Resenha - caso harvard: Paseo Caribe

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UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ
PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO E PROCESSO CIVIL
Resenha Crítica de Caso 
Verônica Fernandes Tramontini
Trabalho da disciplina TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS
 		Tutor: Prof. CARLOS EDUARDO ANNECHINO M MIGUEL
Itajaí 
2019
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CASE HARVARD – Problema no Paraíso: Conflito entre partes interessadas no projeto Paseo Caribe
Referência: 
TORO, G.; SAGEBIEN, J.; QUINONES, V., Problema no Paraíso: Conflito entre partes interessadas no projeto Paseo Caribe, Richard Ivey School of Business, 2010. Disponível em: http://pos.estacio.webaula.com.br/Biblioteca/Acervo/Basico/POS593/Biblioteca_43721/Biblioteca_43721.pdf Acesso em: 19/08/2019
O presente caso, idealizado pelo Professor Gwendolyn Toro, Dra. Julia Sagebien e Dr. Victor Quinones, traz como empresa principal do conflito a San Gerônimo Development Corporation e LEMA Developers, tendo como proprietário e Presidente, Arturo Madero. Trata-se de um grande desenvolvedor imobiliário, altamente bem-sucedido em Porto Rico, local onde se passa o caso. 
Arturo foi o grande desenvolvedor do projeto, Paseo Caribe, projeto este, o grande protagonista do conflito estudado no caso, tendo também como protagonistas e contrários ao projeto o poder público, a comunidade porto-riquenha e Ongs. 
O governo de Porto Rico, adquiriu em 1991, um terreno, de aproximadamente seis acres, do governo Federal dos Estados Unidos, na entrada de San Juan, a capital da ilha. Localizado ao longo da costa de uma das áreas mais turísticas e caras do local e a zona colonial da ilha. 
Foi desenvolvido pelo governo, em 1993, um Plano de Uso Especial da Terra e regulamentação de zoneamento, chamado de Regulamentação de Planejamento n.º 23, podendo ser alterado apenas por emenda. No ano de 1999, o governo vendeu a propriedade para a Hilton International, com algumas exigências de construção. Mas, em 2000, a Hilton Internacional vendeu o terreno para Arturo Madero.
Foi apresentada, por Madero, Consulta de Uso da Terra ao Conselho de Planejamento, que aprovou o projeto, sem emendar o Plano anterior, contrariando a Regulamentação n.º 23, bem como, autorizou a emissão de permissões de desenvolvimento do projeto, enquanto uma série de estudos e permissões necessárias ainda estavam pendentes. 
Assim, foi idealizado o Paseo Caribe, um grade projeto que conteria 930 quartos de hotel, centro de compras e entretenimento, grande estacionamento, calçadão ao longo do oceano, três condôminos de luxo e um monumento histórico. Tal projeto, seria financiado pelo First Bank of Porto Rico, custando US$200milhões. 
Entretanto, ocorreu grande oposição pública e privada ao projeto. Principalmente dos moradores do San Luis Condominium, que alegaram que Paseo Caribe, aumentaria a densidade de visitantes, trazendo mais poluição sonora e visual, aumento de trafego, bloquearia a vista para o oceano, bem como luz e ventilação do condomínio. Ainda, juntamente com Ongs, apresentaram estudos e relatórios que apontavam que a construção as margens da costa era perigosa, podendo ocasionar ondas de atividades sísmicas e outros fenômenos naturais. 
A aprovação do projeto Paseo Caribe, modificou os parâmetros de uso da terra em Porto Rico, o caso mostra diversas irregularidades e descumprimentos legais. O projeto não respeitou o acordado na venda inicial, dobrou o tamanho de algumas áreas, modificou a altura de edifícios, não houve qualquer análise de impactos no re-zoneamento e ambientais, propriedades públicas foram alteradas para propriedades privadas sem qualquer observação ao devido processo legal.
Em 2007 foi aberta investigação, relacionada a preservação da estrutura de um monumento histórico, entretanto foi levantada sérias dúvidas sobre o processo de concessão de permissões para o Paseo Caribe. Tudo isso acarretou a intervenção do Governador de Porto Rico, que ao fim da investigação, constatou que o local onde Paseo Caribe estava sendo construído era de domínio público, ordenando a interrupção da construção. 
Houve grande protesto dos setores de investimentos e construção, pois tal entendimento trouxe grande insegurança a construções semelhantes. Também alegaram que isso afetaria negativamente a imagem de Porto Rico, reduzindo fluxos de investimentos e queda no mercado imobiliário.
Tudo isso, acarretou em uma disputa judicial entre, Arturo Madero e o First Bank, contra o Governo de Porto Rico. A batalha jurídica baseou-se em ser as terras do Paseo Caribe de domínio público ou não. Em 2008, o Tribunal de Justiça entendeu não ser de domínio público e Arturo era comprador em terceira linha.
Porém, foi revelado que a administração do Tribunal aceitou US$165.000,00, em doação de Madero para melhorias à infraestrutura física do tribunal. E ainda, a esposa do Juiz presidente do processe, tinha sido advogada do banco, cuja presidente e COO era a esposa de Madero, trazendo suspeitas ao processo.
Assim, com tudo demonstrado, podemos observar o conflito de interesse público e interesse privado. A importância do princípio da função social e socioambiental da propriedade. A inobservância de leis e do devido processo legal.
No caso em tela, há um grande conflito entre interesses coletivos e individuais. No nosso ordenamento jurídico é previsto que esses dois devem se harmonizar, mas no caso de conflito entre eles o bem coletivo se sobrepõe ao interesse particular, conforme o Princípio da Supremacia do Interesse Público. 
Assim, deve ser observada a função social e socioambiental da propriedade, que mostra, apesar de a propriedade ser um direito fundamental garantido pela Constituição, ela também prevê que a sua utilização deve respeitar a função social, que consiste em respeitar o interesse social e coletivo, acima de seu próprio interesse. 
Assim vemos, esses princípios totalmente violados, já que o projeto sequer entregou estudos sobre os impactos gerados pela construção, sendo agravado por estar em uma zona costeira. Apesar de relatórios, apresentados por entidades ligadas ao meio ambiente, que demostraram o perigo de se construir no local, como a ocorrência de atividades sísmicas, tudo foi ignorado, sendo protegido o interesse individual.
A sociedade está em crescente evolução, e um dos principais avanços foi o entendimento de que devemos valorizar o ser muito além do ter, a vida do ser humano é muito maior que qualquer propriedade. 
Qualquer construção desse porte deve ter um grande estudo de impactos e riscos para a sociedade, e vemos a negligencia dos órgãos públicos e a ganancia do agente privado se sobrepor ao bem social.
É possível, também, observar a grande afronta as leis, sendo inadmissível qualquer apropriação de terras publicas sem o devido processo legal. É mais que evidente a grande onda de corrupção no caso, já que foi possível construir em áreas públicas, aprovar projetos sem respeitar a lei vigente, permitir construção sem estudos aprofundados, e até mesmo, as atitudes suspeitas do sistema judiciário.
Ainda, podemos analisar no caso, os direitos de vizinhança, que constituem obrigações propter rem, trazendo limites aos vizinhos reciprocamente, tendo como fundamentos a função social da propriedade e solidariedade.
. No nosso ordenamento, o artigo 1.299 do Código Civil, limita alguns direitos de contração, já que uma construção pode compromete tanto a superfície do solo, quanto o subsolo e o espaço aéreo, podendo causar danos aos vizinhos. 
Ainda, podemos ver o uso anormal da propriedade, modificando a segurança e o sossego dos vizinhos, trazido com o enorme aumento de fluxo de pessoas devido a construção. Ficando evidente que traria prejuízos e transtornos aos vizinhos, moradores do San Luis Condominium, além disso teriam a vista, luz e ventilação comprometida, bem como acesso ao oceano limitado.
O caso traz muita reflexão quanto aos valores da sociedade, a falta de ética e a super valoração do ter. Tendo o enriquecimento como único objetivodo agente privado. Trazendo muitos prejuízos a comunidade.
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