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Universidade Estácio de Sá
Direito
Cota Condominial X Ações Executivas: As Inovações Trazidas Pelo CPC/15
Wendel Raphael de Paula da Silva
Rio de Janeiro, 10 de julho de 2012
Wendel Raphael de Paula da Silva
Cota Condominial X Ações Executivas: As Inovações Trazidas Pelo CPC/15
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como requisito parcial à obtenção do grau de Graduação, do curso de Direito da Universidade Estácio de Sá.
Rio de Janeiro, 2018
AGRADECIMENTOS
Agradeço a todos que contribuíram no decorrer
desta jornada, em especial: A Deus, a quem devo minha vida.
A minha mãe por toda a luta para manter minha subsistência e a nunca desistir.
A todos os amigos que ouviram todos os desabafos e me ajudaram a lidar com os percalços da vida acadêmica.
A todas as dificuldades que todos passamos durante a vida, pois elas nos fazem evoluir e nos tornar pessoas cada vez mais fortes.
RESUMO
Este trabalho vai tratar sobre o instituto do crédito condominial como título executivo. Como é de conhecimento notório, com o advento do Código de Processo Civil de 2015, foi trazida de volta a força executiva ao crédito condominial. Todavia, é importante frisar que a mera previsão é insuficiente, pois para que se prossiga com a satisfação do crédito condominial pela via executiva sem percalços, far-se-à necessário seguir as orientações que serão trazidas à baila nesta pesquisa.
Palavras-chave: Condomínio, Execução, CPC/15, Cota Condominial, Trabalho.
Abstract 
This paper will discuss the communal credit institute as enforceable. As is known, with the advent of the Code of Civil Procedure of 2015, was brought back to the communal credit executive power. However, it is important to emphasize that the mere prediction is insufficient, because to proceed with the satisfaction of communal credit via the executive board without setbacks, will be necessary to follow the guidelines that will be clarified in this research.
Keywords: condominium, execution, CPC/15, Communal Dimension, work.
SUMÁRIO
1. Introdução
Esta pesquisa tem o escopo de demonstrar como se tramita o procedimento da execução fundada em crédito condominial, tendo em vista a sua força executiva trazida de volta pelo CPC/15.
A pesquisa foi orientada se pautado especialmente nos entendimentos dos tribunais, bem como algumas menções doutrinárias.
Esta pesquisa é pautada em três capítulos, onde no primeiro fazemos uma breve explanação sobre a natureza da cota condominial; na segunda dissertamos sobre a evolução histórica da cota condominial enquanto título executivo; no terceiro capítulo abordamos os requisitos principais para uma ação de execução devidamente instruída; no quarto capítulo, abordaremos algumas teses cabíveis em sede de execução de cota condominial, e por fim a aplicabilidade das cotas vincendas no processo executivo, se pautando sempre no método de pesquisa dedutivo.
2. Desenvolvimento
2.1 Da Natureza Jurídica da Contribuição Condominial
Trata-se a cota condominial de obrigação de natureza propter rem, ou seja, a obrigação que se transmite àquele que adquire a qualidade de proprietário de algum bem, in casu, do proprietário de unidade imobiliária do condomínio.
Destarte, chega-se facilmente a conclusão que o terceiro adquirente da unidade imobiliária deve arcar com todos os débitos que advém da coisa, mesmo as dívidas vencidas anteriores à transação, conforme disposição expressa do art. 1.345 do Código Civil:
art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Ademais, vale mencionar o raciocínio do insigne Pontes de Miranda sobre a obrigação de natureza propter rem:
“O sucessor do condômino sucede nos direitos e nos deveres, nas pretensões e nas obrigações; porém a eficácia propterrem das obrigações de que cogita o 
art. 624 (Lei n. 3.071, de 1º de janeiro de 1916), dispensa pensar-se em sucessão na obrigação: tem-se a obrigação porque a obrigação toca ao que é pro parte, proprietário da coisa. A obrigaçãopropter rem é, aí, obrigação a sujeito passivo plural, como é plural o sujeito passivo dos direitos reais. Se o condômino não paga a obra feita e aliena a parte, a ação é contra o sucessor, desde o momento em que se dá a transferência, salvo se o alienante se declarou devedor, com o assentimento dos outros condôminos.”(grifa-se)
Nesta linha de raciocínio, entende o STJ:
CONDOMÍNIO. DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. - O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição. Incidência da Súmula nº 83-STJ. Recurso especial não conhecido. (Resp nº 536005 do RS. Rel. Min. Barros Monteiro, julgado em 10/02/2004). (grifa-se)
Destarte, no caso da contribuição condominial, não seria oponível em face do condomínio, por exemplo, cláusula abonando o adquirente do imóvel das cotas anteriores. Tal claúsula concederia tão somente ao adquirente a possibilidade de ação regressiva em face do antigo proprietário, pois a natureza propterremda cota condominial decorre da própria leitura do art. 1.345 do CC/02.
2.2 Evolução Histórica da Cota Condominial Como Título Executivo
O advento do Código de Processo Civil trouxeuma mudança de suma relevância no mercado imobiliário, uma vez que determinou que o crédito condominial, seja ela ordinária ou extraordinária, tenha força executiva, mais precisamente em seu art. 784, inciso X.
Vale ressaltar que apesar de o referido dispositivo mencionar apenas as contribuições oriundas do condomínio edilício, os mesmos valem para os condomínios por loteamento, conforme entendimento do Conselho da Justiça Federal consubstanciado através do Enunciado 100.
	Tal instituto é digno de aplausos, uma vez que dá eficiência e celeridade a necessidade do condomínio de satisfazer seu crédito do condômino inadimplente, evitando-se assim que o mesmo comece a ter prejuízos financeiros de maior gravidade.
Vale ressaltar que a força executiva do condomínio não é nenhuma novidade, uma vez que tal previsão existia na Lei Federal n° 4591/64, mais precisamente em seu art. 12 § 2°, in verbis:
"Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. (...) § 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas" (grifa-se).
Com um simples vislumbre do aludido dispositivo, verifica-se que na época de vigência do referido dispositivo, mostra-se nítido que o síndico tinha tal faculdade de ingressar com a cobrança da cota condominial do condômino inadimplente por meio de execução autônoma.
Todavia, tal possibilidade se viu prejudicada com a vigência do Código de Processo Civil de 1973, pois neste código, havia a previsão expressa de que a via adequada para a satisfação do crédito condominial seria por meio de ação de conhecimento pelo rito sumário, conforme se depreende na transcrição do art. 275, inciso II, alínea b abaixo:
"Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário: (...) II - nas causas, qualquer que seja o valor (...) b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio" (redação dada pela Lei Federal nº 9.245 de 1995).
Alguns operadores do Direito, como Hamilton Quirino Câmara, permaneceram favoráveis ao crédito condominial como título executivo, mesmo com a vigência do CPC/73.
Para tal defesa, encontraram embasamento no próprio Código de Processo Civil vigente à época, no art. 585, inciso V:
"Art. 585. São títulos executivos extrajudiciais: (...) V - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio" (grifa-se).
Contudo, os Tribunais não entendiam desta maneira,inclusive, o entendimento majoritário era de que a execução da qual se tratava o dispositivo acima mencionado era cabível somente em se tratando de relação entre locador e locatário.
	Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE COTAS DE CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE TÍTULO DE CRÉDITO EXTRAJUDICIAL. ARTIGO 585, INCISO V, DO CPC. Descabe determinar emenda à inicial em ação de cobrança de cotas condominiais, com a finalidade de se adequar ao rito processual previsto ao processo de execução (585, inciso V, do CPC), ante a inexistência de título executivo extrajudicial. A ação de cobrança, oriunda de débito condominial, não se confunde com demanda estribada em contrato de locação. Incidência do art. 275 do CPC. RECURSO PROVIDO POR DECISÃO MONOCRÁTICA DO RELATOR. (Agravo de Instrumento Nº 70024261893, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 12/05/2008)
Publicado no Diário da Justiça do dia 21/05/2008 (grifa-se)
Agora, com a vigência do novo CPC, encerra-se qualquer discussão sobre qualquer dúvida quanto a força executiva do crédito condominial, valendo inclusive frisar que é de bom tom indicar o imóvel gerador do débito como bem a penhorar caso se perpetue o inadimplemento, face o caráter propterremda dívida.
Pode-se dizer também, que com o advento do art. 784, inciso X do CPC/15, ocorreu uma espécie de efeito represtinatório no que tante o art. 12 parágrafo 2º da Lei 4591/64.
A força executiva do crédito condominial traz nítida celeridade a obtenção do mesmo, uma vez que, uma vez citado e intimado, deve o proprietário inadimplente não mais apresentar contestação para só quando houver sentença transitado em julgado ser promovida a execução. Com a intimação, o devedor precisar quitar o débito no prazo de 3 dias, uma vez que a insistência no inadimplemento implica diretamente em penhora, que vale repetir, pode ser indicado o próprio imóvel.
A penhora incidindo diretamente sobre o imóvel traz enormes possibilidades de sucesso na recepção do crédito, uma vez que mesmo que o imóvel seja o único bem do proprietário para moradia e de sua família (bem de família), a lei 8.009/90 exclui a hipótese de impenhorabilidade quando o débito decorrer do próprio imóvel:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar; (grifa-se)
De igual modo, o Código de Processo Civil de 2015 decidiu versar sobre a questão de não ser cabível a tese de impenhorabilidade em se tratando de dívida propterrem:
Art. 833. São impenhoráveis: (...)
§ 1o A impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição. (grifa-se)
A seguir, segue a ementa da decisão, de relatoria do Ministro Luiz Fux:
PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. EXCEÇÃO. DÉBITO PROVENIENTE DO PRÓPRIO IMÓVEL. IPTU. INTELIGÊNCIA DO INCISO IV DO ART. 3º DA LEI 8.009/90.
1. O inciso IV do art. 3º da Lei 8.009/1990 foi redigido nos seguintes termos: “Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;”
2. A penhorabilidade por despesas provenientes de imposto, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar tem assento exatamente no referido dispositivo, como se colhe nos seguintes precedentes: no STF, RE 439.003/SP, Rel. Min. EROS GRAU, 06.02.2007; no STJ e REsp.160.928/SP, Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJU 25.06.01.
3. O raciocínio analógico que se impõe é o assentado pela Quarta Turma que alterou o seu posicionamento anterior para passar a admitir a penhora de imóvel residencial na execução promovida pelo condomínio para a cobrança de quotas condominiais sobre ele incidentes, inserindo a hipótese nas exceções contempladas pelo inciso IV do art. 3º, da Lei 8.009/90. Precedentes. (REsp. 203.629/SP, Rel. Min. CESAR ROCHA, DJU 21.06.1999.) (grifa-se)
4. Recurso especial a que se nega provimento.
(STJ – REsp 1100087 / MG, Relator Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, j. 12/05/2009, DJe 03/06/2009)
Destarte, resta nítido a grande probabilidade de sucesso na ação executiva, bem como que a mesma acelera a satisfação do crédito condominial, o que traz um choque de realidade aos demais condôminos, que devem dar prioridade ao pagamento do rateio da cota de condomínio, sob pena de ter seu imóvel levado à hasta pública.
2.3. Requisitos para propositura da ação de execução DE COTA Condominial
Apesar de ser extremamente cômodo ao condomínio que pretender adotar a via executiva para a satisfação de seus créditos, o mero interesse é insuficiente para que se constitua um título executivo. Vejamos que o próprio artigo 784, inciso X do CPC, determina que as cotas aprovadas em convenção e assembléia devem estar documentalmente comprovadas.
De igual modo, deve-se verificar que o CPC determina que todo e qualquer título executivo extrajudicial deve estar dotado de certeza, liquidez e exigibilidade.
Nos casos de cota condominial, a certeza se encontra quando o débito está perfeitamente previsto na convenção ou deliberado e aprovado em ata assemblear, sempre em conformidade com o Código Civil.
Denota-se a liquidez do crédito condominial quando esta consta de forma expressa qual o valor a ser pago por cada condômino, estando perfeitamente discriminado na assembléia e convenção. Imperioso frisar que a grande maioria das atas de assembléia fazem discriminação tão somente ao reajuste percentual da cota condominial, esta prática pode levar o condomínio ao insucesso caso não haja nenhuma assembléia em que se possa valorar o valor de rateio, para que se faça um calculo aritmético dos demais reajustes.
Quanto a necessidade de haver como valorar aritmeticamente o quantum cobrado de condomínio, vale fazer menção ao sumário da decisão do Relator Fernandes do Vale, no Superior Tribunal de Justiça de Portugal:
I - Para constituir título executivo, a acta da assembleia de condóminos tem de permitir, de forma clara e por simples aritmética, a determinação do valor exacto da dívida de cada condómino, não dependendo, pois, a respectiva força executiva, da assinatura de todos os condóminos (ainda que participantes), nem de, nela, ser explicitado aquele valor.
II - Abstendo-se a Relação de tomar conhecimento de qualquer questão que tenha havido por prejudicada pela decisão, aí, proferida, caso proceda a respectiva revista, deve o Supremo, nos termos decorrentes do preceituado no art. 679.º do CPC, ordenar a baixa dos autos à Relação, com vista ao omitido conhecimento. (grifa-se)
Acrescenta-se, ademais, que a maioria dos condomínios tem o hábito de emitirem circulares mencionando a necessidade de cobrança de cota extraordinária de caráter emergencial. Tal circular por si só não possui qualquer força executiva, pois conforme já mencionado, a certeza se encontra quando o valor cobrado tem previsão em convenção e/ou ata de assembléia.
Para queestas circulares tenham força executiva, o que se deve fazer é homologá-las em assembléia posterior, sendo inclusive, de bom tom mencionar taxativamente quais cotas extras foram necessárias a emissão de circulares, seus valores, parcelas e data de vencimento.
A exigibilidade decorre de preestipulação da data de vencimento da cota condominial. A data de vencimento geralmente encontra-se presente na própria convenção de condômino, cabendo a assembléia fazer as alterações na data de vencimento que entenderem adequadas. Caso não haja essa previsão em assembléia, prevalece sempre a data de vencimento na convenção.
Nos casos da cotas de água, energia e demais serem cobradosem separado, deve haver discriminação taxativa na ata de assembléia. A dúvida ficaria por conta da liquidez do valor cobrado, uma vez que os valores podem sofrer variantes mensalmente de acordo com o consumo.
A título de exemplo de como deve ser deliberado o valor das cotas em assembléia é: colocar claramente que houve deliberação suficiente para a aprovação; que o valor aprovado da cota ordinária é de ***, fundo de reserva é ***; foi deliberado e aprovado emissão de cota extra para tal finalidade no valor de ***, que será cobrado em *** parcelas.
Sendo assim, no caso de pretensão da ação executiva, deve-se dar grande importância a redação das atas de assembléia. Pois caso não esteja a ação distribuída com documentação que não faz indicativo dos valores, data de vencimento e o rateio por unidade ou de acordo com a fração ideal, caso assim diga a convenção, haverá a perda de um ou dos três elementos do título executivo extrajudicial, o que, consequentemente, levaria ao condomínio ter de optar pela morosa ação de cobrança pelo procedimento comum.
Por fim, informaremos a documentação necessária para instruir uma inicial de execução de cotas de condomínio, que são basicamente: (1) Cópia da convenção de condomínio; (2) ata de eleição do síndico; (3) Demonstrativos da propriedade e/ou posse do executado (escritura de compra e venda, certidão de ônus reais, contrato de locação, etc.); (4) boletos de cobrança; (5) atas de assembleia que corroboram as despesas que estão sendo cobradas, bem como demonstram a data de vencimento nos débitos (caso não haja menção a data de vencimento, será considerada a data discriminada na convenção); (6) Planilha de débito, indicando o quantum debeatouraté a data de propositura da ação, como nome completo do devedor, o índice de correção monetária adotado, a taxa de juros de mora aplicada, o termo inicial e final da correção e dos juros aplicados e eventuais descontos, se concedidos ; (7)Caso exista agente fiduciário, hipotecário ou credor pignoratício, deve-se requerer a intimação dos mesmos e; (8) indicar bens à penhora, como já mencionado, é válido indicar o próprio imóvel como bem a ser constrito.
2.4 Do Meio de Impugnação da Execução de Cota Condominial
A ação de execução de cota condominial possui nítida vantagem, pois o título possui presunção de legalidade, o que leva a dispensar a fase cognitiva e a dilação probatória que poderia haver na mesma, tornando o feito nitidamente mais célere.
Todavia, não pode o condômino executado ter cerceado seu direito à ampla defesa e o contraditório, podendo opor-se à execução da cota condominial por meio dos embargos à execução.
Não seria cabível, a priori, a excessão de pré-executividade, pois esta limita-se tão somente a matérias que o juízo pode reconhecer ex oficioe que não seja necessária qualquer dilação probatória. Desta forma, é nítido que é bem mais benéfico ao devedor valer-se dos Embargos à Execução para valer-se de amplitude em sua tese de defesa, conforme entendimento deste E. Tribunal, inclusive:
	0050978-83.2017.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO
	 
	1ª Ementa
	Des(a). RENATA MACHADO COTTA - Julgamento: 31/01/2018 - TERCEIRA CÂMARA CÍVEL
	 
	
	AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. DIVERGÊNCIA QUANTO AO VALOR DAS COTAS CONDOMINIAIS QUE DEVE SER MANIFESTADA EM EMBARGOS À EXECUÇÃO. Cinge-se a controvérsia sobre a possibilidade de utilizar-se a exceção de pré-executividade para impugnar execução que tem por base a cobrança de cotas condominiais, nos termos do art. 784, X do NCPC. A exceção de pré-executividade é meio de defesa, resultante de construção doutrinária e jurisprudencial pátrias, em que o executado, dentro do próprio processo de execução, alega matéria de defesa de ordem pública, cognoscível de ofício pelo magistrado, e ainda questões extintivas ou modificativas do direito do exequente, desde que em quaisquer das hipóteses não haja necessidade de dilação probatória.Outrossim, a construção do cabimento da exceção de pré-executividade nasceu justamente da necessidade de se criar meio pelo qual, independentemente de garantia do juízo, o executado pudesse exercer sua defesa quando houvesse situações jurídicas em que flagrantemente se deveria por termo ao processo executivo. In casu, trata-se de alegação de nulidade do título extrajudicial, argumentando o executado que não se encontram devidamente comprovados nos autos os valores das cotas condominiais. Inicialmente, é de se observar que a partir da vigência do CPC/2015 o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício passou a ser considerado título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, inciso X. Com efeito, a discussão acerca da ausência de comprovação do valor das cotas condominiais demanda dilação probatória, o que não é admitido em termos de exceção de pré-executividade. Certo é que o Condomínio colacionou aos autos os documentos que legitimam a cobrança das cotas condominiais, cabendo ao executado, em caso de discordância, ajuizar embargos à execução, ação que permite a ampla produção de provas. Ao que se percebe da narrativa inicial, a parte agravante pretende discutir o meio pelo qual é realizada a cobrança condominial, bem como eventuais excessos de cobrança que possam estar sendo realizados. Ocorre que a jurisprudência se encontra pacificada no sentido de que a exceção de pré-executividade somente possui cabimento quando a matéria nela versada, por sua natureza, é daquelas passíveis de serem conhecidas de ofício, independentemente de provocação, hipótese não verificada nos autos. Assim, a alegada divergência de valores cobrados deveria ser submetida à dilação probatória em sede de embargos à execução, o que não ocorreu. Certo é, portanto, que o agravante pretende utilizar a exceção de pré-executividade como embargos à execução, o que não se pode admitir, razão pela qual não merece reparos a decisão agravada. Recurso desprovido. (grifa-se)
Os Embargos à Execução tratam-se de ação de conhecimento, que é distribuída apensada ao processo da execução ao qual se pretende impugnar, onde pode ser suscitada qualquer matéria de defesa válida legalmente, em especial as constantes no art. 917 do CPc.
	
Cumpre salientar que os Embargos por si só não geram efeito suspensivo, incidindo ainda a penhora sobre o imóvel, a não ser que se demonstre o fumus bonu iuris e o periculum in mora para a concessão de tutela provisória de urgência cautelar, e que seja prestado caução ou depósito, na forma do art. 919 § 1° do CPC.
Uma boa tese em Embargos à Execução seria o inciso I do art. 917 do CPC, sob a alegação de não estarem presentes os requisitos do título executivo presentes no art. 783 do CPC.
Não esqueçamos que já foi demonstrado que as atas de assembleia e a convenção devem definir expressamente os valores cobrados, bem como o critério de rateio.
Caso não haja como exprimir documentalmente o valor das cobranças conforme determinação dos arts. 784, inciso X c/c 783 do CPC, a hipótese é de nulidade da execução, e por conseguinte, sua extinção. Neste sentido, vale trazer à baila entendimento do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro sobre o assunto:
	0510558-44.2015.8.19.0001 - APELAÇÃO
	 
	1ª Ementa
	Des(a). LINDOLPHO MORAIS MARINHO - Julgamento: 27/02/2018 - DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL
	 
	
	PROCESSUAL. CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE INDEFERIMENTO DA INICIAL. O ART. 784, INCISO X, DO CPC, PREVÊ QUE CONSTITUI TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL O CRÉDITO REFERENTE ÀS CONTRIBUIÇÕES ORDINÁRIAS OU EXTRAORDINÁRIAS, PREVISTAS EM CONVENÇÃO OU APROVADAS EM ASSEMBLEIA GERAL, DESDE QUE DOCUMENTALMENTE COMPROVADAS. NÃO COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS LEGAIS. RECURSO NÃO PROVIDO. As cotas de condomínio são títulos executivos extrajudiciais, mas desde que sejam documentalmentecomprovadas. In casu, não restou caracterizada a taxa condominial como título executivo, que possa permitir que o condomínio possa se beneficiar desta novidade introduzida pelo CPC/15 para cobrança judicial dos créditos condominiais inadimplidos. Sentença de indeferimento da inicial correta. Recurso a que se nega provimento. (grifa-se)
A ausência de liquidez também se verifica no caso das circulares, uma vez que as mesmas necessitam de homologação discriminada em ata para que possa ter força executiva.
Uma forma de conceder força executiva às circulares,poderia ser por meio de um negócio jurídico processual deliberado e aprovado pelos condôminos em assembléia, dispensando assim a homologação a todo o momento em que for realizada assembléia, visto que diversos condomínios emitem diversas cotas extras por meio de circular.
Por fim, caso seja interesse do devedor, pode o mesmo se valer do parcelamento
2.5 Da Aplicação das cotas condominiais vincendas na ação executiva
	
Com a instituição do art. 784, X do CPC surgiu uma discussão que vale a pena se debater – Será que é aplicável a inclusão das cotas vincendas na ação de execução de cota condominial? Conforme será esclarecido, tal questão tem gerados opiniões divergentes a respeito.
Aos que defendem que é inaplicável as cotas vincendas na via executiva, e fazendo uma análise por um viés técnico, verifica-se que a aplicabilidade das cotas de condomínio vincendas acarretaria na ausência de certeza do título executivo. Ressalte-se que a qualquer momento pode ser feita nova assembleia reajustando a cota condominial, instituição de nova cota extra, etc...
Ademais, a cota vincenda notoriamente carece de exigibilidade, uma vez que só pode o credor exigir o pagamento do devedor a partir do inadimplemento na data estipulada.
Noutro giro, os que defendem a inclusão das cotas que se vencerem no decorrer da execução se pautam no interesse do legislador em dar celeridade às demandas relacionadas às despesas condominiais.
Outrossim, na hipótese de não ser possível a inclusão das cotas vincendas, e o condômino permaneça inadimplente, será necessária a propositura de diversas ações de execução a cada período de inadimplemento.
Tal óbice na inclusão das vincendas nitidamente se encontra em desacordo com o princípio da economia processual. E inclusive, encontra força normativa, por junção dos artigos 323 e 318, § único do CPC:
Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las. (grifa-se)
Art. 318.Aplica-se a todas as causas o procedimento comum, salvo disposição em contrário deste Código ou de lei.
Parágrafo único.O procedimento comum aplica-se subsidiariamente aos demais procedimentos especiais e ao processo de execução. (grifa-se)
Por força destes dispositivos e do princípio da economia processual, os tribunais tem defendido a inclusão das cotas condominiais vincendas no decurso da ação executiva, o que torna muito mais eficaz a via executiva para a satisfação do crédito condominial, conforme se depreende nos entendimentos deste Egrégio Tribunal:
	0016993-89.2018.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO
	 
	1ª Ementa
	Des(a). LEILA MARIA RODRIGUES PINTO DE CARVALHO E ALBUQUERQUE - Julgamento: 05/04/2018 - VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR
	 
	
	AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. Impugnação à determinação de exclusão das parcelas vincendas. Entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça de possibilidade. Aplicação do artigo 323 do Código de Processo Civil à execução. Autorização dos parágrafos únicos dos artigos 318 e 771 do mesmo Codex. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte Estadual. RECURSO PROVIDO. (Grifa-se)
	0001255-61.2018.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO
	 
	1ª Ementa
	Des(a). CONCEIÇÃO APARECIDA MOUSNIER TEIXEIRA DE GUIMARÃES PENA - Julgamento: 21/03/2018 - VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL
	 
	
	Agravo de Instrumento. Execução de título extrajudicial. Cota condominial. Decisão que determinou ao exequente que emendasse a inicial para excluir as parcelas vincendas. Inconformismo autoral. Entendimento desta Relatora quanto à necessidade de reforma da decisão alvejada. Inteligência do artigo 323, combinado com o artigo 771, parágrafo único, ambos do CPC/15. Aplicação dos princípios da celeridade e economia processual. Possibilidade de inclusão das parcelas vincendas. Prestações sucessivas. Precedentes do E. STJ e do TJERJ. PROVIMENTO AO RECURSO para incluir as parcelas vencidas e vincendas no curso da execução.
De todo o modo, analisando a intenção pela qual a Lei 13.105 foi criada — para conferir ao processo funcionalidade e efetividade —, pode-se argumentar que houve, data maximavenia, uma enorme falha em não permitir, com expressa previsão legal, a execução de prestações vencidas no curso do processo executivo de título executivo extrajudicial, como é o caso da relação locatícia, mensalidades escolares e, agora, despesas condominiais.
	 
De igual modo, é possível estipular em assembleia, desde que com o quórum mínimo exigido e seguindo todos os requisitos previstos no Código Civil, deliberar e aprovar que nas ações de Execução das cotas em atraso sejam incluídas as cotas vencidas e vincendas, valendo frisar que para que esta ata surta efeito em terceiros (futuros adquirentes do imóvel), deve esta registrada no Cartório de Títulos e Documentos.
Desta forma, a inclusão das cotas vincendas se daria por meio de negócio jurídico processual, por disposição do art. 190 do CPC, devendo o juízo acolher o estipulado entre os condôminos. O célebre Freddie Didier Jr. Enfatiza com perfeição a importância do negócio jurídico processual:
“O negócio jurídico processual trata-se de fonte de norma jurídica processual e, assim, vincula o órgão julgador, que, em um Estado de Direito, deve observar e fazer cumprir as normas jurídicas válidas, inclusive as convencionais. O estudo das fontes da norma jurídica processual não será completo, caso ignore o negócio jurídico processual.” (grifa-se)
O Célebre Humberto Dalla Bernardina (3ª edição, pág. 595) de Pinho defende a subsidiariedade característica do processo de execução, devendo-se aplicar os dispositivos da fase cognitiva, no que couber. Desta forma, segundo entendimento do já mencionado jurista, seria perfeitamente cabível a inclusão das vincendas no processo de execução:
“O processo de execução está disposto no Livro II da Parte Especial do CPC, mas não esgota toda a matéria referente ao procedimento e aos incidentes que podem surgir na execução. Assim, havendo lacuna no livro II, deverá o intéprete recorrer ao Livro I, também da Parte Especial, que trata do processo de conhecimento, aplicando suas regras no que lhe seja compatível.”
Considerações Finais:
O objetivo geral desse trabalho foi desenvolver uma explicação que permitisse o entendimento da natureza propter rem da cota condominial, bem como a razão do retorno de sua força executiva.
De igual modo, a pesquisa permitiu-nos compreender essencialmente os requisitos para que uma ação de execução de cota condominial seja devidamente distribuída, de forma que não dê azo a impugnações.
Foi abordado nesta pesquisa também as formas mais específicas de como impugnar a execução das cotas condominiais, utilizando-se especialmente dos termos do art. 783 do CPC.
Por fim, o trabalho permitiu-nos compreender as duas correntes sobre a aplicação ou não das vincendas, inclusive verificando que atualmente os tribunais tem sido mais favoráveis à aplicabilidade das vincendas na execução da cota condominial.
REFERÊNCIAS
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JUNQUEIRA, Andre Luiz. Possibilidade de execução de quotas condominiais. 2009. https://jus.com.br/artigos/13406/possibilidade-de-execucao-de-quotas-condominiais. acesso em 30/03/2018.
http://www.hamiltonquirino.com.br/artigo12.htm (no site não tem data nem menção do autor, esse site é do escritório do advogado Hailton Quirino camara)
KONZEN. Lúcio Pizzolato. A penhora do bem de família em caso de não pagamento das despesas do condomínio. 2016. https://juridicocerto.com/p/konzen-advogados/artigos/a-penhora-do-bem-de-familia-em-caso-de-nao-pagamento-das-despesas-do-condominio-2379. acesso em 01/04/2018.
http://www.direcionalcondominios.com.br/sindicos/materias/item/2705-requisitos-para-uma-acao-de-execucao-certeza-liquidez-e-exigibilidade.html íntegra de matéria de revista mas utilizei o raciocinio do site)
http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/6ec9d73621e54a7780257d730045e7a1?OpenDocument (decisão do STJ de Portugal)
Mariana DESIMONE, Ribeiro. Novo CPC. 2015. https://www.sindiconet.com.br/informese/novo-cpc-legislacao-novo-cpc. acesso em 12/03/2018.
CASTARDO. Hamilton Fernando. A taxa condominial. 2004. https://jus.com.br/artigos/5547/a-taxa-condominial. acesso em 09/03/2018.
KREBS, Eduardo. Da natureza juridical da contribuição condominial. 2006. http://www.tex.pro.br/home/artigos/88-artigos-jun-2006/5446-da-natureza-juridica-da-contribuicao-condominial. acesso em 03/04/2018.
Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, Tomo n. XII – Direito das Coisas – Condomínio; Edifício de Apartamentos – ed. Editor Borsoi, Rio de Janeiro, 1955, p. 78.
DIDIER JR., Freddie. Curso de direito processual civil: introdução ao direito processual civil, parte geral e processo de conhecimento. 18 ed. Salvador:Ed. Jus Podivm, 2016. P. 381.
DE PINHO, Humberto Dalla Bernadina. Direito Processual Civil Contemporâneo - Volume 2 - Processo de conhecimento, procedimentos especiais, processo de execução, processo nos tribunais, e disposições finais e transitórias. 3ª edição. Editora Saraiva, 2016. Pág. 595.