Resumo Edificações P1 Neto 2018

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Processo de Construção de Edificações (Prof. José Neto) – P1 
 
1. Construção Civil Brasileira: Importância na economia nacional e sua cadeia 
produtiva 
Indústria de Construção Civil 
 Indústria 
o Caráter nômade, com produtos finais únicos na vida do cliente 
o Muito tradicional, com resistência para mudanças -> poucas empresas 
fazem uso de inovações tecnológicas 
o Produção centralizada (trabalhadores constroem um produto fixo) 
 Mão de obra 
o Intensiva e pouco qualificada 
o Emprego sem possibilidade de promoção -> falta motivação 
o Trabalho a céu aberto 
o Baixa produtividade 
 Responsabilidades dispersas e pouco definidas 
 Alto desperdício de recursos 
 Ausência de economia de escala -> impossibilita redução de custos 
 Dependência da economia nacional -> pela alta flutuação nas vendas 
Subsetor de Edificações 
o Baixos investimentos em equipamentos e infraestrutura 
o Empresas com número reduzido de obras, tratadas isoladamente 
o Importância da economia de escala 
 Maior redução de custos 
 Menor preço com os fornecedores 
Projetos Típicos de Construção 
 Construção de Edifícios 
o Com propostas: residenciais, escritórios, centros comerciais, pequenas 
indústrias e de recreação 
o Normalmente elaborados por arquitetos e engenheiros 
 Construções de Engenharia 
o Função pública (como obras de infraestrutura) 
o Necessidades dos projetos especificadas por órgãos públicos 
o Exemplos: Construção de estradas ou construção pesada (represa, 
aquedutos, canalização de leitos de rios) 
 Construções Industriais 
o Normalmente envolvem projetos de alta tecnologia 
o Clientes privados que encontram empresas de engenharia para projetas 
as instalações industriais 
Conceitos de Construção 
 Sistema produção particular para alcançar um objetivo, através da execução de 
atividades específicas e inter-relacionadas, requerendo a contribuição de 
grupos multidisciplinares 
 Ciclo da Construção: 
Viabilidade do Projeto > Anteprojeto > Projeto Executivo > Execução > Entrada em Serviço 
 Cadeia Produtiva – conjunto de atividades que se articulam progressivamente 
desde os insumos básicos até o produto final, incluindo distribuição e 
comercialização, constituindo-se em elos de uma corrente 
Conclusão 
 O setor de construção civil é estratégico se o país quer conseguir um crescimento 
sustentável ao longo prazo. Os investimentos na cadeia produtiva têm impacto na 
geração de emprego e renda, e na solução de problemas socioeconômicos 
 
2. Intervenientes no Processo Construtivo 
Ciclo do Empreendimento 
a. Viabilidade – identificação das necessidades do usuário 
b. Anteprojeto - planejamento 
c. Projeto Executivo - projeto 
d. Execução – fabricação de materiais e componentes e execução da obra 
e. Entrada em Operação - uso, operação e manutenção 
Intervenientes 
 Proprietário, Contratante, Firma Projetista, Autor do Projeto, Financiador, 
Executante, Fiscal, Empreiteiro Técnico, Subempreiteiro, Consultor Técnico, 
Tecnologista, Fabricante, Fornecedor, Concessionária, Corretor, Adquirente e 
Usuário 
 Cada um desses assume diversas funções, com responsabilidades e 
prerrogativas 
 Proprietário 
o Arca com todos os recursos necessários 
o Define objetivos 
o Garante e disponibiliza o local do empreendimento para o executante e 
demais intervenientes 
o Vistoria o empreendimento com auxílio do fiscal técnico 
o Tem poder de modificar o projeto com o consentimento do autor 
o Pode recusar o empreendimento 
o No final, recebe o manual de uso e manutenção feito pelo executante 
 Contratante/Gerenciador 
o Nomeado pelo proprietário, representa suas vontades 
o Promove execução do projeto 
o Elabora contratos, define critérios de aceitação, media relacionamento 
com contratantes e contratados 
 Firma Projetista 
o Pessoa jurídica legalmente habilitada para elaborar o projeto 
o Elabora plantas, técnicas e memoriais descritivos 
o Possuem profissionais técnicos habilitados para desenvolver o projeto 
e seu acompanhamento técnico 
o Assumem custos com erros no projeto 
o Reúne experiências adquiridas ao longo da profissão e registradas no 
CREA de todos os autores de projeto 
 Autor do Projeto 
o Contratado e responsável técnico do projeto do empreendimento, 
legalmente habilitado 
o Criar um projeto que respeite a vontade, normas e regulamentos do 
contratante 
o Acompanha a execução do empreendimento, independente da 
remuneração 
o Poder de rejeitar modificações no projeto 
 Financiador 
o Contrata com o proprietário a concessão de recursos 
o Cumprir prazos, valores e cronograma acordado 
o Tem o poder de examinar projeto da construção e cronograma 
 Executante 
o Pessoa jurídica escolhida para realizar o projeto 
o Organiza processos, materiais, componentes, equipamentos e 
ferramentas 
o Administra a mão de obra 
o Mantém o livro de registro de ocorrências e outros documentos 
técnicos 
o Fornece o “Manual de Uso e Manutenção” 
 Fiscal 
o Rejeitar qualquer recurso ou serviço feito fora do projeto ou em 
desacordo com o contrato e profissionais não qualificados 
 Empreiteiro Técnico 
o Execução de partes do empreendimento, respeitando o projeto e 
administrando a mão de obra 
o Deve ser consultado no caso de modificação do projeto 
 Subempreiteiro 
o Deve acatar as determinações do empreiteiro e fornecer ao executante 
a comprovação do cumprimento das obrigações (trabalhistas e 
tributárias) 
 Consultor Técnico 
o Analisa e sugere soluções de problemas de sua especialidade 
(assumindo a responsabilidades de erros devido à solução 
apresentada) 
 Tecnologista 
o Elaborar pesquisa, análise e controle tecnológico dos recursos físicos 
 Fabricante 
o Fabrica componentes, equipamentos para o empreendimento 
 Fornecedor 
o Fornece componentes, equipamentos para o empreendimento 
 Concessionária 
o Pessoa jurídica que recebe a concessão de explorar determinado 
serviço de utilidade pública 
 Corretor 
o Intermediadora de comercialização de bem imóvel (CRECI) 
 Adquirente 
o Adquire o bem 
 Usuário 
o Pessoa a quem é entregue o bem para uso 
 
3. Princípios Gerais de Gerência de Obras: Sistema Administrativo da Obra 
Gerenciamento de Obras 
 Conceito – dirigir e coordenar recursos humanos, materiais e financeiros 
durante a obra, usando técnicas de administração visando objetivos de tempo, 
custo, qualidade e segurança para garantir a satisfação do cliente 
Gerenciamento Estratégico 
 Gerenciamento de Escopo – definir responsabilidades e metas de cada setor. 
Recursos são alocados e é feita uma análise se viabilidade 
 Gerenciamento de Tempo – definido ritmo de trabalho e avaliada a 
produtividade 
 Gerenciamento de Custo – previsão de fluxo de caixa, comparação do 
planejado com o real 
 Gerenciamento de Qualidade – melhoria das atividades do canteiro e do 
produto final 
 Gerenciamento das Comunicações – disponibilizar documentos para que todos 
possam controlar as atividades 
 Gerenciamento de Recursos – para manter os índices de produtividade 
prescritos 
 Gerenciamento de Contratos e Fornecimento – licitação, aquisição de materiais 
e logística de suprimentos 
 Gestão de Risco – tanto de execução quanto de custos e prazos 
Avaliação do Gerenciador 
 Permanência dos funcionários na empresa 
 Qualidade do pessoal e das informações do sistema de gerenciamento 
 Capacidade financeira e técnica 
 Experiência no campo 
Gestão da Construção - Gestão Administrativa 
 Gestão de MDO e Pessoal – RH; procurar, selecionar, treinar, desenvolver e 
manter os recursos Gestão de Materiais – dimensionamento e solicitação dos materiais 
necessários, controle de qualidade dos recebimentos, controle da estocagem e 
do almoxarifado e qualificação dos fornecedores 
o Tipos de Licitação Administrativa 
 Convite – distribuído entre empresários do ramo convidados 
 Tomada de preços – entre os cadastrados ou entre aqueles que 
possuam as condições exigidas 
 Concorrência Pública – entre quaisquer empreiteiros que 
comprovem atender os requisitos de qualificação 
o Divisão ABC dos Recursos 
 Grupo A – pequena porcentagem de materiais essenciais que 
são de grande valor total de estoque 
 Grupo B – porcentagem média de materiais importantes que são 
de valor médio do total de estoque 
 Grupo C – grande porcentagem de materiais acessórios que são 
de pequeno valor total de estoque 
 Gestão de Equipamentos – mobilização e operacionalidade dos equipamentos; 
manutenção, avaliação econômica, controle do trabalho e análise da 
produtividade dos equipamentos 
 
4. Organização das Gerências de Obras 
Setor de Planejamento Técnico – responsável pelo estudo de viabilidade técnico-
econômico. Bem como seu planejamento, controle, coleta de dados e posterior 
análise. Subsetores: 
 Setor de Arquitetura – participa da definição do memorial descritivo, materiais 
da construção e fornecedores e coordena as atividades entre o projeto 
arquitetônico e os de engenharia 
 Setor Financeiro – fornece informações de viabilidade econômica e custos; 
elabora cronograma físico-financeiro e prevê despesas 
 Setor Contábil – recebe as despesas e as codifica por item para elaborar os 
relatórios contábeis 
 Setor de Processamento de Dados – usa ferramentas computacionais para 
tratar informações e elaborar relatórios posteriormente 
 Setor de Tesouraria – definir os principais pagamentos e cumpri-los 
 Setor Jurídico – elaboração e envio dos documentos para o dossiê legal a ser 
entregue para os órgãos públicos responsáveis 
 Setor de Engenharia-Obra – acompanhar o cronograma físico-técnico e elebora 
planilhas de produção e históricos técnicos de materiais e serviços; identificar 
problemas da obra e elaborar soluções 
1ª Fase – Viabilidade da Construção 
 Setor de Vendas – localização do terreno, valor de venda dos imóveis e 
despesas com promoções 
 Setor Financeiro – decisões sobre os financiamentos (recursos próprios ou de 
terceiros) 
 Setor Arquitetônico – estudos preliminares, definição dos prazos e da equipe 
de trabalho 
2ª Fase – Planejamento Técnico-Econômico da Construção 
 Setor de Arquitetura e Projetos – completar os projetos e memorial descritivo 
 Setor de Engenharia de Produção – elaborar especificações técnicas do 
empreendimento 
 Setor Jurídico – subsídios e documentos técnicos necessários ao 
processamento jurídico 
 Setor de Compras – histórico das propostas fechadas e advertência para algum 
tipo de material que foi aplicado sem sucesso anteriormente 
 Setor Contábil – preparação para a fase de controle 
3ª Fase – Controle Físico-Financeiro da Construção 
 Setor de Arquitetura e Projetos – responsável pela execução fiel de todos os 
projetos e possíveis mudanças que ocorram durante o andamento da obra 
 Setor Financeiro – precisa ser alimentado de informações periodicamente para, 
se necessário, tomar decisões de aumentar ou diminuir o ritmo da obra 
 Setor Contábil – elaborar contabilidade mensal do empreendimento e alocar 
todos os gastos 
 Setor de Compras – efetua pedidos de compras e manter documentação e 
cadastro atualizado de fornecedores 
 Setor de Engenharia de Produção – análise do desempenho dos contratos 
fechados, elaborar relatórios quantitativos dos insumos e tomar decisões em 
caso de desacordo do projeto executivo 
4ª Fase – Resultados 
 Durante ou após o término da obra 
 Analisar se o desempenho da obra foi atingido de acordo com os relatórios 
gerenciais 
Plano de Contas nos Serviços de Construção 
 Deve constar os principais objetivos da obra, a organização das contas, o 
controle da obra e acompanhamento do cronograma físico-financeiro 
 Cada obra deve adotar uma identificação e cada serviço deve conter conta e 
subconta de identificação, de forma que ocorra a documentação dos gastos, 
sua apropriação, contabilização e acompanhamento do orçamento 
 
5. Gerenciamento do Empreendimento na Construção Civil: Estudo de 
Viabilidade 
Empreendimento – conjunto de estudos e/ou realizações físicas que vão desde a 
concepção inicial de uma ideia até sua concretização 
Etapas da Construção e seu Gerenciamento 
 Viabilidade 
o Estudo técnico-econômico do projeto 
o Planos de implantação, estimativa de custo e cronogramas preliminares 
 Planejamento 
o Dificuldade: controle e acompanhamento desse planejamento durante 
a realização da obra 
Estudo de Viabilidade de um Empreendimento 
 Conceito – comparação entre a estimativa de custo do mesmo e os 
rendimentos que se espera obter por meio da sua comercialização 
 Do ponto de vista social e ambiental 
o Geração de emprego 
o Aprimoramento Técnico 
 Aspectos a serem pesquisados 
o Localização 
o Capital a ser investido 
o Concepção do produto 
Fases de um Empreendimento Imobiliário 
 Estudo de Viabilidade 
o Concepção 
o Análise do potencial técnico e financeiro da empresa 
o Análise do mercado e das possibilidades de rendimento 
o Aquisição do terreno 
o Contratação dos arquitetos 
 Gestão do Empreendimento 
o Coordenação dos projetos 
o Planejamento e orçamentação 
o Legalização do empreendimento 
o Comercialização 
o Atendimento ao cliente 
 Administração Posterior à Construção 
o Atendimento ao cliente 
o Manutenção 
Gerenciamento Integrado de Empreendimento – integração de todos os fatores 
citados com o objetivo de se obter a otimização do planejamento e execução de uma 
obra 
Fatores de Sucesso e Risco para um Empreendimento 
 Divisão clara das atribuições do responsável pelo estudo de viabilidade e as do 
responsável pela execução da obra 
 Fatores de Sucesso para o Estudo de Viabilidade 
o Conhecimento do mercado regional 
o Bom aproveitamento do terreno 
o Aperfeiçoamento da concepção do projeto 
o Know-how e rede de contatos 
 Fatores de Risco para o Estudo de Viabilidade 
o Falhas no EVE – concepção do projeto não correspondente ao mercado, 
etc. 
o Falhas no planejamento – imposições de órgãos públicos não 
consideradas anteriormente levando a não concessão de aprovações 
o Escassez de venda devido a recessão econômica 
o Riscos quanto ao custo, prazo e qualidade do empreendimento 
o Aumento de custos por mudanças no projeto durante a execução 
Estudo de Viabilidade 
 Análise de Mercado 
 Análise do terreno 
o Macro análise 
 Situação geográfica 
 Aspectos de infraestrutura urbana 
 Aspectos mercadológicos 
 Aspectos financeiros 
o Microanálise 
 Aspectos públicos, jurídicos e sociais – Plano Diretor, análise do 
potencial construtivo, etc. 
 Análise de imposições relativas ao ambiente 
 Análise do local da obra – levantamento do local, dados do 
registro de imóveis 
 Adequação do terreno ao planejamento da obra 
 Estudo do solo 
 Ligação com a rede de serviços públicos de água, esgoto e 
energia elétrica 
 Análise do Investimento/Financiamento 
 Marketing 
 Organização do Empreendimento 
 Avaliação do potencial da empresa 
 1ª Fase – Levantamento de Dados – 
o Coletar objetivos do empreendimento, prazos e recursos disponíveis, 
quantidade de usuários, materiais e veículos, etc. 
 2ª Fase – Estudo Preliminar 
o Definição dos pacotes de trabalho, formasarquitetônicas e questões 
ambientais 
 3ª Fase – Anteprojeto – 
o Contratação de algumas empresas 
o Melhor definição dos profissionais necessários 
o Definição detalhada dos pacotes de serviços e cronogramas 
o Relatório explicativo relativo aos impactos do replanejamento 
o Compatibilização dos projetos 
o Avaliação do levantamento prévio de custos 
 4ª Fase – Projeto Legal 
o Objetivo – conseguir todas as licenças necessárias para a realização da 
obra 
o Nada mais precisa ser feito em relação ao EVE