contratos de locaçao

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transações imobiliárias
Contratos imobiliários: compra e venda (com
cessão); promessa de compra e venda;
registro, alienação fiduciária, permuta,
comodato, consórcio, arrendamento, arras e
contrato de locação, contrato de intermediação
imobiliária e doação
O mercado está muito aquecido pelo crescimento imobiliário. Com isso, surgem
diversas situações e tipos de contratos que merecem atenção e cuidados redobrados
por parte do corretor de imóveis.
Para que possa exercer sua atividade de forma segura e transparente, o corretor
de imóveis deve estar munido de todo o conhecimento teórico acerca dos tipos de
contratos imobiliários. A sua prática profissional está diretamente ligada à elaboração,
à interpretação e à análise de diversos tipos contratuais.
Inicialmente, é fundamental analisarmos os requisitos gerais para a validade de
um contrato. Eles se encontram definidos no artigo 104 do Código Civil brasileiro.
Agente capaz: Os contratantes devem reunir a capacidade de direito e a
capacidade de fato, ou seja, devem ser maiores de 18 anos. Os que forem
relativamente incapazes deverão ser assistidos. São considerados relativamente
incapazes:
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Maiores de 16 anos e menores de 18
Ébrios habituais
Viciados em tóxico
Aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir
sua vontade
Pródigos
Os absolutamente incapazes (menores de 16 anos) devem ser representados.
Objeto lícito, possível, determinado ou determinável
O objeto deverá ser: lícito, ou seja, conforme a lei e não contrário aos bons
costumes, à ordem pública e à moral; possível física e juridicamente; determinado ou
determinável, ou seja, especificado ao menos pelo gênero e pela quantidade.
Forma prescrita ou não defesa em lei
Às vezes, as partes deverão obedecer a determinada forma ditada pela lei para
manifestar sua vontade; no entanto, em regra, a manifestação de vontade independe
de forma especial.
São eles:
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Agente capaz
Os contratantes devem reunir a capacidade de direito e a capacidade de
fato, ou seja, devem ser maiores de 18 anos.
Os que forem relativamente incapazes deverão ser assistidos. São
considerados relativamente incapazes:
Maiores de 16 anos e menores de 18
Ébrios habituais
Viciados em tóxico
Aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem
exprimir sua vontade
Pródigos
Os absolutamente incapazes (menores de 16 anos) devem ser
representados.
Objeto lícito, possível, determinado ou determinável
O objeto deverá ser: lícito, ou seja, conforme a lei e não contrário aos bons
costumes, à ordem pública e à moral; possível física e juridicamente; determinado
ou determinável, ou seja, especificado ao menos pelo gênero e pela quantidade.
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É importante sabermos que esses requisitos de validade são adotados em todos
os contratos regidos pelas leis brasileiras. Assim, devem ser observados em todas as
negociações contratuais a serem intermediadas pelos corretores de imóveis.
Tipos de contrato
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Forma prescrita ou não defesa em lei
Às vezes, as partes deverão obedecer a determinada forma ditada pela lei
para manifestar sua vontade; no entanto, em regra, a manifestação de vontade
independe de forma especial.
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Os principais conhecimentos sobre o tema contratos imobiliários foram
abordados durante nosso estudo. É importante que o corretor de imóveis tenha
conhecimento sobre o tema, pois, durante sua prática profissional, deparar-se-á com
situações que envolvem alguns dos contratos estudados.
Mais frequentemente, o profissional não necessariamente elaborará contratos de
compra e venda, mas será colocado diante deles. Como responsável pela
intermediação imobiliária, ele deverá saber analisá-los.
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Contrato de compra e venda
De acordo com conceitos do direito civil, um contrato de compra e venda envolve
duas pessoas. Uma pessoa, denominada vendedora, obriga-se a transferir para outra
pessoa, denominada compradora, o domínio de um bem, mediante o pagamento de
certo preço em espécie ou de valor fiduciário correspondente.
Trata-se do tipo de contrato mais praticado no cotidiano das transações
imobiliárias. Portanto, estaremos diante dele diversas vezes durante a nossa prática
profissional.
Via de regra, não há forma especial na instrumentalização do contrato de compra
e venda. Ele pode ser celebrado por escrito ou até mesmo verbalmente, por
instrumento público ou particular. Entretanto, o artigo 108 do Código Civil determina
que, quando o negócio jurídico versar sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o
maior salário mínimo vigente no país, haverá a obrigatoriedade da escritura pública.
Essa é a situação em que se encontra a grande maioria dos imóveis transacionados
na atualidade.
O corretor de imóveis deve conhecer esta máxima do direito: “Só é dono quem
registra”. Ela faz referência à necessidade de se registrar a escritura de compra e
venda no cartório de registro de imóveis competente, que é o cartório da comarca
onde se situa o imóvel. Para o direito brasileiro, a propriedade dos bens imóveis só é
transferida com o registro do título no cartório competente.
Quando o contrato de compra e venda é celebrado por meio de instrumento
particular, não sendo a hipótese trazida no artigo 108 do Código Civil, que dispensa de
escrituração os imóveis com valor inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente
no país, poderá ser interpretado como um mero contrato preliminar ou promessade
compra e venda, que não se presta para efetuar o registro de transmissão da
propriedade. Para que a propriedade seja transmitida do vendedor para o comprador
do imóvel, é indispensável a realização da escritura pública com posterior registro no
órgão competente.
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Sobre a formalização do contrato na prática, o artigo 490 do Código Civil
disciplina que, salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro
a cargo do comprador nos contratos de compra e venda de bens imóveis. Essa norma
jurídica determina de forma clara a responsabilidade de cada uma das partes quanto
às despesas de transferência no momento da concretização da compra e venda. No
entanto, nada impede que as partes estipulem de forma diversa no contrato.
O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos
referentes ao bem até o momento da transmissão, ou seja, ele será responsável por:
despesas condominiais; seguro; IPTU; ITR; taxa de água, luz, lixo e gás; contribuições
de melhoria; etc.
Durante o exercício de sua prática profissional, o corretor de imóveis poderá ser
colocado diante de situações que fogem da normalidade, ou seja, que não são
corriqueiras. Assim, é importante conhecer algumas situações que podem ser
impeditivas para a concretização do contrato de compra e venda.
Algumas situações práticas exigem um pouco de cautela por parte dos
envolvidos na negociação, pois a legislação veda ou exige procedimentos específicos
diante da possibilidade de negociação entre algumas pessoas específicas. O Código
Civil considera anulável, por exemplo, a venda de ascendentes a descendente,
exigindo, para tanto, o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge alienante.
O consentimento do cônjuge será, contudo, dispensado quando o regime de bens for o
de separação obrigatória.
De acordo com a lei, não poderão ser comprados, ainda que em hasta pública,
sob pena de nulidade:
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Pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores os bens
confiados à sua guarda ou administração
Pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa
jurídica a que servirem ou que estejam sob sua administração direta ou
indireta
Por juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros
serventuários ou auxiliares da Justiça os bens ou os direitos sobre quais
se litiga o tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem ou a que se
estende a sua autoridade
Por leiloeiros e seus prepostos os bens de cuja venda estejam
encarregados
 
 
De acordo com a lei, não poderão ser comprados, ainda que em hasta pública,
sob pena de nulidade:

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Pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores os bens
confiados à sua guarda ou administração
Pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa
jurídica a que servirem ou que estejam sob sua administração direta ou
indireta
Por juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros
serventuários ou auxiliares da Justiça os bens ou os direitos sobre quais
se litiga o tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem ou a que se
estende a sua autoridade
Por leiloeiros e seus prepostos os bens de cuja venda estejam
encarregados
Assim, considera a lei que os que têm por dever de ofício ou profissão zelar pelos
bens alheios estão proibidos de adquiri-los, mesmo em leilão público, sob pena de
nulidade, por razões de ordem moral.
No entanto, a lei admite exceções à regra, permitindo os casos de compra e
venda ou cessão entre coerdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de
bens já pertencentes às pessoas anteriormente designadas.
É permitido compra e venda entre cônjuges com relação aos bens excluídos da
comunhão. Desse modo, estará proibido compra e venda entre marido e mulher se o
regime patrimonial for o de comunhão universal de bens.
Os contratos de compra e venda podem ser contemplados com cláusulas
especiais, que serão utilizadas dependendo da situação que se pretende formar no
caso concreto. A sua inserção ficará a critério das partes contratantes.
As cláusulas especiais para compra e venda frequentemente utilizadas são:
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Retrovenda
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É a cláusula inserida no contrato segundo a qual o vendedor se reserva o direito
de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço mais as
despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em melhoramento do imóvel. É
apenas admissível nas vendas de imóveis. O vendedor só poderá resgatar o imóvel
alienado dentro de prazo improrrogável de três anos ininterruptos, não sendo passível
de suspensão. O direito de resgate é intransmissível, não sendo suscetível de cessão
por ato inter vivos, mas passa aos herdeiros.
Venda a contento
É a cláusula que determina que o contrato será desfeito se o comprador não se
agradar da coisa. A venda é realizada sob a condição de só se tornar perfeita e
obrigatória se o comprador declarar que a coisa adquirida lhe satisfaz.
Preempção, ou preferência
É uma cláusula em que as partes convencionam que o comprador de coisa móvel
ou imóvel fica com a obrigação de oferecê-la a quem lhe vendeu, para que este use do
seu direito de preferência em igualdade de condições no caso de pretender vendê-la
ou dá-la em pagamento.
Retrovenda
É a cláusula inserida no contrato segundo a qual o vendedor se reserva o direito
de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço
mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em melhoramento
do imóvel. É apenas admissível nas vendas de imóveis.
O vendedor só poderá resgatar o imóvel alienado dentro de prazo improrrogável
de três anos ininterruptos, não sendo passível de suspensão. O direito de resgate
é intransmissível, não sendo suscetível de cessão por ato inter vivos, mas passa
aos herdeiros.
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Venda a contento
É a cláusula que determina que o contrato será desfeito se o comprador não se
agradar da coisa. A venda é realizada sob a condição de só se tornar perfeita e
obrigatória se o comprador declarar que a coisa adquirida lhe satisfaz.
Preempção, ou preferência
É uma cláusula em que as partes convencionam que o comprador de coisa móvel
ou imóvel fica com a obrigação de oferecê-la a quem lhe vendeu, para que este
use do seu direito de preferência em igualdade de condições no caso de pretender
vendê-la ou dá-la em pagamento.
Diante de tudo acerca do contrato de compra e venda, fica evidente a importância
de que ele seja analisado minuciosamente. Isso evitará problemas e,
consequentemente, situações de difícil resolução para o corretor de imóveis
responsável pela intermediação no negócio.
Vale destacar aqui que a análise prática de um contrato de compra e venda deve
ter início pela verificação de alguns itens indispensáveis, tais como: nome completo,
endereço e qualificação (CPF, identidade) de cada um dos contratantes; bem(ns)
objeto(s) da negociação; preço estipulado e modo de pagamento (à vista, em parcelas,
periodicidade, valor de cada parcela); e outras condições gerais (como data de entrega
das chaves, no caso de imóvel).
Não se pode esquecer que esse contrato deve ser feito por meio de instrumento
público, a que chamamos de escritura, exceto para as situações previstas no artigo
108 do Código Civil. Para que a escritura gere todos os efeitos esperados em uma
compra e venda regular, ela deve ser levada a registro no cartório de registro de
imóveis da comarca onde se encontra situado o imóvel.
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NEGOCIAÇÃO/ INTERMEDIAÇÃO, ESBOÇO DA COMPRA E VENDA
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA
REGISTRO DA ESCRITURA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE, COMPRADOR SE TORNA DONO DO
IMÓVEL
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contrato de compra e venda".
Modelo de contrato de compra e venda (pdf/modelo.docx) VOLTAR (index.html?page=1)
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Contrato de cessão de direitos
Ao se adquirir um imóvel cuja situação está totalmente regular (com registro
imobiliário no cartório de registro de imóveis), adquire-se, em verdade, a propriedade
do imóvel, que é um direito real. Nesta situação, deve-se realizar uma escritura pública
de compra e venda e, posteriormente, levá-la a registro, que é o instrumento jurídico
próprio para a comprovação da propriedade.
Aquele que adquire um imóvel que não é passível de escrituração e registro
imediato está adquirindo somente a posse do bem, isto é, está contratando apenas o
direito pessoal de exercer a sua posse, e não a propriedade propriamente dita.
Se, independentemente da situação que leva o imóvel a não estar totalmente
regular, existe o desejo de adquirir esse bem, a forma adequada de fazê-lo é por meio
de uma escritura pública de cessão de direito. O cedente (vendedor) tem apenas a
posse do imóvel, sendo apenas isso que ele poderá negociar naquele momento.
A cessão de direito se presta para as negociações entre o promitente comprador
de um imóvel e um terceiro interessado em adquirir seus direitos sobre o bem. O
promitente comprador não tem a propriedade do bem, mas tem todos os direitos que
possibilitam a futura transferência do imóvel. Ou seja, o promitente comprador é titular
de um crédito, sendo esse crédito o direito de receber a escritura do imóvel. Como
esse crédito se caracteriza como um bem patrimonial, ele é passível de transferência
para terceiros.
Em qualquer uma das situações apresentadas, o nome que se dá à negociação
adequada é cessão de direitos. Ela se caracteriza pelo negócio jurídico em que uma
parte transfere seus direitos a outra (o direito de receber a escritura),
independentemente da vontade do devedor (o promitente vendedor que, depois de
receber o preço, obriga-se à outorga da escritura).
No caso de imóveis na planta, o contrato de cessão de diretos é bastante usual.
Por ainda não haver uma escritura, o que o cedente vende é o direito de comprar.
Após o contrato, o cessionário passa a figurar como comprador diante da
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incorporadora.
A comercialização de lançamentos
(imóveis novos) aumentou muito nos
últimos anos. Esse movimento do
mercado fez crescer também o número
de investidores que adquirem um imóvel
antes do início da obra e que o vendem
antes da entrega. Para concretizar essa
negociação, o contrato de cessão de direitos é o instrumento adequado.
A cessão pode ser feita durante o período de construção do empreendimento ou
até mesmo depois de entregue o imóvel. Porém, é necessário que a incorporação já
esteja devidamente registrada no cartório de registro de imóveis, conforme vimos.
Para o caso de empreendimentos na planta, é preciso contar com a concordância
da incorporadora na transação. Se isso não for feito, poderá ficar caracterizado apenas
um contrato de gaveta, que gera efeitos somente entre as partes e que pode não ser
reconhecido pela incorporadora.
No momento da concretização desse tipo de contrato, é necessário solicitar toda
a documentação do cedente, da mesma maneira que se averigua a documentação de
um vendedor.
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Contrato de promessa de compra e venda
A promessa de compra e venda se define como um contrato preliminar que tem
como objetivo a realização de um contrato de compra e venda. É muito comum no
ramo imobiliário a celebração desse contrato preliminar, que visa a comprometer as
partes a celebrarem a escritura pública definitiva em um momento oportuno.
Normalmente, esse contrato é celebrado para que as partes possam providenciar
documentos necessários para a perfectibilizarão da compra e venda ou enquanto
aguardam o implemento de alguma condição ou a extinção de algum motivo que
impeça de se realizar de imediato a escritura pública do imóvel.
Outra situação bastante comum é a realização desse tipo de contrato por mero
interesse do vendedor, que poderá se sentir mais seguro em receber primeiramente o
valor integral do preço e, somente depois, concluir a compra e venda definitiva. O
contrato de promessa de compra e venda serve como garantia para realização de uma
escritura definitiva futura.
Na prática, a promessa de compra e venda é um tipo de contrato em que uma
pessoa, física ou jurídica, denominada promitente vendedora, compromete-se a vender
para outra, denominada promitente compradora, bem imóvel com preço, condições e
modos determinados no instrumento contratual.
O Código Civil prevê que os contratos preliminares devem conter todos os
requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado (compra e venda), exceto em relação
à forma, que não terá a mesma obrigatoriedade. No caso do contrato de promessa de
compra e venda de imóvel, a forma será a mesma exigida para o contrato futuro
(compra e venda), pois, apesar de a propriedade não ser transferida nesse momento,
o promitente comprador estará adquirindo um direito real sobre a propriedade, que
segundo a lei vigente só se adquire com o registro.
Muito se discute sobre a possibilidade da realização do contrato de promessa de
compra e venda por meio de instrumento particular, mas, como medida de segurança
para os contratantes, o contrato deve seguir os padrões estabelecidos na lei. É
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dispensada a obrigatoriedade de escritura pública somente para os casos previstos no
artigo 108 do Código Civil, que isenta de escritura pública os imóveis com valor inferior
a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país.
No caso de contrato de promessa de compra e venda registrado no cartório de
registro de imóveis, se não tiver sido pactuada a cláusula de arrependimento, o
promitente comprador poderá exigir a outorga da escritura definitiva de compra e
venda. No caso de resistência, poderá requerer ao juiz a adjudicação do imóvel se
quitado o preço.
Assim, chegamos à conclusão de que os contratos de promessa de compra e
venda de imóveis levam em seu nome a designação “compromisso” ou “promessa” por
convencionarem, entre os contratantes, obrigações para a realização de um contrato
definitivo de compra e venda.
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Contrato de alienação fiduciária
A alienação fiduciária é um instituto que alcança transação tanto entre bens
móveis quanto entre bens imóveis. É um contrato como todos os outros disciplinados
pelo direito, tendo os requisitos presentes no artigo 104 do Código Civil como
pressupostos de validade.
A alienação fiduciária em garantia se caracteriza pela transferência, ao credor, da
propriedade do bem garantidor. Fica o devedor apenas com a posse direta do bem,
restando ao credor a posse indireta. Na prática, o devedor fica em contato direto com o
bem, utilizando-o.
Quando quitada a dívida pelo devedor, este automaticamente se torna
proprietário do bem imóvel que havia sido dado como garantia na sua dívida. No caso
de não haver o pagamento do débito, o credor conseguirá reaver a posse direta do
bem efetuando a execução da garantia.
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A alienaçãofiduciária de bens imóveis vem sendo cada vez mais utilizada no
mercado imobiliário por trazer celeridade e agilidade para as negociações. O
adquirente do bem transfere a propriedade ao agente financeiro pelo prazo que for
pactuado o pagamento. Ao fim do período, o termo de quitação da dívida poderá ser
levado ao cartório de registro de imóveis a fim de se cancelar a alienação e concretizar
a propriedade do bem na pessoa do adquirente.
A mesma agilidade se encontra quando existe a necessidade de execução do
bem, quando o devedor se torna inadimplente. A necessidade de se recorrer ao
judiciário é muito minimizada nesse tipo de negociação, pois a legislação trata o
instituto de forma prática e bastante simplificada.
Tornam-se cada vez mais comuns no mercado imobiliário os contratos de
alienação fiduciária, já que asseguram os direitos e os deveres de ambos os
contratantes. Além de outras vantagens, esse tipo de contrato viabiliza a expansão no
crédito e a redução das taxas e dos encargos cobrados pelas instituições financeiras.
Eles oferecem mais garantias e maior celeridade na recuperação dos créditos se o
devedor estiver inadimplente.
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Contrato de permuta
A permuta é uma alternativa bastante interessante no mercado imobiliário. Em
uma só negociação, a pessoa é capaz de se desfazer de um imóvel que não lhe
interessa mais e adquirir outro com as características que deseja. Para isso, não é
necessário que se façam todos os trâmites para a venda do seu imóvel e,
posteriormente, toda a negociação para a compra do outro.
A permuta se dá quando as
duas partes envolvidas na
negociação trocam bens
simultaneamente sem o pagamento
integral em dinheiro do preço dos
imóveis. Pode apenas haver alguma
compensação se os bens tiverem
valores muito diversos. Assim, a
permuta se caracteriza como um
contrato em que acontece a troca
de imóveis entre os interessados,
com ou sem compensação
financeira.
Para que se tenha um contrato de permuta seguro, é preciso que haja um acordo
prévio entre as partes, especialmente com relação aos valores envolvidos. Assim,
deve haver uma avaliação para que possa ser fixado o valor de cada um dos imóveis
negociados.
Assim como a compra e venda, o contrato de permuta não é solene na sua
essência. Deve ser observado o disposto no artigo 108 do Código Civil, que considera
indispensável a escritura pública para a validade dos contratos que versem sobre
imóveis com valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país.
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O contrato de permuta prevê a possibilidade de o contratante pedir a devolução
da coisa que foi dada caso o pactuante não cumpra com a sua parte. Ou seja, uma
parte não poderá exigir da outra o cumprimento do contrato se esta, ao mesmo tempo,
não cumprir com a sua obrigação. No caso, as obrigações são idênticas.
Esse tipo de contrato não mereceu, por parte do legislador, aprofundamento. Sua
disposição legal se restringe ao artigo 533 do Código Civil. Nele, está disciplinado que,
ao contrato de permuta, aplicam-se as mesmas disposições referentes à compra e
venda, exceto com relação às despesas com o instrumento de permuta. Elas devem
ser divididas pela metade entre os contratantes. Também não é permitida a permuta
com valores desiguais entre ascendentes e descendentes sem o consentimento dos
outros descendentes e do cônjuge do alienante.
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Contrato de comodato
O contrato de comodato caracteriza-se pelo empréstimo gratuito de coisas não
fungíveis (não consumíveis) a outra parte, denominada comodatário.
Coisas não fungíveis são móveis e imóveis não passíveis de substituição por
outros da mesma espécie, qualidade e quantidade. Ou seja, o contrato comodato é um
negócio jurídico unilateral e gratuito por meio do qual uma parte (comodante) transfere
à outra (comodatário) a posse de um determinado bem, móvel ou imóvel, com a
obrigação de o restituir.
A lei não estabelece uma maneira para a realização dos contratos de comodato,
assim como não impõe o registro do contrato na matrícula do imóvel, mas é
extremamente aconselhável fazê-lo. O contrato de comodato pode ser firmado por
instrumento público ou particular, como melhor convier para os contratantes.
O contrato de comodato tem como principal característica a gratuidade, o que o
difere pontualmente da locação. Imagine que uma pessoa, que é proprietária de uma
casa na serra, empreste gratuitamente o imóvel a seu amigo para que este possa
passar suas férias. Nesse caso, estamos diante de um contrato de comodato. Se esse
empréstimo fosse oneroso, tratar-se-ia de um contrato de locação.
Um imóvel pode ser objeto de um contrato de comodato na sua totalidade ou
somente em parte. Não é obrigatório que o comodante seja proprietário do bem
emprestado, pois ele, como simples possuidor do imóvel, pode dá-lo em comodato.
Um exemplo prático seria o empréstimo de um cômodo de um imóvel de um locatário a
um amigo seu. Não havendo proibição no contrato de locação, esse empréstimo é
legal.
Outra característica que deve ser observada nos contratos de comodato é a
necessidade de se restituir a mesma coisa recebida como empréstimo, não sendo
permitida a sua substituição. No mesmo sentido, o artigo 582 do Código Civil prevê
que o comodatário tem o dever de conservar a coisa, usá-la de modo adequado e
restituí-la no prazo convencionado. Caso não haja um prazo convencionado no
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contrato, a devolução deve ocorrer
a qualquer momento, de acordo
com a vontade do comodante e se
houver necessidade imprevista e
urgente.
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Contrato de consórcio
O consórcio de imóveis vem se apresentando como uma boa opção para a
aquisição de bens imóveis nos últimos anos. Ele tem um funcionamento simples: uma
administradora fica responsável por gerenciar o dinheiro de um grupo de pessoas que
se reúne para comprar um imóvel mediante o pagamento de parcelas mensais.
Toda vez que o que está sendo pago mensalmente por esse grupo de pessoas
atinge um valor determinado, um dos participantes é contemplado. É possível, então,
que o sorteado adquira imediatamente um imóvel.
O contrato de consórcio,
atualmente, encontra regulamento
na Lei 11.795/2008, que aborda o
assunto pontualmente. Ela
determina que o sistema de
consórcios é um instrumento de
progresso social, que se destina a
propiciar o acesso ao consumo de
bens e serviços, sendo constituído
por administradoras e grupos de
consórcio.
Como nos demais negócios jurídicos, os contratos de consórcio devem observar
todos os requisitos legais. O objeto do contrato é a constituição de fundo pecuniário
para a aquisição de bens e serviços pelos consorciados. A forma de contratação é
livre, pois a lei não previu forma especial e também não fez nenhuma vedação.
O contrato de consórcio, na maioria das vezes, tem a natureza de um contrato de
adesão. Quando assinado pela administradora de consórcio e pelo consorciado, ele
formaliza a participação no grupo e cria todos os vínculos obrigacionais estabelecidos.
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No contrato, devem estar bem especificadas todas as condições em que o
consórcio será operacionalizado, bem como todos os direitos e os deveres das partes
envolvidas.
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Contrato de arrendamento
O contrato de arrendamento, de modo geral, presta-se para regulamentar
diversos tipos de negócios jurídicos. Existe tanto para o arrendamento mercantil
quanto para o arrendamento de bens imóveis.
Trataremos neste momento de forma mais específica sobre o arrendamento de
bens imóveis, que é passível de ser objeto de alguma intermediação na prática
profissional dos corretores de imóveis.
Os institutos do arrendamento e da locação são parecidos, mas há diferenças
importantes entre eles. O arrendamento, bastante comum no âmbito rural para fins de
exploração de plantação e de lavoura, caracteriza-se pela cessão onerosa do uso e do
gozo de terreno em troca de um pagamento prefixado, que pode ser em dinheiro ou
até mesmo em produtos.
Diferentemente do arrendamento mercantil, no arrendamento rural não existe a
previsão de compra. Porém, existe a possibilidade de inclusão dessa possibilidade no
contrato para o caso de um ponto comercial, por exemplo. Não resta, nesse caso,
alienação fiduciária.
No caso de imóveis, muitas pessoas se utilizam indevidamente da figura do
arrendamento como substitutivo da locação, fazendo confusão. Porém, o adequado é
que seu uso seja específico para os casos de terras rurais ou então de arrendamento
Nos arrendamentos mercantis de bens móveis, estes ficam sob a propriedade do
arrendante, só passando definitivamente ao arrendatário após o término do prazo
pactuado e do pagamento de eventual resíduo.
Já o arrendamento rural funciona de forma muito semelhante à locação, existindo
regulamentação específica na Lei n.º 4.504, de 1964. As locações de imóveis rurais
são reguladas pelo Código Civil; e a de imóveis urbanos, pela Lei n.º 8.245, de 1991, a
qual veremos logo adiante.
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em todas as suas facetas (com opção de compra ao fim).
Assim, podemos concluir que, caso não se trate de um imóvel rural para fins de
exploração de plantação ou de um ponto comercial com equipamentos e benfeitorias,
seria teoricamente mais adequado que as relações fossem reguladas por um contrato
de locação, e não por contrato de arrendamento.
Nos contratos de arrendamento, o princípio da liberdade contratual impera,
ficando a critério das partes estabelecer no documento o que lhes aprouver. Está
previsto no Decreto 59.566/66 que o contrato de arrendamento poderá prever a
possibilidade de subarrendamento. Nesse caso, o arrendatário transferirá, no todo ou
em parte, os direitos e as obrigações estabelecidos no contrato de arrendamento,
desde que haja consentimento do arrendador previsto no contrato.
Algo a ser considerado é que o contrato de arrendamento não precisa
obrigatoriamente ser levado a registro no cartório de registro de imóveis, o que é
altamente aconselhável. Caso o imóvel venha a ser alienado, se a situação estiver
registrada na matrícula, a vigência do contrato de arrendamento poderá ser protegida.
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Contrato de arras
Arras, ou sinal, é um instituto muito utilizado durante a negociação de compra e
venda de imóveis, ficando caracterizado pela entrega de quantia ou coisa por um dos
contratantes a outro como confirmação do acordo de vontades e início de pagamento.
Caso, no momento da contratação, uma parte dê à outra, a título de arras, dinheiro ou
bem, deverá esse sinal ser restituído ou computado na prestação devida. Ou seja, as
arras se prestam tanto como garantia de um negócio como começo de pagamento,
quando deverão ser descontadas do valor a ser pago.
O contrato que prevê as arras depende da existência de um contrato principal,
não sendo possível imaginar sua existência de forma isolada, sem estarem atreladas a
um negócio principal. Quanto à sua natureza, são classificadas como acessórias.
A legislação prevê dois tipos de arras: as confirmatórias e as penitenciais. O que
as diferencia é o fato de as arras confirmatórias serem passíveis de pedido de
indenização suplementar. As arras penitenciais não preveem essa possibilidade, por já
terem uma função unicamente indenizatória.
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A sequência de figuras a seguir mostra situações que envolvem a entrega de
arras e no que resulta caso as partes venham a desistir do negócio.
Vamos imaginar que o promitente comprador entregou, a título de arras, a
quantia de R$ 50.000,00 ao promitente vendedor.
Fonte: adaptado de <http://marianagoncalves.com.br/arras-ou-sinal/>.
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Na figura, temos um boneco do lado esquerdo identificado como promitente
comprador. No lado direito, temos um boneco identificado como promitente vendedor.
Entre os dois, há uma seta apontando para o boneco do lado direito.
Dentro da seta, está escrito “50 mil reais”, representado a entrega desse valor do
promitente comprador para o promitente vendedor a título de arras.
A situação a seguir representa a desistência do negócio por parte do promitente
comprador. Ele perde as arras em favor do promitente vendedor.
Fonte: adaptado de <http://marianagoncalves.com.br/arras-ou-sinal/>.
Há dois bonecos. O do lado esquerdo é identificado como promitente comprador.
Sobre ele, há uma tarja com a palavra “desistiu”. No lado direito, temos um boneco
identificado como promitente vendedor. Sobre ele, há um retângulo em que se lê a
frase “vendedor ficou com 50 mil reais”. No meio da figura, há uma seta apontando
para o boneco do lado direito. Dentro dessa seta, está escrito “50 mil reais” e, sobre
ela, lê-se a palavra “perdeu”, fazendo referência às arras que foram perdidas pelo
promitente comprador em favor do promitente vendedor.
Na situação seguinte, quem desiste do negócio é o promitente vendedor, tendo
que devolver as arras dadas mais o equivalente em favor do promitente comprador.
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Fonte: adaptado de <http://marianagoncalves.com.br/arras-ou-sinal/>.
Um boneco do lado esquerdo é identificado como promitente comprador. No lado
direito, um boneco é identificado como promitente vendedor. Sobre este, há uma tarja
com a palavra “desistiu”. No meio da figura, temos duas setas apontando para o
boneco do lado esquerdo. Dentro dela, lê-se “devolve o que recebeu” e o valor de 50
mil reais. Na segunda seta, está escrito “mais o equivalente” e o valor de 50 mil reais,
fazendo referência às arras que foram devolvidas mais o valor equivalente que foi
entregue pelo promitente vendedor em favor do promitente comprador.
Em qualquer uma das situações, caso as arras tenham o cunho confirmatório,
ainda é possível pleitear indenização suplementar, pois a maior diferença entre as
confirmatórias e as penitenciais está em possibilitar ou não uma indenização além do
valor fixado como arras.
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Contrato de locação
O contrato de locação é bastante comum na vida profissional dos corretores de
imóveis. Por isso, é preciso analisá-lo com todo o cuidado exigido quando se trata de
direitos sobre imóveis, independentemente se tratam sobre sua propriedade ou sua
posse, que é o objeto do contrato de locação.
No contrato de aluguel, devem
estar detalhadas todas as tratativas
entre locador e locatário, para que
se tenham assegurados todos os
direitos do proprietário e não restem
dúvidas ou interpretações diversas
sobre as cláusulas que compõem o
instrumento.
O contrato de locação deve
ser elaborado de maneira completa.
Ele não pode deixar de contemplar
itens como a descrição do imóvel,
os dados do locador e do locatário e a opção escolhida como garantia do negócio.É
aconselhável também que constem claramente o valor do aluguel, a data de
vencimento, o valor da multa (para o caso de atraso) e o modo de reajuste a ser
adotado.
Outra cláusula importante é a que versa sobre a duração do contrato. De acordo
com a lei, o contrato vigerá de forma indeterminada após o prazo estabelecido no
contrato.
Com relação às obrigações firmadas, é importante salientar que o locatário deve
utilizar o imóvel de acordo com o que ficou estipulado no contrato. A utilização diversa
do acordado pode dar causa a uma rescisão antecipada. Caso o contrato tenha como
objetivo a locação para fins residenciais, não poderá o inquilino utilizá-lo para
comércio, por exemplo.
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Também é vedado ao inquilino fazer qualquer tipo de modificação sem
autorização prévia do proprietário, exceto para o caso de benfeitorias necessárias,
como a substituição de uma telha que se perdeu em um vendaval e que deixou um
buraco no telhado. Assim, o imóvel deve ser devolvido no mesmo estado em que foi
entregue ao locatário.
Locação não residencial
Clique ou toque sobre os botões visulizar os conteúdos.
Locação por temporada
Locação não residencial
Locação de temporada
A legislação prevê a possibilidade de se contratar a locação por temporada,
que se destina à residência temporária do inquilino. Pode ser para um período de
férias, um tratamento de saúde, uma necessidade laboral ou alguma circunstância
que tenha prazo para acabar.
O prazo do referido contrato não pode ultrapassar 90 dias. E é muito
importante que o locador fique atendo aos prazos, pois, caso o inquilino fique mais
tempo que o determinado para a temporada, ele pode ter os direitos relativos a
uma locação tradicional.
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O modo de reajuste e o índice a ser utilizado devem ser objeto de uma das
cláusulas do contrato de locação. Normalmente, os reajustes são feitos anualmente e
com base no IGP-M. As taxas referentes ao imóvel também merecem atenção no
momento da contratação, pois normalmente se define no contrato de locação o modo
de pagamento de todas elas (como taxa de condomínio, IPTU e taxa de bombeiros).
No que se refere à manutenção do imóvel, a legislação traz normas bem
específicas. Para o caso de deterioração do bem pelo transcurso do tempo, as
despesas ficam por conta do proprietário. Mas, se os danos forem causados pelo
locatário, este deve arcar com os gastos.
Locação não residencial
Segundo a Lei de Locações (Lei 8.245/91), é configurada uma locação não
residencial sempre que o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao
uso de seus titulares.
Como proteção nesse tipo de contratação, a legislação prevê que o locatário
terá direito à renovação do contrato por igual período se reunir os seguintes
requisitos:
Contrato feito por escrito
Prazo mínimo do contrato de cinco anos
Exploração do imóvel comercialmente, no mesmo ramo, pelo prazo
mínimo e ininterrupto de três anos
Todos esses fatores devem estar reunidos para que haja a possibilidade de
renovação do contrato. Isso se deve ao fato de que a legislação pretende proteger
minimamente o fundo de comércio, pois esse tipo de contratação está
indiretamente ligado à oferta de empregos e à formação de clientela.
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Para o caso de benfeitorias, o proprietário só é obrigado a arcar com aquelas que
tenha autorizado ou que sejam indispensáveis para a utilização do imóvel, tais como o
conserto de uma infiltração ou do sistema elétrico. Porém, o contrato comporta acordo
entre as partes no que se refere a benfeitorias e à responsabilidade com os custos.
O contrato estabelecerá o prazo do aluguel, que deve estar bem claro para não
restarem dúvidas quanto ao seu término. A partir desse marco, será possível renovar o
contrato ou determinar o término da locação.
De acordo com a lei das locações, o proprietário não pode solicitar o imóvel
durante a vigência contratual, mas essa norma comporta exceções. Uma das
exceções é quando o locatário descumpre as regras determinadas no contrato, caso
em que terá que desocupar o móvel antes do prazo. No caso de o locatário resolver
devolver o imóvel antes do fim do contrato, deverá pagar uma multa proporcional ao
período remanescente, multa esta que também deverá ser objeto do contrato.
Caso o contrato de locação esteja vigendo por prazo indeterminado, ele poderá
ser rescindido a qualquer tempo, mas deverá ser feita notificação prévia por escrito ao
locador.
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Contrato de intermediação imobiliária
O contrato de intermediação imobiliária também é conhecido como contrato de
corretagem. Conforme o artigo 722 do Código Civil, pelo contrato de corretagem, uma
pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por
qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais
negócios, conforme as instruções recebidas.
O corretor, ao agenciar um imóvel para venda, deve assinar um contrato de
corretagem. Geralmente, ao agenciar um imóvel para venda, o corretor leva uma ficha
de agenciamento em que consta, no verso desta, uma autorização de venda, que já
serve como contrato de intermediação imobiliária (ou corretagem). Nessa autorização,
além dos dados do proprietário, deverão constar os dados do imóvel, da imobiliária
e/ou do corretor, os honorários de corretagem em caso de venda, a indicação de que o
contrato é com ou sem exclusividade, bem como o prazo do contrato.
Antigamente, o Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), por meio da
Resolução n.º 458/95, estipulava que um corretor só poderia anunciar um imóvel caso
tivesse contrato de corretagem com exclusividade. Porém, em 2018, devido a um
termo de compromisso realizado com o CADE (Conselho Administrativo de Defesa
Econômica), para evitar disposições lesivas ao princípio constitucional da livre-
concorrência, tal exigência foi extinta, bastando apenas ter um contrato de corretagem,
mesmo que sem exclusividade.
O contrato de corretagem garante ao corretor, conforme artigo 727 do Código
Civil, que, se um imóvel for vendido diretamente pelo proprietário a um novo
adquirente, mas que tenha sido fruto da mediação do profissional corretor, os
honorários serão devidos a este.
É importante, contudo, que, além do contrato de corretagem com o dono do
imóvel, o corretor se habitue a utilizar a ficha de visita. O corretor deve coletar na ficha
a assinatura do potencial comprador, de forma a fechar o elo da mediação,
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comprovando que tem autorização, por meio do contrato de corretagem, para
comercializar o imóvel e que apresentou, por meio da ficha de visita, o imóvel para o
comprador.
O contrato de intermediação imobiliária não fica restrito apenas à venda, devendo
ser feito também para as locações. A diferença é que, nas locações, existem mais
alguns detalhes a serem acertados entre o locador e a imobiliária (e/ou corretor). Além
dos dados de qualificação civil do locador, da imobiliária e/ou do corretor e dos dados
do imóvel, também é necessária a definição dos honorários de corretagem, que
geralmente são divididos em dois tipos de taxas.
A primeira é denominada de “taxa de intermediação” e serve para arcar com as
despesas de divulgação, análise cadastral, vistoria e contrato de locação, além de
corresponder de 50% a 100% do primeiro aluguel cheio.
A segunda é chamada de “taxa de administração” e serve para arcar com as
despesas de cobrança, repasse de aluguel e intermediação constante entre locatário e
locador, além de corresponder de 8% a 12% do aluguel mensal pago pelo locatário. É
importante definir, no contrato de corretagem para locação, as formas de garantia que
poderãoser aceitas e o prazo de locação que poderá ser pactuado com o locatário.
Por fim, geralmente, junto com o contrato de corretagem para locação, o locador
assina uma procuração particular dando poderes para a imobiliária e/ou para o corretor
administrar a locação do imóvel, o que inclui representar o locador em entidades
públicas, administradores de condomínio, entre outros.
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Contrato de doação
Conforme o artigo 538 do Código Civil, considera-se doação o contrato em que
uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o
de outra.
O contrato de doação segue os mesmos ritos de um contrato de compra e venda,
sendo necessária, para a transferência de propriedade, a escritura pública de doação.
Porém, ao contrário do processo de compra e venda, que requer o pagamento do ITBI
(Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), na doação é exigido o pagamento do
ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação). Enquanto o ITBI é de
competência dos municípios, o ITCMD é de competência dos estados.
Confira a seguir os demais artigos do Código Civil que regulamentam a doação:
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Art. 539. O doador pode fixar prazo ao donatário, para declarar se aceita
ou não a liberalidade. Desde que o donatário, ciente do prazo, não faça,
dentro dele, a declaração, entender-se-á que aceitou, se a doação não
for sujeita a encargo.
Art. 540. A doação feita em contemplação do merecimento do donatário
não perde o caráter de liberalidade, como não o perde a doação
remuneratória, ou a gravada, no excedente ao valor dos serviços
remunerados ou ao encargo imposto.
Art. 541. A doação far-se-á por escritura pública ou instrumento particular.
Parágrafo único. A doação verbal será válida, se, versando sobre bens
móveis e de pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradição.
Art. 542. A doação feita ao nascituro valerá, sendo aceita pelo seu
representante legal.
Art. 543. Se o donatário for absolutamente incapaz, dispensa-se a
aceitação, desde que se trate de doação pura.
Art. 544. A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a
outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança.
Art. 545. A doação em forma de subvenção periódica ao beneficiado
extingue-se morrendo o doador, salvo se este outra coisa dispuser, mas
não poderá ultrapassar a vida do donatário.
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Art. 546. A doação feita em contemplação de casamento futuro com certa
e determinada pessoa, quer pelos nubentes entre si, quer por terceiro a
um deles, a ambos, ou aos filhos que, de futuro, houverem um do outro,
não pode ser impugnada por falta de aceitação, e só ficará sem efeito se
o casamento não se realizar.
Art. 547. O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu
patrimônio, se sobreviver ao donatário.
Parágrafo único. Não prevalece cláusula de reversão em favor de
terceiro.
Art. 548. É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou
renda suficiente para a subsistência do doador.
Art. 549. Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o
doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.
Art. 550. A doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice pode ser
anulada pelo outro cônjuge, ou por seus herdeiros necessários, até dois
anos depois de dissolvida a sociedade conjugal.
Art. 551. Salvo declaração em contrário, a doação em comum a mais de
uma pessoa entende-se distribuída entre elas por igual.
Parágrafo único. Se os donatários, em tal caso, forem marido e mulher,
subsistirá na totalidade a doação para o cônjuge sobrevivo.
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Art. 552. O doador não é obrigado a pagar juros moratórios, nem é sujeito
às conseqüências da evicção ou do vício redibitório. Nas doações para
casamento com certa e determinada pessoa, o doador ficará sujeito à
evicção, salvo convenção em contrário.
Art. 553. O donatário é obrigado a cumprir os encargos da doação, caso
forem a benefício do doador, de terceiro, ou do interesse geral.
Parágrafo único. Se desta última espécie for o encargo, o Ministério
Público poderá exigir sua execução, depois da morte do doador, se este
não tiver feito.
Art. 554. A doação a entidade futura caducará se, em dois anos, esta não
estiver constituída regularmente.
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