Questões Função Social da Propriedade

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Diferencia a outorga onerosa da transferência do direito de construir.
R: A outorga onerosa e a transferência do direito de construir são dois instrumentos de política urbana previstos na Lei do Meio Ambiente Artificial para valorização e proteção do patrimônio histórico. É a possibilidade de, em caso de tombamento, o proprietário do imóvel pode transferir seu direito de construir a outro imóvel, edificando acima do coeficiente básico de construção daquela região, sem a necessidade de pagar ao Poder Público.
A outorga onerosa do direito de construir é a prerrogativa do direito de construir acima do limite do coeficiente de aproveitamento básico estabelecido pelo Plano Diretor municipal, mediante remuneração aos cofres públicos a ser prestada pelo beneficiário. Amplia o direito de construir, possibilitando ao proprietário exercê-lo acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado pelo Município naquela região.
Art 28 LEI 10.257/2001. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. § 1o coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno. § 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana. § 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.
Transferência do direito de construir ocorre quando o proprietário impedido de exercer seu direito no próprio imóvel, poderá construir em outro local, podendo os empreendedores imobiliários adquirir o direito de construir de proprietários que não possuam ou não queiram exercer o direito decorrente de lei. O Plano Diretor poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, a exercer em outro local ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir, por ocasião de o imóvel ser considerado necessário para preservação do patrimônio histórico, cultural ou paisagístico do município. Partindo dessa premissa, pode-se citar que tal direito pode ser imposto pelo Município ou exercido pelo proprietário que doar o seu imóvel, ou parte dele.
Art 35 LEI 10.257/2001. A Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de: I – implantação de equipamentos urbanos e comunitários; II – preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural; III – servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social. § 1o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu imóvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput. § 2o A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir.
Acaso o proprietário queira construir acima do coeficiente de aproveitamento, será preciso uma contrapartida a favor do Poder Público, a qual poderá ser em dinheiro, obras ou serviços. Porém, este mesmo direito de construir poderá, a partir das novas disposições previstas no artigo 35 do Estatuto da Cidade, ser transferido para outro local ou negociado pelo seu proprietário. Esse procedimento dependerá de formalidade especial, que é a formalização de uma escritura pública. A simples existência dessa previsão concebe o direito de construir como instrumento jurídico-político, possibilitando tanto o seu exercício em outro território quanto a sua alienação onerosa.
Para que finalidades pode ser usada a transferência do direito de construir
R: Este instrumento foi concebido de modo a permitir que os proprietários de imóveis a serem preservados fossem compensados pelo fato de que em seus imóveis o coeficiente ou densidade básicos estabelecidos para o território urbano não podem ser atingidos sob pena de comprometer o objetivo da preservação de imóveis de interesse histórico, paisagístico ou ambiental.
1.No que consiste a função social da propriedade?
Função social da propriedade urbana reflete a adequação da propriedade à ordem urbanística estabelecida no plano diretor.
Art 5º XXII e XXIII da CF: é garantido o direito de propriedade desde que atenda a sua função social. O atendimento da função social, por conseguinte, estampa verdadeira condição para a garantia do direito.
2. Por que não se diz mais que a propriedade é um direito absoluto?
Já não há mais no direito de propriedade o caráter de direito absoluto; deverá, outrossim, cumprir uma função social.
Art. 1.228 Código Civil: O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
Assim, por mais que o direito tutele o interesse do proprietário do direito real de propriedade, quando há a violação do interesse público pelo descumprimento pelo titular do domínio das finalidades econômicas e sociais da propriedade urbana, no confronto entre interesse privado e público, o ordenamento jurídico dará preferência ao interesse público.
3. Quais os requisitos para implementar o IPTU progressivo no tempo?
o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana teria características de progressão ("IPTU Progressivo"), determinando que o imposto poderá ser progressivo em razão do valor do imóvel; e ter alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel.
Art. 7o LEI 10.257/2001: Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5o do art. 5o desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos. § 1o O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se refere o caput do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento. § 2o Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8o. § 3o É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que trata este artigo.
4. No que consiste a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização compulsória?
É o poder-dever da administração pública municipal em exigir do proprietário de imóvel urbano que edifique, quando se tratar de área não edificada ou subutilizada, ou dê um uso, quando houver edificação vazia no imóvel. O instrumento visa fazer cumprir a função social da propriedade urbana, contribuindo para aumentar a disponibilidade de imóveis na área urbana e, com isso, retrair a expansão urbana em direção aos mananciais. Caso o proprietário notificado não edifique ou utilize o imóvel, estará sujeito a aplicação do IPTU progressivo no tempo e, após cinco anos, à desapropriação com pagamento em títulosda dívida pública. É o mais incisivo instrumento de adequação da propriedade à sua função social. Está previsto na Constituição Federal e regulamentado pelo Estatuto da Cidade.
5. O que são diretrizes da política urbana?
Art. 182 da CF. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
O Estatuto da Cidade estabelece as seguintes diretrizes gerais da política urbana:
- garantia do direito a cidades sustentáveis;
- gestão democrática;
- cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade; - planejamento do desenvolvimento das cidades;
- oferta adequada de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos;
- ordenação e controle do uso do solo;
- complementaridade entre as atividades urbanas e rurais;
- produção de bens e serviços nos limites da sustentabilidade ambiental;
- justa distribuição dos benefícios e ônus da urbanização;
- privilégio para investimentos geradores de bem-estar geral;
- recuperação, pelo poder público, de investimentos que tenham resultado na valorização de imóveis urbanos;
- proteção do meio ambiente natural e do patrimônio cultural;
- audiência do poder público local e da população interessada para a implantação de empreendimentos impactantes;
- regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por populações de baixa renda;- simplificação da legislação;
- isonomia de condições para os agentes públicos e privados.
6. No que consiste a política urbana?
É um programa de ação governamental voltado à ordenação dos espaços habitáveis, abrangendo, dessa forma, tanto o planejamento quanto a gestão das cidades.
Tem dois objetivos constitucionais essenciais: a ordenação do pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade, na forma que dispuser o Plano Diretor, e a garantia do bem-estar de seus habitantes (CF, art. 182, caput). Ambos os objetivos guardam íntima relação com a concretização dos direitos sociais enunciados no art. 6º da Constituição da República