FICHAMENTO Direito das Coisas LUCIANO DE CAMARGO PENTEADO (1)

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FICHAMENTO 
 
 
PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das Coisas. 3ª Ed. São Paulo. 
Revista dos Tribunais, 2014. 
Capítulo XII- ​DIREITOS DE VIZINHANÇA – PARTE GERAL 
Capítulo XIII- ​DIREITOS DE VIZINHANÇA – PARTE ESPECIAL 
 
1 DIREITOS DE VIZINHANÇA – PARTE GERAL 
 
1.1. NOÇÃO DE VIZINHANÇA 
 
De início o autor esclarece as dificuldades da abordagem do direito de 
vizinhança. Por dificuldade de interpretação dogmática, os critérios de resolução 
fundam-se nos casos concretos, apontou a necessidade de construção de teorias 
que forneçam diretrizes adequadas com base nos casos concretos. 
O critério jurídico para definição de vizinho pode ser delineado pelo nível de 
interferência que a fruição de imóvel pode causar em outro. É a possibilidade afetar 
ou ser afetado, pela utilização de outro imóvel. O conceito cultural decorre o objetivo 
de tutelar, a paz, o bem-estar social e uma relação harmoniosa entre os vizinhos. 
 
1.2. A TERMINOLOGIA DIREITOS DE VIZINHANÇA E A CONFORMAÇÃO DE 
CATEGORIAS TEÓRICAS ADJACENTES 
 
O direito de vizinhança em si envolve as relações jurídicas entre os vizinhos, 
e relações subjetivas que incidem nas esferas jurídicas individuais. 
Regula o direito objetivo, direitos e deveres destas relações, visa tutelar direitos 
subjetivos dos vizinhos. Denomina-se então por situações jurídicas vicinais, as quais 
observam as prerrogativas entre os vizinhos. 
 
 
1.2.1 Direitos de vizinhança como conjunto de situações jurídicas 
 
O direito de vizinha exige a presença de dois fatores elementares: a) a 
titularidade de uma situação jurídica de direito (posse ou direito real); b) ​“a 
contactação jurídica que surge em vista do exercício de faculdade sobre o imóvel de 
que se tem a titulação​” a qual pode interferir em outro imóvel. 
O autor ressalta que cada relação jurídica vicinal envolve conteúdos e graus 
de intensidade distintos, na qual se exige a tutela, com ações e ritos adequados para 
cada caso. Aponta para a excepcionalidade da pretensão a cessação, insculpida no 
artigo 1.277 do Código Civil, em que suas soluções partem de um modelo lógico e 1
dogmático consubstanciado pelos itens “a” e “b” supracitados. 
Ante a diversidade de situações decorrentes da proximidade física, nem 
sempre a lide envolve a questão da interferência, embora sirva de paradigma para 
resolução de diversas outras situações. A tutela consiste em, mediante cláusula 
geral, estabelecer diretrizes para utilização e vedação da utilização da propriedade. 
Nas palavras de Cândido de Oliveira, estabelece o fazer e o não fazer. Atenta-se 
para o direito de reação a quem é atingido pelo mau uso do direito, sendo este um 
critério contingente. 
 
1.2.2 Direitos de Vizinhança e ato ilícito 
 
Não necessariamente um conflito de vizinhança, apto a gerar o dever de 
indenizar, funda-se no cometimento de ato ilícito, o critério caracterizador do conflito, 
parte-se da interferência prejudicial. Não pode se equiparar a ilicitude civil, e resolver 
o conflito com base na ilicitude dos atos jurídicos. 
1 ​Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências 
prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de 
propriedade vizinha. 
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização 
do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de 
tolerância dos moradores da vizinhança. 
 
O dever de indenizar não decorre essencialmente do ato ilícito, mas pode 
decorrer do simples perigo de dano. O comportamento prejudicial pode ser dotado de 
ilicitude e regular exercício do direito. A ilicitude contribui, mas não é essencial. 
 
1.2.3 Direitos de Vizinhança e abuso do direito e emulação 
 
O mesmo do explicado acima decorre o abuso de direito. Não 
necessariamente a interferência será decorrente de um abuso de direito. Há diversas 
situações que não implica necessariamente em situação vicinal. 
Já a emulação, é uma espécie de abuso de direito, no qual o titular da 
situação jurídica real, exerce sua intenção por atos inequívocos de prejudicar 
terceiro. Esta por sua vez, é vedada mediante o artigo 1.228, §2° . 2
A emulação pode incidir no direito da vizinhança, e seu elemento essencial é 
o dolo de prejudicar alguém, exige dolo ou culpa do agente. Há uma confusão 
doutrinária de emulação, abuso de direito e direito de vizinhança, 
O autor Josserand, propôs uma classificação dos atos interferentes em 
situações de conflitos de vizinhança em atos ilegais, abusivos, excessivos e lesivos. 
 
1.2.4. Direitos de Vizinhança e servidão 
 
A servidão também não se relaciona com o direito de vizinhança. A servidão 
concede uma vantagem positiva que permite ao titular, se aproveitar, de forma direta 
de imóvel alheio. Já o direito vicinal visa afastar ato interferente, que cause incômodo 
a saúde, sossego ou segurança, propiciando a relação harmônica entre os vizinhos. 
 
2 ​Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do 
poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 
 
§ 1​o​ O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas 
e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a 
flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem 
como evitada a poluição do ar e das águas. 
 
§ 2​o​ São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam 
animados pela intenção de prejudicar outrem. 
 
1.2.5. Direitos de vizinhança como limitações legais ao direito de propriedade 
 
O direito de vizinhança pode ser compreendido como uma limitação legal – 
decorrente de uma norma jurídica - ao exercício do direito de propriedade, que pode 
ser maior ou menor o nível de detalhamento que apresentam as determinadas 
obrigações impostas aos vizinhos. 
 
1.3. O CONFLITO DE VIZINHANÇA CONFIGURADO COMO INTERFERÊNCIA 
PREJUDICIAL 
Para compreender o conceito do conflito de vizinhança, o autor funda-se em 
breves considerações acerca da história do pensamento jurídico. Para tanto 
conceitua ​imissio​, do direito romano. 
1.4. A NOÇÃO DE IMISSIO DO DIREITO ROMANO E SUA EVOLUÇÃO 
 
Em síntese, ​Imissio significa um elemento corpóreo, trata-se de partículas 
que se deslocam de um imóvel a outro, uma perturbação em razão do 
comportamento do vizinho. Entretanto, o termo era utilizado em outro período 
histórico, de modo que não se adequa mais as situações da sociedade 
contemporânea. Para tanto, Jhering a substituiu por uma noção de influência. 
 
1.5. A IDEIA DE INFLUÊNCIA EM JHERING 
 
A ideia de Jhering é demonstrar que pode-se causar prejuízo ao vizinho sem 
necessariamente introduzir partículas em sua propriedade. Objetiva-se impedir a 
utilização da propriedade de modo que altere condições de propriedade alheia, 
derivada de uso anormal e exorbitantepelo proprietário. Entretanto, segundo 
Bonfante, o critério de normalidade é fraco, e perfeitamente afastável. 
 
1.6. A NOÇÃO DE INTERFERÊNCIA PREJUDICIAL 
 
Ante a necessidade de um critério satisfatório formulou-se a teoria 
destacada, e acatada mediante a redação do artigo 1.277 do Código Civil, 
fazendo-se necessário inicialmente distinguir entre atos necessários e 
desnecessários, bem como quanto a esfera externa ou interna. 
 
1.6.1. A distinção entre atos necessários e não necessários 
 
Para configurar o conflito de vizinhança, distingue-se entre atos necessários 
e desnecessários. A distinção está na possibilidade de aproveitamento de um e 
outro. O ato necessário compreende atos destinados a sobrevivência do indivíduo, 
regido por um padrão social, histórico e geograficamente situado, permeado de 
atitudes indispensáveis, podem não ser interferentes. Identifica-se uma coexistência 
de direitos, em igualdade de tutela. 
1. 6. 2. A distinção entre esfera interna e esfera externa da propriedade 
Em apertada síntese, a esfera interna compreende os elementos intrínsecos 
a propriedade. Já a externa diz respeito aos elementos do imóvel que a sua projeção 
socialmente. 
 
1.6.3. Definição do conflito de vizinhança 
 
Compreende-se pela ​“interferência prejudicial provocada por ato não 
necessário do proprietário ou possuidor de um prédio que atinja a esfera interna da 
propriedade vizinha, no sentido de turbar a saúde, sossego, ou segurança daqueles 
que se aproveitam dela”. 3
 
3 PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das Coisas. 3ª Ed. São Paulo. Revista 
dos Tribunais, 2014. P. 432. 
1.7. A CLÁUSULA GERAL DO CC 1.277 E SITUAÇÕES DE EXCEÇÃO 
 
A referida cláusula geral consta do caput do aludido artigo, a qual visa tutelar 
as situações jurídicas vicinais. A norma referente a vizinhança tutela os direitos de 
saúde, segurança e sossego, dos habitantes de determinado imóvel, o qual serve de 
paradigma de prejudicialidade de interferência. O uso anormal é verificado a partir de 
utilização de imóvel que provoque interferências na propriedade alheia, de modo a 
prejudicar um dos três valores, objetos de tutela. 
 
1. 7.1 Pretensão deferida pela norma 
 
A pretensão inicial é a fazer cessar a interferência prejudicial a propriedade 
alheia. Tutela-se neste caso uma obrigação de não fazer. Em outras palavras, com 
base no nosso ordenamento jurídico, deriva-se uma sentença, a qual obriga uma 
abstenção, cominada pena pela infração. , qual seja, multas punitivas (astreintes – 
multa que visa efetivar um preceito judicial). Tal modalidade de pena possui força 
coercitiva na medida em que enseja a possibilidade de responsabilidade em 
pecúnia. 
 
1.7.2. Critérios de identificação da prejudicialidade da interferência 
 
A lei estabelece os critérios para aferição da prejudicialidade da 
interferência, quais sejam, a natureza da utilização, a localização do prédio, normas 
referentes ao zoneamento e limite de tolerabilidade ordinária da vizinhança. Tais 
critérios foram introduzidos pelo Código Civil e podem ser relativizados para verificar 
a ocorrência de prejudicialidade. Para tanto, cabe explicar cada um deles. 
a) Natureza da utilização: faz-se necessário observar que tipo de atividade é 
desenvolvida no prédio, e se há condutas interferentes. É um critério objetivo que 
visa aferir a necessidade de cessação da interferência; 
 
b) Localização do prédio: significa avaliar o perfil do bairro, sua comunidade, 
população, histórico, renda média, configuração física, estrutura, entre outros 
aspectos; 
 
c) Zoneamento: observância do zoneamento conforme legislação municipal; 
 
d) Tolerabilidade dos vizinhos: deve-se avaliar o grau de interferência daquela 
localidade, com atenção ao perfil do bairro, e seus habitantes. 
 
1.8 SITUAÇÕES DE EXCEÇÃO 4
 
a) Interesse público 
Quando por interesse público, uma decisão judicial permite o 
prosseguimento da interferência, impondo-se sobre o interesse particular. 
Consubstanciado em defesa de interesses de uma coletividade, e não individuais, 
mas deverá haver benefício a coletividade. Exemplos: construção de torres de 
telefonia, instalação de obra destinada a serviço público. 
 
b) Sentença Judicial 
Trata-se dos casos em que decisão judicial determina o prosseguimento da 
interferência, podendo o prejudicado, pedir sua redução ou extinção, se possível. 
 
1. 9 TEORIA DA PRÉ-OCUPAÇÃO 
 
A teoria consiste na inadmissibilidade de cessamento quando se dirige a 
uma situação consolidada de atividade, anteriormente exercida no mesmo local. É 
uma teoria francesa que não foi recepcionada pelo ordenamento jurídico pátrio. 
4 ​Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências 
forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, 
pagará ao vizinho indenização cabal. 
 
1.10 O ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA (EIV) 
 
Trata-se da pré-apresentação do projeto aos vizinhos, mediante juízo de 
natureza provocatória, em que os habitantes da região pontuam os efeitos da nova 
construção na região. A norma estabelecerá a competência, bem como quais 
atividades são passíveis de “eiv”, toma a natureza de autorização ou condição para 
início da obra. Sua aplicação não exclui a necessidade do estudo de impacto 
ambiental. 
 
1.11. PERSPECTIVA DOGMÁTICO-JURISPRUDENCIAL 
 
a) necessidade de concreção da cláusula 
Significa retirar da norma – no caso o artigo 1.277 do CC -, um preceito 
específico para determinada hipótese, concretizar a norma de modo correto; 
 
b) grupos de casos 
O autor aproveita para elencar casos concretos para distinguir e exemplificar 
os conflitos de vizinhança, como a interferência pautada na infração administrativa, a 
concretização ao direito de saúde previsto constitucionalmente, o direito a 
segurança, bem como a manutenção do sossego. 
 
1.12 A SITUAÇÃO JURÍDICA VICINAL COMO ENSEJADORA DE 
RESPONSABILIDADE ​EX RE 
 
O autor elenca ainda quanto a modalidade de responsabilidade gerada ante 
as relações vicinais, denominada ​ex re. 
 
1.12.1 Nota sobre a responsabilidade em direito privado 
 
A responsabilidade no direito privado consiste na possibilidade de imputar o 
ônus de uma obrigação no patrimônio de outrem. No âmbito das relações vicinais, os 
vizinhos são responsáveis entre si, pelo simples fato de serem vizinhos sujeitos a 
eventual obrigação. Diz-se responsabilidade ​ex re​, porque a imputação ocorre em 
razão da titularidade de uma situação que envolve direitos reais (posse, 
propriedade). 
 
1.12.2. A peculiaridade da responsabilidade ​ex re 
 
Tal responsabilidade recai sobre quem exerce posse ou direito real – bem 
imóvel –podendo requerer judicialmente a cessação do ato de interferência. A ação 
terá natureza pessoal, sendo desnecessária a titularidade da propriedade. 
O conceito da responsabilidade ​ex re​, envolve a interferência prejudicial, 
cujo pressupostoé utilização, interferência prejudicial e a provocação. 
Os tribunais vêm entendendo que não se perquire culpa na relação vicinal, 
mas o critério da normalidade. Se a fruição da propriedade é normal, regular e 
comum, não há que se falar em interferência, mas em utilização justa. Depreende-se 
da jurisprudência e do próprio Código Civil, que a responsabilidade no âmbito do 
direito vicinal independe de culpa. 
 
1.13. VEICULAÇÃO DE PEDIDOS EM MATÉRIA DE VIZINHANÇA 
 
O pedido de cessação de interferência poderá ser veiculado através de 
outras tutelas. 
 
a) Pedido de cessação 
A ação que objetiva a sentença no sentido de abstenção da conduta 
incomoda, rege-se pelo rito ordinário, mas com conteúdo de tutela. Pode ser por 
tutela específica das obrigações de não fazer, ação de denunciação de obra nova e 
ação de infecto. 
A tutela específica das obrigações de não fazer​​, pretende cessar a 
interferência prejudicial, seguindo procedimento ordinário, que pode ser feito por 
vedação acústica, alteração das estruturas, entre outros. 
 
Ação de nunciação de obra nova​​, ocorre ante construção de obra nova 
que interfere prejudicialmente. É um rito de cognição sumária que assegura o 
embargo a vista de perigo de dano, e eventual indenização por dano já causado. 
Visa anunciar nova obra em prejuízo de outro prédio, para proteger a estrutura física 
do imóvel. Na possibilidade de danos, há a viabilidade de liminar para o fim de 
embargar a obra. 
Ação de dano infecto, ​​ajuizada diante de ruína de prédio vizinho a fim de 
evitar iminente prejuízo, requer a reparação ou demolição, é fundada no artigo 1.280 
 do Código Civil. 5
 
b) Pedido de demolição 
Em evidente interferência em razão de construção, pleiteia-se o pedido de 
demolição, possui natureza executiva, e deverá ser observadas as normas de 
direito relativas às construções. 
 
c) Pedido de Indenização 
Em evidente interferência e concreto prejuízo, pleiteia-se a indenização, 
autônoma ou cumulativamente, de natureza condenatória, e de responsabilidade 
civil, com base no artigo 206, §3°, inciso V do mesmo diploma. 6
1.14. DIREITOS DE VIZINHANÇA E MEIO AMBIENTE 
 
Consiste na existência de outro fundamento para o direito do vizinho, a 
proteção de um meio ambiente sadio e equilibrado. 
 
2. DIREITOS DE VIZINHANÇA – PARTE ESPECIAL 
 
2.1. AS ÁRVORES LIMÍTROFES 
 
5 ​Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, 
ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. 
6 ​Art. 206. Prescreve:(...) § 3​o​ Em três anos: (...) V - a pretensão de reparação civil; 
São as árvores que fazem fronteiras com prédios ou prédios e vias públicas. 
A questão é disciplinada mediante os artigos 1.282 a 1.284 do Código Civil. Cumpre 
salientar que existe uma presunção relativa de que, as árvores constantes entre dois 
prédios, pertence aos dois. Outra questão relevante é quanto à invasão a 
propriedade alheia pelos ramos ou raízes, que constatada a invasão (por meio do 
espaço aéreo, solo ou subsolo), o prejudicado poderá cortar. 
 
2.2. PASSAGEM FORÇADA 
 
Trata-se de um direito pessoal, a fim de viabilizar o exercício das 
prerrogativas do domínio, impedindo que o proprietário seja prejudicado em razão do 
fundo imobiliário. O instituto é intimamente ligado à noção de necessidade, 
devidamente comprovada. Os prejuízos decorrentes da passagem são indenizáveis. 
 
2.3. PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES 
Impõe a possibilidade de tolerar a passagem de cabos e tubulações, a fim 
de viabilizar a quem precisa a implantação de serviços públicos, se houver prejuízo 
será indenizado nos termos do artigo 286, caput do Código Civil. 7
 
2.4. O REGIME DAS ÁGUAS 
O instituto foi disciplinado mediante os artigos 1.288 a 1.296 do Código Civil, 
estabelecendo as questões das águas nascentes e pluviais nas relações jurídicas 
entre vizinhos, quando houver escoamento de água, quer sejam de nascentes ou 
oriundas da chuva. O autor atenta quanto a observância dos artigos supracitados, 
bem como a limitação para os canais de recebimento de água, bem como a 
exigência do proprietário de obras de canalização subterrânea. 
 
2.5. LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DIREITO DE TAPAGEM 
 
7 ​Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área 
remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, 
tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de 
proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa. 
O direito imobiliário se faz importante para estabelecer os limites físicos das 
propriedades, de modo que a lei garante distintos maneiras para compreender sua 
extensão, por exemplo, a ação demarcatória, a ação divisória, e o direito de 
tapagem. Se houver limites prediais confusos, a lei determina que o critério deve ser 
a posse justa. Para o caso de ser impossível determinar a posse justa, será dividido 
de forma igualitária. 
 
2.6. DIREITO DE CONSTRUIR 
 
Tal direito é independente da relação de vizinhança, mas inerente a matéria 
de direito imobiliário. Respeitado o limite dos vizinhos, o direito de construir é amplo. 
Para tanto, o Código Civil disciplina a questão mediante os artigos 1.299 a 1.313.