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CURSO TÉCNICO EM
TRANSAÇÕES
IMOBILIÁRIAS
TRANSAÇÕES
IMOBILIÁRIAS
TRANSAÇÕES
IMOBILIÁRIAS
novaescolaBrasil
Ética nos Negócios 
Elaboração: Quelvia Sakai – Técnica em Transações Imobiliárias 
CURSO TÉCNICO EM
TRANSAÇÕES
IMOBILIÁRIAS
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Economia e Mercado 
Imobiliário
Elaboração: Márcio Dourado - CORECON-GO nº2233
 
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Economia e
Mercado Imobilário
Indice
Economia e Mercado Imobiliário: 3
Conceito: 3
A Curva de Possibilidades de Produção: 5
Microeconomia e Macroeconomia: 6
A Economia e Sua Relação com Outras Ciências: 7
Recursos ou fatores da produção: 8
Os bens de capital: 8
Tipos de Bens Econômicos : 9
Os Sistemas Econômicos: 11
A Teoria Elementar da Demanda: 12
Teoria elementar do funcionamento do mercado: 12
O Conceito de Elasticidade e a Relação Entre a Procura de um Bem e a Renda do 
Consumidor: 12
Estruturas de Mercado: 13
Concorrência Perfeita: 14
Monopólio: 15
3.3. Monopólio Natural: 15
3.4. Oligopólio: 16
Brasil, Sua Economia E Suas Perspectivas: 17
De Crescimento: 17
O SISTEMA FINANCEIRO: 18
Segmentos do sistema financeiro: 19
O sistema Financeiro Nacional: 21
Organização do sistema financeiro nacional: 21
A base jurídica do Sistema Financeiro Nacional: 23
Noções Básicas sobre Financiamento de Imóveis: 25
Bibliografia: 27
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Economia e
Mercado Imobilário
Economia e Mercado Imobiliário
Márcio Dourado – CORECON-GO nº2233
Conceito:
O nome Economia originou-se a partir da junção da palavra grega “oikos”, que significa 
casa, com a palavra “nomos” que significa norma ou lei, podendo ser conceituada a partir do 
seu nome de origem como “administração do lar”.
A Economia é uma ciência social que estuda como o indivíduo e a sociedade decidem 
utilizar recursos produtivos escassos, na produção de bens e serviços, de modo a distribuí-
los entre as várias pessoas e grupos da sociedade, com a finalidade de satisfazer às 
necessidades humanas.
Como ciência social, a economia estuda o comportamento das relações humanas e sua 
inter-relação entre governos, sociedade e indivíduos, de forma a investigar o comportamento 
dos agentes econômicos para a satisfação das suas necessidades ilimitadas, dada a natureza 
escassa dos recursos produtivos.
A escassez apresenta-se como o problema econômico central de qualquer sociedade, 
existindo em virtude das necessidades humanas a serem satisfeitas através de bens (alimentos, 
vestuário, etc.) e serviços (saúde, lazer) são ilimitadas, ao passo que os recursos produtivos 
(máquinas, equipamentos, terras agricultáveis, matérias-primas, etc.) não são suficientes para 
produzir o volume de bens necessários para satisfazer as necessidades de todos.
O fenômeno da escassez está presente em qualquer sociedade, seja ela rica ou pobre. 
Em países mais desenvolvidos, a escassez não é tão grave quanto nos países pobre, onde 
sequer as necessidades básicas da população são satisfeitas, porém, se todos os países 
satisfizessem suas necessidades como os países desenvolvidos, os recursos naturais 
sofreriam ações predatórias de forma a se esgotarem rapidamente.
Ao se confrontar as necessidades ilimitadas com a limitação de recursos produtivos 
decorre a necessidade da escolha. Ou seja, já que não se pode produzir tudo o que as 
pessoas desejam, as sociedades precisam decidir quais bens serão produzidos e quais as 
necessidades serão atendidas.
Deste confronto decorre o problema central da economia, que consiste em administrar 
os recursos escassos da melhor maneira, de forma a satisfazer da melhor maneira as 
necessidades humanas que são ilimitadas e sempre se renovam, para tanto, a economia 
utiliza-se de três problemas fundamentais para gerir a questão central, sendo eles: o que e 
quanto produzir?, como produzir? e para quem produzir?
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Economia e
Mercado Imobilário
Nas bases de qualquer comunidade se encontra sempre a seguinte tríade de problemas 
econômicos básicos:
O QUE e QUANTO produzir? - Isto significa quais os produtos deverão ser produzidos 
(carros, cigarros, café, roupa, etc.) e em que quantidades deverão ser colocadas à disposição 
dos consumidores.
COMO produzir? - Isto é, por quem serão os bens e serviços produzidos, com que recursos 
e de que maneira ou processo técnico.
PARA QUEM produzir? - Ou seja, para quem se destina a produção, fatalmente para os que 
têm renda.
É muito fácil entender que: O QUE, QUANTO, COMO e PARA QUEM produzir não 
seriam problemas se os recursos utilizáveis fossem ilimitados. Todavia, na realidade existem 
ilimitadas necessidades e limitados recursos disponíveis e técnicas de fabricação. Baseada 
nessas restrições, a Economia deve optar dentre os bens a serem produzidos e os processos 
técnicos capazes de transformar os recursos em produção.
Problemas econômicos fundamentais
Necessidades 
humanas 
ilimitadas
X
Recursos 
produtivos 
escassos
O que e quanto
Como
Para quem
(produzir)
Escassez Escolha
Dentro desta linha de análise, observamos então que todas as sociedades sempre se 
defrontaram, além dos dilemas básicos, com uma tríade de problemas fundamentais, que se 
inter-relacionam nos níveis econômico, tecnológico e social.
A questão econômica só será plenamente solucionada se houver eficiência tecnológica 
convenientemente dosada, completando-se através de eficiente sistema distributivo. A solução 
da questão tecnológica somente alcançará sua plenitude se as opções econômicas e sociais 
se revelarem lógicas e pertinentes. Como registra Shackle, a eficiência técnica pressupõe a 
eficiência econômica; nenhum método de produção pode atingir seu mais alto grau de eficiência 
econômica se não alcançar, para determinada combinação de quantidades de produção, seu 
mais elevado grau de eficiência técnica. De igual forma, a questão social, intimamente ligada 
aos problemas do bem-estar, só será também satisfatoriamente solucionada quando integrada 
à solução das questões econômicas e tecnológicas.
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Economia e
Mercado Imobilário
TEORIA ECONÔMICA
Principios, Leis, Modelos
e Teorias
POLÍTICA ECONÔMICA
Utilização dos Instrumentos 
Básicos das Teorias Econômicas
Análise Microeconômica
Agentes Individuais
Teoria do
Consumidor
Teoria da 
Produção
Teoria das
Firmas
Teoria da Repartição
e Mercados
Análise Macroeconômica
Estudo Agregados
Teoria do Equilibrio
e do Crescimento
História do Pensamento
Econômico
Teoria Monetária
Teoria Econômica do 
Setor Público
Teoria das Relações Econ.
Internas
Teoria do Desenvolvimento
e da Participação
fonte: Riani
A Curva de Possibilidades de Produção
Considerando que os recursos produtivos são escassos e tendo em vista a necessidade 
de maximização da utilidade destes recursos, a economia aplica para a resolução dos 
problemas econômicos fundamentais, a curva de possibilidades de produção, que expressa 
a capacidade máxima de produção da sociedade, supondo pleno emprego dos recursos 
produtivos que se dispõe em um dado momento de tempo.
Devido à escassez de recursos, a produção total de uma economia tem um limite 
máximo, uma produção potencial ou o produto de pleno emprego, quando todos os 
recursos disponíveis estão empregados.
Supondo que uma economia que só produz máquinas (bens de capitalx) e alimentos 
(bens de consumo y) e que as alternativas de produção de ambos sejam as seguintes:
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Mercado Imobilário
Exemplo:
Alternativas de produção Máquinas (milhares) Alimentos (toneladas)
A 300 0
B 200 600
C 100 250
D 50 150
E 0 800
800
700
600
500
400
300
200
100
0
750
700
600
450
250
0
100 200 300
Fronteira de Possibilidades de Produção
Q
td
. P
ro
du
zi
da
 d
e 
Y
Qtd. Produzida de X
Alternativa A = Todos os fatores de produção estão alocados para produção de máquinas
Alternativa B, C, D = os fatores de produção foram distribuídos na produção de um e de 
outro bem
Alternativa E = todos os fatores de produção estão alocados para produção de alimentos
Microeconomia e Macroeconomia
A microeconomia é o ramo da economia que analisa o comportamento das unidades 
econômicas, e a interação das famílias, os consumidores e as empresas, preocupando-se com 
a formação de preços e o funcionamento do mercado de cada produto individual. O estudo da 
microeconomia considera a atuação dessas unidades como se fossem unidades individuais. 
Por exemplo, ao se explicar o aumento do preço de cimento, pelo aumento da demanda pelo 
produto, está se fazendo uma colocação tipicamente microeconômica.
A macroeconomia, por sua vez, é a parte da economia que se dedica ao estudo dos 
grandes agregados nacionais, debruçando-se sobre comportamento global do sistema 
econômico refletido em um número reduzido de variáveis como o nível geral de preços, a 
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formação da renda nacional, mudanças na taxa de desemprego, taxa de câmbio, balanço 
de pagamentos, etc. Por exemplo, se for noticiado que a taxa de desemprego anual atingiu 
o mínimo de 5%, está se destacando um aspecto da evolução global da macroeconomia do 
país.
A Economia e Sua Relação com Outras Ciências
O estudo da Economia está presente na maioria dos cursos superiores, sendo uma das 
ciências que mais se interagem com as demais, tanto da mesma área como de outras áreas 
do conhecimento, a economia destaca-se sobre tudo com as seguintes ciências:
 Biologia: quem exerce a atividade econômica gera serviço, objeto das ciências 
biológicas. O trabalho gera recursos econômicos para a alimentação e sobrevivência humana.
 Moral: a moral tem por objetivo o honesto, a economia tem por objetivo útil, isto é, 
a atividade humana em busca de prosperidade material. A honestidade com o crescimento 
econômico.
 Direito: o direito e a economia são ciências sociais, tendo como objetivo o homem.
 Contabilidade: essa traz luz à economia, sobre inúmeros problemas que se interferem; 
ambas tratam de juros, empréstimos, bancos, bolsas. A contabilidade age sobre o ponto de vista 
técnico e a economia mostra as razões teóricas para as suas conclusões sobre determinado 
fato.
 Geografia: essa se utiliza de matemática, física e biologia, as quais fornecem a 
economia inúmeros elementos.
 História: a história também é uma ciência social. A historia econômica é o prefácio da 
economia política.
 Sociologia: mostra os fenômenos econômicos interdependentes com os sociais. 
Muitos autores consideram a economia política como um ramo da sociologia.
 Matemática: cálculos gráficos
 Lógica: uso da razão, raciocínio.
 Estatística: classifica, analisa, critica e interpreta dados relativos aos fatos econômicos.
 Administração: a administração é o processo de tomar e colocar em prática decisões 
sobre objetivos e utilização de recursos.
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Recursos ou fatores da produção
 Para a satisfação das necessidades humanas é necessário produzir bens e serviços. 
Para isso, exige-se o emprego de recursos produtivos e de bens elaborados.
 Os recursos são os fatores ou elementos básicos utilizados na produção de bens e 
serviços. São denominados fatores de produção.
 Tradicionalmente, esses fatores se dividem em três grandes categorias: terra, trabalho 
e capital.
 Na economia, o termo terra é usado no sentido amplo, indicando não só a terra cultivável 
e urbana, mas também os recursos naturais que contém, como, por exemplo, os minerais.
 O fator trabalho refere-se às faculdades físicas e intelectuais de seres humanos que 
intervêm no processo produtivo. O trabalho é o fator de produção básico. Os trabalhadores 
se servem das matérias-primas obtidas na natureza. Com a ajuda da maquinaria necessária, 
transformam-nas até convertê-las em matérias básicas, aptas a outros processos ou bens de 
consumo.
 O capital compreende as edificações, as fábricas, a maquinaria e os equipamentos, a 
existência de meios elaborados e demais meios utilizados no processo produtivo. Recebem 
essa denominação porque, nas economias capitalistas, o capital geralmente é de propriedade 
privada e especialmente dos capitalistas.
Os bens de capital
 Enquanto os bens de consumo se orientam parar satisfação direta das necessidades 
humanas, os bens de capital, ou bens de investimento, não estão concebidos para satisfazer 
diretamente as necessidades humanas, mas para serem utilizados na produção de outros bens. 
Se dedicarmos certa quantidade de recursos para produzir bens de capital, eles satisfarão 
nossas necessidades no futuro, quando forem utilizados na produção de bens de consumo.
 O capital empregado na produção pode dividir-se em capital fixo e capital circulante. O 
capital circulante consiste nos bens em processo de preparação para o consumo, basicamente 
em matérias-primas e estoque de armazém. O capital fixo consiste em instrumentos de toda 
espécie, incluindo os edifícios, maquinaria e equipamentos.
 Em economia é necessário distinguir capital físico ao qual nos referimos anteriormente, 
de capital humano, entendendo por este último à educação e a formação profissional que 
incrementam o rendimento do trabalho. Os gastos em educação e formação profissional 
supõem investimentos em capital, já que durante o período de aprendizagem e em estudo existe 
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um elemento implícito de espera. Esses gastos contribuem para incrementar a capacidade 
produtiva da economia, pois um trabalhador formado e educado geralmente é mais produtivo 
que um não capacitado.
Tipos de Bens Econômicos
Definição de bem: é tudo aquilo que satisfaz direta ou indiretamente os desejos e as 
necessidades dos seres humanos.
Os bens são classificados segundo seu caráter, sua natureza e sua função.
Segundo o caráter, os bens podem ser livres ou econômicos. Bens livres ou gratuitos são 
aqueles que existem em quantidade suficiente para satisfazer a todos e não são apropriáveis e 
por isso não têm preço, estando, portanto, fora da preocupação dos economistas. Eles existem 
em quantidade ilimitada e podem ser obtidos com pouco ou nenhum esforço. São bens livres a 
luz solar, o ar, o mar, etc. Bens econômicos são aqueles escassos em quantidade, dada a sua 
procura. Eles são apropriáveis e objeto de estudo da economia, pois supõem a necessidade 
de esforço humano em sua obtenção. Apresentam como característica principal o fato de ter 
preço.
Segundo a natureza, os bens podem ser de capital ou de consumo. Os bens de consumo 
destinam-se à satisfação direta das necessidades humanas. Eles podem ser subdivididosem bens duráveis e bens perecíveis ou não-duráveis. Os bens duráveis são aqueles de uso 
prolongado como os eletrodomésticos, móveis, etc. Os bens perecíveis são aqueles que 
devem ser consumidos rapidamente. Por exemplo, alimentos, gasolina, etc. 
Os bens de capital não atendem diretamente as necessidades, mas são importantes 
para a produção dos bens de consumo. São exemplos de bens de capital, as máquinas, os 
equipamentos, os computadores, os edifícios, etc.
Segundo a função, os bens podem ser intermediários ou finais. Os bens intermediários 
são aqueles que ainda necessitam de transformação antes de se converterem em bens de 
consumo ou de capital. Normalmente são utilizados no processo de produção de outros 
produtos. O fertilizante utilizado na produção de arroz, o aço, a borracha e o vidro utilizados 
na produção de carros, são exemplos de bens intermediários. Os bens finais são aqueles que 
já sofreram as transformações necessárias para seu uso ou consumo.
Os bens econômicos podem ainda ser classificados em bens materiais (ou simplesmente 
bens) e bens imateriais ou serviços.
Os bens materiais são de natureza material sendo, portanto, tangíveis. A eles se atribuem 
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características como peso, altura, cor, etc. Alimentos, roupas, livros, etc. são exemplo de bens 
materiais.
Os serviços são aquelas atividades que, sem criar objetos materiais, se destinam 
diretamente ou indiretamente a satisfazer as necessidades humanas. Os serviços são bens 
intangíveis, ou seja, não podem ser tocados. Fazem parte dessa categoria os cuidados de 
um médico, os serviços de um advogado, os serviços de transporte, etc., que acabam no 
mesmo momento de sua produção. A prestação de serviços e sua utilização são praticamente 
simultâneas.
Os bens podem ainda ser classificados em bens privados e bens públicos. Os bens 
privados são de propriedade particular. Ou seja, são produzidos e utilizados privadamente. 
São exemplos de bens privados os automóveis, os aparelhos de TV, etc. Os bens públicos 
são aqueles consumidos ou usados por várias pessoas sem restrição. São normalmente bens 
fornecidos pelo setor público: educação, justiça, segurança, transporte, etc.
Bens
Bens
livres
econômicos
Bens
capital
consumo
durável
perecível
Bens
materiais
imateriais (serviços)
Bens
intermediário
finais
públicos
privados
 
Diagrama 1 – Classificação dos bens segundo o caráter, a natureza e a função.
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Os Sistemas Econômicos
Um sistema econômico pode ser definido como a forma política, social e econômica 
em que esta organizada a sociedade. Sistema de organização da produção, distribuição e 
consumo de todos os bens e serviços que as pessoas utilizam buscando uma melhoria no 
padrão de vida e bem-estar.
 Os elementos básicos de um sistema econômico são:
 • Recursos produtivos: Renda Nacional, Terra, Trabalho, Capital e Tecnologia.
 • Unidades de produção: empresas
 • Conjuntos de instituições políticas, jurídicas, econômicas e sociais.
Os principais sistemas econômicos são o Sistema Capitalista, também chamado de 
Economia de Mercado, e o Sistema Socialista, também conhecido como Economia Planificada
 Capitalista ou Economia de Mercado: É regido pelas leis de mercado, tem como fator 
predominante a livre iniciativa e propriedade privada dos fatores de produção.
Socialista ou Economia Planificada: Todas as questões econômicas são resolvidas por 
um órgão do governo que é encarregado do planejamento. Tem como fator predominante a 
propriedade pública dos fatores de produção.
Em toda sociedade organizada, mesclam-se, em maior ou menor medida, os mercados 
e a atividade dos governos. O grau de concorrência dos mercados é variado, indo do 
monopólio, em que apenas uma empresa opera, à economia de livre mercado, que apresenta 
uma verdadeira concorrência, com várias empresas operando. 
O mesmo ocorre quanto à intervenção pública, que engloba desde uma intervenção 
mínima em impostos, crédito, contratos e subsídios até o controle dos salários e os preços 
dos sistemas de economia centralizada que imperam nos países comunistas. Entretanto, em 
ambos os sistemas ocorrem divergências: no primeiro, existem somente monopólios estatais, 
sobretudo nas linhas aéreas e na malha ferroviária; no segundo, somente concessões à 
empresa privada.
As principais diferenças entre a organização econômica centralizada e a capitalista 
reside em quem é o proprietário das fábricas, fazendas e outras empresas, assim como 
os diferentes pontos de vista sobre a distribuição da renda ou a forma de estabelecer os 
preços. Em quase todos os países capitalistas, uma parte importante do produto nacional 
bruto (PNB) é produzida pelas empresas privadas, pelos agricultores e pelas instituições não 
governamentais, como universidades e hospitais particulares, cooperativas e fundações. 
Os problemas mais importantes enfrentados pelo capitalismo são o desemprego, a 
inflação e as injustas desigualdades econômicas. Os problemas mais graves das economias 
centralizadas são o subemprego, o maciço emprego informal, o racionamento, a burocracia e 
a escassez de bens de consumo.
Em uma situação intermediária entre a economia centralizada e a economia de livre 
mercado, encontram-se os países social-democratas ou liberal-socialistas. A atividade 
econômica recai, em sua maior parte, sobre o setor privado, mas o setor público regula essa 
atividade, intervindo para proteger os trabalhadores e redistribuir a renda. É a chamada 
economia mista.
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A Teoria Elementar da Demanda
Teoria elementar do funcionamento do mercado
Costuma-se definir a procura, ou demanda individual, como a quantidade de um 
determinado bem ou serviço que o consumidor estaria disposto a consumir em determinado 
período de tempo. É importante notar, nesse ponto, que a demanda é um desejo de consumir, 
e não sua realização. Demanda é o desejo de comprar.
A Teoria da Demanda é derivada da hipótese sobre a escolha do consumidor entre 
diversos bens que seu orçamento permite adquirir. Essa procura individual seria determinada 
pelo preço do bem, pelo preço de outros bens, pela renda do consumidor e por seu gosto ou 
preferência.
A Demanda é uma relação que demonstra a quantidade de um bem ou serviço que os 
compradores estariam dispostos a adquirir a diferentes preços de mercado. Assim, a Função 
Procura representa a relação entre o preço de um bem e a quantidade procurada, mantendo-
se todos os outros fatores constantes.
Quase todas as mercadorias obedecem à lei da procura decrescente, segundo a qual a 
quantidade procurada diminui quando o preço aumenta. Isto se deve ao fato de os indivíduos 
estarem, geralmente, mais dispostos a comprar quando os preços estão mais baixos.
Se estes desalentam os consumidores, estimulam os vendedores a produzirem e 
venderem mais. Portanto quanto maior o preço maior a quantidade ofertada. A Função Oferta 
nos dá a relação entre a quantidade de um bem que os produtores desejam vender e o preço 
desse bem, mantendo-se o restante constante.
Sendo assim, as relações preço - quantidade são inversas. Enquanto a relação da 
demanda descreve o comportamento dos compradores, a relação da oferta descreve o 
comportamento dos vendedores, evidenciando o quanto estariam dispostos a vender, a um 
determinado preço. Os vendedorespossuem uma atitude diferente dos compradores, frente 
aos preços altos. 
As quantidades ofertadas aumentam à medida que os preços aumentam. São diretas 
as relações preço - quantidade. O equilíbrio da oferta e da procura num mercado concorrencial 
é atingido com um preço que faz igualar as forças da oferta e procura. O preço de equilíbrio é 
aquele com o qual a quantidade procurada é precisamente igual à quantidade oferecida.
O Conceito de Elasticidade e a Relação Entre a Procura de 
um Bem e a Renda do Consumidor:
 a) Bem normal: é aquele cuja quantidade demandada aumenta quando aumenta-se a 
renda.
 b) Bem de luxo: ao se aumentar a renda, a quantidade demandada aumenta em maior 
Proporção.
 c) Bem de primeira necessidade: ao se aumentar a renda a quantidade demanda se 
mantém inalterada pois, ao se tratar de algo de primeira necessidade já fazia parte das antigas 
aquisições do indivíduo.
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Mercado Imobilário
 d) Bem inferior: são aqueles cuja quantidade demandada diminui quando a renda 
aumenta. 
 Geralmente são bens para os quais há alternativas de melhor qualidade.
A elasticidade é a relação entre as diferentes quantidades de oferta e procura de certas 
mercadorias em função das alterações verificadas em seus respectivos preços.
Seguindo-se esse conceito, as mercadorias podem ser classificadas em bens de 
demanda elástica ou inelástica.
Os bens de demanda inelástica são os de primeira necessidade, indispensáveis à 
subsistência do consumidor.
Os bens de demanda elástica são aqueles que não são indispensáveis à subsistência 
do consumidor. Assim são, geralmente, os bens de luxo.
Alguns fatores que influenciam a elasticidade da demanda seriam a existência de 
substitutos ao bem, a variedade de usos desse bem, o seu preço em relação ao uso global 
dos consumidores e o preço do bem em relação à renda dos consumidores.
Para um vendedor faz realmente muita diferença o fato de ser elástica ou não a demanda 
com a qual ele se defronta. Se a demanda for elástica e ele reduzir o preço, obterá mais 
receita. Por outro lado se a demanda for inelástica e ele reduzir o preço obterá menos receita.
Estruturas de Mercado
Mercado é o local real ou virtual onde compradores e vendedores realizam suas 
transações comerciais. Portanto, pode-se dizer que existe o mercado de automóveis, de 
produtos alimentícios, etc. (mercados reais), mas também o mercado eletrônico (virtual) de 
produtos como livros, CDs, ações, etc.
A concorrência é a rivalidade (disputa) entre dois ou mais entes para conseguir seus 
objetivos que acaba por organizar os mercados, determinando os preços e as quantidades 
de equilíbrio. Portanto, quanto mais concorrência existir em um mercado, mais organizado e 
eficiente eles é.
Os mercados em concorrência imperfeita são aqueles nos quais o produtor ou 
produtores são suficientemente grandes para influenciar o preço e as quantidades oferecidas 
em determinado mercado. Ou seja, o preço nesse mercado é determinado pela intervenção 
ativa dos ofertantes. Em geral, quanto mais elevado o número de participantes de um mercado, 
mais competitivo ele será.
As interações entre oferta e demanda de determinado produto, portanto, serão ditadas 
pela estrutura de mercado de cada bem em particular. Além disso, as características do mercado 
de um produto específico variam de uma região para a outra. Em países desenvolvidos, por 
exemplo, a probabilidade de haver muitas empresas ofertando o mesmo produto é grande. 
Nesse caso, a maior concorrência entre os vendedores (fornecedores) daquele produto tende 
a reduzir o preço de equilíbrio de mercado, beneficiando os consumidores. Essa concorrência 
é ainda maior se a economia for aberta às importações. Em economias mais fechadas, com 
pouca oferta de produtos estrangeiros, e poucas empresas no mercado (caso dos países em 
desenvolvimento), os preços de mercado se estabelecem em patamares mais elevados, pois 
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Mercado Imobilário
há menos concorrência entre os ofertantes.
As várias estruturas de mercado dependem fundamentalmente de três importantes 
características:
• Do número de empresas que compõem esse mercado;
• Do tipo de produto ofertado (idênticos ou diferenciados);
• Se existem barreiras ao acesso de novas empresas nesse mercado.
Concorrência Perfeita
A estrutura de mercado da concorrência perfeita é aquela onde há um grande 
número de empresas vendedoras (ofertantes) de um determinado produto, de tal forma que 
nenhuma delas isoladamente consegue afetar os níveis de oferta do produto no mercado e, 
conseqüentemente, o preço de equilíbrio nesse mercado. Também há um número grande 
de compradores, de tal forma que, isoladamente, não conseguem exercer influência sobre o 
preço de equilíbrio. As empresas nesse tipo de estrutura de mercado utilizam o preço como 
balizador de sua estrutura de custo.
Para que um mercado seja considerado de concorrência perfeita, as seguintes condições 
devem prevalecer:
• Ser composto por um número grande de empresas (mercado atomizado);
• Não existir diferenciação entre os produtos ofertados (produtos homogêneos);
• Não existir barreiras para o ingresso de novas empresas ou a sua saída;
• Todas as informações sobre lucros, preços, etc. devem ser conhecidas por 
todos os participantes do mercado (transparência);
Nos mercados de concorrência perfeita, no longo prazo, não existem lucros 
extraordinários, mas apenas os lucros normais que remuneram o empresário ou acionista. Ou 
seja, remunera seu custo de oportunidade.
Se temporariamente houver lucro extraordinário no mercado em concorrência perfeita, isso 
atrairá novas empresas para o mercado, pois não há barreiras de acesso aos novos entrantes. 
Com o aumento da oferta, representado pela produção dos novos entrantes, os preços caem, 
reduzindo os lucros extras até que só existirão novamente os lucros normais. O exemplo 
prático mais próximo dessa estrutura de mercado teórica é o de produtos hortifrutigranjeiros.
Quanto mais dividido o poder de influenciar as condições de mercado, menos eficazes 
serão as ações que objetivam manipular a quantidade disponível de produtos e os preços de 
mercado. Ou seja, mais próximo de um mercado de concorrência perfeita se estará.
A conseqüência da existência de mercados em concorrência perfeita é a minimização 
de custos e a equiparação de lucros das empresas participantes, pois as empresas menos 
lucrativas e menos eficientes tendem a deixar esses mercados, numa verdadeira seleção 
natural econômica. Ou seja, a concorrência perfeita faz com que as empresas busquem 
maiores lucros, por meio de maior eficiência e menores custos, normalmente associados 
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a uma gestão mais profissional e a investimentos1 em tecnologia de produtos e processos 
produtivos. Isso explica porquê os países de economia de mercado apresentam maior 
eficiência e desenvolvimento econômico. 
Monopólio
O mercado monopolista apresenta caraterísticas opostas às de livre concorrência. Isto 
é, nesse tipo de mercado existe uma única empresa que domina inteiramente a oferta de 
determinado produto, enquanto há muitos consumidores do mesmo.
Nessa estrutura de mercado não há concorrência, nem produtos substitutos ou 
concorrentes. Aos consumidores restam as alternativas de se submeter às condições impostas 
pelo vendedor, ou deixar de consumir o produto.
Ao ser exclusiva em um mercado,a empresa determina o preço de equilíbrio do 
mercado do produto. Ou seja, se ela deseja aumentar esse preço, basta reduzir a quantidade 
produzida. Como a demanda de mercado, nesse caso, tende a ser inelástica, quando o preço 
se eleva, há uma queda relativamente pequena no consumo do produto, de modo que a 
receita total da empresa aumenta.
Os monopólios são conseqüência de barreiras que impedem a entrada de novas 
empresas no mercado, como resultado de um conjunto de fatores. Os fatores que intervêm na 
formação de um monopólio, entre outros, são:
• Controle exclusivo de um fator de produção por uma empresa ou o domínio das 
mais importantes fontes de matéria-prima. Exemplo: indústria farmacêutica.
• A concessão de uma patente gera um mercado monopolístico, de caráter 
temporário, ao conferir ao inventor o direito exclusivo de fabricação.
• O controle estatal da oferta de determinados serviços. Por exemplo, os correios 
e telégrafos.
• O porte do mercado e a estrutura de custos de indústrias especiais, gerando um 
monopólio natural.
Os monopólios podem ainda existir por controle estatal de setores estratégicos ou de 
segurança nacional como o petróleo, a energia e as comunicações.
3.3. Monopólio Natural
 As razões dos monopólios naturais ocorrem quando os custos médios diminuem à 
medida que aumenta a quantidade produzida de bens (economia de escala) ou quando 
são necessários investimentos iniciais vultosos. Assim, torna-se inviável do ponto de vista 
econômico a existência de duas ou mais companhias telefônica (telefone fixo) ou de distribuição 
de eletricidade na mesma localidade.
 Quando uma empresa monopoliza um mercado, o preço de venda tende a ser superior 
àquele do mercado em concorrência perfeita, ao passo que a quantidade ofertada tende a ser 
inferior. Esse fato gera maiores lucros para as empresas monopolísticas e maiores prejuízos 
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aos consumidores já que pagam preços superiores. Assim, os governos normalmente 
estabelecem políticas reguladoras de monopólios, com o objetivo de proteger os consumidores 
e as empresas concorrentes.
 As alternativas de regulação de monopólios, normalmente adotadas são:
 • Dividir o monopólio entre duas ou três empresas (caso da privatização da 
telefonia fixa no Brasil);
 • Impedir que se formem monopólios, monitorando os movimentos de fusões e 
aquisições de empresas (tarefa do Conselho Administrativo do Direito Econômico – 
CADE).
 • Regular os monopólios existentes (estabelecer impostos, limitar o excesso de 
lucros, etc.).
3.4. Oligopólio
 É um tipo de estrutura de mercado que se caracteriza por apresentar um pequeno 
número de empresas que dominam a oferta de mercado e um grande número de compradores 
(demandantes) nesse mercado.
 Uma característica do mercado oligopolizado é a interdependência entre as poucas 
empresas ofertantes. Essas empresas operam com incerteza quanto a reação das rivais e, 
portanto, tentam antecipar as suas ações, entrar em um acordo sobre os preços a serem 
praticados, ou formar um cartel com o objetivo de fixar preços e repartir o mercado.
 No oligopólio puro, o produto é homogêneo, com grande número de compradores e 
poucos vendedores, como por exemplo, a distribuição de combustíveis no Brasil, o mercado 
de cimento e alumínio. No oligopólio diferenciado, o produto apresenta características que o 
diferenciam dos concorrentes. Porém, também há poucos vendedores e muitos compradores, 
como por exemplo, o mercado de automóveis ou de eletrodomésticos.
 O setor produtivo brasileiro de uma forma geral é altamente oligopolizado, sendo 
exemplos o mercado de automóveis, de cosméticos, de papel e celulose, de bebida, de 
produtos químicos, farmacêuticos e outros.
 No oligopólio é comum as empresas trocarem informações sobre suas estruturas de 
custo, embora mantenham secreto suas estratégias de produção e marketing. Nesse caso, há 
uma empresa líder (empresa mais eficiente), que fixa o preço, respeitando as estruturas de 
custos das demais, chamadas de empresas satélites.
 As guerras de preços mostram aos oligopolistas a conveniência de firmar acordos, 
tácitos ou expressos, para fixar preços e/ou repartir mercados. Por essa razão, o oligopólio 
moderno caracteriza-se por certa rigidez nos preços que facilita, entre outras coisas, a 
elaboração de pactos ou a formação de cartéis.
 O cartel é uma organização formal ou informal de produtores de um setor que determina 
a política de preços para todas as empresas do setor.
 A teoria da organização industrial mostra que o principal objetivo do oligopolista é a 
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maximização do mark-up, que é a diferença entre a receita obtida pelas vendas e os custos 
variáveis (ou diretos) da empresa. Esse conceito é semelhante ao da margem de contribuição 
que é feita para cada produto (mc = p - cv). Onde, mc é a margem de contribuição, p o preço 
e cv é o custo variável unitário.
 O preço cobrado pela empresa, no modelo mark-up é calculado da seguinte forma:
 P = (1 + m)c
 Onde, m é a taxa de mark-up (percentual sobre os custos diretos), c é o custo direto 
unitário (custo variável médio).
A taxa de mark-up é fixada para cobrir os custos diretos, os custos fixos e atingir certa 
rentabilidade desejada pelos acionistas.
Brasil, Sua Economia E Suas Perspectivas 
De Crescimento
O progresso econômico e democrático experimentado pelo Brasil nas últimas décadas 
possui interações entre processos de conflitos sociais, de um lado, e políticos, de outro. A 
política macroeconômica implementada pelo Estado deve ser capaz de produzir crescimento 
sustentado, concebida para atender ao desenvolvimento possível perante uma engrenagem 
de corte de gastos, investimentos públicos e redução da concentração de renda.
 Este cenário otimista, no entanto, é dependente dos caminhos que a economia mundial 
trilhará a partir de então. O país encontra-se irreversivelmente atrelado à economia global, 
já que nossas relações comerciais e financeiras com o mundo balizam o pulsar de toda a 
estrutura organizacional interna.
 Uma política econômica pressupõe seu embasamento no sistema financeiro existente, 
na legislação e nas instituições do país. Combatendo as deficiências do mercado, deve eliminar 
as flutuações, fomentar um rápido crescimento econômico, melhorar a qualidade e o potencial 
produtivo, reduzir o poder monopolista das grandes empresas e proteger o meio ambiente. 
Para que não venha a ser contraproducente, a política econômica governamental deve 
englobar um diagnóstico preciso dos problemas econômicos, bem como traçar as diretrizes 
adequadas aos embates que necessitem de eficazes manipulações com a finalidade de sua 
resolução.
 O êxito de uma política econômica dependerá, então, da reação dos agentes econômicos, 
de sua execução e da credibilidade dos setores da sociedade em sua administração. As 
oscilações observadas no nível da atividade econômica brasileira deixam clara a necessidade 
de os objetivos de política econômica serem conduzidos de forma equilibrada. O desafio é 
a adoção de mecanismos que levem à expansão da economia, evitando o surgimento de 
indesejáveis pressões inflacionárias. Torna-se claramente demonstrado que a ampliação 
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da produção aliada a defesa do controle inflacionário são operações que precisam 
complementarem-se e serem perseguidas no decorrerdo processo de desenvolvimento.
Durante os últimos 50 anos constatou-se uma mudança na distribuição da população 
brasileira, por grupos de idade, com aumento da expectativa de vida de 41,5 anos para 67,7 
anos; redução da população com menos de 14 anos, de 43% para 34%. Verificou-se ainda, 
aumentou de 50% para 77% na taxa de alfabetização, chegando em 1997, a cerca de 83%. 
Em contrapartida, à medida que cresce o número de pessoas adultas aptas para 
o ingresso no mercado de trabalho deveriam ser criados anualmente, aproximadamente 
1.600.000 novos empregos.
Relativamente ao investimento em saneamento básico, o país esteve investindo 
nessa área, tendo aumentado substancialmente nos últimos 25 anos o número de pessoas 
com acesso à rede de esgoto, água encanada, luz elétrica. Contudo, dados do último censo 
revelam muito a ser feito, especialmente na região norte e nordeste.
O Brasil obtém cerca de 60% de seu suprimento de energia a partir de fontes 
renováveis, como hidrelétricas e etanol. Também cerca de 64% do petróleo que consome 
é são produzidos internamente. O Brasil é o maior exportador de ferro, assim como um 
dos maiores exportadores de aço do mundo. Outros insumos produzidos no Brasil incluem 
petroquímicos, alumínio, metais não-ferrosos, fertilizantes e cimento. Importantes produtos 
manufaturados incluem veículos, aeronaves, equipamentos elétricos e eletrônicos, têxteis, 
artigos de vestuário e calçados. Os Estados Unidos, Alemanha, Holanda, Suíça, Japão, Reino 
Unido, França, Argentina, México e Canadá são os maiores parceiros comerciais do Brasil.
O SISTEMA FINANCEIRO
Para avaliar o grau de desenvolvimento de determinado país, há vários indicadores 
econômicos. Um deles, sem dúvida alguma é o tamanho e a diversificação de seu sistema 
financeiro. Um sistema financeiro forte e bem diversificado é condição necessária para atrair 
poupanças, sejam essas nacionais ou estrangeiras.
Com o crescimento econômico, inúmeros agentes vislumbram possibilidades de ganhos 
em determinados setores da produção. Pelo fato de não possuírem os recursos necessários 
para montar seus negócios, buscam nos intermediários financeiros os montantes requeridos 
para poder iniciar o processo de produção desejado.
Essa decisão, embora seja hoje bastante corriqueira, levou muitos anos para se 
consolidar. Isso porque ela pressupõe, de um lado, a existência de unidades econômicas 
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que apresentem balanços com superávit, ou seja, que possuam gastos menores do que os 
rendimentos recebidos, e, de outro, que os agentes econômicos confiem no papel exercido 
pelos intermediários financeiros.
A precondição para o estabelecimento da intermediação financeira é a existência, de 
um lado, de agentes econômicos superavitários (poupadores) - dispostos a transformar suas 
disponibilidades monetárias em ativos financeiros, sujeitando-se aos riscos de mercado, 
com o fim de obter retornos reais positivos - e, de outro, de agentes econômicos deficitários 
(investidores) - com disposição para financiar seus déficits aos custos de mercado. Podemos 
entender o sistema financeiro como sendo um fundo do qual as unidades deficitárias retiram 
recursos, enquanto as superavitárias nele depositam.
Na verdade, o fato de haver agentes superavitários implica a possibilidade de geração de 
poupança, que é condição necessária para o crescimento econômico, embora não suficiente; 
já a existência de agentes deficitários, cuja necessidade de obtenção de recursos deriva de 
sua vontade de incorrer em gastos com bens de capital, demarca a criação de investimentos, 
condição suficiente para o crescimento econômico.
Assim, sem um sistema eficiente de intermediação financeira, o objetivo do crescimento 
econômico e do aprimoramento das condições de vida da sociedade fica compro- metido, 
uma vez que passa a existir uma obstrução à indispensável transformação da poupança em 
investimentos produtivos.
Devemos entender por eficiência do sistema financeiro sua capacidade de viabilizar a 
realização de financiamentos de curto, médio e longo prazos, sob condições de minimização 
de riscos e de atendimento aos desejos e necessidades dos agentes superavitários -que 
determinam a oferta de recursos - e dos agentes deficitários - que materializam a demanda 
de recursos.
Segmentos do sistema financeiro
No que diz respeito a suas finalidades e às instituições que as praticam, as operações do 
sistema financeiro podem ser agregadas em cinco grandes mercados:
• Mercado Monetário: Nesse segmento, são realizadas as operações de curtíssimo prazo 
com a finalidade de suprir as necessidades de caixa dos diversos agentes econômicos, entre 
os quais se incluem as instituições financeiras. A oferta de liquidez nesse mercado é afetada 
pelas operações que sensibilizam as reservas bancárias que os bancos mantêm no Banco 
Central, por meio de operações de mercado aberto, para evitar flutuações muito acentuadas 
na liquidez bancária. Por exemplo: fundos de curto prazo, open market, hot-money, certificados 
de depósitos interbancários (CDIs) etc.
• Mercado de Crédito: Nesse mercado, são atendidas as necessidades de recursos 
de curto, de médio e de longo prazos, principalmente oriundas da demanda de crédito para 
aquisição de bens de consumo duráveis e da demanda de capital de giro das empresas. A 
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oferta, no mercado de crédito, é determinada fundamentalmente pelas instituições bancárias. 
Por exemplo: crédito rápido, desconto de duplicatas, Pasep, giro etc. Em linhas gerais, os 
financiamentos de longo prazo (investimentos) são atendidos por instituições oficiais de crédito, 
principalmente pelo Banco do Brasil e pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e 
Social (BNDES). Por exemplo: Finame.
• Mercado de Capitais (Mercado de Valores Mobiliários): Esse segmento supre as 
exigências de recursos de médio e de longo prazos, principalmente com vistas à realização de 
investimentos em capital. Nesse mercado é negociada grande variedade de títulos, desde os 
de endividamento de curto prazo (commercial papers) e de longo prazo (debêntures), passando 
por títulos representativos do capital das empresas (ações) e até de outros ativos ou valores 
(mercadorias, parcerias em gado etc.). São típicos desse mercado os chamados derivativos, 
ou seja, títulos emitidos a partir de variações no valor de outros títulos, como opções, futuros 
etc. As negociações nesse mercado podem ocorrer tanto nas Bolsas de Valores, Mercadorias 
ou Futuros, como fora delas, também chamadas de mercado de balcão.
• Mercado Cambial: Nele, são realizadas a compra e a venda de moeda estrangeira, para 
atender a diversas finalidades, como a compra de câmbio, para a importação; a venda, por 
parte dos exportadores; e venda/compra, para viagens e turismo. As operações no mercado 
cambial são realizadas pelas instituições financeiras -bancos e casas de câmbio -autoriza- 
das pelo Banco Central.
• Mercado de Seguros, Capitalização e Previdência Privada: Nesse mercado, são 
coletados recursos financeiros ou poupanças destinadas à cobertura de finalidades específicas, 
como a proteção a riscos (seguro), capitalização e obtenção de aposentadorias e pensões 
(previdência privada). Em razão da importância que têm na formação de poupanças a longo 
prazo, essas instituições também são chama- das de investidores institucionais. 
Há, complementarmente a essa classificação, duas outras:
• Mercados Primários e Secundários: Os mercados primários são aqueles em que 
se realiza a primeira compra/venda deum ativo recém-emitido; os mercados secundários 
caracterizam-se por negociarem ativos financeiros já negociados anteriormente.
• Mercados à Vista, Futuros e de Opções: Os mercados à vista negociam apenas ativos 
com preços à vista; os mercados futuros negociam os preços esperados de certos ativos e 
de mercadorias para certa data futura; os mercados de opções negociam opções de compra/
venda de determinados ativos em data futura.
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O sistema Financeiro Nacional
Organização do sistema financeiro nacional
A organização atual do sistema financeiro brasileiro foi estabelecida inicialmente pela 
Lei n. 4.595, de 31 de dezembro de 1964, e depois pela Lei n. 4.728, de 14 de julho de 1965. 
Essas leis estruturaram as instituições financeiras de tal maneira que elas pudessem realizar 
as diversas modalidades de operação de crédito, às quais já nos referimos anteriormente. A 
partir dessa época, o sistema financeiro nacional passou a constituir-se de bancos comerciais, 
bancos de investimento, sociedades financeiras e bancos oficiais.
O banco comercial é uma instituição financeira pública ou privada especializada em 
operações de crédito de curto e médio prazos, com o objetivo de proporcionar crédito ao 
comércio, à indústria, à agricultura, às prestadoras de serviços e às pessoas. Os recursos 
necessários à realização de tais operações de crédito são captados principalmente por meio 
de depósitos à vista. É interessante observar que nessa categoria também estão presentes 
bancos oficiais, ou seja, os bancos do governo, como o Banco do Brasil, por exemplo, que 
além das operações próprias de um banco oficial realiza operações de um banco comercial.
O banco de investimento é uma instituição financeira privada especializada em 
operações de crédito de médio e longo prazos, que atende particularmente às empresas que 
necessitam de recursos para arcar com as despesas de investimento.
As sociedades financeiras são instituições financeiras privadas especializadas, 
basicamente, em operações de crédito para financiar a compra de bens e serviços do 
consumidor. Neste caso, é possível fazer uma referência bastante conhecida à vida real. 
Quando uma pessoa se dirige a uma loja para comprar uma geladeira a prazo, por exemplo, 
ela pensa que pagará as prestações para a loja. Na verdade, o que acontece é uma operação 
de crédito, em que uma instituição financeira faz um empréstimo para o consumidor e paga 
a geladeira à vista para a loja. O consumidor, assim, acaba pagando as prestações para a 
instituição financeira, que é a credora. As pessoas não percebem a existência desse mecanismo 
porque, na verdade, a instituição financeira entrega o dinheiro diretamente à loja, sem passar 
pelo consumidor. Em alguns casos, a instituição financeira pertence à loja, quando esta é 
bastante grande a ponto de comportar uma financeira que realize as operações de crédito 
para suas vendas.
Finalmente, temos os bancos oficiais, que são instituições financeiras cujo objetivo 
principal é o repasse e a aplicação dos fundos oficiais. Entretanto, como veremos com maiores 
detalhes adiante, os bancos oficiais brasileiros realizam diversos tipos de operações dentro 
do sistema financeiro, atuando como banco comercial, como autoridade monetária e, ainda, 
como banco de desenvolvimento, uma atribuição específica dos bancos oficiais.
O sistema financeiro brasileiro é coordenado pelo Conselho Monetário Nacional, 
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que é seu órgão de cúpula. Ele coordena as políticas monetária, creditícia, fiscal e da dívida 
pública. Suas decisões são divulgadas através de resoluções do Banco Central do Brasil, que 
é uma das autoridades monetárias.
A autoridade monetária no Brasil é constituída pelo Banco Central do Brasil. O papel 
da autoridade monetária no sistema financeiro é fiscalizar e executar as normas baixadas pelo 
Conselho Monetário Nacional.
O Banco Central do Brasil foi criado em 31 de dezembro de 1964, através da transformação 
da antiga SUMOC -Superintendência de Moeda e Crédito -, e incorporou algumas funções 
que até então eram executadas pelo Banco do Brasil e pelo Ministério da Fazenda. Entre as 
suas atribuições específicas, podemos citar:
• emitir papel-moeda;
• cuidar de tudo aquilo que diz respeito às instituições financeiras, bem como 
regular o serviço de compensação de cheques;
• efetuar operações de compra e venda de títulos públicos federais, como 
instrumento de política monetária, e realizar operações de crédito à federação;
• efetuar o controle dos capitais estrangeiros;
• cuidar do funcionamento regular do mercado cambial e do equilíbrio do balanço 
de pagamentos;
• comprar e vender títulos de sociedades de economia mista e de empresas do 
Estado.
Dentro da estrutura do sistema financeiro brasileiro podemos destacar ainda o papel do 
Banco do Brasil (BB) e do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico (BNDE).
O Banco do Brasil foi criado em 1808 e desde então tem sofrido inúmeras modificações. 
Nos dias atuais, desenvolve as funções de banco comercial ao mesmo tempo em que, como 
agente financeiro do governo federal, exerce influência na economia brasileira. Portanto, 
além das atribuições de um banco comercial, podemos destacar as seguintes atribuições 
específicas, entre outras: .ser agente financeiro do governo federal;
• adquirir e financiar estoques de produção exportável;
• executar a política de preços mínimos dos produtos agropastoris;
• ser agente pagador e recebedor fora do País;
• executar o serviço de compensação de cheques e de outros papéis; .realizar 
operações de compra e venda de moeda estrangeira;
• dar execução à política de comércio exterior;
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• financiar as atividades industriais e rurais e difundir e orientar o crédito, inclusive 
as atividades comerciais, suplementando a ação da rede bancária.
O Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico foi criado em 1952, pelo governo 
federal, para financiar a criação e a expansão dos investimentos em energia elétrica, portos, 
transportes, armazéns, frigoríficos e indústrias de base, sobretudo siderúrgicas e químicas. A 
maior parte dos recursos de que o BNDE dispõe provém do Programa de Integração Social 
(PIS), administrado pela Caixa Econômica Federal, e do Patrimônio do Servidor Público 
(Pasep), administrado pelo Banco do Brasil. Em maio de 1982, o BNDE teve seu nome 
alterado para Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) e passou 
a contar com recurso do Financiamento de Investimento Social (Finsocial), uma contribuição 
feita pelos empresários produtores de mercadorias, equivalente a 0,5% do faturamento bruto 
de suas empresas. Com essa mudança, o BNDES passou a atuar também no campo social.
Dois bancos oficiais, que durante um razoável período tiveram um importante papel no 
sistema financeiro brasileiro, foram extintos recentemente, e suas funções foram absorvidas 
por outras instituições financeiras. O primeiro foi o Banco Nacional da Habitação (BNH), criado 
pela Lei n. 4.380, de agosto de 1964, que, juntamente com as sociedades de crédito imobiliário, 
que são instituições privadas de crédito, compõem o Sistema Financeiro da Habitação. Esse 
sistema foi criado para executar a política habitacional do governo federal, sob a orientação, 
coordenação e fiscalização do Conselho Monetário Nacional e do Banco Central do Brasil.Entretanto, apenas em 1966, com a criação do Fundo de Garantia por Tempo de 
Serviço (FGTS), através da Lei n. 5.107, o BNH passou a ter recursos para aplicar na construção 
de moradias, sobretudo para as famílias de baixa renda, com o objetivo de reduzir o déficit 
habitacional do país e para obras de saneamento. Portanto, as operações de crédito do BNH 
eram efetuadas com o depósito do FGTS feito pelas empresas em nome de seus funcionários. 
Mas não era apenas com o FGTS que o BNH realizava suas obras, pois utilizava também os 
recursos captados pelas sociedades de crédito imobiliário, pelas Caixas Econômicas e pelas 
empresas privadas de poupança. Em 21 de novembro de 1986, através do Decreto-Lei n. 
2.291, o BNH foi extinto e suas atribuições foram absorvidas pela Caixa Econômica Federal.
O segundo banco extinto foi o Banco Nacional de Crédito Cooperativo (BNCC), 
originalmente vinculado ao Ministério da Agricultura. Foi o principal instrumento da execução 
da política cooperativista do país. A Medida Provisória n. 151, de 15 de março de 1990, 
encerrou as atividades desse banco e suas atribuições foram absorvidas pelo Banco do Brasil.
A base jurídica do Sistema Financeiro Nacional
O Sistema Financeiro Nacional possui dois subsistemas: o normativo, que engloba o 
Conselho Monetário Nacional, o Banco Central do Brasil e a Comissão de Valores Mobiliários, 
e o da intermediação financeira.
O Conselho Monetário Nacional (CMN) é o órgão máximo do Sistema Financeiro 
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Nacional e tem como finalidade formular a política de moeda e crédito, objetivando o progresso 
econômico e social do país (art. 22 da Lei n2 4.595, de 31/12/1964).
O Banco Central do Brasil, por meio de resoluções, circulares e instruções, decorrentes 
das decisões do Conselho Monetário Nacional, fiscaliza, controla e regula a atuação dos 
intermediários financeiros.
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) possui caráter normativo. Sua principal 
atribuição é fiscalizar as bolsas de valores e a emissão de valores mobiliários negociados 
nessas instituições, principalmente ações e debêntures. Compete à CVM, de acordo com a 
Lei n2 6.385, de 7/12/1976, art. 82, regulamentar, com observância da política definida pelo 
CMN, as matérias expressamente previstas nessa lei e na lei das sociedades por ações, e 
fiscalizar permanentemente as atividades e os serviços do mercado de valores mobiliários.
No subsistema da intermediação financeira, existem instituições bancárias e não-bancárias. 
As primeiras são constituídas pelos bancos comerciais e pelo Banco do Brasil, que deixou de 
ser autoridade monetária. Já as não-bancárias são:
• o Sistema Financeiro da Habitação, que, com a extinção do Banco Nacional da 
Habitação (criado em 1964), tem na Caixa Econômica Federal (CEF) seu órgão máximo, 
estando, porém, atrelada às decisões do Conselho Monetário Nacional;
• as caixas econômicas e as sociedades de crédito imobiliário (Lei n2 4.380, de 
21/8/1964). As caixas econômicas estaduais, conforme o art. 24 da Lei n2 4.595, foram 
equiparadas à Caixa Econômica Federal;
• os bancos de desenvolvimento, sendo o BNDES a principal instituição financeira de 
investimentos do governo federal, nos termos das Leis n2 1.628, de 20/6/1952, e n2 2.973, de 
26/11/1956. O BNDES foi criado na década de 1950, com o Banco do Nordeste do Brasil e o 
Banco da Amazônia. Antes dessa década, tinha sido criado o Banco de Desenvolvimento do 
Extremo-Sul. Mais tarde foram criados bancos estaduais de desenvolvimento, para atuarem 
no fomento das atividades econômicas do país e, em particular, do Estado-sede;
• os bancos de investimento, que tiveram sua base legal estabelecida pela Lei nº. 
4.278/65, em seu art.29, que estabeleceu a competência ao Banco Central para autorizar a 
constituição de bancos de investimento de natureza privada, cujas operações e condições de 
funcionamento são reguladas pelo Conselho Monetário Nacional.
Essas instituições foram criadas nas décadas de 1950 e 1960 para canalizar recursos de 
médio e longo prazos para suprimento de capital fixo e de giro das empresas. Elas repassavam 
recursos de instituições oficiais no país, notadamente programas especiais, tais como PIS, 
Finame etc., bem como repassavam e avalizavam empréstimos obtidos no exterior. Já as 
companhias de crédito, financiamento e investimento começaram a surgir espontaneamente 
no pós-guerra, em função da mudança observada na estrutura de produção do país, que se 
tornou mais complexa, notadamente após a década de 1960.
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Essa alteração na estrutura de produção teve de ser acompanhada de um sistema 
creditício adequado, em face dos novos prazos de produção e financiamento das vendas dos 
bens de consumo duráveis exigidos pelas novas condições de mercado. Ocorreu, porém, 
que a estrutura de crédito vigente não poderia, de forma adequada, atender a esse novo tipo 
de demanda de crédito a médio e longo prazo. Até meados da década de 1990, o processo 
inflacionário atingia níveis bastante elevados, o que ocasionava, além de outras conseqüências, 
sérias distorções na aplicação dos recursos poupados pelas unidades com superávits.
Desse modo, uma saída foi a expansão das financeiras. Muitas delas pertenciam a 
grupos financeiros que conseguiram se ajustar à demanda de crédito, que exigia prazos mais 
dilatados do que os proporcionados pelo sistema bancário de então.
Noções Básicas sobre Financiamento de Imóveis
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi criado pela Lei nº 4.380/64, o SFH - 
Sistema Financeiro de Habitação, visava implantar uma política de habitacional de alcance 
a todas as classes sociais, dando especial atenção aos trabalhadores assalariados sem 
recursos para adquirir um imóvel pelas condições até então existentes. 
O BNH – Banco Nacional de Habitação foi criado com o objetivo de orientar, disciplinar 
e controlar esta política habitacional, integrando o SFH. Desde sua criação até 1986, quando 
foi extinto, o BNH desempenhou suas funções com a participação das instituições financeiras 
autorizadas a operar com crédito imobiliário, financiando milhões de moradias por todo o país.
Após a extinção do BNH, suas funções foram transferidas para o Banco Central. A partir 
da extinção do BNH, devido à diversos problemas macroeconômicos relacionado à inflação 
e desemprego, as operações de crédito imobiliário reduziram-se enormemente, ocasionando 
um colapso na construção civil. A queda das operações de crédito imobiliário levou o governo 
a estudar novos mecanismos que pudessem dar uma retomada de crescimento do mercado 
imobiliário. 
Após a estabilização econômica trazida em 1994 pelo Plano Real, foi concebida a Lei 
nº 9.514/97, criando o SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário e que atualmente responde 
pela maior parte dos financiamentos de imóveis. 
Pelo novo instituto, a garantia hipotecária foi substituída pela Alienação Fiduciária do 
Imóvel – uma garantia de rápida constituição e de rápida execução e que pode ser feita sem 
grandes transtornos judiciais. Por esse sistema, o mutuário que deixar de cumprir com sua 
obrigação de pagamento poderá perder seu imóvel rapidamente pois apesar do bem estar em 
seu nome, só terá ele o direito usufruto, considerando que o direito de dispor só existirá após a 
quitação da dívida ou de sua transferência. Igualmente, só terá a propriedade plena (domínio 
integral) após cumprida a obrigação de quitar o preço, nas condições estabelecidas. 
De forma resumida, pode-se sintetizar a essência da lei de criação do SFI da seguinteCURSO TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS - 26
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forma:
O construtor ou o incorporador para lançar e entregar um empreendimento, firma com 
o adquirente um contrato de compra e venda da unidade com pagamento parcelado;
O próprio imóvel comercializado constitui-se na garantia da dívida contraída junto ao 
construtor, o que é feito com a alienação fiduciária em garantia, normatizado na própria lei, 
nos artigos 22 a 33;
Sendo titular desse crédito o construtor busca negociá-lo com a companhia financiadora 
mediante a cessão de crédito;
A companhia financiadora por sua vez emite títulos – CRI,s vinculados ao crédito 
adquirido do construtor e promove a sua colocação no mercado financeiro.
Para que haja uma sintonia neste ciclo de pagar rendimentos aos investidores e cobrar 
juros dos adquirentes, a lei cuidou de homogeneizar as condições de crédito, utilizando os 
mesmos critérios para o cálculo de juros, de correção monetária e de garantia. Assim, o artigo 5º 
determina as condições essenciais para o financiamento, tratando das condições monetárias, 
financeiras e securitárias. Já o artigo 17 cuida das garantias nas operações do financiamento 
imobiliário, entre elas a alienação fiduciária, admitindo-se todavia outras tradicionais garantias 
já existentes em nosso direito, como a hipoteca. Como o interesse maior consiste em simplificar 
a garantia do empréstimo e a celeridade na execução dos inadimplentes, a lei concentrou-se 
na garantia fiduciária a partir do já citado artigo 22. 
O conceito deste tipo de garantia vem já no seu artigo 22: “ A alienação fiduciária 
regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de 
garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa 
imóvel”.
Muito embora na alienação fiduciária haja a transferência do domínio da propriedade para 
o credor, este não é o seu objetivo, mas sim o de garantir-lhe contra a possível inadimplência 
do devedor.
A Caixa Econômica Federal é hoje o principal agente público para financiamento 
imobiliário, atuando em diversas modalidades, todas com garantidas suficientes para evitar o 
que se ocorreu em outras partes do mundo, quando a falta de tais garantias no financiamento 
de imóveis gerou um verdadeiro caos na economia.
Recentemente, com o Programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal, o Banco 
do Brasil também passou a operar o financiamento público federal, ainda em escala menor 
que a Caixa Econômica Federal
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Bibliografia:
ABECIP - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DAS ENTIDADES DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO 
E POUPANÇA. 1º Premio Abecip de monografia em crédito imobiliário e Poupança. São 
Paulo: ABECIP, 2007. 
BOTELHO, Adriano. O urbano em fragmentos: a produção do espaço e da moradia 
pelas práticas do setor imobiliário. São Paulo: Annablume; Fapesp, 2007. 
CARNEIRO, Dionísio Dias; VALPASSOS, Marcos V. F. Financiamento à habitação e 
instabilidade econômica. 1. ed. Rio de Janeiro: FGV, 2003. 
CORDEIRO, Marcos Pires.Economia para Administradores.São Paulo:Saraiva,2005.
EQUIPE DE PROFESSORES DA USP.Manual de Economia.São Paulo:Saraiva,2005.
PINHO, Diva Benevides. Manual de economia. 4.ed. São Paulo: Saraiva, 2003. 
ROSSETTI, José Paschoal. Introdução à economia. 19. ed. São Paulo: Atlas, 2002. 
VASCONCELLOS, Marco Antonio Sandoval de. Economia:Micro e Macro. São Paulo: 
Atlas, 2006.
Elaboração: Márcio Dourado – CORECON-GO nº2233
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