AULA 11 - CONDOMÍNIO

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DIREITO REAIS 
DIREITOS DE VIZINHANÇA 
CONDOMÍNIO 
Aula 11 
 
Objetivos 
Ao final da sessão o aluno deverá ser capaz de: 
 
• Aplicar as normas atinentes à limitação ao direito de construir. 
• Compreender o conceito, os elementos e as características do 
condomínio; 
• Classificar as várias espécies de condomínio; 
• Identificar os direitos e deveres que surgem nos condomínios 
voluntário e necessário. 
ESTRUTURA DE CONTEÚDO 
Unidade 4 DIREITO DE VIZINHANÇA (continuação) 
 
4.4. Limitações ao direito de construir 
 
Unidade 5 CONDOMÍNIO 
 
5.1. Conceito, princípios e natureza jurídica 
5.2. Classificação e características 
5.3. Direitos e deveres dos condôminos 
Direitos de vizinhança. 
Uso anormal da propriedade vizinha. 
• Uso anormal do direito, que cause dano a alguém (CC, art. 186). 
• Critério do mau uso é circunstancial. 
• Considerar circunstâncias de cada caso, averiguando: 
 > grau de tolerabilidade, 
 > usos e costumes locais, 
 > natureza do incômodo, 
 > localização do prédio, zoneamento e pré-ocupação. 
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o 
direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à 
segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, 
provocadas pela utilização de propriedade vizinha. 
 
Parágrafo único. Proibem-se as interferências considerando-
se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas 
as normas que distribuem as edificações em zonas, e os 
limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. 
 DIREITOS DE VIZINHANÇA 
Ofensa à segurança. 
• Ofensas à segurança pessoal ou aos bens 
• Todos os atos que compromete estabilidade de um prédio e 
incolumidade de seus moradores. 
 
•Exemplo, funcionamento de indústrias que produzem trepidações 
danosas provocando fendas em prédios vizinhos. 
SOSSEGO - SAÚDE - SEGURANÇA 
Ofensa ao sossego. 
• Ruídos excessivos que tiram a tranqüilidade dos habitantes dos 
prédios contíguos. 
 Exemplo: emprego de alto-falante em grande potência para 
transmitir programas radiofônicos, festas noturnas espalhafatosas. 
SAÚDE - SOSSEGO - SEGURANÇA 
Ofensa à saúde. 
 Exemplos: poluição de águas pelo lançamento de resíduos; 
funcionamento de estábulos; emissão de fumaça. 
Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo 
antecedente não prevalece quando as interferências 
forem justificadas por interesse público, caso em 
que o proprietário ou o possuidor, causador delas, 
pagará ao vizinho indenização cabal. 
Interferência prejudicial a vizinho para atender a interesse 
público. 
• Proprietário lesado não tem direito de fazer cessar ofensa à sua 
segurança, saúde ou sossego se justificada por interesse público 
• Lesante (proprietário ou possuidor) deve pagar indenização que 
cubra prejuízos sofridos. 
Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser 
toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua 
redução, ou eliminação, quando estas se tornarem 
possíveis. 
Influência de decisão judicial sobre a tolerância. 
• Se interferência tiver de se tolerada por decisão judicial, pode, 
se possível, exigir redução ou eliminação. 
Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a 
exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a 
reparação deste, quando ameace ruína, bem como que 
lhe preste caução pelo dano iminente. 
• Ação para cessar interferencia quanto ao sossego, saúde e segurança 
• Proprietário pode exigir do vizinho a demolição ou reparação 
necessária do prédio, quando ameace ruína. 
Caução de dano iminente. 
• Dono do prédio ameaçado, enquanto não se efetiva demolição ou 
reparação de prédio em ruína, pode exigir caução que garanta contra 
possibilidade de dano iminente. 
• Caução 
• Visa assegurar ressarcimento de prejuízos antes da demolição ou 
reparação de prédio em ruína. 
Ação de dano infecto 
Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém 
tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do 
autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual. 
Proteção ao proprietário do imóvel contra dano iminente. 
 
• Direito de exigir garantia contra prejuízo eventual, 
• Proprietário de prédio não pode obstar serviços de conservação, 
• Pode pleitear garantia do responsável pela obra, 
• Ocorrido prejuízo, pode mover ação de indenização de perdas e 
danos. 
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Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, 
presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios 
confinantes. 
Árvore-meia. 
• Arvore na linha divisória de 2 prédios vizinhos. 
• Presume-se pertencer em comum aos proprietários dos imóveis. 
• Cada proprietário confrontante é dono da metade da árvore, 
surgindo um condomínio necessário. 
• Presunção juris tantum - suscetível de prova em contrário. 
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Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a 
estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical 
divisório, pelo proprietário do terreno invadido. 
Corte de raízes e de ramos. 
• Raízes e ramos que ultrapassam o prédio, podem ser cortados, até 
o plano vertical divisório 
• Pode ser cortado mesmo que não acarrete dano 
• Proprietário do terreno invadido, não precisa avisar dono da 
árvore. 
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Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho 
pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de 
propriedade particular. 
Direito aos frutos de árvore plantada em terreno vizinho. 
 
• Frutos de árvore do prédio vizinho que caem naturalmente no 
terreno contíguo, pertencem ao dono do solo onde caíram. 
• Se caírem em via pública, serão do proprietário da árvore. 
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Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via 
pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de 
indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar 
passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se 
necessário 
 
§ 1º Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel 
mais natural e facilmente se prestar à passagem. 
 
§ 2º Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que 
uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou 
porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem. 
 
§ 3º Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda 
quando, antes da alienação, existia passagem através de 
imóvel vizinho, não estando o proprietário deste 
constrangido, depois, a dar uma outra. 
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Passagem forçada como restrição legal à propriedade. 
• Passagem forçada x servidão 
• Limitação Legal imposta ao proprietário vizinho. 
• Fundamento no princípio da solidariedade social que reside nas 
relações de vizinhança 
• Extingue-se quando cessar o encravamento. 
• Direito do dono de prédio naturalmente encravado em outro, sem 
saída para via pública, nascente ou porto 
• Pode reclamar do vizinho do imóvel que mais natural e facilmente 
se prestar à passagem, que deixe usá-la. 
• Fixado judicialmente quando necessário. 
Passagem forçada 
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TJ/RS, Ac 2ª Cam Civ, ApCiv – 30Abr 98 
“Onerosidade excessiva. Entre duas alternativas, uma com trajeto 
mais longo, em terreno acidentado (morros) e com obstáculos 
naturais, exigindo obras de terraplanagem, e outra com trajeto mais 
curto e em terreno sem acidentes e obstáculos naturais, prefere-se 
esta, visto que, aquela impunha onerosidade excessiva ao imóvel 
dominante, tornando, nas circunstâncias, economicamente 
desinteressante a atividade nele desenvolvida. Uma vez definido o 
trajeto no imóvel serviente, a passagem dar-se-á de modo a causar-
lhe o menor ônus e embaraço possíveis, com direito à indenização 
prévia...” 
É o direito que tem o dono de prédio ... que se encontra 
naturalmente encravado em outro, sem saídapara via pública,... 
Passagem forçada 
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Conselho da Justiça Federal – Enunciado 88 
 (Jornada de Direito Civil - 2002) 
“O direito de passagem forçada, previsto no art. 1285 do CC, 
também é garantido nos casos em que o acesso à via pública 
for insuficiente ou inadequado, consideradas inclusive as 
necessidades de exploração econômica” 
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Decisão judicial do direito à passagem forçada. 
• Decisão judicial à falta de acordo quanto à forma de sua fixação 
(rumo, largura, pontos de passagem). 
• Juiz decide baseado nas necessidades e interesses dos litigantes, de 
modo menos oneroso para quem vai conceder a passagem. 
Onerosidade da passagem forçada. 
• Direito à passagem forçada não é gratuito. 
• Proprietário do prédio onde se estabelece a travessia tem direito 
à indenização, para composição dos prejuízos decorrentes da 
passagem. 
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• Proprietário deve tolerar, se necessário, passagem de tubulações, 
cabos ou outros dutos subterrâneos de serviços de utilidade pública 
em benefício da vizinhança. 
• Direito a indenização que abranja inclusive desvalorização da área 
remanescente. 
Instalação menos gravosa ao prédio onerado. 
• Proprietário que suportar passagem de cabos e tubulações, pode 
exigir que instalação seja feita de modo menos gravoso ao imóvel. 
Remoção da instalação. 
• Se possível, proprietário prejudicado pode requerer que passagem 
de tubulações seja removida, à sua custa, para outro local de seu 
prédio, de forma a diminuir o gravame suportado. 
Passagem de cabos e tubulações 
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Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, 
também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário 
é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, 
tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de 
utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando 
de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa. 
Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a 
instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, 
bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do 
imóvel. 
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Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado 
ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de 
segurança. 
Obras de segurança. 
 
Se instalações da passagem de cabos e tubulações oferecerem 
sérios e graves riscos à segurança, o proprietário onerado tem 
direito de exigir que se realizem obras que os evitem. 
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Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as 
águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que 
embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior 
não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio 
superior. 
• Obrigado a receber as águas pluviais ou nascentes que correm 
naturalmente do superior, ante a conformação do solo à lei da gravidade. 
• Não é obrigado a receber as águas extraídas de reservatórios, poços, 
piscinas ou oriundas de fábricas ou usinas, as elevadas artificialmente e as 
que caem dos tetos das casas 
Direito do proprietário do prédio superior de executar obras para 
escoamento de águas. 
• Dono do prédio superior pode efetivar obras para facilitar escoamento 
das águas. 
 Ex: abertura de sulcos, desde que não piore situação do prédio inferior. 
Dever do dono do prédio inferior 
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Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio 
superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o 
dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo 
que sofrer. 
 Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do 
benefício obtido. 
Obrigação do prédio inferior de receber águas de nascente 
artificial. 
• Dono do prédio inferior, deve suportar águas das nascentes 
artificiais que correrem do prédio superior, mediante indenização. 
• Na indenização serão considerados o valor de qualquer vantagem 
que prédios possam retirar dessas águas. 
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Tapume / Tapagem 
 
• Qualquer coisa destinada a separar, vedar, proteger e impedir o 
devassamento do imóvel 
 
• Proprietário possui direito de tapagem 
 
• Faculdade de cercar, murar ou tapar prédio conforme normas 
administrativas. 
 
• Não interessa a razão do proprietário, basta desejo de tapar. 
Limites entre prédios e direito de tapagem. 
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• Fixação de limites entre prédios -> fim de individuar imóvel. 
• Proprietário pode constranger confinante a proceder com ele 
demarcação entre 2 prédios, fixando linhas divisórias e renovar 
marcos destruidos. 
• Presunção (relativa) de compropriedade de intervalos, muros, 
cercas e tapumes divisórios. 
• Condomínio necessário em paredes comuns, muros e valas. 
• Despesas de construção e conservação do muro repartidas 
proporcionalmente. 
Condomínio de muros divisórios 
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Arvores ou plantas que servem como limites de 
propriedades. 
 
Confrontantes impedidos de cortar arvores ou plantas que 
sirvam como marcos divisórios, aliviando eventuais litígios. 
 
Criação de animais de pequeno porte. 
 
Despesas a cargo de uma das partes, quando necessários 
em razão da presença de animais de pequeno porte. 
 
 Se apenas um dos vizinhos cria animais de pequeno porte, 
os gastos correrão por conta deste. 
28 28 
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de 
qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu 
confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar 
rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se 
proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. 
§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes 
vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até 
prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo 
estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, 
em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação. 
§ 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco 
divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre 
proprietários. 
§ 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de 
pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a 
necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as 
despesas. 
“Direito Civil. Direito de Tapagem. .... Obrigação propter rem. Cerca 
divisória entre imóveis rurais. Meação de tapumes divisórios comuns. 
Cobrança de despesas efetuadas pelo proprietário lindeiro. 
Diversidade de atividades rurais dos vizinhos confinantes. 
Reflorestamento e criação de gado. Substituição de cerca antiga, que 
imprescindia de recuperação, para impedir passagem do gado. 
Legalidade. São comuns os tapumes que impedem a passagem de 
animais de grande porte ..., sendo obrigados a concorrer para a sua 
construção e conservação os proprietários de imóveis confinantes, 
ainda que algum deles não se destine a atividade pecuária, mas a 
reflorestamento. Apenas na obrigação de cercar imóveis, com a 
construção de tapumes especiais – estes considerados como próprios 
para deter aves domésticas e animais como cabrito, porcos, 
carneiros, em seus limites – é que seria indevida a meação do valor 
gasto com os reparos neles realizados (STJ, Ac unân. 3ª T., Resp 
238559/MS...j. 20.04.01) 
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Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se 
determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se 
achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes 
iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, 
se adjudicaráa um deles, mediante indenização ao outro. 
Regras aplicáveis aos conflitos de limites. 
• Demarcação realizada com base nos títulos apresentados. 
• Se títulos são insuficientes para dirimir dúvida, prevalece 
aquele que tem a justa posse. 
• Divisão realizada de forma equitativa, se persistir dúvida. 
• Adjudicação da área a um dos vizinhos mediante indenização 
ao outro, se divisão não atender aos litigantes. 
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Usucapião da área limítrofe. 
 
Se área em litígio estiver sendo exercitada com exclusividade há 
muito tempo por um dos vizinhos, com pacificidade e animus 
domini, poderá alegar usucapião em defesa, obstaculizando a 
pretensão demarcatória (Súmula 237 STF) 
Súmula 237 STF 
O usucapião pode ser arguido em defesa. 
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Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as 
construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os 
regulamentos administrativos. 
• Faculdade inerente ao direito de propriedade, 
• Tal direito não pode ser exercitado de modo irrestrito. 
 
Limites ao direito de construir 
a) Limitações oriundas de cláusulas contratuais; 
b) Observância dos regulamentos administrativos; 
c) Direitos de vizinhança; 
d) Função social da propriedade. 
Direito de Construir 
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a) Limitações oriundas de cláusulas contratuais; 
• Cláusulas restritivas ao direito de construir em contratos de 
compra e venda de imóveis 
• Comum em loteamentos de condomínios horizontais visando 
manter padrão das futuras construções 
 Ex: construção de imóveis somente residenciais, proibição de 
construção de imóveis multifamiliares etc 
 
b) Observância dos regulamentos administrativos; 
• Regulamentações do Poder Público visando tutela da segurança, 
higiene e estética das habitações. 
• Direito de construir subordinado a preceitos urbanísticos, 
delimitados pela municipalidade 
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c) Direitos de vizinhança; 
• Restrições consignadas em normas civis ou convenções 
particulares. 
• Obrigação de ressarcir dano que construção causar ao vizinho. 
• Responsabilidade objetiva pelo dano em virtude de construção, 
independentemente de culpa. 
 
d) Função social da propriedade. 
• Imóvel deixa de atender sua função social. 
• Impõe ao proprietário edificação compulsória em imóvel 
subutilizado ou não utilizado 
• Decisão política, objetivada no plano diretor. 
“Constitucional. Administrativo. Civil. Direito de construir. 
Limitação administrativa. I – O direito de edificar é relativo, dado 
que condicionado à função social da propriedade: CF; art 5º, XXII 
e XXIII. Inocorrência de direito adquirido: no caso, quando foi 
requerido o alvará de construção, já existia a lei que impedia o 
tipo de imóvel no local. II – Inocorrência de ofensa aos §§ 1º e 2º 
do art. 182, CF. III – inocorrência de ofensa ao princípio 
isonômico, .... Ademais, o fato de ter sido construído no local um 
prédio em desacordo com a lei municipal não confere ao 
recorrente o direito de, também ele, infringir a citada lei. ... (STF, 
Ac 2ª T., RE 178836/SP, j. 08.06.99) 
36 
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu 
prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho. 
Águas e Beirais 
 
• Prédio não pode despejar água diretamente sobre prédio vizinho. 
• Distancia entre beiral e prédio vizinho de 10 cm, para escoamento 
das águas. (Código de Águas, art. 105) 
 
• Águas pluviais provenientes do beiral e do telhado devem ser 
despejadas no solo do próprio prédio e não no do vizinho 
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Devassamento da propriedade vizinha. 
• Proprietário lesado pelo gotejamento do prédio vizinho 
direto em sua propriedade ou pela abertura de janelas, 
terraço ou varanda a menos de metro e meio dos limites de 
seu imóvel pode embargar a obra. 
• Visa preservar intimidade das famílias, resguardando da 
indiscrição dos vizinhos. 
• Excluída da proibição aberturas para luz ou ventilação, 
não maiores de 10cm/20cm construídas a mais de 2 metros 
de altura. 
 
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Devassamento da propriedade vizinha. 
• Ocorrendo invasão de pouca monta, que não prejudique 
utilização econômica do imóvel invadido, o infrator não 
será condenado a demolir, mas indenizar lesado, pelo 
valor da área que invadiu. 
• Jurisprudência admite abertura de janelas a menos de 
metro e meio quando existir muro alto entre prédios. 
• Admitida abertura de portas a menos de metro e meio. 
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Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço 
ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. 
§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha 
divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser 
abertas a menos de setenta e cinco centímetros. 
§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as 
aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez 
centímetros de largura sobre vinte de comprimento e 
construídas a mais de dois metros de altura de cada piso. 
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Impugnação das obras 
 
• Prazo decadencial de ano e dia após conclusão da obra 
para impugnação de janelas. 
• Findo prazo, não poderá edificar sem atender ao disposto, 
nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da 
goteira, com prejuízo para o prédio vizinho 
• Nas aberturas para luz, vizinho pode, a todo tempo, 
levantar edificação ou contramuro, vedando a claridade. 
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Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia 
após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, 
sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado 
o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender 
ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou 
dificultar, o escoamento das águas da goteira, com 
prejuízo para o prédio vizinho. 
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas 
para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, 
o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua 
edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a 
claridade. 
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Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar 
edificações a menos de três metros do terreno vizinho. 
Construção em zona rural. 
• Não pode edificar a menos de 3 metros do terreno vizinho. 
• Jurisprudência tem admitido janelas colocadas a uma altura que 
torne impossível observar propriedade vizinha. 
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Parede-meia 
 
•Proprietário que primeiro edificar pode assentar parede somente 
no seu terreno ou até meia espessura no terreno vizinho. 
 
• Na primeiro caso, a parede pertencerá ao primeiro proprietário 
exclusivamente. 
 
• Na segunda, a parede será de ambos os proprietários. 
 
• Dono do terreno invadido tem direito de travejar, pagando 
metade do valor da parede para quem construiu. 
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Parede-divisória 
 
• Integram estrutura do edifício, na linha divisa. 
 
• Parede é elemento de sustentação e vedação 
 
• Diferente do muro divisório, que é obra de vedação, regida 
pelas disposições dos tapumes. 
 
45 
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode 
assentar a parede divisória até meia espessura no 
terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver 
meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o 
primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce. 
Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um 
dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada 
pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem 
prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a 
construção anterior. 
46 
Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la 
até ao meio da espessura, não pondo em risco a 
segurança ou a separação dos dois prédios, e 
avisando previamente o outro condômino das obras 
que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento 
do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras 
semelhantes, correspondendo a outras, da mesmanatureza, já feitas do lado oposto. 
Finalidade de garantir estrutura e solidez do prédio (parede-
meia) 
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Art. 1.309. São proibidas construções capazes de 
poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, 
ou nascente alheia, a elas preexistentes. 
 
Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou 
quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de 
outrem a água indispensável às suas necessidades 
normais. 
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Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra 
ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou 
deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do 
prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras 
acautelatórias. 
 
Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem 
direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não 
obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias. 
• Visa proteger solidez de um prédio 
• Somente permite início da obra quando demonstrado que obras 
acautelatórias evitarão lesão ao imóvel vizinho 
• § ú – Adota o teoria do risco da atividade perigosa 
“Civil. Obrigação de fazer. Construção de muro destinado a separar os 
imóveis lindeiros. Divisão das despesas. Aterro feito pelo imóvel de 
nível superior. Desabamento da construção. Dano moral caracterizado. 
Dever de indenizar...1) É direito do proprietário do imóvel cercar, 
murar, valar ou tapar seu prédio e obrigação do vizinho confinante 
proceder com ele a demarcação dividindo proporcionalmente as 
despesas. 2) O proprietário do imóvel confinante, posicionado em 
nível superior, que não contribui com a construção de muro feito pelo 
vizinho lindeiro apenas para separar imóveis; que se nega a drenar e 
canalizar as águas que produz e que corre para prédio de nível inferior; 
e que faz aterro para nivelar seu imóvel permitindo que as águas que 
recebe fiquem retidas junto do muro, que vem a desabar atirando 
entulhos e águas pluviais por sobre o imóvel do vizinho, assume a 
obrigação de reparar o dano... (TJ/DF, Ac 2a Turma Recursal, Ap Civ. 
20040610018964) 
50 
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições 
estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as 
construções feitas, respondendo por perdas e danos. 
• Construção concluída > Ação demolitória (prazo de ano e dia). 
• Construção em curso > Embargo de obra nova 
• Pode cumular com indenizatória (em qualquer caso) 
Ação Demolitória x Ação de Dano Infecto 
• Demolitória – decorre de obra nova (concluída) com prejuízo a 
vizinhos 
• Dano Infecto – Cessar interferência quanto ao sossego, saúde e 
segurança – tbem para construção velha que ameaça ruir. 
GJFFGJFF 51 
Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a 
tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, 
para: 
I - dele temporariamente usar, quando indispensável à 
reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou 
do muro divisório; 
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se 
encontrem casualmente. 
§ 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou 
reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e 
nascentes e ao aparo de cerca viva. 
§ 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas 
buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no 
imóvel. 
§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier 
dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento. 
Condomínio 
 
Art 1314 a 1358 CC 
Condomínio - conceito 
• Situação fática que ocorre quando a coisa pertence 
a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas 
igual direito idealmente sobre o todo e cada uma 
de suas partes. 
 
• Cada consorte é proprietário da coisa toda, 
delimitado pelos iguais direitos dos demais 
condôminos, na medida de suas quotas. 
 
Condomínio – Natureza Jurídica 
Teoria da propriedade integral ou teoria individualista: 
• Cada condômino é proprietário de toda a coisa e o exercício 
do direito de propriedade é limitado pelos direitos dos outros 
condôminos. 
• Sistema adotado pelo direito brasileiro. 
 
Princípio da Exclusividade da Propriedade 
• Princípio referente ao domínio > não pode haver mais de 
um domínio sobre o mesmo bem 
 
• Cada um dos proprietários detém fração ideal do todo. 
 
• Cada condômino possui uma cota (abstrata) 
 
• Condômino exerce domínio na integralidade e não apenas 
na proporção de sua fração ideal. 
 
• Condômino pode isoladamente reivindicar coisa de terceiro 
que injustamente a possua, sem necessitar da autorização 
dos outros consortes 
Classificação 
Qto à Origem 
Convencional 
• Se resultar do acordo de vontades dos consortes 
Incidente ou Eventual 
• Quando ocorrer em razão de causas alheias à vontade dos 
condôminos 
• Formação do condomínio ocorre por vontade de terceiros, ex: o 
doador ou testador 
 Ex: Testador deixa legado à vários legatários 
Forçado ou Legal ou Necessário ou Involuntário 
• Quando derivar de imposição legal, como consequência do estado 
de indivisão da coisa. 
 Ex: paredes, cercas, muros e valas (art. 1327 CC) etc 
Classificação 
Qto à Forma 
 Pro diviso 
• Comunhão existe juridicamente, mas não de fato, 
• Cada comproprietário tem parte certa e determinada do bem. 
 Ex: condomínio de edifícios de apartamentos. 
• Consorte age como dono exclusivo da porção ocupada 
 
 Pro indiviso 
• Comunhão perdura de fato e de direito; 
• Não há localização de partes certas determinadas, é tudo de todos. 
• Não se localizam individualmente no bem, que se mantém 
indiviso. 
 
Classificação 
Qto à Necessidade 
 
 Condomínio transitório 
• Condomínio convencional ou eventual pode ser extinto a 
qualquer tempo com a vontade das partes 
 Ex: Enquanto estiver em curso a ação de inventário, até a partilha. 
 
 Condomínio permanente 
• Comunhão perdura no tempo, tendendo a perpetuidade. 
• É o legal. vai perdurar enquanto persistir situação que os 
determinou. 
• Ex: paredes, cercas, muros e valas, etc. 
 
Classificação 
Qto ao objeto 
 
Condomínio universal 
• Comunhão sobre todo o bem 
• Abrange todos os bens (frutos e rendimentos) 
 
 Condomínio parcial 
• Comunhão sobre parte do bem. 
• Incide sobre coisa determinada 
 Ex: cercas. 
 
Do condomínio voluntário 
Dos direitos e deveres dos condôminos 
 
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, 
sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la 
de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. 
 
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa 
comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos 
outros. 
Condomínio e comunhão. 
Comunhão 
• Qdo determinado direito pertencer a várias pessoa ao mesmo tempo 
Condomínio ou compropriedade 
• Qdo determinado direito recair sobre direito de propriedade. 
Direito de usar da coisa comum conforme sua destinação. 
• Cada consorte pode usar a coisa conforme seu destino ou utilização 
prática. 
• Não pode impedir que demais condôminos possam também exercer 
seus direitos sobre ela 
Defesa da posse da coisa comum. 
• Cada condômino (compossuidor) pode defender a posse contra outrem 
(outro condômino ou terceiro) recorrendo às ações possessórias. 
• Ação intentada pelo consorte versa sobre todo imóvel indiviso e não 
somente sobre a fração ideal. 
• Sentença aproveita a todos os comunheiros e não apenas ao autor. 
Reivindicação da coisa comum contra terceiro. 
• Condômino pode reivindicar todo bem indiviso e não apenas fração ideal. 
• Independe dos demais consortes, mesmo contra vontadedeles. 
Alienação da parte indivisa na coisa comum 
• Cada consorte pode alhear respectiva parte indivisa 
• Deve respeitar direito de preferëncia dos demais condôminos. 
Gravame da parte indivisa. 
• Condômino tem direito de gravar parte indivisa, se divisível for a coisa. 
• Não pode hipotecar, p. ex., a propriedade sob condomínio, em sua 
totalidade, sem consenso dos demais comproprietários. 
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, 
se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der 
conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a 
estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. 
Proibição de alteração da coisa comum. 
• Condômino não pode alterar coisa comum ou desvirtuar sua destinação, 
sem consentimento dos demais, ainda que seja para valorização. 
Ex: Vedada transformação de casa residencial em loja sem anuência dos demais 
condôminos. 
Concessão a estranho da posse da coisa comum. 
• Condômino não pode, sem consentimento dos demais, dar posse, uso e 
gozo da coisa comum a estranho. 
• Consortes têm iguais direitos sobre totalidade da coisa, o uso e gozo não 
pode ser desmembrado em prol de terceiro sem anuência dos demais. 
• Condômino pode reivindicar sem autorização dos outros, retomando 
imóvel comum locado indevidamente, configuradas circunstâncias legais. 
Art. 1.315. 0 condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer 
para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a 
que estiver sujeita. 
 
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos. 
Pagamento das despesas de conservação ou de divisão da coisa 
comum. 
• Consorte concorre, proporcionalmente, para despesas de conservação 
(demarcação, reparação, remuneração de vigilante, impostos e taxas) ou 
de divisão do bem (custas judiciais, honorários advocatícios etc.) 
• Deve repartir os frutos e suportar os ônus a que estiver sujeito. 
Presunção “iuris tantum” da igualdade de quotas ideais. 
• Quota ideal > Elemento que possibilita calcular montante das 
vantagens e ônus conferidos a cada um dos consortes. 
• Quota ideal condominial fixada no título do condomínio; 
• Presunção de quinhões iguais para efeito de partilha dos frutos, caso 
fração ideal não esteja fixada no título (art. 1.326 CC). 
• Presunção relativa (iuris tantum) por admitir prova em contrário. 
• Condômino pode provar a quantidade de quotas condominiais e direito 
a distribuição das vantagens e ônus de acordo com seu valor e não em 
partes iguais. 
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, 
sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular 
solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu 
quinhão na coisa comum. 
Débito contraído por todos os condôminos. 
 
•Dívida contraída pelos condôminos, sem discriminação da 
responsabilidade de cada um deles e sem estipulação da 
solidariedade => Cada condômino responde pela sua quota-parte. 
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da 
comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva 
contra os demais. 
Dívida contraída por um condômino em proveito da comunhão. 
• Condômino que contrair dívida em proveito da comunhão, responde, 
pessoalmente, com direito de regresso contra demais condôminos. 
• Credor pode exigir cumprimento do negócio somente do consorte que 
contraiu débito. 
• Acionado pode reembolsar-se pelos outros consortes, se todos foram 
beneficiados 
• Se nenhum deles anuir em reembolsar, divide-se a coisa comum, 
respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da 
divisão (CC, art. 1.316, § 2º). 
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que 
percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou. 
Utilização dos frutos da coisa comum. 
• Condôminos podem usar a coisa comum, retirando seus frutos. 
• Condômino responde aos outros pelos frutos percebidos, sem 
autorização e pelos prejuízos que causar. 
• Se condômino habitar casa comum, deve pagar, a título de aluguel, a 
parte correspondente ao quinhão de cada um. 
• Se consorte danificar imóvel, deve pagar prejuízo proporcionalmente à 
quota-parte de cada comunheiro. 
• Condomínio pode ser extinto, exceto nos casos de condomínio forçado e 
de coisa indivisível. 
 
Extingue-se o condomínio ordinário 
a) Em 5 anos, no condomínio consensual, podendo ser prorrogado. 
b) Em 5 anos, no condomínio eventual estabelecido pelo doador ou 
testador. 
c) Antes do prazo, pelo juiz, por razões graves. 
d) Pela venda da coisa. 
 
• Extinto o condomínio, procede-se divisão da área condominial 
• Pode ser amigável (escritura pública) ou judicialmente 
• Regras de divisão do condomínio seguem, no que couber, regras 
de partilha da herança. 
Extinção do Condomínio 
§ 1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo 
não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. 
§ 2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou 
pelo testador. 
§ 3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o 
aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo. 
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa 
comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da 
divisão. 
Extinção do Condomínio 
Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de 
partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022). 
Venda da coisa comum. 
• Possível vender coisa comum, amigável ou judicialmente, se consortes não 
quiserem adjudicar a um só, indenizando demais ou se divisão for imprópria à 
destinação do bem, (art. 730 Novo CPC), 
• Preço repartido entre condôminos proporcionalmente. 
• Observar as preferências 
 > Condômino prefere ao estranho; 
 > Consorte que tiver benfeitorias de maior valor 
 > Consorte que tiver maior quinhão. 
Licitação em caso de ausência de benfeitorias e quinhões iguais. 
• Qdo nenhum dos condôminos tiver feito benfeitorias, e de quinhões iguais 
• Procede-se licitação entre estranhos. 
• Antes da adjudicação, deve-se efetuar licitação entre condôminos, para 
adjudicar ao de melhor oferta. 
• Prefere-se o consorte a um estranho em condições iguais. 
Extinção de condomínio de coisa indivisível 
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem 
adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o 
apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino 
ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias 
mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. 
 
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum 
e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação 
entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior 
lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja 
adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições 
iguais, o condômino ao estranho. 
Extinção de condomínio de coisa indivisível 
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, 
escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; 
resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que 
não o é. 
Administração do Condomínio 
Administração da coisa comum. 
• Comunheiros devem escolher administrador, estranho ou não, que será o 
procurador comum; 
• Tudo que administrador fizer obriga a todos. 
• Administrador representa ativa e passivamentecondomínio (NCPC, art. 
75, XI). 
• Condôminos deliberam sobre regime da administração, delimitação de 
poderes, remuneração, funções do administrador e prestação de contas. 
Locação da coisa comum. 
 
• Comunheiros decidem sobre valor do aluguel. 
• Condômino tem preferência ao estranho. 
• Se mais de um consorte, com ofertas idênticas ao estranho, tem preferência 
o que tiver benfeitorias mais valiosas, depois o que possuir maior quinhão. 
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se 
representante comum. 
Mandatário comum. 
• Presume-se mandatário comum aquele que, por iniciativa própria, 
assumir gestão da coisa sem oposição dos demais. 
• Não é administrador, mas mandatário. 
• Por mandato tácito representa os demais, devendo prestar contas de 
seus atos, com direito de reembolso das despesas feitas em prol do 
condomínio. 
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões. 
§ 1º As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta. 
§ 2º Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a 
requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros. 
§ 3º Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado 
judicialmente. 
Cálculo da maioria. 
• Pelo valor dos quinhões e não pelo número dos comunheiros. 
Maioria absoluta. 
• Deliberações tomadas por maioria absoluta (mais da metade do total). 
Impossibilidade de se alcançar maioria absoluta ou empate na deliberação. 
• Condômino pode remeter decisão ao juiz, ouvidos os condôminos. 
Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação 
ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos 
quinhões. 
Partilha dos frutos da coisa comum. 
• Frutos distribuídos na proporção dos quinhões, salvo disposição em 
contrário, contrato ou testamento. 
Caso Concreto 
 Selma, proprietária de uma unidade localizado no Condomínio do Edifício Vivendas 
do Sol, localizado no Recreio dos Bandeirantes, resolveu ocupar parte da área térrea 
contínua a sua área de serviço; a utilização já perdura por mais de 5 (cinco) anos. A 
área, que é utilizada por Selma, pertence a área comum do condomínio edilício. Na 
qualidade de proprietária do imóvel, ela recentemente construiu um muro no local, 
impedindo que os demais condôminos e os respectivos funcionários do condomínio 
tenham acesso à área em questão. O síndico do condomínio, a pedido dos demais 
condôminos, (decisão em Assembleia) ingressa com uma Ação Judicial objetivando 
a demolição do muro construído. Ao tomar conhecimento do fato Selma, 
imediatamente, ingressa com uma Ação Judicial para ver reconhecida a usucapião 
da respectiva área. INDAGA-SE: 
A - Diante do caso narrado, a legislação brasileira e/ou a jurisprudência prevê á 
possibilidade jurídica de Selma ter a sua pretensão judicial julgada procedente? 
Explique a sua resposta com a devida fundamentação jurídica 
B - A legislação brasileira permite que o condômino pode utilizar-se de área comum 
do Condomínio com exclusividade impedindo o uso dos demais? Há exceções 
previstas na legislação vigente? Explique as indagações com as respectivas respostas 
fundamentadas. 
Questão objetiva 1 
 (PC GO 2008) Na tutela dos direitos reais, distingue-se a proteção à posse 
daquela conferida especificamente ao domínio. Entretanto, admite o 
ordenamento jurídico brasileiro a tutela daquela com fundamento neste. 
Assim, considerando-se a disputa da posse com base no domínio, é 
CORRETO no direito brasileiro: 
a. Não se deve julgar a posse em favor daquele a quem evidentemente 
não pertencer o domínio, em razão de dispositivo expresso de lei. 
b. Não provado o domínio por qualquer das partes, não há que se 
aplicar, em caráter absoluto, o favor do domínio evidente. 
c. A ação em que o autor pleiteia a posse fundada no domínio tem 
natureza possessória em razão do pedido. 
d. O pleito de posse fundado no domínio tem natureza petitória em 
razão da causa de pedir, além do pedido. 
Questão objetiva 2 
(TJAL 2008) Silvana, Teresa e Sandra adquiriram uma casa em região praiana com 
o objetivo de lá se hospedarem em finais de semana, férias e feriados, exceto no 
período de março a agosto, em que nenhuma das três utilizará a casa. Diante 
dessa situação, assinale a opção correta. 
a. Se ficar acordado que Silvana passará as férias de janeiro na casa, não é 
preciso autorização das demais condôminas para que ela empreste a casa a uma 
amiga naquele período. 
b. Considerando que nenhuma das três utilize a casa no período de março a 
agosto, se Teresa resolver alugá-la temporariamente a uma clínica de estética, 
cujo imóvel esteja em reforma, nada obstará esse comportamento, desde que o 
lucro obtido seja repartido entre as três condôminas. 
c. A situação descrita na situação hipotética é exemplo de elisão do princípio da 
exclusividade que se dirige ao domínio, dado o estado de indivisão do bem entre 
as três condôminas. 
d. Se Silvana possuir o maior quinhão, terá preferência legal na administração 
do imóvel. 
e. Caso Sandra contraia dívida em proveito do condomínio durante sua estada 
no imóvel, só ela ficará obrigada ao pagamento diante do terceiro.