RESUMO CIVIL 3

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UNIVERSIDADE ESTADUAL DE PONTA GROSSA 
SETOR DE CIÊNCIAS JURÍDICAS 
DEPARTAMENTO DE DIREITO DAS RELAÇÕES SOCIAIS 
 
RESUMO PARA PROVA DE DIREITO CIVIL - III - 26/11/2018 
 
LEON FERNANDES GOMES GODOI 
 
ART. 1225 CC/2002: São direitos reais: 
 
1- a propriedade; 
2- a superfície; 
3- as servidões; 
4- o usufruto; 
5- o uso; 
6- a habitação; 
7- o direito do promitente comprador do imóvel; 
8- o penhor; 
9- a hipoteca; 
10- a anticrese. 
11- a concessão de uso especial para fins de moradia; 
12- a concessão de direito real de uso; e 
13- a laje. 
 
 
1- A PROPRIEDADE: 
É o mais importante e complexo direito real. É o direito real sobre a coisa própria 
(sobre os nossos bens), pois os demais direitos reais do art. 1225 são direitos reais 
sobre as coisas alheias, sobre os bens de terceiros (é o assunto do final do 
semestre = os direitos reais na coisa alheia). 
A importância da propriedade é imensa na nossa vida, afinal 1) temos interesse na 
formação de um patrimônio para atender nossas necessidades de alimentação, 
habitação, saúde, educação, transporte, lazer. Além disso, 2) dinheiro vai garantir 
conforto na nossa velhice. Por fim, 3) estudar e trabalhar para enriquecer e formar 
um patrimônio, nos dará mais recursos para praticar a caridade; ajudar um 
necessitado é sempre gratificante. 
Quanto mais se protege a propriedade mais se estimula o trabalho e a produção de 
riquezas em toda a sociedade; negar esse direito representaria uma atrofia no 
desenvolvimento sócio-econômico; por que estudar e trabalhar tanto se o que eu 
ganhar e produzir não vai ficar para mim e para meus filhos, mas para o Estado, 
para os políticos? É da natureza humana, desde o homem primitivo, de se apoderar 
da caça, de peles, de armas e ferramentas. 
Nosso ordenamento protege a propriedade a nível constitucional (arts. 5º, XXII e 
170, II) e a história mostra que os países hoje socialmente mais justos e 
economicamente mais desenvolvidos, são aqueles que respeitaram a propriedade 
privada ao longo dos séculos. 
A propriedade é mais difícil de ser percebida do que a posse, pois a posse está no 
mundo da natureza, enquanto o domínio (= propriedade) está no mundo jurídico. Eu 
sei que vocês têm a posse das roupas, livros e relógios que estão usando agora, 
mas não tenho certeza se vocês são realmente donos desses objetos. 
Conceito: há vários: 1) propriedade é o poder pleno sobre a coisa; 2) é a submissão 
de uma coisa a uma pessoa; 3) é o direito real sobre a coisa própria, etc. 4) 
Adotemos o conceito do código, que é muito bom e a lei está sempre ao nosso 
alcance: ver art. 1228. 
Então a propriedade é o poder de usar, fruir (=gozar) e dispor de um bem (três 
faculdades/atributos/poderes do domínio) e mais o direito de reaver essa coisa do 
poder de quem injustamente a ocupe. 
CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE 
1 – Complexidade: pelo conceito legal de propriedade se percebe porque se trata de 
um direito complexo, como dito na primeira frase desta aula. A complexidade é 
justamente porque a propriedade é a soma de três faculdades e mais esse direito de 
reaver de terceiros. Expliquemos estas três faculdades e este direito de reaver: 
Uso – é o jus utendi, ou seja, o proprietário pode usar a coisa, pode ocupá-la para o 
fim a que se destina. Ex: morar numa casa; usar um carro para trabalho/lazer 
Fruição (ou gozo) – jus fruendi; o proprietário pode também explorar a coisa 
economicamente, auferindo seus benefícios e vantagens. Ex: vender os frutos das 
árvores do quintal; ficar com as crias dos animais da fazenda. 
Disposição – jus abutendi; é o poder de abusar da coisa, de modificá-la, reformá-la, 
vendê-la, consumi-la, e até despreza-la. A disposição é o poder mais abrangente. 
Exemplo: se eu sou dono de um quadro eu posso pendurá-lo na minha parede (jus 
utendi), posso alugá-lo para uma exposição (jus fruendi) e posso também vendê-lo 
(jus abutendi). 
O dono pode também ceder a terceiros só o uso da coisa (ex: direito real de 
habitação do 1414); pode ceder o uso e a fruição (ex: usufruto do 1394 e superfície 
do 1369); pode ceder só a disposição (ex: contrato estimatório do 537). O 
proprietário tem as três faculdades, já o possuidor tem pelo menos uma dessas três 
(1196, 1204). 
Além de ser a soma destas três faculdades, a propriedade produz um efeito, que é 
justamente o direito de reaver a coisa (parte final do 1228). Como se faz isso, como 
se recuperam nossos bens que injustamente estejam com terceiros? 
Através da ação reivindicatória. Esta é a ação do proprietário sem posse contra o 
possuidor sem título. Esta ação serve ao dono contra o possuidor injusto, contra o 
possuidor de má-fé ou contra o detentor. 
Não confundam com a ação possessória, já estudada. A possessória é a ação do 
possuidor contra o invasor, que inclusive pode ser o proprietário (ex: locador quer 
entrar a qualquer hora na casa do inquilino, alegando ser o dono; não pode. Mas o 
proprietário que aluga uma fazenda também pode usar a possessória se 
agricultores ameaçarem invadir e o arrendatário não toma providências, afinal o 
proprietário tem posse indireta). A vantagem da possessória é a possibilidade de 
concessão de liminar pelo juiz. Na reivindicatória cabe tutela antecipada havendo 
verossimilhança como se verá em processo civil. 
Este direito de reaver é conseqüência da seqüela, aquela característica dos direitos 
reais que nós vimos na primeira aula, e que permite que o titular do direito real o 
exerça contra qualquer pessoa. 
2 – É direito absoluto: se o proprietário pode dispor, pode abusar da coisa (jus 
abutendi), pode vendê-la, reformá-la e até destruí-la. Esse absolutismo não é mais 
pleno pois o direito moderno exige que a coisa cumpra uma função social, exige um 
desenvolvimento sustentável do produzir evitando poluir (ver § 1º do 1228). 
Respeitar a função social é um limite ao direito de propriedade; outro limite são os 
direitos de vizinhança, que veremos em breve. 
Lembro que, quando uma propriedade não cumpre sua função social, o Estado a 
desapropria não para si (o que seria comunismo ou socialismo), mas para outros 
particulares que possam melhor utilizá-la. Isso só comprova que nosso direito 
valoriza a propriedade privada. 
É absoluto também porque se exerce contra todos, é direito erga omnes, todos 
vocês têm que respeitar minha propriedade sobre meus bens e vice-versa. Já 
falamos disso quando vimos a distinção entre direitos pessoais e reais. 
3 – Perpetuidade: os direitos de crédito prescrevem, mas a propriedade dura para 
sempre, passa inclusive para nossos filhos através do direito das sucessões (Civil 
7). Quanto mais o dono usa a coisa, mais o direito de propriedade se fortalece. A 
propriedade não se extingue pelo não-uso do dono, mas sim pelo uso de terceiros. 
Então eu posso guardar meu relógio na gaveta que ele continuará meu para 
sempre. Eu posso passar décadas sem ir ao meu terreno na praia. Mas se alguém 
começar a usá-lo, poderá adquiri-lo pela usucapião. 
4 – Exclusividade: ver 1231; o proprietário pode proibir que terceiros se sirvam do 
seu bem; a presunção é a de que cada bem só tem um dono exclusivo, mas nosso 
ordenamento admite o condomínio (veremos condomínio em breve, e veremos 
também como a lei facilita a extinção do condomínio justamente porque a 
propriedade é um direito tão amplo e complexo que não é fácil ser exercido por duas 
pessoas sobre uma única coisa). 
5 – Elasticidade: a propriedade se contrai e se dilata, é elástica como uma sanfona; 
por exemplo, tenho uma fazenda e cedo em usufruto para José; eu perco as 
faculdades de uso e de fruição, minha propriedade antes plena(completa) vai 
diminuir para apenas disposição e posse indireta; mas ao término do usufruto, 
minha propriedade se dilata e torna-se plena novamente. 
SUJEITOS 
Quais os sujeitos no direito de propriedade? De um lado o sujeito ativo, o 
proprietário, qualquer pessoa física ou jurídica, desde que capaz. O menor pode 
adquirir mediante representação do pai ou do tutor (vocês estudaram representação 
em Civil 1 e voltarão a ver em Direito de Família; depois vejam o art. 1º, 1634, V, 
1747, I). Do outro lado o sujeito passivo indeterminado, ou seja, todas as demais 
pessoas da sociedade que devem respeitar o meu direito de propriedade. 
OBJETO 
O objeto da propriedade é toda coisa corpórea, incorpórea, móvel ou imóvel. A 
propriedade incorpórea atualmente mais valiosa (softwares e tecnologia valem mais 
que terra e petróleo). 
 
2- A SUPERFÍCIE: 
O direito de superfície é o direito real de plantar, realizar semeaduras ou edificar em 
terreno de propriedade alheia. 
Este direito caracteriza-se por ser um direito real limitado, pois recai sobre coisa 
alheia, restringindo-se a certas utilidades da coisa. 
Esta modalidade de direito real é regulada pela Lei 10257/2001 (Estatuto da cidade) 
e pelo Código Civil. A Lei 10257/01, em seu parágrafo primeiro, estabelece que direito 
de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo 
ao terreno, por prazo determinado ou indeterminado. Todavia, o Código Civil, em seu 
artigo 1.369, não autoriza obras no subsolo, exceto se estas forem inerentes ao objeto 
da concessão, e sempre por tempo determinado. O Estatuto da cidade não revogou 
o referido artigo do Código Civil, porém esta regra especial deverá ser aplicada 
quando o Estado, em suas esferas federais, estaduais ou municipais, ocuparem um 
dos polos da relação jurídica. Quando os dois pólos da relação forem ocupados por 
particulares, deve-se aplicar a regra do Código Civil. Conforme o artigo 1377 do 
Código Civil, quando o direito de superfície for constituído por pessoa jurídica de 
direito público, em caso de divergência legal prevalecerá o Estatuto da cidade, pela 
aplicação da regra da especialidade. 
Não há que se confundir o direito de superfície com o arrendamento, pois o direito de 
superfície é uma relação de direito real, enquanto o arrendamento é uma relação de 
direito obrigacional. O arrendatário não é dono da coisa arrendada, enquanto o 
superficiário é dono da propriedade superficiária. Além disso, a onerosidade é 
essencial no arrendamento, enquanto no direito de superfície é opcional. 
O direito de superfície se constitui por contrato entre as partes. Este deve ser 
realizado na forma escrita, exigindo sempre escritura pública. O contrato deve 
obrigatoriamente ser registrado no cartório de registro de imóveis. 
A transferência do direito de superfície se dá com o registro do negócio jurídico de 
cessão no cartório do registro de imóveis, ou pode ser transferida aos herdeiros do 
superficiário na sucessão hereditária. 
Se o superficiário desejar alienar sua superfície, o proprietário terá direito de 
preferência, em igualdade de condições, sendo vedado qualquer pagamento pela 
transmissão, conforme o artigo 1372, do Código Civil. 
Se o superficiário der à superfície, destinação diversa daquela acordada com o 
proprietário resolver-se-á a concessão (Artigo 1374, CC). 
O superficiário responde pelos encargos e tributos que recaírem sobre a coisa (Artigo 
1371. CC). 
O direito de superfície se extingue com o vencimento do prazo, se a superfície foi 
constituída por tempo determinado; com o abandono ou renúncia do superficiário; 
com a resolução do contrato, se ocorreu inadimplemento das partes ou de umas das 
condições contratuais; com a confusão (quando se reúnem na mesma pessoa a 
qualidade de superficiário e de dono do solo); com a expropriação forçada; com a 
destruição da coisa sobre a qual recai a superfície; com a decadência. 
Com o fim do contrato, o proprietário adquire o que for construído na superfície, 
independentemente de indenização, salvo disposição em contrário (Artigo 1375, CC). 
Quando há a extinção do direito de superfície em função de desapropriação, a 
indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito 
real de cada um (Artigo 1976, CC). 
 
3- AS SERVIDÕES: 
É um direito real, voluntariamente imposto a um prédio (serviente) em favor de outro 
(dominante), em virtude do qual o proprietário do primeiro perde o exercício de seus 
direitos dominiais sobre o seu prédio, ou tolera que dele se utilize o proprietário do 
segundo, tornando este mais útil. 
Sinteticamente, poder-se-ia definir servidões prediais como sendo os direitos reais 
de gozo sobre imóveis que, em virtude de lei ou vontade das partes, se impõem 
sobre o prédio serviente em benefício do dominante. 
Daí a necessidade dos seguintes requisitos para que a servidão predial se 
configure: 
Existência de um encargo que pode consistir numa obrigação de tolerar certo ato ou 
de não praticar algo por parte do possuidor do prédio serviente, porém tal ônus é 
imposto ao prédio e não à sua pessoa; 
Incidência num prédio em benefício de outro; 
A propriedade desses prédios deve ser de pessoas diversas; 
Não se deve confundir servidões com direito de vizinhança, nem com usufruto, os 
quais são institutos distintos. 
Finalidade 
As servidões prediais têm por objetivo precípuo proporcionar uma valorização do 
prédio dominante, tornando-o mais útil, agradável ou cômodo. Implica, por outro 
lado, uma desvalorização econômica do prédio serviente, levando-se em 
consideração que as servidões prediais são perpétuas, acompanhando sempre os 
imóveis quando transferidos. Por isso, são esses direitos designados “servidões”, 
uma vez que a coisa onerada “serve”, ou melhor, presta uma utilidade ou vantagem 
real e constante ao prédio dominante. 
Sendo direito real, a servidão adere à coisa, apresentando-se como um ônus que 
acompanha o prédio serviente em favor do dominante. Logo, a servidão serve à 
coisa e não ao dono, restringindo a liberdade natural da coisa (art 1.378 – CC), por 
isso é um direito real, ao passo que a obrigação restringe a liberdade natural da 
pessoa. 
Princípios Fundamentais 
Com base na definição de servidão predial, poder-se-á extrair seus princípios 
fundamentais, que decorrem não só de seus caracteres como também das normas 
jurídicas que a regem. 
São eles: 
É, em regra, uma relação entre prédios, embora a contigüidade entre os prédios 
dominante e serviente não seja essencial, pois, apesar de não serem vizinhos, um 
imóvel pode ter servidão sobre outro, desde que se utilize daquele de alguma 
maneira. 
A servidão não pode recair sobre prédio do próprio titular, logo não há servidão 
sobre a própria coisa, isto porque a existência da servidão implica circunstância de 
que os imóveis (dominante e serviente) pertençam a donos diversos. 
A servidão serve a coisa e não ao dono, por esse razão distingue-se da obrigação, 
uma vez que o titular do domínio do imóvel serviente não se obriga à prestação de 
um fato positivo ou negativo, mas apenas assume o encargo de tolerar certas 
limitações de seus direitos dominiais em beneficio do prédio dominante, tendo o 
dever de não se opor a que este último desfrute das vantagens que lhe são 
outorgadas pela servidão. 
Não se pode de uma servidão constituir outra, logo o titular do domínio do imóvel 
dominante não tem o direito de ampliar a servidão a outros prédios. 
A servidão, uma vez constituída em benefício de um prédio, é inalienável, não 
podendo ser transferida total ou parcialmente, nem sequer cedida ou gravada com 
uma nova servidão. 
A servidão deve ser constituída de modo expresso pelos proprietários, ou por 
testamento, e registradano Cartório de Imóveis. 
Natureza Jurídica 
É a servidão predial um direito real (art 1.225, III – CC) de gozo ou fruição sobre 
imóvel alheio, de caráter acessório, perpétuo, indivisível e inalienável. 
Classificação 
As servidões prediais se classificam: 
Quanto à natureza dos prédios: rústicas e urbanas. Para Clóvis são rústicas as que 
se referem a prédios rústicos, localizados fora do perímetro urbano (P ex: tirar água 
do prédio vizinho, onde há poço, fonte ou rio partícula), e são urbanas as servidões 
constituídas para a utilidade dos prédios edificados, situados nos limites das 
cidades, vilas ou povoações e respectivos subúrbios (P ex: não cria obstáculo a 
entrada de luz no prédio dominante). 
Quanto ao modo de exercício: a) Contínuas e Descontínuas – São contínuas 
quando subsistem independentemente de ato humano direto, embora seu exercício 
possa interromper-se. (P ex: servidão de passagem de água, de energia elétrica). 
São descontínuas quando seu exercício de funcionamento requer ação humana 
seqüencial (P ex: a de trânsito, tirar água do prédio alheio); b) Positivas e Negativas 
– Nas positivas o proprietário do prédio dominante tem direito a uma utilidade do 
serviente, podendo praticar neste os atos necessários a esse fim. Nas negativas o 
proprietário do serviente deve abster-se de certo ato ou renunciar um direito que 
poderia exercer no prédio se não houvesse servidão; c) Ativas e Passivas – As 
ativas no direito do dono do prédio dominante e as passivas no encargo do prédio 
serviente; d) Quanto à sua exteriorização - Aparente e Não-Aparentes. São 
aparentes as que se observam por obras ou sinais, que sejam visíveis e 
permanentes (P ex: aquedutos). As não-aparentes são as que não se revelam 
externamente (P ex: a de não construir acima de certa altura); e) Quanto à sua 
origem - É uma questão controversa, pois para posição majoritária dos 
doutrinadores, não existe a possibilidade da servidão legal pois fere o previsto no art 
1.378 – CC, sendo neste caso a servidão uma espécie de contrato, instituído com a 
declaração expressa dos contratantes. Outrora para uma minoria dos doutrinadores 
há essa possibilidade, os quais dividem a servidão em Legal, Natural e 
Convencional 
Modos de Constituição 
Pelo teor do art 1.378 – CC, sabe-se que a servidão não se presume, de maneira 
que para ter validade erga omnes precisa ser comprovada e ter título de sua 
constituição registrado no Cartório de Imóveis. 
Os atos constitutivos que requerem tal assento são: 
Ato jurídico inter vivos ou causa mortis – Esse ato jurídico inter vivos deve ser 
oneroso porque o proprietário do prédio serviente é indenizado pela restrição que é 
imposta ao seu domínio. Pode ser constituída por testamento (art 1.378 – CC), caso 
em que o testador institui servidão sobre o prédio que deixa a algum beneficiário, 
que já receberá sua propriedade gravada em favor de outro prédio. 
Sentença Judicial – As servidões poderão ser instituídas judicialmente pela 
sentença que homologar a divisão, estando ela devidamente registrada. 
Usucapião – Pelo art 1.379 – CC admitiu-se que a servidão advenha de usucapião. 
Pois o referido artigo prescreve que “o exercício incontestado e contínuo de uma 
servidão aparente, por dez anos, nos termos do art 1.242 – CC autoriza o 
interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como 
título a sentença que julgar consumado a usucapião. 
Destinação do proprietário – Descreve Lafayette sobre o tema: “Se o senhor de dois 
prédios estabelece sobre um serventias visíveis em favor de outro, e posteriormente 
aliena um deles, ou um e outro passam por sucessão a pertencer a donos diversos, 
as serventias estabelecidas assumem a natureza de servidões, salvo cláusula 
expressa em contrário.” 
Direitos e Deveres dos Proprietários dos Prédios Dominante e Serviente 
Claro está que o exercício da servidão acarreta aos proprietários dos prédios 
dominante e serviente uma série de direitos e obrigações que, concomitantemente, 
limitam a utilização do direito de propriedade do dono do serviente e ampliam o uso 
e gozo do titular do domínio do prédio dominante. De maneira que o dono do prédio 
dominante tem o direito de: 
Usar e gozar da servidão; 
Realizar obras necessárias à sua conservação e uso, a fim de poder atingir os 
objetivos da servidão (art 1.380 – CC). 
Exigir a ampliação da servidão para facilitar a exploração do prédio dominante, 
mesmo contra a vontade do proprietário do prédio serviente, que tem contudo o 
direito à indenização pelo excesso (art 1.385, § 3º - CC). 
Renunciar à servidão (art 1.388 – CC). 
Remover, à sua custa, a servidão de um local a outro, desde que aumente 
consideravelmente sua utilidade e não prejudique o prédio serviente (art 1.384 – 
CC). 
Entretanto, o dono do imóvel dominante tem o dever de: 
Pagar e fazer todas as obras para uso e conservação da servidão (art 1.381 – CC). 
Evitar qualquer agravo ao prédio serviente, uma vez que a servidão deve ater-se às 
necessidades do prédio dominante (art 1.385 – CC). 
Indenizar o dono do prédio serviente pelo excesso do uso da servidão em caso de 
necessidade da cultura ou indústria para melhorar seu aproveitamento econômico e 
social (art 1.385, § 3º - CC). 
O proprietário do prédio serviente, por sua vez, tem o direito de: 
Exonerar-se de pagar as despesas com o uso e conservação da servidão, quando 
tiver que suportar esse encargo, desde que abandone total ou parcialmente a 
propriedade em favor do proprietário do prédio dominante (abandono liberatório) e 
se este recusar-se a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á 
custear as obra (art 1.382 e parágrafo único) de conservação e uso. 
Remover a servidão de um local para outro, que seja mais favorável à sua 
utilização, sem que isso acarrete desvantagem ao exercício normal dos direitos do 
dono do prédio dominante (art 1.384 – CC). 
Impedir que o proprietário do prédio dominante efetive quaisquer mudanças na 
forma de utilização da servidão, pois esta deve manter sua destinação (P ex: evitar 
que se façam edificações em imóvel destinado a agricultura). 
Cancelar a servidão, pelos meios judiciais, embora haja impugnação do dono do 
prédio dominante, nos casos de renúncia do titular da servidão, de impossibilidade 
de seu exercício em razão de cessação da utilidade que determinou a constituição 
da servidão e de resgate da servidão (art 1.388, I a III – CC). 
Cancelar a servidão, mediante prova de extinção, quando houver: a) reunião dos 
dois prédios no domínio da mesma pessoa; b) supressão das respectivas obras em 
virtude de contrato ou outro título; c) desuso por 10 anos initerruptos (art 1.389, I a 
III – CC). 
O proprietário do prédio serviente tem a obrigação de: 
Permitir que o dono do prédio dominante realize as obras necessárias à 
conservação e utilização da servidão (art 1.380 – CC). 
Respeitar o exercício normal e legítimo da servidão (art 1.383 – CC). 
Pagar as despesas com a remoção da servidão e não prejudicar ou diminuir as 
vantagens do prédio dominante, que decorrem dessa mudança (art 1.384 – CC). 
Proteção Jurídica 
No direito brasileiro as ações que amparam as servidões são: 
Ação Confessória: tem por escopo reconhecer a sua existência, devendo o 
proprietário do prédio dominante provar a existência da servidão pelo título próprio, 
quando negada ou contestada pelo proprietário do prédio gravado. 
Ação Negatória: utilizada pelo dono do prédio serviente para provar que inexiste 
ônus real, ou para defender direitos contra o proprietário do imóvel dominante. 
Ação de Manutenção de Posse: outorgada ao dono do prédio dominante se este 
tiver sua posse protestada pelo dono do serviente. 
Ação de Nunciação de Obra Nova: utilizada para defender a servidão tigni 
immittendi (art 934, I – CPC). 
Ação de Usucapião: nos casos expressamente previstos em lei, desde que a 
servidão sejaaparente (art 1.379 – CC). 
Extinção 
As formas peculiares de extinção da servidão, são: 
A renúncia do seu titular, que declara sua intenção de afastá-la de seu patrimônio 
(art 1.388, I – CC). 
A cessação da utilidade ou comodidade a constituição do ônus real (art 1.388 – CC). 
O resgate, ou seja quando o proprietário do imóvel serviente resgatar a servidão (art 
1.388, III –CC), efetuando o pagamento ao dono do prédio dominante para liberar-
se do ônus. 
Já os modos comuns que levam à sua extinção estão arrolados no art 1.389, I, II e 
III do CC: 
A confusão, que se dá pela reunião de dois prédios no domínio da mesma pessoa. 
A supressão das respectivas obras (nas aparentes) por efeito de contrato ou de 
outro título expresso. 
O desuso durante 10 anos consecutivos, o que demonstra o desinteresse do titular 
e a inutilidade da serventia. 
Além desses modos extintivos poder-se-á acrescentar: 
O perecimento ou desaparecimento do objeto. 
O decurso do prazo, se a servidão foi constituída a termo, ou o implemento da 
condição, se a ela estava subordinada. 
A desapropriação. 
A convenção, se a servidão é oriunda de vontade, poder-se-á cessar se houver 
acordo entre as partes interessadas o distrato. 
A preclusão do direito da servidão, em razão de atos opostos e a resolução do 
domínio do prédio serviente. 
Esclarece o art 1.387, parágrafo único – CC, que se o prédio dominante estiver 
hipotecado, e se a servidão estiver mencionada no título hipotecário, será 
necessário, para o cancelamento daquela servidão, o consentimento expresso do 
credor hipotecário, para que não seja lesado com a desvalorização sofrida pelo 
imóvel onerado. 
 
4- O USUFRUTO: 
Pelo teor do artigo 1.228 do Código Civil “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar 
e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a 
possua ou detenha”. Desta forma, entende-se que a propriedade é composta pelos 
descritos atributos, quais sejam, os direitos de usar (jus utendi), gozar ou fruir (jus 
fruendi), dispor (jus abutendi) e reivindicar. 
O jus utendi permite retirar da coisa o proveito econômico que ela possa dar sem 
interposta pessoa. A utilização do imóvel para moradia do proprietário é um exemplo 
do direito de uso. Por seu turno, o jus fruendipressupõe o direito de colher os frutos 
que a coisa possa gerar, como ocorrer com a colheita de frutas e rendimentos dos 
aluguéis. O jus abutendirepresenta a garantia de retirada do imóvel da esfera 
patrimonial dos proprietários, por alienação (compra e venda, p. Ex.) ou mesmo por 
abandono. Por último, a reivindicação ou direito de sequela permite recobrar a coisa 
de quem a injustamente a possua ou detenha, bem a dar a finalidade pretendida para 
a coisa. 
O usufruto, então, representa o exercício simultâneo de dois atributos da propriedade, 
os direitos de usar e fruir. Deste modo, conceitua-se como o direito real de uso e 
fruição sobre coisa alheia que atribui ao titular, denominado deusufrutuário, 
temporariamente, o direito de usar e fruir do bem móvel, imóvel ou universalidades 
pertencentes ao nu-proprietário. Assim, é possível compreender que o usufruto limita, 
mas não afasta o direito de propriedade. No mesmo sentido, a autora Maria Helena 
Diniz disserta que “perde o proprietário do bem o jus utendi e o fruendi, que são 
poderes inerentes ao domínio, porém não perde a substância, o conteúdo de seu 
direito de propriedade, que lhe fica na nua-propriedade”. O presente direito real está 
regulado no Código Civil de 2002 entre os artigos 1390 e 1411. 
O usufruto pode ser constituído pela lei, por ato inter vivos(contrato, p. Ex.), por ato 
causa mortis(testamento), por doação e por usucapião. É cabível o usufruto 
simultâneo, ou seja, duas ou mais pessoas exercerem o referido direito ao mesmo 
tempo. Entretanto, não pode haver usufruto sucessivo, tendo em vista se tratar de 
direito personalíssimo. O registro do usufruto na serventia imobiliária encontra base 
legal no artigo 167, inciso I, item 7, da Lei Federal 6.015/73, sendo lançado no Livro 
2 – registro geral. 
O Código Civil também estatui em seu artigo 1.391 que “o usufruto de imóveis, quando 
não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de 
Imóveis”. A exceção ao usucapião se dá por que, neste caso, aconstituição do 
usufruto ocorrerá com o trânsito em julgado da sentença declaratória de usucapião, 
a qual servirá de título para fins de registro imobiliário. Em complemento, Nicolau 
Balbino Filho ensina que “é sumariamente importante deixar claro que o usufruto 
constituído pela usucapião não depende do registro para confirmar sua legitimidade 
erga omnes. Mas para poder aliená-lo ao proprietário da coisa, com o objetivo de 
tornar plena a propriedade, em obediência ao princípio da continuidade registrária, 
ele não escapa à pré-inscrição, ou seja, ao registro propriamente dito”. 
Como dito acima, é possível a existência de co-usufruto. Contudo, caso algum co-
usufrutuário falte, por falecimento ou renúncia, o que ocorre com a sua parte? Nesta 
hipótese, surge o instituto do direito de acrescer que atribui a parte do indivíduo 
faltante ao co-usufrutuário remanescente. Em outras palavras, se A e B eram 
usufrutuários conjuntos, depois da morte de um deles, o outro poderá agregar o direito 
de usufruto do falecido. Todavia, só há que se falar em direito de acrescer no usufruto 
quando o instituidor ou reservante expressamente previr o referido direito no título 
que constituir o usufruto. Deste modo, a possibilidade de acréscimo deve ser 
expressa, na forma do artigo 1.411 doCódigo Civil, o qual prescreve que “constituído 
o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a 
cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses 
couber ao sobrevivente”. 
O poder de alienar é conditio sine qua non para a constituiçãodo usufruto e de 
qualquer outro direito real. Logo, a instituição de usufruto, que opera a favor de 
terceiro, somente poderá ocorrer enquanto o instituidor for titular do domínio. O 
mesmo vale para a reserva de usufruto, pois esta deve ser efetivada antes da 
transmissão da nua-propriedade do imóvel. Para elucidar a matéria, tomemos os 
seguintes exemplos: 
a) Doação com reserva de usufruto:A e B são proprietários de um imóvel e resolvem 
doar a nua-propriedade do mesmo ao filho C, reservando para si o usufruto vitalício. 
Apresentada a escritura no Registro Imobiliário, é tecnicamente correto registrar a 
reserva de usufruto antes do registro da doação da nua-propriedade. Ora, se a 
constituição do usufruto depende do poder de alienação, impossível será proceder à 
reserva após a doação da nua-propriedade, ocasião em que os doadores não mais 
terão o imóvel na sua esfera patrimonial. Contudo, há na doutrina uma discussão 
pertinente quanto ao registro da reserva de usufruto. Se antes do referido ato os 
reservantes já eram titulares do direito de uso e gozo, é dispensável o registro daquilo 
que foi constituído na aquisição da propriedade plena. 
b) Compra e venda/doação de nua-propriedade e instituição de usufruto pelos 
vendedores/doadores: A e B são proprietários de um imóvel. Resolvem vender/doar 
a nua propriedade a C e instituir o usufruto vitalício em favor do filho D. Como a 
instituição depende do poder de alienar, necessário será formalizar o registro da 
instituição do usufruto para, em seguida, efetuar o registro da compra e venda/doação 
da nua-propriedade; 
c) Compra e venda de nua-propriedade e instituição de usufruto pelo comprador: A e 
B são proprietários de um imóvel. Resolvem vender o imóvel a C que, por sua vez, 
institui o usufruto vitalício em favor de D. Alógica registral é distinta dos exemplos 
anteriores, pois o instituidor é o próprio comprador. Desta forma, C deverá adquirir o 
imóvel a fim de obter o poder de alienação para depois instituir o usufruto. Assim, os 
atos serão os seguintes: registro da compra e venda da propriedade plena seguido 
do registro da instituição do usufruto em favor de D. 
Dentre outros caracteres, o usufruto é revestido da intransmissibilidade, por 
disposição expressa do artigo 1.393do Código Civil vigente. A referida norma versa 
que “não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-
se por título gratuito ou oneroso”. Contudo, é viável a alienação do usufruto ao 
proprietário da coisa resolúvel, tornando plena a propriedade. Tal transformação 
ocasiona a denominada consolidação que constitui forma legal de extinção do 
usufruto. 
Como explanado acima, o usufruto registrado no fólio real pode ser constituído por 
ato inter vivos, causa mortisou, ainda, doação. Desta forma, o tributo incidente 
dependerá da natureza do ato. Se a manifestação de vontade ocorrer por ato oneroso 
(inter vivos) deverá ser recolhimento o Imposto de Transmissão sobre bens imóvel 
por Ato Oneroso Inter Vivos - ITBI, cuja instituição é de competência municipal. Por 
outro lado, sendo a constituiçãopor ato gratuito ou não oneroso (testamento ou 
doação), incide o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação - ITCD, de 
natureza estadual. 
As formas de extinção do usufruto estão previstas no artigo1.410 do Código Civil, a 
saber: 
I - pela renúncia ou falecimento do usufrutuário; 
II - pelo termo de sua duração; 
III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, 
se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer; 
IV - pela cessação do motivo de que se origina; 
V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª 
parte, e 1.409; 
VI - pela consolidação; 
VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, 
não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos 
de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único 
do art. 1.395; 
VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 
1.399). 
Embora não conste no rol do referido artigo, a desapropriação também constitui forma 
de extinção do usufruto. Lado outro, o usufruto sobre bens de menor termina com a 
extinção do poder familiar, quando o menor atinge a maioridade legal. 
A extinção do usufruto por si só não encerra os efeitos jurídicos deste direito no 
Cartório de Registro de Imóveis. Neste sentido, o artigo 252 da Lei Federal 6.015/73 
regulamenta que “o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais 
ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou 
rescindido”. Frise-se então que, sempre que ocorrer alguma hipótese de extinção do 
direito real de usufruto, como morte ou renúncia, é indispensável proceder ao 
cancelamento do usufruto no fólio real, por averbação. 
Com grande repercussão no mercado imobiliário, o usufruto de bem imóvel é um dos 
mais comuns direitos reais. Concluindo, o objetivo desta pesquisa foi demonstrar, 
além do aspecto conceitual e doutrinário do referido instituto, os efeitos percebidos 
pelo ingresso do título que formaliza o usufruto no Serviço de Registro Imobiliário, não 
apenas em relação aos sujeitos que participam do ato, mas também em relação a 
terceiros. 
 
5- O USO: 
Sobre o direito real de uso assim ensina Venosa (2013, p. 504): “Trata-se, portanto, 
de modalidade de usufruto de menor âmbito (...) Enquanto o usufrutuário tem o ius 
utendi et fruendi, o usuário tem apenas o ius utendi, ou seja, o simples direito de usar 
da coisa alheia.” 
O professor Roberto Gonçalves (2012, p. 352) assim conceitua o uso: 
O uso é considerado um usufruto restrito, porque ostenta as mesmas características 
de direito real, temporário e resultante do desmembramento da propriedade, 
distinguindo-se, entretanto, pelo fato de o usufrutuário auferir o uso e a fruição da 
coisa, enquanto ao usuário não é concedida senão a utilização restrita aos limites das 
necessidades suas e de sua família. 
Já o professor Flávio Tartuce (2013, p. 374-5) em sua obra Direito das Coisas assim 
ensina sobre o instituto do uso: 
O direito de uso recebe a denominação usufruto anão, usufruto reduzido ou restrito( 
arts. 1412 e 1413 do CC). Ao contrário do que possa parecer, o titular do direito de 
uso pode usar e também fruir, ou seja, receber os frutos que a coisa produz. 
Daí ser merecida a crítica ao termo uso, que em sua origem romana, realmente, só 
permitia que a pessoa se servisse da coisa, sem perceber-lhe os frutos (BESSONE, 
Direitos reais...,1988, p. 359). Entretanto, atualmente, o direito de uso permite ao 
titular que perceba os frutos apenas nos limites de sua necessidade e de sua família 
(art. 1412 do CC). 
No diapasão da melhor doutrina, o uso é um direito real sobre coisa alheia. Para se 
compreender o que é um direito real sobre coisa alheia, deve-se entender 
primeiramente o que é o direito de propriedade, pois é dele que todos os direitos reais 
se originam. 
O direito real de propriedade liga um determinado sujeito de direito a uma coisa ou 
bem, e esta ligação chama-se justamente direito real, sendo a espinha dorsal do 
direito privado e do capitalismo. 
Há muito tempo o Direito percebeu que seria possível duas ou mais pessoas 
titularizarem no mesmo grau, o mesmo direito real de propriedade, quando então 
surgiu a noção de condomínio. Mas o Direito foi além, e percebeu que seria útil, 
vantajoso, valioso e completamente lícito que as faculdades que o direito real de 
propriedade conferem normalmente a uma pessoa poderiam ser distribuídas para 
demais sujeitos de direito em qualidades jurídicas diferenciadas, portanto não mais 
como condôminos, mas sim na existência de um sujeito na qualidade de proprietário 
e de outro sujeito na qualidade de exercente de um direito real sobre coisa que não 
lhe pertence (alheia). 
As faculdades que o direito real de propriedade oferece ao seu titular são a 
possibilidade deste USAR, GOZAR e DISPOR da coisa além de poder REAVER esta 
das mãos de quem quer que injustamente a detenha (direito de sequela) e é 
justamente a divisão dessas faculdades, na figura de mais de um sujeito,que surge o 
direito real sobre coisa alheia. 
No uso nós temos a figura do usuário que detém a faculdade de usar da coisa, mas 
os frutos advindos daquele bem não lhe pertencerão, mas sim ao legítimo proprietário 
da coisa que lhe cedeu o bem. Somente remanescerá ao usuário os frutos 
necessários para sua mantença e os de sua família. 
Dispõe o art. 1.412 do Código Civil: 
O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as 
necessidades suas e de sua família. 
§ 1º Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição 
social e o lugar onde viver. 
§ 2º As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos 
filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico. 
As necessidades pessoais aludidas pelo legislador no caput do dispositivo deverão 
ser avaliadas em conformidade com a condição social ostentada pelo usuário e o 
lugar em que ele vive, por isso é correto afirmar que o uso é mutável, podendo ser 
alargado ou estreitado caso haja o aumento ou diminuição das necessidades 
pessoais do usuário. Como a norma jurídica fala em necessidades pessoais, estão 
excluídas quaisquer outras. 
O art. 1412,§2º, restringe o conceito de famíliado usuário a: seu cônjuge, seus filhos 
solteiros e às pessoas de seu serviço doméstico. Entretanto, deve-se, levando-se em 
conta a mais moderna visão do Direito Civil - Constitucional, considerar o rol deste 
parágrafo como sendo exemplificativo e não taxativo. 
Assim ensinam Farias; Rosenvald (2011, p. 665): 
Aliás, em uma interpretação civil-constitucional, a família a que alude o art. 1.412 do 
Código Civil não mais será restrita à família nuclear patrimonializada do casamento, 
assumindo todas as outras formas de relações humanas pautadas pela afetividade e 
estabilidade. Para além do casamento, da união estável e da família monoparental(...) 
Ao se analisar o instituto do uso, observa- se que como direito real sobre coisa alheia 
impõe alguma restrição ao sujeito proprietário da coisa em benefício do usuário, 
durante a vigência do título que constitui o uso. O professor Venosa (2013, p. 504) 
explica em sua obra :“no ato constitutivo, o concedente pode delimitar e descrever o 
direito de uso, sem privá-lo da essência procurada pela lei.” 
O direito real de uso pode recair tanto sobre res móveis como imóveis, se for móvel 
a maioria da doutrina entende não poder ser fungível, nem consumível. 
O professor Gonçalves (2012, p. 353) assim conceitua o objeto do uso: 
O direito real de uso pode ter como objeto tanto as coisas móveis como imóveis. Se 
recair sobre móvel, diz a doutrina, não poderá ser fungível nem consumível. 
Todavia, há também o consenso de que são aplicáveis ao uso, no que não for 
contrário à sua natureza, “as disposições relativas ao usufruto”, como expressamente 
estatui o art. 1.413 do Código Civil. Por essa razão, alguns autores admitem a 
incidência do uso sobre bens móveis consumíveis, caracterizando o quase-uso, a 
exemplo do quase-usufruto. O usuário adquiriria a propriedade da coisa cujo uso 
importa consumo e restituiria coisa equivalente. 
O professor Venosa (2013, p. 505) completa o conceito sobre o objeto do uso: 
Pode ser atribuído a móveis e imóveis. Como direito real sobre imóvel, deve ser 
registrado no cartório imobiliário. É instituto inútil como direito real, se objetivar coisas 
consumíveis, pois nesse caso se transferiria a propriedade. 
Enumeram-se, dentre os direitos do usuário, a fruição e utilização da coisa com a 
finalidade de atender as necessidades do usuário e de sua família, não podendo 
perceber da coisa qualquer fruto. Por decorrência do direito ora aduzido, pode o 
usuário praticar todos os atos imprescindíveis à satisfação de suas necessidades e 
às de sua família, mas nunca comprometendo a substância e a destinação do bem. 
O usuário ainda pode melhorar a coisa, efetuando benfeitorias, tal como administrar 
o bem onerado. 
Doutro modo, computam-se dentre os deveres do usuário a conservação da coisa 
como se fosse sua, agindo com diligência e zelo, para que possa restituí-la como 
recebeu. É defeso ao usuário engendrar obstáculos que dificultem ou impeçam o 
exercício dos direitos do proprietário. Operado o lapso temporal concedido, incumbirá 
ao usuário restituir a coisa, eis que é mero detentor da posse direta, uma vez que o 
usuário é caracterizado por sua temporalidade. A posse precária do usuário 
acarretará sua responsabilidade por perdas e danos a que sua mora der ensejo. 
3 - Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia (CUEM) 
Trata-se de instituto incorporado ao rol dos direitos reais do Código Civil a partir de 
determinação da Lei 11.481/07, tal modificação merece atenção, uma vez que este 
novo direito real é figura do âmbito do direito administrativo. 
A concessão especial de uso já existia, foi criada pela Medida Provisória Nº2220 e 
tinha como objetivo regular a ocupação ilegal de bens públicos para populações das 
chamadas “invasões”. Já a Medida Provisória nº 335 buscou regularizar esses 
assentamentos também em áreas da Marinha. A Lei 11.481/07 quando promulgada 
acrescentou várias disposições. 
De acordo com o art. 1º da Lei 11.481/07: 
É o Poder Executivo autorizado, por intermédio da Secretaria do Patrimônio da União 
do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão, a executar ações de 
identificação, demarcação, cadastramento, registro e fiscalização dos bens imóveis 
da União, bem como a regularização das ocupações nesses imóveis, inclusive de 
assentamentos informais de baixa renda, podendo, para tanto, firmar convênios com 
os Estados, Distrito Federal e Municípios em cujos territórios se localizem e, 
observados os procedimentos licitatórios previstos em lei, celebrar contratos com a 
iniciativa privada. 
Não há pespego ao afirmar que o instituto jurídico da concessão de uso especial para 
fins de moradia em áreas públicas (inciso XI do art. 1225 do Código Civil) se 
apresenta como um importante instrumento de formalização da posse de loteamentos 
irregulares, regularizando as ocupações nesses imóveis da União, inclusive no se 
caracteriza os assentamentos informais de baixa renda, atendendo o direito 
constitucional à moradia sendo direito fundamental social. 
Assim dispõe o art. 6º da Lei 11.481/07: 
Para fins do disposto no art. 1o desta Lei, as terras da União deverão ser cadastradas, 
nos termos do regulamento. 
§ 1o Nas áreas urbanas, em imóveis possuídos por população carente ou de baixa 
renda para sua moradia, onde não for possível individualizar as posses, poderá ser 
feita a demarcação da área a ser regularizada, cadastrando-se o assentamento, para 
posterior outorga de título de forma individual ou coletiva. 
Ensinam Farias; Rosenvald (2011, p. 669) sobre a Concessão de Uso Especial para 
Fins de Moradia: “a área possuída estará contida em imóvel público e não será 
superior a 250m² [...], servindo de moradia do possuidor e de sua família; não é 
vedado o uso misto, desde que preponderante o uso para moradia.” 
O articulista Tauã Lima Verdan Rangel em seu artigo O Instituto do Uso em Análise: 
Comentários ao Direito Real Limitado de Gozo ou Fruição, nos traz importantes 
informações a cerca do direito à Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia: 
Vale destacar que esse direito não será reconhecido mais de uma vez ao mesmo 
concessionário e permite-se que o herdeiro legítimo do possuidor continue a posse, 
exigindo-se, para tanto, que resida no imóvel, quando da abertura da sucessão. 
Em se tratando de imóveis, com área superior a 250m², ocupados, para fins de 
residência, por população de baixa renda, por período de cinco anos sem interrupção 
e sem oposição, onde for possível a identificação dos terrenos ocupados por 
possuidor, a concessão será conferida de forma coletiva, ressalvada a hipótese de 
serem os possuidores serem concessionários ou proprietários de outro imóvel urbano 
ou rural. É permitido ao possuidor que some sua posse com a do antecessor, desde 
que ambas sejam contínuas. 
Atribuir-se-á igual fração ideal do terreno, não superior a 250m², a cada possuidor, 
pouco importando a dimensão da área que cada um ocupar, exceto em caso de 
acordo escrito entre os ocupantes, estabelecendo frações ideais diferenciadas. Se a 
ocupação acarretar risco à vida ou à saúde dos ocupantes, o Poder Público deverá 
assegurar ao possuidor o exercício do direito de uso em outro local. O mesmo se diga 
se a ocupação se der em imóvel: a) de uso comum do povo; b) destinado a projeto 
de urbanização; c) de interesse da defesa nacional, da preservação ambiental e da 
proteção dos ecossistemas naturais; ou e) situado em via de comunicação. 
Não há que se olvidar que o instituto jurídico da concessão de uso especial para fins 
de moradia em áreas públicas se apresenta como um importante instrumento a 
propiciar segurança de posse em loteamentos irregulares, trazendoa milhões de 
brasileiro que se encontram em tão peculiar situação fundamento de direito à moradia, 
atendendo os ditames constitucionais. Segundo O título de uso será obtido por meio 
da via administrativa como pela judicial, em caso de possível denegação do órgão 
administrativo, quer seja por expressa recusa ou ainda por omissão, com ulterior 
registro no cartório imobiliário competente. O direito de concessão de uso especial 
para fins de moradia é transmissível por ato inter vivos e causa mortis, sendo, porém, 
extinto quando restar materializada as seguintes condutas do concessionário: a) dar 
ao imóvel destinação distinta da moradia para si ou para sua família; b) adquirir 
propriedade ou ainda obter concessão de uso de outro imóvel urbano ou rural. Em 
operada a extinção, esta reclama averbação no cartório de registro de imóveis, por 
meio de declaração do Poder Público concedente. 
Poderá, ainda, haver concessão de direito real de uso de imóvel público dominial com 
o escopo de satisfazer a projeto habitacional ou mesmo para promover a 
regularização fundiária de interesse social, que é destinada a atender famílias com 
renda mensal de até cinco salários mínimos, promovidos no âmbito de programas de 
interesse social, sob gestão de órgãos ou entidades da Administração Pública, em 
área urbana ou rural. 
4 - Concessão de Direito Real de Uso (CDRU) 
A Lei 11.481/2007 introduziu o inciso XII ao rol de Direitos Reais previsto no Código 
Civil em seu art. 1225. Este novo direito real versa sobre a concessão de direito real 
de uso. 
A Concessão de Direito Real de Uso já existia em nosso ordenamento, mas claro, 
ainda que já entendida como um direito real, não fazia parte do referido rol no direito 
privado, já que se trata de instituto do âmbito do direito administrativo, criado pelo 
Decreto -Lei Nº271/1967. 
Denota-se que o instituto tem por objetivo satisfazer filões específicos de urbanização, 
industrialização, cultivo agrícola da terra ou outra utilização de interesse social, sendo 
contratada, de maneira gratuita ou onerosa, por meio de instrumento público, 
particular (terrenos privados) ou por simples termo de cunho administrativo. Notável 
é a aproximação do instituto em comento com o uso, notadamente em decorrência 
da transmissão da posse direta de um bem a fim de que possa cumprir a sua função 
social. Entrementes, o traço diferenciador está no fato de que a concessão de uso 
não se limita à moradia (permite-se a fruição total do bem), ao contrário do instituto 
do uso que se encontra limitado ao benefício daquilo que corresponda às 
necessidades do usuário e de sua família. 
De acordo com o professor Helly Lopes Meirelles (apud VENOSA, 2013 p. 623) a 
concessão de direito real de uso: é o contrato pelo qual a Administração transfere o 
uso remunerado ou gratuito de terreno público a particular, como direito real resolúvel, 
para que dele se utilize para fins específicos de urbanização, industrialização, 
edificação, cultivou qualquer outra exploração de interesse social. 
Ainda vale destacar que a concessão de uso se transmite por morte ou negócio 
jurídico inter vivos, ao contrário do direito real de uso, vitalício e intuitu personae. 
Extinção do uso 
O uso considera-se extinto quando ocorrer o falecimento do usuário, pois este direito 
real possuí natureza personalíssima, então infere-se logicamente que o ordenamento 
não admite, a transmissão de tal direito na sucessão. Ocorrerá a extinção, de igual 
maneira, se resta por resolvido o termo de duração estabelecido no ato constitutivo, 
exceto se o usuário vier a falecer antes. Também se extingue o direito de uso se 
cessar o motivo que a originou ou quando não mais se verifica a situação de 
necessidade do usuário. 
 
6- A HABITAÇÃO: 
Na lição de Carlos Roberto Gonçalves, o direito de habitação “assegura ao seu titular 
o direito de morar e residir na casa alheia. Tem, portanto, destinação específica: servir 
de moradia ao beneficiário e sua família. Não podem alugá-la ou emprestá-la. 
Acentua-se, destarte, a incessibilidade assim do direito quanto do seu exercício.[2]” 
Em outras palavras, o direito de habitação trata-se de direito real sobre coisa alheia 
que transfere ao seu detentor o direito de habitar determinado imóvel residencial, não 
podendo ser utilizado para fim diverso deste, uma vez que seu titular não pode alugar, 
emprestar ou estabelecer fundo de comércio no imóvel [3] 
É inegável que o direito real de habitação concedido ao cônjuge sobrevivente 
encontra suas bases mais sólidas no princípio da dignidade da pessoa humana, 
previsto no artigo 1º, inciso III da Constituição Federal de 1988. Ademais, o artigo 6º 
da Carta Magna eleva a moradia ao status de direito social, cabendo ao legislador 
infraconstitucional criar as normas que o resguarde. 
De acordo com Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, a finalidade deste 
legado ex lege de habitação é dúplice: garantir certa qualidade de vida ao cônjuge 
supérstite e impedir que após o óbito do outro cônjuge seja ele excluído do imóvel em 
que o casal residia, sendo ele o único bem residencial do casal a ser inventariado. 
Com efeito, se os filhos do falecido e o cônjuge sobrevivente não se entendessem, 
poderia a qualquer tempo ser extinto o condomínio, com a perda da posse. Com o 
direito real de habitação, embora partilhado o imóvel entre os herdeiros, o cônjuge 
reserva para si o direito gratuito de moradia, independentemente da existência de 
testamento a seu favor[5]. 
Diferenças entre direito real de habitação, uso e usufruto 
Ainda que institutos semelhantes, o direito real de habitação, o uso e o usufruto 
possuem características próprias elementares para sua diferenciação, senão 
vejamos. 
O usufruto é elencado como direito real no inciso IV, do artigo 1.225 do Código Civil 
de 2002 e regulado pelos artigos 1.390 a 1.411 do mesmo diploma. Como se vê, trata-
se de um direito muito mais complexo. 
Enquanto o direito à habitação dá ao seu detentor a prerrogativa apenas de ocupar o 
imóvel para uso próprio e de sua família, o usufruto dá ao usufrutuário o direito à 
posse, uso, administração e percepção dos frutos, conforme dispõe o artigo 1.394 do 
Código Civil. 
Outra diferença importante está no tipo de bem que pode ser objeto de usufruto. 
Enquanto o direito real de habitação pode recair apenas sobre bens imóveis 
residenciais (casa ou apartamento), o usufruto pode recair em um ou mais bens, 
móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo 
ou em parte, os frutos e utilidades (artigo 1.390), inclusive títulos de crédito (artigo 
1.395) e crias de animais (artigo 1.397). 
O direito real de uso, expresso no inciso V, do artigo 1.225 do Código Civil de 2002 e 
regulado pelos artigos 1.412 e 1.413 do diploma, guarda maior semelhança com o 
instituto objeto do presente estudo. Neste, o usuário pode usar a coisa e perceber os 
seus frutos, entretanto, apenas quanto o exigirem as necessidades sua e de sua 
família (cônjuge, filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico), conforme 
sua condição social e local onde viver. 
O artigo 1.412 não faz distinção acerca do tipo de bem que pode recair o direito, 
compreendendo-se que pode recair tanto sobre bens móveis, quanto imóveis 
comerciais ou residenciais. 
A título de exemplificação, no caso de um imóvel residencial, compete ao usufrutuário 
usar (habitar), administrar e perceber os frutos, no caso os alugueis, sem qualquer 
limitação. O usuário, por sua vez, poderia apenas habitar e receber alugueis 
suficientes para cobrir suas necessidades ou de sua família. Por fim, ao detentor do 
direito real de habitação, é permitidoapenas habitar, sem receber qualquer aluguel 
ou outro tipo de renda proveniente do imóvel. 
nte todo o exposto, destacamos a importância do direito real de habitação, 
principalmente, no ramo do direito das sucessões. Ainda que o legislador 
infraconstitucional não tenha dispensado grande atenção ao instituto, sua aplicação 
é de grande relevância em uma sociedade na qual direitos e garantias fundamentais, 
tal como a moradia, são constantemente violadas. 
Noutro sentido, trata-se de grave restrição ao direito de propriedade, inviabilizando, 
muitas vezes, o próprio direito de uso deste que, dificilmente, poderá habitar o imóvel 
ou até mesmo dele dispor. 
Deve haver, portanto, parcimônia do julgador ao conceder ou extinguir tal direito, não 
o outorgando àquele que dele não necessita e não negando àquele que corre sério 
risco de ser privado de um lar. 
 
7- O DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR; 
O direito do promitente comprador, ou promessa de compra e venda com eficácia 
real, ou direito real de aquisição, são vários os nomes para o mesmo instituto: nós 
sabemos que a propriedade imóvel só se adquire pelo registro, então quando 
alguém compra uma casa, só será dono quando fizer o registro da escritura no 
Cartório de Imóveis, mesmo que já tenha pago o preço, ou mesmo que já tenha as 
chaves e a posse da casa (1227, 1245, § 1º). Imagine que alguém compre uma 
casa/apartamento a prazo, para pagar em cinco, dez, vinte anos, pois bem, após 
todo esse prazo, o comprador já morando no imóvel, já acostumado com a 
vizinhança, com os filhos estudando por perto, tendo realizado benfeitorias, etc, 
então após o pagamento integral do preço, o vendedor se recusa a fazer a escritura 
definitiva, optando por devolver o dinheiro ao comprador e recuperar o imóvel. Esta 
situação tem amparo na lei no art. 389 do CC novo e, principalmente no art. 1.088 
do CC velho. Mas sem dúvida é algo injusto, por isso o legislador, através do 
Decreto Lei 58, de 1937, atribuiu efeito real ao contrato de compra e venda a prazo 
de imóvel, de modo que pago integralmente o preço, o vendedor fica obrigado a 
fazer a escritura definitiva, e se não o fizer, o Juiz fará no lugar do vendedor. 
Repetindo o problema: sempre que alguém compra um imóvel a prazo, faz uma 
escritura/contrato com o vendedor que se chama “promessa ou compromisso de 
compra e venda”, de modo que, pago integralmente o preço, o vendedor celebra 
com o comprador a escritura definitiva que será levada a registro no Cartório de 
Imóveis. Se tal promessa de compra e venda tiver uma cláusula de irretratabilidade ( 
= as partes não podem se arrepender) e se tal contrato for registrado no Cartório de 
Imóveis, uma vez pago todo o preço, o vendedor não pode se arrepender e terá que 
fazer a escritura definitiva, sob pena de adjudicação pelo Juiz. O referido DL 58/37 
foi recepcionado pelo novo CC em dois artigos: 1.417 e 1.418. Observem que o 
1.417 permite que a promessa seja feita por instrumento particular, dispensando a 
escritura pública, que só será exigida para o registro definitivo. 
Entre 1917 (vigência do CC velho) e 1937 (vigência do DL 58) houve muita injustiça 
nesta questão, pois naquela época o país começava a desenvolver as cidades e 
muitos loteamentos foram feitos. As pessoas vinham do interior, adquiriam lotes nas 
cidades e passavam anos pagando, mas ao término do pagamento o vendedor 
preferia devolver o dinheiro e vender o lote a outro, pois com o crescimento das 
cidades tais loteamentos de início em lugares distantes, com o passar dos anos 
ficavam mais dentro das cidades e se valorizavam, sendo mais vantajoso para o 
vendedor devolver o dinheiro e revender a um terceiro. 
Após o DL 58/37 e agora com o novo CC, o comprador, registrando o contrato do 
compromisso e pagando integralmente o preço, se torna dono do bem que lhe foi 
prometido irretratavelmente à venda, independente de novo contrato definitivo de 
compra e venda, que se o vendedor se recusar a fazer, será feito pelo Juiz através 
da adjudicação (1417 e 1418). 
Conceito: pelo direito do promitente comprador, o vendedor de imóvel fica obrigado 
a fazer a escritura definitiva após receber todo o preço, se no contrato de promessa 
de compra e venda constar a cláusula de irretratabilidade e esse contrato for 
registrado no Cartório de Imóveis. 
Não esqueçam: o comprador tem que 1) incluir a cláusula de irretratabilidade, 2) 
registrar o contrato do compromisso e 3) pagar o preço todo para ter direito real à 
aquisição do imóvel. 
O comprador fica assim com a posse e quase a propriedade, é só pagar as 
prestações todas ao longo dos anos que terá direito à escritura definitiva e ao 
registro. Se o comprador não pagar as prestações, o vendedor vai tomar o imóvel. O 
comprador fica responsável pelos impostos sobre o imóvel, e também pode 
hipotecar seu direito real de aquisição. Se durante o pagamento das prestações o 
vendedor morre ou aliena o imóvel a um terceiro, não tem problema, pois o direito 
do comprador se opõe erga omnes, o comprador poderá se valer da sequela e 
exercer seu poder sobre o bem, mesmo que o vendedor o tenha alienado. Se é o 
comprador que morre ou transfere seu direito a terceiros também não tem 
problemas, o sucessor poderá exercer o direito do antecessor. 
Quem quiser saber mais sobre loteamentos, consulte a lei 6.766/79. 
 
 
8- O PENHOR: 
 
Conceito: É direito real que vincula uma coisa ao pagamento de uma dívida. 
Exemplos: joias, veículos, animais = bens móveis. E podem ser objeto de penhor 
bens que o legislador considera imóveis, mas que podem ser mobilizados, como por 
exemplo, as colheitas pendentes, das quais se extrairão frutos para efeito de 
pagamento da dívida. Os frutos separados da árvore passam a ser considerados 
bem móveis, dizendo-se que recaiu o penhor sobre bens mobilizáveis. 
A posse do bem dado em garantia é conferida ao credor ou ao devedor, 
dependendo da modalidade de penhor. 
Para que haja penhor é necessária a existência de uma dívida, cujo pagamento é 
realizado com o produto da venda do bem (dado em garantia) se não houver 
pagamento espontâneo pelo devedor. 
Quando a dívida é paga, o bem dado em garantia é devolvido. 
Diferença entre penhor e penhora: Penhor é instituto de direito material pelo qual 
alguém oferece em garantia do pagamento de uma dívida um ou vários bens. 
Penhora é instituto de direito processual e exige processo em curso. Significa 
constrição de um ou vários bens para a garantia da execução e futura alienação em 
juízo. 
Características: 
É direito real acessório de garantia, porque está vinculado a uma dívida que é o 
principal. Serve como garantia de uma relação obrigacional; 
O bem dado em garantia pode ser do devedor ou de terceiro; 
Requer a tradição do bem ao credor, por exemplo, aquele que pretenda emprestar 
algum dinheiro deixa como garantia do pagamento do débito um bem móvel, que 
fica depositado junto à credora; 
Confere ao credor preferência no recebimento de seu crédito em face dos credores 
quirografários, os quais não possuem garantia e contam com a solvabilidade do 
patrimônio do devedor para que possam receber seu crédito; 
Possui o credor pignoratício o direito de sequela, ou seja, perseguir a coisa nas 
mãos de quem a detiver; 
Não admite o pacto comissório, ou seja, o credor fica impossibilitado de ficar com o 
bem empenhado caso não se efetive o pagamento espontâneo; 
Exige especialização e publicidade. Especialização significa estar no contrato o 
valor do crédito, o prazo para pagamento a taxa de juros e o bem dado em garantia. 
A publicidade decorre do registro do instrumento no Cartório de Títulos e 
Documentos; 
É indivisível, pois a garantia perdurará até a liquidação total do débito; 
É contrato solene, porque se faz por instrumento público ou particular. 
Posse da coisa empenhada: 
Com o credor: penhor comum e de título decrédito. 
Com o devedor: penhor rural, industrial, mercantil e de veículos. 
Direitos e deveres do credor e do devedor pignoratício: O credor tem o direito de 
manter a posse da coisa empenhada e de retê-la, até que seja indenizado das 
despesas justificadas que tiver feito, não sendo ocasionadas por sua culpa. 
Merece o ressarcimento do prejuízo que houver sofrido por vício da coisa 
empenhada, desde que não tivesse conhecimento do vício. 
É direito do credor promover a execução pignoratícia. Pode realizar a venda 
amigável, se o contrato permitir, ou autorizar o devedor, mediante procuração. A 
venda antecipada depende de autorização judicial e pode ser feita em casos em que 
haja risco da coisa empenhada de deteriorar ou se perder. Se não quiserem vender 
antecipadamente podem substituir a garantia. 
Tem o dever de guardar a coisa, podendo a vir sofrer sanções de depositário infiel 
se não tiver a coisa para ser devolvida ao devedor. 
Se o credor estiver na posse do bem dado em garantia, terá legitimidade para o 
ajuizamento de ações possessórias. 
Quando a dívida for paga, o credor deve restituir a coisa com os frutos e acessões. 
Vendida a coisa, se o preço alcançado superar o valor da dívida, a diferença deve 
ser entregue ao devedor. Caso a venda não seja suficiente, o credor pignoratício 
vira credor quirografário. 
CREDOR: Pode reter a coisa até ser indenizado das despesas que tiver feito; 
promove a execução pignoratícia; tem direito de ser pago, preferencialmente, com o 
valor apurado na venda; pode apropriar-se dos frutos; deve devolver a coisa, paga a 
dívida. 
DEVEDOR: Pode impedir o uso do bem pelo credor; deve pagar o débito e receber 
a coisa de volta. 
Espécies: Existe o penhor convencional e o legal. 
Convencional: o credor, de antemão, recebe como garantia um bem, cujo objetivo é 
o se assegurar o pagamento de uma dívida. 
Divide-se em comum e especial. O penhor comum é aquele que se constitui pela 
transferência da posse ao credor pelo devedor, de coisa móvel, para pagamento do 
débito. As outras modalidades também surgem da convenção, mas tem regramento 
próprio, por isso são denominados penhores especiais, como o rural, o industrial, o 
mercantil, de títulos de crédito e de veículos. 
Legal: Independe do acordo de vontades, mas se sujeita à homologação judicial e 
visa proteger certas pessoas, como hospedeiros, fornecedores de alimentos e 
locadores. 
Recai sobre: bens de hóspedes em hotéis, pensões e pousadas; Bens to locatário, 
imóvel locado. 
Extinção do penhor: Casos de extinção: 
Pela extinção da obrigação. Isso porque o penhor é acessório do débito; 
Perecendo a coisa. Se a coisa não existe mais, a garantia que pesava sobre ela 
também desaparece. A dívida continua exigível; 
Renunciando o credor. Ele pode abrir mão da garantia; 
Pela confusão, quando nas mesmas pessoas confundirem-se as qualidades de 
credor e de dono da coisa; 
Pela adjudicação, remição ou venda da coisa empenhada, feita pelo credor ou por 
ele autorizada. Remição: quitar a dívida; Adjudicação: ocorre quando acaba o leilão, 
sem lançador, o credor oferece preço não inferior ao que consta do edital, 
requerendo que lhe sejam adjudicados os bens penhorados. A venda do bem 
empenhado, amigavelmente, depende de prévia estipulação contratual. 
 
 
9- A HIPOTECA: 
 
Na ótica do devedor, é o mais perfeito direito real de garantia porque não possui o 
inconveniente do penhor comum, quando a posse da coisa se transfere ao credor; 
na hipoteca a coisa dada em garantia permanece com o devedor; a hipoteca é 
também melhor do que a anticrese que está em desuso; e é melhor do que a 
alienação fiduciária que restringe muito a defesa do devedor. Veremos anticrese e 
alienação fiduciária em breve. 
Efeito da hipoteca: vincula um bem imóvel ao cumprimento e à extinção de uma 
dívida. 
Conceito: direito real de garantia sobre coisa imóvel que se conserva em poder do 
devedor, tendo o credor o direito de, após o vencimento, penhorar o bem hipotecado 
e promover a sua venda judicial, preferindo a outros credores, observada a ordem 
de registro no Cartório de Imóveis. 
Destaca-se no conceito: 
– imóveis: hipoteca é direito imobiliário, mas admite-se sobre navios e aviões em 
face de seu valor e tamanho, o que os torna facilmente individualizáveis (1473, VI e 
VII) 
– se conserva com o devedor: grande vantagem da hipoteca sobre o penhor 
comum; o devedor recebe o empréstimo e pode investir na sua fazenda/fábrica 
dada em garantia, para melhorar a produção. O devedor pode até vender o imóvel a 
terceiros, afinal o credor exerce sequela sobre o bem, não importa quem seja seu 
dono. (1475 e pú; 303 – aceitação tácita do credor hipotecário, afinal a garantia é a 
coisa e não a pessoa do devedor). 
– penhorar: é ato do oficial de Justiça, a mando do juiz, no processo de execução, 
que vocês vão estudar em processo civil. Então se o devedor não pagar a dívida, o 
credor vai executar o bem hipotecado, e durante a execução se faz a penhora; 
então a coisa hipotecada e empenhada ( = penhor) sempre serão penhoradas no 
processo de execução para pagar o credor em caso de inadimplemento. 
– promover a venda: o credor exerce o jus vendendi após o vencimento; não pode o 
credor ficar logo com a coisa, pois é vedado o pacto comissório, já explicamos isso 
no 1428. 
– preferindo: trata-se do direito de preferência, também já explicado; a garantia real 
prefere às demais garantias civis na hipótese de insolvência do devedor. Revisem 
concurso de credores em Civil 2 (arts. 955 a 965), bom tema para a monografia de 
final de curso. 
– ordem de registro: a hipoteca admite sub-hipoteca, ou seja, um imóvel pode ser 
hipotecado mais de uma vez ao mesmo credor ou a outrem mediante novo contrato, 
se o valor do bem for superior às dívidas que garante (ex: uma fazenda que vale 
cem mil pode suportar duas ou três hipotecas de trinta mil, garantindo mais 
empréstimos, 1476). O mesmo bem pode ser objeto de várias hipotecas, mas em 
caso de inadimplemento será satisfeita inicialmente a hipoteca registrada em 
primeiro lugar (1493). O credor não pode esquecer de registrar no Cartório de 
Imóveis. Cabe ao novo credor aceitar ou não um imóvel já com hipoteca anterior. A 
ordem é tão importante que até a hora do registro é necessária para fins de 
preferência (1494). 
Características: 
– é direito acessório: porque garante uma dívida principal; não existe garantia sem 
uma obrigação principal. 
– é direito indivisível: já explicamos no art. 1421, confiram numa das aulas 
passadas. 
– é direito imobiliário: incide sobre imóveis como já vimos no 1473, admitindo-se 
sobre o direito real de superfície (o superficiário pode hipotecar a superfície e o 
proprietário a propriedade nua) e também sobre construções iniciadas de 
edifícios/navios/aviões (se a coisa está no projeto ainda não pode ser hipotecada 
por se tratar de coisa futura); admite-se sobre navios e aviões, embora coisas 
móveis, porque são bens muito valiosos e facilmente individualizáveis/identificáveis 
(vide pú do 1473). 
Princípios: 
– da especialização: o contrato de hipoteca deve conter a identificação precisa do 
bem gravado (1424) não se admitindo hipoteca genérica (sobre qualquer bem do 
devedor), e nem hipoteca futura (sobre bens a serem adquiridos pelo devedor). 
– da publicidade: art. 1492 – com o registro a hipoteca passa a valer contra todos, é 
o que chamamos de efeito absoluto ou “erga omnes”; então quem comprar um 
imóvel hipotecado não pode depois impugnar a execução do bem pelo credor, 
alegando desconhecer o gravame, afinal o registro é público; hipoteca sem registro 
só vale entre as partes contratantes, como uma obrigação, e não como um direito 
real; a hipoteca das ferrovias deve ser feita apenas no Cartório deImóveis do 
município da estação inicial da linha, caso contrário seria muito oneroso sair 
registrando em todas os municípios por onde a linha passe; 1502 – veremos mais 
hipoteca das vias férreas na próxima aula. 
Sujeitos da hipoteca: o credor hipotecário e o devedor hipotecante que oferece a 
coisa hipotecada. 
Forma da hipoteca: contrato com as formalidades do 1424, além da outorga uxória 
(autorização do cônjuge, 1647, I) e mediante escritura pública (215, 1227). 
Prazo da hipoteca: a hipoteca exige um prazo (1424, II), prorrogável por até trinta 
anos; findo este prazo deverão ser celebrados novo contrato e nova especialização, 
mas se mantendo a preferência do registro anterior (1485 e 1498). 
 
 
10- A ANTICRESE: 
A Anticrese caracteriza-se por ser um direito real de garantia sobre coisa alheia. 
Nesta modalidade de direito real limitado, ocorre a transferência da posse e da fruição 
do imóvel do devedor em face do credor, que por sua vez colhe seus frutos abatendo 
o valor destes na dívida que possui contra o devedor. Em outras palavras, pode-se 
dizer que o credor retém a posse do bem e retira dos frutos deste o valor necessário 
para a quitação de seu crédito. 
Atualmente a Anticrese vem sido pouco utilizada, por trazer inconvenientes ao credor 
anticrético e ao devedor. 
O bem dado em anticrese pode ser hipotecado, no entanto, são raras às vezes em 
que o credor aceita a hipoteca de bem já gravado por anticrese. Além disso, traz ao 
credor a dificuldade de ter, ele mesmo, que colher os frutos para a satisfação do seu 
crédito. 
Como direito real de garantia, a Anticrese possui os efeitos da seqüela (buscar a coisa 
de quem injustamente a possua ou a detenha) e da aderência, desde que registrada. 
O credor anticrético não possui preferência na satisfação do seu crédito e só pode 
reter o bem por, no máximo, quinze anos. Decorrido tal prazo, perde ele o direito de 
retenção. O credor anticrético tem a obrigação de preservar a coisa que deve, sendo 
esta, necessariamente, ser bem imóvel, pois caso seja o bem móvel, ter-se-á o 
instituto do penhor e não anticrese. Logo, a tradição real do bem para as mãos do 
credor é requisito obrigatório para a constituição da anticrese. 
O credor anticrético torna-se administrador e mandatário do imóvel gravado, devendo 
este prestar contas da administração realizada ao devedor, sempre que requerido. 
O devedor tem o direito de reclamar a transformação da anticrese em arrendamento 
caso a administração do credor seja prejudicial. Credor e devedor possuem direitos e 
deveres na anticrese, cabendo ao credor conservar a coisa e devolvê-la findo o prazo 
e ao devedor permitir a utilização do bem e pagar a dívida, podendo pedir 
indenização, caso o credor lhe cause prejuízo. 
Extingue-se a anticrese pelo adimplemento da dívida, pelo perecimento do bem e pela 
caducidade, ou seja, pelo fim do prazo estipulado ou atingido o prazo máximo de 
quinze anos. 
A anticrese é indivisível, pois na hipótese de imóvel pertencente a dois ou mais 
proprietários, estes não poderão dá-lo em garantia, salvo comum acordo, aplica-se a 
regra geral que rege os direitos reais de garantia. 
 
11- A CONCESSÃO DE USO ESPECIAL PARA FINS DE MORADIA: 
A lei 11.481, de 31 de maio de 2007, preocupada com a regularização fundiária, 
acrescentou mais dois incisos ao art. 1225 do CC. Referido artigo arrolava como 
direitos reais, em cada um de seus dez incisos, a propriedade, a superfície, as 
servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador de imóvel, 
o penhor, a hipoteca e a anticrese. Os dois incisos acrescentados, XI e XII, são 
reservados, respectivamente, à concessão especial para fins de moradia e à 
concessão de direito real de uso. 
O presente texto analisa, superficialmente, a concessão especial para fins de 
moradia. 
Apesar de a lei 11.481 ter incorporado o inciso XI ao art. 1225 do CC somente em 
2007, o instituto já existe desde 2001. A ideia inicial do legislador era a de inseri-lo no 
ordenamento jurídico por meio do Estatuto da Cidade (lei 10.257/01), dentre os 
diversos mecanismos então criados para dar efetividade à função social das cidades 
e também à função social da propriedade. Tanto isso é verdade que a concessão 
especial para fins de moradia estava disciplinada nos artigos 10 a 15 do referido 
Estatuto. Porém, tais artigos foram vetados pelo Presidente da República. 
O veto presidencial ocorreu não por ser contrário ao mecanismo, mas sim por alguns 
aspectos do regramento contido no Estatuto da Cidade. Por essa razão, houve o 
comprometimento de apresentação de um texto para substituir a supressão feita, com 
as correções julgadas necessárias. E assim surgiu, logo em seguida, no mesmo ano, 
a MP 2.220, de 4 de setembro de 2001, que vige até hoje, por ser anterior à Emenda 
Constitucional 32, também de 2001. 
O caput do art. 1º da MP 2.220 contém a seguinte redação: "Aquele que, até 30 de 
junho de 2001, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, 
até duzentos e cinquenta metros quadrados de imóvel público situado em área 
urbana, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, tem o direito à concessão de 
uso especial para fins de moradia em relação ao bem objeto da posse, desde que 
não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou 
rural". 
Trata-se, portanto, de uma espécie de usucapião que não acarreta a aquisição da 
propriedade, mas sim da "concessão de uso especial para fins de moradia". O pedido 
pode ser feito administrativamente pelo interessado e, nesse caso, a Administração 
Pública tem o prazo de doze meses para apreciá-lo, a contar da data do protocolo do 
requerimento. Havendo recusa (ou omissão) administrativa, o pedido pode ser feito 
judicialmente. 
Uma das razões expostas para justificar o veto presidencial aos artigos 15 a 20 do 
Estatuto da Cidade foi a falta de restrição de incidência do novo mecanismo a algumas 
categorias de imóveis públicos. A crítica era pertinente e adequada. 
Com a correção, passou a constituir prerrogativa do Poder Público assegurar o 
exercício do direito de concessão especial de uso em outro local quando o imóvel 
objeto de requerimento for: a) de uso comum do povo; b) destinado a projeto de 
urbanização; c) de interesse da defesa nacional, da preservação ambiental e da 
proteção dos ecossistemas naturais; d) reservado à construção de represas e obras 
congêneres; e) situado em via de comunicação. 
A prerrogativa não é a de poder ou não poder conferir o direito aos bens públicos que 
estão nessas condições. A esses bens, impõe-se o indeferimento do pedido como 
única medida. A prerrogativa consiste em poder conceder, ou não, o benefício ao 
requerente em outra localidade em que não haja qualquer espécie de restrição. Afinal, 
a moradia e a dignidade da pessoa desamparada são bens jurídicos que justificam o 
instituto. 
Da leitura dos artigos 1º e 2º da MP 2.220/2001, extraem-se os requisitos para a sua 
concessão: a) animus domini; b) o exercício contínuo da posse pelo prazo de cinco 
anos, concluídos até o dia 30 de junho de 2001; c) a ausência de oposição de quem 
tem legítimo interesse em se opor ao exercício da posse; d) a localização do imóvel 
em área urbana; e) a utilização do imóvel para a moradia própria do pretendente ou 
de sua família; f) a ausência de propriedade ou concessão (a qualquer título) de outro 
imóvel rural ou urbano e g) a ausência de reconhecimento do mesmo direito 
anteriormente. 
Com relação à área do imóvel, o art. 1º determina que não pode ser ela superior a 
duzentos e cinquenta metros quadrados para o pedido individual. Sendo superior, o 
possuidor individual