Ação Renovatória EAD

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6.1 – Ação Renovatória / Renovação Compulsória: 
(arts. 71 a 75, Lei de Locação 8.245/91): 
 
Caso não haja acordo para renovação do contrato de locação, 
caberá ao empresário / locatário requerer judicialmente a 
Ação Renovatória (renovação compulsória) para exercer o 
seu direito de inerência ao Ponto, onde terá que demonstrar 
que possui cumulativamente os seguintes requisitos: 
 
6.2 – Requisitos da Ação Renovatória: (arts. 51 e 55, Lei de 
Locação) 
 
6.2.1. Requisitos Formais (art. 51, I e 55, Lei de Locação): 
 
O contrato seja de locação não residencial (art. 55), ou 
seja, o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar ao uso 
de seus titulares, sócios, diretores, empregados; 
 
O contrato que ele pretende renovar seja por escrito e por 
tempo determinado. (art. 51, I) 
 
O contrato por prazo determinado cessa de pleno direito, 
independente de aviso ou notificação. (art. 56) 
 
EX: Ao final do 48º mês o contrato termina sem haver 
necessidade de comunicar o locatário. Contudo, se costuma 
sempre notificar o locatário de que seu contrato está para 
vencer e que se objetiva retomar o imóvel. Se ele não 
desocupar, no primeiro dia após o vencimento, já se pode 
ajuizar ação de despejo. 
 
Se vencido o contrato por prazo determinado o locador 
permanecer no imóvel por mais 30 dias, sem oposição do 
locador (Ação de Despejo ajuizada), presume-se renovado o 
contrato por prazo indeterminado e poderá ser denunciado, 
por escrito, pelo locador, dando-se o prazo de 30 dias para a 
desocupação. (art. 57) 
 
O contrato verbal é sempre por prazo indeterminado. 
 
6.2.2. Requisito Temporal (art. 51, II, Lei de Locação): 
 
O prazo mínimo do contrato que ele quer renovar seja de 5 
anos, ou então a soma ininterrupta dos contratos 
anteriores sejam de no mínimo cinco anos. (art. 51, II) 
 
6.2.3. Requisito Material (art. 51, III, Lei de Locação): 
 
Que o empresário / locatário esteja explorando a mesma 
atividade há pelo menos 3 anos ininterruptos. (art. 51, 
III) 
 
O que costumeiramente se encontra, são contratos com o 
prazo de 48 meses, ou seja, 4 anos, porque daí o locador 
poderá requerer o despejo assim que findo o contrato. No 
próximo dia ele já poderá ajuizar Ação de Despejo com o 
fundamento no término do Contrato. 
 
 
6.3 – Cláusula de Prorrogação Automática: 
 
Gildo dos Santos defende que se no contrato tiver cláusula 
de Prorrogação Automática dizendo que se renova por igual 
prazo e se estiver estipulado qual será o novo valor do 
aluguel, considera-se renovado o contrato pela própria 
vontade das partes. 
 
A jurisprudência endossa esse pensamento. A lei não fala 
nada. 
 
6.4 – Prazo da Ação Renovatória (art. 51, § 5º, Lei de 
Locação): 
 
PRAZO DECADENCIAL. 
 
Decadência: extinção do direito 
Prescrição: extinção de uma ação judicial 
 
No máximo 1 ano antes do término do contrato e no mínimo 
6 meses antes do término do contrato em vigor. 
 
Se proposta antes de 1 ano a ação será extinta sem 
julgamento do mérito por falta de interesse processual (arts. 
267 e 295, III, CPC). 
 
Se proposta depois de 6 meses a ação será extinta com 
julgamento do mérito, pronunciando-se a decadência (art. 
269, IV, CPC). 
 
 
6.5 - Mérito da Contestação na Renovatória: (art. 72, Lei 
Locação) 
 
O locador poderá se defender sob 3 fundamentos: 
 
a) falta de atendimento a algum dos requisitos da ação 
renovatória (arts. 51 + 71 + 72, I, LL); 
Ex: ausência de contrato escrito e por tempo determinado; 
tempo mínimo do contrato seja de 5 anos, ou então a 
sua soma; 
exploração da mesma atividade por 3 anos 
ininterruptos; 
 
b) perda do prazo decadencial (art. 51, § 5º); 
 
c) exceção de retomada (art. 72, II, III e IV); 
 
6.6 – Exceção de Retomada / Direito de Propriedade: (arts. 
52 e 72, II e III, Lei de Locação) 
 
O direito do locatário / empresário de inerência ao Ponto 
Empresarial NÃO se sobrepõe ao direito de propriedade do 
locador que é constitucionalmente garantido (art. 5º, XXII). 
 
Se a renovação compulsória importar na impossibilidade 
do locador exercer plenamente o seu direito de 
propriedade, esta renovação não pode ocorrer. 
 
Sempre que houver conflito entre os direitos do locatário 
(renovação compulsória) e do locador (exceção de retomada), 
prevalecerá o fundado no texto constitucional, em detrimento 
do previsto na legislação ordinária. 
 
Os arts. 52 e 72, II e III da Lei de Locação (8.245/91) traz as 
situações em que o locador poderá exercer o seu direito 
de propriedade (Exceção de Retomada): 
 
 
a) Quando o Poder Público exigir obras no imóvel que 
importem sua radical transformação (art. 52, I, parte 
inicial); 
Ex: perigo de desabamento; rede elétrica; restauração da 
fachada; 
 
b) Quando o locador pretender fazer reformas no imóvel 
que o valorizem (art. 52, I, parte final); 
 
c) uso próprio (art. 52, II, parte incial); 
 
d) Quando o locador desejar transferir para aquele imóvel 
um Estabelecimento Empresarial que exista há mais de um 
ano, que o pertença, ou que pertença ao seu cônjuge, 
ascendente, descendente, ou à sociedade de que ele é sócio 
(art. 52, II, parte final); 
 
e) Quando na Ação Renovatória o locatário / empresário 
não conseguir cumprir todos os requisitos exigidos, ou 
seja, forem insuficientes (art. 72, I); 
 
f) Quando surgir proposta melhor de terceiros, ou seja, o 
terceiro interessado oferece um valor muito maior de aluguel 
(art. 72, III); 
 
Se o atual locatário cobrir a proposta do terceiro ele ficará 
no imóvel, agora se a proposta do terceiro for muito alta e 
ele não conseguir cobrir, ele deverá sair do imóvel; 
 
Quando o locador retomar o prédio para transferir um 
Estabelecimento Empresarial ou para uso próprio, não 
poderá explorar naquele prédio atividade econômica igual 
ao do locatário/empresário. (art. 52, § 1º, Lei de Locação). 
 
A doutrina não fala por quanto tempo o locador ficará 
proibido de exercer a mesma atividade. Fazendo-se uma 
analogia com a venda do Estabelecimento empresarial, onde 
o alienante fica proibido de praticar a mesma atividade 
empresarial pelo prazo de 5 anos (art. 1.147, CC), aqui 
também poderá ser aplicado analogicamente este artigo. 
Salvo se tiver alugado de “porteira fechada”. 
 
Para Fábio Ulhoa Coelho esta proibição é inconstitucional, 
pois esbarra no direito de propriedade garantido 
constitucionalmente. 
 
6.7 – Indenização pela perda do Ponto Empresarial: 
 
O locatário / empresário que perder seu Ponto Empresarial, 
por exceção de retomada apresentada pelo locador, poderá 
ser indenizado, pois ele terá que se instalar em outro lugar, 
onde terá gastos. 
 
Esta indenização também é para pagar eventual perda de 
lucro, com a mudança de local. Talvez onde ele estivesse 
anteriormente era o local mais apropriado para a sua 
atividade e agora não está situado num local tão bom assim. 
 
6.7.1 – Hipóteses de Indenização: (art. 52, § 3º, Lei de 
Locação e Princípios Gerais do direito) 
 
a) se a exceção de retomada NÃO foi a existência de proposta 
melhor de terceiro (art. 52, § 3º, art. 72, III Lei de Locação); 
OBS: se foi ele não será indenizado; 
 
b) se o locador demorou mais de 3 meses, contados da 
entrega do imóvel, para dar-lhe o destino alegado na 
exceção de retomada; 
Ex: realização de obras no imóvel, transferência de 
estabelecimento de descendente (art. 52, § 3º, Lei de 
Locação); 
 
c) exploração da mesma atividade do locatário (decorre dos 
princípiosgerais do direito que veda o enriquecimento 
indevido e tutela a boa-fé); tem que esperar 5 anos – art. 
1.147, CC - analogia 
 
d) insinceridade da exceção de retomada (decorre dos 
princípios gerais do direito que veda o enriquecimento 
indevido e tutela a boa-fé); 
OBS: Quando o imóvel for retomado por término do 
contrato, não vai ensejar indenização, pois o locatário 
estava ciente de que quando terminasse o contrato, o locador 
simplesmente poderia requisitá-lo. 
 
Aqui o locador não precisa nem avisar o locatário de que vai 
retomar o imóvel, pois em tese o locatário já sabe que no 
próximo dia do término, ele deve estar com o imóvel 
desocupado (art. 56, LL). 
 
Contudo, na prática, o locador notifica o locatário para que 
desocupe o imóvel no término do contrato, apenas como um 
lembrete. 
 
Se o imóvel não for desocupado, no próximo dia ao término 
do contrato, o locador deverá ajuizar Despejo (por término de 
contrato), porque se o locatário permanecer no imóvel por 
mais 30 dias sem a oposição do locador, o contrato vai se 
renovar por prazo indeterminado. (art. 56, par. ún., Lei de 
Locação). 
 
 
6.8 – Hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos e afins 
(art. 53, Lei de Locação): 
 
* Hospitais; 
 
* Unidades Sanitárias Oficiais: (prestação de serviços à 
população) 
EX: Pronto Socorro; 24 horas; 
 
Não se enquadram aqui farmácias, laboratórios, clínicas 
médicas, odontológicas, fisioterapêuticas, fonoaudiólogas. 
 
* Asilos (sem fins lucrativos); 
EX: Lar São Vicente de Paula; Abrigo de Menores; 
 
 
* Estabelecimentos de ensino autorizados pelo Poder 
Público; 
EX: cursos regulares de 1º, 2º e 3º graus, supletivo e 
profissionalizantes; 
 
As pré-escolas não se enquadram aqui, pois não são 
submetidas à fiscalização Governamental. Escola de idiomas, 
academia de ballet, ginástica, patinação, arte em geral, 
música, computação, datilografia, auto-escola, cursinhos 
preparatórios para vestibular e concursos, também não se 
enquadram. 
 
* Entidades religiosas, devidamente registradas; 
Ex: As igrejas evangélicas são sociedades civis, possuem 
Contrato Social, CNPJ/MF, bem como são registradas / 
inscritas no Registro das Sociedades Civis. Geralmente 
alugam seus imóveis. 
 
As Entidades acima citadas desocuparão o imóvel 
somente se: TEM PRIVILÉGIOS 
 
a) hipóteses do art. 9º (art. 53, I); 
 - acordo entre locador e locatário; 
 - falta de pagamento de aluguel; 
 - descumprimento de cláusula contratual; 
 
b) demolição (art. 53, II); 
 
c) edificação ou reforma que aumente em 50% a área útil 
do imóvel (art. 53, II); 
 
Não importa se possuem contrato por prazo determinado ou 
indeterminado, aqui tanto faz, pois têm o seu direito de 
inerência no imóvel garantido pelo art. 53, da Lei de Locação. 
 
6.9 – Imóveis em Shopping (art. 52, § 2º, Lei de Locação): 
 
São contratos atípicos, mas que não perdem a sua 
característica de locação. Geralmente, paga-se um aluguel 
fixo e mais um valor mensal sobre o faturamento. Este valor 
se dá pelo plus, status de se estar estabelecido em um 
shopping – respeita-se o contrato. 
Quem se estabelece em um shopping já tem um Fundo de 
Empresa garantido. 
 
A Lei de Locação (art. 52, § 2º) protege o imóvel localizado em 
shopping pela renovação compulsória. O locatário / 
empresário deverá ter todos os requisitos exigidos para a 
ação Renovatória. 
 
O locador NÃO poderá alegar em Exceção de Retomada 
(art. 52, II e § 2º): BLINDAGEM 
 
a) uso próprio; 
 
b) transferência de Estabelecimento Empresarial existente 
há mais de um ano, que seja de propriedade do locador, 
cônjuge, ascendente ou descendente; 
 
O locador poderá alegar em Exceção de Retomada: 
 
a) que a renovação lhe importa prejuízo, devendo prová-lo; 
 
O locador tem que administrar o shopping e quais são as 
lojas que lhe traz mais retorno, desta forma poderá não 
renovar o contrato se lhe importar prejuízo ao 
empreendimento. Esta questão deverá ser provada pelo 
empresário titular do shopping. 
 
6.10 – Cobrança de Luvas (art. 45, Lei de Locação): 
 
A cobrança de Luvas não é ilegal. O que é ilegal é a sua 
cobrança condicionada à renovação do contrato não 
residencial. 
 
A lei fala que é nula de pleno direito a cláusula que 
imponha obrigação pecuniária para a renovação – art. 45, 
LL. 
 
Quando o locatário entra pela primeira vez no imóvel, é lícita 
a cobrança de Luvas. Este pagamento é feito como 
indenização ao Ponto Empresarial, pela sua ótima localização 
e também pela garantia de nele permanecer por tantos anos. 
 
Na prática é muito comum se cobrar as Luvas na entrada do 
locatário no imóvel, bem como nas renovações contratuais, 
como condicionante. 
 
Doutrinas utilizadas: Fábio Ulhoa Coelho e Rubens Requião.