Resumo Doação, Locação, Compra e Venda

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DOAÇÃO: Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberdade, trasfere do seu patrimônio bens ou vantagens para outra. (art. 538, CC) 
A doação tem natureza contratual, uma vez que, sobrevale a figura do doador, o donatário deve aceitar, sob pena de não de formar o consentimento, e o contrato ser considerado judicialmente inexistente. 
O ponto crucial deste contrato é o animus donandi, ou seja, a intenção de beneficiar ou favorecer o donatário por mera liberdade. 
Na doação prevalece o interesse do doador, convergente com a vontade do donatário. 
Doador: aquele que transfere o bem;
Donatário: aquele que recebe o benefício;
CARACTERÍSTICAS DA DOAÇÃO: 
É contrato unilateral,impondo obrigações apenas ao doador. 
ESPÉCIES DE DOAÇÃO: 
Doação pura: se traduz simplesmente em uma liberdade, sem fixação de qualquer fator eficacial (condição, termo e encargo). 
Doação com fatores eficaciais: é o caso da doação condiciaonal (evento futuro e incerto) e da doação a termo (evento futuro e certo). 
Doação complativa: trata-se de uma modalidade em que o doador declina ou indica as razões que o levaram a fazer a doação. 
Remuneratória: é aquela feita em retribuição a serviçoes prestados pelo donatário. 
Doação Cconjuntiva: é aquela feita a mais de uma pessoa (art. 551, CC).
Doação com cláusula de reversão: Prevê o retorno do bem ao doador, na hipótese de premoriência do donatário (art. 547 CC). 
Doação Mista e mútuas: é um negócio jurídico de conteúdo prestacional híbrido, com característica de negócio oneroso, trazendo uma matriz de liberdade. 
Doação sob forma de subvenção periódica: tem-se um contrato cujas prestações, devidas pelo doador, são pagas periodicamente, nada impedindo, que o doador aplique o capital e o donatário passe a perceber os frutos. 
Doação indereta: é a remissão das dívidas. 
Doação disfarçada: é aquela que encobre um negócio juridico simulado ou fraude à lei. 
EXTINÇÃO DO CONTRATO DE DOAÇÃO:
Meio natural: dá-se pormeio de sua execução, no momento em que o doador cumpre a prestação a que se obrigou, o negócio jurídico se axaure. Caso paswça de alguma invalidade, o contrtao será extinto por meio de declaraçõa de sua nulidade, ou sua desconstituição por anulabilidade, nos termos da teoria geral do negócio jurídico. 
Revogação da doação: O doador, verificando a ocorrência de algumas situações previstas expressamente em lei, manifesta vontade contrária à liberdade conferida, tornando sem efeito o contrato celebrado. E despojando, consequentemente o donatário do bem doado. (Art. 555 CC) 
Doações não sujeitadas à revogação: I) as doações puramente remuneratórias; II) as oneradas com encargo já cumprido; III) as que se fizerem em cumprimento de obrigação natural; IV) as feitas para determinado casamento. 
Doação por procuração: Desde que o doador cuide de especificar o objeto da doação e o beneficiário do ato (donatário). 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA: 
Com fundamento no art.481 do Código Civil, a compra e venda vem a ser como nos ensina Caio Mário da Silva Pereira, o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra pessoa (comprador) a propriedade de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.
O contrato de compra e venda dá aos contraentes tão-somente um direito pessoal, gerando par ao vendedor apenas uma obrigação de transferir o domínio. 
Não opera portanto, de per si, a transferência da propriedade, que só se perfaz pela tradição, se a coisa for móvel, ou pela registro do título aquisitivo no cartório competente se o bem for imóvel.
CARACTERIZAÇÃO JURÍDICA: 
Bilateral ou sinalagmático: Cria obrigações para ambos os contratantes que serão ao mesmo tempo credores e devedores. 
Oneroso: Porque ambas as partes contratantes auferem vantagens patrimoniais de suas prestações. 
Comulativo ou aleatório: conforme seu objeto seja certo e seguro ou dependa de um evento incerto. E regra será comutativo porque, havendo objeto determinado, ter-se-á equivalência das prestações e contraprestações, e certeza quanto ao seu valor no ato da celebração do negócio. Mas excepcionalmente será aleatório, nas hipóteses previstas no Código Civil. Art.458 e 459
Consensual ou solene: se a lei o exigir.
Translativo ou domínio, mas de servir como titulus adquirente, isto é, de ser o ato causal da transmissão da propriedade gerador de uma obrigação de entregar a coisa alienada e o fundamento da tradição.
ELEMENTOS CONSTITUTIVOS: 
A coisa: 
Ter a existência, ainda que potencial, no momento da realização do contrato, seja ela corpórea seja ela incorpórea. 
Ser individuada, pois os contrato de compra e venda, por criar obrigação de dar, deverá recair sobre coisa perfeitamente determinada, ou pelo menos determinável, ou melhor, suscetível de individuação no momento de sua execução, pois já foi indicada pelo gênero e quantidade.
Ser disponível ou estar in comércio, uma vez que sua inalienabilidade natural, legal ou voluntária impossibilitaria a sua transmissão ao comprador. A indisponibilidade da coisa será natural, quando ela for insuscetível de apropriação pelo homem pela sua própria natureza, como o ar, o mar, a luz solar, legal, quando ela apesar de poder ser apropriada por sua natureza, estiver fora do comércio em virtude de lei e voluntária, quando sua inalienabilidade for oriunda de declaração de vontade por ato inter vivos ou causa mortis.
Ser disponível ou estar in comércio, uma vez que sua inalienabilidade natural, legal ou voluntária impossibilitaria a sua transmissão ao comprador. A indisponibilidade da coisa será natural, quando ela for insuscetível de apropriação pelo homem pela sua própria natureza, como o ar, o mar, a luz solar, legal, quando ela apesar de poder ser apropriada por sua natureza, estiver fora do comércio em virtude de lei e voluntária, quando sua inalienabilidade for oriunda de declaração de vontade por ato inter vivos ou causa mortis.
Ter possibilidade de ser transferida ao comprador, isto é, não poderá pertencer ao próprio comprador, nem o vendedor poderá aliená-la se for da propriedade de terceiro, pois a compra e venda motiva a transmissão do domínio; por isso ninguém pode transferir a outrem direito de que não seja titular.
O preço: 
Pecuniariedade, por constituir uma soma em dinheiro.
Seriedade, pois deverá ser sério, real e verdadeiro, indicando firme objetivo de se constituir numa contraprestação relativamente ao dever do alienante de entregar a coisa vendida, de modo que não denuncie qualquer simulação absoluta ou relativa. Se for fictício, não se terá venda alguma, porém uma doação dissimulada, suscetível de ser anulada. Se for irrisório, não haverá venda, ante a grande diferença entre o valor da coisa e o preço estipulado. 
Certeza, isto, é deverá ser certo ou determinado para que o comprador possa efetuar o pagamento devidamente. Logo nula será a venda subordinada á cláusula pague o que quiser. O preço, em regra é fixado pelos contraentes no ato de contratar, não podendo, portanto, ser estipulado arbitrariamente por um deles, sob pena de nulidade do ato negocial.
O consentimento dos contratantes sobre a coisa: o preço e demais condições do negócio, e como o contrato de compra e venda geram a obrigação de transferir a propriedade do bem alienado, pressupondo o poder de disposição do vendedor, será necessário que ele tenha capacidade de obrigar-se. 
Assim, os absoluta e relativamente incapazes só poderão contratar se representados ou assistidos por seus representantes legais, sob pena de se tornarem nulos ou anuláveis os contratos. 
As pessoas jurídicas também poderão, através de seus órgãos, ser compradoras ou vendedoras; o mesmo se diga dos entes não personificados. 
A pessoa casada, exceto no regime de separação absoluta de bens e, em razão de convenção antinupcial no de participação final nos aquestos, não poderá alienar ou gravar de ônus os bens imóveis do seu domínio sem a autorização do outro conjugue.
Os consortes não poderão,em regra efetivar contrato entre si, pois a compra e venda entre marido e mulher está proibida; se o regime matrimonial for o da comunhão universal ter-se-á uma venda fictícia, pois os bens do casal são comuns e ninguém pode comprar o que lhe pertence.
 Os antecedentes têm o direito de a qualquer tempo, alienar seus bens a quem quiserem, mas não podem vender ao descendente, sem que os demais descendentes e o conjugue do alienante expressamente consintam por meio de escritura pública ou no mesmo instrumento do negócio principal, ou ainda, por meio de mandato com poder especial.
 Os que têm por dever de ofício ou por profissão, de zelar pelos bens alheios estão proibidos de adquiri-los, mesmo em hasta pública, sob pena de nulidade, pelo Código civil art. 497, I e IV por razões de ordem moral, visto que, por velarem pelos interesses do alienante, poderiam desfrutar de certa posição que lhes possibilitaria obter vantagens no negócio, influenciando de alguma maneira o vendedor.
o condômino, enquanto pender o estado de indivisão, não poderá vender sua parte a estranho, se o outro consorte a quiser tanto por tanto.
O proprietário de coisa alugada, para vendê-la, deverá dar conhecimento do fato ao inquilino, que terá direito de preferência para adquiri-la em igualdade de condições com terceiros. E se esse prédio estiver sublocado em sua modalidade, a preferência caberá ao sublocatário, e sendo vários os sublocatários a todos em comum ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Se muitos forem os interessados, a preferência caberá ao locatário mais antigo. 
o enfiteuta só poderá alienar o imóvel enfitêutico, a título oneroso ou gratuito, no todo ou em parte, desde que comunique o fato, previamente, ao senhorio direto, para que este exerça seu direito de opção, pois a percepção do laudêmio não poderá ser exigida, com exceção da hipótese do art.22, parágrafo único da lei n.9.514/97 com alteração da lei n. 11.076/2004.
o senhorio direto por sua vez deverá notificar o enfiteuta quando for alienar seu domínio direito, para que ele exerça o direito de preferência.
o comprador ou o vendedor, nos contratos que contiverem cláusulas de exclusividade ajustada por prazo determinado, têm certos deveres.
os menores pois a lei n.8069/90 impõe-lhes algumas limitações na aquisição de certos bens. 
Consequências Jurídicas: O contrato de compra e venda, uma vez concluído, acarretará consequências jurídicas, tais como:
1) Obrigação do vendedor de entregar a coisa com todos os seus acessórios, transferindo ao adquirente a sua propriedade e do comprador de pagar o preço na forma e no prazo estipulados. 
Não havendo estipulação expressa a tradição da coisa vendida dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, por ocasião da venda. 
É preciso lembrar que não sendo a venda a crédito, o vendedor não estará obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço, podendo retê-la, mas por outro lado, o comprador não terá o dever de pagar o preço se o vendedor não estiver em condições de lhe entregar a coisa, hipótese em que será de bom alvitre consignar o preço.
2) Obrigação de garantia, imposta ao vendedor nas relações de consumo, contra os vícios aparentes e redibitórios e a evicção por ser elemento natural do contrato de compra e venda. Assim sendo, o alienante deve garantir a qualidade e o bom funcionamento do objeto alienado e assegurar ao comprador a sua propriedade.
3) Responsabilidade pelos riscos e despesas ante o fato de que , em nosso direito, sem tradição ou registro, não se tem transferência da propriedade.
4) Direito aos cômodos ante a tradição. 
5) Responsabilidade do alienante por defeito oculto nas vendas de coisas conjuntas, pois se o objeto do contrato for uma universalidade, ou melhor, um conjunto de coisas singulares não determinadas individualmente.
6) Direito do comprador, de recusar coisa vendida mediante amostra, por não ter sido entregue nas condições prometidas.
7) Direito do adquirente de exigir, se o contrato tem por objeto venda de terras, o complemento da área, em caso de falta de correspondência entre a área efetivamente encontrada e as dimensões dadas e se isso não for possível de reclamar a resolução do negócio ou o abatimento proporcional ao preço desde que a venda seja ad mensuram.
Se a venda for ad corpus, isto é se o vendedor alienar o imóvel como corpo determinado, não há que exigir o implemento da área nem devolução do excesso, pois se o bem é individuado, o comprador o adquiriu pelo conjunto e não em atenção declarada, que assume caráter meramente enunciativo, mesmo que não haja menção expressa de que houve venda ad corpus.
8) Exoneração do adquirente de imóvel, que exibir certidão negativa de débito fiscal a que possa estar sujeito o bem adquirido de qualquer responsabilidade por dívida anterior do imóvel por impostos, cabendo ao fisco exigi-las do transmitente.
RETROVENDA:
Também chamada de cláusula de retrato é um pacto acessório, adjeto à compra e venda. 
Na prática: o vendedor resguarda a prerrogativa de resolver o negócio, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas feitas pelo comprador; 
É uma condição resolutiva expressa, que submete o negócio jurídico da compra e venda a evento futuro e incerto, segundo o interesse do vendedor em reaver a coisa, aliado ao oferecimento do valor adequado para restituição e reembolso; 
VENDA A CONTENTO E SUJEITA A PROVA
Ambas as cláusulas se referem a vendas realizadas sob condição suspensiva, ao agrado do comprador ou à adequação do bem à finalidade desejada; 
Trata-se de hipótese de condição suspensiva, sujeita a evento futuro e incerto; 
Venda a contento: é aquela que se realiza sob a condição suspensiva de só se tornar perfeita e obrigatória após declaração do comprador de que a coisa o satisfaz; 
Venda sujeita a prova: a condição suspensiva reside no atendimento das qualidades asseguradas pelo vendedor e na idoneidade para o fim a que se destina; 
Na venda sujeita à prova o campo de subjetividade é menor, uma vez que é admissível falar em demonstração objetiva das qualidades e idoneidade para os fins (experimentação). 
Para a venda sujeita a prova, a recusa do comprador não pode ser injustificada; 
Em ambas as formas o negócio jurídico, embora existente e válido, somente produzirá os seus efeitos após a declaração do comprador; 
Atenção:A lei não estabelece prazo para que o comprador se manifeste, declarando sua satisfação pessoal com o bem ou a adequação deste para as finalidades pretendidas; 
Assim, não havendo previsão contratual específica, tem o vendedor a prerrogativa de intimar o comprador, judicial ou extrajudicialmente, para que se verifique a ocorrência ou não da condição; 
O ditado popular “quem cala consente” vale para essas situações; 
PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA
O normal é que, celebrado um negócio jurídico de compra e venda, e em seguida a transmissão da propriedade, não haja mais qualquer vinculação entre os contratantes; 
Podem os pactuantes estabelecerem uma cláusula que obrigue o comprador de coisa móvel ou imóvel, no caso de pretender vendê-la ou dá-la em pagamento, a oferecê-la a quem lhe vendeu originalmente, para que este tenha a preferência em readquiri-la, em igualdade de condições, com que também está interessado em incorporá-la em seu patrimônio; 
Está disciplinada nos artigos 513 à 520 do CC. 
Trata-se de um pacto decorrente unicamente da autonomia da vontade e estipulado em favor do alienante (preferente) prestigiando o desejo eventual de retomar o bem que outrora lhe pertenceu; 
Não somente o comprador tem a obrigação de cientificar, na forma do caput do art. 513 do CC como também o vendedor tem o direito de exercitá-lo, independentemente de provocação do comprador; 
Para que o direito seja exercido, o vendedor, sob pena de perda da sua preferência, está “obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado ou o ajustado”, 
O cumprimento da cláusula depende necessariamente de duas circunstâncias: 
 Interesse do comprador em se desfazer do imóvel por compra evenda ou dação em pagamento; 
Desejo do vendedor original em readquirir o bem, tendo condições de oferecer as mesmas condições de terceiros; 
Prazo: 
180 dias se for móvel e 2 anos se for imóvel
Para o exercício do direito: 3 dias para móvel e 60 dias para o imóvel
VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
É um contrato de compra e venda de coisa móvel em que se subordina a efetiva transferência da propriedade ao pagamento integral do preço; 
É uma condição suspensiva.
Transfere-se ao adquirente apenas a posse do bem alienado, conservando o vendedor o domínio sobre o mesmo; 
A quitação do preço enseja a automática transferência do domínio, o que não exigirá mais qualquer ato, uma vez que, materialmente, já ocorreu a tradição; 
TROCA OU PERMUTA
Trata-se de uma das modalidades contratuais de mais antiga utilização, mesmo antes do desenvolvimento da compreensão do sistema normativo moderno;
Conceito: negócio jurídico em que as partes se obrigam a entregar reciprocamente coisas, que não sejam dinheiro; 
A proximidade deste contrato com o de compra e venda é evidente; 
Contrato bilateral – implica direitos e obrigações às ambas as partes; (pode ser plurilateral também);
Oneroso: na permuta, cada benefício recebido implica em um sacrifício patrimonial; 
Comutativo: as obrigações devem equivaler-se juridicamente;
Paritário: em que as partes estejam em iguais condições de negociação, estabelecendo livremente as cláusulas contratuais na fase de puntuação; 
Não solene: via de regra – é um típico contrato civil;
Consensual: se concretiza com a simples declaração de vontade; 
Nominado: tem designação própria; 
Típico: tem previsão legal própria; 
Somente de forma excepcional é que os bens permutados terão exatamente o mesmo valor econômico; 
Não raro uma das partes compõe sua prestação com pecúnia – decorre da autonomia individual da vontade; 
Em casos em que há além da troca a pecúnia, desvirtua-se o contrato?
Resposta: 3 teorias:
1ª- verificação de qual o maior valor exato, se da coisa ou do saldo – no primeiro caso é permuta, no segundo é compra e venda; 
2ª - verificação da efetiva intenção das partes;
3ª - consideração da permuta como regra geral para a entrega recíproca de bens (permuta com saldo), a não ser que a importância paga como saldo seja de tal maneira superior à coisa objeto do contrato que, indubitavelmente, o pagamento em dinheiro deve ser considerado o objeto principal; 
Dada a semelhança entre contrato de compra e venda e troca e permuta, toda a disciplina aplicável ao primeiro poderá ser invocada à segunda; 
Dadas as peculiaridades desta modalidade contratual, notadamente a inexistência de um “preço” pelo bem trocado, na ocorrência de um vício redibitório, não haverá a opção de exigir entre a solução do contrato ou o abatimento do preço, concentrando-se as opções na extinção da avença. 
CONTRATO ESTIMATÓRIO: 
Conhecido popularmente como “venda por consignação”; 
Neste tipo de contrato uma das partes transfere, em confiança, a posse de uma coisa móvel a outra, a fim de que o recebedor efetue a sua alienação, dentro de um prazo estipulado, ou simplesmente a devolva à outra parte, caso não consiga realizar a venda; 
Art. 534. “Pelo contrato estimatório, o consignante entrega bens móveis ao consignatário, que fica autorizado a vendê-los, pagando àquele o preço ajustado, salvo se preferir, no prazo estabelecido, restituir-lhe a coisa consignada”. 
Conceito: negócio jurídico por meio do qual uma das partes transfere a outro bens móveis, a fim de que os venda, segundo um preço previamente estipulado, ou simplesmente os restitua ao próprio consignante; 
Consignante: titular do bem; 
Consignatário: responsável pela venda ou restituição da coisa;
Consignado: bem/objeto;
Importante: não se confunde com a consignação em pagamento!
Dados importantes: 
Vale apenas para bens móveis;
O próprio consignatário poderá comprar a coisa se não vender a outro; 
Caso o contrato não estipule prazo para a venda ou restituição, poderá o consignante notificar o consignatário fixando-lhe prazo para a necessária devolução; 
Características:
Real: a coisa é elemento essencial, enquanto não ocorre a transferência da posse, o contrato não se considera firmado; 
Bilateral: impõe direitos e deveres para ambas as partes; 
Oneroso: ambas as partes experimentam, reciprocamente, sacrifícios patrimoniais e benefícios correspondentes; 
Comutativo: as prestações impostas às partes são determinadas no próprio contrato; 
De duração: o prazo pode ser de plano estipulado, ou a qualquer tempo, pode o consignante notificar o consignatário; 
Fiduciário: é pactuado em confiança; 
Principais obrigações do consignante: 
Não turbar a posse do consignatário, pagar-lhe a remuneração devida, respeitar o prazo estipulado para a venda, não dispor da coisa antes de lhe ser restituída ou de lhe ser comunicada a restituição; (art. 537 CC)
Principais direitos do consignante: 
Receber o pagamento pela venda da coisa, ser restituído em caso de não se realizar a alienação esperada, ser compensado por eventuais danos advindos da consumação de riscos ou do comportamento culposo do devedor;
Principais obrigações do consignatário:
Vender a coisa consignada ou devolvê-la dentro do prazo estipulado, respeitar o preço indicado pelo consignante, repassando-lhe o valor devido, conservar a coisa, evitando danos provenientes inclusive de causas acidentais; 
Principais direitos do consignatário:
Perceber a remuneração estipulada, vender a coisa, comprar a coisa, não ser turbado; 
Antecipação da devolução da coisa consignada: Art. 133. “Nos testamentos, presume-se o prazo a favor do herdeiro, e, nos contratos em proveito do devedor, salvo, quanto a esses, se do teor do instrumento, ou das circunstâncias, resultar que se estabeleceu a benefício do credor, ou de ambos os contratantes; 
O prazo é concedido em favor do consignatário, por isso nada impede que ele devolva o objeto antes, salvo se o contrário resultar expressamente do contrato; 
Proibição de penhora e sequestro da coisa consignada
A coisa não pertence ao consignatário por isso não pode seus credores penhorar ou sequestrar algo que pertence ao consignante; Art. 535. “O consignatário não se exonera da obrigação de pagar o preço, se a restituição da coisa, em sua integralidade, se tornar impossível, ainda que por fato a ele não imputável”. 
LOCAÇÃO: è negócio jurídico por meio do qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infunjivél, mediante certa remuneração. (art. 565 CC)
Elementos essenciais: 
Tempo
Coisa
Retribuição 
Considera-se celebrado o contrato de locação pelo simples acordo de vontades; (Lembrar: ninguém pode ser compelido a contratar). 
CAPACIDADE DOS CONTRATANTES:
A intenção deliberada de contratar requer que o contratante tenha consciencia de seu ato e que o pratique livre e espontaneamente; 
A) a pessoa casada não precisará de autorização do outro consorte para locar objeto que lhe pertença, salvo se se tratar de contrato de locação predial urbana por prazo igual ou superior a 10 anos e se um dos conjuges for o locador 
B) tutor e curador só poderão dar em arrendamento imóveis do incapaz sob sua guarda, mediante preço conveniente;
C) O pai e a mãe poderão, no exercício do poder familiar, arrendar sem qualquer formalidade;
D) pessoa que não é proprietária do bem locado poderá efetivar a locação em certos casos; 
Os absoluta e relativamente incapazes só poderão alugar se representados ou assistidos pelos seus representantes legais; 
Para que alguém possa ceder o uso da coisa, será necessário que, além da capacidade para exercer os atos da vida civil, tenha a livre disposição do direito de dar o uso e gozo da coisa e não apenas do direito de transferi-la;
Todo aquele que puder administrar poderá locar;
O posseiro não poderá alugar porque sua posse não tem legitimidade jurídica; 
Cessão de posse do objeto locado, que deverá ser:
A) infungível:seja ele corpóreo ou incorpóreo, móvel ou imóvel, divisível ou indivisível; 
 quanto aos imóveis a locação poderá compreender-lhes o todo ou apenas parte, estendendo-se aos acessórios;
B) inconsumível
C) suscetível de gozo, material, lícito, possível, sob pena de nulidade do contrato de locação;
D) determinado ou determinável;
E) dado por quem possua título bastante para fazê-lo, como a propriedade, o mandatário, o enfiteuta, o usufrutuário, o inventariante; 
F) alienável
Remuneração: aluguel da coisa, paga periodicamente pelo uso da coisa, em regra em dinheiro, ou entrega de frutos e produtos;
O aluguel deverá ser certo e determinado, ou pelo menos determinável; 
O aluguel é normalmente estabelecido pela vontade de ambas as partes, embora sua taxação possa ser imposta por ato governamental, como no caso do aluguel dos táxis e prédios urbanos, por arbitramento administrativo ou judicial, ou por concorrência, como nos casos dos bens da União; 
Lapso de tempo determinado ou não: a locação poderá ser convencionada por tempo determinado ou não, sendo incompatível com a sua natureza a estipulação de sua perpetuidade; 
 não há qualquer limite de prazo locativo, exceto no que se refere aos bens das pessoas jurídicas de direito público interno. Imóveis da União não poderão ser locados por prazo superior a 20 anos; 
o contrato de locação predial urbana poderá ser estipulado por qualquer prazo, mas se for por igual ou superior a 10 anos, dependerá de vênia conjugal, se um dos consortes for locador (Lei 8245/91)
 parte da doutrina entende que a aplicação desta regra do artigo 2036 CC apenas se impõe se não forem casados sob o regime de separação total de bens; (art. 1647 CC)
Se não houver prazo a locação será por tempo indeterminado;
Havendo prazo convencionado, o locador, antes de seu vencimento não poderá retomar o prédio alugado, nem o locatário poderá devolvê-lo ao locador senão pagando multa; 
Importante: se houver qualquer dúvida no contrato, ela deverá ser entendida a favor do devedor e contra o locador; 
LOCADOR: quem oferece a coisa em locação; 
Senhorio ou arrendador;
Proprietário? (usufrutuário, sublocador, capacidade genérica, não precisa capacidade para alienar)
Válida é a locação de quem só possui uso e gozo, como é o caso do usufrutuário e o sublocador, administrador da coisa, síndico da massa falida, liquidante, representantes legais de incapaz, inventariante ...
LOCATÁRIO: quem recebe a coisa em locação. 
 Inquilino
Arrendatário 
É suficiente ter capacidade genérica 
REQUISITOS OBJETIVOS: coisa infungível
REQUISITOS FORMAIS: não existe forma própria;
Pode ser expresso: escrito ou verbal
Pode ser tácito
PRAZO: é contrato temporário, no máximo vitalício, nunca perpétuo
Morrendo o locatário: extingue-se o contrato
Prazo: determinado ou indeterminado
OBRIGAÇÕES DO LOCADOR:
São três: entrega, manutenção e garantia;
 entregar a coisa com seus acessórios em estado de servir ao uso a que se destina;
Manter a coisa em estado de servir (inclui todas as obras e despesas com sua reparação e conservação)
REPARAÇÕES LOCATIVAS: pequenas despesas causadas pelo uso regular, correrão por conta do locatário;
Se a coisa se deteriorar durante a locação, sem culpa do locatário, poderá este exigir redução do valor dos aluguéis ou resolver o contrato; 
BENFEITORIAS NECESSÁRIAS, ÚTEIS E VOLUPTUÁRIAS
Garantia de uso pacífico da coisa; 
Vícios redibitórios: responsabilidade, sob pena de resolução contratual ou abatimento no preço dos aluguéis; 
Se o locador tinha conhecimento dos vícios redibitórios: pagará perdas e danos;
O locador deverá atuar em juízo contra todas as pessoas que perturbarem a posse pacífica do locatário; 
Pode o locatário também fazê-lo (direito não dever)
O locador deverá preservar o locatário do comportamento inadequado de vizinhos e outros locatários; 
Responde o locador pela evicção. Se a coisa for evicta o contrato se resolverá, sendo o locatário indenizado; 
O locador é responsável por todos os atos da Administração Pública: desapropriação, condenação do edifício, ordem de fechamento;
Se ocorreu com culpa do locatário: deverá indenizar o locador
Se o locador anteriormente sabia do problema: deverá indenizar locatário
Obrigações do locador x direitos do locatário:
Art. 566. “O locador é obrigado: 
I- a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa do contrário;
II – a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa”. 
Entregar ao locatário a coisa alugada: 
Essa é a primeira obrigação; 
Se celebrado o contrato, mas não cumprida tal obrigação, cabe não somente a resolução do contrato, mas também perdas e danos; 
Deve respeitar a vigência do contrato, quando estipulado por tempo determinado; (art. 571 CC)
Manter a coisa alugada no mesmo estado:
Não basta entregar a coisa e acessórios em perfeita condição, é dever manter o bom estado pelo tempo que durar o contrato (custeio de despesas);
Garantir o uso pacífico da coisa: posse mansa e pacífica, sem perturbações ... 
Os vícios redibitórios da coisa locada são de responsabilidade do locador; 
Art. 568. “O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendem ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação”. 
DIREITOS DO LOCADOR:
Receber o pagamento do aluguel:
Cobrar antecipadamente o aluguel, desde que a locação não seja garantida por caução real ou fidejussória, e seja para temporada; 
Exceto nesses casos, cobrar o aluguel antecipadamente constitui contravenção;
Exigir do locatário, na locação de prédio urbano, uma das seguintes garantias: 
 caução em dinheiro – que não poderá exceder ao valor de 3 meses de aluguel, efetuada mediante depósito em carteira de poupança autorizada pelo Poder Público, pelo prazo de duração da locação, cabendo ao locatário as vantagens daí decorrentes, por ocasião do levantamento da soma respectiva; 
Garantia fidejussória
Seguro de fiança locatícia – pagamento de uma taxa, correspondente a um prêmio mensal ou anual que se ajustar, tendo por fim garantir o pagamento de certa soma ao locador; 
A lei proíbe a cumulação de mais uma garantia;
A lei autoriza o locador a exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia na prorrogação contratual se: 
a locação for por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; 
Morte;
Ausência;
Interdição;
Falência ou insolvência do fiador;
Alienação ou gravação de todos os imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
Exoneração do fiador;
Desaparecimento dos bens móveis;
Desapropriação ou alienação do imóvel;
Exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento e liquidação ou encerramento do fundo de investimento; 
Mover ação de despejo: pode ser cumulada com o pedido de cobrança de multa e aluguéis; 
Reaver a coisa locada ou o prédio alugado, após o vencimento da locação
Autorizar, por escrito, a cessão de locação, a sub locação, e o empréstimo do prédio; 
Pedir a revisão judicial do aluguel ou a atualização dos aluguéis das locações residenciais ou não residenciais;
Ser comunicado de subrogação na locação não só em caso de extinção, por separação judicial, por separação de fato ou divórcio, exigir novo fiador ou depósito em caução; 
Servir-se da coisa alugada para os usos contratados: 
Decorre da natureza causal do contrato de locação, sendo o desvio da finalidade pactuada um ilícito contratual que autoriza não somente a resolução da avença, mas também a demanda por perdas e danos; 
Tal regra está prevista no artigo 570 CC;
Tratar a coisa alugada como se fosse sua: 
O locatário deve ter o máximo de cuidado ao lidar com a coisa objeto do contrato de locação; 
O ideal seria: “tratar o bem locado melhor do que se fosse seu”; 
Obrigações do locatário x direitosdo locador
Art. 569. “O locatário é obrigado: 
I- a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se fosse sua; 
II- a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar; 
III – a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; 
IV – a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular”; 
Servir-se da coisa alugada para os usos contratados: 
Decorre da natureza causal do contrato de locação, sendo o desvio da finalidade pactuada um ilícito contratual que autoriza não somente a resolução da avença, mas também a demanda por perdas e danos; 
Tal regra está prevista no artigo 570 CC;
Tratar a coisa alugada como se fosse sua: 
O locatário deve ter o máximo de cuidado ao lidar com a coisa objeto do contrato de locação; 
O ideal seria: “tratar o bem locado melhor do que se fosse seu”; 
Pagar pontualmente o aluguel: 
O pagamento pela locação é normalmente pós-retributivo, ou seja, pago após o início do uso do bem, podendo porém ser estabelecido de forma diversa; 
Restituir a coisa quando findo o prazo:
 nas mesmas condições que a recebeu
 Levar a conhecimento do Locador as turbações de terceiros:
 sempre que terceiro ameaçar a coisa, é dever do locatário e direito seu agir no sentido de impedir;
Direitos do locatário: 
Exigir do locador não só a entrega da coisa, o recibo do aluguel ou de encargos, a manutenção do statu quo da coisa locada durante o tempo do contrato, mas também a garantia do uso pacífico do bem locado e a responsabilidade pelos vícios ocultos;
Pedir ao locador, quando este lhe entregar o prédio, relação escrita do seu estado, (art. 22, V, Lei 8245/91), se o locador não a fornecer, não poderá reclamar perdas e danos devidos a estragos por ocasião da restituição do imóvel; 
Reter, por ser possuidor de boa-fé, o prédio alugado enquanto não for ressarcido das perdas e danos pelo locador que pediu o bem antes do vencimento do prazo e no caso de benfeitorias.
Ter direito de preferência na compra do imóvel; 
Purgar a mora;
Ser despejado mediante denúncia vazia ou cheia; 
Sublocar, ceder ou emprestar o bem locado, havendo consentimento prévio e expresso do locador (súmula 411 STF)
Alegar impenhorabilidade dos bens quitados que guarnecem o imóvel locado e que sejam de sua propriedade; 
Extinção do contrato de locação: 
MOTIVOS:
Se dá com o advento do seu termo final, por aplicação do art. 573 CC;
Implemento de condição;
Pela alienação do objeto;
Pela morte das partes; 
ADVINDO O TERMO: findo o prazo contratual – a regra é que o contrato se extingue; 
 Exceção: se findo o prazo e o locatário continue na posse da coisa, sem que se oponha o locador, a locação prorroga-se automaticamente por PRAZO INDETERMINADO, mantendo-se inalteradas todas as outras cláusulas do contrato; 
Nestes casos de findo o prazo caberá DENÚNCIA VAZIA, também chamada resilição unilateral, quando o locador poderá requisitar a coisa quando bem entender, sem a necessidade de alegar motivo justo;
Antes do vencimento do prazo, o locador não poderá pôr fim ao contrato, senão por motivo justo; 
Ainda assim indenizará o locatário por todos os prejuízos, gozando este de direito de retenção, enquanto não for ressarcido; 
O locatário poderá restituir a coisa sem justa causa, antes do vencimento;
Se o fizer deverá indenizar o locador das perdas e danos;
Os contratos prevêem pena de X aluguéis;
Esse número será no máximo equivalente aos meses restantes, sob pena de constituir enriquecimento sem causa por parte do locador;
Poderá o juiz diminuir o valor a bases razoáveis; 
Se a coisa locada for alienada pelo seu dono: 
 Quem a adquiri poderá reclamá-la das mãos do locatário de IMEDIATO;
No contrato pode conter cláusula de garantia contra terceiros adquirentes, prevendo que na hipótese de o bem ser alienado, a locação continua; 
Tal cláusula só terá valor se o contrato for averbado no Registro de Imóveis ou Título e Documentos (móveis);
Para imóveis: se o contrato não contenha cláusula de proteção contra terceiros adquirentes, o novo proprietário deverá notificar o locatário para sair, conferindo-lhe prazo de 90 dias, contados de notificação;
O locatário que não restituir a coisa pagará aluguéis ARBITRADOS pelo locador, enquanto não a restituir; 
Se os aluguéis arbitrados pelo locador forem excessivamente altos, o juiz poderá reduzi-los, não perdendo de vista, porém que têm a natureza de pena, e que, deverão ser mais altos do que o normal; 
Questionamento: “É possível cláusula contratual proibindo o locador de alienar o objeto enquanto perdurar a locação?”
A resposta é afirmativa
Tal obrigação terá valor entre locador e locatário;
A alienação será válida perante o adquirente de boa-fé, tendo o locatário apenas direito a se ressarcir por perdas e danos; 
Morrendo o locatário o contrato não se extingue
Locação é contrato impessoal. 
Aquisição da Coisa por Terceiro e Contrato de Locação: 
O que ocorre se a coisa locada é vendida durante a vigência do contrato de locação?
Segundo o art. 576 CC “se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro”. 
A locação é fonte de obrigação de natureza pessoal, e assim, vincula apenas inter partes
Espécies de contratos de locação: 
LOCAÇÃO DE BENS MÓVEIS: é regulada pelo Código Civil
LOCAÇÃO DE PRÉDIOS RÚSTICOS: se regula no Decreto 59.566/66 e Estatuto da Terra. 
 Prédio rustico é todo imóvel que se destina a atividade rural, não importando onde se situe; 
LOCAÇÃO PREDIAL URBANA: regulada pela Lei 8.245/91
3 espécies: residencial, não residencial, para temporada; 
AÇÃO DE DESPEJO: admite 2 espécies – Despejo Motivado e Despejo Imotivado;
Despejo motivado: também chamado denúncia cheia – quando o locador tiver que alegar motivo para pedir o imóvel; 
Despejo imotivado: chamada denúncia vazia – não precisa alegar qualquer motivo para retornar ao imóvel; 
Transferência do contrato de locação por ato “inter vivos”
A cessão, a sub locação e o empréstimo são modos translativos inter vivos do contrato de locação; 
CESSÃO: é forma comum de transferência de direitos pessoais;
SUBLOCAÇÃO: é modo translativo especial, inerente à locação, por transmitir o uso e gozo da coisa, mediante nova locação; 
Ambas têm a mesma função: transferir, total ou parcialmente, do locatário a um terceiro os direitos e deveres decorrentes do contrato de locação, desde que haja consentimento prévio, por escrito, do locador;
EM CASO DE ÓBITO DO LOCATÁRIO:
Terão direito à continuidade da locação: o companheiro ou cônjuge sobrevivente, os herdeiros necessários, e as pessoas que viviam na dependencia economica do locatario, desde que residentes do bem, e desde que o contrato seja para fins residenciais; 
Terá direito à continuidade da locação: o espólio, seu sucessor no negócio, se se tratar de locação não residencial; 
PERGUNTAS: 
Podem ser exigidas duas formas de garantia?
R: Não. Imobiliárias e locador só podem exigir uma única modalidade de garantia. Estas podem ser o imóvel próprio e quitado de um fiador, o seguro-fiança (feito em seguradoras), o depósito em dinheiro (caução) ou fundo de investimento. Caso a garantia escolhida seja o fiador, este não é obrigado a ter mais de um imóvel.
2. Podem ser exigidos três meses de aluguel adiantados como forma de garantia?
R: Sim. Embora oneroso para o inquilino, que deve fazer o depósito de uma só vez, é uma forma de garantia permitida. A vantagem para o inquilino é que ele pode reaver o dinheiro, com juros e correção monetária, ao devolver o imóvel. Pela lei, o correto é depositá-lo em caderneta de poupança. O limite que pode ser exigido como caução é de três aluguéis
3. O seguro-fiança pode serparcelado?
R: Sim, mas nem todas as seguradoras parcelam. As exigências para se fazer seguro-fiança são muitas, mas é a forma de o proprietário ficar mais protegido, pois há cobertura para todos os meses de inadimplência, e não apenas três. “É mais caro para o inquilino, porque ele não recebe o dinheiro de volta no final”, porém, a possibilidade de parcelamento é uma vantagem para os locatários que não podem desembolsar uma grande quantia de uma vez.
4. Pode ser exigido que o fiador tenha imóvel na mesma cidade do imóvel alugado?
R: Sim. Segundo o Código Civil, o credor não é obrigado a aceitar fiador não domiciliado no município onde tenha de prestar a fiança. Também não existe disposição legal contrária à exigência de imóvel em garantia na mesma cidade do imóvel locado. Assim, alguém que alugue um imóvel no Rio de Janeiro e tenha fiador com imóvel próprio em São Paulo pode ter seu fiador recusado. Essa é uma forma de tornar o processo menos oneroso para o credor caso a fiança precise ser executada.
5. A imobiliária e o proprietário são obrigados a aceitar qualquer forma de garantia?
R: Não existe obrigatoriedade nesse sentido. Então, o locador e a empresa intermediadora têm o direito, por exemplo, de só aceitar fiador. Caso o candidato a inquilino não tenha fiador com imóvel na mesma cidade, não pode exigir que outras modalidades de garantia sejam aceitas.
6. Se o fiador é casado em separação total de bens, seu cônjuge ainda assim deve autorizar que seu imóvel seja posto em garantia?
R: Sim. Mesmo que o dono do imóvel que será usado como garantia seja casado em separação total de bens com pacto antenupcial, o outro cônjuge precisa concordar. É verdade que, nesse caso, o imóvel não é bem comum do casal e não entra em uma eventual partilha de divórcio; ainda assim esse cônjuge pode ser herdeiro se o fiador morrer, de acordo com o Código Civil.
No entanto, já existe decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que dispõe que o cônjuge sobrevivente casado em separação total de bens não é herdeiro necessário, o que abre margem a discussões nesse sentido.
7. Imobiliária e proprietário podem exigir mais de uma comprovação de renda?
R: Sim. Não há impedimento nesse sentidoO candidato a inquilino tenha comprovação de renda suficiente para arcar com o aluguel, é possível a imobiliária exigir, por exemplo, seus extratos bancários, para conferir a movimentação e checar se os gastos não são mais altos que os rendimentos.
8. O contrato de locação pode pedir permissão, ao locatário, para que seu CPF seja colocado em cadastros de inadimplentes se for o caso?
R: Sim. “Se estiver no contrato e o inquilino topar, não há nada na Lei que proíba a prática”. Por outro lado, o inquilino é a parte mais fraca, e a imobiliária pode se recusar a retirar a cláusula, sob pena de não alugar o imóvel para aquele candidato. O locatário pode acabar aceitando essa condição contra a sua vontade, só para não perder o imóvel.
9. Pode haver multas estipuladas no contrato? 
R: Sim. As multas estipuladas em contrato são aquelas por atraso no pagamento do aluguel, por rescisão contratual antes do término do contrato por parte do locatário, e por infração a qualquer das cláusulas do contrato.Essas multas não têm limites estipulados em Lei, mas a praxe é que a multa por atraso no pagamento seja de 10%, e que as demais multas sejam de até três meses de aluguel. Se a multa for abusiva, pode ser questionada. Se o locatário rescindir o contrato antes do término do seu prazo, porém, a Lei exige que a multa paga seja proporcional. Assim, se decorrido um terço do prazo do contrato, serão pagos apenas dois meses de aluguel, e assim por diante.O locador, por sua vez, não pode pedir o imóvel de volta antes de terminado o prazo do contrato. E é possível estipular que o locatário pode devolver o imóvel depois de doze meses sem multa.
10. O proprietário pode recusar o inquilino por causa de sua profissão?
R: Não. Muitos proprietários preferem alugar seus imóveis para profissionais que pareçam ter carreiras mais estáveis, mas discriminação é crime. O problema, nesse caso, é provar que ocorreu a discriminação. Isso porque quando o candidato faz sua ficha cadastral, o proprietário já vai saber sua profissão, mas pode dar outro motivo para não aceitá-lo.
11. Se o proprietário tiver a administradora como sua procuradora, com poderes para assinar por ele, a administradora deve ser identificada no contrato?
R: O mais correto é que sim. No contrato devem vir identificados tanto o proprietário quanto o procurador que vai assinar em seu lugar. “Senão é falsidade ideológica”.
O procurador, nesse caso, também pode ser considerado parte no contrato, devendo, portanto, ser identificado.
Apesar de não ser de todo correto, algumas vezes a administradora de bens não se identifica no contrato, mas seu representante assina pelo proprietário, explicitando apenas que este é representado por procuração, pela sigla “p.p.”. Em seguida, a administradora anexa a procuração ao contrato. “Esse procedimento tem validade, mas ainda pode gerar discussões”.
Assim, o melhor é que o inquilino exija, nesses casos, a identificação do procurador no contrato, assim como a do locador, na seguinte forma: “proprietário(a) (nome e CPF do proprietário), representado por seu bastante procurador (nome e CPF/CNPJ do procurador)”. 
Sendo o procurador a administradora, é preciso ainda acrescentar quem é seu representante, que pode assinar por ela. Algo como “por intermédio de seu diretor/sócio-diretor/presidente” e assim por diante. Não é necessário constar o nome dessa pessoa física no contrato de locação.
“Caso haja futuros questionamentos, será possível verificar no contrato social da administradora se, naquela data, aquela pessoa de fato podia assinar pela empresa”.
12. É obrigatório haver reconhecimento de firma no contrato de locação?
R: Por lei, não, mas é fortemente aconselhável. “É meramente uma questão de segurança”. Assim, é possível confirmar que as pessoas ali descritas de fato foram as que assinaram o contrato, e que as assinaturas ocorreram naquela data.
13. É obrigatório haver reconhecimento de firma do mandato de procuração firmado entre administradora e proprietário?
R: Por lei, não, mas o Código Civil garante que a firma seja reconhecida se o inquilino assim o exigir. E o ideal, é que exija mesmo. É uma forma de se certificar de que, de fato, o proprietário pode ser representado pela administradora – o que é fundamental principalmente no caso de a empresa assinar por ele.
14 – Qual o prazo mínimo para locações?
R: A lei não fala em “prazo mínimo”, mas estabelece uma série de restrições para os locadores que celebrarem contratos residenciais por período menor do que 30 (trinta) meses. Assim, o “prazo mínimo” que se realiza um contrato de locação residencial é nesse período. Já no tocante à locação comercial, o contrato poderá ser estabelecido por qualquer prazo, devendo ser obedecida a necessidade de outorga uxória (do esposo/esposa), se maior de 10 ((dez) anos. (v. art. 46 e seguintes da Lei 8.245/91).
15 – Quando o locatário devolve o imóvel antes do prazo pactuado, deve pagar multa?
R: Durante o prazo estabelecido contratualmente, o locador não pode exigir a devolução do imóvel. O locatário, todavia, pode devolvê-lo, mas tem que pagar a multa estipulada contratualmente (se estipulada). Essa multa, no entanto, deverá ser calculada proporcionalmente ao período não cumprido no contrato. (v. art. 4° e § da Lei 8.245/91)
16 – E após o término do prazo estipulado, como fica? 
R: Após o término do prazo convencionado, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, de forma que, a parte que desejar rescindi-lo deve comunicar à outra com antecedência mínima de 30 (trinta) dias. (v. art. 6° e 46 § 2° da Lei 8.245/91)
17 – Se o locador vender o imóvel durante o prazo da vigência do contrato? 
R: Nesse caso, o comprador poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao locatário um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvose o contrato tiver cláusula de vigência e estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula do bem. (v. art. 8° da Lei 8.245/91)
18 – Há necessidade de se aguardar algum prazo a partir do vencimento do aluguel para entrar com a ação de despejo?
R: Não. O locador pode propor a ação de despejo no dia seguinte ao atraso. Não há prazo mínimo (ou máximo, salvo a prescrição), para a propositura da ação de despejo. (v. art. 9°, inciso III da Lei 8.245/91)
19.Em que consiste a chamada “purgação da mora”?
R. A Purgação da mora é uma faculdade que a lei concede ao locatário para evitar o despejo, pagando seu débito, apesar da propositura da ação. Ela deve ser requerida no prazo da contestação, e incluirá o débito, multa, correção monetárias, juros, custas e honorários sucumbenciais.
20. Falecendo o locador ou locatário, o que acontece? 
R: Morrendo o locador, a locação será transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locatário, o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes (residentes) do imóvel ficarão subrogados em seus direitos e obrigações. (v. art. 10 da Lei 8.245/91)
Estando o contrato em nome do locatário e vindo este a se separar, desocupando o imóvel, deixando lá sua ex-esposa, um novo contrato deverá ser celebrado?
R: Não necessariamente. Em casos de separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (v. art 12 da Lei 8.245/91)
O locador pode cobrar aluguel antecipadamente? 
R. Depende. O locador só poderá cobrar aluguel adiantado se não exigir do locatário nenhuma garantia (fiador/ depósito/seguro fiança). Se o fizer, não poderá cobrar aluguel antecipadamente. (v. art. 42 da Lei 8.245/91)
Qual o procedimento para a entrega/devolução de um imóvel?
R. Você deve notificar por escrito o locador, através da administradora, com pelo menos 30 dias de antecedência, a sua intenção de deixar o imóvel. Vencido o prazo da notificação, você deve desocupar o imóvel e entregar as chaves ao locador ou à administradora juntamente com as 3 últimas contas de água e a última conta de luz pagos. Faz-se o acerto final do aluguel e a vistoria de saída do imóvel. Só então é que você e o fiador estarão exonerados das responsabilidades da locação.
Como faço para transferir/modificar o locatário ou fiador?
R. Para mudar fiador, basta que você apresente a documentação exigida ao pretenso fiador. Se a pessoa apresentada preencher os requisitos exigidos, faz-se um pedido de aditamento ao contrato, fazendo constar a mudança do fiador. Quanto à mudança do inquilino, esta requer mais cuidado, pois além de apresentar toda a documentação exigida, se faz necessário que o atual inquilino rescinda por escrito a locação.
De quando em quando o aluguel é reajustado?
R. Os reajustes são anuais com base no IGP-M, o Índice Geral de Preços do Mercado.
É possível a liberação da multa contratual?
R. A liberação da multa contratual ou sua redução é possível, desde que seja consentida pelo locador.
Como deve agir o proprietário se o locatário não pagou IPTU?
R. Ele deve ingressar imediatamente com ação de despejo por infração contratual e cientificar os fiadores solidários. Se o imóvel estiver sob a responsabilidade de uma administradora, o locador deverá fazê-lo através do departamento jurídico da mesma.
E a locação “para temporada”, como funciona? 
R: A locação “para temporada”, prevista nos arts. 48 a 50 da Lei 8.245/91, não poderá ter um prazo superior a 90 (noventa) dias, devendo constar do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios (e seu estado de conservação). Poderá o locador, nesse caso, receber antecipadamente os aluguéis e encargos e exigir, concomitantemente, uma das garantias previstas na lei.
A imobiliária deve aceitar a devolução das chaves de um imóvel, cujo inquilino esteja devendo aluguéis, encargos ou reparos de danos?
R. Sim. Entretanto, deve ser fornecido ao inquilino um recibo provisório das chaves, com a observação de que há débitos e outras obrigações contratuais pendentes. A recusa do recebimento das chaves, nessas circunstancias, quase sempre provoca o abandono do imóvel pelo inquilino, gerando maiores problemas para a imobiliária e para o proprietário.
Por que tem que notificar por escrito os problemas que ocorrerem no imóvel?
R. É muito simples. O inquilino deve cuidar do imóvel como se fosse seu. Surgindo problema, o inquilino terá na comunicação por escrito uma prova de que tomou o cuidado de levar o fato ao conhecimento do locador imediatamente, evitando, assim, que os problemas se agravem e que o inquilino seja responsabilizado por negligência.
A responsabilidade pela solução de problemas podem ser do locador ou do inquilino, mas será do inquilino se decorrerem do mau uso da propriedade.
Por que a vistoria deve ser contestada por escrito?
R. Para segurança do inquilino, do locador e da imobiliária, porque constitui prova que 
Por que o inquilino deve providenciar o desligamento e o consumo final de água e luz, e não a imobiliária?
R. Porque a responsabilidade pelo pagamento de tais débitos é do locatário; e nessas condições são indispensáveis para a rescisão da locação. Por outro lado, o desligamento é pedido ao locatário para que ele tenha certeza de que quitou as dívidas de água e luz, evitando-se que a CPFL ou o DAAE emita, por engano, contas posteriores.
Por que o IPTU é cobrado do inquilino e não do proprietário?
R. Primeiro, porque a legislação permite a transferência da obrigação. Segundo, porque o aluguel é calculado em valor mais reduzido tendo em vista essa situação. Caso o IPTU ficasse por conta do locador, o valor do aluguel seria mais elevado. Por outro lado, há que se considerar que no IPTU estão embutidos valores que decorrem da utilização direta do imóvel, pelo inquilino, ou seja, coleta de lixo, manutenção de ruas, poda de 
O proprietário de vários imóveis pode pedir um imóvel locado para uso próprio?
R. Sim. Desde que demonstre em juízo a necessidade de utilização daquele imóvel em especial.
O proprietário pode pedir desocupação do imóvel locado para a utilização por qualquer de seus parentes?
R. Não. A lei faculta o pedido de retomada para uso de ascendentes ou descendentes que não tenham imóvel próprio e, em casos excepcionais o judiciário tem autorizado o pedido formulado para moradia de outras pessoas que dependam economicamente do proprietário. O que acontece com o
O que acontece com o fiador no caso de inadimplência?
R. O fiador no ato da assinatura do contrato é solidário no pagamento dos ônus advindos do contrato de locação. Sendo que , se houver inadimplência ou danos ao imóvel e o inquilino não liquidar a dívida, o fiador arcará conforme previsto em lei.