Resumo direito das coisas

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DIREITO DAS COISAS 
(Maria Cecília Ladeira de Almeida) 
 
 
Serão utilizadas ao longo do semestre: 
 Constituição Federal; 
 Código Civil (Lei 10.406/2002); 
 Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001); 
 Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964); 
 Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). 
 
O direito das coisas/reais é um conjunto de normas que regem as relações jurídicas concernentes aos bens materiais 
e imateriais, ou seja, tudo aquilo que é suscetível de apropriação pelo homem. Este ramo do direito civil cuida das 
propriedades. 
 
EVOLUÇÃO HISTÓRICA: 
O direito das coisas é o ramo mais influenciado pelo direito romano, sendo sua matriz a propriedade, este direito 
está em constante mudança, adaptando-se ao estado atual de cada território. O direito romano estruturou todo o 
direito real, que sofreu mudanças no sistema feudal, que entendia a própria como sendo algo individual. Já na época 
medieval, aqueles que detinham o poder político, dispunham de terras e as cediam. A Revolução Francesa alavancou 
ainda mais os conceitos deixados pelo direito romano de individualização da propriedade. De maneira gradual, essa 
percepção individualista foi dando espaço aos aspectos sociais da propriedade e já no século XX, os interesses 
públicos se sobressaiam dos privados e a Constituição de 1988 concretizou tal preceito (art. 5º, XXIII e art. 170, III da 
CF). 
 
DIREITOS REAIS x DIREITOS PESSOAIS: 
O direito real é taxativo dentro do código civil – numerus clausulus (art. 1.225 do CC), tratando sobre as relações 
jurídicas concernentes aos bens corpóreos suscetíveis de apropriação pelo homem, ocorre quando há o poder direto 
e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade contra todos. Os elementos desse direito são: sujeito ativo + 
domínio (a coisa e a relação ou poder do sujeito sobre ela). 
o Os direitos reais sobre coisa alheia podem ser de gozo, garantia ou aquisição. 
O direito pessoal por sua vez, consiste na relação jurídica (pessoa a pessoa) pela qual o sujeito ativo pode exigir do 
sujeito passivo determinada prestação, portanto, os elementos desse direito são: sujeito ativo + passivo + prestação. 
Para San Tiago Dantas, o direito é relativo quando o dever recai sobre determinada pessoa (as) e absoluto quando o 
dever jurídico recai indistintamente sobre todas as pessoas, como por exemplo, os direitos reais e os da 
personalidade. 
 
 
DIFERENÇAS ENTRE DIREITOS REAIS e DIREITOS PESSOAIS: 
Entende-se que o direito real é absoluto, de conteúdo patrimonial, cujas normas são de ordem pública (cogente) e 
estabelecem uma relação entre pessoa (sujeito ativo) e uma coisa determinada (objeto) sendo uma relação 
imediata, com publicidade que obriga a sociedade (sujeito passivo) a abster-se de praticar qualquer ato contrário ao 
mesmo (obrigação negativa). 
o As normas que norteiam os direitos reais são de ordem pública, ao passo que as do direito obrigacional, são, 
em regra, facultativas, permitindo as partes livre autonomia da vontade. 
 
Quanto ao objeto: 
 Direito pessoal: se dá com prestação; 
 Direito real: se dá com coisas corpóreas e incorpóreas; 
Quanto ao limite: 
 Direito pessoal: é ilimitado; 
 Direito real: limitado; 
Quanto ao abandono: 
 Direito pessoal: não é característica; 
 Direito real: é característica; 
Outras distinções: 
 O objeto do direito real há de ser, necessariamente, uma coisa determinada, enquanto a prestação do 
devedor, objeto da obrigação que contraiu, pode ter por objeto coisa genérica, bastando que seja 
determinável; 
 A violação de um direito real consiste sempre num fato positivo, o que não se verifica sempre com o direito 
pessoal; 
 O direito real concede ao titular um gozo permanente porque tende à perpetuidade, ao passo que o direito 
pessoal é eminentemente transitório, pois se extingue no momento em que a obrigação correlata é 
cumprida; 
 Somente os direitos reais podem ser adquiridos por usucapião; 
 O direito real só encontra um sujeito passivo concreto no momento em que é violado, pois, enquanto não há 
violação, dirige-se contra todos, em geral, e contra ninguém, em particular, enquanto o direito pessoal 
dirige-se, desde o seu nascimento, contra uma pessoa determinada, e somente contra ela. 
 
CARACTERÍSTICAS DOS DIREITOS REAIS: 
Os direitos reais tem oponibilidade erga omnes; direito de sequela e preferência; aderência imediata do bem; 
obedece ao numerus clausulus; é possível o abandono da posse; usucapião é aquisitivo do direito real. 
jus in re propria = direito sobre a coisa 
própria, que se resume na propriedade 
jus in re aliena = direito real sobre a 
coisa alheia 
 
 
PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS DOS DIREITOS REAIS: 
Princípio da aderência, especialização ou inerência: há um vínculo entre o sujeito ativo e a coisa, não dependendo 
de um sujeito passivo para existir (art. 1.128 do CC). 
Princípio do absolutismo: os direitos reais se exercem erga omnes, ou seja, que tem efeitos contra todos, surgindo o 
direito de sequela (jus persequendi), isto é, de perseguir a coisa e de reivindicá-la em poder de quem quer que 
esteja. Além disso, surge também o direito de preferência do titular. 
Princípio da publicidade ou visibilidade: os direitos reais sobre bens imóveis só se adquirem com o registro (art. 
1.227 do CC) e sobre os bens móveis, somente depois da tradição (art. 1.226 e 1.227 do CC). Sendo oponível erga 
omnes, faz-se necessário que todos possuam conhecimento sobre seus titulares, para não molestá-los, assim, o 
registro e a tradição atuam como meio de publicidade da titularidade dos direitos reais. 
Princípio da taxatividade ou numerus clausulus: a lei enumera de forma taxativa os direitos reais, de forma a não 
aplicar a analogia (art. 1.225 do CC). 
Princípio da tipicidade: os direitos reais existem de acordo com os tipos legais, sendo definidos e enumerados 
determinados tipos pela norma, e só estes correspondem os direitos reais, sendo seus modelos (delimitação dos 
direitos existentes). 
Princípio da perpetuidade: a propriedade é um direito perpétuo, pois não se perde pelo não uso, mas somente 
pelos meios formais e legais (ex: desapropriação, usucapião, renúncia, abandono). 
Princípio da exclusividade: não pode haver dois direitos reais, de igual conteúdo, sobre a mesma coisa (não é 
possível instar um direito real onde outro já exista). 
Princípio do desmembramento: pode-se haver o desmembramento do direito-matriz, que é a propriedade. 
 
POSSE: 
Posse é o ramo do direito civil mais complexo de ser estudado, levando em consideração a divergência em sua 
terminologia, na doutrina, jurisprudência e decisões dos tribunais. 
O jus possessionis ou posse formal se dá quando alguém se instala em um imóvel e nele se mantém, mansa e 
pacificamente, por mais de um ano e um dia, criando assim, uma situação possessória, que lhe proporciona direito à 
proteção (posse autônoma e independente de qualquer título, protegida contra terceiros e o até do proprietário). 
O jus possidendi ou posse casual se dá com o direito à posse, conferido ao portador de título devidamente 
transcrito, bem como ao titular de outros direitos reais, a posse aqui não tem autonomia (posse casual, titulada). O 
jus possessionis persevera até que o jus possidendi o extinga. 
 
 
Se o possuidor não é realmente o titular do direito a que a posse se refere, das duas uma: 
 O titular se abstém de defender os seus direitos e a inércia vai consolidando a posição do possuidor, que 
através da usucapião terá direito à aquisição da coisa possuída; 
 O titular ingressa com medidas judiciais para a entrega da coisa; 
 
ORIGEM HISTÓRICA: 
Para se explicar a origem histórica da posse, algumas teorias são apresentadas: 
1. Teoria de Niebuhr: a posse surgiu com a distribuição, a título precário, de terras conquistadas pelos romanos 
à população, passando a ser um estado de fato protegido pelo interdito possessório, de forma a nãodeixar 
as terras improdutivas. 
 
2. Teoria subjetiva de Savigny: para Savigny a posse se caracteriza pela junção de dois elementos: corpus 
(elemento objetivo que consiste na detenção física da coisa) + animus (elemento subjetivo que se encontra 
na intenção de exercer sobre a coisa um poder no interesse próprio e de defende-la contra a intervenção de 
outrem). Não é propriamente a convicção de ser o dono, mas a vontade de tê-la como sua, de exercer o 
direito de propriedade como se fosse titular. 
 
3. Teoria objetiva de Ihering: para Ihering, basta o corpus para caracterização da posse (conduta de dono), 
entendendo que o animus está inserido nele, ou seja, a conduta de dono pode ser analisada objetivamente, 
sem a necessidade de pesquisar-se a intenção do agente. Para ele, a posse não é o poder físico, e sim a 
exteriorização da propriedade. 
 
CONCEITO DE POSSE: 
O código civil brasileiro para explicar posse, adota a teoria de Ihering, como posse sendo a conduta do dono, sempre 
que haja o exercício dos poderes de fato, inerente à propriedade, existe a posse. 
O conceito de posse se dá com a junção de três dispositivos legais: 
 Art. 1.196 do CC. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum 
dos poderes inerentes à propriedade. 
 Art. 1.198 do CC. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, 
conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas. 
 Art. 1.208 do CC. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a 
sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade. 
 
A posse não é o exercício do poder, mas sim o poder propriamente dito que tem o titular da relação fática sobre um 
determinado bem. Assim, o possuidor exerce o poder de fato em razão de um interesse próprio, ao passo que o 
detentor, exerce no interesse de outrem. 
 
 
POSSE E DETENÇÃO: 
O possuidor exerce o poder de fato em razão de um interesse próprio. 
O detentor exerce o poder de fato em razão do interesse de outrem, ou seja, não há independência do detentor, 
que sempre agirá como o possuidor lhe determinar (relação de ordem, obd 
 
OBJETO DA POSSE: 
Direitos reais de fruição: uso; usufruto; habitação e servidão; 
Direitos reais de garantia: penhor; anticrese; excluída a hipoteca; 
Direitos patrimoniais ou de crédito; 
 
NATUREZA JURÍDICA DA POSSE: 
A doutrina é dividida em três correntes, que entendem a natureza jurídica da posse de maneiras distintas: 
 Posse como sendo um fato: Windscheid; Cajacius; Bonfante. 
o Entende-se posse como um fato por ela não ter autonomia e nem valor jurídico próprio. 
 
 Posse como sendo um direito: Ihering; Teixeira de Freitas; Orlando Gomes. 
o Os direitos são interesses juridicamente protegidos, assim a posse consiste em um interesse 
juridicamente protegido. 
 
 Posse como sendo um fato e um direito: Savigny; Lafayette; Domat; Wodon. 
o Considerada em si mesma a posse é um fato e já nos seus efeitos é um direito. 
Decido a suas características e princípios, a posse, para a maioria dos civilistas brasileiros está dentro dos direitos 
reais, principalmente por seu exercício direto, sua oponibilidade erga omnes e sua incidência em objetos 
obrigatoriamente determinados. 
 
CLASSIFICAÇÃO DA POSSE: 
I. Quanto à extensão da garantia possessória (art. 1.197 do CC): 
A posse direta é aquele em que a pessoa a pratica diretamente sobre a coisa, exercendo os poderes do proprietário, 
sem nenhum obstáculo, tendo o contato físico com a coisa. 
A posse indireta é a do possuidor que entrega a coisa a outrem, em virtude de uma relação jurídica existente entre 
eles (ex: locação; depósito; comodato; tutela), quando couber ao tutor guardar os bens do tutelado. Nesta, portanto, 
não há contato físico do possuidor com a coisa. 
Ex: contrato de locação, o locador (dono do imóvel que cede para que lhe paguem o preço) tem a posse 
indireta, enquanto o locatário (aquele que fica na coisa, e paga o aluguel) tem a posse direta. 
 
 
 
II. Quanto aos vícios objetivos (art. 1.200 do CC): 
A posse justa é aquela adquirida pelos meios legais, sem vícios jurídicos externos. 
A posse injusta é, por oposição, aquela adquirida viciosamente, por violência (física ou moral), clandestinidade ou 
por abuso do precário. A posse neste caso, será injusta em face do legítimo possuidor. 
Os vícios que maculam a posse são ligados ao momento de sua aquisição. 
É válido ressaltar que a posse é injusta em face do legítimo possuidor, ao passo que, contra terceiros que não 
tenham documento algum, será ela justa. 
 
III. Quanto à subjetividade (art. 1.201/1.202 do CC): 
A posse de boa fé confere ao possuidor (não proprietário), os frutos provenientes da coisa possuída; exime-o de 
indenizar a perda ou deterioração do bem em sua posse; outorga direito de ressarcimento ao possuidor pelos 
melhoramentos realizados. 
A posse de má fé é aquela em que a pessoa sabe da existência do vício e ainda assim, a adquire. 
 
IV. Quanto a sua idade (art. 924 e 927 III do CPC): 
A posse nova é aquela com até ano e dia, cabendo limiar nos casos de turbação ou esbulho; 
A posse velha é aquela com mais de ano e dia ou mais, não cabe liminar; 
 
V. Quanto aos efeitos: 
A posse ad interdicta é a que pode ser defendida pelos interditos, isto é, pela ação possessória (não cabe 
usucapião). 
A posse ad usucapionem é aquela que se prolonga por determinado lapso de tempo estabelecido pela lei, podendo 
pleitear usucapião. 
 
VI. Quanto à simultaneidade de exercício da posso (art. 1.199 do CC): 
A composse é a posse comum, exercida por duas ou mais pessoas, sobre parte ideal da coisa, de maneira que os 
compossuidores podem exercer proteção possessória e usucapião e também exercer proteção uns contra os outros. 
A posse pro diviso é aquela exercida sobre parte específica/definida da coisa. 
A posse pro indiviso é aquela exercida sobre parte ideal da coisa, onde todos exercer, ao mesmo tempo e sobre a 
totalidade da coisa, os poderes de fato (exploração ou utilização do bem comum). 
 
 
 
AQUISIÇÃO E PERDA DA POSSE: 
Aquisição: 
O Código Civil traduz a aquisição de posse de maneira coerente com a teoria de Ihering: 
Art. 1.204 do CC. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de 
qualquer dos poderes inerentes à propriedade. 
Constitutivo concessório: é ao mesmo tempo forma de aquisição e perda da posse, se dá quando o possuidor 
transfere a posse a outrem, mas se mantém como detentor, passando a ter a coisa em nome do atual possuidor. 
1. Modo de aquisição originário: 
Não há relação de causalidade entre a posse atual e a anterior, não havendo consentimento do possuidor 
precedente. Neste modo, os vícios que anteriormente faziam parte da posse, se desfazem, não a contaminando. 
 
2. Modo de aquisição derivado: 
É quando a posse decorre de um negócio jurídico, ou seja, da transmissão do possuidor a outrem. Essa transmissão 
se dá com a tradição ou com a sucessão inter vivos e mortis causa. 
Poderá adquirir a posse (art. 1.205 do CC): 
 Pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante; 
 Por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação. 
 
Perda: 
A perda da posse pode se dar pela perda do animus e do corpus, juntos ou separados. 
Art. 1.223 do CC. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual 
se refere o art. 1.196. 
 
Art. 1.224 do CC. Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho, quando, tendo notícia dele, se 
abstém de retornar a coisa, ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido. 
Poderá perder a posse das coisas pelo (a): 
 Abandono: quando o possuidor renuncia à posse voluntariamente, demonstrando a intenção de largar o que 
lhe pertence; 
 
 Tradição: intençãodefinitiva de transferir a posse a outrem; 
 
 Perda propriamente dita: quando a coisa desaparece, tornando impossível exercer os direitos sobre ela. 
 
 Destruição da coisa: perecimento do objeto, de forma a extinguir o direito; 
 
 Posse de outrem: novo possuidor toma a posse, de maneira que o antigo fica inerte durante o tempo de 
prescrição da ação possessória. 
 
 
EFEITOS DA POSSE: 
Os efeitos da posse são as consequências jurídicas produzidas pela posse em virtude de lei ou norma jurídica e a 
distinguem da mera detenção. 
 
Art. 1.210 do CC. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e 
segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado. 
§ 1
o
 O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que 
o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou 
restituição da posse. 
§ 2
o
 Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade, ou de outro direito sobre a 
coisa. 
São efeitos da posse: 
 O uso dos interditos (ou ações) possessórios; 
 Direito à percepção dos frutos; 
 Indenização por benfeitorias; 
 Retenção pela indenização das benfeitorias úteis e necessárias; 
 Jus tollendi" (direito de retirar) das benfeitorias voluptuárias; 
 Direito de usucapir; 
 Indenização pelo esbulho ou turbação. 
 Responsabilidade pela deterioração e perda da coisa. 
Uso dos Interditos: 
Tem por finalidade defender a posse. 
 Turbação (perturbação da posse): é todo fato injusto ou todo ato abusivo que venha aferir direitos alheios, 
impedindo ou tentando impedir o seu livre exercício; é todo ato que embaraça o livre exercício da posse. 
o Ajuíza-se ação de manutenção de posse. 
 
 Esbulho (perda total da posse): é o ato pelo qual uma pessoa é despojada, injustamente, daquilo que lhe 
pertence ou estava na sua posse, por violência, por clandestinidade, e por abuso de confiança. 
o Esbulho pacífico: quando o compromissário comprador deixa de pagar as prestações avençadas, 
pode-se ajuizar ação de rescisão contratual, cumulada com ação de reintegração de posse. Neste 
caso a ação correrá no procedimento comum. 
o Ajuíza-se a reintegração de posse. 
 
Uso da força: 
O possuidor pode manter ou restabelecer a situação de fato pelos seus próprios recursos: 
 Legítima defesa: quando o possuidor se acha presente e é turbado (perturbação da posse) no exercício de 
sua posse, pode reagir, fazendo uso da defesa direta. 
 
 
 Desforço imediato: ocorre quando o possuidor, já tendo perdido a posse (esbulho), consegue reagir, em 
seguida, e retomar a coisa (autotutela, autodefesa ou defesa direta); é praticado diante do atentado já 
consumado, mas ainda no calor dos acontecimentos; o possuidor tem de agir com suas próprias forças, 
embora possa ser auxiliado por amigos e empregados, permitindo lhes, ainda, se necessário, o emprego de 
armas; o guardião da coisa não tem o direito de invocar, em seu nome, a proteção possessória, mas tem o 
direito de exercer a autoproteção (autodefesa) do possuidor ou representado, consequência natural de seu 
dever de vigilância. 
o O uso da força se dará com a reação imediatamente após a agressão, devendo ela ser indispensável 
à manutenção ou restituição da posse, além de ser proporcional. 
Ações possessórias em sentido estrito: 
 Legitimidade ativa: 
o Para propositura de interditos, exige-se a posição de possuidor (detentor não tem essa faculdade), 
mesmo sem o título; 
o Se possuir apenas o direito, mas não a posse, não poderá utilizar os interditos, salvo o sucessor, que 
deve provar apenas a posse de seu antecessor (art. 1.207 do CC); 
o Ao sucesso a titulo singular é facultado unir a sua posse à do antecessor; 
o Possuidores diretos e indiretos têm ação possessória contra terceiros, e também um contra o outro; 
o O nascituro não poderá ser possuidor; 
 
 Legitimidade passiva: 
o Autor da ameaça, turbação ou esbulho; 
o Terceiro que recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era (má-fé); 
o Herdeiro a título universal ou causa mortis; 
o O sucessor a título singular somente estará legitimado para responder ação de reintegração de 
posse, se recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era; 
o Pessoa jurídica de direito público ou privado, autora do ato molestador; 
o Se a turbação ou esbulho for causado por incapaz, será legitimado passivo seu representante; 
o A ação pode ser proposta contra o autor do ato molestador como contra quem ordenou a sua 
prática, ou contra ambos. 
 
 Conversão de ação possessória em ação de indenização: 
o Permite-se que o possuidor possa demandar a proteção possessória e, cumulativamente, pleitear a 
condenação do réu nas perdas e danos. 
o Se houve perecimento da coisa, o possuidor (de má-fé) arcará com indenização (art. 1.218 do CC); 
o Ao possuidor de má-fé, serão restituídas apenas as benfeitorias necessárias (art. 1.220 do CC); 
 
 
 
Ações possessórias na técnica do Código de Processo Civil: 
 Fungibilidade dos Interditos: 
o A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça do pedido 
e outorgue a proteção legal correspondente àquela, cujos requisitos estejam provados (art. 920 do 
CPC). 
 
o Tal fungibilidade só poderá ocorrer entre as três ações possessórias em sentido estrito: 
 Manutenção; 
 Reintegração; 
 Interdito proibitório; 
 
 Cumulação de pedidos: 
o É lícito ao autor, na inicial da ação possessória, cumule o pedido possessório com o de: 
 Condenação em perdas e danos; 
 Cominação de pena para o caso de nova turbação ou esbulho; 
 Desfazimento de construção ou plantação feita em detrimento de sua posse; 
 
o Os pedidos formulados são facultativos ao autor e réu; 
 
 Caráter dúplice das ações possessórias: 
o Não é necessária a reconvenção, pois a própria lei já confere o caráter dúplice as ações possessórias, 
ou seja, se o réu se julgar ofendido em sua posse, poderá formular na própria contestação os 
pedidos que tiver contra o autor. 
o É lícito ao réu, na contestação, alegando que foi o ofendido em sua posse, demandar a proteção 
possessória e a indenização pelos prejuízos resultantes da turbação ou do esbulho cometido pelo 
autor (art. 922 do CPC). 
 
Distinção entre juízo possessório e juízo pretório: 
 A ação possessória é o meio de tutela da posse perante uma ameaça, esbulho ou turbação. 
o A sua propositura instaura o juízo possessório em que se discute a jus possessionis; 
 
 A ação petitória é o meio de tutela dos direitos reais, de propriedade ou outro. 
o A sua propositura instaura o juízo pretório em que se discute o jus possidendi; 
Enquanto estiver tramitando a ação possessória, nem o réu, nem o autor podem ajuizar, paralelamente, a ação 
petitória para obter a declaração do seu direito á posse. 
 
 
 
DOS FRUTOS: 
 Teoria objetiva (adotada no Código Civil): frutos são utilidades que a coisa periodicamente produz cuja 
percepção se dá sem detrimento de sua substância, são bens acessórios, pois dependem do principal. 
 Classificação de frutos quanto à sua origem: 
o Naturais: são os que se renovam periodicamente, devido à força orgânica da própria natureza; 
 Ex: frutas das árvores, as crias dos animais etc. 
o Industriais: são os que surgem em razão da atuação do homem sobre a natureza; 
 Ex: a produção de uma fábrica. 
o Civis: são as rendas produzidas pela coisa, em virtude de sua utilização por outrem que não o 
proprietário; 
 Ex: juros, aluguéis. 
 Quanto ao seu estado: 
o Pendentes: são os que ainda estão unidos à coisa que os produziu (a coisa principal). 
o Percebidos/colhidos: são os que já foram colhidos (separados da coisa que os produziu). 
o Estantes: são aqueles que estão armazenados para venda. 
o Percipiendos: são os que deviam ter sido, mas ainda não foram colhidos. 
o Consumidos: são os que nãoexistem mais porque foram utilizados pelo consumidor. 
Possuidor de boa-fé tem direito à: 
 Frutos percebidos (art. 1.214 do CC); 
 Despesas da produção e custeio dos frutos pendentes e dos colhidos antecipadamente, que deverão ser 
restituídos (1.214 p.u do CC); 
 
Possuidor de má-fé: 
 Não tem direito aos frutos; 
 Responde por todos os prejuízos que causou pelos frutos colhidos e percebidos e pelos que por culpa sua 
deixou de perceber; 
 Tem direito às despesas de produção e custeio dos frutos; 
 
Indenização das benfeitorias e direito de retenção (art. 1.219 a 1.222 do CC): 
Benfeitorias: São obras ou despesas efetuadas numa coisa para conservá-la (necessárias), melhorá-la (úteis) ou 
embelezá-la (voluptuárias); 
Retenção: são os direitos que tem o devedor de uma obrigação de reter o bem alheio em seu poder, para haver do 
credor da obrigação, as despesas feitas em benefício da coisa. 
 
 
 
 Possuidor de boa-fé: 
o Tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis; 
o Levantar as voluptuárias, se lhe não forem pagas; 
o Pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis, poderá exercer o direito de retenção. 
 
 Possuidor de má-fé: 
o Serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; 
o Não lhe assiste o direito de retenção; 
o Nem o de levantar as voluntárias 
 
Responsabilidade pela deterioração e perda da coisa: 
 Possuidor de boa-fé: 
o Não responde pela perda ou deterioração da coisa, a que não der causa; 
o Somente será responsabilizado nos casos em que agir com culpa ou dolo; 
 Possuidor de má-fé: 
o Responde pela perda, ou deterioração da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual 
modo se teriam dado, estando ela na posse do reivindicante; 
DO INTERDITO PROIBITÓRIO: 
A ação de interdito proibitório tem caráter preventivo, pois visa impedir que se concretize uma ameaça à posse, 
sendo requisitos para ela: 
 Posse atual do autor; 
 Ameaça de turbação ou esbulho; 
 Justo receio de ser concretizada a ameaça; 
 
DIREITOS REAIS: 
Art. 1.225. São direitos reais: 
I - a propriedade; 
II - a superfície; 
III - as servidões; 
IV - o usufruto; 
V - o uso; 
VI - a habitação; 
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; 
VIII - o penhor; 
IX - a hipoteca; 
X - a anticrese. 
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; 
XII - a concessão de direito real de uso. 
 
Os direitos reais são taxativos, previstos no art. 1.225 
do CC. 
Os direitos reais são adquiridos, quando se tratar de 
coisa móvel através da tradição (art. 1.226 do CC) e 
quando for de imóveis, através do registro de 
imóveis (art. 1.227 do CC). 
 
 
PROPRIEDADE: 
 
Direito de propriedade é o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e 
dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha. 
 
ELEMENTOS CONSTITUTIVOS: 
Quando todos os elementos constitutivos estiverem reunidos em uma só pessoa, será ela titular da propriedade 
plena. Quando os elementos estiverem distribuídos com mais de uma pessoa, essas terão a propriedade limitda. 
 Jus utendi (direito de usar): é a faculdade de o dono servir-se da coisa e utilizá-la da maneira que entender 
mais conveniente, podendo excluir terceiros de igual uso. A utilização é feita dentro dos limites da lei e da 
função social. 
o Ex: morar numa casa, dirigir um carro etc. 
 
 Jus fruendi (direito de gozar ou usufruir): é o poder de perceber os frutos naturais e civis da coisa e 
aproveitar economicamente o seu produto. 
o Ex: apanhar uma fruta de uma árvore em sua propriedade. 
 
 Jus abutendi ou jus disponendi (direito de dispor): é o direito de dispor da coisa, de transferi-la ou aliená-la 
a outrem a qualquer título; envolve o poder de consumir o bem, de dividi-lo ou gravá-lo. 
o Ex: vender, distribuir, doar a coisa. 
 
 Rei vindicatio (direito de reivindicar): é o direito de reaver a coisa, de reivindicá-la das mãos de quem 
injustamente a detenha; ele envolve a proteção específica da propriedade, que se perfaz pela ação 
reivindicatória. 
o Ex: invasão de terras; 
 
AÇÃO REIVIDICATÓRIA: 
O proprietário é aquele que reuni os elementos constitutivos da propriedade, e portanto, é quem tem a faculdade 
de reaver a coisa do poder de quem injustamente a possua ou detenha, dispondo do mecanismo de ação 
reivindicatória (tutela específica). 
 
Pressupostos e natureza jurídica: 
A ação reivindicatória tem caráter essencialmente dominial e por isso somente pode ser utilizada pelo proprietário, 
por quem tenha "jus in re". Nesta ação, o autor deve provar o seu domínio, oferecendo prova da propriedade, com o 
registro, descrição do imóvel com suas confrontações, bem como demonstrar que a coisa reivindicada está em posse 
do réu. 
 
 
Esta ação é uma consequência do direito de sequela do proprietário (art. 95 do CPC), tendo três pressupostos de 
admissibilidade para tal ação: 
1. Titularidade do domínio, pelo autor, da área reivindicada: comprovada através da transcrição imobiliária se 
for bem imóvel, em seu nome ou da cadeia sucessória, pela apresentação de títulos aquisitivos registrados; 
 
2. A individuação da coisa: é uma descrição atualizada do bem, com os corretos limites e confrontações, de 
modo a possibilitar a sua exata localização; 
 
3. A posse injusta do réu: o proprietário vai retomar a coisa não de qualquer possuidor ou detentor, mas 
daquele que a conserva sem causa jurídica. 
 
Objeto da ação reivindicatória: 
Podem ser reivindicados todos os bens que são objetos da propriedade, ou seja, todas as coisas corpóreas 
(móveis/imóveis). 
 
Legitimidade: 
 Legitimidade ativa: compete à reivindicatória ao senhor da coisa, ao titular do domínio, ou seja, ao 
proprietário. 
o Em se tratando de ação real imobiliária, é indispensável a outorga uxória para o seu ajuizamento, 
bem como a citação de ambos os cônjuges, se o réu for casado. 
 
 Legitimidade passiva: a ação deve ser endereçada contra quem está na posse ou detém a coisa sem título ou 
suporte jurídico; 
o Ao possuidor direto, citado para a ação, incumbe a denunciação da lide ao possuidor indireto; 
o Pode, assim, ser movida contra o possuidor sem título e o detentor, qualquer que seja a causa pela 
qual possuam a coisa; 
o Pode também ser endereçada contra aquele que deixou de possuí-la com dolo, isto é, transferindo-a 
para outro com a intenção de dificultar ao autor sua vindicação. 
o A boa-fé não impede a caracterização da injustiça da posse, para fins de reivindicatória; 
 
Efeito: 
A ação reivindicatória busca fazer com que o possuidor restitua a coisa com todos os seus acessórios. Se impossível 
essa devolução devido ao perecimento da coisa, o proprietário terá o direito de receber o valor da coisa se o 
possuidor estiver de má-fé. 
A jurisprudência entende que esta ação é imprescritível, porém se a coisa reivindicada já foi usucapida pelo 
possuidor, não mais poderá ser proposta pelo antigo proprietário que perdeu seu domínio. 
 
 
OUTRAS AÇÕES: 
Ação negatória: 
É cabível quando o domínio do autor, por um ato injusto, esteja sofrendo alguma restrição por alguém que se julgue 
com um direito de servidão sobre o imóvel ou qualquer outra turbação na posse; é frequentemente usada para 
solucionar conflito de vizinhança. 
 
Ação de dano infecto: 
Tem caráter preventivo e cominatório, como o interdito proibitório, e pode ser oposta quando haja fundado receio 
de perigo iminente, em razão de ruína do prédio vizinho ou vício na sua construção. 
Precavendo-se, o autor obtém que a sentença comine ao réu a prestação de caução que o assegure contra o dano 
futuro, podendo ser proposta também nos casos de mau uso da propriedade vizinha que prejudique o sossego, a 
segurança e a saúde do proprietário ou inquilino de um prédio. 
 
CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE: 
Plena ou ilimitada: 
O proprietário tem amplo poder sobreo que lhe pertence, ou seja, tem todos os elementos da proproeidade em 
suas mãos, sem que terceiros tenham quaisquer direitos sobre o bem. 
 
Exclusivo: 
No sentido de poder o seu titular afastar da coisa quem quer que dela queira utilizar-se, ou seja, a mesma coisa não 
pode pertencer com exclusividade e simultaneidade a dias ou mais pessoas. 
 
Irrevogável ou perpétua: 
Porque não se extingue pelo não uso; não estará perdida enquanto o proprietário não a alienar ou enquanto não 
ocorrer nenhum dos modos de perda previstos em lei, como a desapropriação, o perecimento, o usucapião etc. 
 
FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE: 
No direito romano, a propriedade tinha caráter individualista, entretanto, com o desenrolar da história, ela passou a 
ser de caráter coletivo, comprometendo o seu uso à função social. 
 
RESTRIÇÕES AO DIREITO DE PROPRIEDADE: 
Inúmeras leis impõem restrições ao direito de propriedade, como o Código de Mineração, o Código Florestal, entre 
outras. A Constituição Federal impõe a subordinação da propriedade à sua função social. Há ainda limitações 
decorrentes do direito de vizinhança e de cláusulas impostas voluntariamente nas liberalidades, como 
inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. Todo esse conjunto, no entanto, acaba traçando o perfil 
 
 
atual do direito de propriedade no direito brasileiro, que deixou de apresentar as características de direito absoluto 
e ilimitado, para se transformar em um direito de finalidade social. 
 
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL: 
A aquisição consiste na personalização do direito num titular. 
 Aquisição originária: quando não há transmissão de um sujeito para outro, como ocorre na acessão natural 
e na usucapião; a propriedade passa ao patrimônio do adquirente livre de quaisquer limitações ou vícios que 
porventura a maculavam (manchavam). 
 
 Aquisição derivada: quando resulta de uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente, 
havendo, pois, uma transmissão do domínio em razão da manifestação de vontade; a transmissão é feita 
com os mesmos atributos e eventuais limitações que anteriormente recaíam sobre a propriedade, porque 
ninguém pode transferir mais direitos do que tem; ela exige, também, comprovação da legitimidade do 
direito do antecessor (domínio passa do anterior titular para o atual. 
 
AQUISIÇÃO POR ACESSÃO (art. 1.248 do CC): 
É o direito que o proprietário tem de acrescer a seus bens tudo o que se incorporar a eles, natural ou artificialmente. 
 Ilhas formadas por forças naturais: acúmulo de areia, cascalho e materiais levados pela correnteza, ou 
rebaixamento de águas, deixando a descoberta e a seco uma parte do fundo. Em regra, traça-se uma linha 
mediana e imaginária no leito do rio, dividindo-o em duas partes, a que se forma entre a linha e uma das 
margens é considerada acréscimo ao terreno fronteiro desse lado. 
 
 Aluvião: acréscimo de terras as margens do rio mediante lentos e imperceptíveis depósitos naturais ou 
desvios das águas. Este acréscimo pertence ao dono do terreno marginal. 
 
 Avulsão: repentino deslocamento de uma porção de terra avulsa por força natural violenta, desprendendo-
se de um prédio e juntando-se a outro. O dono do imóvel desfalcado perde a parte deslocada, mas pode 
exigir indenização dentro do prazo decadencial de 1 ano, assim, se o dono do imóvel acrescido não pagar, 
deve permitir a remoção dessa parte. 
 
 Abandono de álveo: rio seca ou desvia seu curso de forma natural e permanente. 
 
 Artificial (física ou industrial): deriva de um comportamento ativo do homem, possuindo caráter oneroso (ex: 
plantações, construções). 
 
 
USUCAPIÃO (art. 1.238 a 1.244 do CC): 
Usucapião ou prescrição aquisitiva é modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais 
suscetíveis de exercício continuado, pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos 
pela lei. 
É uma situação de domínio pela posse prolongada no tempo, independentemente da vontade do titular anterior. Os 
bens públicos não podem ser objetos de usucapião (art. 183 §3º e art. 191 da CF), por qualquer que seja sua 
natureza. 
 
Objeto: 
Bens móveis e imóveis do domínio particular. 
 
Pressupostos: 
 Coisa hábil ou suscetível de prescrição aquisitiva: são serão objetos de usucapião os bens públicos e os bens 
fora do comércio (bens naturalmente indisponíveis ou pela vontade humana [ex: testamento]). 
 
 Posse: fundamental para a configuração de usucapião, é ter a posse ad usucapionem, pois ela é a que tem os 
requisitos exigidos nos art. 1.238 a 1.242. 
o Ânimo de dono (animus domini ou animus res sibi habendi); 
o Mansa e pacífica, exercida sem oposição; 
o Contínua, ou seja, sem interrupção/intervalos; 
 
 Decurso do tempo: a posse e o tempo são atributos que caminham juntos, de maneira que para a primeira 
se converter em propriedade é necessário que a segunda esteja presente. O código civil, entende que o 
tempo para usucapião é de 15 anos, de maneira geral. 
 
 Justo título: refere-se a uma posse hábil e de boa-fé para transmitir o domínio se não contivesse nenhum 
vício impeditivo em sua transmissão. 
 
 Boa-fé: possuidor ignora o vício ou o obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa ou do direito possuído; 
costuma ser atrelada ao justo título, embora se trate de realidade jurídica autônoma. 
 
Espécies de usucapião de bens imóveis: 
Extraordinário (art. 1.238 do CC): posse exercida de forma mansa e pacífica, continuada e com animus domini, pelo 
período de 15 anos (em regra) ou 10 anos (se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou 
nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo). Neste caso, não é necessário provar a boa-fé ou justo título. 
 
 
Ordinário (art. 1.242 do CC): posse mansa, pacífica, continuada e com animus domini, pelo período de 10 anos (em 
regra) ou de 5 (se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, para se estabelecer moradia ou que ali se faça 
investimentos de interesse social e econômico). 
 Justo título e boa-fé devem ser comprovados; 
 
Especial: não se exige justo título ou boa fé, em nenhuma modalidade de usucapião especial. 
 Rural (ou "pro labore"): área não superior a 5 hectares, com posse por 5 anos ininterruptos e sem oposição, 
cuja destinação seja a moradia, que tornará a propriedade produtiva por força de seu próprio traalho, não 
podendo ser proprietário de outro imóvel. 
o Art. 1° da Lei 6.969/81 e art. 1.239 do CC; 
 
 Urbano (ou pró moradia): área urbana de até 250m², com posse por 5 anos, ininterruptamente e sem 
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel 
urbano ou rural". 
o Art. 183 da CF e art. 1.240 do CC; 
 
 Art. 1.240 – A: posse por 2 anos ininterruptos e sem oposição, sobre imóvel urano de até 250m², cuja 
propriedade dividida com ex-cônjuge que abandonou o lar, utilizando para sua moradia ou se sua família, 
desde que não seja proprietário de outro imóvel. 
 
 Usucapião coletivo: a Lei 1.257/2001 admite em áreas urbanas com mais de 250m², ocupadas por 
população de baixa renda para sua moradia, por 5 anos ininterruptamente, sem oposição e com animus 
domini, onde não for possível identificar e desde que não sejam proprietários de outro local. O juiz atribuirá 
igual fração a cada possuidor. 
 
Ação de usucapião: 
O possuidor com posse "ad usucapionem" pode ajuizar ação declaratória, regulada pelos art. 941 a 945 do CPC e 
1.241 do CC, sob o título de "ação de usucapião de terras particulares", no foro da situação do imóvel, que será clara 
e precisamente individualizado na inicial; deve o autor, além de expor o fundamento do pedido, juntar planta da 
área usucapienda (art. 942 do CPC); 
A sentença que julgá-la procedente será transcrita, mediante mandado, no registro de imóveis (Cartório de Registro 
de Imóveis), satisfeitas as obrigaçõesfiscais (art. 945 do CPC), sendo válido ressaltar que, haverá intervenção 
obrigatoriamente em todos os atos do processo pelo Ministério Público. 
 Legitimidade ativa: a propositura da ação de usucapião somente é permitida a quem tem posse atual do 
imóvel; 
 
 
AQUISIÇÃO PELO REGISTRO PÚBLICO (art. 1.227 do CC ou Lei 6.015/73 “art. 167 a 299”): 
Histórico: 
Código Civil de 1916 – entra em vigor em 1917; 
Código Civil de 2002 – entra em vigor em 2003; 
Art. 1245 do CC – transferência de domínio só se opera pela transcrição do título; 
Antes de 1917 – bastava o contrato para transferir o domínio: 
 Registro do Vigário (1854); 
 Registro Geral e de Hypothecas (1864). 
Para aquisição da propriedade imóvel, no direito brasileiro, não basta o contrato, sendo necessário o seu registro 
(art. 1.245 do CC). 
 
Princípios que regem o registro público (Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973): 
 
 Princípio da publicidade: dá garantia a terceiros de boa-fé, de modo a gerar visibilidade ao domínio 
imobiliário. Qualquer pessoa pode requerer a certidão do registro sem informar o motivo ou interesse do 
pedido (art. 17 da LRP). 
 
 Princípio da força probante ou presunção: os registros tem força probante, pois gozam de presunção de 
veracidade, presumindo-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se encontra registrado. O código 
adotou a presunção relativa (juris tantum). 
 
 Princípio da legalidade: o registro é válido em razão do negócio jurídico, assim, incumbe ao oficial do 
cartório, por dever de ofício, examinar a legalidade e a validade dos títulos que lhe são apresentados para 
registro, nos seus aspectos intrínsecos e extrínsecos. 
 
 Princípio da territorialidade: exige registro na circunscrição imobiliária da situação do imóvel. A escritura 
pública pode ser lavrada no Cartório de Notas de qualquer localidade, mas o registro só pode ser efetuado 
no Registro de Imóveis da situação do imóvel, o que, sem dúvida, facilita a pesquisa em torno dos imóveis 
(art. 169 da LRP). 
 
 Princípio da continuidade: somente se admite o registro de um título se a pessoa que nele aparece como 
alienante é a mesma que figura no registro como o seu proprietário (art. 176 e 195 da LRP e art. 237 + art. 
1.245 do CC). 
 
 Princípio da prioridade protege quem primeiro registra o seu título. A prenotação assegura a prioridade do 
registro. Se mais de um título for apresentado o registro no mesmo dia, será registrado aquele prenotado 
em primeiro lugar no protocolo (art. 191 da LRP). 
 
 
 Princípio da especialidade: exige a minuciosa individualização, no título, do bem a ser registrado. É o que 
trata dos dados geográficos do imóvel, especialmente os relativos às suas metragens e confrontações. 
Objetiva proteger o registro de erros que possam confundir as propriedades e causar prejuízos aos seus 
titulares. O que tem no registro, deve necessariamente ter no imóvel, e vice-versa (art. 225 da LRP). 
 
 Princípio da instância: não permite que o oficial proceda a registros de ofício, mas somente a requerimento 
do interessado, ainda que verbal. Sem solicitação ou instância da parte ou da autoridade, o registrador não 
pratica os atos do seu ofício (art. 13 e 198 da LRP). 
 
Livros obrigatórios (art. 173 da LRP): 
Os livros do Registro de Imóveis são de utilização é obrigatória, nos termos das Normas de Serviço da Corregedoria 
Geral da Justiça. 
 Livro nº 1 - Protocolo: serve para anotação de todos os títulos apresentados diariamente. 
 Livro nº 2 - Registro Geral: é o principal livro do registro imóveis, cujo destinado à matrícula dos imóveis e 
ao registro ou averbação dos atos não atribuídos ao Livro 3; 
 Livro nº 3 - Registro Auxiliar: registram-se os atos que devem, por lei, ser registrados. 
 Livro nº 4 - Indicador Real: será o repositório das indicações de todos os imóveis que figurarem no Livro n. 
2, devendo conter sua identificação e o número da matrícula; 
 Livro n. 5 - Indicador Pessoal: dividido alfabeticamente, será o repositório dos nomes de todas as pessoas 
que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, inclusive os cônjuges, 
figurarem nos demais livros, fazendo-se referências aos respectivos números de ordem; 
 
PERDA DA PROPRIEDADE (art. 1.275 do CC): 
Acarretará a perda da propriedade, nos seguintes casos: 
 Alienação; 
 Renúncia; 
 Abandono; 
 Desapropriação; 
 Perecimento da coisa; 
 Usucapião; 
 
 
 
DIREITO DE VIZINHANÇA: 
O direito de propriedade sofre inúmeras restrições quanto ao seu exercício, impostas não só no interesse coletivo, 
quanto no individual também. Dentre essas restrições, destaca-se a do direito de vizinhança. 
As regras que constituem o direito de vizinhança têm por finalidade evitar conflitos se interesses entre proprietários 
de prédios contíguos, bem como conciliar o exercício do direito de propriedade com as relações de vizinhança. 
Os direitos de vizinhança são obrigações propter rem, porque vinculam os confinantes, acompanhando a coisa. 
Assim, a obrigação decorrente das relações de vizinhança se transmite ao sucessor a título particular. 
 Emana da lei; 
 Atribui direitos e deveres recíprocos; 
 São obrigações propter rem; 
 Acompanha a propriedade e transmite ao seu sucessor 
 
DO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE: 
O uso anormal é tanto o ilícito como o abusivo, em desacordo com sua finalidade econômica ou social, a boa-fé ou 
os bons costumes. 
Espécies de atos nocivos: 
Art. 1.277 do CC. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à 
segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. 
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, 
atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos 
moradores da vizinhança. 
As interferências ou atos prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde capazes de causar conflitos de vizinhança 
podem ser classificados em três espécies: ilegais, abusivos e lesivos. 
 
 Ilegais: são os atos ilícitos que obrigam à composição do dano, nos termos do art. 186 + art. 927 do CC. 
o Ex: atear fogo no prédio vizinho. 
 
 Abusivos: são os atos que, embora o causador do incômodo se mantenha nos limites de sua propriedade, 
mesmo assim vem prejudicar o vizinho, na grande maioria das vezes sob forma de barulho excessivo. 
o Considera-se abusivo também os atos praticados de maneira irregular, em desacordo com a sua 
finalidade social (Teoria do Abuso do Direito); 
 
 Lesivos: são os atos que causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo uso anormal de sua 
propriedade e a atividade tenha sido até autorizada por alvará expedido pelo Poder Público. 
o Ex: indústria cuja fuligem esteja prejudicando ou poluindo o ambiente – embora seja uma atividade 
normal, está lesando os vizinhos. 
 
 
Os direitos referentes ao uso anormal podem ser acionados pelos proprietários ou possuidores do imóvel, de modo 
a fazer cessar as interferências ilegais ou abusivas provocadas pela utilização da propriedade vizinha, em detrimento 
da segurança, saúde ou sossego. 
Para verificar a normalidade ou anormalidade da utilização de um imóvel, verifica-se: 
 A extensão do dano ou do incômodo causado: se este se encontra no limite do tolerável e razoável, não há 
razão para reprimi-lo. 
 
 Examinar a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais: não se pode apreciar com os 
mesmo padrões de normalidades dentro do direito de propriedade em um bairro residencial e industrial, 
bem como no interior e capital. 
 
 Considerar a anterioridade da posse: trata-se da teoria de pré-ocupação, onde a pessoa que constrói 
posterior a existência de algo que sabe oferecer algum incômodo está sujeita a aceitá-lo. 
 
Soluções para a composiçãode conflitos: 
Se o incômodo é normal, tolerável, não deve ser reprimido: a reclamação da vítima será aferida segundo o critério do 
homo medius. Só serão atendidas reclamações relativas a danos considerados insuportáveis ao homem normal. 
 
Se o dano for intolerável, deve o juiz, primeiramente, determinar que seja reduzido a proporções normais: pode o 
juiz, por exemplo, fixar horários de funcionamento da atividade considerada nociva (ex: somente durante o dia), 
exigindo a colocação de aparelhos de controle da poluição, levantando barreiras de proteção etc (art. 1.279 do CC). 
 
Se não for possível reduzir o incômodo a níveis suportáveis, determinará o juiz a cessação da atividade: quando nem 
mediante o emprego de medidas adequadas se conseguir reduzir o incômodo a níveis suportáveis, ou quando a 
ordem judicial para que sejam adotadas não for cumprida, determinará o juiz o fechamento da indústria ou do 
estabelecimento, a cessação da atividade ou até a demolição de obra, se forem de interesse particular. 
 
Não se determinará a cessação da atividade se a causadora do incômodo for indústria ou qualquer atividade de 
interesse social: se o incômodo não puder ser reduzido aos graus de tolerabilidade mediante medidas adequadas, 
será imposto ao causador do dano a obrigação de indenizar o vizinho (art. 1.278 do CC). 
 
Quando há um conflito de interesses, ambos, de caráter público ou privado, são dignos de proteção. Todavia, 
considerando a prevalência do interesse público, sacrifica-se o interesse privado em favor daquele, mas sem se 
olvidar da situação do proprietário que sofre a interferência, porque, embora obrigado a suportá-la, lhe é devida 
indenização cabal. 
 
 
Para estabelecer o seu montante é de se levar em conta a depreciação do imóvel sob o ponto de vista da sua 
alienação e também da locação. A ação apropriada para a tutela dos direitos mencionados é a ação cominatória, na 
qual se imporá ao réu a obrigação de se abster da prática dos atos prejudiciais ao vizinho, ou a de tomar as medidas 
adequadas para a redução do incômodo, sob pena de pagamento de multa diária, com base nos arts.287, 461, § 4º, 
e 644 do Código de Processo Civil. 
Pode a ação ser movida pelo proprietário, pelo compromissário comprador titular de direito real ou pelo possuidor. 
Se há dano consumado, cabível a ação de ressarcimento de danos. 
O uso anormal de propriedade, nos casos de ameaça de desabamento de prédio em ruína constitui negligência do 
proprietário. 
 O vizinho ameaçado pode forçar a reparação, exigindo que a outra parte preste, em juízo, caução pelo dano 
iminente (art. 826 a 838 do CPC). 
 Essa caução pelo dano iminente é chamada de “caução de dano infecto”, mas pode o prejudicado preferir 
mover ação cominatória contra o proprietário negligente, em forma de ação demolitória, ou para exigir a 
reparação do prédio em ruínas. 
A ação em apreço tem sido admitida também contra interferências prejudiciais nos casos de mau uso da 
propriedade vizinha, que prejudique o sossego, a segurança e a saúde do proprietário ou inquilino de um prédio. 
Assiste também à municipalidade o direito de fazer as exigências especificadas no aludido art. 1.280 do CC, uma vez 
que cabe ao poder público, não só no exercício de seu poder de polícia como no de cumprimento da obrigação de 
zelar pela segurança do povo, o direito de ajuizar ação, a fim de obter a cessação do uso nocivo da propriedade. 
 Se determinado prédio ameaça ruína, podendo ocasionar acidente pessoal a qualquer momento, cabe à 
Prefeitura Municipal providenciar no sentido de que cesse tal estado de coisas. 
O art. 1.281 do CC trata da hipótese de alguém estar legalmente autorizado a entrar na propriedade e nela edificar 
passagem de tubos, tubulações e outros condutos, ou de se permitir que o dono de prédio encravado faça obra para 
ter passagem, ou, ainda, construir canais pelo terreno do vizinho, para receber águas, entre outras hipóteses. Nesses 
casos, o proprietário ou possuidor, cujo prédio está obrigado a aceitar a execução das obras, está legitimado a exigir 
garantia, desde que prove, inclusive mediante perícia, se necessária, a presença do dano iminente. 
 A garantia se faz mediante caução, que pode ser em dinheiro, em papéis de crédito, títulos da União ou dos 
Estados, pedras e metais preciosos, hipoteca, penhor e fiança (art. 827 do CPC). 
 No silêncio da lei, a escolha da espécie de caução cabe ao obrigado a prestá-la, não podendo o juiz impor 
que ela seja feita em dinheiro. 
 
 
 
 
 
DAS ÁRVORES LIMÍTROFES: 
Art. 1.282 do CC. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos 
prédios confinantes. 
Art. 1.283 do CC. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o 
plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido. 
Art. 1.284 do CC. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de 
propriedade particular. 
A árvore que não tiver seu tronco na linha divisória, pertence ao dono do prédio em que ela estiver. Sendo comum a 
árvores, os frutos e o tronco pertencem a ambos os proprietários (se for cortar, deve ambos concordar). 
Os frutos que caírem naturalmente, pertencerá ao dono do solo onde tombarem (art. 1.284 do CC), sendo exceção 
ao princípio de que o acessório segue o principal, adotado pelo 1.232 do CC. 
 Não poderá o vizinho sacudir a árvore para provocar a queda dos frutos, nem colher os pendentes, ainda 
que o galho invada seu quintal. 
O dono da árvore tem o dever de mantê-la em tal situação que não atrapalhe os demais vizinhos, as vias públicas, os 
fios condutores de alta tensão, se não o fizer, poderá o proprietário do terreno invadido, a municipalidade ou a 
empresa fornecedora de energia, fazer o corte da parte que esteja atrapalhando, não sendo possível que se peça 
posteriormente qualquer indenização. 
 Não é necessário qualquer formalidade ou aviso prévio ao dono da árvore; 
 O dono da árvore não tem direito a ressarcimento, ainda que ela venha morrer em virtude do corte. 
 
DA PASSAGEM FORÇADA: 
Art. 1.285 do CC. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de 
indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário. 
§ 1
o
 Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem. 
§ 2
o
 Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou 
porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem. 
§ 3
o
 Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de 
imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra. 
É assegurado ao proprietário de prédio que se achar encravado, sem acesso a via pública, nascente ou porto, o 
direito de, mediante pagamento de indenização, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será 
judicialmente fixado, se necessário. (art. 1.285 do CC). 
O direito é exercitado: 
 Contra o vizinho contíguo e, se necessário, contra o vizinho não imediato; 
 O encravamento deve ser natural e absoluto; 
 Não se considera encravado o imóvel que tenha outra saída, ainda que mais difícil e penosa; 
 
 
 Havendo vários imóveis para saída, o juiz escolherá o que irá sofrer menor dano com a imposição do 
encargo; 
Diferença com a servidão de passagem: passagem forçada decorre da lei, enquanto a servidão, geralmente, decorre 
do contrato. Trata-se de um direito real sobre coisa alheia, onde o proprietário não encravado deseja apenas uma 
saída mais cômoda. 
Extingue-se a passagem forçada e desaparece o encravamento em casos que se abre via pública que permite acesso 
ao local, até então, impossibilitado de acessar. 
 
DA PASSAGEM DE CABOSE TUBULAÇÕES: 
Art. 1.286 do CC. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o 
proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos 
subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for 
impossível ou excessivamente onerosa. 
Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao 
prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel. 
Art. 1.287 do CC. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a 
realização de obras de segurança. 
 
O proprietário de um imóvel é obrigado a tolerar, mediante recebimento de indenização que atenda também à 
desvalorização da área remanescente, a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações, e outros condutos 
subterrâneos de serviços de utilidade pública. 
A obra de segurança antecede à instalação dos cabos e tubulações, conforme previsto no art. 1.287 do CC. 
 
DAS ÁGUAS (art. 1.288 a art. 1.296 do CC): 
É permitido a todos que canalize pelo prédio de outrem as águas a tenham direito, mediante prévia indenização a 
seu proprietário, não só para as primeiras necessidades da vida, como os serviços de agricultura ou da indústria, 
escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos. 
O art. 1.293 §1º do CC prevê indenização ao proprietário que sofre prejuízo com a construção de obras destinadas à 
canalização, com infiltrações ou irrupções advindas do canal. 
 O §2º dispõe que o proprietário pode exigir que a canalização seja subterrânea, para não afetar as áreas 
edificais, hortas, jardins entre outros. 
 O §3º estabelece que a construção do aqueduto é incumbência do seu dono e deve ser feita de modo a 
causar o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos. 
 
 
 
DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO DE TAPAGEM: 
Art. 1.297 do CC. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou 
rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos 
apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as 
respectivas despesas. 
§ 1
o
 Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de 
madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários 
confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes 
iguais, para as despesas de sua construção e conservação. 
§ 2
o
 As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, 
ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários. 
§ 3
o
 A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro 
fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a 
concorrer para as despesas. 
Art. 1.298 do CC. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse 
justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo 
possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro. 
 
Nos casos do art. 1.297 do CC, a ação cabível é a ação demarcatória, quando há confusão de limites na linha 
divisória (art. 946 e 966 do CPC). 
O que caracteriza a demarcação como direito de vizinhança é o fato de repartirem-se proporcionalmente entre os 
interessados as respectivas despesas. 
Sendo confusos os limites, em falta de outro meio, o juiz levara em conta os títulos dominiais, que devem instruir a 
petição inicial (art. 950 do CPC). 
 Somente se forem colidentes ou incapazes de provar, com segurança a real situação dominial, é que o juiz 
recorrerá ao critério da posse. 
 Se a posse estiver obscura, o juiz estará autorizado a ordenar a divisão da área litigiosa. 
 A adjudicação, com indenização ao confinante pelo desfalque, ocorrerá em última instância (quando todos 
os critérios anteriores não puderem ser atendidos). 
Quando o código utiliza a expressão “tapume” está incluso: muros, cercas, sebes vivas, gradis ou quaisquer outros 
meios de separação dos terrenos, presumindo, até prova em contrário pertencer a ambos os proprietários 
confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, 
para as despesas de sua construção e conservação. 
 Essa presunção é juris tantum e admite prova em contrária; 
 Tapumes comuns: são os que podem impedir a passagem de animais de grande porte; 
 Tapumes especiais: são os que podem impedir a passagem de animais de pequeno porte; 
 
 
Entende-se que a divisão de despesas deve ser previamente convencionada entre as partes. O proprietário que já 
tenha fechado o seu terreno por outra forma, não está obrigado a levantar tapume especial, a não ser que exijam as 
posturas municipais. 
Somente se exige a obrigação do vizinho de participar das despesas quando se cogita de tapume comum, destinado 
a evitar a passagem de animais de grande porte. 
Quanto à construção de tapumes especiais e de adornos, entende-se que a sua construção deve ser feita pela parte 
interessada, que deverá arcar com os gastos. 
 
DO DIREITO DE CONSTRUIR: 
 
Limitações e responsabilidades: 
O proprietário tem a liberdade de construir o que quiser em sua propriedade, encontrando limitações nos direitos 
dos vizinhos e regulamentos administrativos, art. 1.299 do CC. O proprietário que, ao construir, causar dano ao seu 
vizinho, é obrigado a repará-lo. 
Levando em conta o caráter urbanístico, as posturas municipais podem determinar a autuar dos prédios em 
determinados bairros, impedindo a construção de edifícios muito elevados em bairro residencial, ou ainda, proibir a 
construção de fábricas ou estabelecimentos comerciais em tais bairros. 
 
Devassamento da propriedade vizinha: 
Com o propósito de impedir que a propriedade particular seja devassada pelo vizinho, proíbe a lei que este construa 
de modo a perturbar o recato e a privacidade familiar do confrontante (art. 1.301 do CC). 
 A finalidade dessa servidão negativa é de preservar a intimidade das famílias, resguardando-as da indiscrição 
dos vizinhos. 
A jurisprudência tem-se admitido a abertura de janelas a menos de metro e meio, quando entre os prédios existe 
muro alto. Também se tem entendido que portas podem ser abertas, pois o artigo não refere a elas. 
Súmula 120 STF: Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio 
vizinho, não importando servidão sobre ele. 
O proprietário lesado pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, 
terraço ou goteira sobre seu prédio, esgotado o esse prazo decadencial (contado da conclusão da obra, ou seja, da 
expedição do alvará de ocupação), não poderá construir sem atender ao disposto no art. 1301 do CC, nem impedir, 
ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho, art. 1302 do CC. 
Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho (art. 1.303 do CC). 
 
 
Águas e beirais: 
O art. 1.300 do CC proíbe o estilidício, isto é, o despejo de águas por gotas, uma vez que ao proprietário sobre o qual 
deitem as goteiras, é facultado o direito de embargar a construção da obra (art. 1302 do CC). 
Não pode o proprietário construir de modo que o beiral de seu telhado despeje água sobre o vizinho. 
 Embora esteja obrigado a receber as águas que correm naturalmente para seu prédio, não pode ser 
compelido a suportar as que ali fluam artificialmente,por meio de calhas ou beirais. 
 
Paredes divisórias: 
Parede-meia é aquela que, separa dois prédios, pertencente em comum aos donos deles. 
 Paredes divisórias: são as que integram a estrutura do edifício, na linha de divisa. 
 Muros divisórios: são regidos pelas disposições concernentes aos tapumes. Muro é elemento de vedação, 
enquanto parede é elemento de sustentação e vedação. 
A parede-meia pode ser utilizada pelo vizinho até a meia espessura (art. 1.306 do CC), mas essa utilização fica 
subordinada a três condições: 
1. Que não ponha em risco a segurança e a separação dos prédios; 
2. Que, tratando-se de armários ou obras semelhantes, não correspondam a outras, da mesma natureza, já 
existentes, do lado oposto; 
3. Que seja dado aviso prévio ao vizinho. 
Qualquer vizinho pode altear (erguer) parede divisória e até mesmo reconstruí-la, para que possa suportar o 
alteamento, arcando com todas as despesas, inclusive com as de conservação, salvo se o outro proprietário vizinho 
vier a adquirir meação, também, na parte aumentada, caso em que cada um arcará com a metade dos dispêndios 
(art. 1.307 do CC). 
É ilícito a instalação de objetos suscetível de causar dano ao prédio sem anuência de seu dono. A lei proíbe que seja 
construído, encostado na parede do vizinho ou na parede-meia, fornos de forja ou fundição, fornalhas, aparelhos 
higiênicos, fossos, canos de esgoto, depósito de sal ou quaisquer substâncias corrosivas ou suscetíveis de produzir 
infiltrações daninhas, exceto as chaminés ordinárias e os fornos de cozinha (art. 1.308 do CC). 
Em sua defesa, tem o prejudicado ação de nunciação de obra nova, se a obra estiver em meio. Se já houver sido 
concluída, pode ocorrer apenas ameaça de prejuízo eventual, podendo o prejudicado exigir caução de dano infecto 
(ação de dano infecto), já, se o incômodo for presente e atual, pode o prejudicado ou exigir que a obra não seja 
utilizada ou que se proceda à sua demolição. 
 
 
A lei não permite que o proprietário construa em seu terreno obras que venham a poluir ou inutilizar, para uso 
ordinário, a água de poço ou fonte alheia a elas preexistente (art. 1.309 do CC). 
Ninguém poderá efetivar escavações, canais, regos, ou sulcos em seu terreno que tirem ao poço ou à fonte ou 
nascente de outrem a água necessária ao uso doméstico ou à cultura. Ilícito será secar, cortar, ou minguar a fonte do 
vizinho ao fazer escavações em terreno próprio que venha a impedir a secção do curso d’água subterrâneo (art. 
1.310 do CC). 
Todo aquele que infringir as normas ao direito de construir, art. 1.299 a 1.313 do CC, será obrigado a demolir as 
construções ilícitas, respondendo, ainda, por perdas e danos (art. 1.312 CC). 
 O prejudicado poderá se valer da ação demolitória, dentro do prazo decadencial de ano e dia (art. 1.302 do 
CC), o magistrado só ordenará a demolição se for impossível a conservação ou adaptação da obra aos 
regulamentos administrativos e quando contiver vícios insanáveis. 
 Estando a obra em fase de construção, a ação cabível será a de nunciação de obra nova (art. 934 do CPC). 
 O infrator, de qualquer modo, deverá pagar uma indenização por perdas e danos (art. 402 a 404 do CC), 
pedido esse que poderá ser acumulado a qualquer daquelas ações. 
Do uso do prédio vizinho: 
Por vezes precisa um proprietário, para proceder à recuperação ou limpeza, construção ou reconstrução de sua de 
sua casa, esgoto, goteiras, aparelhos higiênicos, poços ou fontes nelas existentes, ou ainda, apoderar-se de coisa 
suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente, ingressar na propriedade vizinha (art. 1.313 do CC). 
Art. 1.313 do CC. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante 
prévio aviso, para: 
I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa 
ou do muro divisório; 
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente. 
§ 1
o
 O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos 
higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva. 
§ 2
o
 Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua 
entrada no imóvel. 
§ 3
o
 Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento. 
 
O rol presente no §1º é exemplificativo, podendo ser aplicada a outras hipóteses em que fique demonstrado a 
necessidade temporária de ingresso do prédio vizinho. 
Uma vez buscadas as coisas buscadas pelo vizinho, poderá a entrada dele ser impedida. 
 
 
 
CONDOMÍNIO GERAL: 
Quando os direitos elementares do proprietário (art. 1.228 do CC) pertencer a mais de um titular, existirá o 
condomínio ou domínio comum de um bem. Caberá a cada uma delas o mesmo direito sobre o todo e cada parte. 
A cada condômino é assegurado uma quota ou fração ideal da coisa, e não uma parcela material desta, sendo 
também assegurado a eles a exclusividade jurídica ao conjunto de comproprietários, em relação a qualquer pessoa 
estranha. 
 Não há conflito com o princípio da exclusividade, pois se entende que o direito de propriedade é um só e 
incide sobre as partes ideais de cada condômino. 
 Perante terceiros, cada comunheiro atua como proprietário exclusivo do todo. 
 
CARACTERÍSTICAS: 
Quanto a origem: 
 Convencional: se origina da vontade dos condôminos, ou seja, quando duas ou mais pessoa adquirem o 
mesmo bem. 
 
 Eventual: resulta da vontade de terceiros, ou seja, quando um doador ou testador efetua uma liberalidade 
às várias pessoas. 
 
 Legal ou necessário: é o imposto pela lei (ex: paredes, cercas, muros, valas). 
 
Quanto a forma: 
 Pro diviso: apesar da comunhão de direito, há mera aparência de condomínio, porque cada condômino 
encontra-se localizado em parte certo e determinado da coisa, agindo como dono exclusivo fosse. 
 
 Pro indiviso: não havendo a localização em partes certas e determinadas, a comunhão é de direito e de fato. 
 
 Transitório: é o convencional ou o eventual, que podem ser extintos a todo tempo pela vontade de qualquer 
condômino. 
 
 Permanente: é o legal, que perdura enquanto persistir a situação que o determinou; não pode extinguir em 
razão de lei ou de sua natureza indivisível (ex: paredes, divisórias). 
 
Quanto ao objeto: 
 Universal: quando abrange todos os bens, inclusive os frutos e rendimentos; 
 
 Singular: incide sobre coisa determinada; 
 
Os condomínios fechados não guardam vínculo com o condomínio edilício. 
 
 
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS: 
Art. 1.314 do CC. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos 
compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. 
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela 
a estranhos, sem o consenso dos outros. 
 
USAR A COISA CONFORME SUA DESTINAÇÃO: 
Pode o condômino exercer sobre a coisa todos os direitos compatíveis com a indivisão, não podendo impedir que os 
demais consortes utilizem-se também de seus direitos, na proporção da cota de cada um e de acordo com a 
destinação do bem. 
Tratando-se de imóvel, pode nele instalar-se, desde que não afaste os demais consortes. 
O direito de usar livremente da coisa comum, no entanto, não permite ao condômino alterá-la sem o consenso dos 
outros (art. 1.314 do CC), não podendo alterar a substância da coisa, nem o modo como é tradicionalmente usada. 
Cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum e pelo dano que lhe causou (art. 
1.319 do CC). 
Ex: Se o imóvel é urbano e estiver ocupado por um dos condôminos, podem os demais exigir-lhe pagamento 
de aluguel. Se estiver locado a terceiro, tem o condômino direito de pedi-lopara uso próprio. 
Nenhum condômino pode, sem prévio consenso dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos (art. 
1.314 do CC), pois uso autorizado pela lei é o pessoal. 
 
PODE CADA CONDÔMINO REINVIDICAR A COISA QUE ESTEJA EM PODER DE TERCEIRO. 
Art. 1.827 do CC. O herdeiro pode demandar os bens da herança, mesmo em poder de terceiros, sem prejuízo da 
responsabilidade do possuidor originário pelo valor dos bens alienados. 
Parágrafo único. São eficazes as alienações feitas, a título oneroso, pelo herdeiro aparente a terceiro de boa-fé. 
É utilizado nos casos do art. 1.827 do CC, onde qualquer dos coerdeiros pode reclamar a universalidade da herança 
ao terceiro que indevidamente possua. O direito de reivindicar é deferido ao proprietário, o condômino só pode 
propor ação reivindicatória contra terceiro, e não contra outro condômino, porque este também é proprietário e 
oporia ao reivindicante direito igual. 
 Contra outro condômino só cabe ação possessória. 
 
DEFESA DA POSSE CONTRA OUTREM: 
O condômino como qualquer outro possuidor, poderá defender a sua posse contra outrem, que poderá ser terceiro 
ou condômino (art. 1.314 do CC). 
 
 
ALHEAR A RESPECTIVA PARTE INDIVISA OU AGRAVÁ-LA: 
O primeiro direito (alhear) sofre a restrição contida no art. 504 do CC, que prevê o direito de preempção ou 
preferência em favor dos demais condôminos. 
O segundo direito (gravar) significa que o condômino pode gravar sua parte indivisa. Pode, portanto, dá-la em 
hipoteca. 
 
EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO: 
Art. 1.320 do CC. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de 
cada um pela sua parte nas despesas da divisão. 
§ 1
o
 Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de 
prorrogação ulterior. 
§ 2
o
 Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador. 
§ 3
o
 A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da 
coisa comum antes do prazo. 
 
Se os condôminos fizerem um pacto de não dividi-la, a avença (acordo) valerá apenas por 5 anos, suscetível de 
prorrogação ulterior (§ 1º). 
Se "a indivisão (condomínio) for condição estabelecida pelo doador, ou testador, entende-se que o foi somente por 
5 anos" (§ 2º). 
À requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, “pode o juiz determinar a divisão da 
coisa comum antes do prazo” (§ 3º). 
A divisão é o meio adequado para se extinguir o condomínio em coisa divisível. Ela pode ser amigável (só admissível 
por meio de escritura pública e se todos os condôminos forem maiores e capazes) ou judicial (quando um dos 
condôminos for menor ou incapaz, ou se não houver acordo). 
A ação de divisão (art. 967 do CPC) é imprescritível, podendo ser ajuizada a qualquer tempo. Esta ação é meramente 
declaratória e não atributiva da propriedade (art. 980 do CPC): os condôminos já eram proprietários; a divisão 
apenas declara e localiza a parte de cada um. 
Se a coisa é indivisível, o condômino só poderá extinguir-se pela venda da coisa comum (art. 1.322 do CC). 
Se todos quiserem vender, a venda será feita amigavelmente, se houver divergências, será observado o art., 1.04 e 
1.113 do CPC. 
Reconstrução deliberando-se pela reconstrução do edifício, o condômino que não se interessar, poderá 
alienar a sua cota-parte a outro condômino, mediante avaliação judicial. 
 
 
Alienação deliberando-se pela venda, o condômino terá preferência em relação a terceiros, devendo o 
valor obtido pela venda ser repartido entre os condôminos na proporção da fração ideal 
respectiva. 
Desapropriação havendo a extinção do condomínio por desapropriação, a indenização deverá ser repartida 
entre os condôminos, proporcionalmente à cota-parte de cada um. 
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO: 
Os condôminos podem usar a coisa comum pessoalmente. Se não desejarem ou por desacordo tal não for possível, 
então resolverão se a coisa deve ser administrada, vendida ou alugada. 
Se os condôminos resolverem que a coisa deve ser administrada, por maioria escolherão também o administrador, 
que poderá ser estranho ao condomínio (art. 1.323 do CC). 
 Deliberarão ainda, se o desejarem, a respeito do regime de administração, remuneração do administrador, 
prestação de contas, entre outras coisas; 
 O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum (art. 1.324 do 
CC); 
o Os poderes conferidos ao administrador são de simples administração. Não pode praticar atos que 
exijam poderes especiais, tais como alienar (vender) a coisa, receber citações etc. 
o Poderá, entretanto, alienar (vender) coisas que ordinariamente se destinam à venda, como frutos ou 
produtos de propriedade agrícola. 
Para que ocorra a venda, basta a vontade de um só condômino. Só não será vendida se todos concordarem que se 
não venda (art. 1.320 e 1.322 do CC); neste caso, a maioria decidirá sobre a administração ou locação da coisa 
comum. 
 
CONDOMÍNIO NECESSÁRIO: 
O condomínio necessário ou legal é aquele imposto por lei (ex: paredes, muros, cercas), sendo regulamentado pelos 
artigos: 1.297, 1.298, 1.304, 1.305, 1.306 e 1.307 do código civil. 
Art. 1.328 do CC. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-
lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando lhe metade do que 
atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297). 
Não havendo acordo entre os vizinhos, aplica-se o art. 1.329 e 1.330 do CC. 
O condomínio necessário não se origina de uma convenção ou sucessão hereditária, decorrendo de imposição da 
ordem jurídica, em razão de determinadas situações do direito de vizinhança. 
 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm#art1297
 
 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO: 
Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma privativa; cada 
condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, garagem) e de partes ideais 
das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, corredores, gás, eletricidade), conforme disposto no art. 1.331 do 
CC. 
 
NATUREZA JURÍDICA: 
A teoria que prevalece para explicar condomínio edilício é a que tem o entendimento de que o condomínio não tem 
personalidade jurídica; entretanto, está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico 
(art. 12, IX do CPC), em situação similar à do espólio e da massa falida. 
 
CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO: 
Todo condomínio em edificações deve ter, obrigatoriamente: 
 O ato de instituição: é previsto no art. 1.332 do CC e pode resultar de ato entre vivos ou testamento, com 
inscrição obrigatória no cartório de registro de imóveis, contendo a individualização de cada unidade; 
 
 Incorporação imobiliária: é considerada segunda a lei uma atividade, porém, tecnicamente é o negócio 
jurídico de constituição de propriedade horizontal. Incorporar compreende construir o edifício e entregar, 
apto à habitação, a cada adquirente a unidade que este se comprometeu a comprar. 
 
 Testamento: nos casos em que se recebe por herança, um prédio. 
 
 Convenção de condomínio (Art. 1.333 do CC): é um documento escrito, no qual se estipulam os direitos e 
deveres de cada condômino. 
o Poderá ser feita por escritura pública ou particular (art. 1.334 do CC); 
o Difere dos contratos em geral, pois estes obrigam somente as partes contratantes, enquanto a 
convenção sujeita a todos os condôminos ou locatários, atuais ou futuros. 
o A convenção é uma autentica lei interna da comunidade, destinada a regras o comportamento de 
todas as pessoas que ocupem o edifício. 
o Qualquer alteração posterior da Convenção reclama o "quórum" de 2/3 das frações ideais, também 
deliberada em assembleia (art. 1.351 do CC);