Trabalho Ação de Divisão de Terras Particulares

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AÇÃO DE DIVISÃO. 
 
Angélica Hoffmann1 
Gabriella Maria Pereira Ecker2 
Jessica Anita Pacheco de Miranda Lima3 
Mayara Cristiane Cavalcanti4 
Pamella Cristina Sardá5 
 
 
RESUMO 
O presente trabalho visa abordar as principais características do procedimento especial de ação de 
divisão de terras particulares regulada pelo Código de Processo Civil, assim como trazer às 
inovações em relação ao código anterior. A ação de divisão possui um único fim, que é o de dividir o 
bem de uso comum e com isso extinguir o condomínio. Mediante uma pesquisa teórica através da 
consulta às fontes disponíveis, principalmente na literatura atual e na legislação, foram explicados os 
requisitos essenciais da petição inicial para propositura da ação de divisão, o objetivo da ação em 
questão, assim como as partes legitimadas a figurarem no polo ativo e passivo e a competência para 
julgar a ação. Também foi elucidado como ocorre o procedimento da ação divisória, abordando como 
é realizada a citação, o prazo da contestação, como procede a prova pericial, como se realiza o auto 
de divisão e a sentença homologatória. Em seguida, foi explicado sobre a aplicação de regras da 
ação demarcatória à ação de divisão, se a decisão sobre a divisão faz coisa julgada e como se dá o 
cumprimento da sentença de divisão. Ao final, foi exposto acerca do terceiro prejudicado pela ação de 
divisão, sobre as benfeitorias dentro da área dividenda e a usurpação de terrenos de vizinhos da área 
dividenda. 
 
 
Palavras-Chave: Ação de Divisão. Procedimento. Características. 
 
 
ABSTRACT 
Division of private lands regulated by the Code of Civil Procedure, as well as bring to innovations in 
relation to the previous code. The division action has a unique purpose, which is to divide the good of 
common use and thereby to extinguish the condominium. Through a theoretical research through the 
consultation to the available sources, mainly in the current literature and in the legislation, the 
essential requirements of the Petition to initiate the division action, the purpose of the action in 
question, as well as the parties legitimized to appear in the active and passive poles and the 
competence to judge the action. It was also elucidated how the procedure of the divisional action 
occurs, addressing how the citation is done, the deadline for the challenge, how the expert evidence 
proceeds, how the division order is executed, and the homologation ruling. Then it was explained 
about the application of rules of demarcation action to division action, if the decision on division makes 
judged thing and how to comply with the division sentence. In the end, he was exposed about the third 
party affected by the division action, the improvements within the dividend area and the usurpation of 
neighbors' land in the dividend area. 
 
Keywords: Division Action. Procedure. Characteristics. 
 
1
Graduação em Direito. Universidade do Contestado Campus Canoinhas. Rua Roberto Ehlke, 86, 
Centro, Canoinhas/SC, CEP 89.460-000, e-mail: hoffangel06@yahoo.com.br. 
2
Graduação em Direito. Universidade do Contestado Campus Canoinhas. Rua Roberto Ehlke, 86, 
Centro, Canoinhas/SC, CEP 89.460-000, e-mail: gabriellap.ecker@hotmail.com. 
3
Graduação em Direito. Universidade do Contestado Campus Canoinhas. Rua Roberto Ehlke, 86, 
Centro, Canoinhas/SC, CEP 89.460-000, e-mail: jessi_miranda14@hotmail.com. 
4
Graduação em Direito. Universidade do Contestado Campus Canoinhas. Rua Roberto Ehlke, 86, 
Centro, Canoinhas/SC, CEP 89.460-000, e-mail: mayaracristianecavalcanti@hotmail.com. 
5
Graduação em Direito. Universidade do Contestado Campus Canoinhas. Rua Roberto Ehlke, 86, 
Centro, Canoinhas/SC, CEP 89.460-000, e-mail: pam.sarda@hotmail.com. 
1 INTRODUÇÃO 
 
O presente trabalho visa abordar as principais características do 
procedimento especial de ação de divisão de terras particulares regulada pelo 
Código de Processo Civil, assim como trazer às inovações em relação ao código 
anterior. 
Mediante uma pesquisa teórica através da consulta às fontes disponíveis, 
principalmente na literatura atual e na legislação, serão explicados os requisitos 
essenciais da petição inicial para propositura da ação de divisão, o objetivo da ação 
em questão, assim como as partes legitimadas a figurarem no polo ativo e passivo e 
a competência para julgar a ação. 
Posteriormente será elucidado como ocorre o procedimento da ação divisória, 
abordando como é realizada a citação, o prazo da contestação, como procede a 
prova pericial, como se realiza o auto de divisão e a sentença homologatória. 
Em seguida, será explicado sobre a aplicação de regras da ação 
demarcatória à ação de divisão, se a decisão sobre a divisão faz coisa julgada e 
como se dá o cumprimento da sentença de divisão. 
Ao final, será exposto acerca do terceiro prejudicado pela ação de divisão, 
sobre as benfeitorias dentro da área dividenda e a usurpação de terrenos de 
vizinhos da área dividenda. 
 
2 MATERIAIS E MÉTODOS 
 
O presente trabalho propôs o método qualitativo de estudo, limitando-se à 
consulta da literatura atual e legislação. 
O procedimento técnico utilizado foi o bibliográfico, através da consulta às 
fontes disponíveis, principalmente livros e análise dos principais aspectos da 
legislação que regulamenta a matéria. 
 
3 RESULTADOS E DISCUSSÕES 
 
O direito subjetivo material de exigir a divisão de coisa comum encontra 
previsão no Código Civil em seu art. 1.320, que assim dispõe: 
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa 
comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas 
da divisão. (BRASIL, 2002). 
 No Código de Processo Civil, o instituto da ação de divisão encontra previsão 
no Título III – Dos Procedimentos Especiais, Capítulo IV – Da Ação de Divisão e Da 
Demarcação de Terras Particulares, a partir do artigo 569. 
 Como se nota, a ação de divisão e da demarcação são tratadas em conjunto 
no Código de Processo Civil. 
Segundo Humberto Theodoro Junior (2016, p.177): 
(...) para que o poder exclusivo conferido pelo direito de propriedade ao 
respectivo titular seja efetivamente exercido, é indispensável que o objeto 
do direito seja precisamente identificado. E quando se trata de imóvel, essa 
identificação só é possível por meio dos limites que o separam e o 
distinguem dos outros prédios contíguos. 
Daí por que, entre os poderes do dono, o Código Civil inclui o de obrigar o 
seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios 
vizinhos, mediante estabelecimento e fixação da linha lindeira (art. 1.297). 
Para Streck (2016, p. 815), “ a e t a a pe a c rc t c a e 
 e a a a e e pre c pa c a e e a cr a a pr pr e a e 
sobre terras particulares, utilizando t c ca c para cionar os problemas 
enfrentados”. 
Embora sejam dois procedimentos especiais diferentes, o próprio Código de 
Processo Civil permite a cumulação de tais pedidos um único processo, é o que 
dispõe o art. 570 do aludido diploma legal: 
Art. 570. É lícita a cumulação dessas ações, caso em que deverá 
processar-se primeiramente a demarcação total ou parcial da coisa comum, 
citando-se os confinantes e os condôminos. 
Nesse caso, como determina o artigo, primeiro será processada a ação de 
 e arca . “ e c a a e t c e pre p e- e, para a , e 
 e re pect e a e ta . re a e pre c a a e e tre a 
pe e e ”. (BUENO, 2015, p. 441). 
 A presente pesquisa limita-se a estudar somente sobre o procedimento da 
ação de divisão, conforme se exporá adiante. 
 
3.1 DA AÇÃO DE DIVISÃO 
 
3.1.2 Requisitos da Petição Inicial e o Objetivo daAção de Divisão 
 
A ação divisória tem por objeto a divisão de terras particulares, a qual, pela 
nova redação do artigo, objetiva estremar os quinhões, extinguindo-se em juízo o 
condomínio, confira-se: 
Art. 569. Cabe: 
(...) 
II - ao condômino a ação de divisão, para obrigar os demais consortes a 
estremar os quinhões. (BRASIL, 2015). 
“ t cat a te t e a a c a c e e pre e 
 p r e a part a in natura. . ., c e c a e e e t e 
p r pre ap ra a e a c a ( ec ca) (CC, art. 1.322)” 
(STRECK, 2015, p. 816). 
Assim, caso o condomínio recaia sobre bens indivisíveis não haverá, por 
óbvio, a partilha geodésica, de modo que a extinção do condomínio deverá ocorrer 
pela divisão econômica, através de alienação judicial e partilha do preço apurado. 
Segundo Marcus Vinicius Rios Gonçalves (2015, p. 224): “ a e 
pre p e e e e a e e ca e a e, a a a e a a 
 er a e a e a c a a c a c ”. 
Para propor a ação em questão, é necessário se atentar aos requisitos 
específicos exigidos no art. 588 do Código de Processo Civil para a petição inicial, 
que assim determina: 
Art. 588. A petição inicial será instruída com os títulos de domínio do 
promovente e conterá: 
I - a indicação da origem da comunhão e a denominação, a situação, os 
limites e as características do imóvel; 
II - o nome, o estado civil, a profissão e a residência de todos os 
condôminos, especificando-se os estabelecidos no imóvel com benfeitorias 
e culturas; 
III - as benfeitorias comuns. (BRASIL, 2015). 
 a - e ter e tacar e e e c a a er a e cr eta a a 
 e , c t a a a caracter t ca , para e p a er car e e e 
efet a e te e , p , c tr r , pr ce e er er e t t , e 
 a e t e r t (GONÇALVES, 2015). 
Além disso, deve também a inicial preencher os requisitos comuns do art. 319 
do mesmo diploma legal acima: 
Art. 319. A petição inicial indicará: 
I - o juízo a que é dirigida; 
II - os nomes, os prenomes, o estado civil, a existência de união estável, a 
profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas ou no 
Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, o endereço eletrônico, o domicílio e 
a residência do autor e do réu; 
III - o fato e os fundamentos jurídicos do pedido; 
IV - o pedido com as suas especificações; 
V - o valor da causa; 
VI - as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos 
alegados; 
VII - a opção do autor pela realização ou não de audiência de conciliação ou 
de mediação. (BRASIL, 2015). 
O processo em que a ação de divisão se desenvolve é bifásico, seja ou não 
cumulado com a ação de demarcação, onde primeiro será proferida sentença 
decidindo sobre a existência ou não do direito de dividir, e posteriormente, a 
segunda fase, que somente ocorrerá se o resultado da anterior for positivo, será 
destinada à execução material do reconhecimento obtido na primeira fase. 
Humberto Theodoro Jr. (2016, p. 206) afirma que: 
 (...) o fim específico da ação divisória é resolver a questão em torno do 
condomínio sobre terras divisíveis, fazendo cessar o estado de comunhão, 
pela repartição geodésica do imóvel, com atribuição a cada comunheiro de 
parte certa, fisicamente delimitada sobre o terreno comum. 
Importante destacar que a técnica utilizada para divisão chamada geodésica 
busca dividir uma superfície agrária em várias outras (THEODORO JR., 2016). 
Pode-se assim dizer que a ação divisória tem um objetivo real, já que se trata 
de procedimentos práticos sobre a coisa comum. 
Mas a doutrina entende que a ação de divisão pode também apresentar 
objetivos pessoais, podendo se exigir a partilha de frutos, gastos, compensações e 
ressarcimento de danos (THEODORO JR., 2016). 
No entanto, considerando a peculiaridade do procedimento, tendo por objetivo 
específico a partilha de coisa comum, não se mostra razoável a pretensão de divisão 
cumulada com restituição de frutos, pois acarretaria o retardamento da solução da 
ação de divisão. 
Nesse sentido, Humberto Jr. (2016, p. 207) explica que: 
(...) apenas os frutos posteriores à litis contestatio seriam partilháveis no 
processo de divisão. Os anteriores teriam de ser reclamados e acertados 
através do procedimento, à parte, da prestação de contas. 
Desse modo, aconselha-se que referidas questões sejam dirimidas em 
procedimentos apartados, a fim de não tumultuar e, sobretudo, favorecer o interesse 
das próprias partes litigantes. 
 
3.1.3 Legitimidade Ativa e Passiva e Competência 
 
Da leitura extraída do art. 569, II, do CPC, “Cabe: (...) II - ao condômino a 
ação de divisão, para obrigar os demais consortes a estremar os quinhões”, conclui-
se que é legitimado a propor a ação de divisão qualquer dos condôminos, ou seja, 
aqueles que são donos da parte ideal do imóvel. 
 t p r e, “ e re t e pe r a a c a c ar e 
depende de anuência ou aprovação de outros consortes. Cada um dos consortes o 
 et , a e te, e p e p r a t e a ” (TH ODORO JR., 2016, 
p. 208). 
É possível, igualmente, ser exercido o direito de divisão entre os diversos 
cotitulares de outros direitos reais quando, por exemplo, a comunhão se tratar de 
usufruto, uso, enfiteuse e fiduciário, não importando a extensão da cota do 
condômino. 
Também os possuidores, que não detém o título, mas que adquirem a 
qualidade de proprietário pela ação publiciana, podem exercer o direito de exigir a 
divisão. 
G a e (2015, p. 228) a e era e “ e tratar e a 
propriedade, mas dos direitos correspondentes ou da composse”. 
Vale destacar que, os detentores de posse limitada ou os possuidores 
somente podem pleitear a ação divisória em face de outros condôminos que tenham 
 a re t re e , p “S c c pr pr e a e, para efeito de 
autorizar a divisão, quando todos os consortes se apresentam em situação jurídica 
 ea, ete re t a ” (THEODORO JR., 2016, p. 208). 
De outro lado, continua o autor elucidando que: 
(...) entre os diversos cotitulares de um mesmo direito real sobre a coisa 
alheia, a situação é diferente, porque a pretensão de dividir o imóvel para 
efeito do exercício do direito real conjunto não afeta a situação jurídica do 
proprietário direto, e entre eles há realmente um estado homogêneo de 
comunhão em torno de igual direito real, exercitado sobre o mesmo bem. 
São ainda legitimados para requerer a divisão segundo Santos (2010, p. 162): 
O pr te te-c pra r, e e e te a c trat , e c a e 
arrepe e t , e a e te tra cr t Re tr e e , ta 
 e t a para re erer a , e re t rea e t t a e 
e e t e t . Se pre e er , t a a, pe a c e tere e , 
pe r a c ta pr tente-vendedor. 
Considerando que a natureza da ação em tela é real imobiliário, se o autor for 
casado, ambos os cônjuges devem participar, não necessariamente como 
litisconsorte ativo, bastando apenas à anuência. 
Somente será dispensada a anuência do cônjuge se o regime de comunhão 
de bens adotado for da separação total de bens. 
Já no polo passivo da ação divisória, deverão figurar todos os demais 
consortes, tratando-se do caso de litisconsórcio passivo necessário. 
Assim, devem-se ser citados todos os condôminos e seus respectivos 
cônjuges, se houver. 
Nesse sentido, dispõe a regra inserta no art. 73 do Código de Processo Civil: 
Art. 73. O cônjuge necessitará do consentimento do outro para propor ação 
que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casadossob o regime 
de separação absoluta de bens. 
§ 1
o
 Ambos os cônjuges serão necessariamente citados para a ação: 
I - que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob o 
regime de separação absoluta de bens; (BRASIL, 2015). 
Embora o Código de Processo Civil não estabeleça regra determinando a 
citação dos demais interessados, pois ao que consta define a ação de divisão como 
aquela que cabe entre os condôminos, inclusive determina que sejam qualificados e 
mencionados apenas os condôminos, assim como pede para que descreva as 
benfeitorias comuns, nada impede que, desde logo, sejam os terceiros interessados 
citados para, querendo, intervirem no processo. 
Isso porque, podem ter benfeitorias indenizáveis, e caso não sejam chamados 
a intervir no processo, podem embaraçar a execução da sentença homologatória da 
divisão, através de embargos de eficácia possível para suspender a execução e 
provocar novo processo (THEODORO JR., 2016). 
Como visto, a ação divisória tem natureza real imobiliária, de modo que a 
competência é o foro de situação da coisa. 
Confira-se o disposto no art. 47 do Código de Processo Civil: 
Art. 47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente 
o foro de situação da coisa. (BRASIL, 2015). 
No entanto, ca e e te a e a e um Estado ou c arca, a 
c pet c a er a a p r pre e , atentando-se a regra prevista nos arts. 59 e 
60 do aludido diploma legal: 
Art. 59. O registro ou a distribuição da petição inicial torna prevento o juízo. 
 
Art. 60. Se o imóvel se achar situado em mais de um Estado, comarca, 
seção ou subseção judiciária, a competência territorial do juízo prevento 
estender-se-á sobre a totalidade do imóvel. (BRASIL, 2015). 
Consoante leciona Humberto Theodoro Jr. (2016, 208), “ t er er e 
todos os trabalhos divisórios serão por ele comandados e presididos, 
independentemente de precatórias, mesmo quando as perícias tiverem de realizar-
 e e terre t a a e a r r a ”. 
Importante anotar que a competência é absoluta e não se admite a eleição de 
foro. 
 
3.1.4. Do Procedimento De Citação 
 
O procedimento de citação na ação de divisão, apresentou mudança com o 
Novo Código de Processo Civil. Diferente do que previa o antigo Código, atualmente 
não é mais admitida a citação por edital dos réus domiciliados fora da comarca na 
qual o processo foi instaurado. 
Dessa forma, entende-se que todos os demandados serão citados por meio 
de carta com aviso de recebimento – AR, estejam estes residindo na comarca em 
que o imóvel esteja situado ou não. 
Para Humberto Theodoro Jú r (2016, p. 212) “ e te e c ec 
 e para e r ra e e tar à c ta e ta c a”. 
O entendimento do referido autor encontra amparo no art. 259, III, do Código 
de Processo Civil, que determina esse tipo de citação em casos de moradia incerta 
da parte ou seu desconhecimento. 
 
3.1.5. Da Contestação 
 
O prazo para apresentação da contestação na ação de divisão ocorre no 
mesmo sentido da ação demarcatória, conforme previsão do art. 589 do Novo 
Código de Processo Civil. 
O dispositivo legal que assinala o prazo de contestar a ação demarcatória, 
atesta que este será de 15 (quinze) dias, após a efetiva citação da parte, seja ela por 
meio de carta registrada ou por edital. Nesse sentido, o prazo previsto para 
contestar no antigo Código de Processo Civil, que era de 20 (vinte) dias, ficou 
nitidamente revogado. 
A matéria a ser abordada entre as partes na primeira fase do processo de 
divisão não possui restrição legal, ou seja, as partes podem alegar aquilo que as 
convir e que for pertinente ao caso tratado. 
Dentre as alegações prestadas pelas partes, Junior (2016, p. 212) elenca: 
“De e a e t e pre are pert e te a pre p t pr ce a e à 
condições da ação, até intrincadas controvérsias dominiais podem ser provocadas 
pela co te ta [...]”. 
Todas essas questões deverão ser resolvidas pelo juiz na sentença, a qual, 
se acolher o pedido autoral, colocará fim a fase divisória do procedimento e dará 
início a fase executória. 
Para Elpídio Donizetti (2016, p. 597): 
Após a produção de provas, se necessárias, o juiz profere sentença 
julgando a pretensão de dividir. Dessa sentença, que põe fim à primeira 
fase, cabe apelação em ambos os efeitos. Transitada em julgado a 
sentença que julgou a pretensão de dividir, tem início a segunda fase do 
procedimento, ou seja, a execução material da divisão. 
Quanto as alegações referentes ao mérito, a parte demandada pode alegar 
diversos fatores, fatores os quais podem ser peremptórios (decorrentes da lei) e 
dilatórios (embora haja previsão legal, pode ser convencionado entre as partes e o 
juiz). 
Dentre os fatores peremptórios, destacam-se os mais importantes: 
a) Ausência de domínio sobre o bem imóvel: 
Segundo entendimento de Humberto Theodoro Junior (2016, p. 212), isso 
 c rre p r e “ re t à e terra c dicionado ao direito do domínio e por 
 e a e e e e pr e te a te à c a t t e pr pr e a e”. 
b) Ausência de direito real do autor sobre a terra a ser dividida: 
Nestes casos, a parte autora possui o direito real sobre um imóvel, mas não 
daquele específico da ação. 
c) Desaparecimento do condomínio: 
Pois não há como dividir imóvel que já foi objeto de ação de divisão 
anteriormente. 
d) Indivisibilidade do imóvel: 
Essa forma de indivisibilidade pode ser tanto legal quanto natural e se refere 
basicamente a impossibilidade da divisão do imóvel requerido. Para Humberto 
Theodoro Junior (2016, p. 213) determinados bens tornam-se impróprios ao fim que 
 e e t a ep e . a a a t r “ e e p e part r, 
 e a ”. 
De outro vértice, ainda, ressalta-se que a parte demandada também pode 
alegar em fase contestatória outros aspectos que, conforme mencionado 
anteriormente, são de caráter dilatório. 
A principal condição, que possui caráter dilatório, é a alegação sobre a 
inexistência (ou não) das divisas determinadas sobre o imóvel a ser dividido. Nesse 
sentido, percebe-se que o ajuizamento da ação de divisão sem a existência dos 
documentos que possuem o condão de comprovar a demarcação da terra, constitui 
em falta de requisito para a abertura do processo. 
Destarte, nestes casos, o pedido inicial deve vir, obrigatoriamente, 
acompanhado de requerimento expresso para demarcar o imóvel, antes de dividi-lo, 
a pa e, “ ca , a e arca e er c a a. Se r, a tar 
pressupost e e e e t e re ar pr ce ” (THEODORO JR., 
2016, p. 213). 
Assim, no que se refere as alegações com caráter dilatório, as questões 
dilatórias segundo Humberto Theodoro Junior (2016, p. 213): 
(...) não visam impedir a divisão, mas que lhe criam obstáculos por 
suscitarem problemas parciais, como os relacionados com extensão da cota 
de cada comunheiro, com a existência de benfeitorias próprias, com a forma 
de partilhar e formar os quinhões. 
Outrossim, pode-se entender que as alegações de cunho dilatório, diferente 
do que julgam a maior parte das pessoas, não tem como intuito deixar de dividir o 
imóvel. 
O julgamento antecipado da primeira fase processual na ação de divisão é 
cabível quando não houver nenhuma condição que possa prejudicar o direito real da 
divisão. Logo, é dispensada a designação de audiência de instrução e julgamento e, 
após certificado o trânsito em julgado da sentença, o feito passa para a sua fase de 
execução. 
Para Humberto Theodoro Junior (2016), na segunda fase poderá ser discutida 
sobre outras questões, como exemplo a força dostítulos na formação das quotas. 
Isso porque, esse tipo de questão não possui condições seguras na primeira 
fase, já que ainda não se procederam às questões técnicas. 
 
3.1.6. Da Revelia 
 
O instituto da revelia na ação de divisão não nasce da mesma forma que no 
processo ordinário, por exemplo. 
Não ocorre a revelia se, a parte demandada (ou as partes demandadas) 
deixarem de contestar o feito no prazo de 15 (quinze) dias após sua efetiva citação, 
mas comparecerem em juízo, acompanhadas por patrono constituído, a fim de 
acompanhar o feito. 
À respeito, tem-se o entendimento de Humberto Theodoro Jr. (2016, p. 213): 
“ pr p t a re e a, e e-se ter em conta que a ação de divisão tem natureza 
judicium duplex, o que, em regra, não confere à falta de contestação o caráter e os 
e e t e a er a e ra re e a”. 
Assim, se a parte não contestar o feito devidamente, mas comparecer em 
juízo, juntamente com procurador constituído para acompanha-lo, obrigatoriamente, 
deverá ser intimada de todos os atos processuais constantes nos autos, não 
incidindo sua preclusão. 
Da mesma forma, além de não resultar em revelia a ausência da contestação 
no prazo legal, também não há na ação de divisão a presunção de veracidade dos 
fatos alegados pelo autor na inicial. Nesse sentido, a parte que, embora 
devidamente citada para contestar o feito, o fizer, mas não impugnar diretamente 
determinado ponto alegado na peça vestibular, não poderá ser punida com a 
confissão ficta. 
Os casos em que a presunção de veracidade dos fatos abrangidos na inicial 
não é admitida são elencados do seguinte modo por Humberto (2016, p. 213): 
a) Quando, sendo vários comunheiros, um ou alguns deles contestarem a 
ação, visto tratar-se de litisconsórcio unitário (art. 345, I). Mas, contra o 
condômino que não contestou, nem se fez representar nos autos, os 
prazos correrão independentemente de intimação (art. 346). 
b) Quando a inicial não estiver acompanhada do título de propriedade do 
autor, por se tratar de documentação pública indispensável à prova do 
fato fundamental da ação (art. 345, III). Por outro lado, mesmo sendo 
oferecida contestação, o condômino será havido como revel: 
a) Quando for encontrada irregular sua representação nos autos, e 
intimada a promover a respectiva regularização, a parte deixar de fazê-
lo no prazo que o juiz lhe tiver assinado (art. 76, § 1º, II). 
b) Quando, falecido o advogado do réu, este, intimado pelo juiz, não 
constituir novo representante no prazo de quinze dias (art. 313, § 3º). ( 
Como se nota, não se admitirá a presunção de veracidade dos fatos quando 
pelo menos um dos comunheiros contestarem, quando a inicial não estiver 
acompanhada do título de propriedade do autor, quando a representação nos autos 
não estiver regular e deixar de regularizar no prazo determinado pelo juiz e quando o 
advogado do réu for falecido e não seja constituído novo representante no prazo 
legal. 
 
3.1.7. Da Prova Pericial 
 
Depois de encerrada a primeira fase da ação de divisão, com o trânsito em 
julgado da sentença de mérito, a qual avalia a viabilidade da divisão do imóvel, 
passa-se, conforme mencionado, a sua fase de execução. 
Na fase execut a a a , “ e aprec a at r a re , a 
e t c a, e te , at r a e a a e c te c a e e ate” 
(THEODORO JR., 2016, p. 214). 
 e e t e te e t e D ett (2016, p. 598) “Tra ta a 
em julgado a sentença que julgou a pretensão de dividir, tem início a segunda fase 
 pr ce e t , e a, a e ec ater a a ”. 
O Novo Código de Processo Civil não inovou nesse sentido, de modo que 
permaneceu existindo duas fases na ação divisória: contenciosa 
(discussão/debates) e a executiva (preparação de atos para consequente divisão). 
Os atos realizados na fase executiva, ainda se dividem em duas partes. 
Procedimentos técnicos e procedimentos jurídicos. Os técnicos são aquelas 
diligências realizadas pelos peritos, agrimensores, arbitradores, engenheiros, 
enquanto as funções jurídicas são aquelas que ficam direcionadas a ação do juiz. 
Contudo, ressalta-se que, tanto os procedimentos técnicos quanto os 
jurídicos, possuem o condão de determinar exatamente qual será a parte exata de 
cada membro do processo. 
Humberto (2016, p. 214) a r a e e te pr ce e t “ e ta para 
fim eminentemente prático, qual seja, o de determinar, de forma material, os 
quinhões em que o imóvel comum há se der dividido entre os diversos 
c e r ”. 
Entre as operações realizadas na fase executiva, as principais são: 
preparação do imóvel para divisão (medição do imóvel, apresentação de memoriais 
e planta do imóvel, análise e classificação dos títulos, etc.); trabalhos da execução 
final da medição do imóvel, ou seja, com as demarcações devidamente 
determinadas; deliberação pelo juiz acerca da partilha e, por fim, a homologação por 
sentença da divisão efetuada. 
Em relação as inovações que o Novo Código de Processo Civil trouxe no 
instituto da prova pericial, pode-se dizer que não foram muitas e que, em grande 
parte, permaneceu mesma determinação. 
Todavia, pelo antigo Código, no que tange à quantidade de perito para 
realização das atividades, eram exigidos 3 (três), o que atualmente passou-se a 
e r “ a per t ”. e te ca e t , ca e a a tare a e ear 
 a . Ma , “ e r e c per t ú c , ter e er t c c e a r e ra, 
porque a operação de retalhação geodéstica do imóvel dividendo reclama 
conhecimentos espec c a a r e ra” (THEODORO JR., 2016, p. 215). 
Além disso, o Novo Código também extinguiu a necessidade de prestação de 
compromisso legal pelo perito, bem como determinou a obrigatoriedade da análise 
da lei especial que trata dos imóveis rurais na ação de divisão. 
Outra inovação trazida pelo Novo Código de Processo Civil é em relação ao 
prazo que as partes possuem para impugnarem os títulos dominais do imóvel que 
foram apresentados. Com o Código de 1973 o prazo previsto era de 10 (dez) dias, e 
agora passou-se à 15 (quinze) dias. Contudo, o prazo para exibição deste título 
permaneceu em 10 (dez) dias e a decisão acerca das impugnações aventadas 
também não houve mudança, sendo a determinação dada em 10 (dez) dias. 
Em relação ao plano de divisão, encerrada a fase de medição do terreno será 
apre e ta pr ce “p a e ” pe ( ) per t ( ). 
Humberto Theodoro Junior (2016, p. 216) define plano de divisão: 
[...] Encerra a primeira etapa dos trabalhos técnicos da fase executiva do 
pr ce e t r a, c “parecer e per tos (agrimensor e 
arbitradores) emitem sobre a forma de partilha do imóvel e a maneira de se 
instituírem as servidões necessárias, notadamente as de trânsito, ou sobre 
conveniência da conservação ou extinção de um ou outra das que já 
existiam, referindo-se expressamente a elas. 
Depois de apresentado em juízo pelo (s) perito (s) o plano de divisão, o 
magistrado designa audiência e ouve as partes e lavra decisão de deliberação da 
partilha. A única mudança trazida nesse ponto pelo Novo Código de Processo Civil, 
foi a dilação do prazo para oitiva das partes, que de 10 (dez) dias, aumentou-se para 
15 (quinze) dias. 
Nesse sentido, a questão que mais gerou discussão em relação a deliberação 
da partilha, se referia a que caráter essa recebia: despacho ou decisão 
interlocutória. 
Tal divergência surgiu basicamente pela forma de se recorrer de tal decisão. 
Contudo, o Superior Tribunal de Justiça manifestou-se pelo entendimento 
minoritário, ou seja, de que essa deliberação de partilha trata-se de decisão 
interlocutório, passível de interposição de recuso de agravo.Por fim, os critérios analisados para formação dos quinhões, estão previstos 
no art. 595 do Código de Processo Civil, que assim dispõe: 
Art. 595. Os peritos proporão, em laudo fundamentado, a forma da divisão, 
devendo consultar, quando possível, a comodidade das partes, respeitar, 
para adjudicação a cada condômino, a preferência dos terrenos contíguos 
às suas residências e benfeitorias e evitar o retalhamento dos quinhões em 
glebas separadas. (BRASIL, 2015). 
 Da análise do dispositivo, vê-se que o dispositivo legal é claro ao dispor que, 
no momento de dividir o imóvel entre os condôminos, deve ser, acima de tudo, 
respeitado as partes, analisando de forma abrangente se a decisão não gerar 
prejuízo a nenhuma delas. 
 Além disso: 
 (...) o juiz deve observar as convenções que a partes houverem celebrado 
a respeito; e quando elas não existam, nunca perder de vista que uma 
partilha, para ser perfeita, além de igual, deve consultar a comodidade das 
partes a ser armada de modo a evitar pleitos futuros (THEODORO JR., 
2016, p. 217). 
 Portanto, ainda que a ação de divisão possua diversas fases e seja dividida 
em inúmeras atividades preparatórias, a sua característica mais importante 
encontra-se na divisão do imóvel propriamente dita, pois é o resultado da divisão 
que produzirá efeitos direito sobre os interessados, de modo que, se realizado sem a 
análise dos critérios legais previsto no Código de Processo Civil, certamente trará 
prejuízos irreversíveis às partes. 
 
3.1.8 Auto de Divisão e Sentença Homologatória 
 
Inicia-se a segunda fase de ação de divisão com o pedido de quinhões. Com 
base nas alegações dos condôminos o magistrado em nova decisão irá determinar 
como a partilha haverá de ser ultimada, cabendo aos peritos proceder com a 
demarcação dos quinhões, consoante regras dos incisos I a IV do art. 596 do Código 
de Processo Civil. (THEODORO JR., 2016). 
Assim dispõe o art. 596, incisos I ao IV do referido diploma legal: 
Art. 596. Ouvidas as partes, no prazo comum de 15 (quinze) dias, sobre o 
cálculo e o plano da divisão, o juiz deliberará a partilha. 
Parágrafo único. Em cumprimento dessa decisão, o perito procederá à 
demarcação dos quinhões, observando, além do disposto nos arts. 584 e 
585, as seguintes regras: 
I - as benfeitorias comuns que não comportarem divisão cômoda serão 
adjudicadas a um dos condôminos mediante compensação; 
II - instituir-se-ão as servidões que forem indispensáveis em favor de uns 
quinhões sobre os outros, incluindo o respectivo valor no orçamento para 
que, não se tratando de servidões naturais, seja compensado o condômino 
aquinhoado com o prédio serviente; 
III - as benfeitorias particulares dos condôminos que excederem à área a 
que têm direito serão adjudicadas ao quinhoeiro vizinho mediante 
reposição; 
IV - se outra coisa não acordarem as partes, as compensações e as 
reposições serão feitas em dinheiro. (BRASIL, 2015). 
 Elaborado o memorial descritivo, será proferida nova decisão. Havendo 
impugnação em relação a perícia, deverão ser sanadas, para somente após o 
escrivão elaborar o auto de divisão, qual deverá estar acompanhado das folhas de 
pagamento, se estas faltarem, impedirá a homologação da partilha. (THEODORO 
JR., 2016). 
Assim, ao homologar o auto de divisão, o juiz pronuncia uma sentença 
formalmente homologatória, tratando-se de uma sentença de mérito, apta a fazer 
coisa julgada material, constituindo em título hábil para que o oficial do registro de 
imóveis proceda ao cancelamento da matrícula anterior e abra tantas novas 
matrículas para cada condômino. (THEODORO JR., 2016). 
Se o auto de divisão estiver desacompanhado das folhas de pagamento, e 
sem a demarcação dos quinhões, a sentença que homologar tornar-se-á nula. 
 
3.1.9 Aplicação de Regras a Demarcatória à Ação de Divisão 
 
O art. 598 do Código de Processo Civil encerra o regime traçado para a ação 
de divisão, fazendo referência aos arts. 575 a 578, os quais elencam as regras para 
a ação de demarcação, que por sua vez, são aplicadas à ação de divisão, nos 
seguintes termos: 
Art. 598. Aplica-se às divisões o disposto nos arts. 575 a 578. 
Art. 575. Qualquer condômino é parte legítima para promover a 
demarcação do imóvel comum, requerendo a intimação dos demais para, 
querendo, intervir no processo. 
Art. 576. A citação dos réus será feita por correio, observado o disposto 
no art. 247. 
Parágrafo único. Será publicado edital, nos termos do inciso III do art. 259. 
Art. 577. Feitas as citações, terão os réus o prazo comum de 15 (quinze) 
dias para contestar. 
Art. 578. Após o prazo de resposta do réu, observar-se-á o procedimento 
comum. (BRASIL, 2015). 
Embora a ação possa ser promovida por qualquer condômino, independente 
do limite de sua cota, devem-se observar os limites de fracionamento da propriedade 
rural estabelecidas pela legislação agrária. 
A citação dos réus, em regra, será feita pelo correio, tendo os réus o prazo 
para contestação de quinze dias, aplicável tanto à ação de demarcação como à de 
divisão. 
Após o prazo de resposta, observar-se-á o procedimento comum (CPC, art. 
578). Diferente do que se passa na ação demarcatória, não há obrigatoriedade da 
realização de prova pericial antes do julgamento da primeira fase na ação de 
divisão. 
Isso porque, somente será exigida a perícia geodésica na segunda fase, 
depois que o pedido de divisão for acolhido pela primeira sentença. 
 
3.1.10 A Coisa Julgada a Ação de Divisão 
 
Como já visto, o mérito se resolve em duas fases. Na primeira será resolvido 
o direito a extinção do condomínio, e na segunda, será definido os quinhões 
individuais. 
Na sentença da primeira fase, a questão dominial fará coisa julgada acerca 
daquilo que fora arguido na defesa de mérito oposta à pretensão de dividir a coisa 
comum, porém, a improcedência do pedido de dividir não faz coisa julgada ao direito 
dominial do autor. (THEODORO JR., 2016). 
Assevera Humberto Theodoro Junior citando Pontes de Miranda (2016, p. 220 
apud MIRANDA, p. 506-507): 
(...) que não é correto afirmar que a decisão sobre a divisão faz coisa 
julgada material sobre o domínio. E explica: tratando-se de divisão, (...) se 
não se julgou da validade dos títulos, inclusive usucapião, a eficácia de 
coisa julgada é somente quanto à declaração dos quinhões, e não sobre o 
direito de propriedade. 
Na hipótese da parte impugnante ter contra a parte adversária outras 
pretensões, mesmo que relacionadas com o direito enfrentado na sentença 
transitada em julgado, não impede a apreciação em nova ação, desde que não 
tenha sido objeto de consideração na causa finda. 
Nesse sentido explica Theodoro Jr. (2016, p. 220): 
(...) se a questão de validade do título de propriedade do autor da ação de 
divisão foi rejeitada pela sentença da primeira fase, formar-se-á sobre ela a 
res iudicata, impedindo que, na segunda fase, possa sofrer reapreciação. 
Nem em qualquer outra causa futura entre as mesmas partes a questão 
acobertada pela coisa julgada poderá voltar a ser arguida e decidida. 
As questões prejudiciais ao mérito do pedido de divisão do imóvel comum, 
que, contudo, não foram aventadas na ocasião, não sofrem os impactos da coisa 
julgada, visto que não foi objeto das questões decididas no juízo divisório. 
 e p ca “o desacolhimento da exceção de usucapião proposta no 
bojo da ação divisória impede que a pretensão de reconhecimento da prescrição 
aquisitiva venha a ser demandada em ulterior ação especial de usucapião” 
(THEODORO JR., 2016, p. 220). 
De outro lado, se a ação de divisão teve curso sem que essa exceção de 
mérito fosse arguida em juízo, o usucapiente poderá postular o reconhecimento da 
prescrição aquisitivaem ação própria (THEODORO JR., 2016). 
Encerrado o processo divisório, far-se-á a coisa julgada material sobre o que 
foi decidido no mérito pela sentença da primeira fase, assim como sobre a decisão 
homologatória em favor dos comunheiros. 
Desse modo, transitada em julgado a sentença homologatória de laudo de 
divisão, será executada a decisão, não cabendo nova perícia para corrigir eventual 
erro de tal laudo. 
 
3.1.11 Cumprimento da Sentença de Divisão 
 
A ação de divisão tem por objetivo findar ao condomínio, estabelecendo o 
quinhão que irá caber a cada comunheiro. 
Desse modo, pode-se dizer que a ação de divisão e a de demarcação tem 
natureza condenatória. 
Tratando-se de uma sentença que põe termo à comunhão e julga a partilha, 
é evidente que a mesma condena os ex-sócios ou comunheiros a entregar, 
reciprocamente, uns aos outros o que a cada um for adjudicado. A 
condenação é, consequentemente, à entrega de coisa certa. (THEODORO 
JR., 2016, p. 221 apud MOTTA, 1942, p. 246). 
Considerando que o novo Código de Processo Civil substituiu a ação de 
execução de título judicial pelo cumprimento de sentença, no juízo divisório a 
execução do julgado se fará pela expedição de mandado de imissão de posse, que 
ocorrerá logo após o trânsito em julgado. 
 
3.1.12 Terceiro Prejudicado Pela Ação de Divisão e as Benfeitorias Dentro da Área 
Dividenda 
 
Havendo controvérsia sobre limites das terras dividendas ou ainda, sobre 
obras e benfeitorias de estranhos dentro do imóvel do condomínio, não cabe ao 
juízo divisório dirimir esse tipo de conflito. Ou seja, antes de iniciar os atos de 
extinção do condomínio, deverá ser realizada a demarcação da linha de 
confrontação com o prédio confinante objeto de conflito. 
O Código de Processo Civil, em seu art. 593 prevê: 
Art. 593. Se qualquer linha do perímetro atingir benfeitorias permanentes 
dos confinantes feitas há mais de 1 (um) ano, serão elas respeitadas, bem 
como os terrenos onde estiverem, os quais não se computarão na área 
dividenda. (BRASIL, 2015). 
Desse modo, restará ao condômino que se julgar prejudicado ajuizar ação 
reivindicatória a fim de reaver a sua propriedade em relação a esse terreno. 
Isso posto, a regra legal procura manter a liquidez da área a partilhar, 
evitando que algum comunheiro venha a ser contemplado com gleba sujeita a litígio. 
Observa-se com isso, que a área que possuir benfeitorias não será 
computada no imóvel dividendo, porquanto os comunheiros não estão abandonando 
a área em litígio, de modo que permanecerá em condomínio e poderá ser objeto de 
reivindicação, de medida possessória, ou ainda, de pedido de indenização, 
dependendo da situação concreta, pleitos esses a serem formulados pelos 
condôminos. (THEODORO JR., 2016, p. 222 apud CARNEIRO, 1999, p. 245). 
Havendo a comunhão sobre a área na posse do vizinho, qualquer dos 
condôminos terá legitimidade para promover a respectiva reivindicação. 
O art. 593 do CPC não regula a proteção para o confinante injustamente 
afetado, mas sim o vizinho que possui benfeitoria antiga e permanente no imóvel 
submetido à divisão. 
Assim, vê-se que o confinante afetado de forma injusta está resguardado pelo 
art. 594 do CPC, o qual assegura o direito de demandar, pelas vias adequadas para 
a restituição dos terrenos usurpados em decorrência da operação de divisão. 
 
3.1.13 Usurpação de Terrenos de Vizinhos da Área Dividenda 
 
Os confrontantes que não forem partes na divisão não poderão ter seus 
direitos dominiais prejudicados em razão dos trabalhos divisórios. Ocorrendo 
equívoco pelo agrimensor na linha levantada, vindo a invadir terreno do 
confrontante, este poderá demandar a restituição da área usurpada. 
Proposta ação ainda em curso do procedimento divisório, todos os 
comunheiros serão citados, sendo o procedimento dos embargos de terceiros o mais 
adequado para propositura, ou em caso da ação já ter sido julgada, deverá ser 
proposta ação apenas contra o quinhoeiro ou os quinhoeiros que foram 
contemplados com a área usurpada ao confrontante. (THEODORO JR., 2016, p. 
223). 
Dispõe o art. 594 do Código de Processo Civil que: 
Art. 594. Os confinantes do imóvel dividendo podem demandar a restituição 
dos terrenos que lhes tenham sido usurpados. 
[...] 
§ 2
o
 Nesse último caso terão os quinhoeiros o direito, pela mesma sentença 
que os obrigar à restituição, a haver dos outros condôminos do processo 
divisório ou de seus sucessores a título universal a composição pecuniária 
proporcional ao desfalque sofrido. (BRASIL, 2015). 
Assim, os confinantes poderão ajuizar ação reivindicatória ou outra que se 
preste à solução do conflito, devendo ser analisado as particularidades do caso 
concreto para sua interposição. 
 
4 CONCLUSÃO 
 
Conclui-se com o presente artigo que a ação de divisão possui um único fim, 
que é o de dividir o bem de uso comum e com isso extinguir o condomínio. 
 Em que pese no Código de Processo Civil a ação de divisão e de demarcação 
de terras particulares sejam tratadas em conjunto, evidencia-se que são dois 
procedimentos distintos. 
Não obstante, não se possa olvidar que é indispensável que o objeto do 
direito da ação de divisão seja precisamente identificado, ou seja, demarcado. 
 Diversas foram as inovações trazidas em relação a ação de divisão pelo Novo 
Código de Processo Civil, dentre as quais se destaca a distinção realizada pelo novo 
diploma legal acerca da finalidade da ação. Dessa forma, percebe-se que o objeto 
da ação de divisão não é mais a partilha da coisa comum e sim para estremar os 
quinhões. 
 No mesmo sentido, é importante ressaltar que a ação de divisão só poderá 
ser instaurada se houver demarcação exata sobre o imóvel dividendo, de modo que, 
em falta desse pressuposto, o pedido de demarcação deve ser cumulado na petição 
inicial, pois falta requisito essencial no processo. 
 O foro de competência para ingresso da ação de divisão é o local onde situa-
se o imóvel discutido. Todavia, em casos que o imóvel encontra-se em mais de um 
local, o foro será escolhido por prevenção. No que tange a legitimidade ativa da 
ação de divisão, tendo em vista seu objeto (dividir o bem), cada condômino que 
possua interesse pode ingressar em juízo para ter sua tutela atendida, quando, pela 
via amigável, não obtiver resultado satisfatório. 
Assim, percebe-se que, consequentemente, a legitimidade passiva será 
daqueles consortes (também condôminos) que não atenderam os pedidos do autor. 
 Além disso, o Código também realizou mudanças no que se referem aos 
prazos para manifestação na ação de divisão, o que, na maioria dos casos, dilatou-
se ou atendeu a exigência que até então era admitida pela doutrina e jurisprudência. 
 Quanto à citação dos demandados na ação de divisão, mais uma mudança 
trouxe o Novo Código de Processo Civil. Na vigência do antigo código era 
perfeitamente admitida a citação dos demandados residentes fora da comarca na 
qual o processo foi distribuído, por meio de edital. Porém, atualmente a citação por 
edital só será admitida quando o paradeiro do réu for incerto ou sua identidade 
desconhecida. 
 Ademais, ainda em relação à citação, o prazo estabelecido pelo Novo Código 
passou a ser de 15 (quinze) dias. Assim, decorrido o prazo de 15 (quinze) dias, sem 
que haja manifestação nos autos pela parte, não ocorre a revelia, como no processo 
ordinário, tampouco a confissão ficta, em determinados casos específicos. A parte 
que, efetivamente citada, não apresentar defesa no prazo legal, não é considerada 
revel no processo da ação de divisão. 
 As provas produzidas na ação de divisão são elencadas em duas fases 
diferentes, a fase de cognição e a de execução. Naprimeira, o conteúdo discutido 
entre os envolvidos pode ser o mais amplo possível, enquanto na segunda tratará 
somente da divisão do bem propriamente dito. 
 Nessa toada, temos então na ação de divisão duas sentenças de mérito. Uma 
que põe fim a fase cognitiva, decidindo sobre a possibilidade jurídica do pedido (se o 
objeto está em conformidade com a lei) e a segunda que define exatamente o 
quinhão correspondente à cada envolvido no processo. Esta ainda faz coisa julgada 
material e só poderá ser rediscutida por meio de ação rescisória. 
 Em relação as benfeitorias realizadas no imóvel dividendo, cabe ao 
condômino que se julgar prejudicado ajuizar ação reivindicatória a fim de reaver a 
sua propriedade em relação a esse terreno. 
Outrossim, ocorrendo equívoco pelo agrimensor na linha levantada, vindo a 
invadir terreno do confrontante, este poderá demandar a restituição da área 
usurpada. 
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