3º Aula Imóvel Rural

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CURSO DE DIREITO 
Direito Agrário 
3ª AULA 
IMÓVEL RURAL 
 
Os imóveis são bens que o Direito Civil sempre tutelou. Vamos recordar as 
definições deste ramo do Direito: 
 
Os bens imóveis, segundo preleciona Clóvis Beviláqua, são aqueles que não podem 
ser removidos de um lugar para outro sem destruição, sem alteração de sua 
substância. 
 
Imóveis por sua 
natureza 
 
O solo, a superfície, o subsolo e o espaço 
aéreo. Os acessórios e adjacências naturais, 
as árvores e os frutos pendentes (ainda não 
colhidos). As JAZIDAS, os RECURSOS 
MINERAIS e HIDRÁULICOS, conforme 
determina a Constituição Federal em seu art. 
176 são propriedade DISTINTA do solo para 
exploração, lavra, estando a União 
autorizada a conceder ou autorizar seu 
aproveitamento no interesse nacional. O 
dono da terra tem direito à participação no 
fruto da lavra. 
Imóveis por acessão 
física artificial 
Acessão compreende o acréscimo ou 
aderência (DINIZ, Maria Helena. Código civil 
anotado. Op Cit p. 128.) de uma coisa a 
outra. Bem imóvel por acessão física ou 
artificial é o produzido pelo homem que se 
incorpora ao solo. Ex. construção, concreto 
armado, plantação, ponte, viaduto. 
Imóveis por 
determinação legal 
São aqueles que o artigo 80 do Código Civil 
entende como IMÓVEIS para fins legais 
(direitos reais sobre imóveis, direito à 
sucessão aberta e outros). 
 
Os imóveis podem ser urbanos ou rurais. 
 2
 
No estudo do nosso Direito Agrário é o Estatuto da Terra que define o que é imóvel 
rural: 
 
Art. 4º- Para os efeitos desta Lei, definem-se: 
I - "Imóvel Rural", o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja 
a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, 
pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de 
valorização, quer através de iniciativa privada... 
 
Portanto, independente da localização do bem, quando se trata de direito agrário, 
o critério para o enquadramento do imóvel na categoria de “rural” é a sua 
destinação, a finalidade para qual ele é utilizado e aproveitado. Não importa se 
o trabalhador também reside na mesma área. A teoria da destinação foi à aceita 
na caracterização do imóvel como rural, para o Estatuto da Terra. 
 
São, então, características do imóvel rural: 
 
1. ser prédio rústico (“ager” ou “praedium rusticum” do direito romano), que são 
as propriedades, edificações e benfeitorias nas quais podem ser acomodados 
animais, cultivadas as lavouras, realizados os depósitos de bens, maquinários e 
toda espécie de material empregado no campo. 
 
2. ser área contínua, não importa se há algum acidente geográfico ou construção 
(uma ponte, um rio, uma depressão, uma estrada, etc.), se a destinação e o 
proveito econômico da porção de terra integram a propriedade ela é tida como 
contínua. 
 
3. independente da localização: qualquer que seja a zona de inserção da 
propriedade (urbana ou rural); 
 
4. ter destinação para explorar agricultura, pecuária ou produção agro-
industrial. Importante é enfatizar que a teoria da localização para 
enquadramento do imóvel como rural ou urbano existe. Mas ela é critério para 
cobrança de impostos. 
 
1. IMPOSTO TERRITORIAL RURAL E A LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL 
 
Diz o art. 29 do Código Tributário Nacional: 
 
 3
“O imposto, de competência da União, sobre a propriedade territorial 
rural tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse 
de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localização fora da 
zona urbana do Município”. 
 
A lei municipal determina quais propriedades integram sua zona urbana e quais 
estão alheias a esta denominação. As propriedades que, portanto, permanecem na 
circunscrição rural do município podem gerar a tributação, pela União, do ITR 
(Imposto Territorial Rural). Evidente que há imóveis que estão na zona urbana do 
município e exploram uma horta, uma granja, etc. 
 
Neste caso, o imóvel cadastrado como rural pagará o ITR. 
 
A lei federal que regula o ITR é a Lei nº 9.393/1996: 
 
Do Fato Gerador do ITR 
Definição 
Art. 1º O Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR, de 
apuração anual, tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil 
ou a posse de imóvel por natureza, localizado fora da zona urbana do 
município, em 1º de janeiro de cada ano. 
 
§ 1º O ITR incide inclusive sobre o imóvel declarado de interesse social 
para fins de reforma agrária, enquanto não transferida a propriedade, 
exceto se houver imissão prévia na posse. 
 
§ 2º Para os efeitos desta Lei, considera-se imóvel rural a área 
contínua, formada de uma ou mais parcelas de terras, localizada na 
zona rural do município. 
 
§ 3º O imóvel que pertencer a mais de um município deverá ser 
enquadrado no município onde fique a sede do imóvel e, se esta não 
existir, será enquadrado no município onde se localize a maior parte 
do 
imóvel. 
 
A imunidade deste imposto exclui a cobrança sobre a pequena propriedade rural, 
cujo titular possua apenas aquela pequena gleba para si e para sua família, 
visando sua sobrevivência, sua exploração (art. 3º da Lei nº 9.393/1996): 
 
Imunidade 
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Art. 2º Nos termos do art. 153, § 4º, in fine, da Constituição, o imposto 
não incide sobre pequenas glebas rurais, quando as explore, só ou 
com sua família, o proprietário que não possua outro imóvel. 
Parágrafo único. Para os efeitos deste artigo, pequenas glebas rurais 
são os imóveis com área igual ou inferior a: 
I - 100 ha, se localizado em município compreendido na Amazônia 
Ocidental ou no Pantanal mato-grossense e sul-mato-grossense; 
II - 50 ha, se localizado em município compreendido no Polígono das 
Secas ou na Amazônia Oriental; 
III - 30 ha, se localizado em qualquer outro município. 
 
Por isso a utilização da expressão “pequena gleba rural” está descrita na lei, e é 
definida, caso a caso, de acordo com a região do país onde o imóvel rural está 
localizado. A utilização racional do imóvel rural é também relevante para o ITR. 
As alíquotas são progressivas e incidem se o imóvel cumpre ou não a função 
social da propriedade. Quanto mais afastado o uso racional e social da 
propriedade, maior é alíquota do imposto. 
 
Superadas as questões da teoria da destinação e da localização do imóvel rural 
importa conhecermos outros termos importantes para o direito agrário. 
 
2. A PROPRIEDADE FAMILIAR (MÓDULO RURAL) E O DIMENSIONAMENTO 
DA TERRA 
 
A propriedade rural pode ser medida, mensurada. Desde o Direito Romano esta 
prática era comum. No Brasil, o dimensionamento da terra foi uma preocupação 
concretizada a partir da Lei da Terra (Lei 605, de 1850) e hoje está prevista no 
Estatuto da Terra: 
 
Art. 4º. 
II - "Propriedade Familiar", o imóvel rural que, direta e pessoalmente 
explorado pelo agricultor e sua família, lhes absorva toda a força de 
trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e 
econômico, com área máxima fixada para cada região e tipo de 
exploração, e eventualmente trabalho com a ajuda de terceiros; 
III - "Módulo Rural", a área fixada nos termos do inciso anterior... 
 
O módulo rural é “uma medida ou unidade agrícola padrão, que serve de ponto de 
referência para a fixação da dimensão econômica dos imóveis rurais” (Maria Helena 
Diniz). 
 
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O módulo rural contém elementos que o identificam. Primeiramente, ele é um 
instituto do Direito Agrário que visa medir uma certa área rural, delimitar a 
porção de terra. Pode ser aferido de acordo com a região do Brasil em que está 
inserida a terra e com a exploração econômica ali empregada (daí ser variável o 
módulo rural). 
 
O critério legal para sua delimitação considera a mão de obra usada para 
exploração da área, ou seja, deve ser suficiente para o agricultor e sua família 
(Números dos institutos de pesquisa consideram que a família brasileira é 
composta, em média,por quatro pessoas. Este mesmo número que foi considerado 
para a atribuição de trabalho pelo conjunto familiar.) serem absorvidos no uso da 
terra com vistas a sobreviverem (pelo menos em um salário mínimo), permitindo, 
ainda o progresso social e econômico. 
 
O módulo rural permite verificar se a área a ser explorada é economicamente 
viável. Existem mais de 200 regiões (consideradas pelo INCRA) que agrupam 
diferentes características regionais, permitindo exploração: hortigranjeira, de 
lavoura temporária (plantações por estações), de lavoura permanente, pecuária e 
florestal. 
 
O interessado faz o cadastro de seu imóvel rural junto ao INCRA para que lhe seja 
estabelecido o módulo rural de seu imóvel (a delimitação é específica para o imóvel 
cadastrado). 
 
Wellington Pacheco Barros (BARROS, Wellington Pacheco. Op. Cit. p. 33.) nos 
fornece exemplo de quantificação do módulo rural: 
 
“Antonio Pinto é proprietário de um imóvel de 300 hectares, na região 
de Cruz Alta, Rio Grande do Sul, onde apenas 250 hectares são 
aproveitados em sua agricultura exclusiva do trigo-soja. Quantos 
módulos possui a propriedade de Antonio Pinto? 
Através de estudos realizados pelo INCRA na região de Cruz Alta, 
ficou estabelecido que essa região onde se situa a propriedade de 
Antonio Pinto é a B2, e que seu tipo de exploração é a de lavoura 
temporária; logo, o módulo ideal é de 25 hectares. 
No exemplo, a propriedade tem 10 módulos rurais (250 de área 
aproveitável, dividida por 25 do módulo ideal padrão).” 
 
3. O PRINCÍPIO DA INDIVISIBILIDADE 
 
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A propriedade familiar (módulo rural) obedece ao princípio da indivisibilidade 
(cada módulo rural é indivisível). 
 
Esta posição é fruto da nossa herança greco-romana, conforme explica a doutrina: 
 
“A propriedade familiar era indivisível e diz-nos Aristóteles que em 
Tebas havia leis que prescreviam duma maneira absoluta que o 
número dos lotes de terra permanecesse imutável, o que certamente 
excluía a partilha e divisão entre e irmãos. É a indivisão do patrimônio 
uma espécie de direito de progenitura (cf Fustel de Coulanges, Cidade 
antiga, cit., p. 125). Coisa parecida se observa no art. 65 da Lei n. 
4.504, quando a divisão reduz a propriedade em um minifúndio. Em 
nota, observa Fustel de Coulanges que a antiga língua latina 
conservou um vestígio desta indivisão, que por muito fraco que seja, 
merece, contudo, ser consignado. Chamava-se sors um lote de terra 
(nosso atual módulo) de domínio duma família: sors patrimonium 
significat. A palavra consortes dizia se daqueles que entre todos 
possuíam um só lote de terra e viviam no mesmo domínio. Ora, a 
antiga língua designava por esta palavra os irmãos e mesmo parentes 
num grau mais afastado: testemunho dum tempo em que o patrimônio 
e a família eram indivisíveis”. (Opitz, Silvia C.B. Op. Cit. p. 67.). 
 
Na nossa realidade atual, a impossibilidade de dividir imóveis rurais em certas 
circunstâncias levou a lides e controvérsias crescentes entre condôminos. 
 
O próprio Estatuto da Terra já reconhecia que uma área podia ser inferior àquela 
delimitada como propriedade familiar, tendo a conseqüência de o pedaço ocupado 
não ser adequado ou suficiente para sobrevivência do grupo social ali inserido 
(minifúndio - art. 4º, inciso IV). 
 
Tudo isso fez o legislador adotar a aprovação de dois institutos: 
 
��FMP (fração mínima do parcelamento) e o 
 
��Módulo Fiscal (art. 65 do E.T.) 
 
A fração mínima do parcelamento (FMP) é a menor área em que um imóvel rural 
pode ser desmembrado em um determinado município. Corresponde ao módulo de 
exploração hortigranjeira das respectivas Zonas Típicas de Módulo - ZTM A, B, C e 
D. 
 
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Ao ser parcelado o imóvel rural, para fins de transmissão a qualquer título, a área 
remanescente não poderá ser inferior a FMP (art. 8º da Lei 5.868/72), sendo a 
Zona Típica de Módulo (ZTM) a região delimitada (respeitado o módulo rural), 
agrupada por características ecológicas e econômicas homogêneas, baseada na 
divisão microrregional do IBGE – Microrregiões Geográficas - MRG, considerando 
as influências demográficas e econômicas de grandes centros urbanos: 
 
Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 
65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel 
rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho 
inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de 
parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor 
área. 
§ 1º - A fração mínima de parcelamento será: 
a) o módulo correspondente à exploração hortigranjeira das 
respectivas zonas típicas, para os Municípios das capitais dos 
Estados; 
b) o módulo correspondente às culturas permanentes para os demais 
Municípios situados nas zonas típicas A, B e C; 
c) o módulo correspondente à pecuária para os demais Municípios 
situados na zona típica D. 
§ 2º - Em Instrução Especial aprovada pelo Ministro da Agricultura, o 
INCRA poderá estender a outros Municípios, no todo ou em parte, 
cujas condições demográficas e sócio-econômicas o aconselhem, a 
fração mínima de parcelamento prevista para as capitais dos Estados. 
 
(Lei 5868/72) 
Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à 
constitutiva do módulo de propriedade rural. 
§ 1° Em caso de sucessão causa mortis e nas partilhas judiciais ou 
amigáveis, não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores às da 
dimensão do módulo de propriedade rural. 
§ 2º Os herdeiros ou os legatários, que adquirirem por sucessão o 
domínio de imóveis rurais, não poderão dividi-los em outros de 
dimensão inferior ao módulo de propriedade rural. 
§ 3º No caso de um ou mais herdeiros ou legatários desejar explorar 
as terras assim havidas, o Instituto Brasileiro de Reforma Agrária 
poderá prover no sentido de o requerente ou requerentes obterem 
financiamentos que lhes facultem o numerário para indenizar os 
demais condôminos. 
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§ 4° O financiamento referido no parágrafo anterior só poderá ser 
concedido mediante prova de que o requerente não possui recursos 
para adquirir o respectivo lote. 
§ 5° Não se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos 
de imóveis rurais em dimensão inferior à do módulo, fixada pelo órgão 
fundiário federal, quando promovidos pelo Poder Público, em 
programas oficiais de apoio à atividade agrícola familiar, cujos 
beneficiários sejam agricultores que não possuam outro imóvel rural 
ou urbano. (Incluído pela Lei nº 11.446, de 2007). 
§ 6° Nenhum imóvel rural adquirido na forma do § 5o deste artigo 
poderá ser desmembrado ou dividido. (Incluído pela Lei nº 11.446, de 
2007). 
 
As modalidades do módulo rural podem, então, ser entendidas, como leciona 
Maria Helena Diniz, como: 
 
a) Módulo da Região, determinado com base na delimitação de zonas típicas, 
tendo em vista o potencial demográfico de cada uma delas; 
 
b) Módulo da Propriedade ou do Imóvel, muito usado quando o imóvel explora 
várias culturas, representando medidas em hectares de área agricultável, para os 
diversos tipos de exploração; 
 
c) Módulo do Proprietário, para exprimir a média ponderada dos módulos 
correspondentes aos vários imóveis do mesmo proprietário, dividida pela área total 
de cada imóvel. 
 
4. O MÓDULO FISCAL 
 
A jurisprudência adotou a Lei nº 8.629/93, art. 4º para designação de pequena 
propriedade e para delimitar benefícios a produtores, agricultores, assentados 
em reforma agrária, comunidades rurícolas, entre outros ocupantes: 
 
Lei 8.629/93 
Art. 4º Para os efeitos desta lei, conceituam-se: 
I - Imóvel Rural - o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a 
sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração 
agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial; 
II - Pequena Propriedade - o imóvel rural: 
a) de área compreendidaentre 1 (um) e 4 (quatro) módulos fiscais; 
 
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Lei 11.326/06 
(Estabelece as diretrizes para a formulação da Política 
Nacional da Agricultura Familiar e Empreendimentos 
Familiares Rurais.) 
Art. 3º Para os efeitos desta Lei, considera-se agricultor familiar e 
empreendedor familiar rural aquele que pratica atividades no meio 
rural, atendendo, simultaneamente, aos seguintes requisitos: 
I - não detenha, a qualquer título, área maior do que 4 (quatro) 
módulos fiscais; 
II - utilize predominantemente mão-de-obra da própria família nas 
atividades econômicas do seu estabelecimento ou empreendimento; 
III - tenha renda familiar predominantemente originada de atividades 
econômicas vinculadas ao próprio estabelecimento ou 
empreendimento; 
IV - dirija seu estabelecimento ou empreendimento com sua família. 
 
Verifica-se que o termo legal utilizado é o MÓDULO FISCAL, ou seja, a medida 
expressa em hectares, que é pré-determinada, mas fixa para cada município, 
graças ao: tipo de exploração predominante no município, a renda obtida pelos 
trabalhadores rurais com esta exploração e as peculiaridades da região (em função 
da renda ou da área utilizada), inclusive caracteres da propriedade familiar. 
 
Distingue-se o Módulo Rural do Fiscal. 
 
O módulo rural é calculado para cada imóvel rural em separado, e sua área 
reflete o tipo de exploração predominante no imóvel rural, segundo sua região de 
localização. Já o Módulo Fiscal é estabelecido para cada município, e procura 
refletir a área mediana dos Módulos Rurais dos imóveis rurais do município. 
 
5. CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL RURAL 
 
A doutrina e a lei classificam o imóvel rural em: 
 
a) "Minifúndio", o imóvel rural cuja área e possibilidades de exploração econômica 
são inferiores às da propriedade familiar – corresponde ao módulo fiscal; Silvia 
Opitz enfatiza que tal propriedade “pela sua pequenez, não garante toda a 
atividade do conjunto familiar, de modo a lhe propiciar os meios de sobrevivência e 
um certo progresso econômico”, assim o minifúndio deve “desaparecer ou pela 
venda, ou pela desapropriação, ou pela agregação a outro prédio, para dar lugar ao 
prédio rústico ideal representado pelo chamado módulo rural”. 
 
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b) “Pequena Propriedade, Propriedade Familiar ou Módulo Rural”, corresponde 
ao imóvel que, direta e pessoalmente, é explorado pelo agricultor e sua família, e 
que lhes absorva toda a força de trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o 
progresso social e econômico, com área máxima fixada para cada região e tipo de 
exploração, e eventualmente trabalho com a ajuda de terceiros. Varia de 1 a 4 
módulos fiscais (Lei nº 8.629/93, art. 4º, inciso II). O título do bem é conferido a 
membro da família e a propriedade é por força da CF considerada impenhorável e 
insuscetível de desapropriação para fins de 
reforma agrária. 
 
c) “Média Propriedade” corresponde ao imóvel rural de área compreendida entre 
4 a 15 módulos fiscais (art. 4º, inciso III da Lei nº 8.629/93). Estas áreas também 
são insuscetíveis de desapropriação para fins de reforma agrária, desde que o seu 
proprietário não possua outra propriedade rural. 
 
d) "Latifúndio" é o imóvel rural que: 
 
�� Exceda a dimensão máxima fixada de 600 vezes o módulo (Estatuto da Terra 
- Art. 46, § 1º, letra b - limites máximos permitidos de áreas dos imóveis rurais: 
não excederão a seiscentas vezes o módulo médio da propriedade rural nem a 
seiscentas vezes a área média dos imóveis rurais, na respectiva zona.) ou 600 
vezes a área média dos imóveis rurais na respectiva zona, tendo-se em vista as 
condições ecológicas, sistemas agrícolas regionais e o fim a que se destine – 
latifúndio por extensão ou por dimensão; 
 
��Não excedendo o limite referido (600 vezes), e tendo área igual ou superior à 
dimensão do módulo de propriedade rural, seja mantido inexplorado em relação 
às possibilidades físicas, econômicas e sociais do meio, com fins especulativos, ou 
seja deficiente ou inadequadamente explorado, de modo a vedar-lhe a inclusão no 
conceito de empresa rural – latifúndio por exploração; 
 
��A Lei não considera como latifúndio: 
 
��o imóvel rural, qualquer que seja a sua dimensão, cujas características 
recomendem, sob o ponto de vista técnico e econômico, a exploração florestal 
racionalmente realizada, mediante planejamento adequado; 
 
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��o imóvel rural, ainda que de domínio particular, cujo objeto de preservação 
florestal ou de outros recursos naturais haja sido reconhecido para fins de 
tombamento, pelo órgão competente da administração pública; 
 
��Imóvel rural com utilização adequada, ou seja, aquele que faz uso: dos recursos 
naturais disponíveis e da exploração com respeito à vocação natural da terra, de 
modo a manter o potencial produtivo da propriedade. 
 
��Imóvel rural que não ultrapasse o limite legal e tenha uso racional e adequado; 
 
��Imóvel rural que seja enquadrado como empresa rural. 
 
Observações: 
 
O latifúndio é desestimulado uma vez que pode sofrer a desapropriação e receber 
tributação específica, como expressamente coloca o ET: 
 
Art. 49. As normas gerais para a fixação do imposto sobre a 
propriedade territorial rural obedecerão a critérios de progressividade 
e regressividade, levando-se em conta os seguintes fatores: 
I - o valor da terra nua; 
II - a área do imóvel rural; 
III - o grau de utilização da terra na exploração agrícola, pecuária e 
florestal; 
IV - o grau de eficiência obtido nas diferentes explorações; 
V - a área total, no País, do conjunto de imóveis rurais de um mesmo 
proprietário. 
 
Não se confunde latifúndio com "Empresa Rural". 
 
e) “Empresa Rural” - é o empreendimento de pessoa física ou jurídica, pública ou 
privada, que explore econômica e racionalmente imóvel rural, dentro de condição 
de rendimento econômico da região em que se situe e que explore área mínima 
agricultável do imóvel segundo padrões fixados, pública e previamente, pelo Poder 
Executivo (equiparam-se às áreas cultivadas, as pastagens, as matas naturais e 
artificiais e as áreas ocupadas com benfeitorias). 
 
É, então, a forma com que o agricultor (como pessoa física ou por meio de pessoa 
jurídica) reúne as características de produtor, organizando a terra, o capital e o 
trabalho para a obtenção de lucro. 
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OCUPAÇÃO, POSSE E PROPRIEDADE DA TERRA 
 
A ocupação da terra foi realizada a partir da descoberta do Brasil, com estímulo à 
utilização de terras da “Coroa”, mediante contraprestações específicas (regime de 
capitanias, sesmarias, etc.). 
 
O cenário brasileiro, hoje, revela que a ocupação foi decorrência de uma série de 
períodos históricos em que o povoamento do país foi sendo realizado, de forma 
desorganizada e paulatina, com sacrifício e conflitos (entre trabalhadores rurais, 
proprietários de terras, destruição do meio ambiente, etc.). 
 
O intuito do Estatuto da Terra foi disciplinar a situação de ocupação de terras. 
 
Este diploma legal expressou que colonização é toda a atividade oficial ou 
particular, que se destine a promover o aproveitamento econômico da terra, pela 
sua divisão em propriedade familiar ou através de Cooperativas (art. 4º, IX). 
 
A doutrina defende que colonizar envolve “abrir novos pólos de exploração, com 
ênfase no setor econômico, sem descuidar do fator humano” (Wellington Pacheco 
Barros). 
 
A Colonização pode ser: 
 
1. OFICIAL (ET - Arts. 55 e seguintes) 
 
Art. 55. Na colonização oficial, o Poder Público tomará a iniciativa de 
recrutar e selecionar pessoas ou famílias, dentro ou fora do território 
nacional, reunindo-as em núcleos agrícolas ou agro-industriais, 
podendo encarregar-se de seu transporte, recepção, hospedagem e 
encaminhamento, até a sua colocação e integração nos respectivos 
núcleos. 
 
Este tipo de colonização foi formulado para se realizar em terras já incorporadas 
aoPatrimônio Público (e que venham a sê-lo), ou seja, em áreas ociosas ou de 
aproveitamento inadequado; próximas a grandes centros urbanos e de mercados 
de fácil acesso, tendo em vista os problemas de abastecimento; regiões de êxodo, 
em locais de fácil acesso e comunicação, de acordo com os planos nacionais e 
regionais de vias de transporte; de colonização predominantemente estrangeira, 
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tendo em mira facilitar o processo de interculturação e áreas de desbravamento ao 
longo dos eixos viários, para ampliar a fronteira econômica do país. 
 
Todavia, este tipo de colonização não foi realmente frutífero por abandono do 
governo, em grande parte dos casos, de famílias em locais inóspitos e sem acesso a 
meios de transporte, comunicação, infra-estrutura para sobrevivência. A terra 
acabava a ser incorporada novamente aos grandes proprietários locais. 
 
2. PARTICULAR (ET - Arts. 60 e seguintes) 
 
Art. 60. Para os efeitos desta Lei, consideram-se empresas 
particulares de colonização as pessoas físicas, nacionais ou 
estrangeiras, residentes ou domiciliadas no Brasil, ou jurídicas, 
constituídas e sediadas no País, que tiverem por finalidade executar 
programa de valorização de área ou distribuição de terras. 
 
A colonização particular obteve maior resultado por exigir lucro e produtividade 
dos idealizadores, com projetos técnicos de conservação do meio ambiente, da 
infra-estrutura da área, fiscalização pelo INCRA, abertura de estradas de acesso e 
de penetração à área a ser colonizada; divisão dos lotes, respeito às vertentes de 
modo a todos os lotes possuírem água própria ou comum; manutenção de uma 
reserva florestal nos vértices dos espigões e nas nascentes; prestação de 
assistência médica e técnica aos adquirentes de lotes e aos membros de suas 
famílias; fomento da produção de uma determinada cultura agrícola já 
predominante na região ou ecologicamente aconselhada pelos técnicos do Instituto 
Brasileiro de Reforma Agrária ou do Ministério da Agricultura; entrega de 
documentação legalizada e em ordem aos adquirentes de lotes. 
 
Outra questão importante, quando se trata do imóvel rural, é a POSSE. 
 
Posse agrária, para o prof. Antonio José de Mattos Neto, “é o exercício direto, 
contínuo, racional e pacífico de atividades agrárias desempenhadas em gleba de 
terra rural capaz de dar condições suficientes e necessárias ao seu uso econômico, 
gerando ao possuidor um poder jurídico de natureza real definitiva com amplas 
repercussões no Direito, tendo em vista o seu progresso e bem estar econômico e 
social”. 
 
A figura do possuidor foi destacada, uma vez que a posse possibilita a aquisição 
da propriedade da terra, quando cumprir requisitos específicos. Isto porque, na 
figura da posse agrária são exigidos, além da ocupação da terra: a exploração da 
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atividade tipicamente rural, uso adequado e racional da terra, respeitando o meio 
ambiente e as relações de trabalho. 
 
Conforme delimita a Constituição, portanto, a posse agrária também está 
submetida à função social. 
 
São elementos que caracterizam esta posse: a prática de atividades agrárias sobre 
o imóvel rural, exercida direta, pessoal e imediatamente pelo(s) titular (es) da 
posse, principalmente sobre terras públicas ou devolutas, a fim de que possa 
ser regularizada. O Estatuto da Terra (art. 97) explicita: 
 
Art. 97. Quanto aos legítimos possuidores de terras devolutas 
federais, observar-se-á o seguinte: 
I - o Instituto Brasileiro de Reforma Agrária promoverá a discriminação 
das áreas ocupadas por posseiros, para a progressiva regularização 
de suas condições de uso e posse da terra providenciando, nos casos 
e condições previstos nesta Lei, a emissão dos títulos de domínio; 
II - todo o trabalhador agrícola que, à data da presente Lei, tiver 
ocupado, por um ano, terras devolutas, terá preferência para adquirir 
um lote da dimensão do módulo de propriedade rural, que for 
estabelecido para a região, obedecidas as prescrições da lei. 
 
A propriedade da terra é outro ponto especial no estudo do direito agrário. 
Sabemos que a propriedade é o direito real que uma pessoa tem de, em 
conformidade com a lei, usar, gozar e dispor de um bem (móvel ou imóvel, 
corpóreo e incorpóreo), e de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha (Maria 
Helena Diniz). 
 
Ela é o mais completo dos direitos subjetivos, razão pela qual é possível afirmar 
que, dentro do sistema de apropriação de riqueza em que vivemos, a propriedade 
representa a espinha dorsal do direito privado, pois o conflito de interesses entre os 
homens, que o ordenamento jurídico procura disciplinar, manifesta-se, na quase 
generalidade dos casos, na disputa sobre bens (Silvio Rodrigues). 
A propriedade também apresenta elementos constitutivos. São eles: 
 
a) Uso – “jus utendi”: possibilita ao proprietário utilizar o bem, de acordo com a 
sua vontade, nos termos da lei. 
 
b) Gozo – “jus fruendi”: possibilita ao proprietário arrecadar os frutos (também as 
rendas, os juros, etc.) obtidos com a exploração econômica do bem. 
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c) Disposição – “jus abutendi/ jus disponendi”: possibilita ao proprietário dispor da 
coisa, vendendo-a, doando-a, alienando-a, etc. 
 
d) Reivindicação – “jus reivindicatio / rei vindicato”: o proprietário tem direito de 
reaver a coisa do poder de quem ilegalmente a detenha, alicerçado em seu direito 
de domínio sobre o bem. 
 
No direito agrário, a propriedade pode ser adquirida originariamente com o 
instituto da usucapião através da posse direta, pessoal e ininterrupta. 
 
Este modo de aquisição é caracterizado pelo fato de que não há vínculo jurídico 
entre o proprietário anterior e o atual e se justifica pelo exercício da posse agrária 
(utilização econômica do imóvel rural pelo posseiro, através de trabalho) em área 
alienável. A doutrina o denomina de usucapião constitucional, especial rural ou 
pro labore: 
 
Constituição Federal 
Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou 
urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, 
área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, 
tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela 
sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. 
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por 
usucapião. 
 
Aponta a doutrina que “não é por ser inculta a terra particular que o usucapião 
especial vai recair; necessário se torna que essa propriedade rural tenha 
incorporado a si o trabalho do agricultor, que este a tenha tornado produtiva e que 
nela tenho sua morada com sua família, célula mater, por excelência da sociedade. 
A finalidade da lei é tornar uma realidade a propriedade familiar, consistente no 
imóvel rural, como tal definido no art. 4º do ET, não superior a 50 hectares, que, 
direta e pessoalmente explorado pelo agricultor e sua família, lhes absorva a força 
de trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e econômico” (Opitz, 
Silvia). 
 
Não podem ser objeto de usucapião, nos termos do art. 3º. da Lei 6.969/1981: 
 
Art. 3º - A usucapião especial não ocorrerá nas áreas indispensáveis 
à segurança nacional, nas terras habitadas por silvícolas, nem nas 
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áreas de interesse ecológico, consideradas como tais as reservas 
biológicas ou florestais e os parques nacionais, estaduais ou 
municipais, assim declarados pelo Poder Executivo, assegurada aos 
atuais ocupantes a preferência para assentamento em outras regiões, 
pelo órgão competente. 
 
IMÓVEL PARTICULAR E PÚBLICO 
 
É imóvel particular ou privado a terra ou solo ou prédio cuja propriedade ou o 
domínio seja de pessoa física ou jurídica. São terras adquiridas legalmente, 
através de título legítimo, que lhe garante o pleno exercício do direito de 
propriedade. 
 
Cumpre observar, que somente o título representado pela escritura de compra e 
vendanão transmite a propriedade, havendo necessidade de que o mesmo seja 
levado ao registro, no CRI - Cartório de Registro de Imóveis, para operar-se a 
transferência e conseqüente aquisição efetiva da propriedade. 
 
Para quem pretende adquirir imóvel rural em regiões de conflitos fundiários é 
importante a verificação da cadeia dominial. Através desta, pode-se obter a relação 
de todos os proprietários anteriores, até alcançar-se o título de origem que 
garantiu a propriedade da pessoa física ou jurídica, primeiro dono do imóvel rural 
e que permitiu a sua transferência do patrimônio público para o domínio 
particular. 
 
Ademais, não podem ser objeto de alienação as terras localizadas em áreas 
indígenas e em áreas de reservas ou parques florestais, por serem considerados 
bens públicos. 
 
Outro cuidado que se impõe a quem pretenda adquirir terras rurais é o fato da 
existência de títulos falsos, oriundos de fraudes, como falsificações de livros de 
registros de imóveis e de procurações, mediante o uso de meros papéis timbrados, 
carimbos e assinaturas falsas. 
 
Este processo de falsificação caracteriza o que popularmente se denomina de 
grilagem, onde os títulos decorrem da prática de tais atos fraudulentos e 
acarretam a inexistência de direitos em razão de a nulidade operar-se de ‘pleno 
jure’. 
 
 17
Convém acrescentar que o Registro de Imóvel no Cadastro do INCRA, 
acompanhado dos recibos de pagamento do ITR - Imposto Territorial Rural, não se 
constituem em comprovantes da propriedade da terra. 
 
Isso porque INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária elabora 
seu cadastro com base nas simples declarações do contribuinte e não no título de 
propriedade do imóvel. 
 
Isso significa dizer que até mesmo um simples posseiro pode ter consigo um 
comprovante de pagamento do ITR. 
 
Resta salientar ainda que à propriedade privada da terra deva intrinsecamente se 
ater a uma função social e seu uso está condicionado ao bem-estar coletivo 
previsto nos artigos 184 e 186 da Constituição Federal de 1988, sob pena de a 
mesma sofrer desapropriação por interesse social para fins de reforma agrária. 
 
Segundo o artigo 98, do Código Civil, são públicos os bens pertencentes à União, 
ou aos Estados, ou aos Municípios. Todos os outros são particulares, seja qual for 
à pessoa a que pertencerem. Por seu turno, a Constituição Federal define que: 
 
Art. 20 São bens da União: 
I – os que atualmente lhe pertencem e os que lhe vierem a ser 
atribuídos; 
II – as terras devolutas indispensáveis á defesa das fronteiras, das 
fortificações e construções militares, das vias federais de 
comunicação e à preservação ambiental, definidas em lei; 
(...) 
XI – as terras tradicionalmente ocupadas pelos índios. 
 
Com relação à possibilidade de exploração das terras públicas pelo Poder Público, 
há que se considerar, preliminarmente, o inteiro teor do artigo 10, do Estatuto da 
Terra, ‘in verbis’: 
 
Art. 10 O Poder Público poderá explorar, direta ou indiretamente, 
qualquer imóvel rural de sua propriedade, unicamente para fins de 
pesquisa, experimentação, demonstração e fomento, visando ao 
desenvolvimento da 
agricultura, a programas de colonização ou fins lucrativos de 
assistência técnica e de readaptação. 
§ 1º Somente se admitirá a existência de imóveis rurais de 
propriedade pública, com objetivos diversos dos previstos neste 
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artigo, em caráter transitório, desde que não haja viabilidade de 
transferi-los para a propriedade 
privada. 
 
Conforme se pode ver a exploração do imóvel rural, pertencente ao domínio 
público, ficará restrita às atividades que visem ao desenvolvimento da agricultura 
(estações experimentais e centros de pesquisa), a programas de colonização ou fins 
educativos de assistência técnica e de adaptação. 
 
Admite o referido dispositivo, no seu § 1º, a existência de imóveis rurais públicos 
com destinação diversa da prevista no seu caput, mas somente em caráter 
transitório e desde que não haja possibilidade imediata de alienação à propriedade 
privada. 
 
Assim, na hipótese de o Poder Público incorporar ao seu patrimônio terras rurais 
decorrentes do processo expropriatório por interesse social ou do processo 
discriminatório de terras, tão logo o faça deverá promover a sua distribuição para 
fins de reforma agrária, isto é, dar-lhe a destinação prevista no artigo 10 do 
Estatuto da Terra ou aliená-las de conformidade com o artigo 8º, do Decreto-lei 
2.375/87. 
 
As terras públicas também não podem ser objeto de contrato de arrendamento ou 
de parceria rurais, a não ser de forma excepcional. Tal vedação decorre do artigo 
94 do Estatuto da Terra, que assim dispõe: 
 
Art. 94. É vedado contrato de arrendamento ou parceria na 
exploração de terras de propriedade pública, ressalvado o disposto 
no parágrafo único deste artigo. Parágrafo único. Excepcionalmente, 
poderão se arrendadas ou dadas em parceria terras de propriedade 
pública, quando: 
a) razões de segurança nacional o determinarem; 
b) áreas de núcleos de colonização pioneira, na sua fase de 
implantação, forem organizadas para fins de demonstração; 
c) forem motivo de posse pacífica e a justo titulo, reconhecida pelo 
Poder Público, antes da vigência desta lei. 
 
Complementado o referido dispositivo, o artigo 14 da Lei nº 4.947/66 autorizou o 
IBRA a permitir, a titulo precário, nas áreas pioneiras do País, a utilização de 
terras públicas sob qualquer das formas de uso temporário previsto no Estatuto 
da Terra. 
 19
 
Todavia, foi o Decreto 59.566/66 (Regulamento do Estatuto da Terra) que, no seu 
artigo 81, procurou regular a incidência do parágrafo único do artigo 94, do 
Estatuto da Terra, embora, equivocadamente, somente tenha se referido 
expressamente ao artigo 14 da Lei nº 4.947/66, conforme se reproduz: 
 
Art. 81. Nos termos do artigo 14 da Lei nº 4.947, de 1966, o IBRA 
poderá permitir, após os necessários estudos em cada caso, e sempre 
a titulo precário, nas áreas pioneiras do País, a utilização de Terras 
publicas, sob qualquer das formas de uso temporário previsto no 
Estatuto da Terra, bem como promover sua progressiva adaptação às 
normas estabelecidas na referida Lei e neste Regulamento. 
 
AQUISIÇÃO E PERDA 
 
O direito pátrio, ao definir o método de aquisição de propriedade, seguiu o sistema 
romano. Desse modo, a aquisição da propriedade em nosso direito requer ‘modus 
acquisicionis’, ou seja, se dá por um modo, não bastando à existência de um título. 
 
No direito francês, que adota sistema diferente, o titulo é suficiente para transferir 
a propriedade. Assim, o próprio contrato de compra e venda, por exemplo, tem 
efeito translativo, não dependendo de nenhum ato posterior para efetivar a 
transferência. 
 
O sistema adotado por nosso Código Civil trata o título apenas como causa à 
transferência. Por conseguinte, além do título, que seria a justa causa à aquisição 
do domínio ou da propriedade, é necessária ainda a ocorrência de um dos modos 
que efetivam a transferência, previstos expressamente em lei. 
 
É comum utilizar diversos critérios para classificar os modos de aquisição da 
propriedade. O mais tradicional é o que se baseia na causa da aquisição, 
dividindo-os em originários e derivados. 
 
Os modos originários são aqueles que não exigem relação entre adquirente e 
proprietário precedente da coisa. O adquirente, assim, passa a ser proprietário da 
coisa independentemente do direito de seu predecessor. São exemplos de modos 
originários de aquisição da propriedade: a especificação, a acessão natural, e 
também, para a maioria dos estudiosos, a usucapião. 
 
 20
Modos derivados são os que decorrem de relação entre adquirente e proprietário 
precedente da coisa, ou seja, entre o antigo e o novo proprietário. A transferência 
do direito se dá por ato do alienante (antigo proprietário),que o cede ao 
adquirente. Desse modo, os direitos do adquirente sobre a coisa estão vinculados e 
restritos ao do predecessor, pois ninguém pode ceder mais direito do que já tem. 
Portanto, a propriedade continuará com todas as limitações que eventualmente 
tiver. Os modos derivados são todos aqueles que não são originários, como a 
tradição e o registro imobiliário (transcrição). 
 
O Código Civil, porém, não adota tal classificação, tendo preferido ao disciplinar 
tal matéria, distingui-los entre modos de aquisição de propriedade sobre bens 
imóveis e móveis. 
 
Os modos de adquirir bens imóveis, segundo os artigos 1.245 aos 1.259 do Código 
Civil, são: a Usucapião, o Registro do Título e a Acessão (Formação de Ilhas, 
Aluvião, Avulsão, Álveo Abandonado e Construções e Plantações). 
 
E quanto aos bens móveis, também de acordo com os artigos 1.260 aos 1.274 do 
Código Civil, os modos de aquisição da propriedade são: a Usucapião, a Ocupação, 
o Achado do tesouro, a Tradição, a Especificação, a Confusão, a Comissão e a 
Adjunção. 
 
Como se vê, o Registro do Título é modo de aquisição exclusiva da propriedade 
imobiliária; já que os outros são comuns tanto para efetivar a transferência do 
domínio sobre bens móveis, quanto para imóveis. No Código Civil não se fala mais 
em transcrição, portanto não mais perdura qualquer discussão acerca de que a 
transcrição é ‘modus’ e o título é causa. 
 
TERRAS INDÍGENAS 
 
As terras habitadas pelos silvícolas são também utilizadas em atividades agrárias, 
porquanto é nesse seu habitat que eles praticam a caça e a pesca, consideradas 
atividades agrárias típicas, na linha do extrativismo. Mas, além das atividades 
extrativas, também podem se dedicar a outras também de natureza agrária, tais 
como a lavoura e a pecuária. Daí a sua importância para o Direito Agrário. 
 
Talvez por isso, observa-se que a evolução legislativa em favor dos silvícolas é cada 
vez mais acentuada. De fato, o artigo 12, da Lei nº 601/1850 (Lei de Terras) se 
dispôs a preocupar-se com os índios: 
 21
 
Artigo 12. O Governo reservará das terras devolutas, as que julgar 
necessárias: 
§ 1º. para a colonização dos indígenas.... 
 
A atual Constituição Federal chegou mesmo a dedicar um capítulo inteiro sobre os 
índios (Capítulo VIII, Título VIII – Da Ordem Social). Em dois densos arts. (231 e 
232) o legislador constituinte realçou, entre outros direitos dos índios, aquele 
sobre as terras que tradicionalmente ocupam, cumprindo à União demarcá-las, 
proteger e fazer respeitar todos os seus bens. 
 
O Estatuto do Índio (Lei nº 6.001/73) traz o conceito de terras indígenas, em seu 
artigo 17, assim reproduzido: 
 
Art. 17 Reputam-se terras indígenas: 
I – as terras ocupadas ou habitada pelos silvícolas, a que se referem 
os artigos 4º IV, e 198, da Constituição (hoje revogada); 
II – as áreas reservadas de que trata o Capitulo III deste titulo; 
III – as terras de domínio das comunidades indígenas ou de 
silvícolas. 
 
GRILAGEM 
 
A grilagem é um fenômeno atual e ligado à conquista ilegal da terra, razão pela 
qual não tem campo de atuação restrito a este ou àquele território seja público ou 
particular. 
 
Conceitua-se Grilagem como sendo a idéia de aquisição ou de tentativa de 
aquisição ilícita da terra. Embora já incorporado ao nosso glossário de uso popular 
corrente no Brasil, a expressão ainda não foi consagrada pelo legislador nacional. 
Não há qualquer menção na Legislação Agrária, já que a grilagem é agora figura 
tão comum no meio rural. Não há, também, referência na Legislação Penal, que 
não incrimina, especificamente, a grilagem. Não é, ainda, citada na Legislação 
Civil, onde poderia ser lembrada quando se tratasse do instituto do registro 
público. 
 
TERRAS DEVOLUTAS 
 
Diversos são os conceitos atribuídos ao instituto Terras Devolutas, consagrado na 
literatura jurídica agrária brasileira, desde a Lei das Terras (Lei nº 601/1850). 
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Firma-se que as terras devolutas são aquelas terras que não verteram para o 
domínio privado, deste excluído, evidentemente, o que estiver aplicado a qualquer 
uso público. Baseando-se na sua origem etimológica explica-se que o termo 
devoluto quer dizer vazio, ou desocupado, ou sem dono. 
 
Na verdade, terras devolutas significam terras vagas e não ocupadas. Tanto que as 
sesmarias (Pedaço de terra devoluta ou cuja cultura fora abandonada, que os reis 
de Portugal entregavam a sesmeiros, para que o cultivassem), então concedidas, 
consignavam a circunstância de que não eram elas aproveitadas. 
 
Daí surge a Lei nº 601/1850 que não podia estabelecer mesmo uma definição 
jurídica para o comentado instituto das terras devolutas, senão abraçando, no seu 
próprio texto, todas as situações até então concebidas. Foi o que fez no artigo 3º e 
seus respectivos parágrafos, a saber: 
 
Art. 3º São terras devolutas: 
§ 1º Terras que não se acharem aplicadas a algum uso público, 
nacional, provincial ou municipal. 
§ 2º As que não se acharem em domínio particular por qualquer 
título legitimo, nem forem havidas por sesmarias e outras concessões 
do Governo ou Provincial, não incursas em comisso por falta de 
cumprimento das condições de medição e cultura. 
§ 3º As que não se acharem dadas por sesmarias ou outras 
concessões do Governo, que, apesar de incursos em comissos, forem 
reavaliadas por esta Lei. 
§ 4º As que não se acharem ocupadas por posses, que apesar de não 
se fundarem em titulo legal, forem legitimadas por esta Lei. 
 
Tornou-se evidente que o principal objetivo da Lei nº 601/1850 foi conferir 
titulação a todos aqueles que não a tinham, mas ocupavam áreas de terras 
devolutas. É imperioso salientar que as circunstâncias históricas e conjunturais 
justificaram plenamente a edição dessa lei, para evitar a perpetuação do regime de 
posses ilegítimas como meio originário de aquisição da propriedade imobiliária, 
instalado desde a suspensão das sesmarias em 17 de julho de 1822.