Condomínio edilício

Esta é uma pré-visualização de arquivo. Entre para ver o arquivo original

O condomínio edilício tem personalidade jurídica?
A questão em voga versa acerca de tema controverso e não pacificado pelo direito brasileiro. Existem diversas correntes e divergências acerca do tema, sendo a personalidade jurídica do condomínio edilício pouco debatida pela doutrina e desta feita lacunosa na legislação.
O Código Civil adota a teoria da propriedade integral, à qual versa acerca de o proprietário ser dono do todo, permeado, delimitado pelos direitos iguais pertencentes aos demais condôminos.
O Tema tem sido elucidado a luz da construção jurisprudencial, e hodierno no que tange a personalidade jurídica os tribunais tem evoluído seu entendimento e decido igualmente nos casos concretos.
Enunciado 90-Jornada de Direito Civil da Justiça Comum Federal:
Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse.
Enunciado 246-Jornada de Direito Civil da Justiça Comum Federal:
Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: "nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse". Prevalece o texto: "Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício".
O artigo 1331 do Código Civil aduz:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
O Condomínio Edilício se caracteriza pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas.
No ordenamento jurídico brasileiro prevalece o entendimento de que, o condomínio edilício, não detêm personalidade jurídica, mas pode atuar em juízo no polo passivo ou ativo, conforme se abstrai do artigo 75, incisos IX e XI e §2º da Lei nº 13.105/2015.
Art. 75.  Serão representados em juízo, ativa e passivamente:
[Omisis...]
IX - a sociedade e a associação irregulares e outros entes organizados sem personalidade jurídica, pela pessoa a quem couber a administração de seus bens;
[...]
XI - o condomínio, pelo administrador ou síndico.
[...]
§ 2o A sociedade ou associação sem personalidade jurídica não poderá opor a irregularidade de sua constituição quando demandada.
	Ementa: AGRAVO. DECISÃO MONOCRÁTICA EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. MATÉRIA DECIDIDA COM FULCRO NA JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DESTA CORTE E DOS TRIBUNAIS SUPERIORES. OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 557 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS NOVOS A AUTORIZAR MODIFICAÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE MULTA. DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. IMPOSSIBILIDADE. ENTE DESPROVIDO DE PERSONALIDADEJURÍDICA EM SENTIDO ESTRITO. INSUBSISTÊNCIA DO PEDIDO. NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME. (Agravo Nº 70042682625, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 26/05/2011)
	Data de Julgamento: 26/05/2011
	
	Publicação: Diário da Justiça do dia 30/05/2011
Condômino inadimplente pode ser punido com proibição do exercício de certos direitos, por exemplo, o uso de piscina?
O código civil estabelece em seu artigo1.314 que: Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Já no artigo 1.315 versa acerca da obrigação do condômino na proporção de sua parte contribuir para o pagamento das despesas. Porém, ao não contribuir, ou ao inadimplir, este condômino conforme entendimento jurisprudencial do STJ, não pode ser cerceado da utilização das áreas comuns sob pena de ferir o princípio constitucional da dignidade humana.
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
§ 1 o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2 o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
RECURSO ESPECIAL Nº 1.564.030 - MG (2015/0270309-0) RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE RECORRENTE : CONDOMINIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL MARIA STELLA ADVOGADO : RENATO ALVES GOMES E OUTRO(S) RECORRIDO : ROSANIA DONISETE DE SOUZA ADVOGADO : CARLOS ROBERTO ALVES DE ALMEIDA E OUTRO(S) EMENTA RECURSO ESPECIAL. RESTRIÇÃO IMPOSTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL DE ACESSO À ÁREA COMUM DESTINADA AO LAZER DO CONDÔMINO EM MORA E DE SEUS FAMILIARES. ILICITUDE. RECONHECIMENTO. 1. DIREITO DO CONDÔMINO DE ACESSO A TODAS AS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO, INDEPENDENTE DE SUA DESTINAÇÃO. INERÊNCIA AO INSTITUTO DO CONDOMÍNIO. 2. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE CONTRIBUIÇÃO COM AS DESPESAS CONDOMINIAIS. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL. 3. IDÔNEOS E EFICAZES INSTRUMENTOS LEGAIS DE COERCIBILIDADE, DE GARANTIA E DE COBRANÇA POSTOS À DISPOSIÇÃO DO CONDOMÍNIO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 4. MEDIDA RESTRITIVA QUE TEM O ÚNICO E ESPÚRIO PROPÓSITO DE EXPOR OSTENSIVAMENTE A CONDIÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DO CONDÔMINO E DE SEUS FAMILIARES PERANTE O MEIO SOCIAL EM QUE RESIDEM. DESBORDAMENTO DOS DITAMES DO PRINCÍPIO DA DIGNIDADE HUMANA. VERIFICAÇÃO. 5. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
O proprietário de unidade no último andar pode construir para cima, aumentando a área do seu imóvel?
No ordenamento jurídico brasileiro, não está previsto o direito de sobrelevação, sendo o teto do edifício propriedade comum, de acordo com o prescrito no artigo 1.331, §5º, CC. (CASSETTARI,2018)
4. 	Condômino de unidade no térreo está dispensado do pagamento
do condomínio, por não usar o elevador?
Tema igualmente controverso. Conforme o disposto no artigo 1.315 do CC é obrigação do condômino efetuar o pagamento, tese defendida por Cassettari (2018) “Não, pois no condomínio o rateio é feito em razão da fração ideal de cada unidade”. Porém a jurisprudência do STJ, que descaracteriza essa obrigação aso condôminos que possuem seu quinhão no térreo, ou que não usufruem de algumas dependências do condomínio.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. CONDOMÍNIO. LOJA TÉRREA COM ENTRADA INDEPENDENTE. CRITÉRIO DE RATEIO. CONTRIBUIÇÃO DO CONDÔMINO APENAS NAQUILO QUE EFETIVAMENTE FOR PARTÍCIPE NA DESPESA E NA PROPORÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS. DOUTRINA. PRECEDENTE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Inaplicabilidade do NCPC neste julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 2. A natureza estatutária da convenção de condomínio autoriza a imediata aplicação do regime jurídico previsto no novo Código Civil (REsp nº 722.904/RS, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, Terceira Turma, DJ 1º/7/2005). 3. A convenção condominial deve estar em sintonia com a lei porque apesar da autonomia dos condôminos em autorregulamentar suas condutas, jamais poderão perder de vista a lei, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas. 4. A regra estabelecida no art. 1.340 do novo Código Civil atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns. 5. Na espécie, o condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente
participa. 6. Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios. 7. Recurso especial parcialmente provido.
(STJ - REsp: 1652595 PR 2015/0193235-6, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 05/12/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/02/2018)
5. 	A abertura de portas e janelas entre duas unidades vizinhas é
lícita?
De acordo com Cassettari (2018) sim é lícita a abertura de portas e janelas entre duas unidades vizinhas, desde que, não aja comprometimento a segurança do edifício, comprovada preferencialmente por laudo técnico.
6.	 É lícita a cláusula da convenção de condomínio que proíbe animais
de qualquer espécie?
Para Cassettari (2018) não é lícita, pois, fere o exercício do direito de propriedade, não podendo ser proibida a guarda de animais de pequeno porte, desde que estes não ameacem a segurança e a higiene dos demais condôminos.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - Pleito ajuizado por condomínio em face de condômina que mantém cão no interior de apartamento, sob o fundamento de que a convenção condominial veda a presença de qualquer animal - Sentença de improcedência - Inconformismo do autor - Cão de pequeno porte e dócil, cuja presença não se mostra nociva ou prejudicial aos demais condôminos -Invocação da norma proibitiva que constitui"injustificável apelo ao formalismo" - Orientação jurisprudencial e doutrinária neste sentido -Manutenção da r. sentença - Apelo improvido.
(TJ-SP - APL: 994080432080 SP, Relator: Sebastião Carlos Garcia, Data de Julgamento: 21/10/2010, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/10/2010)
7. 	O condômino pode dar destinação diversa a sua garagem?
De acordo com Cassettari (2018) “Não, pois, a garagem é destinada ao estacionamento de veículos. ”
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DEMOLITÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONSTRUÇÃO EM ÁREA DE USO COMUM. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DOS DEMAIS CONDÔMINOS. Decadência afastada. Disposição constante do art. 1.302 do CC que não tem incidência à hipótese dos autos, que se trata de construção em área comum de edifício. Prescrição decenal a que alude o art. 205 do CC rejeitada, porquanto não decorrido prazo superior a dez anos entre a data da construção da obra e a do ajuizamento da presente demanda. Nos termos do art. 10, IV, da Lei 4.591/64, é defeso a qualquer condômino embaraçar o uso das áreas comuns. Por outro lado, conforme o art. 1.342, do Código Civil, a realização de obras, em áreas comuns do condomínio, depende da aquiescência de dois terços dos condôminos. Hipótese dos autos em que o requerido construiu box de garagem e churrasqueira em área comum do edifício, sem prévia autorização da assembleia-geral. A aprovação do projeto pelo Município de Erechim não torna a obra regular quando ausente autorização para a construção por 2/3 dos condôminos, conforme preceitua o art. 1.342 do CC. Manutenção da sentença que determinou a demolição da obra irregularmente construída. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70078750684, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:... Dilso Domingos Pereira, Julgado em 29/08/2018).
(TJ-RS - AC: 70078750684 RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Data de Julgamento: 29/08/2018, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 13/09/2018)
8. 	O condomínio responde por furto de veículos ocorrido na garagem?
Segundo Cassettari (2018) se for acordado expressamente em convenção, ou se o condomínio tiver garagistas ou manobristas, poderá haver a responsabilização, mas via de regra o condomínio não responde.
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (1973). AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. DECISÃO EMBARGADA JULGADA CONFORME ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PRECEDENTES. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR NÃO RECONHECIDA. ADOÇÃO DE TESE CONTRÁRIA À FIRMADA NA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DO CONJUNTO PROBATÓRIO CARREADO AOS AUTOS. IMPEDIMENTO DOS ENUNCIADOS DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.
(STJ - AgInt no REsp: 1579126 SP 2016/0013254-3, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 08/05/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/05/2018)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (1973). AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. DECISÃO EMBARGADA JULGADA CONFORME ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PRECEDENTES. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR NÃO RECONHECIDA. ADOÇÃO DE TESE CONTRÁRIA À FIRMADA NA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DO CONJUNTO PROBATÓRIO CARREADO AOS AUTOS. IMPEDIMENTO DOS ENUNCIADOS DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.
(STJ - AgInt no REsp: 1579126 SP 2016/0013254-3, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 08/05/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/05/2018)
9. 	O envidraçamento e a colocação de redes ou grades de segurança
podem ser considerados alteração de fachada?
Para Cassettari (2018) tais modificações, não configuram alteração de fachada, pois, os vidros e as redes não alteram o aspecto interno, e as grades estão relacionadas as elementares de segurança.
CONDOMÍNIO - MODIFICAÇÃO DE FACHADA - Fechamento por meio de vidros transparentes incolores - Não caracterização da infração ao art. 1.336, III, do Código Civil, antiga previsão do art. 10, I, da Lei n. 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial - Os vidros transparentes não alteram a forma da fachada, não influindo na estética do edifício, não alterando o aspecto externo - Ausência de especificação de proibição de fechamento de sacadas por envidraçamento e, nele, por vidros transparentes incolores - Possibilidade por opção de realização - Sentença de improcedência - /Xpelação desprovida. .
(TJ-SP - CR: 2636974300 SP, Relator: Oscarlino Moeller, Data de Julgamento: 18/02/2009, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/03/2009)
10. 	É possível usucapião de áreas comuns por condômino?
Trata-se de questão controversa, destarte que serão encontrados posicionamentos que indicam que sim, e outros que não. Cassettari (2018) denota atenção para julgado do STJ que aplicou os institutos da supressio e da surrectio.
PROCESSUAL. CIVIL. CONDOMÍNIO. ÁREA COMUM. UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA. USO PROLONGADO. AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. RAZÃO PONDERÁVEL. INOCORRÊNCIA. - Detenção concedida pelo condomínio para que determinado condômino anexe à respectiva unidade, um fundo de corredor inútil para uso coletivo. Decorrido longo tempo e constatada a boa-fé, o condomínio, sem demonstrar fato novo, não pode retomar a área objeto da permissão.
(STJ - REsp: 325870 RJ 2001/0056794-4, Relator: Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, Data de Julgamento: 14/06/2004, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 20.09.2004 p. 280LEXSTJ vol. 183 p. 102RDR vol. 34 p. 337RNDJ vol. 60 p. 89)
Referência bibliográfica:
CASSETTARI, Christiano. Elementos de direito civil. 6ª ed. São Paulo: Saraiva Ed