Contrato de Compra e Venda

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Contrato de Compra e Venda 
Brendha Ariadne Cruz – 5ºTermo – Toledo Prudente 
 
Conceito- art. 481 
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o 
domínio (propriedade) de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro 
 
➔ “Obriga” - Neste contrato, há uma obrigação. Cabe ressaltar que seu 
descumprimento gera consequências jurídicas: o inadimplemento. 
➔ “Domínio” – transferência dessa coisa por meio da tradição. Transfere-se a 
propriedade. 
➔ “Coisa” pode ser corpórea e incorpórea, móvel ou imóvel. 
➔ “Dinheiro” - A compra e venda se efetiva pela transferência de quantia em dinheiro, 
ou seja, o comprador tem decréscimo patrimonial e o vendedor tem acréscimo 
patrimonial. Por exemplo, se não houver o elemento dinheiro, essa relação jurídica 
pode configurar doação. 
➔ Trata-se de um contrato em que existe uma relação jurídica formada por duas 
pessoas, em eu uma dela transfere seu patrimônio a outra, denominada comprador, 
o qual irá entregar uma quantia. 
 
OBSERVAÇÃO: 
1. A compra e venda gera por si só a transmissão de propriedade? Trata-se de um 
contrato translativo? 
Existe uma discussão doutrinária a respeito da natureza jurídica do registro no 
cartório. 
➔ A primeira posição defende que a compra e venda transfere a propriedade, 
isto está instrumentalizado no contrato e o registro deste contrato ou a 
tradição é uma mera publicização desse ato jurídico. O ato por si só já está 
consumado. 
➔ A segunda corrente defende que o contrato de compra e venda por si só 
não altera a propriedade. Logo, a sua realização não gera a transmissão da 
propriedade, pois a tradição (transferência efetiva do patrimônio) ou o 
registro é o ato que de fato consuma a transferência de propriedade. 
Corrente majoritária. 
 
 
Características 
a) BILATERAL 
Existem duas partes com obrigações mútuas, sendo que o comprador tem que pagar o 
preço em dinheiro (transferir dinheiro para o vendedor) e o vendedor tem que transferir o 
domínio de certa coisa. 
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→ É possível contrato unilateral? Não é possível que seja unilateral, pois não é possível 
haver consenso entre uma pessoa só. Mas, parte da doutrina diz que a doação é 
unilateral. 
b) ONEROSO 
É oneroso porque impõe sacrifício patrimonial. 
 c) NÃO PERSONALÍSSIMO 
 As características dos sujeitos são irrelevantes para o contrato (trata-se da regra), mas 
pode ser personalíssima (ex. comprar um quadro do Picasso e somente existe uma loja 
que vende original). 
d)CONSENSUAL (art. 482) 
Se existem duas partes, deve existir um consenso. 
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde 
que as partes acordarem no objeto e no preço. 
 e) NÃO SOLENE 
Não existe uma ritualística prevista na lei para esse tipo de contrato, não é determinado 
um ritual em regra. Entretanto, existem exceções como a compra e venda de imóvel 
acima de 30 salários mínimos. 
 f) EXECUÇÃO IMEDIATA 
Aquele que uma vez celebrado já gera consequências jurídicas. 
→ E se é assinado a compra e venda e não é realizado a tradição – neste cenário, o 
contrato tem validade jurídica, ainda não ocorreu a consumação do contrato, mas a 
execução permanece imediata. 
 g) COMUTATIVO 
Aquele contrato onde as partes sabem desde o início quais serão as suas obrigações e o 
objeto da compra e venda. 
 Obs: comutativo x aleatório 
Quando o contrato é futuro continua a ser comutativo – pois já existe uma perspectiva do 
objeto que virá a existir. Ex: contrato de safra de trigo. 
 Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará 
sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de 
concluir contrato aleatório. 
 
Peculiaridades 
Essas peculiaridades ocorrem devido ao contrato ser oneroso. 
1) VÍCIO REDIBITÓRIO (OCULTO) 
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Trata-se de um defeito oculto no momento de consumação do contrato, as parte não 
sabem que a coisa está viciada. Pode acontecer de duas formas: 1. Diminuir o valor da 
coisa; 2. Torná-la imprópria. 
Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por 
vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe 
diminuam o valor. 
Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas 
Já o vício aparente não se encaixa nesse dispositivo. Mas, no art. 18 do CDC, o legislador 
não diferenciou vício oculto e vício aparente. Nos contratos regidos pelo CDC pode ser 
aplicado o vício redibitório nos contratos que envolvam vícios aparentes. 
➔ CDC: PRESENÇA DE CONSUMIDOR E UM FORNECEDOR – ART. 2 E 3 DO CDC. 
Consumidor é o destinatário final. 
➔ CC: se o consumidor tem a intenção de recolocar no mercado. 
O sujeito pode ficar com o bem (solicitará abatimento do preço) ou devolvê-lo. É 
possível a propositura de dois tipos de ação: 
1. Ação Redibitória: comprador busca na justiça rejeitar o bem viciado e receber o 
dinheiro de volta. 
2. Ação estimatória ou “quant minoris” : ficar com o bem e exigir o abatimento do 
preço. 
O art. 485 do CC estipula um prazo - Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a 
redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um 
ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se 
da alienação, reduzido à metade. 
Prazo para reclamar a partir da aquisição: 
• Se for móvel: 30 dias; 
• Se for imóvel: um ano; 
Mas, e se o vício não aparecer dentro desse prazo? 
§ 1º Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-
se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, 
em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis. 
Neste caso, o prazo passa a valer a partir do aparecimento o defeito – trata-se da teoria 
“actio in nata”. 
• Se for móvel: 180 dias; 
• Se for imóvel: um ano; 
No caso de compra e venda de animais: 
§ 2º Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão os 
estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o disposto 
no parágrafo antecedente se não houver regras disciplinando a matéria. 
Os prazos não correm se houver cláusula de garantia: 
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Art. 446. Não correrão os prazos do artigo antecedente na constância de cláusula de 
garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes 
ao seu descobrimento, sob pena de decadência. 
 
2) EVICÇÃO 
Típica dos contratos onerosos e bilaterais. Direito de uma pessoa de adentrar em um 
relação jurídica para retirar a coisa de outrem alegando que é sua. O terceiro perde e a 
coisa vai para o legítimo dono. Por exemplo, a Nathaly está representada pela Ana. A 
Ana compra uma fazenda com o dinheiro da Nathaly. Posteriormente, a Carol compra 
de boa-fé a fazenda. Dessa forma, a Nathaly pode exigir a coisa de volta, haja vista que 
é a dona legítima. Carol possui os direitos do art. 450. 
 
1. Nesta evicção existem três pessoas envolvidas: 
a. Alienante (aquele que vende); 
b. Adquirente (aquele que compra); 
c. Terceiro evictor (real dono da coisa); 
2. É necessário que haja uma sentença ou um ato administrativo que tire do 
adquirente a posse ou a propriedade. 
 
A evicção ocorre quando o adquirente de um bem perde a posse ou a propriedade 
através de um ato administrativo ou sentença, que reconhece tal direito a um terceiro 
evictor, por conta de uma relação jurídica pré-existente. Restará ao adquirente os direitos 
previstos no art. 450. 
 
Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto,além da restituição 
integral do preço ou das quantias que pagou: 
I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir; 
II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente 
resultarem da evicção; 
III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído. 
Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, 
na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de 
evicção parcial. 
➔ É possível uma cláusula de não evicção – afasta a responsabilidade do 
alienante. Por exemplo, Ana estaria isenta de responsabilidade em relação a 
Carol. 
Tem que estar no contrato e o adquirente tem que saber a respeito dos riscos 
da coisa que está se submetendo. 
Não pode ser interpretada como uma cláusula de irresponsabilidade (isto é 
vedado). 
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Art. 457. Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a 
coisa era alheia ou litigiosa 
 
3) EXCEÇÃO (defesa) DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ART. 476 E ART. 477) 
É uma defesa que as partes poderão se valer em um contrato bilateral oneroso. É aquela 
defesa que uma das partes pode-se fazer de não cumprir o contrato justamente porque 
a outra parte não cumpriu. Uma das partes não cumpre uma obrigação até que outra 
cumpra. 
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua 
obrigação, pode exigir o implemento da do outro. 
Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes 
diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação 
pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que 
aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la. 
 
Elementos da compra e venda 
1. Sujeitos: comprador e vendedor. Em tese, são pessoas capazes. Caso 
não sejam, devem estar representadas (tutor ou curador). 
2. Objeto: deve ser lícito, possível (possibilidade jurídica), determinado ou 
determinável (aquele que no momento da compra as partes não 
conseguem determinar – caracterização final ocorre em momento 
futuro). 
- Lícito; 
- Corpóreo; 
- Suscetível de apropriação; 
- Ter valor econômico; 
- Comercializável 
 
3. Preço: dinheiro, preço precisa ser sério (proporcional), certo e 
determinado. 
Art. 489: fixação unilateral? 
Art. 488 – desdobramento do princípio da conservação dos contratos; 
 
➔ Precisa ser o dono da coisa? 2 correntes 
A primeira corrente diz que o vendedor não precisa ser dono da coisa. A segunda corrente 
determina que há necessidade do vendedor ser dono da coisa, caso contrário, configura-
se a venda a non domino. 
✓ Posição do STJ: predominante 
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AgInt no REsp 1785665 / DF AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 
2018/0327882-0 Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) 
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. VENDA A NON DOMINO. BOA-
FÉ DE TERCEIRO. IRRELEVÂNCIA. MANUTENÇÃO DO NEGÓCIO. 
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 568 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de 
Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs2 e 3/STJ). 
2. É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, na venda a non 
domino, é irrelevante a boa-fé do adquirente, pois a propriedade transferida por quem 
não é dono não produz nenhum efeito. Precedentes. 
3. Na hipótese, os magistrados da instância ordinária decidiram em perfeita consonância 
com a jurisprudência desta Corte, circunstância que atrai a incidência da Súmula nº 
568/STJ. 
4. Agravo interno não provido. 
 
Da compra e venda envolvendo pessoas com deficiência 
O Estatuto da pessoa com deficiência (Lei 13.146/2015) alterou o art. 3 e 4 do CC, retirando 
a pessoa com deficiência como incapaz do art. 3. A pessoa com deficiência passou a ser 
considerada uma pessoa plenamente capaz. 
O fato da pessoa ter algum tipo de deficiência já considerava a pessoa incapaz, isto 
gerava muitas criticas. Esta mudança de paradigma foi fundamental, haja vista que hoje 
a pessoa com deficiência pode tomar suas decisões, especialmente em relação aos 
direitos sentimentais (ex. casar, ter filhos). 
Entretanto, dependendo de certa deficiência, a pessoa não é capaz de tomar decisões 
que envolvam patrimônio. Dessa forma, foi criado o instituto da curatela, em que o 
curador irá representar os interesses da pessoa com deficiência e existe também o 
instituto da tomada de decisão apoiada, em que situações que envolvam patrimônio, a 
pessoa pode pedir judicialmente que sejam nomeadas duas pessoas (que façam parte 
do círculo íntimo) para auxiliar nestas questões. 
A pessoa com deficiência pode fazer contratos de compra e venda. Neste caso, a 
doutrina estabelece que quando o assunto envolver compra, via de regra, não há 
necessidade de autorização judicial. Não há problema a pessoa com deficiência adquirir 
patrimônio, a não ser que isto venha a dispor grande quantia de patrimônio para a 
compra (esforço patrimonial considerável). Já se a pessoa com deficiência for vender um 
patrimônio necessitará de autorização judicial pois está dispondo de seu patrimônio. 
 
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta 
pública: 
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I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens 
confiados à sua guarda ou administração; 
➔ Sob pena de nulidade – este negócio jurídico jamais irá convalescer, é nulo. 
➔ Mesmo que em hasta publica. 
➔ Tutor e curador jamais poderá comprar patrimônio do tutelado ou 
curatelado, mesmo que seja em hasta pública. Ainda que seja colocado um 
terceiro como laranja para adquirir. 
 
Da compra e venda nas relações de família 
Existem vários regimes de bens no direito brasileiro, as regras são norteadas por alguns 
princípios. 
✓ Princípios que regem o regime de bens 
 
a) Autonomia privada: aqueles que irão se casar podem escolher o regime de bens 
que se adeque a sua realidade, em regra. 
b) Indivisibilidade do regime de bens: o regime de bens escolhido é imposto a 
ambos os cônjuges. 
c) Variedade de regime de bens: existem diversos tipos de regimes de bens para 
que seja escolhido. Pode-se também misturar regimes de bens. 
d) Mutabilidade justificada: as pessoas casadas podem modificar o regime de bens 
durante o casamento, desde que ocorra em juízo e seja justificada. 
▪ Tem um precedente interessante a respeito, a Apel. 644.416/0 SP. Nesta 
ação de modificação de regime, os cônjuges devem comprovar que 
esta modificação não afeta interesses de terceiros. 
▪ En . 133 I jornada de Direito Civil. 
 
✓ Regimes 
a) Comunhão universal – todos os bens anteriores e na constância do casamento 
se comunicam; 
b) Comunhão parcial de bens (regime supletivo) – trata-se do regime legal ou 
regime supletório, é a regra (também aplicada no caso de união estável), neste 
regime apenas se comunica os bens adquiridos na constância do casamento; 
Mesmo se for adquirido na constância do casamento não se comunicam: 
Art. 1.659. Excluem-se da comunhão: 
I - os bens que cada cônjuge possuir ao casar, e os que lhe sobrevierem, na 
constância do casamento, por doação ou sucessão, e os sub-rogados em seu 
lugar; -> não se aplica a compra e venda – caso de simulação de compra e 
venda em doação 
II - os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um dos cônjuges 
em sub-rogação dos bens particulares; 
III - as obrigações anteriores ao casamento; 
IV - as obrigações provenientes de atos ilícitos, salvo reversão em proveito do casal; 
V - os bens de uso pessoal, os livros e instrumentos de profissão; 
VI - os proventos dotrabalho pessoal de cada cônjuge; 
VII - as pensões, meios-soldos, montepios e outras rendas semelhantes. 
 
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c) Separação total de bens (obrigatória – 1641 ou convencional) 
Pode ser convencional ou legal. Será convencional quando as partes optarem 
por este regime de bens. Já o regime da separação total obrigatória ou legal é 
aquela que a própria lei impõe este regime. 
Art. 1.641. É obrigatório o regime da separação de bens no casamento: 
I - das pessoas que o contraírem com inobservância das causas suspensivas da celebração do 
casamento; 
II - da pessoa maior de sessenta anos; 
(Revogado) 
II – da pessoa maior de 70 (setenta) anos; (Redação dada pela Lei nº 12.344, de 2010) 
➔ Esse inciso enfrenta críticas haja vista que fere a dignidade da pessoa humana. 
É inconstitucional pois a pessoa está sendo discriminada apenas devido sua 
idade. 
III - de todos os que dependerem, para casar, de suprimento judicial. 
Em resumo, o art. 1641 traz as hipóteses do regime da separação total de bens por 
imposição legal de bens (separação obrigatória). Pela leitura do inciso II deste artigo, 
aqueles que possuem 70 anos ou mais estarão obrigatoriamente subordinados ao regime 
da separação obrigatória. Questionando a justiça do dispositivo, surge a súmula 377 do 
STF. 
'No regime da separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do 
casamento'. 
Segundo a doutrina, a aplicação da referida súmula depende da prova da participação 
do maior de 70 anos na construção do patrimônio. 
d) Participação final nos aquestos: trata-se de um regime novo presente no 
ordenamento jurídico. Por esse regime, cada cônjuge possui patrimônio próprio 
e havendo a dissolução do casamento cada cônjuge terá direito a metade dos 
bens adquiridos na constância do casamento. 
A vantagem é que cada cônjuge administra seus bens como se seu fosse mesmo 
se for partilhado. 
Possível estipular porcentagem. 
Obs: 
• Trata-se de um regime híbrido – existe uma regra na constância e outra em 
relação a dissolução. 
• Estão excluídos dos aquestos os seguintes bens: os adquiridos anteriormente 
ao casamento ou os sub-rogados em seu lugar; os que houverem por 
sucessão ou herança e as dívidas relativas a esses bens (art. 1684, CC). 
Art. 1.672. No regime de participação final nos aqüestos, cada cônjuge possui patrimônio próprio, 
consoante disposto no artigo seguinte, e lhe cabe, à época da dissolução da sociedade conjugal, 
direito à metade dos bens adquiridos pelo casal, a título oneroso, na constância do casamento. 
 
Dito isso, é necessário o estudo de três situações: 
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❖ Compra e venda entre cônjuges 
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da 
comunhão 
Isto é incompatível no regime de comunhão universal de bens. Compatível na 
Comunhão Parcial e Participação nos aquestos. 
 
❖ Compra e venda de cônjuges para terceiro 
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do 
outro, exceto no regime da separação absoluta: 
I - alienar ou gravar (dar como garantia) de ônus real os bens imóveis; 
A regra está prevista no art. 1647 , o cônjuge para vender patrimônio para um 
terceiro necessita de autorização (anuência) do outro, SALVO na separação total 
de bens (haja vista que não há comunicação patrimonial). 
➔ Não se aplica aos bens móveis – dessa forma, não é necessária a anuência. 
 No regime de participação final nos aquestos, no caso de bens móveis não precisa 
de anuência. Já nos bens imóveis existe uma discussão doutrinária: 
1- os bens administrados por cada cônjuge não precisam de anuência. 
2- Precisa de anuência haja vista que é dado ao cônjuge apenas a 
administração do bem, caso não seja colhida a anuência isto poderia 
prejudicar a partilha em eventual divórcio. 
 
Compra e venda de ascendente para descendente 
 
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros 
descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. 
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o 
regime de bens for o da separação obrigatória. 
 
É anulável (requisito de validade) a venda de ascendente para descendente, o intuito do 
legislador foi proteger a sucessão patrimonial, de modo que o pai não dê privilégio a um 
filho em detrimento ao outro (esposa e demais filhos). 
Conforme a leitura do referido artigo, constata-se a necessidade do consentimento do 
demais descendentes e do cônjuge do alienante (vendedor) para que seja eficaz esse 
negócio jurídico de compra e venda. 
➔ O consentimento é dado no momento de assinar a escritura. 
➔ Para prevenir fraude sucessória. 
 
O parágrafo único dispensa o consentimento do cônjuge caso forem casados no regime 
de separação de bens, havendo apenas consentimento dos descendentes (herdeiros). 
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A segunda consideração importante a ser feita trata-se a respeito da expressão “ em 
ambos os casos” no parágrafo único. Presume-se que o legislador definiu que a regra do 
consentimento se aplica para a venda de ascendente para descendente e também 
para descendente para ascendente. Todavia, há um problema nessa questão, haja vista 
que o caput do artigo establece que é anulável a venda de ascendente para 
descendente. 
Portanto, esse equivoco do legislador foi corrigido pelo Enunciado 177 III Jornada de 
Direito Civil: 
Por erro de tramitação, que retirou a segunda hipótese de anulação de venda entre 
parentes (venda de descendente para ascendente), deve ser desconsiderada a 
expressão "em ambos os casos", no parágrafo único do art. 496. 
A correta leitura do art. 496, entende-se que o Código Civil protege apenas a venda de 
ascendente para descendente, sendo que não é necessário que haja o consentimento 
no caso de venda de descendente parra ascendente, devido não existir nenhum prejuízo 
patrimonial e não houver risco de frade em tese (já que aquele patrimônio o descendente 
pode voltar para ele em momento posterior). 
 
A ação cabível é a ação anulatória de compra e venda, busca anular a compra e venda 
viciada, em especial quando ocorre a ausência de consentimento. 
A súmula 152 do STF estabeleceu um prazo de 4 anos para adentrar com a ação. Mas, foi 
anulada. Destaca-se então a súmula 494 do STF que estabelece um prazo de 20 anos para 
a propositura da ação. 
Quanto ao prazo – existem duas correntes: 
1) O prazo parra anulação da compra e venda é de 20 anos, 
contados da realização do negócio jurídico. Trata-se de um prazo 
prescricional. 
2) O prazo está estabelecido no enunciado 368 - quarta jornada DC 
– prazo de 2 anos a partir do conhecimento da ausência de 
consentimento. Trata-se de um prazo decadencial. 
 
Existe uma discussão doutrinária se o art. 496 é aplicável em relação a união estável. Temos 
duas correntes a respeito: 
1) Se aplica a união estável, pois o STF igualou a união estável ao casamento e 
também definiu a aplicação do art. 1828 a união estável. Majoritária. 
2) Não se aplica o art. 496 no caso da união estável, haja vista que é uma norma 
restritiva de diretos e deve ser interpretada de modo restritivo. Ademais, quando o 
STF igualou união estável ao casamento na perspectiva de sucessão e família e não 
na perspectiva do direito contratual. 
 
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Deve haver um verdadeiro prejuízo a parte contrária para alegar a anulabilidade, sendo 
que apenas a presunção do prejuízo não basta para anulação (Resp. 1.211.531/MS). 
 
Regras especiais da compra e venda 
1-Venda a contento e Venda sujeita a prova; → DEVE SER EXPRESSA! 
 A venda a contentoé aquela disposta através de uma condição suspensiva, está 
cláusula traz uma eficácia suspensiva (consumação suspensa até que haja 
manifestação). Diferencia-se da venda sujeita a prova. 
A consumação só se satisfaz se o comprador se manifesta satisfatoriamente para a coisa 
(se deseja ficar ou não). 
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, 
ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não 
manifestar seu agrado. 
Por exemplo, Laura vai numa loja comprar um vestido e fica indecisa se leva um vestido 
caríssimo. Ela fez um contrato com a loja, o qual somente se efetiva depois que a Laura 
manifeste se gostou do vestido. Ela levará o vestido para casa, mas apenas ficará com 
ele quando manifestar seu interesse de ficar com o bem. 
Obs.: se aplica a venda a contento e a venda sujeita a prova. 
1. a vontade do comprador é facultativa, potestativa e subjetiva. O comprador não 
precisará dar explicações, o simples fato de não desejar ficar com o bem basta. 
2. Caso o sujeito não devolva o bem teremos duas possibilidades: 
 a. notificar para devolver; ou 
 b. executar o contrato (por isso a importância de um contrato bem feito). 
3. Durante a constância da condição suspensiva, será o comprador considerado 
comodatário (empréstimo). 
Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição 
suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-
la. 
4. Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá 
direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável 
 
Na venda sujeita a prova aplica-se o mesmo raciocínio. Regra de eficácia suspensiva 
que depende da manifestação de vontade do comprador. Também é potestativa. Mas, 
diferencia-se da venda a contento, pois na venda sujeita a prova o comprador já tem 
conhecimentos prévios sobre a coisa, apenas precisa da eficácia suspensiva para aferir 
se aquele bem que provou é o mesmo bem que ele desejava comprar. 
O comprador tem conhecimento prévio mas precisa do prazo de experimentação para 
verificar se é o mesmo bem ao qual ele possuía conhecimentos prévios. 
Mesma consequência jurídica – vontade é facultativa, potestativa e subjetiva. 
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Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa 
tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina 
 
2- Venda por amostra, por protótipo ou modelo (art. 484 CC) 
Aquela venda que acontece quando o vendedor fornece ao comprador uma amostra 
daquele bem, posteriormente compro o produto com base naquela amostra. Por 
exemplo, eu irei comprar um perfume caro, me oferecem uma amostra para testar o 
produto por 30 dias. Posteriormente, eu compro o produto mas ele e diferente daquele 
testado. Comprei porque o da amostra era bom, mas sou frustrada ao adquirir o produto. 
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o 
vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. 
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou 
diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. 
Modelo, protótipo e amostra deve ser correspondente ao produto adquirido – se o bem 
adquirido não for o mesmo, este negócio jurídico será resolvido. Segundo apontamentos 
doutrinários, amostra é a reprodução perfeita, corpórea de determinada coisa. Já 
protótipo é o primeiro exemplar de uma coisa criada, através de uma invenção. Por fim, 
modelo é uma reprodução exemplificativa da coisa, seja por desenho, imagem, que é 
acompanhada de uma descrição detalhada. 
 
3- Venda por medida, extensão ou ad mensuram 
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar 
a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o 
comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar 
a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. 
§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença 
encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o 
direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 
§ 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a 
medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor 
correspondente ao preço ou devolver o excesso. 
§ 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como 
coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda 
que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus . 
Trata-se da venda em que o que interessa é o tamanho do bem, sua extensão. Esta regra 
apenas se aplica aos bens imóveis. 
Três consequências: 
1. Comprador adquiriu bem imóvel que não está com medida adequada, ele pode 
a. exigir complemento da área. 
b. exigir o abatimento do preço. 
c. resolução do contrato. 
Contrato de Compra e Venda 
Brendha Ariadne Cruz – 5ºTermo – Toledo Prudente 
OBS.: uma parte da doutrina afirma que a resolução do contrato é a última ratio, 
ou seja, ultima consequência. Logo não se trata de uma faculdade do 
comprador. Nesta corrente, o comprador deve exigir o complemento, 
posteriormente o abatimento do preço e por fim, a resolução do contrato. Esta 
corrente defende o princípio da conservação contratual. 
A segunda corrente diz que estas regras são aleatórias, podendo o comprador 
escolher a que melhor se adequa a sua realidade. Majoritário. 
 
2. O parágrafo primeiro traz a regra de cinco porcento. Se a diferença for de até um 
vinte avos, está diferença é meramente enunciativa. Nada poderá ser feito. 
 
3. O parágrafo segundo disciplina sobre o excesso. O comprador deverá pagar pelo 
excesso (paga o valor a mais ou devolve o excesso). 
 
4. O parágrafo terceiro traz a chamada venda ad corpus. Neste caso, o comprador 
não se preocupa com o tamanho e sim com as qualidades deste bem. O objetivo 
da compra e venda é efetivado pelas qualidades do imóvel, a diferença de 
tamanho é meramente enunciativo. 
 
5. Prazo para se valer para resolver o contrato ad mesuram e ad corpus. 1 ANO a 
partir do registro da compra. Se a data do registro for diversa da data de imissão de 
posse, prevalece a imissão de posse (quando definitivamente entrou no imóvel). 
 
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o 
comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.Parágrafo único. 
Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o 
prazo de decadência 
 
6. Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos 
que gravem a coisa até o momento da tradição 
 
7. Traz a regra do condômino pretérito – numa venda ad mesura ou ad corpus, se os 
compradores forem condôminos, um desses não pode vender a coisa para terceiros 
estranhos a sociedade. Caso ocorra a venda, dentro do prazo de 180 dias pode 
haver para si a parte vendida a estranhos. Ressalta-se que se aplica em coisa 
indivisível ( se cada parte possuir sua matrícula será considerado divisível) 
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a 
estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não 
se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a 
parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob 
pena de decadência.Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias 
de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem 
iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, 
depositando previamente o preço. 
 
 
Contrato de Compra e Venda 
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4- Venda de coisas conjuntas (art. 503 CC) 
Art. 503 – nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a 
rejeição de todas. 
Pela regra acima, nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito de uma não atinge as 
demais, com fundamento no princípio da conservação dos contratos. 
Em regra, este defeito não pode contaminar a integridade dos demais (compro 
cinquenta cabeças de gado e dois estão machucados). Mas, se atrapalhar todo o 
conjunto haverá contaminação (indivíduo compra em meio a gripe suína cerca de 500 
porcos e 50 estão com a gripe, todos serão mortos). 
 
Cláusulas especiais da compra e venda 
1- Da Retrovenda 
 
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo 
de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do 
comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua 
autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. 
 
• Conceito: esta cláusula dá ao vendedor o direito de retrato (pegar a coisa de 
volta), no prazo de até três anos. Também chamada de cláusula de 
arrependimento, haja vista que dá ao vendedor o direito de se arrepender. 
Vamos supor que J vende uma casa para M. M deve devolver e ser ressarcida 
pelo J. 
 
• Obs.: 
a. Somente se aplica para bens imóveis. 
 
b. Prazo limite: 3 anos (pode ser inferior). 
 
c. Essa cláusula é restritiva de direitos, logo deve estar expressa no 
contrato. 
 
d. Para que tenha efeito perante terceiros é necessário que seja 
gravada na matricula do imóvel tal cláusula. 
Vamos imaginar que o Guilherme vende uma casa para a Laura com 
a cláusula de retrovenda. Mas, a Laura vende para Mariana (terceira 
de boa-fé e não sabia desta cláusula). Isto levaria a um imbróglio 
jurídico. Portanto, é imprescindível que a relação jurídica de compra 
e venda com a cláusula de retrovenda isto precisa estar na matrícula. 
 
e. Direito de retrato é transmitido para os herdeiros do vendedor (por 
herança ou cessão). Isto está disposto abaixo: 
Contrato de Compra e Venda 
Brendha Ariadne Cruz – 5ºTermo – Toledo Prudente 
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e 
legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente. 
 
f. A aplicação prática desta cláusula: 
→ J é casado com M. J e M tem um patrimônio de 8 bilhões de reais. 
Vão se separar. Mas são sócios em diversas propriedades, assim J 
pode comprar a parte de M. Mas ele vai pagar 1 bilhão por ano e 
pede para que as matrículas sejam passados para seu nome e M 
define que haverá uma cláusula de retrovenda para garantir que será 
paga. 
→Numa ação de dissolução de sociedade em que um sócio irá 
comprar a parte do outro. 
→ A retrovenda ser usada como barganha - é vendido por preço 
mais baixo para obter este direito de retrato. 
 
g. Apenas é indenizada a benfeitoria necessária. 
 
2- Cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional 
 
• Conceito (art. 513): o direito de preferência pode ser legal ou convencional 
(parte estipulam). Nesta cláusula há o direito de preferência convencional. 
 
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao 
vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu 
direito de prelação na compra, tanto por tanto. 
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a 
cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. 
 
O vendedor quando quiser desfazer do bem deve oferecer em primeiro 
momento para aquele que tem o direito de preempção. É dever do vendedor 
oferecer primeiramente aquele bem para aquele que tem a preferência. 
Esta cláusula é comum nos contratos de locação, por esta as partes 
convencionam que caso o proprietário de determinado bem venha a vender 
este bem móvel ou imóvel, ele deve oferecer para aquele que tem a 
preferência. 
A preferência é de oportunidade de acesso ao bem e não de aquisição do 
bem. Deste modo, a preferência ocorre em igualdade de condições, se 
alguém oferecer pagar mais (um negocio melhor), há liberdade para o 
vendedor vender a quem quiser. Na prática será notificado aquele que tem 
preferência a respeito desta proposta melhor, para que se caso desejar 
abata a proposta. 
 
• Prazo: primeiramente, prevalece o que o contrato disser. Mas este prazo estipulado 
pelo contrato não pode ser superior a 180 dias para bem móvel e 2 anos para bem 
imóvel. 
 
Contrato de Compra e Venda 
Brendha Ariadne Cruz – 5ºTermo – Toledo Prudente 
 
 
• Obs.: 
a. É uma cláusula acessória, haja vista que dá apoio para outra relação 
jurídica. Por exemplo, eu faço com o Guilherme uma promessa de 
compra e venda, caso ele venda o carro eu tenho preferência. Mas, 
a Mariana dá um valor maior. Neste caso, é dever do Guilherme 
(vendedor) de oferecer primeiramente para mim. 
 
b. Mas, se o vendedor passa o bem para terceiro e desrespeita a 
preferência, a consequência está disposta no art. 518. 
 
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem 
ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe 
oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-
fé. 
O vendedor que alienou a coisa desrespeitando a preferência, 
responderá por perdas e danos (emergentes, lucro cessantes, dano 
moral. Caso seja comprovada a má-fé do terceiro e conjunto com o 
vendedor poderá adentrar a ação contra os dois. 
 
c. Este dispositivo abaixo e muito criticado, haja vista que tem natureza 
administrativa. 
Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, 
ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for 
utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de 
preferência, pelo preço atual da coisa. 
O termo expropriação (retirada de propriedade, ocorre quando o 
sujeito planta maconha ou tem condições análogas a escravidão) 
não está correto, ele estava se referindo a 
desapropriação(desapropria o bem e paga uma indenização). 
Tratam-se de formas de intervenção do Estado em propriedades 
privadas. 
Se o Estado vender um bem desapropriado, o antigo dono tem o 
direito de preferência. 
 
• Espécies 
1- Convencional: convencionado pelas partes (art, 513 a 518 CC)= perdas e danos 
2 - Legal: imposto pela lei. art. 504 CC): anulação + depósito (Ex: art. 33 Lei de 
Locação) 
 
 
3- Cláusula de venda sobre documentos 
 
• Conceito: Tem origem na Lex Mercatoria, está cláusula é muito comum em 
contratos internacionais. A compra e venda se faz com a entrega de documentos 
e não com a tradição. 
Contrato de Compra e Venda 
Brendha Ariadne Cruz – 5ºTermo – Toledo Prudente 
Art. 529. na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu 
título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, 
pelos usos. 
Parágrafo único. achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar 
o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo 
se o defeito já houver sido comprovado. 
Estes documentos pode ser qualquer documento que comprove a compra e venda 
(ex. comprovante e pagamento do bem doc. de saída do porto. A partir da entrega 
de documentos,, está obrigada a entregar o bem. 
 
Art. 530. Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no 
lugar da entrega dos documentosSe dentre estes docs. houver uma apólice de seguro, a reponsabilidade da coisa 
recairá sob o comprador: 
Art. 531. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra 
os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o 
contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa 
 
4- Cláusula de reserva de domínio (art. 521 CC) 
• Conceito e eficácia perante terceiros: 
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço 
esteja integralmente pago. 
Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no 
domicílio do comprador para valer contra terceiros. 
Aplicável em relação a bens móveis. O vendedor reserva para si a propriedade (domínio), 
até que o bem seja pago integralmente. Transfere-se apenas a posse, sendo que somente 
é transferida a propriedade assim que quitado. Deve ser escrita (estar expressa no 
contrato). 
Por exemplo, Laura vende um carro para a Mariana de R$ 100.000,00. Mariana paga R$ 
60.000,00 à vista e divide o restante do valor. É dada a posse do carro para Mariana, 
entretanto, o documento apenas será transferido para o nome da Mariana após o quitar 
as parcelas. 
Para que a cláusula tenha efeitos perante terceiros (art. 522), deve ser feito o registro desta 
cláusula no domicilio do comprador. 
• Elementos: 
Quanto aos elementos desta cláusula: 
I. Compra e venda de coisa a crédito; 
II. Coisa deve ser infungível – individualizada (não pode 
ser uma coisa indeterminada); 
III. Deve haver a efetiva e imediata entrega do objeto 
ao comprador, de modo que o comprador tenha a 
posse imediatamente; 
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IV. Pagamento a prestações do preço convencionado; 
V. Obrigação do vendedor de transferir a propriedade 
ao comprador depois de quitadas as parcelas; 
Como a propriedade é do vendedor, enquanto não ocorrer o pagamento integral pelo 
comprador, este estará em inadimplência. Assim, podem ocorrer duas consequências 
perante o inadimplemento: 
Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação 
de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar 
a posse da coisa vendida. 
a. Vendedor pode cobrar todas as parcelas vencidas e também 
as vincendas (que estão para vencer) de forma antecipada, 
incluindo juros e correção monetária. Dessa forma, ocorre o 
vencimento antecipado das parcelas. Isto ocorre por meio de 
uma ação de cobrança. 
b. Pode o comprador reaver a coisa, haja vista que o bem é a 
própria garantia da compra. 
Em eventual busca da coisa novamente pelo vendedor, a ação cabível ao devedor caso 
haja inadimplemento apresenta divergências (duas correntes): 
I. Ação de procedimento comum ordinário com liminar requisitando a busca 
e apreensão do bem que está na posse de outrem. 
II. Ação possessória de reintegração de posse cumulada com rescisão 
contratual (leva-se em consideração a parte final do artigo 526 “poderá 
recuperar a posse da coisa vendida”). Majoritária. 
 
→ essa parte abaixo é complementar, não foi dada em aula: 
Cabe ressaltar a questão desta cláusula no CDC: 
Art. 53, CDC. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em 
prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito 
as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em 
razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. 
Nos contratos regidos pelo CDC, serão nulas as cláusulas que estabeleçam perda total 
das prestações pagas ao credor . Logo, se o vendedor pegar o bem de volta, deverá 
devolver ao comprador as parcelas já pagas. 
No CC não funciona essa lógica, em regra as parcelas já pagas são perdidas (salvo, a 
aplicação da teoria do inadimplemento substancial). 
→ se o sujeito já pagou parte considerável do bem, não pode o vendedor pegar o bem 
de volta e não devolver os valores. 
 
5.- Do contrato estimatório ou da venda em consignação; 
Contrato de Compra e Venda 
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Art. 534. Pelo contrato estimatório, o consignante entrega bens móveis ao consignatário, que fica 
autorizado a vendê-los, pagando àquele o preço ajustado, salvo se preferir, no prazo estabelecido, 
restituir-lhe a coisa consignada. 
A venda em consignação, o vendedor vai transferir a posse do bem ao comprador que só irá 
pagar quando houver a revenda deste bem a um terceiro. Se caso não houver a revenda a 
terceiro, será devolvido o bem ao vendedor. 
O preço é ajustado conforme disposto no contrato. 
Por exemplo, a dona de um mercado adquire os produtos da coca-cola. Caso não venda, 
devolverá a coca-cola. 
Art. 535. O consignatário não se exonera da obrigação de pagar o preço, se a restituição da coisa, em 
sua integridade, se tornar impossível, ainda que por fato a ele não imputável. (prof não falou deste 
artigo) 
Art. 536. A coisa consignada não pode ser objeto de penhora ou seqüestro pelos credores do 
consignatário, enquanto não pago integralmente o preço. 
Eventuais credores do consignatário não poderão penhorar ou sequestrar bens colocados 
em consignação. O consignatário é um mero possuidor da coisa. 
Art. 537. O consignante não pode dispor da coisa antes de lhe ser restituída ou de lhe ser comunicada 
a restituição. (prof não falou deste artigo) 
 
 
Alienação fiduciária 
Trata-se de um contrato independente. Pode ser para bens móveis ou imóveis. Em 
sua sistemática existem três pessoas - comprador, vendedor e terceiro (instituição 
financeira). O próprio bem é o garantidor (haja vista que se não for pago, o banco irá 
reaver a coisa). 
Ex: Guilherme quer comprar um carro, mas não tem o dinheiro. Ele vai ao 
banco para pegar dinheiro emprestado. O banco vai realizar o pagamento 
com a Ford, e a propriedade do bem somente será transferida ao Guilherme 
quando ele pagar o valor ao banco. Na verdade o carro está sendo vendido 
ao banco e este passará a propriedade do bem para Guilherme quando 
pago. 
Obs:. 
1. É um contrato acessório, pois dá base para a compra e venda. 
2. Nessa relação jurídica existem três contratos: a. compra e venda entre 
comprador e vendedor; b. contrato de mutuo financeiro entre comprador e 
terceiro (instituição financeira; c. venda do bem do vendedor para instituição 
financeira (na prática não acontece isso). 
3. Para ter efeitos para terceiro, deve ser registrado no cartório a questão da 
alienação fiduciária. 
4. Informativo 679 do STJ – o valor que é direcionado em leilões de bem oriundo 
de alienação fiduciária não pode ser inferior a tabela FIPE do carro. 
Contrato de Compra e Venda 
Brendha Ariadne Cruz – 5ºTermo – Toledo Prudente 
Anteriormente, era igualado o valor do lance ao valor da dívida, muito abaixo 
do valor real do bem. 
Aquilo que ultrapassa o valor da dívida ao banco e devolvido àquele que 
estava com a posse do bem. 
 
• TROCA: 
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes 
modificações: 
I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas 
com o instrumento da troca; 
II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem 
consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante 
Neste contrato, os contratantes pactuam na permuta de bens ou vantagens de modo 
que haja compensação recíproca entre ambos. As regras da compra e venda são 
aplicadas subsidiariamente. 
Pode haver desigualdade de valores no tocante aos objetos, mas deve haver 
compensação financeira para que ao final saiam com o mesmo valor. 
O valor oriundo das despesas adquiridas ficam sob a responsabilidade daqueleque a 
adquiriu