Direito Agrário Aula 9 ação discriminatória

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AULA 9 DIREITO AGRÁRIO 
Profa. Ma. Caroline Vargas Barbosa 
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 Discriminação de terras. Procedimento Administrativo e Judicial. Registro de Imóveis: Registro 
do Vigário ou Paroquial. Registro atual de imóveis rurais. Averbações. 
 
1. DISCRIMINAÇÃO DE TERRAS 
O processo discriminatório é aquele destinado a assegurar a discriminação e 
delimitação das terras devolutas da União e dos estados-membros, além de separá-las das terras 
particulares e de outras terras públicas. Formou-se um princípio histórico de que todas as terras 
sem titularidade e desocupadas, mesmo que não devolutas no sentido técnico do termo, pertencem 
à União, no que se enquadra na primeira hipótese do art.3 da Lei de Terras, expondo que são terras 
devolutas: 
 
Art. 3º São terras devolutas: 
§ 1º As que não se acharem applicadas a algum uso publico nacional, provincial, ou municipal. 
§ 2º As que não se acharem no dominio particular por qualquer titulo legitimo, nem forem havidas por 
sesmarias e outras concessões do Governo Geral ou Provincial, não incursas em commisso por falta do 
cumprimento das condições de medição, confirmação e cultura. 
§ 3º As que não se acharem dadas por sesmarias, ou outras concessões do Governo, que, apezar de incursas 
em commisso, forem revalidadas por esta Lei. 
§ 4º As que não se acharem occupadas por posses, que, apezar de não se fundarem em titulo legal, forem 
legitimadas por esta Lei. 
 
Discriminação de terras é o processo administrativo ou judicial pelo qual as terras 
devolutas são separadas, extremadas, das terras não devolutas. 
O caráter devoluto da terra precisa ser declarado pela autoridade competente através 
de Ação Discriminatória. Por isso, as terras devolutas necessitam ser identificadas, conhecidas, 
descobertas, para que possa ser destinada. 
 
1.1 Histórico 
1850 Art. 10. O Governo proverá o modo pratico de extremar o dominio publico do particular, 
segundo as regras acima estabelecidas, incumbindo a sua execução ás autoridades que 
julgar mais convenientes, ou a commissarios especiaes, os quaes procederão 
administrativamente, fazendo decidir por arbitros as questões e duvidas de facto, e dando 
de suas proprias decisões recurso para o Presidente da Provincia, do qual o haverá 
tambem para o Governo. 
 
Dec. 
1.318/1854; 
10.105/1913; 
10.320/1913; 
11.485/1915; 
9.760/1946; 
3.081/1956 
De uma maneira simplificada e restrita a reclamaçãoo à órbita administrativa no 
início, evoluiu a legislação para introduzir o procedimento judicial, e inclusive 
regulando a ação de discriminação de terras, com a descentralização da 
competência para as Justiças Estaduais se destes as terras devolutas. 
6.383/1976 Atual instrumento que estatuiu o procedimento administrativo e judicial. 
 
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Unicamente as terras devolutas são objeto do processo de discriminação, cuja 
caracterização é importante para ver da viabilidade ou não da ação. 
O Estatuto da Terra cuidou de instituir o procedimento administrativo: 
 
 Art. 11. O Instituto Brasileiro de Reforma Agrária fica investido de poderes de representação da União, 
para promover a discriminação das terras devolutas federais, restabelecida a instância administrativa 
disciplinada pelo Decreto-Lei n. 9.760, de 5 de setembro de 1946, e com autoridade para reconhecer as 
posses legítimas manifestadas através de cultura efetiva e morada habitual, bem como para incorporar ao 
patrimônio público as terras devolutas federais ilegalmente ocupadas e as que se encontrarem desocupadas. 
§ 1° Através de convênios, celebrados com os Estados e Municípios, iguais poderes poderão ser atribuídos 
ao Instituto Brasileiro de Reforma Agrária, quanto às terras devolutas estaduais e municipais, respeitada a 
legislação local, o regime jurídico próprio das terras situadas na faixa da fronteira nacional bem como a 
atividade dos órgãos de valorização regional. 
§ 2º Tanto quanto possível, o Instituto Brasileiro de Reforma Agrária imprimirá ao instituto das terras 
devolutas orientação tendente a harmonizar as peculiaridades regionais com os altos interesses do 
desbravamento através da colonização racional visando a erradicar os males do minifúndio e do latifúndio. 
 
O processo administrativo e o processo judicial para discriminação de terras devolutas 
estão regulados pela Lei nº 6.383, de 1976, sendo que o processo administrativo está previsto nos 
arts. 2º a 17; e o judicial, do art. 18 ao 23. 
 
a) Procedimento Administrativo 
 
Há três fases em seu desenvolvimento, sendo elas a instauração, a instrução e a 
conclusão. 
A instauração inicia com a nomeação de uma Comissão Especial, criada pelo Presidente 
do INCRA, a qual conduzirá a discriminação. É composta por três membros: um advogado do 
serviço jurídico do Incra (presidente), um engenheiro agrônomo (membro), e um funcionário 
(secretario). No ato de sua criação, ficam estabelecidas a jurisdição e a sede das Comissões 
Especiais, sendo que seus presidentes são investidos de poderes de representação da União. 
A instrução virá, naturalmente, depois da instaurada a Comissão, a quem incumbe 
instruir o processo por meio das etapas descritas no art. 3o 
 
• Elaboração do memorial descritivo da área , que conterá dados de perímetro com 
características e confinancia, indicação de registro da transcrição das propriedades, rol das 
ocupações conhecidas, discriminação e levantamento aerofotométrico e outras informações 
de interesse. As orientações administrativas indicam mais elementos que ilustram os 
memoriais, com comprovação da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) dos 
engenheiros e agrônomos dos que elaboram os documentos. 
• Convocação por edital, com prazo de 60 dias, dos interessados para apresentarem seus 
títulos dominiais ou alegarem aquilo que entenderem a seu favor. 
 
A conclusão será a partir de encerrada a demarcação e lavrado o termo de encerramento 
da discriminação administrativa. Constarão no termo: o mapa detalhado da área, o rol de terras 
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devolutas apuradas com as respectivas confrontações, a descrição de acordos realizados, a relação 
das áreas com titulação transcrita no Registro de Imóveis, o rol das ocupações legitimáveis e 
propriedades reconhecidas e por fim a relação dos imóveis cujos os títulos suscitaram dúvidas. 
O INCRA providenciará na abertura da matrícula e no registro da área devoluta 
discriminada em nome da União, junto ao respectivo Cartório de Registro de imóveis. Cabe 
lembrar que compete ao presidente da Comissão Especial comunicar a instauração do processo 
discriminatório administrativo a todos os oficiais de Registro de Imóveis da jurisdição. O oficial 
do Registro de Imóvel não efetuará matrícula, registro, averbação e outros atos estranhos à 
discriminação, dos imóveis em questão. A desobediência gera crime de prevaricação. Os 
interessados que intervirem no procedimento não pagarão custas, salvo para serviços de 
demarcação e diligencias a seu exclusivo interesse. A via administrativa não impede a judicial 
desconstitutiva do ato, desde que violada a lei em algum de seus dispositivos, bem como 
relativamente àqueles que não restaram convocados. 
Art. 2º - O processo discriminatório 
administrativo será instaurado por 
Comissões Especiais constituídas de 
três membros, a saber: um bacharel 
em direito do Serviço Jurídico do 
Instituto Nacional de Colonização e 
Reforma Agrária - INCRA, que apresidirá; um engenheiro agrônomo e 
um outro funcionário que exercerá as 
funções de secretário. 
§ 1º - As Comissões Especiais serão 
criadas por ato do presidente do 
Instituto Nacional de Colonização e 
Reforma Agrária 
- INCRA, e terão jurisdição e sede 
estabelecidas no respectivo ato de 
criação, ficando os seus presidentes 
investidos de poderes de 
representação da União, para 
promover o processo discriminatório 
administrativo previsto nesta Lei. 
§ 2º - O Instituto Nacional de 
Colonização e Reforma Agrária - 
INCRA, no prazo de 30 (trinta) dias 
após a vigência desta Lei, baixará 
Instruções Normativas, dispondo, 
inclusive, sobre o apoio 
administrativo às Comissões 
Especiais. 
 
Art. 3º - A Comissão Especial 
instruirá inicialmente o processo 
com memorial descritivo da área, 
no qual constará: 
I - o perímetro com suas 
características e confinância, certa 
ou aproximada, aproveitando, em 
princípio, os acidentes naturais; 
II - a indicação de registro da 
transcrição das propriedades; 
III - o rol das ocupações 
conhecidas; 
IV - o esboço circunstanciado da 
gleba a ser discriminada ou seu 
levantamento aerofotogramétrico; 
V - outras informações de 
interesse. 
 
Art. 4º - O presidente da Comissão 
Especial convocará os interessados 
para apresentarem, no prazo de 60 
(sessenta) dias e em local a ser fixado 
no edital de convocação, seus títulos, 
documentos, informações de 
interesse e, se for o caso, 
testemunhas. 
§ 1º - Consideram-se de interesse as 
informações relativas à origem e 
seqüência dos títulos, localização, 
valor estimado e área certa ou 
aproximada das terras de quem se 
julgar legítimo proprietário ou 
ocupante; suas confrontações e nome 
dos confrontantes; natureza, 
qualidade e valor das benfeitorias; 
culturas e criações nelas existentes; 
financiamento e ônus incidentes 
sobre o imóvel e comprovantes de 
impostos pagos, se houver. 
§ 2º - O edital de convocação conterá 
a delimitação perimétrica da área a 
ser discriminada com suas 
características e será dirigido, 
nominalmente, a todos os 
interessados, proprietários, 
ocupantes, confinantes certos e 
respectivos cônjuges, bem como aos 
demais interessados incertos ou 
desconhecidos. 
§ 3º - O edital deverá ter a maior 
divulgação possível, observado o 
seguinte procedimento: 
a) afixação em lugar público na sede 
dos municípios e distritos, onde se 
situar a área nele indicada; 
b) publicação simultânea, por duas 
vezes, no Diário Oficial da União, 
nos órgãos oficiais do Estado ou 
Território Federal e na imprensa 
local, onde houver, com intervalo 
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mínimo de 8 (oito) e máximo de 15 
(quinze) dias entre a primeira e a 
segunda. 
§ 4º - O prazo de apresentação dos 
interessados será contado a partir da 
segunda publicação no Diário Oficial 
da União. 
Art. 5º - A Comissão Especial 
autuará e processará a documentação 
recebida de cada interessado, em 
separado, de modo a ficar bem 
caracterizado o domínio ou a 
ocupação com suas respectivas 
confrontações. 
§ 1º - Quando se apresentarem dois 
ou mais interessados no mesmo 
imóvel, ou parte dele, a Comissão 
Especial procederá à apensação dos 
processos. 
§ 2º - Serão tomadas por termo as 
declarações dos interessados e, se for 
o caso, os depoimentos de 
testemunhas previamente arroladas. 
Art. 6º - Constituído o processo, 
deverá ser realizada, desde logo, 
obrigatoriamente, a vistoria para 
identificação dos imóveis e, se forem 
necessárias, outras diligências. 
 
Art. 7º - Encerrado o prazo 
estabelecido no edital de 
convocação, o presidente da 
Comissão Especial, dentro de 30 
(trinta) dias improrrogáveis, 
deverá pronunciar-se sobre as 
alegações, títulos de domínio, 
documentos dos interessados e 
boa-fé das ocupações, mandando 
lavrar os respectivos termos. 
 
Art. 8º - Reconhecida a existência 
de dúvida sobre a legitimidade do 
título, o presidente da Comissão 
Especial reduzirá a termo as 
irregularidades encontradas, 
encaminhando-o à Procuradoria 
do Instituto Nacional de 
Colonização e Reforma Agrária - 
INCRA, para propositura da ação 
competente. 
Art. 9º - Encontradas ocupações, 
legitimáveis ou não, serão lavrados 
os respectivos termos de 
identificação, que serão 
encaminhados ao órgão 
competente do Instituto Nacional 
de Colonização e Reforma Agrária 
- INCRA, para as providências 
cabíveis. 
 
Art. 10 - Serão notificados, por 
ofício, os interessados e seus 
cônjuges para, no prazo não inferior 
a 8 (oito) nem superior a 30 (trinta) 
dias, a contar da juntada ao processo 
do recibo de notificação, celebrarem 
com a União os termos cabíveis. 
 
Art. 11 - Celebrado, em cada caso, o 
termo que couber, o presidente da 
Comissão Especial designará 
agrimensor para, em dia e hora 
avençados com os interessados, 
iniciar o levantamento geodésico e 
topográfico das terras objeto de 
discriminação, ao fim da qual 
determinará a demarcação das terras 
devolutas, bem como, se for o caso, 
das retificações objeto de acordo. 
§ 1º - Aos interessados será 
permitido indicar um perito para 
colaborar com o agrimensor 
designado. 
§ 2º - A designação do perito, a que 
se refere o parágrafo anterior, deverá 
ser feita até a véspera do dia fixado 
para início do levantamento 
geodésico e topográfico. 
 
Art. 12 - Concluídos os trabalhos 
demarcatórios, o presidente da 
Comissão Especial mandará lavrar 
o termo de encerramento da 
discriminação administrativa, do 
qual constarão, obrigatoriamente: 
I - o mapa detalhado da área 
discriminada; 
II - o rol de terras devolutas 
apuradas, com suas respectivas 
confrontações; 
III - a descrição dos acordos 
realizados; 
IV - a relação das áreas com 
titulação transcrita no Registro de 
Imóveis, cujos presumidos 
proprietários ou ocupantes não 
atenderam ao edital de convocação 
ou à notificação (artigos 4º e 10 
desta Lei); 
V - o rol das ocupações 
legitimáveis; 
VI - o rol das propriedades 
reconhecidas; e 
VII - a relação dos imóveis cujos 
títulos suscitaram dúvidas. 
 
Art. 13 - Encerrado o processo 
discriminatório, o Instituto Nacional 
de Colonização e Reforma Agrária - 
INCRA providenciará o registro, em 
nome da União, das terras devolutas 
discriminadas, definidas em lei, 
como bens da União. 
Parágrafo único. Caberá ao oficial do 
Registro de Imóveis proceder à 
matrícula e ao registro da área 
devoluta discriminada em nome da 
União. 
 
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Art. 14 - O não-atendimento ao edital 
de convocação ou à notificação 
(artigos 4º e 10 da presente Lei) 
estabelece a presunção de 
discordância e acarretará imediata 
propositura da ação judicial prevista 
no art. 19, II. 
Parágrafo único. Os presumíveis 
proprietários e ocupantes, nas 
condições do presente artigo, não 
terão acesso ao crédito oficial ou aos 
benefícios de incentivos fiscais, bem 
como terão cancelados os respectivos 
cadastros rurais junto ao órgão 
competente. 
 
Art. 15 - O presidente da Comissão 
Especial comunicará a instauração do 
processo discriminatório 
administrativo a todos os oficiais de 
Registro de Imóveis da jurisdição. 
 
Art. 16 - Uma vez instaurado o 
processo discriminatório 
administrativo, o oficial do Registro 
de Imóveis não efetuará matrícula, 
registro, inscrição ou averbação 
estranhas à discriminação, 
relativamente aos imóveis situados, 
total ou parcialmente, dentro da área 
discriminada, sem que desses atos 
tome prévio conhecimentoo 
presidente da Comissão Especial. 
Parágrafo único. Contra os atos 
praticados com infração do disposto 
no presente artigo, o presidente da 
Comissão Especial solicitará que a 
Procuradoria do Instituto Nacional de 
Colonização e Reforma Agrária - 
INCRA utilize os instrumentos 
previstos no Código de Processo 
Civil, incorrendo o oficial do 
Registro de Imóveis infrator nas 
penas do crime de prevaricação. 
Art. 17 - Os particulares não 
pagam custas no processo 
administrativo, salvo para serviços 
de demarcação e diligências a seu 
exclusivo interesse. 
 
b) Procedimento Judicial 
 
O processo discriminatório judicial é aquele que se efetiva por intermédio do Poder 
Judiciário. Pertencendo à União as terras, é da incumbência do ICNRA promover a ação 
discriminatório. 
 
Art. 18 - O Instituto Nacional de 
Colonização e Reforma Agrária - 
INCRA fica investido de poderes 
de representação da União, para 
promover a discriminação 
judicial das terras devolutas da 
União. 
 
Art. 19 - O processo 
discriminatório judicial será 
promovido: 
I - quando o processo 
discriminatório administrativo for 
dispensado ou interrompido por 
presumida ineficácia; 
II - contra aqueles que não 
atenderem ao edital de 
convocação ou à notificação 
(artigos 4º e 10 da presente Lei); 
e 
III - quando configurada a 
hipótese do art. 25 desta Lei. 
Parágrafo único. Compete à 
Justiça Federal processar e julgar 
o processo discriminatório 
judicial regulado nesta Lei. 
Art. 20 - No processo 
discriminatório judicial será 
observado o procedimento 
sumaríssimo de que trata 
o Código de Processo Civil. 
§ 1º - A petição inicial será 
instruída com o memorial 
descritivo da área, de que trata o 
art. 3º desta Lei. 
§ 2º - A citação será feita por 
edital, observados os prazos e 
condições estabelecidos no art. 4º 
desta Lei. 
 
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Art. 21 - Da sentença proferida 
caberá apelação somente no 
efeito devolutivo, facultada a 
execução provisória. 
 
Art. 22 - A demarcação da área 
será procedida, ainda que em 
execução provisória da sentença, 
valendo esta, para efeitos de 
registro, como título de 
propriedade. 
Parágrafo único. Na demarcação 
observar-se-á, no que couber, o 
procedimento prescrito 
nos artigos 959 a 966 do Código 
de Processo Civil. 
 
NOVO CPC 574 A 587. 
Art. 23 - O processo 
discriminatório judicial tem 
caráter preferencial e prejudicial 
em relação às ações em 
andamento, referentes a domínio 
ou posse de imóveis situados, no 
todo ou em parte, na área 
discriminada, determinando o 
imediato deslocamento da 
competência para a Justiça 
Federal. 
Parágrafo único. Nas ações em 
que a União não for parte, dar-se-
á, para os efeitos previstos neste 
artigo, a sua intervenção. 
 
c) Da discriminação administrativa e judicial em Goiás 
 
Em Goiás o processo discriminatório está previsto na Lei n. 13.022, de 07 de janeiro 
de 1997: 
 
Art. 7º - O Instituto de Desenvolvimento Agrário de 
Goiás - IDAGO promoverá a discriminação das 
terras devolutas estaduais, incorporando-as ao 
patrimônio do Estado de Goiás, sendo o 
procedimento discriminatório administrativo ou 
judicial. 
 
Art. 19 - Encerrado o procedimento discriminatório, 
o Instituto de Desenvolvimento Agrário de Goiás - 
IDAGO providenciará a matrícula e o registro em 
favor do Estado de Goiás e adotará as medidas 
necessárias à demarcação das mesmas, bem como, 
se for o caso, das retificações objeto de acordo. 
§ 1º - Aos interessados será permitido indicar um 
perito para colaborar com o agrimensor designado. 
§ 2º - A designação do perito a que se refere o 
parágrafo anterior deverá ser feita até a véspera do 
dia fixado para início do levantamento geodésico e 
topográfico. 
§ 3º - Ressalvado o disposto no art. 15, os acordos a 
que se referem o inciso III do art. 18 e o art. 19 in 
fine, todos desta lei, serão sempre precedidos de 
audiência da Procuradoria-Geral do Estado e de 
homologação do Chefe do Poder Executivo. 
 
 
 
2. REGISTRO DE IMÓVEIS: REGISTRO DO VIGÁRIO OU PAROQUIAL 
Durante o período do Império Português no Brasil eram jurisdição da Coroa todas as 
terras devolutas, a faixa de fronteira e a faixa de marinha. 
A Lei n. 601/1850 – Lei de Terras – e o Decreto 1.318/1854 legalizaram as áreas de 
domínio particular - os títulos de sesmarias ou outras concessões de acordo com o artigo 4º da Lei, 
e, as posses, de acordo com o artigo 5º, desde que medidas (artigo 7º) e levadas a registro em 
livros próprios nas ‘freguesias’ (artigo 13º). 
As freguesias eram as áreas de abrangência das paróquias, criadas pelo Estado. Os 
povoados se tornavam fregueses da igreja e trabalhadores do estado. Com a criação de uma 
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freguesia o povoado passava a ter a assistência espiritual da igreja e o amparo e proteção do 
Estado. 
De acordo com o artigo 8º da Lei de Terras, todos os possuidores de terras que 
deixassem de proceder à medição e registro nos prazos marcados pelo Império perderiam o direito 
que tinham sobre as terras concedidas, ficando somente na posse do terreno cultivado, tornando 
devolutas as terras incultas. 
Como todas as terras de domínio particular deveriam ser levadas a registro nos livros 
das paróquias católicas, estes registros ficaram conhecidos como registros dos vigários ou 
registros paroquiais, que passaram a ser os únicos documentos legais comprobatórios do direito à 
propriedade privada das terras anteriores à Lei. 
Estes registros existiram como procedimento apenas no período estipulado para as 
medições das sesmarias e posses e, conforme doutrina majoritária, não garantiam a titularidade da 
propriedade imobiliária. 
A partir dali apenas o Império podia vender, em hasta pública, terras devolutas e, 
portanto, emitir títulos de origem das propriedades privadas de terras. 
 
3. REGISTRO ATUAL DE IMÓVEIS RURAIS E AVERBAÇÃO 
 
Hoje a Lei que rege a matéria é a de n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – Lei de 
Registros Públicos (LRP). 
A Lei 6.015/73 simplificou o sistema de registro, condensando no Título V a matéria 
relativa ao Registro de Imóveis (arts. 167 a 296). 
A Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002, o atual Código Civil, prevê em seu art. 
1.245, que “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no 
Registro de Imóveis.” 
O sistema registral brasileiro é constitutivo (só se adquire a propriedade com o 
registro). É descentralizado, com mais de 3.200 Registros de Imóveis distribuídos pelo Brasil, 
sendo o registrador um profissional do Direito, remunerado pela parte (sistema privatizado) e seu 
ingresso dar-se-á por concurso público realizado pelo Poder Judiciário, que fiscaliza seus atos, nos 
termos da Lei 8.935/94, que regula a atividade de registro. 
Hoje vige no país o princípio da territorialidade para fins de registro. Cada município 
tem um registro imobiliário, órgão isolado, sem conexão com os demais. A competência para a 
prática dos atos é absoluta. Se o registro for promovido em circunscrição diversa, o ato é 
considerado inexistente. 
O artigo 236 da Constituição Federal dispõe que "os serviços notariais e de registro 
são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público". 
O artigo 3º da Lei 8.935/94, que regulamentou referido dispositivo constitucional, por 
seu turno, define: "Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do 
direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício daatividade notarial e de registro". 
Cada imóvel tem matrícula individualizada, ou seja, nenhum imóvel terá mais de uma 
matrícula e nenhuma matrícula mais de um imóvel. Ela funciona como se fosse um CPF ou 
identidade do imóvel, que o acompanhará permanentemente. 
No registro de Imóveis serão feitos, nos termos da lei, o registro e a averbação dos 
títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis 
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reconhecidos em lei, “inter vivos” ou “mortis causa”, quer para sua constituição, transferência e 
extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade. 
A LRP (Lei de Registros Públicos) disciplina o fornecimento de certidões pelos 
oficiais de registro, estabelecendo que os oficiais e os encarregados das repartições em que são 
feitos os registros, sejam obrigados a lavrar certidão do que lhes for requerido, bem como a 
fornecer às partes interessadas ou a qualquer pessoa, as informações por elas solicitadas. 
Eis alguns conceitos de institutos específicos previstos na legislação atual de registro 
de imóveis: 
 
• Matrícula - é o documento no cartório que identifica o imóvel pela sua 
correta localização e descrição. Na matrícula do imóvel também vem registrada toda a 
mudança de propriedade do imóvel. 
• Registro - para ser proprietário legal de um imóvel é necessário ter o 
registro do documento de propriedade do imóvel, ou escritura pública, registrado no 
cartório chamado Oficial de Registro de Imóveis. 
• Averbação - é a anotação na matrícula que registra todas as alterações 
ocorridas em um imóvel, tanto do espaço físico, mudança de propriedade e alteração no 
estado do proprietário. Também é através da averbação que se registra um penhor do 
imóvel ou financiamento. Tudo isso em forma de anotação na matrícula. Como se fosse 
um histórico das mudanças relacionadas ao imóvel. 
• Escritura Pública - é um documento lavrado em um Tabelião de Notas 
(representante do Estado dotado de fé pública), considerando o documento verdadeiro para 
todos os efeitos. Qualquer negócio pode ser documentado por meio de escritura pública, 
tornando a negociação mais segura e eficaz. 
 
A escolha to Tabelião de Notas para a lavratura de um documento é livre, não está 
ligada ao endereço do imóvel ou das partes mencionadas no documento. 
A escritura fica lavrada no livro de notas do Tabelionato e por fim autenticada pelo 
Tabelião. 
A Escritura Pública de Compra e Venda de um imóvel deverá ser notificada no 
Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado, através de averbação. 
Aqui vale distinguir os sentidos e os alcances das legislações civis e agrárias sobre 
imóveis rurais. Analisando em conjunto as disposições do direto civil (Código Civil e LRP) com 
as regras do direito agrário, chega-se às seguintes conclusões: 
 
• o direito de propriedade refere-se ao imóvel-matrícula e não a qualquer 
outro conceito de imóvel eventualmente existente; 
• a legislação agrária conceitua “imóvel rural” apenas para os fins específicos 
do direito agrário e não do direito de propriedade, cuja unidade imobiliária é representada 
pela matrícula; 
• o registro de imóveis constitui e tornam públicos os direitos reais 
imobiliários e não tem competência para fiscalizar a destinação socioeconômica dos 
imóveis, como ocorre com o INCRA; 
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• o INCRA cadastra e fiscaliza os imóveis sob o aspecto produtivo, visando a 
identificar o descumprimento da função social e a proceder a reforma agrária nas hipóteses 
legais, enquanto os cartórios de registro de imóveis tornam públicos os atos de 
identificação dos direitos reais sobre os imóveis rurais; 
• como veremos mais adiante, essa variação de competências reflete na 
criação de obrigatoriedades distintas para as duas formas de tratamento do mesmo bem – a 
terra. 
 
A Lei Federal nº 13.097/2015 (conversão em lei da Medida Provisória nº 656/2014) 
alterou a Lei nº 7.433/85 e instituiu a concentração dos atos na matrícula do imóvel, objetivando 
dar maior segurança aos negócios imobiliários. A partir de sua vigência, os atos jurídicos que não 
estiverem averbados ou registrados na matrícula não poderão ser opostos àquele que, de boa fé, 
adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel. É o que convencionou se chamar de 
princípio da concentração dos atos na matrícula, que entrou em vigor a partir do dia 19 de 
fevereiro de 2017, após o decurso do prazo de dois anos para ajuste dos registros e averbações de 
atos anteriores à Lei. 
Assim, com a vigência da lei, em regra o terceiro de boa-fé que adquirir direito real 
não poderá ter este direito prejudicado por causas que não constarem da matrícula (fólio real) no 
momento da aquisição, afastando (pelo menos a princípio) os riscos e implicações da fraude contra 
credores e fraude à execução. 
Outra alteração importante desta Lei é que não mais são obrigatórias as certidões de 
feitos ajuizados (certidões negativas) para demonstrar a boa fé do adquirente, pois se presume a 
boa fé no caso de nada constar na matrícula do imóvel. 
Obviamente, a presunção de boa fé pode ser afastada, ou pode ser discutida em juízo, 
trazendo problemas para o adquirente, razão pela qual continua existindo maior segurança jurídica 
com a obtenção das certidões. Assim, deve o tabelião orientar o adquirente sobre a possibilidade 
de que as certidões sejam expedidas, pois a função primordial do tabelião no notariado latino é a 
prevenção de lides.