Contratos de Incorporação Imobiliária

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CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
*Afranio dos Santos Evangelista Junior.
Sumário: I – Considerações iniciais; II – Características dos contratos de incorporação
imobiliária; III – Elementos dos contratos de incorporação imobiliária; III.I - Objeto; III.II -
Partes; III.III – Forma; IV – Obrigações do incorporador; V - Espécies de contrato incorporativos
mais freqüentes; V.I – Contrato de promessa de compra e venda de unidade como coisa futura;
V.II – Contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária; VI – Conclusão.
I – CONSIDERAÇÕES INICIAIS.
Por incorporação imobiliária, tem-se o negócio jurídico pelo qual o incorporador se obriga a
realizar, pessoalmente ou através de terceiros, a construção de unidades imobiliárias em
edificação coletiva, com o fulcro de transmitir a propriedade das referidas unidades aos
respectivos adquirentes, através de contratos específicos, durante a construção. Em
contrapartida, obrigam-se os adquirentes a pagar o preço das unidades que se
comprometeram a adquirir.
Toda a dinâmica que se forma no entorno do processo incorporativo enseja, necessariamente,
o surgimento de diversos contratos que detém por fito a formalização, através da contração de
direitos e deveres, das relações mantidas entre o incorporador imobiliário e os adquirentes das
unidades imobiliárias a serem edificadas. Como exemplo, temos o contrato de promessa de
compra e venda, o contrato de permuta e o contrato de compra e venda com pacto adjeto de
alienação fiduciária, que, apesar de deterem identidade própria, unem-se para cumprir uma
nova função, qual seja, a produção de unidades imobiliárias em edificações coletivas, bem
como a constituição de propriedade sobre essas unidades em condomínio especial, como a
conseqüente transmissão desse direito aos respectivos adquirentes.
A atividade da incorporação tem como objeto a produção de edificações coletivas compostas
por unidades imobiliárias autônomas, permanentemente vinculadas, como elementos
formadores do conjunto da edificação que fazem parte. A razão do negócio jurídico da
incorporação é a produção de um novo bem imóvel, assim como a constituição de direito de
propriedade sobre esse mesmo bem, em um processo pelo qual se desdobra o terreno e se
converte em um direito real de propriedade que sobre ele incidia, em várias unidades
imobiliárias, cada qual detentora do direito real de propriedade, assentadas em planos
horizontais sobre aquele terreno. Para tanto, criam-se frações ideais, que ficam vinculadas às
novas unidades imobiliárias, referindo-se essas a proporção de propriedade que cada
adquirente possui no que tange as partes de propriedade comum. Essa é a causa do negócio
jurídico da incorporação: a formação de direito de propriedade sobre edificação coletiva,
através de frações ideais, bem como sobre as unidades imobiliárias integrantes dessa
edificação, atribuindo-se um direito real às pessoas que, nos termos dos respectivos títulos,
vierem a adquiri-las.
Desta feita, pode-se perceber que o negócio da incorporação não se exaure no ato de
construir, ou fazer construir ou mesmo na alienação da unidades a serem construídas,
compreende ainda a individualização das unidades no cartório de registro de imóveis, sem os
quais deixa o incorporador de cumprir o disposto no art. 44, da Lei 4.591/64, que lhe impõe a
obrigação de promover, no registro geral de imóveis, a averbação da construção para efeito de
individualização e discriminação das unidades imobiliárias que formam a edificação. Trata-se
de obrigação legal, que o incorporador assume perante o adquirente, através da anuência de
qualquer modalidade contratual que vise a transferência do direito de propriedade incidente
sobre cada novo imóvel que surge após a averbação da construção.
 Em assim sendo, resume-se a atividade incorporativa como sendo o negócio jurídico que se
origina a partir da coligação de contrato distintos, em especial o contrato de compra e venda ou
de promessa de compra e venda e, eventualmente, o contrato de construção, que em conjunto
com outros atos essenciais, cito a individualização e discriminação da edificação e das
unidades imobiliárias autônomas, dão origem a figura do condomínio, que, como é cediço, faz
nascer a presença da propriedade individual e coletiva, sobre um mesmo local.
II – CARACTERISTICAS DOS CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
A incorporação imobiliária é um negócio jurídico bilateral, típico, consensual, oneroso,
comutativo e solene.
É bilateral porque arrola uma série de obrigações correlacionadas para as partes contratantes.
É típico porque tem configuração própria definida em lei. O parágrafo único do art. 28, da Lei
4.591/64 ofertou tipicidade ao contrato de incorporação, definindo sua estrutura e contornos,
condições de contratação, efeitos, bem como tratando das obrigações basilares das partes. É
consensual porque surge a partir da declaração de vontade das partes contratantes. É oneroso
porque ambas as partes, contratante e contratado, visam vantagens, o que fazem assumindo
encargos recíprocos. É comutativo porque as obrigações das partes guardam equivalência. É
solene porque sua validade depende da observância da forma disposta em Lei, assim como da
presença de diversos requisitos, dentre eles o efetivo registro do memorial de incorporação
junto ao competente Registro Geral de Imóveis, assim como do registro do instrumento de
alienação também no Registro Geral de Imóveis.
III - ELEMENTOS DO CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
O contrato de incorporação imobiliária traz consigo elementos de naturezas distintas. Ora
apresenta elementos de natureza real, consubstanciado na finalidade deste negócio jurídico,
qual seja, a constituição de propriedade imobiliária sobre imóvel a ser construído, e também
elementos de natureza obrigacional, identificados na obrigação de dar e fazer assumidas neste
mesmo negócio jurídico (construir e entregar o imóvel adquirido).
III.I – OBJETO
O objeto das diversas modalidades de contratos incorporativos é a atribuição para o
contratante, ou seja, para o adquirente do imóvel a ser construído pelo incorporador
contratado, da condição de titular de direito real sobre o referido bem. Em ato contínuo, torna-
se o adquirente titular do mesmo direito real sobre a fração do terreno sobre o qual encontra-se
edificado o referido bem.
III.II PARTES
A incorporação imobiliária tem como sujeitos, em regra, o incorporador e os adquirentes das
unidades imobiliárias a serem construídas, podendo, excepcionalmente, existirem figuras
distintas, como por exemplo, o proprietário do terreno, se for pessoa adversa do incorporador,
na hipótese de haver alienação do terreno por meio de contrato de permuta, ou mesmo o
construtor, para o caso de delegação, por parte do incorporador, da execução das obras.
III.III – FORMA
Independentemente da modalidade de contrato incorporativo, faz-se sempre necessário que
estes sejam pactuados por escrito, exigindo-se seu registro, junto ao competente Registro
Geral de Imóveis, para os atos que digam respeito a transmissão da propriedade imobiliária ou
de direitos reais alusivos ao imóvel alienado. Da mesma forma, devem ser encaminhados para
registro os atos relativos a constituição de direitos reais sobre o imóvel objeto da incorporação.
Frise-se que mesmo os contrato particulares, incluindo-se o ajuste preliminar, por força da lei
geral das incorporações, notadamente o § 4° do art. 35, são registráveis junto ao Registro
Geral de Imóveis, sendo tal prática de extrema relevância para fins de oposição do direito de
aquisição perante terceiros. Desta feita, pode-se perceber que, não obstante a solenidade
exigida pela Lei para os contratos que visem a constituição de direito real sobre bem imóvel, a
Lei 4.591/64 mitiga essa exigência, na medida em que admite o registro de contratos
particulares junto ao Registro imóveis, independentemente do valor da transação.IV – OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR.
O incorporador carrega consigo algumas obrigações decorrentes da própria Lei Geral de
Incorporações (Lei 4.591/64). As referidas obrigações são estabelecidas com o intuito de
preservar os adquirentes das unidades autônomas, garantindo a estes o mínimo de segurança
jurídica frente ao incorporador, impossibilitando, por conseguinte, que este exerça vantagem
excessiva sobre aqueles. Essas obrigações distribuem-se no tempo, sendo exigíveis antes da
incorporação, no curso do empreendimento e após a conclusão da obra.
As obrigações do incorporador, em regra, são comuns a todos os tipos de contratos, e, abaixo,
seguem as principais arroladas na Lei 4.591/64:
1) Proceder o registro da incorporação junto ao competente Registro Geral de Imóveis (art.
32);
2) Manter o incorporador seu nome indicado no local da construção (art. 32, § 2°);
3) Expressar em todos os anúncios, assim como em todos os contratos e quaisquer outro
documento relativo a incorporação, o número do registro do memorial de incorporação (art.
32, § 3°);
4) Mencionar, em todos os instrumentos de ajuste, a existência de ônus real ou fiscal que
recaia sobre o terreno, assim como eventual ação judicial que possa comprometer a
titularidade do imóvel (art. 37);
5) Explicitar em todos os ajustes preliminares que firmar com os adquirentes a existência de
prazo de carência, se houver (art. 34, § 3°);
6) Mencionar, nos contratos de construção, os nomes dos responsáveis pelo custeio da
construção, responsabilizando-se pelo custeio das unidades não vendidas (art. 35, § 6°)
7) Discriminar o custo da fração ideal do terreno, bem como o valor da construção, nas
hipóteses de contratos de preço global (art. 41);
8) Dar andamento regular as obras, informando, periodicamente, aos adquirentes o estado da
obra (art. 43);
9) Providenciar a averbação da construção, após a concessão do “habite-se”, assim como a
individualização e discriminação das unidades, seguida da instituição do condomínio (art.
44);
V – ESPÉCIE DE CONTRATOS INCORPORATIVOS MAIS FREQUENTES.
É por meio dos contratos incorporativos que o incorporador e os adquirentes assumem vínculos
obrigacionais. Através desses negócios jurídicos, os contratantes assumem obrigações de dar
e fazer, pretendendo sempre a constituição de propriedade sobre bem imobiliário. Deve o
incorporador proceder a correta implementação dos atos necessários à produção do imóvel, se
obrigando ainda a transmitir aos adquirentes o direito de propriedade que recai sobre cada
unidade imobiliária alienada.
As espécies de contratos mais utilizados para fins de comercialização das unidades imobiliária
são o contrato de promessa de compra e venda e o contrato de compra e venda com pacto
adjeto de alienação fiduciária.
V.I – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE COMO COISA
FUTURA.
Trata-se da modalidade contratual de alienação de unidade imobiliária em que o incorporador
assume o risco da construção, estabelecendo desde logo o preço final da unidade, obrigando-
se a entregá-la concluída e averbada junto o registro geral de imóveis. Nessa espécie de
contrato, fica convencionado entre as partes que o incorporador transmitirá ao adquirente a
propriedade da futura unidade, após receber, em contrapartida, o preço estipulado inicialmente,
de forma parcelada. Todavia, não obstante ser o direito do promitente comprador um direito
real, o que lhe assegura a titularidade de poder jurídico sobre o bem, somente haverá efetiva
transmissão da propriedade após quitação integral da dívida assumida pelo promitente
comprador, funcionando o contrato de promessa de compra e venda como instrumento
preliminar a realização do contrato definitivo de compra e venda. O promitente vendedor
reserva para si o domínio como meio de garantia do cumprimento do pactuado em sede
contratual, ofertando para o promitente comprador o direito de usar e fruir. Na hipótese de ser o
incorporador promitente comprador ou promitente cessionário do terreno sobre o qual será
edificada a unidade imobiliária futura, a alienação deverá ocorrer por meio de promessa de
cessão ou de cessão de direitos da fração ideal do terreno.
V.II – CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
O referido contrato reflete verdadeira novidade no que tange as modalidades contratuais
utilizadas para a alienação de bens imóveis no ordenamento jurídico brasileiro. Introduzido pela
Lei 9.514/97, é o contrato pelo qual o devedor, in casu o adquirente, pactua a transferência da
propriedade do imóvel ao credor, podendo este ser o incorporador ou instituição financeira
interveniente, com o fulcro de ver adimplido o parcelamento então contraído. O credor
permanece proprietário do imóvel enquanto perdurar o pagamento das parcelas aprazadas,
revertendo-se a propriedade ao devedor tão logo a dívida seja integralmente quitada. A
propriedade fiduciária se constitui mediante registro, no Registro de Imóveis, do contrato que
lhe serve de título, operando-se em conseqüência, o desdobramento da posse sobre o imóvel,
tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto.
É relevante o fato de que qualquer pessoa, quer física ou jurídica, possam ser classificados
como credores fiduciários, não se restringido tal posição as entidades financeiras que operem
no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
No que tange as obrigações que recaem sobre o imóvel, essas passam a ser de
responsabilidade do devedor fiduciante, na medida em que a posse direta do imóvel é a este
transmitida. Assim, tributos e contribuições condominiais devem ser suportados pelo mesmo,
após a entrega do imóvel pelo incorporador, conforme regramento contido no § 8°, do art. 27
da Lei 4.591/64.
Em havendo inadimplemento por parte do credor fiduciário, este será intimado, pelo oficial do
Registro de Imóveis, para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias. A referida intimação,
somente será expedida após expirar o prazo de carência estipulado no contrato. O pagamento
deverá ser feito diretamente ao Oficial do Registro de Imóveis, devendo este entregar a
importância recebida, nos três dias seguintes a quitação da dívida, ao credor fiduciário.
Decorrido o prazo da notificação, sem que o devedor tenha purgado a mora, o oficial do
Registro de imóveis certificará o fato, comunicando-o ao credor fiduciário. Este recolherá o
imposto de transmissão inter vivos e promoverá o registro da consolidação da propriedade de
em seu nome junto ao Registro de Imóveis. Consolidada a propriedade em nome do credor
fiduciário, este promoverá a venda do imóvel em leilão, nos 30 (trinta) dias subsequentes. O
devedor deverá, nos termos do art. 30, da Lei 9.514/97, desocupar o imóvel no prazo máximo
de 60 (sessenta) dias, sob pena de pagamento de taxa de ocupação de 1% sob o valor
contratualmente estabelecido para fins de leilão.
VI – CONCLUSÃO.
Em suma, pode-se concluir que os contratos incorporativos, apesar de deterem independência
entre si, guardam estreita correlação no que tange a finalidade do negócio jurídico da
incorporação imobiliária, qual seja, a articulação dos referidos instrumentos para a produção de
unidades imobiliárias em edificações coletivas e a constituição de propriedade sobre essas
unidades em condomínio especial. Não obstante cada contrato guarde a sua especificidade e
merecer preferencia de acordo com o caso concreto, certo é que os mesmos devem estar
coligados para o cumprimento de uma única finalidade: a construção e alienação de unidades
imobiliárias horizontalmente dispostas, permanentemente vinculadas, a serem alienadas no
curso da empreitada, bem como a transmissão do direito de propriedade que sobre eles
incidam.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporação Imobiliária. 2ª edição. Rio de Janeiro: Renovar,
2007.
GOMES, Orlando. Contratos. 26ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 2008.
PEREIRA,Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 10ª edição. Rio de Janeiro:
Forense, 1997
*Afranio dos Santos Evangelista Junior é advogado do escritório Schneider Advogados.
Afranio.junior@schneiderassociados.com.br