Direito civil - compra e venda

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Direito Civil – Contratos em espécie 
RELEMBRAR: 
Prescrição é a perda de uma pretensão de exigir de alguém um determinado comportamento; 
é a perda do direito à pretensão em razão do decurso do tempo. 
Decadência é a perda de um direito que não foi exercido pelo seu titular no prazo previsto em 
lei; é a perda do direito em si, em razão do decurso do tempo. 
Erga omnes - os efeitos de algum ato ou lei atingem todos os indivíduos de uma determinada 
população ou membros de uma organização, para o direito nacional. 
Inter partes - restrito àqueles que participaram da respectiva ação judicial. 
Compra e venda 
Conceito: contrato pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa 
coisa, e o outro, a pagar-lhe em dinheiro. 
Base legal: arts. 481 a 505, CC 
Cláusulas especiais (pactos adjetos): arts 506 a 532, CC 
Características: 
1- Efeito translativo – obrigacional 
Obrigação de transferir domínio da coisa 
 Transferência de propriedade móvel: pela tradição – art. 1226 e 1227, CC. 
 Transferência de propriedade imóvel – arts. 1245, CC. 
Como os bens imóveis dependem de registro, não se pode fazer verbalmente. Precisa-
se do título de transferência 
Inadimplemento: art. 585, II, CPC 
obrigação de dar coisa certa: art. 621, CPC 
obrigação de fazer: art. 466- B, CPC 
Indenização: art. 627, CPC 
A indenização é complementar ou subsidiária (art. 492, CC) 
O direito de indenizar é derivado do pacta sunt servanda, pelo princípio da conservação dos 
contratos. 
OBS: compromisso de compra e venda não gera direito de propriedade. Gera o dever de 
formalizar, obrigação de fazer. 
2- Comutativo 
As partes já sabem quais serão seus direitos e deveres. 
(Nos contratos aleatórios não há essa característica) 
 
3- Bilateral – duas vontades 
 
4- Oneroso – importa sacrifício patrimonial para ambas as partes 
 
5- Informal – art. 107, CC 
princípio da liberdade das formas 
exceto quando se tratar da regra do art. 108, CC 
 
6- Típico – tipificado na lei 
Nomeado – que tem nominação legal 
 
Há contratos atípicos e nominados. Ex: contrato de franquia 
Há também contratos inominados que serão sempre atípicos, por serem uma criação 
das partes. 
 
7- Consensual – se aperfeiçoa com a simples manifestação das partes. 
Art. 482, CC. 
 
Elementos 
Partes: comprador e devedor 
Capacidade de fato + legitimação (capacidade especial exigida para determinados atos) 
Coisa 
- lícita 
- determinada (coisa certa) 
- determinável (coisa incerta) 
exceção: C e V sob encomenda ou coisa futura. Art. 483, CC 
- corpórea, consumível e alienável (art. 86, CC) 
Preço 
Princípio do nominalismo art. 315, CC “as dívidas em dinheiro deverão ser pagas no 
vencimento, em moeda corrente e pelo valor nominal, salvo o disposto nos artigos 
subsequentes” 
regra de consequência: art. 318, CC “São nulas as convenções de pagamento em ouro ou em 
moeda estrangeira, bem como para compensar a diferença entre o valor desta e o da moeda 
nacional, excetuados os casos previstos na legislação especial.” 
Exceção: 
-cotação em moeda estrangeira ou outro índice oficial 
- C e V internacional (dec. 857/69) 
 
Possibilidade de ser arbitrado por terceiro (art. 485) “A fixação do preço pode ser deixada ao 
arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o 
terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os 
contratantes designar outra pessoa.” 
 
Venda sem fixação de preço: art. 488, CC “entende-se que as partes se sujeitaram ao preço 
corrente nas vendas habituais do vendedor.” 
 
Fixação unilateral do preço: art 489, CC “Nulo é o contrato de compra e venda, quando se 
deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.” 
 
Forma 
Regra: livre 
Exceção: disposição legal. Ex: art. 108, CC 
Convenção das partes art. 109, CC. 
Efeitos 
Despesas: regra de rateio na forma do art. 490 “Salvo cláusula em contrário, ficarão as 
despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.” 
Anterioridade da obrigação do comprador e obrigatoriedade do pagamento do preço (art. 
491). Exceção: C e V à prazo. 
Riscos da coisa: res perit domino (art. 492, CC) “Até o momento da tradição, os riscos da coisa 
correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.” 
Riscos do transporte (art. 494, CC) 
Local da tradição: no local da celebração, exceto para vendas fora do estabelecimento 
Insolvência do comprador (art. 495). Proteção ao vendedor. É possível sobrestar a entrega da 
coisa até o pagamento integral ou prestação de caução 
Débitos que gravem o bem até o momento da tradição são de responsabilidade do vendedor 
Vício redibitório em venda de coisas conjuntas: não permite a redibição do contrato, apenas 
da coisa defeituosa. 
Restrições à venda 
Publicização – relativização da autonomia privada 
normas de orgem pública 
limitações que se desrespeitadas acarretam a invalidade da C e V 
Venda de ascendente para descendente 
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o 
cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. 
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de 
bens for o da separação obrigatória 
Aplicação a outros contratos 0 abarca o compromisso de C e V e cessão. Não alcança a troca 
(art. 533, I, CC) 
União estável 
Duas correntes: 
Aplica-se por analogia – PREVALECE NA JURISPRUDÊNCIA 
Não, pois é norma restritiva de direito 
Anulabilidade: súmula 494 do STJ não se aplica 
Prazo: art. 179, CC 0 dois anos da conclusão do NJ 
Consentimento ou anuência – pode ser confirmado posteriormente (art. 172 e 176, CC). O 
consentimento obsta a ação anulatória. Forma livre, salvo se imóvel. 
Descendentes incapazes não podem anuir 
OBS: Suprimento judicial é possível, se recusa for injusta 
Venda por interposta pessoal - simulação subjetiva (art. 167, CC) 
Legitimidade para a propositura da ação: 
ativa: descendentes preteridos e cônjuge 
passiva: ascendente e descendente participe e eventuais interpostas pessoas 
Venda entre cônjuges 
art. 499, CC 
Regime comunhão 
parcial 
Regime comunhão 
universal 
Regime participação 
final nos aquestros 
Regime separação 
obrigatória 
Regime separação 
convencional 
 
Bens adquiridos antes do 
casamento- lícita - não 
se comunicam entre os 
cônjuges, mas os 
adquiridos durante a 
união passam a ser 
patrimônio comum do 
casal. Esta regra não 
inclui as doações e 
heranças, que não se 
comunicam entre os 
cônjuges. 
 
Os bens adquiridos antes 
ou durante o casamento 
se comunicam entre os 
cônjuges, formando em 
sua integridade um 
patrimônio comum, 
inclusive, doações e 
heranças recebidas por 
uma das partes. 
Portanto, nula, exceto se 
tratar-se dos bens 
descritos no art. 1668 
 
Cada cônjuge possui 
patrimônio próprio e na 
dissolução do 
casamento, cada qual 
terá direito à metade 
dos bens adquiridos pelo 
casal, a título oneroso. 
Nula a venda em relação 
aos aquestros. Válida 
com relação aos bens 
particulares. 
 
É lícita a venda 
 
É lícita a venda 
 
União estável: aplica-se por analogia. 
OBS: a licitude do C e V entre cônjuges não afasta eventuais invalidades quando o intuito é 
lesar terceiros. Ex: art. 592, CPC. 
Venda de bens sob administração 
Art. 497, CC – restrição legal à liberdade de contratar em razão da ausência de legitimidade 
dos sujeitos com ingerência sobre os bens do devedor. 
Fundamento ético 0 impedir locupletamento 
Cessão de crédito – abrange. Diverge na doutrina se é apenas a onerosa 
mandatário – não incide vedação, desdeque contenha poderes expressos e não apenas gerais 
(art. 661, CC) 
testamenteiro – se coherdeiro não está proibido 
Consequencias: nulidade relativa. Somente será absoluta se envolver interesse de 
absolutamente incapazes. Exceção: art. 498, CC. 
Venda de bens em condomínio ou venda de coisa comum 
Art. 504, CC. Aplicável ao condomínio por indeviso. Ex: casa modulo rural. 
Antes de vender a terceiros, oferecer aos coproprietários. 
Ordem de preferência: 
1º condômino que tiver benfeitorias de maior valor 
2º condômino com maior quinhão 
3º condômino que depositar judicialmente o preço. 
Prazo para exercer o direito – decadencial de 180 dias. 
Início da contagem: 
Venosa – da conclusão da venda 
MHD, Tartuce – da data da ciência da venda 
Do registro mobiliário 
Preço: depósito integral 
OBS: não se confunde com a preempção ou preferência 
Cláusulas especiais à C e V 
Retrovenda – art. 505, CC 
O vendedor poderá resgatar a coisa vendida, dentro de um prazo determinado, pagando o 
mesmo preço ou diverso. 
Ex: Imaginem que uma pessoa em dificuldades financeiras precisa vender uma casa que foi dos 
seus antepassados, usa então a retrovenda para ter uma chance de em três anos readquirir a 
casa pela qual tem estima. É cláusula rara porque é onerosa para o vendedor, mas não deixa 
de ser útil para quem está em dificuldade transitória. É também conhecida pela doutrina como 
pacto de resgate ou de retrato. 
Aproveita ao vendedor 
deve constar no mesmo instrumento 
somente para imóveis 
cláusula resolutiva expressa: não há tributação 
o comprador não pode se opor 
A cláusula de retrovenda é registrada em Cartório de Imóveis, de modo que se torna pública e 
vale contra todos, assim se um terceiro adquirir tal imóvel fica sujeito também à retrovenda 
(507 – jamais comprem um imóvel sem verificar o registro no Cartório de Imóveis). 
 
prazo para resgate: decadencial de 3 anos – avençado prazo maior, operará limite legal 
Pode-se estipular prazo menor. Se for estipulado maior, será desconsiderado e será de 3 anos. 
Efeito: toma a C e V resolúvel (art. 127) 
Condição resolutiva – evento futuro e incerto. Acarreta a extinção do contrato quando 
verificado o fato 
Preço: o da C e V + despesas de escritura + benfeitorias necessárias 
Obrigação de fazer: comprador (art. 506, CC) 
Ação de resgate + pedido de adjudicação: deposito judicial + pedido de retrovenda 
Transmissibilidade da retrovenda (art. 507, CC): causa mortis. A cessão intervivos não é 
possível, por ser direito potestativo. Para a maioria da doutrina é possível. 
Efeito erga omnes: oponível a terceiros 
OBS: É pacífico na doutrina que não há nova tributação por não ser nova venda 
Retrovenda em propriedade em condomínio: art. 508, CC 
faculdade de intimar condôminos. Prevalece 1º depósito 
Extinção da retrovenda 
pelo exercício do direito potestativo 
pela preclusão do prazo decadencial – RENÚNCIA TÁCITA 
pelo perecimento do imóvel 
pela renúncia 
OBS: retrovenda não pode funcionar como garantia de dívida: negócio jurídico simulado (art. 
167) 
Venda a contento 
Esta cláusula, caso inserida pelas partes, permite desfazer o contrato se o comprador não 
gostar da coisa adquirida. Ex: vendo um carro com prazo de alguns dias para o comprador 
experimentar o veículo. 
O comprador não precisa dar os motivos caso não queira ficar com o bem, sendo direito 
potestativo (aquele que é exercido sem oposição da outra parte, como o direito do patrão de 
demitir o empregado) do comprador exercer esta cláusula, e o vendedor não pode discutir ou 
impugnar essa manifestação. 
A venda a contento tem duas espécies: 
 
1) suspensiva: nesta venda a contento o comprador não paga o preço e adquire a coisa por 
empréstimo. Se gostar paga o preço e adquire a coisa, se não gostar devolve sem dar 
explicações (510). Como a coisa é do vendedor, se a coisa perecer enquanto o comprador 
experimenta, o prejuízo será do vendedor, afinal res perit domino. No art 509 temos a venda 
ad gustum (degustação) aplicável a gêneros alimentícios. 
Tanto na venda a contento do 509 como na venda sujeita a prova do 510 o comprador fica 
como comodatário (= empréstimo, 511). 
2) resolutiva: nesta segunda espécie, o comprador paga o preço e adquire a coisa como dono, 
se não gostar devolve a coisa, desfaz a compra e exige o dinheiro de volta. Caso a coisa venha 
a perecer durante a prova o prejuízo aqui será do comprador. Se as partes não estipularem 
prazo para a prova do bem, o vendedor deverá intimar o comprador para se manifestar (512). 
Reserva de domínio (pactum reservati domini) 
arts. 521 a 528, CC 
Transfere-se a posse, mas não a propriedade (a transferência do domínio fica condicionada ao 
pagamento), com o objetivo de conferir mais segurança ao vendedor 
Requisito: somente possível nos contratos de coisa móvel infungível (art. 523, CC) 
Condição suspensiva: a propriedade fica suspensa até que seja pago o preço (art. 125) 
Função de garantia 
Formalidade – registro no cartório de títulos e documentos do domicilio do comprador (art. 
522) 
Veículos: registro no órgão competente 
Risco da coisa: exceção ao principio res perit domino (art. 524) 
Mora do comprador: ex persona (art. 525) a execução da clausula depende da constituição em 
mora mediante protesto do titulo ou interpelação judicial 
notificação extra judicial é insuficiente para comprovação da mora 
Preempção 
 
cláusula que obriga o comprador de coisa móvel ou imóvel a oferecê-la ao vendedor caso 
resolva aliená-la a um terceiro, a fim de que o vendedor exerça seu direito de preferência. Na 
preempção o adquirente admite que, caso receba uma oferta de terceiro, dará preferência ao 
vendedor para que a coisa retorne a seu patrimônio (513). 
Exige-se duas condições: 
* que o comprador queira vender (514) 
* e que o vendedor (ex-dono) pague o mesmo preço oferecido pelo terceiro, e não o preço 
pelo qual vendeu (515). 
A preferência possui duas espécies: 
a) convencional: depende de contrato/de acordo de vontades, é a preferência que nos 
interessa; 
b) legal: interessa ao Direito Público, quando, por exemplo, o Estado desapropria uma casa 
para fazer uma rua, depois desiste, cabe então preferência ao ex-dono para readquirir o 
imóvel (519 – é conhecida comoretrocessão de Direito Administrativo, sendo uma cláusula 
implícita em toda desapropriação). 
Exercício do direito pelo vendedor: para evitar a consumação da venda, pode antecipar-se 
intimando o comprador. Cabe medida cautelar (art. 514) 
Forma: instrumento particular ou publico. Pode ser autônomo, desde que expresso e por 
escrito 
Preço: o preemptor deve pagar o preço de mercado ou o valor da negociação 
Inexistência de prazo (art. 516, CC): manifestação do vendedor após a notificação será de 3 
dias para moveis e 60 dias para imóveis. O não exercício implica em renúncia tácita 
Requisito: notificação judicial ou extrajudicial contendo condições de venda (art. 514) 
Na preferência não cabe ação real (na retrocessão sim), então se o comprador vende a um 
terceiro sem oferecer ao vendedor, o vendedor não poderá recuperar a casa do terceiro, 
poderá apenas exigir uma indenização do comprador que não respeitou a cláusula da 
preempção (518). 
A preferência difere da retrovenda por cinco motivos: 
1) a preferência não precisa de registro em Cartório de Imóveis e nem constar na escritura 
pública; 
2) na preferência a iniciativa é do comprador em querer vender, enquanto na retrovenda é o 
vendedor que tem a iniciativa e a faculdade de comprar de volta; 
3) a retrovenda só se aplica a imóveis, com efeito real (507, in fine), e a preferência a móveis e 
imóveis, sem efeito real (518); 
4) na retrovenda se extingue uma venda, aqui na preferência se celebra novo contrato; 
 5) o direito à retrovenda se transmite aos herdeiros (507), odireito à preferência não (520). 
Preferencia em favor dos condomínios: os condôminos não podem comprar uma parte do 
bem, uma vez que o direito a prelação é indivisível. Não pode ser exercido sobre seu quinhão 
ou cota ideal. 
Consequência: o preemptor pode pleitear p e d, inclusive do adquirente desde que de má-fé 
(art. 518) 
Prazo para propositura – art. 206, §3º, V, CC 
Transmissibilidade: inter vivos ou causa mortis (art. 520, CC) 
Retrocessão – quando ocorrer a tredeslinaçao do bem ex proprieado, o exprorpriado tem 
direito de preferencia (retrocessão) pelo preço atual, reincorporando ao seu patrimônio (art. 
519) 
Preempção legal Preempção convencional 
Art. 504, CC Art. 513 a 520, CC 
A favor do condômino A favor do condômino 
Cabe ação anulação Cabe P e D 
Efeito erga omnes Efeito inter partes 
Prazo decadencial de 180 dias Prazo prescricional de 3 anos 
Direito real Direito obrigacional 
Venda sobre documento 
arts. 529 a 532, CC 
Crédito documentário ou “trust recept” 
bens moveis 
substitui a tradição da coisa pela entrega dos documentos representados da propriedade 
Local e tempo do pagamento: art. 530, CC. O local e data do pagamento devem ser o mesmo 
da entrega dos documentos 
se houver a contratação de seguro quem paga a indenização é a seguradora, e quem recebe é 
o comprador 
Pagamento por de estabelecimento bancário: o banco será responsável pelo pagamento 
mediante entrega dos documentos 
 
RETROVENDA: Faculdade que se reserva o vendedor de reaver o imóvel vendido, em certo 
prazo (3 anos) devolvendo ao comprador o preço, as despesas feitas pelo adquirente ( custas 
de escritura e impostos) incluindo aquelas efetuadas com a sua autorização escrita no período 
de resgate ou para a realização de benfeitorias . (art. 505,CC) 
VENDA A CONTENTO: é a alienação que depende de aprovação do comprador , funcionado 
esta como condição suspensiva p/ efetivação do negócio , ainda que a coisa já tenha sido 
entregue ( Art.509, CC). Nesta espécie de venda, se classifica a dos gêneros que se costumam 
provar, medir, pesar ou experimentar antes de aceitos. 
VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO : modalidade especial, na qual o vendedor tem a 
própria coisa vendida, dada como garantia pelo comprador para o recebimento do preço.Só a 
posse é transferida ao adquirente. A propriedade permanecerá com o alienante e só passa 
aquele após o recebimento integral do preço. 
VENDA SOBRE DOCUMENTO: tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título 
representativo ( Art.529,CC) 
( Livro : Revisão unificada da OAB , 2014 , Revista dos Tribunais )