financas diana scardua

Prévia do material em texto

Matriz de atividade individual
	Disciplina: Finanças Corporativas
	Módulo: 5
	Aluno: Diana Scardua de Oliveira
	Turma: MBA_FICEAD_24_09072018_3
	Tarefa: Atividade Individual
	Introdução
	A empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja. Segundo os termos da transação, a igreja cederia o terreno (que é de sua propriedade), e a empresa assumiria as despesas da construção do shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos. Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor. Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá dispor do período de 6 anos para lucrar com ele. 
Será feita uma análise de viabilidade econômica do projeto para auxílio na tomada de decisão quanto sobre o investimento no projeto.
	Desenvolvimento 
	Dados do Projeto
Na Tabela 1, são dispostos os dados do projeto nos quais irá se basear a análise de viabilidade financeira.
Tabela 1 - Dados Projetos de Construção
	Tempo estimado de construção
	2 anos
	Pavimento padrão
	4.000 m2
	Andares de loja
	5
	Andares de garagem
	2
	Número de lojas por andar
	35
	Aluguel padrão
	RS 20.000,00/mês (condomínio, taxas e IPTU incluso)
	IR incidente sobre operação de aluguéis
	15% sobre o lucro real
	Custos variáveis por loja
	R$ 1.000,00/mês
	Despesas operacionais e custo fixo mensal para manutenção
	R$ 200.000,00/mês
Para realizar a estimativa do custo de construção será usado o índice CUB/m2 médio, que é um indicador monetário estimado mensalmente pela Câmara Brasileira da Indústria de Construção (CBIC) e usado para medir os custos de projetos de construção padrões dependentes de sua área.
Primeiramente é necessário classificar a obra do shopping dentro de um projeto padrão, de acordo com a NBR 12721:2006[2]. De acordo com os projetos padrões da norma, e os dados fornecidos na Tabela 1, a obra deve ser classificada como uma combinação de projeto CSL-8 (andares de loja) e CAL-8 (andares de garagem) de alto padrão, como visto na Tabela 2.
 
Tabela 2 – Projeto Padrão CSL-8
	Sigla
	Nome e Descrição
	Área Real (m2)
	Área Equivalente (m2)
	CAL-8
	Edifício comercial andares-livres: Garagem, pavimento térreo e oito pavimentos-tipo.
Garagem: Escada, elevadores, 64 vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo,
depósito e instalação sanitária.
Pavimento térreo: Escada, elevadores, hall de entrada e lojas.
Pavimento-tipo: Halls de circulação, escada, elevadores e oito andares corridos com sanitário privativo por andar.
	5.290,62
	3.096,09
	CSL-8
	Edifício comercial, com lojas e salas: Garagem, pavimento térreo e 8 pavimentos-tipo.
Garagem: Escada, elevadores, 64 vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo, depósito e instalação sanitária.
Pavimento térreo: Escada, elevadores, hall de entrada e lojas.
Pavimento-tipo: Halls de circulação, escada, elevadores e oito salas com sanitário privativo por andar.
	5.942,94
	3.921,55
Tendo como base a obra sendo executada no estado do Espirito Santo, e o mês de referência Julho de 2018, têm-se os valores exposto a Tabela 3.
Tabela 3 – CUB/m2 de Projetos Padrão Comerciais do Espírito Santo em Julho/2018
	Sigla
	Padrão Normal
	Padrão Alto
	CAL-8
	1.656,34
	1.764,34
	CSL-8
	1.438,99
	1.570,49
	CSL-16
	1.908,75
	2.080,11
Referenciando o CSL-8 de alto padrão, se estima o custo do projeto:
	
	(Equação 1)
Logo:
Análise de Viabilidade Econômica
A análise de viabilidade econômica será feita através da determinação da expectativa dos fluxos de caixa do empreendimento, durante o período de exploração, o estabelecimento da taxa mínima de atratividade (TMA), cálculo dos indicadores TIR e VPL, cálculo do payback descontado e estabelecimento do ponto de equilíbrio.
 Fluxos de Caixa
Para a determinação da expectativa dos fluxos de caixa será considerado uma ocupação de 100%, durante o período de exploração, e 2 anos de obra sem geração de caixa, definindo assim sua receita bruta. O número total de lojas disponíveis no shopping, usando os dados fornecidos na Tabela 1, é calculado na Equação 2.
	
	(Equação 2)
Como será considerado a ocupação máxima durante todo o período de exploração, os fluxos de caixa mensal será o mesmo para todos os meses, podendo ser obtido através do cálculo do lucro líquido (Tabela 5) de cada exercício.
Tabela 5 - Lucro Líquidos Mensais
	 Número de Lojas Alugadas
	175
	 Aluguel Padrão Por Unidade Mensal
	R$20.000,00
	(=) Receita Bruta
	R$ 3.500.000,00
	(-) Custos Fixos Mensal
	(R$ 200.000,00)
	(-) Custos Variáveis
	= (RS 175.000,00)
	 Custo Variável Mensal por Loja
 Número de Lojas Alugadas
	R$ 1.000,00
175
	(=) LAJIR (Lucro Antes de Juros e Imposto de Renda)
	R$ 3.125.00,00
	(-) Despesas Financeiras (juros)
	(R$ 0,00)
	(=) LAIR (Lucro antes do IR)
	R$ 3.125.000,00
	(-) IR e CSLL (15%)
	(R$ 468.750,00)
	(=) Lucro Líquido do Exercício
	R$ 2.656.250,00
	(=) Fluxo de Caixa Operacional Anual
	R$ 31.875.000,00
Com base na Tabela 5, o custo inicial do projeto e os anos de construção, estabelecemos os fluxos de caixa como apresentado na Tabela 6: 
Tabela 6 - Fluxos de Caixa do Projeto
	Tempo (t)
	Fluxo de Caixa (FC)
	0
	- R$ 45.524.520,00
	1
	R$ 0,00
	2
	R$ 0,00
	3
	R$ 31.875.000,00
	4
	R$ 31.875.000,00
	5
	R$ 31.875.000,00
	6
	R$ 31.875.000,00
	7
	R$ 31.875.000,00
	8
	R$ 31.875.000,00
 Taxa Mínima de Atratividade (TMA)
Agora será estabelecido a taxa mínima de atratividade (TMA) para os investidores, usando o modelo CAPM (Capital Asset Pricing Model), que pode ser visto na Equação 3:
	
	(Equação 3)
Onde:
Será considerado que o pagamento de dividendo aos sócios será feito anualmente, que a renda fixa tem uma rentabilidade de 10% a.a, o retorno esperado do mercado é de 25% acima da renda fixa e o coeficiente de risco para esse investimento é 1. Munido dessas informações obtém-se o retorno esperado do investimento, ou TMA, usando a Equação 3:
 Valor Presente Líquido (VPL)
Com a TMA calculada o VPL pode ser definido, conforme a Equação 4.
	
	(Equação 4)
Usando os valores da Tabela 6 e a TMA, previamente calculada, no Excel, encontra-se o VPL:
O VPL encontrado será encontrado, novamente, quando for calculado de forma iterativa os valores presentes dos fluxos de caixa e o VPL acumulado na Tabela 7. Como o valor do VPL é positivo, temos uma indicação que o investimento é economicamente viável, já que o custo do investimento é menor que os valores presentes gerados pelo projeto.
 Taxa Interna de Retorno (TIR)
A TIR indicará a taxa de retorno máxima aos investidores que o investimento suporta sem gerar prejuízo e é calculado de acordo com a Equação 5:
	
	(Equação 5)
Novamente usando o Excel, é calculado o valor da TIR anual:
Como a TIR está bem acima do TMA estimado, novamente há uma indicação que o projeto é rentável.
Payback Descontado
O payback descontado auxiliará na determinação do prazo de retorno do investimento (ROI), incluindo a remuneração do capital dos investidores, ou, em outras palavras, o tempo que o investimento demorará para se pagar.
Para realizar esse cálculo os valores presentes de cada período devem ser somados ao valor presente do investimento inicial, o qual é negativo, até que o resultado seja maior ou zero, sendo a quantidade de períodos utilizados o payback descontado. Usando a Equação 6 para cálculos dos valores presentes, se calcula o VPL acumulado da Tabela 7.
	
	(Equação 6)
Tabela 7 - Valor Presente Líquido Acumulado
	data (t)
	Fluxo de Caixa (FC)
	Valor Presente (VP)
	VPL acumulado
	0
	- R$ 45.524.520,00
	- R$ 45.524.520,00
	- R$ 45.524.520,00
	1
	R$ 0,00
	R$ 0,00
	- R$ 45.524.520,00
	2R$ 0,00
	R$ 0,00
	- R$ 45.524.520,00
	3
	 R$ 31.875.000,00 
	 R$ 22.386.831,28 
	-R$ 23.137.688,72 
	4
	 R$ 31.875.000,00 
	 R$ 19.899.405,58 
	-R$ 3.238.283,15 
	5
	 R$ 31.875.000,00 
	 R$ 17.688.360,51 
	 R$ 14.450.077,37 
	6
	 R$ 31.875.000,00 
	 R$ 15.722.987,12 
	 R$ 30.173.064,49 
	7
	 R$ 31.875.000,00 
	 R$ 13.975.988,55 
	 R$ 44.149.053,05 
	8
	 R$ 31.875.000,00 
	 R$ 12.423.100,94 
	 R$ 56.572.153,98 
Analisando a Tabela 7 vemos que o Payback descontado seria de 5 anos.
 Ponto de Equilíbrio Econômico (Break-even)
O ponto de equilíbrio econômico é a quantidade mínima que se deve produzir e vender para, pelo menos, pagar as despesas operacionais, financeiras e tributárias mais o custo do capital próprio. No caso desse empreendimento será estabelecido pelo índice de ocupação mínima do shopping, ou seja, o número mínimo de lojas alugadas. A Equação 7 representa esse ponto:
	
	(Equação 7)
Onde:
Para realização desse cálculo deve-se calcular o custo do capital próprio em reais, que é o lucro mínimo do investimento esperado pelos sócios. Como não haverá pagamentos aos sócios durante o período de construção do shopping, o valor futuro do investimento inicial será calculado para o tempo após a conclusão da construção, se tornando o valor presente para análise do custo do capital. Logo:
Agora se calcula o custo de capital, como os pagamentos anuais que deverão ser feitos durante os próximos 6 anos:
Como a análise está sendo feita anualmente, os dados mensais da Tabela 1 serão multiplicados por 12 meses. Usando a Equação 7 e desconsiderando a depreciação, se obtém:
Logo a média anual de ocupação mínima para que o projeto de lucro será:
	Considerações finais 
	Analisando os indicadores de viabilidade econômica calculados como o VPL e a TIR é percebido que o projeto é potencialmente viável, tendo uma margem de retorno muito boa e geração de caixa de acima do dobro do investimento inicial, já descontado o pagamento de dividendo aos sócios. 
Através da análise do payback descontado vemos que o ROI do projeto é de 5 anos, 60% do tempo total do investimento, sendo um tempo relativamente curto considerando o tipo do empreendimento.
A análise econômica foi feita com uma expectativa bem otimista, no qual o shopping estaria com ocupação máxima durante todo o seu período de operação. Essa expectativa deve ser confrontada, levando em consideração o momento econômico atual do país e dados reais do setor. Para isso foi calculado o break-even econômico do projeto, o qual indica a taxa mínima de ocupação necessária para que o projeto seja lucrativo, após o pagamento de todas suas despesas e investidores.
De acordo com uma pesquisa recente do IBOPE[3], a taxa de vacância média de shoppings recém-inaugurados é de 41% e 4% para shopping consolidados, logo a taxa de ocupação nesses cenários é respectivamente 59% e 96%. Como o ponto de equilíbrio projeta uma taxa mínima de ocupação de 48%, concluímos que o empreendimento será potencialmente lucrativo, tendo ainda uma margem de segurança de 11%.
É importante ressaltar que esses indicadores não mapeiam algumas variáveis do projeto, os quais são muito presentes em qualquer empreendimento civil, como risco com licenças de operação, atraso em obras, acidentes, aumento no preço de materiais, etc, mas a análise de viabilidade econômica fornece a base para a tomada de decisão de qualquer empreendimento.
	Referências bibliográficas
	
Abreu, José Carlos de. Apostila de Finanças Corporativas. Rio de Janeiro: Editora FGV 2018.
http://www.cub.org.br. Acesso em 7 agosto de 2018.
http://www.ibopeinteligencia.com/noticias-e-pesquisas/41-das-lojas-de-novos-shoppings-estao-vazias. Acesso em 7 agosto de 2018.