinária apresenta os seguintes requisitos: a) posse de dez anos, exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacífica, (que pode ser reduzido para cinco anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do 13 respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.) b) justo título c) boa-fé. Percebe-se que o artigo 1.242, traz a usucapião ordinária e a usucapião ordinária por posse-trabalho (parágrafo único). Tartuce aponta um problema: o dispositivo traz um requisito ao lado da posse- trabalho, qual seja, a existência de um documento hábil que foi registrado e cancelado posteriormente, caso de um compromisso de compra e venda. Tal requisito gera o que se convencionou denominar como usucapião tabular, especialmente entre os juristas da área de registros públicos. Pela literalidade da norma, parece que tal elemento é realmente imprescindível. Tartuce diverge, entendendo que a posse-trabalho é que deve ser tida como elemento fundamental para a caracterização dessa forma de usucapião ordinária, fazendo com que o prazo caia pela metade, sendo dispensável, portanto, a existência do título registrado e cancelado, pois o elemento é acidental, formal. O Enunciado n. 569 da VI Jornada de Direito Civil estabelece que “No caso do art. 1.242, parágrafo único, a usucapião, como matéria de defesa, prescinde do ajuizamento da ação de usucapião, visto que, nessa hipótese, o usucapiente já é o titular do imóvel no registro”. De acordo com as suas justificativas, “a usucapião de que trata o art. 1.242, parágrafo único, constitui matéria de defesa a ser alegada no curso da ação de anulação do registro do título translativo de propriedade, sendo dispensável o posterior ajuizamento da ação de usucapião”. O Enunciado 86 da 1ª Jornada de Direito Civil prevê que: Enunciado 86 – Art. 1.242: A expressão “justo título” contida nos arts. 1.242 e 1.260 do CC abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro. Assim, deve ser considerado justo título para a usucapião ordinária o instrumento particular de compromisso de compra e venda, independentemente do seu registro ou não no Cartório de Registro de Imóveis. Vários são os julgados do STJ adotando esse entendimento: “Civil e processual – Ação reivindicatória – Alegação de usucapião – Instrumento particular de compromisso de compra e venda – Justo título – Súmula 84-STJ – Posse – Soma – Período necessário à prescrição aquisitiva atingido. I. Ainda que não passível de registro, a jurisprudência do STJ reconhece como justo título hábil a demonstrar a posse o instrumento particular de compromisso de compra e venda. Aplicação da orientação preconizada na Súmula 84. II. Se somadas as posses da vendedora com a dos adquirentes e atuais possuidores é atingido lapso superior ao necessário à prescrição aquisitiva do imóvel, improcede a ação reivindicatória do proprietário ajuizada tardiamente. III. Recurso especial conhecido e provido” (STJ – REsp 171.204/GO – Rel. Min. Aldir Passarinho Junior – 4.ª Turma – j. 26.06.2003 –DJ 01/03/2004, p. 186). A citada Súmula 84 do STJ diz o seguinte: 14 “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.O paralelo é interessante, uma vez que se o compromisso de compra e venda, registrado ou não, possibilita a oposição de embargos de terceiro, também caracteriza justo título para os fins de aquisição da propriedade pela posse prolongada. 3.3. USUCAPIÃO ESPECIAL (CONSTITUCIONAL) Também chamada de constitucional por ter sido introduzida pela CF sob duas formas: a) usucapião especial rural, também denominada pro labore - criada na CF/34 e hoje presente nos arts 191 CF/88 e 1.239 CC b) usucapião especial urbana, também conhecida como pró-moradia. Criada na CF/88 (art. 183), e prevista no Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257, de 10-7-2001), arts. 9º (usucapião urbana individual) e 10 (usucapião urbana coletiva), assim como no art. 1.240 CC 3.3.1. Usucapião especial rural (pro labore ou agrária) A CF/88 atualmente prevê no art. 191 esta espécie de usucapião, com o limite de 50 hectares, tendo o parágrafo único proibido expressamente a aquisição de imóveis públicos pela usucapião, ressaltando, ainda, que o usucapiente não pode ser proprietário de qualquer outro imóvel, seja rural ou urbano. O art. 1.239 CC reproduziu totalmente o art. 191 CF/88: 191 da CF/88 e “Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”. A usucapião especial rural exige mais que a posse, pois seu objetivo é a fixação do homem no campo, exigindo ocupação produtiva do imóvel, devendo nele morar e trabalhar o usucapiente. Logo, não é possível à pessoa jurídica requerer a usucapião por incompatibilidade com sua finalidade. O benefício é instituído em favor da família (art. 226, §§ 1º a 4º CF). Assim, a morte de um dos cônjuges, de um dos conviventes ou do pai ou da mãe que dirige a família monoparental não prejudica o direito dos demais integrantes, desde que convivam com os anteriores possuidores, pois a doutrina e a jurisprudência não acatam a soma da posse (accessio possessionis). Portanto, o possuidor não pode acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, uma vez que teriam de estar presentes as mesmas qualidades das posses adicionadas. É afastada até mesmo a hipótese de adicionamento quando o sucessor a título singular faz parte da família e passa a trabalhar a terra e a produzir, nela residindo. Enunciado 317 4ª Jornada A accessio possessionis de que trata o art. 1.243, primeira parte, do Código Civil não encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo 15 diploma legal, em face da normatividade da usucapião constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente. A usucapião especial rural apresenta os seguintes requisitos: a) Área não superior a 50 hectares (50 ha), localizada na zona rural. b) Posse de cinco anos ininterruptos, sem oposição e com animus domini. c) Utilização do imóvel para subsistência ou trabalho (pro labore), podendo ser na agricultura, na pecuária, no extrativismo ou em atividade similar. O fator essencial é que a pessoa ou a família esteja tornando produtiva a terra, por força de seu trabalho. d) Aquele que pretende adquirir por usucapião não pode ser proprietário de outro imóvel, seja ele rural ou urbano. OBS - Não se exige o justo título nem a boa-fé, pois, segundo Tartuce, tais elementos se presumem de forma absoluta (presunção iure et de iure) pela destinação que foi dada ao imóvel, atendendo à sua função social. Como a matéria está também regulada pela Lei 6.969/1981, deve-se salientar que seu art. 3º proíbe que a usucapião especial rural ocorra nas seguintes áreas: – Áreas indispensáveis à segurança nacional. – Terras habitadas por silvícolas. – Áreas de interesse ecológico, consideradas como tais as reservas biológicas ou florestais e os parques nacionais, estaduais ou municipais, assim declarados pelo Poder Executivo, assegurada aos atuais ocupantes a preferência para assentamento em outras regiões, pelo órgão competente. Enunciado 313 da IV Jornada: “Quando a posse ocorre sobre área superior aos limites legais, não é possível a aquisição pela via da usucapião especial, ainda que o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir”. O Enunciado alcança tanto a usucapião especial rural quanto especial urbana (art. 1.240). Esta é a justificativa: “O comportamento do possuidor que, tendo exercido por cinco anos os atos possessórios sobre área superior à máxima admitida nos casos de usucapião especial, subitamente, decorrido o quinquênio, pretendesse usucapir apenas a área correspondente a tais limites (50 ha e 250 m2), se caracterizaria como verdadeiro e inaceitável venire contra factum proprium, surpreendendo de modo inesperado o proprietário, que ainda pensava dispor de mais prazo para, querendo, ajuizar a ação reivindicatória referente ao seu imóvel. Tartuce, contudo, aponta críticas a este entendimento: Faz presumir a má-fé daquele que pretende usucapir o bem, algo inadmissível diante de um Código Civil que presume a boa-fé nas relações privadas; ou que pelo menos propõe a boa-fé objetiva como norte interpretativo (art. 113 do CC/2002). Além disso, o enunciado privilegia a boa-fé objetiva em detrimento da proteção da moradia e do atendimento da função social da posse. Ora, é requisito da usucapião especial rural a destinação pro labore ou para fins de moradia, que deve prevalecer sobre eventual alegação de comportamento contraditório 16 (venire contra factum proprium), a partir da técnica de ponderação. Isso porque a proteção da moradia consta do art. 6º, e a função social da propriedade, do art. 5º, XXII e XXIII, CF/88. Alega o excesso de rigor formal quanto à metragem do imóvel, que não se coaduna com o atual CC, que traz como um dos seus fundamentos a operabilidade, no sentido de facilitação do Direito Privado. Obs – Por expressa previsão legal, a sentença de improcedência da ação reivindicatória, em virtude da alegação de ocorrência da usucapião, servirá como título aquisitivo da propriedade (art. 7º da Lei 6.969/1981: “A usucapião especial poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para transcrição no Registro de Imóveis”). 3.3.2. Usucapião especial urbana (pró-moradia) Surgiu com a CF/88, em seu art. 183: “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. Tal espécie não se aplica à posse de terreno urbano sem construção, pois é requisito a sua utilização para moradia do possuidor ou de sua família. Não é necessário justo título nem boa-fé, como também ocorre com a usucapião especial rural. Acrescentam os §§ 2º e 3º do 183/CF que “esse direito não será reconhecido ao novo possuidor mais de uma vez” e que os “imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião”. O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil (§ 1º). O prazo de cinco anos só começou a contar, para os interessados, a partir da vigência da atual CF, para não surpreender o proprietário com uma situação jurídica anteriormente não prevista. Assim, os primeiros pedidos somente puderam ser formulados a partir de 05/10/93. O art. 1.240 CC repetiu, integralmente, o art. 183, §§ 1º e 2º, CF. Tem legitimidade para usucapir o possuidor, como pessoa física, o brasileiro nato e o naturalizado. O estrangeiro poderá fazê-lo somente se for residente no País (CF, art. 5º). Quanto à extensão do imóvel, a área urbana de “até duzentos e cinquenta metros quadrados” (art. 1.240) entendida como suficiente à moradia do possuidor ou desua família. Tal metragem abrange tanto a área do terreno quanto a construção, vedado que uma ou outra ultrapasse o limite assinalado. Aqui, da mesma forma, vigora o entendimento de que não é possível ao usucapiente, que exercer posse sobre área urbana com metragem superior, pretender usucapir área igual ou menor que a de 250 m2, situada dentro de área maior. Nada obsta, todavia, que se adquira pela usucapião especial imóvel urbano inserido em área maior, desde que limitada a posse ao limite de 250 m2., ou seja, quando, de fato, a área possuída tinha este limite. Obs – aqui, também, por expressa previsão legal, a sentença de improcedência da ação reivindicatória, em virtude da alegação de ocorrência da usucapião, 17 servirá como título aquisitivo da propriedade (art. 13 da Lei 10.257/2001: “A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis”). Apartamento CIVIL. IMISSÃO NA POSSE. SFH. USUCAPIÃO URBANO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE POSSE LEGÍTIMA. 1 - Não estão presentes, no caso dos autos, requisitos indispensáveis para que se configure o usucapião urbano, quais sejam, a posse mansa e pacífica, sem oposição, e o decurso do prazo quinquenal. 2 - Antes do início da execução da dívida, o mutuário é o proprietário do imóvel e não pode usucapir o próprio bem. É com a adjudicação que se inicia a contagem do prazo para os fins pretendidos pelos apelantes. No caso dos autos, o imóvel foi adjudicado em 07/1999 (fl. 09) e a presente demanda foi proposta em 02/2002, o que por si só afasta a possibilidade de usucapir o bem, ainda que se entenda pela legitimidade da posse dos apelantes. 3 - A ocupação do imóvel posteriormente à adjudicação é irregular, mesmo porque pendente discussão judicial sobre a questão. Se a ocupação é ilegítima, não há que se falar em posse, mas em detenção e, ainda que se pudesse vislumbrar a posse, esta teria perdido o seu caráter de mansa e pacífica, sem oposição, já que contestada judicialmente, afastando requisito fundamental para o usucapião urbano (Lei nº 10.257/91). O art. 183 da Constituição Federal é expresso ao exigir a posse da área urbana sem oposição, o que não é o caso. 4 - Inexistindo posse legítima, não há que se falar em violação à função social da posse. Também não se pode considerar violados os princípios que garantem a moradia e a dignidade da pessoa humana, haja vista que a CEF, embora proprietária atual do bem, não visa mantê-lo em seu patrimônio, mas, sim, recuperar o recurso público emprestado ao mutuário, cujo retorno é de fundamental importância para manter o direito de moradia e dignidade da pessoa humana de milhões de brasileiros. 5 - Recurso desprovido. Sentença mantida. (AC 200251010145078 AC - Apelação Cível 456781 Relator (a) Desembargador Federal Frederico Gueiros TRF2 Órgão julgador Sexta Turma Especializada Fonte E-DJF2R - Data::22/02/2011 - Página::175/176) Ver REsp 1448026 2016 (dez/2016) 3.4 - Usucapião familiar A Lei n. 12.424/2011, criou a usucapião especial urbana por abandono do lar (usucapião pró-moradia ou usucapião familiar), inserindo no art. 1.240-A CC seu § 1º, do seguinte teor: “Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex- cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”. Podem ser apontadas, no entanto, as seguintes diferenças entre as duas modalidades: http://www.jusbrasil.com/topico/2721464/artigo-183-da-constitui%C3%A7%C3%A3o-federal-de-1988 http://www.jusbrasil.com/legislacao/1027008/constitui%C3%A7%C3%A3o-da-republica-federativa-do-brasil-1988 18 a) na usucapião familiar, ao contrário do que sucede na usucapião especial urbana (art. 1.240 CC), exige-se, além dos requisitos mencionados, que o usucapiente seja coproprietário do imóvel, em comunhão ou condomínio com seu ex-cônjuge ou ex-companheiro; b) exige-se, também, que estes tenham abandonado o lar de forma voluntária e injustificada; e c) o tempo necessário para usucapir é flagrantemente inferior às demais espécies de usucapião, consumando-se a prescrição aquisitiva no prazo de dois anos. Muitas questões polêmicas estão sendo levantadas a respeito do novel instituto, inclusive quanto à própria constitucionalidade. Na V Jornada de Direito Civil, alguns enunciados foram aprovados a respeito da usucapião matrimonial: 498. A fluência do prazo de 2 anos previsto pelo art. 1.240-A para a nova modalidade de usucapião nele contemplada tem início com a entrada em vigor da Lei n. 12.424/2011. 499. A aquisição da propriedade na modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil só pode ocorrer em virtude de implemento de seus pressupostos anteriormente ao divórcio. O requisito "abandono de lar" deve ser interpretado de maneira cautelosa, mediante a verificação de que o afastamento do lar conjugal representa descumprimento simultâneo de outros deveres conjugais, tais como assistência material e sustento do lar, onerando desigualmente aquele que se manteve na residência familiar e que se responsabiliza unilateralmente pelas despesas oriundas de manutenção da família e do próprio imóvel, o que justifica a perda da propriedade e a alteração do regime de bens quanto ao imóvel objeto de usucapião. (CANCELADO E SUBSTITUÍDO PELO ENUNCIADO 595 DA VII JORNADA) O requisito "abandono do lar" deve ser interpretado na ótica do instituto da usucapião familiar como abandono voluntário da posse do imóvel somado à ausência da tutela da família, não importando em averiguação da culpa pelo fim do casamento ou união estável. Revogado o Enunciado 499. Justificativa O Enunciado proposto tem o objetivo de esclarecer a interpretação do art. 1.240-A, facilitando a sua aplicação. Afasta-se, com a redação adotada, a investigação da culpa na dissolução do vínculo convivencial e marital, objetivo este também buscado pelo legislador constitucional com a Emenda Constitucional 66/10. Não há razão para introduzir na usucapião um requisito que diz respeito ao direito de família, sendo certo que a doutrina especializada no direito de família também tem procurado afastar tal análise. Como incidência concreta desse enunciado doutrinário, não se pode admitir a aplicação da nova usucapião nos casos de atos de violência praticados por um cônjuge ou companheiro para retirar o outro do lar conjugal. Em suma, a expulsão do cônjuge ou companheiro não pode ser comparada ao abandono. 500. A modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil pressupõe a propriedade comum do casal e compreende todas as formas de família ou entidades familiares, inclusive homoafetivas. 501. As expressões "ex-cônjuge" e "ex-companheiro", contidas no art. 1.240-A do Código Civil, correspondem à situação fática da separação, independentemente de divórcio. 19 502. O conceito de posse direta referido no art. 1.240-A do Código Civil não coincide com a acepção empregada no art. 1.197 do mesmo Código. Isso porque o imóvel pode ser ocupado por uma pessoa da família do ex-cônjuge ou ex-companheiro que pleiteia a usucapião, caso de seu filho, conforme consta do próprio dispositivo. Em casos tais, pelo teor do enunciado e nossa opinião doutrinária, a usucapião é viável juridicamente. Nesse contexto, não há necessidade de que o imóvel esteja na posse direta do ex-cônjuge ou ex-companheiro, podendo ele estar locado a terceiro; sendo viável do mesmo modo a nova usucapião pelo exercício de posse indireta. Outra crítica é que ela ressuscita a discussão sobrea causa do término do relacionamento afetivo, uma vez que o abandono do lar deve ser voluntário, isto é, culposo, numa época em que se prega a extinção da discussão sobre a culpa para a dissolução do casamento e da união estável. É evidente que, se a saída do lar, por um dos cônjuges, tiver sido determinada judicialmente, mediante, por exemplo, o uso das medidas previstas no art. 22 da Lei Maria da Penha (Lei n. 11.340/2006), não estará caracterizado o abandono voluntário exigido pela nova lei. Observe-se que um dos pressupostos da nova espécie é que a propriedade seja dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro, deixando dúvida sobre o dies a quo da fluência do prazo prescricional. À primeira vista pode parecer que o referido prazo somente começaria a fluir a partir da decretação do divórcio ou da dissolução da união estável, uma vez que, antes disso, não se pode falar em ex- cônjuge ou ex-companheiro, além do que não corre prescrição entre cônjuges e companheiros, na constância da sociedade conjugal ou da união estável (CC, arts. 197, I, e 1.244). Cristiano Chaves entende que a mera separação de fato, por erodir a arquitetura conjugal, acarreta o fim de deveres do casamento e, assim, do regime patrimonial, não se comunicando os bens havidos depois daquele desate matrimonial, como vem decidindo o STJ. 3.5 - Usucapião Extrajudicial ou administrativa Está no art. 1071 do NCPC, ao criar o art. 216-A para LRP. Não é uma novidade pois a Lei 11977/2009 (Lei do Minha Casa, Minha Vida) já havia trazido dois instrumentos de regularização fundiária de interesse social, uma verdadeira usucapião extrajudicial, observados os requisitos da Lei, como não ter o imóvel mais que 250 m². Antes disso, a lei 10.931/2004 trouxe a possibilidade de retificação extrajudicial de registro imobiliário. Contudo, o novo CPC resolveu expandir tal instrumento, permitindo a regularização fundiária para virtualmente qualquer imóvel, atendidos os seus novos requisitos. A Usucapião Extrajudicial admite “pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo”. É necessário requerimento do interessado e representação por advogado, e o pedido de ser instruído por documentos. a) Ata Notarial ("Ata notarial é a descrição, por tabelião, de fato por ele verificado, que passa a ter a presunção de verdadeiro para todos os efeitos, em juízo ou fora dele.") 20 LRP - Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; A ata notarial é novidade trazida pelo art. 384 do NCPC que poderá incluir até mesmo dados representados por imagem ou sons gravados. Assim, se um fato pode ser objeto de percepção pelo notário (conteúdo de um site, recebimento de um SMS, conversas de whatsapp) será possível seu registro em ata notarial. "Instrumento público através do qual o notário capta, por seus sentidos, uma determinada situação, um determinado fato, e o translada para seus livros de notas ou para outro documento." Art. 384 NCPC - A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião. Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial. Assim, para a usucapião, a ata notarial poderá atestar o tempo de posse do requerente, bem como de toda a cadeia possessória para que fique devidamente comprovada a posse e o direito à aquisição da propriedade do imóvel pela usucapião. b) Planta e Memorial descritivo Art. 216-A, II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; A planta e o memorial descritivo sempre foram requisitos para a usucapião, a jurisprudência até permitia sua substituição por meros croquis em alguns casos específicos. Tal não ocorrerá na usucapião extrajudicial, pois o NCPC fez questão de robustecer os requisitos, gerando maior controle sobre a atividade administrativa. A planta e o memorial descritivo deverão observar os seguintes requisitos: A concordância dos confinantes e cônjuges logo no memorial descritivo se mostra como requisito intransponível para a usucapião extrajudicial, razão pela qual o §2 do mesmo artigo dispõe que se não for assinado previamente, os confinantes serão notificados para declarar sua concordância, sendo o silêncio entendido como discordância, impossibilitando o uso do instrumento. Sobre a necessidade de concordância dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados, é importante consignar que, em nossa opinião, haverá necessidade de consentimento de eventuais credores cuja dívida esteja de qualquer modo averbada na matrícula de imóveis, como o credor hipotecário. 21 c) Certidões Negativas Art. 216-A. III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; O requerente deverá provar que não demanda o imóvel judicialmente (ou é demandado por ele), para isso basta uma certidão negativa da distribuição. d) Justo título IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. A uma primeira vista, poderíamos cogitar da impossibilidade da usucapião extraordinária em virtude da exigência de justo título, no entanto o próprio texto deixa claro, através da conjunção alternativa OU, que é possível suprir este quarto requisito também por outros documentos passíveis de comprovação de tempo do imóvel. Assim, será possível a comprovação do tempo no imóvel a partir de documentação idônea que não necessariamente é o justo título de aquisição (podem referir-se a posse – incluindo o tempo de posse). A prova será, em nossa opinião, necessariamente documental e complementar à ata notarial. Procedimento da usucapião extrajudicial (art. 216-A e parágrafos – LRP): 1. Autuação do pedido. 2. Envio de notificação aos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo que não assinaram a planta e memorial descritivo para aceitar em 15 dias (o silêncio é considerado como discordância) 3. Ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município por meio de notificação para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido: Nesse caso, não há a determinação para interpretar o silêncio como oposição. 4. Publicação de edital em jornal de grande circulação para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. Não havendo manifestação, o oficial registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas. 5. O Oficial de Registro de Imóveis poderá solicitar ou realizar diligências para esclarecimento de dúvidas ou inconsistências. 6. O Oficial de Registro poderá rejeitar o pedido se a documentação não estiver em ordem, podendo o interessado requerer a declaração da usucapião judicialmente. 7. OBS: Se houver impugnação do pedido (item 4), o oficial de registro de imóveis não decidirá, mas deverá remeter os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, hipótese na qual caberáao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. Conclusões sobre a Usucapião Extrajudicial ou Administrativa 22 • a) O Ministério Público não precisa ser intimado em momento algum sobre o procedimento; • b) Não é necessária a homologação judicial; • c) O procedimento deve ser absolutamente pacífico, no sentido de que a oposição de quaisquer pessoas que possuam direitos averbados na matrícula do imóvel ou mesmo na dos confinantes impede a usucapião administrativa (a oposição dos órgãos fazendários também impede a concessão administrativa da medida); • d) O requerente deve instruir seu pedido com todos os documentos exigidos pela lei (ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas e justo título ou outro documento hábil); • e) É um procedimento complexo, seguro e que deve dar celeridade aos pedidos de usucapião em que haja consenso.
Compartilhar