DIREITOS REAIS

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“O homem buscando satisfazer suas 
necessidades procura apropriar-se de 
coisas que encontra na natureza(...) 
Não o faz com as coisas abundantes e, 
tampouco, com as insuscetíveis de 
apropriação. Com efeito, o ar que 
respiramos, não obstante 
imprescindível à sobrevivência, não 
provoca a cupidez do homem que, 
destarte, não o incorpora a seu 
patrimônio” – Luiz Antonio Scavone 
Junior 
 Das coisas (A) 
 
Direito 
 Reais (B) 
 
A) Não se refere apenas aos direitos 
reais, posto que inclui a posse e por 
conta disso, vai além 
B) É gênero dos quais são espécie o 
Direito das Coisas e a Posse. 
Conceito: É o complexo de normas 
reguladoras das relações jurídicas 
referentes as coisas suscetíveis de 
 
 
 
 
apropriação pelo homem (Clóvis 
Beviláqua); 
É o ramo do Direito Civil que se 
dedica ao estudo da relação do homem 
com os bens apropriáveis.(Marco 
Aurélio Bezerra de Melo); 
O direito das Coisas regula o poder do 
homem sobre certos bens suscetíveis 
de valor e os modos de sua utilização 
econômica.(Nelson Rosenvald e 
Cristiano Chaves de Farias). 
 
Jus in re – Direito à coisa: Relação 
jurídica que vincula apenas as partes 
envolvidas 
Só Comporta 01(um) titular que é 
titular soberano sobre a coisa; 
São finitos “numerus cláusus”. 
Taxativos. 
Somente aqueles tipificados per Lei 
(há Tipicidade). 
É exercitável “erga omnes” 
Tem Sequela: O direito segue a coisa 
Jus ad rem – Direito à uma coisa: 
Esta ligado e incide diretamente sobre 
a coisa (somente a lei pode criar) 
contudo, observa-se que não é uma 
Direitos reais 
Direito Reais ou Direito das 
Coisas 
Relações jus patrimoniais 
regra absoluta. Por vezes esses direitos 
interpenetram-se para formar um 
universo jurídico harmônico. 
Comporta mais de 01(um) na 
relação jurídica obrigacional (devedor 
e credor); 
São ilimitados, as relações jurídicas 
obrigacionais são infinitas “numerus 
apertus”. 
A prestação é o objeto da relação , só 
podendo ser exigida do Devedor; 
Não tem sequela nem aderência. 
Propter rem – Por causa da Coisa: Se 
o direito de que se origina é 
transmitido, a obrigação o segue, seja 
qual for o titulo translativo. 
Ex. A obrigação imposta ao 
condômino de concorrer para as 
despesas de conservação da coisa 
comum – Art.1.315, CC 
Art. 1.315. O condômino é obrigado, 
na proporção de sua parte, a 
concorrer para as despesas de 
conservação ou divisão da coisa, e a 
suportar os ônus a que estiver sujeita. 
 
Os 3 “S” no direito a vizinhança: 
 
 aúde 
 
 egurança 
 
 ilêncio 
 
 
Voluntário (A) 
Condomínio 
 
Necessário (B) 
 
 
A) Decorre da vontade das partes, em 
razão de um negócio jurídico. 
 
B) Decorre de determinação de lei, de 
direito hereditário, regime de bens ou 
decorrentes do direito de vizinhança. 
 
 
No condomínio Geral os poderes 
inerentes ao domínio são titulados por 
duas ou mais pessoas, ou seja, a 
propriedade é dividida entre dois ou 
mais condôminos, que são 
proprietários de uma fração ideal do 
todo, e por tal razão, passam a ser 
denominados como 
coproprietários/condôminos. 
 
Atenção: Apesar de o direito de 
propriedade ter como característica a 
exclusividade (Art. 1.231 CC), admite-
se seu exercício por mais de um titular 
sobre a mesma coisa. 
 
Art. 1.231. A propriedade presume-se 
plena e exclusiva, até prova em 
contrário. 
 
 
 
 
Do Condomínio Geral 
Tipos de condomínio 
Condomínio Geral 
Dica: Direitos inerentes ao proprietário 
 Gozar 
 Reaver 
Usar 
 Dispor 
 
O condomínio pode ser classificado 
como Pro diviso (A) ou pro indiviso 
(B) 
A) Pro diviso é o condomínio de 
direito, ou seja, é aquele condomínio 
em que cada membro tem seu direito 
definido em relação a coisa comum 
Art. 574. Na petição inicial, instruída 
com os títulos da propriedade, 
designar-se-á o imóvel pela situação e 
pela denominação, descrever-se-ão os 
limites por constituir, aviventar ou 
renovar e nomear-se-ão todos os 
confinantes da linha demarcanda. 
Ex. Condomínio edilício 
B) No Pro Indiviso o condômino não 
tem noção da sua parte no todo, 
permanecendo na indivisão. 
Ex. Herança, comunhão de bens, etc. 
Art. 1.791. A herança defere-se como 
um todo unitário, ainda que vários 
sejam os herdeiros. 
Parágrafo único. Até a partilha, o 
direito dos co-herdeiros, quanto à 
propriedade e posse da herança, será 
indivisível, e regular-se-á pelas 
normas relativas ao condomínio. 
 
Poderá o condomínio ser extinto de 
duas formas: Judicial ou extrajudical. 
 
Forma judicial: O condômino que 
estiver descontente com a situação 
pode pleitear uma ação judicial 
denominada “dissolução de 
condomínio” ou “extinção de 
condomínio”. Nesse sentido, a ação 
pode ser proposta por qualquer um dos 
condôminos, independentemente de ter 
a menor fração do bem. 
 
Art. 1.322. Quando a coisa for 
indivisível, e os consortes não 
quiserem adjudicá-la a um só, 
indenizando os outros, será vendida e 
repartido o apurado, preferindo-se, na 
venda, em condições iguais de oferta, 
o condômino ao estranho, e entre os 
condôminos aquele que tiver na coisa 
benfeitorias mais valiosas, e, não as 
havendo, o de quinhão maior. 
Parágrafo único. Se nenhum dos 
condôminos tem benfeitorias na coisa 
comum e participam todos do 
condomínio em partes iguais, realizar-
se-á licitação entre estranhos e, antes 
de adjudicada a coisa àquele que 
ofereceu maior lanço, proceder-se-á à 
licitação entre os condôminos, a fim 
de que a coisa seja adjudicada a quem 
afinal oferecer melhor lanço, 
preferindo, em condições iguais, o 
condômino ao estranho. 
 
Forma extrajudicial: Mediante 
acordo entre as partes, os condôminos 
acordam a venda do bem e dividem o 
valor entre os coproprietários. 
Classificação 
Extinção de condomínio 
 
 
Art. 1.314. Cada condômino pode usar 
da coisa conforme sua destinação, 
sobre ela exercer todos os direitos 
compatíveis com a indivisão, 
reivindicá-la de terceiro, defender a 
sua posse e alhear a respectiva parte 
ideal, ou gravá-la. 
Parágrafo único. Nenhum dos 
condôminos pode alterar a destinação 
da coisa comum, nem dar posse, uso 
ou gozo dela a estranhos, sem o 
consenso dos outros. 
O coproprietário poderá: 
 Usar livremente a 
coisa toda; 
 Reivindicá-la de 
terceiro; 
 Defender sua posse 
 Ceder/renunciar/ 
alienar a sua respectiva fração ideal; 
Se indivisa, dando o direito de 
preferência a outra parte; 
 Gravar a coisa 
(hipotecar), desde que com o consenso 
do outro; 
 Exigir a divisão da 
coisa. 
 
 
Assim como direitos, o coproprietário 
tem alguns deveres, sendo estes: 
 
 Não pode alterar a 
destinação da coisa e nem dar posse, 
uso e gozo a estranhos sem o consenso 
do outro. 
 
Art. 1.314. (...) 
Parágrafo único. Nenhum dos 
condôminos pode alterar a destinação 
da coisa comum, nem dar posse, uso 
ou gozo dela a estranhos, sem o 
consenso dos outros. 
 Concorrer, na 
proporção de sua parte, com as 
despesas de conservação ou divisão da 
coisa e a suportar os ônus a que estiver 
sujeita. 
 Pode se eximir do 
pagamento das despesas e dividas, 
renunciando a parte ideal; os demais 
condôminos podem aproveitar a 
renuncia, adquirindo a parte ideal, na 
proporção dos pagamentos que 
fizerem. 
 
Art. 1.275. Além das causas 
consideradas neste Código, perde-se a 
propriedade: 
I - por alienação; 
II - pela renúncia; 
III - por abandono; 
IV - por perecimento da coisa; 
V - por desapropriação. 
Parágrafo único. Nos casos dos 
incisos I e II, os efeitos da perda da 
propriedade imóvel serão 
Direitos do coproprietário 
Deveres do coproprietário 
subordinados ao registrodo título 
transmissivo ou do ato renunciativo no 
Registro de Imóveis. 
 Responde pelos 
frutos que percebeu da coisa e pelo 
dano que causou. 
 
Art. 1.319. Cada condômino responde 
aos outros pelos frutos que percebeu 
da coisa e pelo dano que lhe causou 
 
 
Além das formas judiciais e 
extrajudicias o condomínio pode ser 
extinto por: 
Venda extrajudicial: A venda judicial 
pode se dar por ação de extinção de 
condomínio, composse ou de alienação 
judicial da coisa comum. Todas elas 
poderão ser feitas após autorização do 
juízo. 
Art. 730. Nos casos expressos em lei, 
não havendo acordo entre os 
interessados sobre o modo como se 
deve realizar a alienação do bem, o 
juiz, de ofício ou a requerimento dos 
interessados ou do depositário, 
mandará aliená-lo em leilão, 
observando-se o disposto na Seção I 
deste Capítulo e, no que couber, o 
disposto nos arts. 879 a 903. 
 
Art. 879. A alienação far-se-á: 
I - por iniciativa particular; 
II - em leilão judicial eletrônico ou 
presencial. 
Adjudicação: É o ato judicial que 
transfere a propriedade e posse de um 
bem móvel ou imóvel a outrem, numa 
execução de dívida ou sucessão. 
Art. 876. É lícito ao exequente, 
oferecendo preço não inferior ao da 
avaliação, requerer que lhe sejam 
adjudicados os bens penhorados. 
 
Condomínio edilício, segundo 
Scavone (2017, pag.864) é definido 
como o conjunto de propriedades 
exclusivas em uma edificação 
considerada unitária, com áreas 
comuns que se vinculam às unidades 
autônomas (apartamentos, salas, lojas). 
Natureza jurídica: A natureza 
jurídica do condomínio edilício é um 
tema controvertido, onde todas as 
teorias buscam explicar o fenômeno da 
combinação harmônica entre a 
propriedade privada e coletiva. 
Vejamos algumas teorias: 
Teoria da comunhão de bens: 
Essa teoria é contemplada pelo 
doutrinador Carlos Roberto Gonçalves 
e considera o condomínio como uma 
comunhão de bens, para a maioria dos 
doutrinadores essa teoria é afastada 
porque cada condômino é titular de 
Outras formas de extinção de 
condomínio 
Condomínio Edilício 
uma unidade autônoma, apesar de 
utilizarem áreas comuns. 
Teoria da sociedade imobiliária: 
 Diz que o condomínio é uma 
sociedade imobiliária, mas também 
não é aceita pela maioria dos 
doutrinadores. 
Teoria da Servidão: 
Também pouco aceita pela maior parte 
dos doutrinadores, encara o 
condomínio como se fosse uma 
servidão. 
Teoria da personificação do 
patrimônio comum: 
 Essa teoria diz que os patrimônios 
comuns são personificados, porém 
essa teoria se torna insustentável, visto 
que não existe uma pessoa jurídica 
titular das unidades autônomas e das 
partes comuns do edifício 
Atenção: Caio Mario da Silva Pereira 
afirma que o condomínio NÃO se 
adapta a nenhuma dessas teorias, pois 
é uma fenômeno econômico e jurídico 
moderno, sendo uma mistura de 
propriedade individual e de 
condomínio geral, ou seja, uma 
mistura de propriedade plena com 
propriedade de uso comum.(artigo 
1.331 do CC). 
Art. 1.331. Pode haver, em 
edificações, partes que são 
propriedade exclusiva, e partes que 
são propriedade comum dos 
condôminos. 
 Para a legislação o 
condomínio edilício não possui 
personalidade jurídica, mas tão 
somente capacidade postulatória. 
 
Art. 75. Serão representados em juízo, 
ativa e passivamente: 
IX- o condomínio, pelo administrador 
ou pelo sindico. 
 Para jurisprudência 
a personalidade jurídica é anômala, a 
ausência legal não impede o 
reconhecimento de sua capacidade 
para aquisição de imóvel em benefício 
de toda a coletividade de condôminos. 
 
Enunciado nº 90, CJF: “Deve ser 
reconhecida personalidade jurídica 
ao condomínio edilício nas relações 
jurídicas inerentes às atividades de 
seu peculiar interesse”. 
 
Enunciado nº 246: “Fica alterado o 
Enunciado n. 90, com supressão da 
parte final: "nas relações jurídicas 
inerentes às atividades de seu 
peculiar interesse". Prevalece o texto: 
"Deve ser reconhecida personalidade 
jurídica ao condomínio edilício". 
 
 
Modos de constituição 
 
Art. 1.332. Institui-se o condomínio 
edilício por ato entre vivos ou 
testamento, registrado no Cartório de 
Registro de Imóveis, devendo constar 
daquele ato, além do disposto em lei 
especial: 
I - a discriminação e individualização 
das unidades de propriedade 
exclusiva, estremadas uma das outras 
e das partes comuns; 
II - a determinação da fração ideal 
atribuída a cada unidade, 
relativamente ao terreno e partes 
comuns; 
III - o fim a que as unidades se 
destinam 
O condomínio por unidades 
autônomas pode se instituir por ato 
entre vivos ou por testamento, com 
inscrição obrigatória no Registro de 
Imóveis, dele constando: a 
individualização e discriminação, bem 
como a fração ideal sobre o terreno e 
partes comuns, atribuída a cada 
unidade, dispensando-se a descrição 
interna da unidade. 
Entre vivos: A institucionalização 
entre vivos pode se dar por varias 
causas, sendo estas: 
 A união de duas ou mais 
pessoas que resolvem se associar para 
a construção de um edifício, cuja 
propriedade será dividida entre elas; 
 A doação em vida, ou 
seja, o proprietário transmite um 
imóvel em conjunto para os 
donatários. 
 A partilha feita por direito 
de sucessão. 
 
Atenção: Nesta a transmissão 
hereditária não será de unidades para 
pessoas individuadas, mas do 
conjunto de unidades que se 
encontram em nome do autor da 
herança, que é o proprietário do 
edifício. 
 Por meio da 
incorporação imobiliária, ou seja, 
quando uma pessoa natural, ou uma 
empresa, adquire um terreno e coloca 
à venda as unidades que serão 
edificadas, equivalentes a frações 
ideais do terreno. 
 
Testamento: O proprietário faz um 
testamento, dispondo que um imóvel, 
ou um prédio, um edifício, uma 
residência passará, com sua morte, 
para certas pessoas, em geral 
herdeiros. 
 
 Delimitar a 
propriedade: caracteriza e identifica 
as unidades autônomas; 
 Tornar jurídico o 
fracionamento do imóvel em unidade 
autônomo. 
 Discriminar o que 
será objeto de domínio 
exclusivo(unidade autônoma) e o que 
será objeto de domínio comum; 
Instituição do condomínio 
Especificação 
 Fixar a fração ideal das 
unidades autônomas em relação às 
áreas comuns; 
 Dizer o fim a que a 
unidade se destina; 
 
 
FI=(ATE/ΣATE) 
Sendo: 
FI – Fração ideal da unidade. 
ATE - Área de cada unidade 
autônoma. 
ΣATE - Somatório de todas as áreas 
de todas unidade imobiliárias. 
A fração ideal será utilizada para o 
calculo do rateio das despesas 
condominiais 
Art. 1.336. São deveres do condômino: 
I - contribuir para as despesas do 
condomínio na proporção das suas 
frações ideais, salvo disposição em 
contrário na convenção; 
A fração ideal das partes comuns não 
pode ser alienada separadamente da 
unidade autônoma, nem ser objeto de 
usucapião. A fração ideal da parte 
comum acompanha obrigatoriamente a 
unidade autônoma. 
 
 
A convenção e o Regimento Interno 
(função complementar– artigo 1.334, 
V) contém orientações de 
comportamento e conduta para o dia a 
dia. 
Enunciado nº 248 da Jornada de 
Direito Civil, promovido pelo 
Conselho da Justiça Federal: 
Enunciado nº 248 – Art. 1.334, V: O 
quórum para alteração do regimento 
interno do condomínio edilício pode 
ser livremente fixado na convenção. 
Atenção: A convenção está 
hierarquicamente acima do regimento 
interno, das decisões da assembleias e 
resoluções do conselho consultivo 
(essas só valem se compatíveis com a 
convenção). 
Art. 1.333. A convenção que constitui 
o condomínio edilício deve ser 
subscrita pelos titulares de, no 
mínimo, dois terços das frações ideais 
e torna-se, desde logo, obrigatória 
para os titulares de direito sobre as 
unidades, ou para quantos sobre elas 
tenham posse ou detenção. 
Parágrafo único. Para ser oponível 
contraterceiros, a convenção do 
condomínio deverá ser registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis. 
 A convenção é uma 
norma interna na qual são estipulados 
direitos e deveres recíprocos dos 
condôminos. É a constituição privada 
dos condôminos, tendo força cogente 
(de lei), apta a pautar comportamento 
individual regulador da convivência 
geral. 
Como calcular fração ideal 
Convenção do condomínio 
 É um ato regra. Não tem 
caráter contratual, pois sua força 
ultrapassa as pessoas que assinaram o 
instrumento de sua constituição. 
 Deve ser subscrita pelos 
titulares de, no mínimo, 2/3 do das 
frações ideais 
 Será reduzida a 
instrumento publico ou particular 
 Registrada no RGI – 
oponível Erga Omnes 
 
Sumula 260 STJ- A convenção coletiva 
aprovada, ainda que sem registro, é 
eficaz para regular as relações entre 
os condôminos. 
 
 
 
Art. 1.334. Além das cláusulas 
referidas no art. 1.332 e das que os 
interessados houverem por bem 
estipular, a convenção determinará: 
I - a quota proporcional e o modo de 
pagamento das contribuições dos 
condôminos para atender às despesas 
ordinárias e extraordinárias do 
condomínio; 
II - sua forma de administração; 
III - a competência das assembléias, 
forma de sua convocação e quorum 
exigido para as deliberações; 
IV - as sanções a que estão sujeitos os 
condôminos, ou possuidores; 
V - o regimento interno. 
A convenção é uma lei interna 
heterônoma- concede espaço criador 
da autonomia privada e é em parte 
preenchida pelos regulamentos estatais 
Atenção: Não poderá, porem, criar 
restrições indevidas a liberdade dos 
condôminos , salvo para impedir mau 
uso da propriedade nas relações de 
vizinhança, por ofensa a saúde, 
segurança e ao sossego do 
grupo(artigo 1.277 CC). 
Art. 1.277. O proprietário ou o 
possuidor de um prédio tem o direito 
de fazer cessar as interferências 
prejudiciais à segurança, ao sossego e 
à saúde dos que o habitam, 
provocadas pela utilização de 
propriedade vizinha. 
Parágrafo único. Proíbem-se as 
interferências considerando-se a 
natureza da utilização, a localização 
do prédio, atendidas as normas que 
distribuem as edificações em zonas, e 
os limites ordinários de tolerância dos 
moradores da vizinhança. 
Não possuí natureza perpetua, 
podendo ser alterada mediante voto de 
2/3 dos condôminos (artigo 1.351,CC) 
Art. 1.351. Depende da aprovação de 
2/3 (dois terços) dos votos dos 
condôminos a alteração da 
convenção; a mudança da destinação 
do edifício, ou da unidade imobiliária, 
depende da aprovação pela 
unanimidade dos condôminos. 
(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 
2004) 
 
 
Matérias Obrigatórias 
Direitos e deveres dos 
condôminos 
Direitos: 
Os direitos dos condôminos estão 
dispostos no Artigo 1.335,CC 
Art. 1.335. São direitos do condômino: 
I - usar, fruir e livremente dispor das 
suas unidades; 
II - usar das partes comuns, conforme 
a sua destinação, e contanto que não 
exclua a utilização dos demais 
compossuidores; 
III - votar nas deliberações da 
assembléia e delas participar, estando 
quite. 
Atenção: O rol do artigo 1.335 do cc 
não e taxativo, mas compõe o núcleo 
essencial de direitos, irredutível pela 
convenção ou regimento interno 
Deveres: 
Os deveres dos condôminos estão 
dispostos no Artigo 1.336, CC 
Art. 1.336. São deveres do condômino: 
I - contribuir para as despesas do 
condomínio na proporção das suas 
frações ideais, salvo disposição em 
contrário na convenção; (Redação 
dada pela Lei nº 10.931, de 2004) 
II - não realizar obras que 
comprometam a segurança da 
edificação; 
III - não alterar a forma e a cor da 
fachada, das partes e esquadrias 
externas; 
IV - dar às suas partes a mesma 
destinação que tem a edificação, e não 
as utilizar de maneira prejudicial ao 
sossego, salubridade e segurança dos 
possuidores, ou aos bons costumes. 
 
Enunciado 566, CJF - A cláusula 
convencional que restringe a 
permanência de animais em unidades 
autônomas residenciais deve ser 
valorada à luz dos parâmetros legais 
de sossego, insalubridade e 
periculosidade. 
 
 
Enunciado 247, CJF – No condomínio 
edilício é possível a utilização exclusiva 
de área comum que, pelas próprias 
características da edificação, não 
sepresta ao uso comum dos demais 
condôminos.” 
Ex. pilares, hall de entrada, vigas, etc... 
Atenção: Artigo 3º da lei 4.591/94 
Art. 3º O terreno em que se levantam a 
edificação ou o conjunto de 
edificações e suas instalações, bem 
como as fundações, paredes externas, 
o teto, as áreas internas de ventilação, 
e tudo o mais que sirva a qualquer 
dependência de uso comum dos 
proprietários ou titulares de direito à 
aquisição de unidades ou ocupantes, 
constituirão condomínio de todos, e 
serão insuscetíveis de divisão, ou de 
alienação destacada da respectiva 
unidade. Serão, também, insuscetíveis 
Uso da parte comum pelo 
condômino 
de utilização exclusiva por qualquer 
condômino. 
 
 
Art. 1.208. Não induzem posse os atos 
de mera permissão ou tolerância 
assim como não autorizam a sua 
aquisição os atos violentos, ou 
clandestinos, senão depois de cessar a 
violência ou a clandestinidade. 
 
 
 
 
 
 
Estão previstas nos parágrafos do 
artigo 1.336, CC e são: 
§ 1º O condômino que não pagar a 
sua contribuição ficará sujeito aos 
juros moratórios convencionados ou, 
não sendo previstos, os de um por 
cento ao mês e multa de até dois por 
cento sobre o débito. 
§ 2º O condômino, que não cumprir 
qualquer dos deveres estabelecidos 
nos incisos II a IV, pagará a multa 
prevista no ato constitutivo ou na 
convenção, não podendo ela ser 
superior a cinco vezes o valor de suas 
contribuições mensais, 
independentemente das perdas e danos 
que se apurarem; não havendo 
disposição expressa, caberá à 
assembléia geral, por dois terços no 
mínimo dos condôminos restantes, 
deliberar sobre a cobrança da multa. 
Atenção: É possível fixar na 
convenção do condomínio juros 
moratórios acima de 1% (um por 
cento) ao mês em caso de 
inadimplemento das taxas 
condominiais, segundo o RE Nº 
1.002.525 – DF/ STJ 
Além das previstas no Artigo 
1.336,§§1° e 2°,CC temos também a 
presença do chamado “condômino 
antissocial”, previsto no artigo 1.337, 
parágrafo único, CC. 
Art. 1337. (...) 
Parágrafo único. O condômino ou 
possuidor que, por seu reiterado 
comportamento anti-social, gerar 
incompatibilidade de convivência com 
os demais condôminos ou possuidores, 
poderá ser constrangido a pagar 
multa correspondente ao décuplo do 
valor atribuído à contribuição para as 
despesas condominiais, até ulterior 
deliberação da assembléia. 
Com essa figura do condômino anti 
social devemos nos atentar aos 
seguintes enunciados do CJF 
Enunciado 92 CJF- “As sanções do 
artigo 1.337 do novo Código Civil não 
podem ser aplicadas sem que se 
garanta direito de defesa ao 
condômino nocivo” 
Mero detentor – ocupa a área a 
titulo de tolerância do condomínio 
Supressio: Supressão de um direito 
ou de prerrogativas contratuais em 
decorrência do transcurso do 
tempo, associado à boa-fé 
Sanções punitivas condominiais 
Enunciado 508 – verificando-se que a 
sanção pecuniária mostrou-se 
ineficaz, a garantia fundamental da 
função social da propriedade (arts. 5º, 
xxiii, da crfb e 1.228, § 1º, do cc) e 
avedação ao abuso do direito (arts. 
187 e 1.228, § 2º, do cc) justificam a 
exclusão do condômino antissocial, 
desde que a ulterior assembleia 
prevista na parte final do parágrafo 
único do art. 1.337 do código civil 
delibere a propositura de ação judicial 
com esse fim, asseguradas todas as 
garantias inerentes ao devido 
processo legal. 
 
 
Art. 784. São títulos executivos 
extrajudiciais: 
X - o crédito referente às 
contribuições ordinárias ou 
extraordinárias de condomínio 
edilício, previstas na respectiva 
convenção ou aprovadas em 
assembleiageral, desde que 
documentalmente comprovadas; 
Atenção: (REsp 1.564.030) “a sanção 
que obsta o condômino em mora de ter 
acesso a uma área comum (seja qual 
for a sua destinação), por si só, 
desnatura o próprio instituto do 
condomínio, limitando, 
indevidamente, o correlato direito de 
propriedade”, ministro Marco Aurélio 
Bellizze. 
 
A assembleia deve escolher um 
síndico para administrar o condomínio 
por prazo não superior a dois anos, 
renováveis por eleição. 
 
Art. 1.347. A assembleia escolherá um 
síndico, que poderá não ser 
condômino, para administrar o 
condomínio, por prazo não superior a 
dois anos, o qual poderá renovar-se. 
Atenção: Há a possibilidade de 
remuneração ou não. 
Poderá ter um conselho fiscal, segundo 
o artigo 1.356, CC 
 
Art. 1.356. Poderá haver no 
condomínio um conselho fiscal, 
composto de três membros, eleitos 
pela assembleia, por prazo não 
superior a dois anos, ao qual compete 
dar parecer sobre as contas do síndico 
 
 
 
As obrigações do síndico estão 
previstas nos Artigos 1.348 e 1.350, 
ambos do Código Civil. 
Art. 1.348. Compete ao síndico: 
I - convocar a assembléia dos 
condôminos; 
II - representar, ativa e passivamente, 
o condomínio, praticando, em juízo ou 
fora dele, os atos necessários à defesa 
dos interesses comuns; 
Ação de cobrança de cotas 
condominiais 
Administração 
Obrigações do sindico 
III - dar imediato conhecimento à 
assembléia da existência de 
procedimento judicial ou 
administrativo, de interesse do 
condomínio; 
IV - cumprir e fazer cumprir a 
convenção, o regimento interno e as 
determinações da assembléia; 
V - diligenciar a conservação e a 
guarda das partes comuns e zelar pela 
prestação dos serviços que interessem 
aos possuidores; 
VI - elaborar o orçamento da receita e 
da despesa relativa a cada ano; 
VII - cobrar dos condôminos as suas 
contribuições, bem como impor e 
cobrar as multas devidas; 
VIII - prestar contas à assembléia, 
anualmente e quando exigidas; 
IX - realizar o seguro da edificação. 
§ 1o Poderá a assembléia investir 
outra pessoa, em lugar do síndico, em 
poderes de representação. 
§ 2o O síndico pode transferir a 
outrem, total ou parcialmente, os 
poderes de representação ou as 
funções administrativas, mediante 
aprovação da assembléia, salvo 
disposição em contrário da 
convenção. 
 
Art. 1.350. Convocará o síndico, 
anualmente, reunião da assembléia 
dos condôminos, na forma prevista na 
convenção, a fim de aprovar o 
orçamento das despesas, as 
contribuições dos condôminos e a 
prestação de contas, e eventualmente 
eleger-lhe o substituto e alterar o 
regimento interno. 
§ 1o Se o síndico não convocar a 
assembléia, um quarto dos 
condôminos poderá fazê-lo. 
§ 2o Se a assembléia não se reunir, o 
juiz decidirá, a requerimento de 
qualquer condômino. 
Atenção: A destituição do síndico se 
dará na forma do Artigo 1.349, CC. 
Art. 1.349. A assembléia, 
especialmente convocada para o fim 
estabelecido no § 2o do artigo 
antecedente, poderá, pelo voto da 
maioria absoluta de seus membros, 
destituir o síndico que praticar 
irregularidades, não prestar contas, 
ou não administrar. 
 
As reuniões condominiais estão 
dividida em duas espécies: 
 Ordinária (A) 
Assembleia Geral 
 Extraordinária (B) 
 
Das reuniões condominiais 
A) Disposta no artigo 1.350, CC e tem 
como função aprovar orçamento, 
aprovar contribuição de condômino, 
aprovar prestação de contas, eleger o 
sindico, conselho fiscal, alterar 
regimento interno. Ademais deve ser 
convocada pelo síndico, por ¼ dos 
condôminos ou pelo juiz a 
requerimento de condômino. 
B) Disposta no artigo 1.355, CC e tem 
como função tratar de temas relevantes 
e urgentes. Ademais poderá ser 
convocada pelo síndico ou por ¼ dos 
condôminos. 
Art. 1.355. Assembleias 
extraordinárias poderão ser 
convocadas pelo síndico ou por um 
quarto dos condôminos. 
Atenção: Obras deverão ser discutidas 
nos moldes dos artigos 1.341 e 1.342 
ambos do C.C 
Art. 1.341. A realização de obras no 
condomínio depende: 
I - se voluptuárias, de voto de dois 
terços dos condôminos; 
II - se úteis, de voto da maioria dos 
condôminos 
§ 1º As obras ou reparações 
necessárias podem ser realizadas, 
independentemente de autorização 
pelo síndico, ou, em caso de omissão ou 
impedimento deste, por qualquer 
condômino. 
§ 2º Se as obras ou reparos 
necessários forem urgentes e 
importarem em despesas excessivas, 
determinada sua realização, o síndico 
ou o condômino que tomou a iniciativa 
delas dará ciência à assembléia, que 
deverá ser co nvocada imediatamente. 
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou 
reparos necessários, que importarem 
em despesas excessivas, somente 
poderão ser efetuadas após 
autorização da assembléia, 
especialmente convocada pelo síndico, 
ou, em caso de omissão ou 
impedimento deste, por qualquer dos 
condôminos. 
§ 4º O condômino que realizar obras 
ou reparos necessários será 
reembolsado das despesas que efetuar, 
não tendo direito à restituição das que 
fizer com obras ou reparos de outra 
natureza, embora de interesse comum. 
Art. 1.342. A realização de obras, em 
partes comuns, em acréscimo às já 
existentes, a fim de lhes facilitar ou 
aumentar a utilização, depende da 
aprovação de dois terços dos votos 
dos condôminos, não sendo permitidas 
construções, nas partes comuns, 
suscetíveis de prejudicar a utilização, 
por qualquer dos condôminos, das 
partes próprias, ou comuns. 
 
 
O condomínio poderá ser extinto de 
acordo com os artigos 1.357 e 1.358 
ambos do C.C. 
Art. 1.357. Se a edificação for total ou 
consideravelmente destruída, ou 
ameace ruína, os condôminos 
Extinção do condomínio 
deliberarão em assembléia sobre a 
reconstrução, ou venda, por votos que 
representem metade mais uma das 
frações ideais. 
§ 1o Deliberada a reconstrução, 
poderá o condômino eximir-se do 
pagamento das despesas respectivas, 
alienando os seus direitos a outros 
condôminos, mediante avaliação 
judicial. 
§ 2o Realizada a venda, em que se 
preferirá, em condições iguais de 
oferta, o condômino ao estranho, será 
repartido o apurado entre os 
condôminos, proporcionalmente ao 
valor das suas unidades imobiliárias. 
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, 
a indenização será repartida na 
proporção a que se refere o § 2o do 
artigo antecedente. 
 
Conceito: “A propriedade resolúvel 
constitui aquela que pode ser extinta 
quer pelo advento de condição (evento 
futuro e incerto) ou pelo termo (evento 
futuro e certo), quer pela 
superveniência de uma causa capaz de 
destruir a relação jurídica. A categoria 
está inserida no capítulo que trata do 
Direito das Coisas, nos arts. 1.359 e 
1.360 do CC, envolvendo muitas 
situações contratuais.” (TARTUCE, p. 
1389) 
 
Art. 1.359. Resolvida a propriedade 
pelo implemento da condição ou pelo 
advento do termo, entendem-se 
também resolvidos os direitos reais 
concedidos na sua pendência, e o 
proprietário, em cujo favor se opera a 
resolução, pode reivindicar a coisa do 
poder de quem a possua ou detenha. 
Art. 1.360. Se a propriedade se 
resolver por outra causa 
superveniente, o possuidor, que a tiver 
adquirido por título anterior à sua 
resolução, será considerado 
proprietário perfeito, restando à 
pessoa, em cujo benefício houve a 
resolução, ação contra aquele cuja 
propriedade se resolveu para haver a 
própria coisa ou o seu valor. 
 
A propriedade, em regra, tem duração 
ilimitada. No entanto, em 
determinadas situações a lei admite 
que se torne temporária (ad 
tempus). Em regra, isso ocorre quando 
o próprio título de aquisição, 
subordinado a ocorrência de uma 
condição resolutiva ou de um termo 
final, ou seja, no próprio título de sua 
constituição já há a previsão desua 
extinção. Portanto, há um proprietário 
atual e um proprietário diferido 
(futuro), com direito eventual à 
propriedade da coisa. 
Situações: 
 
Propriedade resolúvel 
A) Ocorrência de fato previsto no 
contrato (art. 1.359, CC). O próprio 
título constitutivo (contrato) prevê a 
causa da extinção do direito de 
propriedade: o implemento de 
condição resolutiva, ou a expiração 
de prazo (termo final). 
Ex. Fideicomisso. O testador A 
(fideicomitente) deixa ao legatário B 
(fiduciário) uma casa até abril de 2040, 
quando então a propriedade será de 
C (fideicomissário), filho de B e 
não concebido ao tempo da morte 
de A (artigos 1951 a 1953, CC). 
Ex. Retrovenda (art. 505, CC). As 
partes, em um contrato de compra 
e venda, podem pactuar cláusula no 
sentido de ficar assegurado ao 
vendedor o direito de recomprar a 
coisa imóvel vendida, no prazo 
máximo decadencial de 3 (três) 
anos. Assim, o comprador (atual 
proprietário) já sabe que por força 
do contrato, o seu direito de 
propriedade será extinto caso o 
vendedor (antigo proprietário e 
possível futuro proprietário) exerça o 
direito de recomprar o imóvel. O 
atual proprietário, durante o prazo de 
3 (três) anos, tem apenas a 
propriedade resolúvel do imóvel. Se o 
vendedor não exercer o direito de 
recompra, o direito de propriedade do 
comprador (atual proprietário) deixa 
de ser resolúvel e se torna 
perpétuo. Nessas hipóteses, a 
decisão que decreta a extinção do 
direito de propriedade produz efeitos 
ex tunc (retroage; produzindo 
efeitos desde a data da ocorrência do 
fato causador da extinção da 
propriedade resolúvel). 
 
B) Ocorrência de fato superveniente 
não previsto no contrato (art.1.360, 
CC). Nesse caso a extinção do 
direito de propriedade se dá por 
fato alheio ao título constitutivo, ou 
seja, de fato não previsto no 
contrato. É o que corre, por exemplo, 
no caso de desfazimento da venda 
feita por condômino sem dar 
preferência aos demais condôminos 
(art. 504, CC) ou na revogação de 
doação por ingratidão (art. 555, 
CC). Aqui a decisão que decreta a 
perda da propriedade produz efeitos 
ex nunc (não retroage; não produz 
efeitos no passado). 
 
Alienação Fiduciária em Garantia - 
arts. 1.361 a 1.368, CC. 
 
 
É o negócio jurídico em que uma 
pessoa transfere a outra a 
propriedade resolúvel (posse 
indireta) de um bem móvel 
infungível, como garantia de seu 
débito, até o adimplemento da 
Propriedade fiduciária 
“Fidúcia” deriva da palavra 
confiança 
obrigação. Subordina-se a condição 
resolutiva, uma vez que a propriedade 
fiduciária cessa com o pagamento da 
dívida. 
Partes: 
Qualquer pessoa, física ou jurídica, 
de direito privado ou público, desde 
que tenha capacidade plena para os 
atos da vida civil. 
 
Fiduciante (alienante, devedor): 
É quem continua com a posse direta 
da coisa alienada em garantia; ele 
possuirá o bem em nome do 
adquirente (fiduciário obrigações do 
depositário, despesas de conservação. 
Pode usar a coisa conforme a sua 
destinação, devendo empregar em 
sua guarda, toda a diligência 
exigida, cuidando como se fosse sua. 
), conservando-o com as obrigações 
do depositário, despesas de 
conservação. Pode usar a coisa 
conforme a sua destinação, devendo 
empregar em sua guarda, toda a 
diligência exigida, cuidando como 
se fosse sua. 
Fiduciário (credor): 
 É quem fica com a propriedade 
resolúvel (domínio) e a posse indireta 
do bem; ele será o proprietário pro 
tempore da coisa. 
Características 
Formal: 
Requer instrumento escrito (público 
ou particular); parte ter efeito contra 
terceiros necessita ser, devidamente 
inscrito no Cartório de Títulos e 
Documentos (efeito erga omnes), 
indicando o valor da dívida, 
descrição do objeto, prazo para 
pagamento, taxa de juros, multa 
pelo inadimplemento, etc. Em se 
tratando de veículos, necessita de 
registro na repartição competente para 
o licenciamento. 
Tradição ficta: 
Posse direta do fiduciante: constituto 
possessório. 
Objeto: 
 Incide sobre bem móvel in 
commercium e infungível. Sendo 
veículo automotor, é necessária a 
anotação no certificado de registro. 
Admite-se a validade de contratos 
sobre bens imóveis (Lei nº 9.514/97 
), exigindo-se escritura pública e 
transcrição no registro imobiliário. 
 
Efeitos: 
Em relação ao fiduciante: 
 Tem a posse direta da 
coisa, reavendo a propriedade plena 
ao pagar a dívida (baixa no Cartório 
de Títulos e Documentos). Não 
pode dispor da coisa, pois esta não 
lhe pertence. 
 Deve entregar o bem, 
no caso de inadimplemento, 
sujeitando-se às penas impostas ao 
depositário infiel. Sendo-lhe movida 
ação de busca e apreensão e já tendo 
pago 40% do preço financiado, 
pode purgar a mora. 
 Continua obrigado pelo 
remanescente da dívida, se o 
produto alcançado pela venda do 
bem, realizada pelo credor, não for 
suficiente para saldar a dívida e as 
despesas efetuadas com a cobrança 
(obrigação pessoal). 
Intentar ação de consignação, se o 
credor se recusar a aceitar o 
pagamento . Receber o saldo da 
venda da coisa alienada, se não 
quitar o bem e este for vendido, 
descontadas as despesas decorrentes 
da cobrança, juros,etc. 
 Transmitir os direitos de 
que seja titular sobre o bem objeto 
da alienação fiduciária em garantia, 
com a anuência do fiduciário, 
assumindo o adquirente as respectivas 
obrigações. 
 
Em relação ao fiduciário 
 
 Ser proprietário resolúvel 
da coisa que lhe é transferida 
(posse indireta). 
 Pode reivindicar o bem 
alienado fiduciariamente, no caso de 
inadimplemento ou ajuizar execução 
por quantia certa ou ação de busca 
e apreensão contra o devedor . 
 Pode vender a coisa, 
aplicando o preço no pagamento de 
seu crédito e das despesas de 
cobrança, no caso de inadimplência 
do fiduciante, independentemente de 
excussão judicial, entregando ao 
devedor o saldo que porventura 
houver. 
 É nula a cláusula que 
autoriza o fiduciário a ficar com a 
coisa alienada em garantia, se a 
dívida não for paga no vencimento 
(art. 1.365, CC). 
 
Art. 1.365. É nula a cláusula que 
autoriza o proprietário fiduciário a 
ficar com a coisa alienada em 
garantia, se a dívida não for paga no 
vencimento. 
Parágrafo único. O devedor pode, com 
a anuência do credor, dar seu direito 
eventual à coisa em pagamento da 
dívida, após o vencimento desta 
 
 
 
Previsto na Lei n° 4.864/65, DL 
n.70/66 e Lei 9.514/97; 
Art. 51. Sem prejuízo das disposições 
do Código Civil, as obrigações em 
geral também poderão ser garantidas, 
inclusive por terceiros, por cessão 
fiduciária de direitos creditórios 
decorrentes de contratos de alienação 
Cessão Fiduciária de Direitos 
Creditórios Decorrentes da 
Alienação de Imóveis 
de imóveis, por caução de direitos 
creditórios ou aquisitivos decorrentes 
de contratos de venda ou promessa de 
venda de imóveis e por alienação 
fiduciária de coisa imóvel. Lei nº 
4.591,/97 
Alienação Fiduciária de Ações 
Prevista na Lei n° Lei 6.404/76 
O devedor-fiduciante se despe da 
qualidade de proprietário ou titular de 
direito creditório na medida em que 
transmite essa propriedade ou 
titularidade ao credor fiduciário; 
constituindo-se em favor do credor 
fiduciário uma propriedade resolúvel, 
o devedor-fiduciante passa à 
qualidadede proprietário sob 
condição suspensiva, podendo tornar-
se novamente titular da propriedade 
plena ao implementar a condição de 
pagamento da dívida que constitui 
objeto do contrato principal. 
CHALHUB, Melhim Namem. 
Negócio Fiduciário. Rio de janeiro: 
Renovar, 1998, p. 137. 
Atenção: O credor garantido por 
alienação fiduciária da ação não 
poderá exercer o direito de voto; o 
devedor somente poderá exercê-lo nos 
termos do contrato. Art. 113 da 
lei 6.404 de 1976. 
 
 
 
 
 
 
Previsto na Lei 8.668/93 
Art. 1º Ficam instituídos Fundos de 
Investimento Imobiliário, sem 
personalidade jurídica, caracterizados 
pela comunhão de recursos captados 
por meio do Sistema de Distribuição 
de Valores Mobiliários, na forma 
da Lei nº 6.385, de 7 de dezembro de 
1976, destinados a aplicação em 
empreendimentos imobiliários. 
 
O Direito de Superfície é uma 
concessão atribuída pelo proprietário 
do terreno a outrem, para construção e 
utilização durante certo tempo, salvo 
para realização de obra no subsolo a 
não ser que inerente ao objeto da 
concessão, que pode ser gratuita, ou 
mediante pagamento de valor fixo à 
vista ou parcelado. 
Pela utilização, o superficiário deverá 
pagar todos os encargos e tributos que 
incidam sobre o imóvel como um 
todo, terreno mais construção, como 
se proprietário fosse. 
Esse direito pode ser transferido a 
terceiros, sem qualquer necessidade 
de autorização do concedente 
(proprietário do terreno), transferindo 
-se também por sucessão. O 
Uso da propriedade fiduciária 
Propriedade Fiduciária de Imóveis 
para fins de Constituição de Fundos 
de Investimentos Imobiliários 
Direito de superfície 
 
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11510946/artigo-113-da-lei-n-6404-de-15-de-dezembro-de-1976
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/1033739/lei-das-sociedades-anonimas-de-1976-lei-6404-76
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6385.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6385.htm
concedente apenas possui direito de 
preferência na eventual alienação do 
direito de superfície, visando 
primordialmente a consolidação da 
propriedade. Igualmente, o 
superficiário tem preferência na 
aquisição do terreno em caso de sua 
venda pelo concedente. 
Uma vez finda a concessão, a 
construção passará a ser propriedade 
do concedente. Essa incorporação dar-
se-á independentemente de 
indenização, a não ser que as partes 
convencionem em contrário no 
contrato de concessão. 
Antes do prazo, a concessão pode se 
rescindir em caso de destinação 
diversa ao terreno que porventura 
venha a ser dada pelo superficiário. 
 
Acerca do tema temos a chamada 
dupla legislação, pois encontramos o 
referido no Código Civil e no Estatuto 
da cidade. 
Enunciado nº 93, I jornada de 
direito civil CJF: As normas 
previstas no Código Civil sobre 
direito de superfície não revogam as 
relativas a direito de superfície 
constantes do Estatuto da Cidade (Lei 
n. 10.257/2001) por ser instrumento 
de política de desenvolvimento 
urbano. 
Atenção: Parte da doutrina elege o 
objeto como fator determinante da 
especialidade, ou seja,a localização 
do imóvel.O estatuto da cidade para 
solo urbano, código civil para solo 
rural e urbano. Outros elegem a 
finalidade como determinante. O 
estatuto da cidade deve ser aplicado 
como política urbanística e o código 
civil como simples aproveitamento 
econômico. 
O CC Artigo 1.377, elege a pessoa 
como critério de especialidade. Se 
pessoa de direito publico externo: 
estatuto da cidade. Se particular ou 
pessoa de direito publico interno: 
Código Civil. 
Atenção: Somente o exame do caso 
concreto é que permitirá concluir a 
prevalência ou não de uma ou outra 
regra ou se é caso de integrar os 2 
sistemas. 
Código Civil Estatuto da 
cidade 
Art. 1369 - 
1377 
Art. 21 - 23 
 
Na linguagem comum o termo 
superfície denota o sentido de tratar-
se da camada mais elevada do solo, 
indicativo da face exterior ou superior 
de uma coisa corpórea. Não obstante, 
no sentido jurídico, o termo tem o 
sentido de demonstrar tudo aquilo que 
está acima do solo e que dele emerge. 
Dupla legislação sobre o tema 
Entendimento Majoritário da 
doutrina: Constitui-se em um direito 
real autônomo, embora não esteja no 
rol dos direitos reais em coisa alheia, 
face a existência de dois direitos reais 
distintos domínio e propriedade. 
Domínio daquilo que é construído ou 
plantado, e do solo que abriga a 
construção ou plantação. 
Sujeitos 
Fundiário: É o proprietário do solo. 
Figura no contrato como cedente. 
Superficiário: É a pessoa que 
plantará ou construirá no solo. Figura 
no contrato como cessionário. 
 
O código Civil NÃO admite 
superfície perpétua, tendo que ser 
sempre por prazo determinado. 
Atenção: Apesar de não permitir 
superfície perpetua nossa legislação 
não fixa tempo. 
O Estatuto da cidade permite o direito 
de superfície por prazo 
indeterminado, podendo ser perpetuo. 
Nesse caso a extinção não se opera 
pelo decurso do tempo, mas por 
outros fatores. 
 
A superfície poderá ser onerosa ou 
gratuita. 
Quando tratar-se de superfície 
remunerada a importância será paga 
de uma só vez, ou periodicamente 
pelo concessionário ao concedente e é 
denominada de solarium ou canon 
superficiário. 
Quanto aos encargos e tributos o 
artigo 1.371 do Código Civil prevê 
que o superficiário responderá 
pelos encargos e tributos que 
incidirem sobre o imóvel. 
Por sua vez o parágrafo terceiro do 
artigo 21, do Estatuto da Cidade 
estatui que é o superficiário 
responsável pela integralidade dos 
encargos e tributos que incidirem 
sobre a propriedade superficiária e 
proporcionalmente à sua parcela de 
ocupação efetiva do imóvel, sobre 
este ponto afirma aprovou-se o 
enunciado n.º 94, da I Jornada de 
Direito Civil: 
“Enunciado 94 – Art. 1.371. As partes 
têm plena liberdade para deliberar no 
contrato respectivo sobre o rateio dos 
encargos e tributos que recairão 
sobre a área incidida.” 
 
Doutrina Majoritária: o direito de 
superfície somente pode ser 
constituído em terreno. 
Alguns entendem que não há 
impedimento legal para do objeto ser 
Aspecto temporal 
Superfície onerosa/gratuita 
Objeto 
um terreno já com construção- direito 
de superfície por cisão. 
 Ex. Suíça, Alemanha e Portugal. 
Atenção: O direito Brasileiro não 
acolheu o direito de superfície de 
segundo grau e direito de elevação. 
Para isso já existe o Condomínio. 
Atenção: NÃO confundir com o 
direito real de laje. 
O direito real de laje, não é 
temporário, mas sim perene, ou ao 
menos persiste até que a construção 
não pereça. Confere ao seu titular 
direito próximo ao da propriedade 
plena sobre a segunda construção, 
tanto assim que os §§ 3º. e 5º preveem 
o encerramento de matrícula própria 
para a unidade autônoma, o que não 
se admite no direito real de superfície. 
O § 6º dispõe que o instituto não 
atribui fração ideal do terreno. A 
propriedade se limitada à construção, 
não implica situação de condomínio. 
 
CONSENSUAL: Tanto pelo Código 
Civil quanto pelo Estatuto da Cidade 
o direito de superfície somente se 
constituiu através contrato escrito 
registrado em Cartório de Registro de 
Imóveis, ainda que o valor seja 
inferior a 30 salários mínimos(artigo 
108 do CC). 
 
Ato inter vivos: Alienação (artigo 
1.373). Deve ser observado o direito 
de preferência recíproco entre as 
partes. 
Mortis causa: Se transfere a teceiros 
e herdeiros do superficiário. Artigo 
1.372. 
 
1) Decurso do prazo; 
2) Perecimento do solo; 
3) Destinação diversa da 
contratada; 
4) Desapropriação; 
5) Distrato; 
6) Renuncia; 
7) Reunião na mesma pessoa na 
qualidade de fundiário e 
superficiário. 
Atenção: A extinção deve ser 
averbada no RGI (1.369 do cc) a 
construção fica para o proprietário. 
Art. 1.369. O proprietáriopode 
conceder a outrem o direito de 
construir ou de plantar em seu 
terreno, por tempo determinado, 
mediante escritura pública 
devidamente registrada no Cartório de 
Registro de Imóveis. 
Parágrafo único. O direito de 
superfície não autoriza obra no 
subsolo, salvo se for inerente ao 
objeto da concessão. 
 
Modo de constituição 
 
Transmissão 
 
Extinção 
Indenização ao superficiário só 
contratual(1.375) 
Art. 1.375. Extinta a concessão, o 
proprietário passará a ter a 
propriedade plena sobre o terreno, 
construção ou plantação, 
independentemente de indenização, se 
as partes não houverem estipulado o 
contrário. 
Pergunta-se: Qual a medida 
judiciária para retirada do 
superficiário? Ação possessória. 
 
O usufruto é o direito real em que o 
proprietário, permanecendo com a 
posse indireta e com o poder de 
disposição transfere a terceiros as 
faculdades de usar determinado bem 
e de retirar-lhes os frutos. 
Sujeitos 
Nu- proprietário: O nu- proprietário 
é aquele que dispõe de um bem, em 
razão do usufruto, mantendo a 
titularidade do domínio mas perdendo 
o que se denomina de jus utendi e jus 
fruendi. 
É o concedente, que mantém a posse 
indireta sobre a coisa. 
Tem direito de dispor, reaver e 
transferir alguns poderes inerentes ao 
domínio. 
Deveres: Art. 1.404. Incumbem ao 
dono as reparações extraordinárias e 
as que não forem de custo módico; 
mas o usufrutuário lhe pagará os juros 
do capital despendido com as que 
forem necessárias à conservação, ou 
aumentarem o rendimento da coisa 
usufruída. 
§ 1o Não se consideram módicas as 
despesas superiores a dois terços do 
líquido rendimento em um ano. 
§ 2o Se o dono não fizer as reparações 
a que está obrigado, e que são 
indispensáveis à conservação da 
coisa, o usufrutuário pode realizá-las, 
cobrando daquele a importância 
despendida. 
 
Usufrutuário: O usufrutuário é a 
pessoa física ou jurídica que tem a 
posse direta da coisa. O beneficiário. 
 
Tem direito de uso (jus utendi) e 
gozo/fruição (jus fruendi) sobre coisa 
alheia. 
 
Deveres: Artigos 1.402, 1.404, 1.406, 
1.407 CC. 
 
 
O objeto do usufruto podem ser bens 
moveis, bens imóveis (residenciais ou 
não) e patrimônio (inteiro ou 
partilhado). 
Art. 1.390. O usufruto pode recair em 
um ou mais bens, móveis ou imóveis, 
em um patrimônio inteiro, ou parte 
deste, abrangendo-lhe, no todo ou em 
parte, os frutos e utilidades. 
 
Usufruto 
 
Objeto do usufruto 
 
Características do usufruto 
 
 Direito real sobre coisa alheia 
– recai sobre a coisa 
 É um direito oponível erga 
omnes. 
 Tem caráter temporário (Art 
1.410) 
 
Ex: Morte do usufrutuário, atingir 
maior idade ou alcançar certa 
condição ou estado. 
 
 Inalienabilidade: ( art. 1.393) 
é inalienável, podendo ser cedido o 
seu exercício por titulo gratuito ou 
oneroso. o beneficio só será do titular, 
não se transfere aos seus herdeiros. a 
alienação só se opera para 
consolidação( artigo 1.410, vi);a 
mudança da destinação econômica só 
pode ocorrer com expressa 
autorização do proprietário (art. 
1.399); 
 Impenhorabilidade: A 
inalienabilidade ocasiona a 
impenhorabilidade, mas os frutos 
(exercício) pela possibilidade de 
serem cedidos, podem ser passiveis de 
penhora provisóriamente. Nessa 
Hipótese será nomeado um 
administrador do imóvel. A penhora 
será levantada apenas quando há a 
extinção da obrigação. Artigo 867 
 
 
 
 
Usufruto por 
determinação 
legal 
Ato de 
vontade 
Dos pais sobre os 
bens dos filhos 
menores (artigo 
1689,I) 
 
Contrato ou 
testamento 
Do Cônjuge sobre Pode ser 
os bens de outro 
cônjuge (artigo 
1652,I) 
oneroso ou 
gratuito 
(doação com 
reserva de 
usufruto ou 
doação da 
nua 
propriedade 
a um 
beneficiário 
e do usufruto 
a outro) 
Da brasileira 
casada com 
estrangeiro sob-
regime que exclua 
a comunhão de 
bens universal, 
por morte do 
marido. ¼ se o 
casal tiver filhos 
ou ½ se não tiver 
(artigo 17 do 
decreto lei 
3.200/41) 
 
 
Quando o 
objeto for 
bem imóvel 
(exige 
registro no 
RGI artigo 
1277 e art. 
1391) 
Dos 
silvícolas/indígena 
(artigo 231, §2°, 
CRFB/88) 
Quando o 
bem imóvel 
indispensável 
a tradição 
(artigo 1267) 
Não dependem de 
registro para a 
validade. 
 
XXXXX 
 
Usucapião: Pode se constituir por 
usucapião ordinária ou extraordinária 
(artigo 1391). 
AÇÃO DE USUCAPIÃO 
EXTRAORDINÁRIA. USUFRUTO 
VITALÍCIO. IMPOSSIBILIDADE. 
ART. 1.208 DO CC. SENTENÇA 
MANTIDA. Atos de mera permissão 
ou tolerância não induzem posse (art. 
1.208 do CC). Depoimento do 
próprio demandante a ratificar a 
Modos de constituição 
situação descrita. Sentença mantida. 
Apelo desprovido. Unânime. 
(Apelação Cível Nº 70044927481, 
Vigésima Câmara Cível, Tribunal de 
Justiça do RS, Relator: Rubem 
Duarte, Julgado em 02/05/2012). 
 
Quanto à origem: Pode ser legal ou 
convencional. 
Quanto a sua duração: Temporário 
ou vitalício (enquanto viver o 
usufrutuário) Artigo 1410 e 1411 do 
CC. 
Quanto ao objeto: São subdivididos 
em: 
 Próprio: Coisas inconsumíveis 
e infungíveis, cuja substancia devem 
ser conservadas e restituídas ao nu 
proprietário. 
 Impróprio: Bens consumíveis 
ou fungíveis (quase usufruto). 
 
Quanto a extensão: São subdivididos 
em: 
 Universal: recai sobre uma 
universalidade de bens 
 Particular: Incide sobre 
determinado objeto. 
 Pleno: Compreende todos os 
frutos e utilidades (sem exclusão). 
 Restrito: restringe o gozo da 
coisa. 
 
Quanto aos titulares: São divididas 
em: 
 Sucessivo: Constituído em 
favor de uma pessoa para que depois 
de sua morte se transmite a terceiro. 
 
Atenção: Não é admitido por nosso 
ordenamento jurídico 
 Simultaneo: Constituído em 
favor de duas ou mais pessoas ao 
mesmo tempo. 
 Direito de acrescer: No 
usufruto simultâneo quando 
estipulado, se acresce a parte do 
colegatario sobrevivente a parte do 
colegatario falecido. 
 
Usufruto deducto: Quando o 
propriedade doa o bem reservando-lhe 
o usufruto. Esse gravame só poderá 
ser cancelado após sua morte. 
 
A jurisprudência tem repelido os pais 
de estipularem o direito de acrescer 
em favor do doador sobrevivente por 
vulnerar a legitimidade. 
 
 
Títulos de crédito: 
Art. 1.395. Quando o usufruto recai 
em títulos de crédito, o usufrutuário 
tem direito a perceber os frutos e a 
cobrar as respectivas dívidas. 
Parágrafo único. Cobradas as dívidas, 
o usufrutuário aplicará, de imediato, a 
importância em títulos da mesma 
natureza, ou em títulos da dívida 
pública federal, com cláusula de 
atualização monetária segundo 
índices oficiais regularmente 
estabelecidos. 
 
Espécies 
Modalidades especiais 
O usufrutuário deve notificar o 
devedor ou fiador doando-lhes ciência 
do seu direito ao usufruto do titulo, 
sob pena de pagar novamente. 
Usufruto de rebanho: 
Art. 1.397. As crias dos animais 
pertencem ao usufrutuário, deduzidas 
quantas bastem para inteirar as 
cabeças de gado existentes ao 
começar o usufruto. 
O nu-proprietario tem que receber o 
mesmo número de reses entregues ao 
usufrutuário. 
A doutrina entende que o mesmo se 
aplica ás arvores frutíferas. 
Usufruto de bens consumíveis: 
Art. 1.392. Salvo disposição em 
contrário, o usufruto estende-se aos 
acessórios da coisa e seus acrescidos. 
 
Perdem a substancia pelo uso e se 
consomem pelo uso – primo uso 
consummuntur. 
 
Findo o usufruto, o usufrutuário 
deverá restituí-las em gênero, 
qualidade e quantidade. Não sendo 
possível a devolução se converte no 
valor correspondente (preço corrente 
ao tempo devolução ou avaliação – 
disposição contratual) 
 
Usufruto de floresta ou minas: 
 
Artigo 1.392, § 2º Se há no prédio em 
que recai o usufruto florestas ou os 
recursos minerais a que se refere o 
art. 1.230, devem odono e o 
usufrutuário prefixar-lhe a extensão 
do gozo e a maneira de exploração. 
Usufruto sobre a universidade ou 
quota parte: 
Artigo 1392. § 3º Se o usufruto recai 
sobre universalidade ou quota-parte 
de bens, o usufrutuário tem direito à 
parte do tesouro achado por outrem, e 
ao preço pago pelo vizinho do prédio 
usufruído, para obter meação em 
parede, cerca, muro, vala ou valado. 
Universalidade significa varias coisas 
singulares . 
Ex. Herança 
Quota parte significa uma parte ideal 
dentro do todo não se especificando a 
parte do bem em que esta incide. 
 
 Renuncia do usufrutuário: Tem que 
ser feita por escritura publica. Refere-
se a bens imóveis de valor superior ao 
artigo 108 do CC. 
Morte do usufrutuário: No caso de 
mais de um usufrutuário, extingue-se 
o usufruto em relação aos que 
falecerem, subsistindo para a parte em 
relação aos sobreviventes. Se o titulo 
estipula sua indivisibilidade e o 
direito de acrescer, subsiste por 
integro e irredutível ate que todos 
venham a falecer. 
Modos de extinção 
 
 
 
 
 
 
 
 
Extinção da pessoa jurídica: O 
prazo é de 30 anos ou extinção ou 
liquidação da PJ. 
Destruição da coisa fungível: 
Perecendo a coisa, perece o direito. Se 
a coisa foi desapropriada, destruída 
por culpa de terceiro este será 
condenado a reparo. O usufrutuário se 
sub-roga na indenização recebida. 
Consolidação: Quando a mesma 
pessoa encontra-se a qualidade de nu-
proprietário e usufrutuário. 
Culpa do usufrutuário: O 
usufrutuário falta com seu dever de 
cuidar do bem. 
Atenção: Depende de reconhecimento 
de culpa por sentença. 
Falta de uso: Por decadência (Art. 
1228,§1°, VIII). A lei não fixa um 
prazo, mas a doutrina diz que decai em 
10 anos. 
Atenção: Regra geral da prescrição do 
artigo 205, CC. 
 
Destina-se a assegurar ao beneficiário 
a utilização imediata de coisa alheia, 
limitada as necessidades do usuário e 
sua família(art. 1.412 do cc) 
Art. 1.412. O usuário usará da coisa e 
perceberá os seus frutos, quanto o 
exigirem as necessidades suas e de sua 
família. 
§ 1º Avaliar-se-ão as necessidades 
pessoais do usuário conforme a sua 
condição social e o lugar onde viver. 
§ 2º As necessidades da família do 
usuário compreendem as de seu 
cônjuge, dos filhos solteiros e das 
pessoas de seu serviço doméstico. 
 
Sujeitos: Proprietário (pessoa privada 
ou administração publica) e usuário e 
família que tem permissão para usar a 
coisa pode fruir dos frutos naturais 
desde que para atender as 
necessidades de subsistência. O 
excesso é do proprietário. 
Objeto: Bens imóveis infungíveis e 
não consumíveis . Os bens imóveis 
devem ser registrados no RGI (art. 16 
da lei n° 6.015/73) 
À luz do disposto no artigo 1.413 do 
cc, são aplicáveis ao uso, no que não 
for contrário à sua natureza , as 
disposições relativas ao usufruto. 
 
Advento do termo de sua duração: 
o termo (evento futuro e certo) é 
estabelecido no ato constitutivo. 
Implemento da condição 
resolutiva: O fim esta 
condicionado a um evento futuro e 
incerto. 
Ex. O usufruto será extinto se o 
usufrutuário não for aprovado em 
concurso público. 
Direito real de uso 
 
 
Os direitos reais em coisa alheia tem 
como fundamento a elasticidade do 
direito de propriedade. A elasticidade 
é uma característica da propriedade 
que permite a existência dessa 
modalidade dos direitos reais, pois 
permitem que um terceiro possa usar, 
fruir ou gozar de coisa alheia. 
Isso significa que o proprietário pode 
exercer seus poderes na integralidade 
ou não, podendo renunciar alguns 
desses poderes dominiais, de forma 
temporária ou absoluta. Para tanto o 
proprietário e terceiro podem 
convencionar isso através de direitos 
de natureza pessoal (locação, 
comodato, deposito mutuo e etc.) ou 
de direitos de natureza real (usufruto, 
uso, habitação e hipoteca). 
Os direitos reais em coisa alheia são 
divididos em três categorias, sendo 
estas: 
 Direito real em coisa alheia de 
aquisição, por exemplo a promessa de 
compra e venda com registro. 
 
A promessa de compra e venda é um 
direito real, desde que devidamente 
registrada. Uma promessa de compra e 
venda sem registro produz 
regularmente efeitos interpartes. Só 
ganha natureza real, quando é levada a 
registro (sendo bem móvel, títulos e 
documentos; se bem imóvel, RGI). É 
imprescindível o registro para outorga 
a natureza real a promessa. Quem tem 
direito real é o promitente comprador. 
Ele tem direito a aquisição da 
propriedade do bem. Ele tem direito 
real que grava uma coisa que não lhe 
pertence, uma coisa que é alheia com 
direito a aquisição a propriedade 
daquela coisa. 
 
A promessa independente do valor do 
bem não precisa ter a forma pública. 
Para ter a natureza real depende do 
registro, mas para promitente 
comprador opor o seu direito em face 
de terceiros sempre haverá 
necessidade de registro. 
 Ex: Se o promitente comprador pagou 
quinhentos mil reais o promitente 
vendedor tem obrigação de celebrar 
um contrato definitivo. 
Pergunta: As partes podem se 
arrepender? As partes só podem 
arrepender-se de houver cláusula de 
arrependimento. 
 O inadimplemento por parte do 
vendedor admite Execução Específica. 
O promitente vendedor ao celebrar um 
contrato definitivo o torna obrigação 
de fazer infungível/personalíssima e o 
artigo 247 do Código Civil dispõe que 
“Incorre na obrigação de indenizar 
perdas e danos o devedor que recusar 
a prestação a ele só imposta, ou só 
por ele exequível.” 
Dos direitos do promitente 
comprador/vendedor 
Pergunta: Como fazer a execução 
específica? Será feita nos termos do 
artigo 464 do Código Civil “ Esgotado 
o prazo, poderá o juiz, a pedido do 
interessado, suprir a vontade da parte 
inadimplente, conferindo caráter 
definitivo ao contrato preliminar, 
salvo se a isto se opuser a natureza da 
obrigação”. Ou seja, a pedido da 
parte, a sentença judicial vai substituir 
à vontade do devedor. A ação cabível 
é a chamada de Adjudicação 
Compulsória. 
Pergunta: Se durante o pagamento do 
bem pelo promitente comprador o 
promitente vendedor pode vender para 
terceiros a vista? Ressalta-se o 
promitente vendedor pode realizar a 
venda para terceiros durante o 
pagamento do promitente comprador, 
uma vez que ele é o proprietário do 
bem. O terceiro se tornará o 
proprietário do bem. 
Pergunta: O promitente comprador 
pode acionar o Poder Judiciário com 
uma ação de Adjudicação 
Compulsória em face do terceiro que 
comprou o bem? Sim, desde que a 
promessa de compra a venda esteja 
registrada, haja vista que ela tem 
natureza real. 
Atenção: Se a promessa de 
pagamento não estiver registrada terá 
efeitos somente entre as partes 
(promitente comprador e promitente 
vendedor) e não poderá opor seu 
direito em face de terceiros, nos 
termos do artigo 465 do Código Civil 
“ Se o estipulante não der execução ao 
contrato preliminar, poderá a outra 
parte considerá-lo desfeito, e pedir 
perdas e danos.” E no que tange ao 
parágrafo único do artigo 463 “O 
contrato preliminar deverá ser levado 
ao registro competente”. 
Atenção: Cabe observar que se o bem 
não for levado ao registro não poderá 
opor-se em face de terceiros. 
Súmula 76 STJ – A falta de registro do 
compromisso de compra e venda de 
imóvel não dispensa a prévia 
interpelação para construir em mora o 
devedor. Trata-se de uma mora ex 
persona. 
Súmula 239 STJ – O direito à 
adjudicação compulsória não se 
condiciona ao registro do 
compromisso de compra e venda no 
cartório de imóveis. 
Súmula 543 STJ – Na hipótese de 
resolução de contrato de promessa de 
compra e venda de imóvel submetido 
ao Código de Defesa do Consumidor, 
deve ocorrer a imediata restituição 
das parcelas pagas pelo promitente 
comprador – integralmente, em caso 
de culpa exclusiva do promitentevendedor/construtor, ou parcialmente, 
caso tenha sido comprado quem deu 
causa ao desfazimento. Essa súmula 
trata da promessa de compra e venda 
inserida a atividade de incorporação 
imobiliária. Se o consumidor ficar 
inadimplente a incorporadora pode 
resolver o contrato e devolver os 
valores pagos, mas o STJ autoriza que 
um percentual (10% dos valores 
pagos) seja retido. Por outro lado, se 
é o promitente vendedor que dá causa 
a extinção do contrato ele tem que 
devolver integralmente os valores 
pagos pelo promitente comprador. 
 Direito real em coisa alheia de 
fruição, por exemplo habitação, uso, 
usufruto ou servidão. 
 
É Toda modalidade de promessa é 
espécie do gênero contrato preliminar. 
O contrato preliminar está disciplinado 
entres os artigos 462-466 do CC. Toda 
espécie contratual admite a 
modalidade de promessa. 
Contrato preliminar é o contrato pelo 
qual um ou ambas as partes se 
comprometem a celebrar um contrato 
definitivo. O objeto do contrato 
preliminar é uma obrigação de fazer, 
fazer um contrato definitivo. No caso 
da promessa de compra e venda, temos 
o promitente comprador e o promitente 
vendedor. 
O contrato preliminar é contrato, mas 
está na fase pré-contratual do contrato 
definitivo a ser celebrado. O art. 108 
do CC diz que negócio jurídico que 
envolve bens imóveis com valor 
superior a 30 salários mínimos tem 
que ser feito por instrumento público. 
De acordo com o art. 462 do CC, a 
regra do art. 108 do CC não se aplica 
aos contratos preliminares. Dessa 
forma, podemos celebrar uma 
promessa de compra e venda de 500 
mil reais por instrumento particular. 
 Direito real em coisa alheia de 
garantia, por exemplo o penhor, a 
hipoteca e a anticrese.