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Prof. Dr. José Francisco Pontes Assumpção
E-mail: jfassumpcao@uol.com.br
UFBA – UNIVERSIDADE FEDERLA DA BAHIA
MBA – GERENCIAMENTO DE OBRAS
Técnicas de Planejamento de Empreendimentos de Construção Civi
TÉCNICAS PARA PLANEJAMENTO DE 
EMPREENDIMENTOS: 
Estruturação de Modelos
UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA
ESCOLA POLITÉCNICA
Prof. Dr. José Francisco Pontes Assumpção
Escola Politécnica da USP - PCC- GER
Universidade Federal de São Carlos
Analisy’s Gerenciamento de Processos, Consultoria e Planejamento
MBA – GERENCIAMENTO DE OBRAS
UMA METODOLOGIA PARA PLANEJAMENTO 
ESTRATÉGICO / TÁTICO DA PRODUÇÃO
l ENTENDER A PRODUÇÃO DO EDIFÍCIO COMPARTIMENTADA 
ATRAVÉS DE SUB-SISTEMAS DE PRODUÇÃO:
– SUB-SISTEMA TORRE
– SUB-SISTEMA PERIFERIA
– SUB-SISTEMA DE APOIO À PRODUÇÃO 
l CADA UM DESTES SUB-SISTEMAS SE SE SUB-DIVIDE EM MÓDULOS 
OU EM SUB-OBRAS:
– OBRAS NO PAVIMENTO TIPO: ESTRUTURAS, OBRA BRUTA, OBRA FINA
– OBRAS NA COBERTURA: COBERTURA GERAL; CASA DE MÁQUINAS 
– OBRAS NO TÉRREO E SUB-SOLOS
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Técnicas de Planejamento de Empreendimentos de Construção Civi
OS MÓDULOS OU SUB-SISTEMAS DO EDIFÍCIO
3 SS
2 SS
1 SS
Térreo
1o. 
2o.
3o.
4o.
5o.
6o.
7o.
8o.
9o.
P. Técnico
Cx.Água
TI
PO
 -
A
PT
O
S 
/ S
A
L
A
S
Cob. ExternaÁTICO
FACHADA / 
VARANDAS
TÉRREO EXTERNO
SUBSOLOS
TÉRREO INTERNO
EMBASAMENTO 
E ESTRUTURAS 
TORRE E PERIF.
UMA METODOLOGIA PARA PLANEJAMENTO 
ESTRATÉGICO / TÁTICO DA PRODUÇÃO
l CADA UMA DESTAS SUB-OBRAS TEM SUAS PARTICULARIDADES E 
REQUER ESTUDO ESPECÍFICO DE SEQÜÊNCIA DE SERVIÇOS :
– SEQÜENCIA PARA SERVIÇOS NO PAVIMENTO TIPO;
– SEQÜENCIA PARA SERVIÇOS NA FACHADA
– SEQÜENCIA PARA SERVIÇOS NA PERIFERIA
l ESTAS SEQÜENCIAS SE REPETEM NOS VÁRIOS PAVIMENTOS, 
TRECHOS OU PANOS EM QUE OS MÓDULOS SE SUB-DIVIDEM:
l ESTAS SEQÜENCIAS SE REPETEM NAS VÁRIAS OBRAS QUE A 
EMPRESA EXECUTA, CARACTERIZANDO UM MESMO PADRÃO PARA 
ESTAS VÁRIAS OBRAS:
l REDE BÁSICA OU REDE PADRÃO
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WBS E SEQÜENCIAMENTO DAS ATIVIDADES - TEMPLATES
0 1 2 3
EMPREENDIMENTO OBRA MÓDULO ETAPAS
início de obra.xls
contenções
Embasamento
Estrutura da torre
obra bruta.xls
obra fina.xls
obra bruta
obra fina
obra bruta
obra fina
obra bruta
obra fina
obra bruta
obra fina
casa de máquinas
Elevadores
Embasamento
Supra estrutura
obra bruta
obra fina
obra bruta
obra fina
Fachada.xls
cobertura geral.xls
elevadores.xls
infra e supra estrutura.xls
Periferia / periferias
Estrutura de periferia
terreo externo.xls
sub solos.xls/ garagens
Apartamentos / salas
Hall.xls
sacadas.xlsTorre / torres
W.B.S. PARA EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS
NÍVEL
Serviços gerais Serviços preliminares
PARA CADA SUBSISTEMA CARACTERIZAR SUB REDES
LIGAÇÕES DE SEQUÊNCIA LIGAÇÕES DE TRAJETÓRIA
ESTRUTURAS
PAV - N
ESTRUTURAS
PAV - 03
ESTRUTURAS
PAV - 04
ESTRUTURAS
PAV - 02
ESTRUTURAS
PAV - 01
PAV - TE
SUB SISTEMA 
ESTRUTURAS
MARCAÇÀO 
PAV - N
MARCAÇÀO
PAV - 03
MARCAÇÀO
PAV - 04
ALVENARIA
PAV - 03
ALVENARIA
PAV - 04
C. MARCO
PAV - 03
C. MARCO
PAV - 04
PAV - 03
PAV - 04
ALVENARIA
PAV - N
C. MARCO
PAV - N PAV - N
MARCAÇÃO
PAV - 02
ALVENARIA
PAV - 02
C. MARCO
PAV - 02 PAV - 02
MARCAÇÃO
PAV - 01
ALVENARIA
PAV - 01
C. MARCO
PAV - 01 PAV - 01
MARCAÇÃO
PAV - TE
ALVENARIA
PAV - TE
C. MARCO
PAV -TE2 PAV -TE2
SUBSITEMA
OBRA BRUTA
LAG= 28 d
LAG= 28 d
LAG= 28 d
LAG= 28 d
LAG= 28 d
LAG= 28 d
SUBSISTEMA
FACHADA
VINCULAÇÕES ENTRE
SUBSISTEMAS
SUBSITEMA
OBRA FINA
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Técnicas de Planejamento de Empreendimentos de Construção Civi
UMA METODOLOGIA PARA PLANEJAMENTO 
ESTRATÉGICO / TÁTICO DA PRODUÇÃO
l ÀS DIFERENÇAS NO PLANEJAMENTO DAS VÁRIAS OBRAS DA 
MESMA EMPRESA CARACTERIZA-SE POR:
– NÚMERO DE PAVIMENTOS, TRECHOS (DE PERIFERIA) OU PANOS (DE 
FACHADA) – NUMERO DE REPETIÇÕES DAS SEQÜENCIAS PADRÕES;
– CICLOS OU RITMOS DE PRODUÇÃO COM QUE ESTAS SEQUÊNCIAS 
SERÀO EXECUTADAS (FUNÇÀO DO FLUXO DE CAIXA E PRAZO DA 
OBRA – RESULTAM DO DIMENSIONAMENTO DAS EQUIPES)
– ESTRATÉGIA DE PRODUÇÃO OU PLANO DE ATAQUE DA OBRA
AS INTERFACES ENTRE MÓDULOS
3 SS
2 SS
1 SS
Térreo
1o. 
2o.
3o.
4o.
5o.
6o.
7o.
8o.
9o.
P. Técnico
Cx.Água
TI
PO
 (
SA
L
A
S)
Cob. Externa
FACHADA
SUBSOLOS
TÉRREO EXTERNO
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INTERFERENCIA ENTRE COLOCAÇÃO DE CONTRAMARCOS 
(MÓDULO TIPO- APTOS /SALAS) PARA LIBERAR REBOCO DE 
FACHADA
INTERFERÊNCIA ENTRE MÓDULOS 
COBERTURA X FACHADA X TIPO 
(SALAS/APTOS)
INTERFERÊNCIA ENTRE 
BALANCIM X 
IMPERMEABILIZAÇÃO DA 
COBERTURA X ACABAMENTOS 
INTERNOS NO TIPO
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INTERFERÊNCIA DO 
GUINCHO ALIMENTANDO 
MÓDULO TIPO X ÚLTIMO 
PANO DE FACHADA X 
IMPERMEABILIZAÇÃO DO 
TÉRREO
INTERFERÊNCIA ENTRE 
MÓDULO ELEVADORES 
X ACABAMENTOS NO 
HALL X DESMONTAGEM 
DO GUINCHO EXTERNO
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INTERFERÊNCIA 
ENTRE 
EXECUÇÃO DE 
FACHADAS X 
IMPERM. DE 
LAJE DE 
PERIFERIA X 
ACABAMENTOS 
NO SUBSOLO
VÃOS ABERTOS DE 
FACHADA X 
ACABAMENTOS 
INTERNOS NO TIPO
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Técnicas de Planejamento de Empreendimentos de Construção Civi
Pavimento não vedado: dificuldades para iniciar acabamentos 
internos (gesso, massa dry-wall, etc)
ALGUMAS SOLUÇÕES PARA CONTORNAR AS 
INTERFERÊNCIAS ENTRE MÓDULOS
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Técnicas de Planejamento de Empreendimentos de Construção Civi
OBSERVAR AS SELAS LIBERANDO A COBERTURA PARA 
EXECUÇÃO DE IMPERMEABILIZAÇÃO
Utilizar balancim 
com sela - Tornar 
a fachada 
independente da 
impermeabilização 
da cobertura
Vedar 
provisóriamente
o ambiente. 
Evitar respingos 
de massa em 
paredes internas 
e evitar água no 
pavimento
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Técnicas de Planejamento de Empreendimentos de Construção Civi
ESTRATÉGIAS DE PRODUÇÃO
l AS ESTRATÉGIAS IRÃO DEFINIR:
· POR ONDE COMEÇAR A OBRA;
· QUAL A SEQÜÊNCIA DE EXECUÇÃO DAS SUAS PRINCIPAIS 
ETAPAS E SERVIÇOS;
· QUAL O RITMO DE PRODUÇÃO;
· QUAL A DEMANDA POR RECURSOS FINANCEIROS PARA 
REALIZÁ-LA.
CARACTERIZAÇÃO DE UMA ESTRATÉGIA DE 
PRODUÇÃO
l VARIÁVEIS A CONSIDERAR:
· VARIÁVEIS RELACIONADAS AO NEGÓCIO
· VARIÁVEIS TÉCNICAS
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Técnicas de Planejamento de Empreendimentos de Construção Civi
VARIÁVEIS A CONSIDERAR NA DEFINIÇÃO DE 
ESTRATÉGIAS DE PRODUÇÃO
l VARIÁVEIS RELACIONADAS AO NEGÓCIO:
· ADEQUAÇÃO À FLUXO DE CAIXA;
· PRAZO DE ENTREGA DO EMPREENDIMENTO (CONTRATUAL + 
TOLERÂNCIA);
· MARKETING (MOSTRAR A OBRA AO CLIENTE).
VARIÁVEIS A CONSIDERAR NA DEFINIÇÃO DE 
ESTRATÉGIAS DE PRODUÇÃO
VARIÁVEIS TÉCNICAS:
· CONDIÇÕES DE ACESSO E DISPONIBILIDADE PARA CANTEIRO
· SITUAÇÃO DO TERRENO E VIZINHANÇA PARA REALIZAÇÃO DE 
ESCAVAÇÕES / CONTENÇÕES
· ESTRATÉGIA DE GESTÃO DA PRODUÇÃO
q PRODUÇÃO PRÓPRIA OU TERCEIRIZADA; 
q PRODUÇÃO OU COMPRA DE COMPONENTES (FORMAS / ARMAÇÃO / CONCRETO);
q GESTÃO ISOLADA OU INTEGRADA DE OBRAS
· NÚMERO DE TORRES E DISPONIBILIDADE DE RECURSOS PARA 
EXECUTA-LAS
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Técnicas de Planejamento de Empreendimentos de Construção Civi
CARACTERIZAÇÃO DE ESTRATÉGIAS PARA 
PRODUÇÃO
· O PLANO DE ATAQUE - POR ONDE CAMINHAR COM A OBRA
ÜEXECUTAR A ESTRUTURA DA TORRE JUNTO COM A DA 
PERIFERIA ? 
ÜEXECUTAR A PERIFERIA EM QUANTOS TRECHOS? POR QUAL 
TRECHO COMEÇAR ? 
ÜEXECUTAR A ESTRUTURA DA PERIFERIA DE BAIXO PARA CIMA -
APÓS CONTENÇÕES E ESCAVAÇÕES OU EXECUTAR DE CIMA 
PARA BAIXO TRAVANDO AS CONTENÇÕES?
ÜA FACHADA SERÁ EXECUTADA POR PANOS OU POR ANEL? SE 
POR PANOS, EM QUANTOS PANOS?
ÜAPÓS A EXECUÇÃO DA ESTRUTURA DO EDIFÍCIO, QUAL A 
TRAJETÓRIA DOS DEMAIS SERVIÇOS? É POSSÍVEL INVERTER A 
OBRA ? EM QUE CONDIÇÕES ?
CARACTERIZAÇÃO DE ESTRATÉGIAS PARA 
PRODUÇÃO
· O RITMO DE PRODUÇÃO – A VELOCIDADE DOS 
SERVIÇOS: 
ÜQUAL O CICLO DE PRODUÇÃO PARA A TORRE - QUANTAS 
LAJES OU PAVIMENTOS DE SERVIÇOS / MÊS ?
Ü O CICLO DE PRODUÇÃO PARA A PERIFERIA? - QUANTAS 
TRECHOS DE SERVIÇOS / MÊS ?
ÜHAVERÁ SINCRONIA ENTRE OS SERVIÇOS DE ESTRUTURAS, 
DE OBRA BRUTA E DE OBRA FINA? 
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MBA – GERENCIAMENTO DE OBRAS
Técnicas de Planejamento de Empreendimentos de Construção Civi
l COMO ESTRUTURAR MODELOS PARA PLANEJAMENTO:
– Conceituação em técnicas de rede de 
precedência;
– Conhecimento e domínio de ferramentas que 
auxiliem na operacionalização do planejamento 
(Project, Super-Project, Sure-Track, Primavera, 
Acos Plus, etc);
– Identificação das Sequências para execução dos 
serviços de cada módulo e das Interfaces entre 
os módulos.
COMO ESTRUTURAR MODELOS PARA PLANEJAMENTO
l PORQUE UTILIZAR TÉCNICAS DE REDE DE PRECEDÊNCIA 
(REDES PERT/CPM) ?
q TRABALHAM COM AS ATIVIDADES INTERELACIONADAS, 
FACILITANDO SIMULAÇÕES;
q PERMITEM TRABALHAR COM CUSTOS E INSUMOS RELACIONADOS 
ÀS ATIVIDADES, GERANDO DISTRIBUIÇÃO DESTES RECURSOS NO 
TEMPO;
q SÃO OPERADAS ATRAVÉS DE APLICATIVOS PARA AMBIENTE 
WINDOWS - FÁCEIS DE UTILIZAR.
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Técnicas de Planejamento de Empreendimentos de Construção Civi
COMO ESTRUTURAR MODELOS PARA PLANEJAMENTO
l TIRAR PROVEITO DAS CARACTERÍSTICAS DA OBRA DO EDIFÍCIO:
q MACRO SISTEMAS DE PRODUÇÃO
ð REGIÃO DA TORRE;
ð REGIÃO DA PERIFERIA;
ð SUPORTE OU INFRA-ESTRUTURA DE PRODUÇÃO.
q REPETITIVIDADE DE SERVIÇOS NOS MÓDULOS DE OBRA E ENTRE 
OBRAS
ð NA REGIÃO DA TORRE (MESMOS SERVIÇOS NOS VÁRIOS PAVIMENTOS);
ð NA REGIÃO DA PERIFERIA (MESMOS SERVIÇOS NOS VÁRIOS TRECHOS);
ð MESMOS SERVIÇOS NAS OBRAS COM MESMO SISTEMA CONSTRUTIVO.
q MESMA SEQÜÊNCIA DE SERVIÇOS NOS MÓDULOS REPETITIVOS E NAS 
OBRAS DE MESMO TIPO:
ð SEQÜÊNCIAS COMPATÍVEIS COM O PATAMAR TECNOLÓGICO DA EMPRESA 
E SISTEMA CONSTRUTIVO UTILIZADO NAS OBRAS.
Subsistemas de produção do edifício
30Subsolo
Barrilete / C.Máquinas
Cx.Água
140
130
150
100
110
120
90
60
50
70
20
30
40
80
10
 Mezzanino
Térreo
10Subsolo
20Subsolo
Tipo
não Tipo
não Tipo
Torre
Periferia
Tipo
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Subsistemas de produção do edifício
Edifício
Trechos de periferia
3º trecho
4ºtrecho
2º trecho
1º trecho
CONCLUSÕES
l PARA EDIFÍCIOS QUE UTILIZAM UM MESMO SISTEMA CONSTRUTIVO 
(MESMA TECNOLOGIA E PROCESSOS DE CONSTRUÇÃO), PODE-SE 
CONSTRUIR UMA REDE BÁSICA OU REDE PADRÃO, QUE PODE SER 
APLICADA PARA QUALQUER DELES;
l AS VARIÁVEIS QUE IRÃO DIFERENCIAR OS PLANOS DE EXECUÇÃO 
DESTES EDIFÍCIOS QUE UTILIZAM A MESMA REDE BÁSICA SERÃO: 
Ü NÚMERO DE PAVIMENTOS DA TORRE (TIPOS E NÃO TIPOS);
Ü NÚMERO DE TRECHOS DE PERIFERIA;
Ü RITMO (VELOCIDADE) COM QUE OS SERVIÇOS SERÃO 
EXECUTADOS EM CADA PAVIMENTO OU TRECHO.
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Técnicas de Planejamento de Empreendimentos de Construção Civi
l A REDE BÁSICA DEVE:
n REPRESENTAR A MELHOR ESTRATÉGIA DE PRODUÇÃO DENTRO 
DO DESENVOLVIMENTO TECNOLÓGICO ATINGIDO PELA 
EMPRESA;
n SER COMPATÍVEL COM A EQUAÇÃO DE FUNDOS DISPONÍVEL 
PARA FAZER O EMPREENDIMENTO (LEVAR EM CONTA O 
ENCAIXE DAS RECEITAS NA DEFINIÇÃO DA REDE BÁSICA E DA 
ESTRATÉGIA DE PRODUÇÃO); 
CONCLUSÕES