FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE

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FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE
Eder
											 
TEORIA DA POSSE											 09/08
Teoria Subjetiva Savigny.
Posse = corpus + animus
 contato físico/ter a coisa em seu poder + intenção de ser dono.
Ex. Locador e locatário: 
O locatário tem contato físico com o bem, porém, não pode ter a intenção de se tornar proprietário, uma vez que, existe um contrato de locação que, ao término, ele deverá devolver/desocupar o bem. 
O locador não tem posse, pois, não possui corpus (contato físico).
Obs. mesma coisa nos casos de comodato, usufruto, contrato de depósito e arrendamento.
Teoria Objetiva Ihering.
Adotada como regra pelo Código Civil.
Posse = corpus
 O possuidor é aquele que se comporta como se fosse o proprietário do bem.
Art. 1.228, caput, CC: O proprietário tem o direito de usar, gozar, dispor e reaver – GRUD.
Ex. locador e locatário – os dois podem ter posse.
O locador está gozando do imóvel por meio do aluguel (posse indireta).
O locatário está usando o imóvel (posse direta).
Obs. mesma coisa nos casos de comodato e usufruto.
Teoria Social da Posse Saleilles e Gil.
Posse = corpus + dignidade humana e interesse social.
 Comportamento de dono com duas finalidades:
 1º promover a dignidade humana.
 2º Interesse social/coletivo. 
Art. 5º, XXIII da CF/88 - A propriedade atenderá a sua função social.
Art. 1.228, §1º do CC - O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais (...).
· Imóvel urbano, art. 182/183, CF: O proprietário cumpre a função social quando atinge os objetivos do plano diretor - lei municipal que impõe diretrizes à política urbana.
· Imóvel rural, art. 186 CF: o proprietário cumpre a função social quando atende ao disposto: tornar a propriedade produtiva.
 Preservar o meio ambiente (direito difuso).
 Preservar as relações de trabalho (art. 7º, CF).
Essa teoria questiona o direito fundamental da propriedade, onde a proteção sempre é em função do proprietário (individualismo/capitalismo), que é uma parcela mínima da sociedade. Aqui questiona-se a desigualdade social /equilíbrio social.
USUCAPIÃO									 			 16/08
É uma forma de aquisição da propriedade e de outros direitos reais, pela posse prolongada do bem. Também denominada de prescrição aquisitiva.
Pergunta: a usucapião é forma de aquisição de propriedade de modo originário ou derivado? R: modo originário, pois: 
· Na aquisição da propriedade de modo originário não há transmissão dessa propriedade (não há relação jurídica) entre o antigo titular da coisa com o atual;
· Diferente da aquisição de modo derivado, onda há uma relação entre o antigo titular com o atual: causa mortis ITCMD.
 Inter vivos ITBI, ITCMD.
Por esta razão, caso um imóvel hipotecado seja ocupado e ocorra a usucapião, a hipoteca não será transferida ao usucapiente.
As mesmas causas de impedimento, suspensão e interrupção das prescrições previstas na parte geral do Código Civil se aplicam na usucapião.
Obs. como exceção à regra da suspensão do prazo da prescrição entre cônjuges, por apenas uma vez na vida, no caso de um dos cônjuges abandonar o lar (separação de fato), o cônjuge que ficou no imóvel pode adquirir a meação do outro por usucapião, desde que:
· Imóvel urbano.
· Não superior a 250m².
· Posse ininterrupta por 2 anos.
· Usar o imóvel como moradia (função social).
· O usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel (urbano ou rural).
 Não cabe usucapião de bem público. No entanto, é possível no caso da enfiteuse, porque, ainda que esteja em propriedade da União (senhorio direito), quem é o titular é o enfiteuta, logo este está sujeito.
 É possível usucapir bem com cláusula de inalienabilidade, porque o usucapiente não está adquirindo o imóvel.
REQUISITOS DA USUCAPIÃO
· Posse justa:
Sem violência.
Não clandestina.
E não precária.
· “Animus domini”: intensão de ser dono.
· Posse prolongada.
· Posse mansa e pacífica: é a posse não contestada judicialmente.
· Posse ininterrupta.
Obs. mesmo que o usucapiente não entre com a ação depois de preenchido todos os requisitos, ele não perde esse direito, pois, a sentença é meramente declaratória, tendo em vista que o direito se adquire com o decurso do tempo e não com a sentença. No mesmo sentido, se o proprietário entrar com ação reivindicatória, na contestação, o usucapiente pode alegar usucapião, mas, no entanto, apenas para julgar improcedente a ação reivindicatória, devendo, posteriormente, ajuizar ação de usucapião.
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA 									 23/08
· Não há limite da área que será usucapida.
· Serve para imóvel urbano ou rural.
· Basta a posse ser justa, ainda que de má-fé.
Extraordinária geral:
Bem imóvel: prazo de 15 anos.
Extraordinária abreviada: 
Prazo de 10 anos, se comprovado o uso do imóvel como moradia ou realização de trabalhos que torne o imóvel produtivo (função social).
Obs. se for bens móveis, não há a subdivisão entre geral e abreviada, o prazo é sempre 5 anos.
USUCAPIÃO ORDINÁRIA – art. 1242, CC
Além dos requisitos gerais, são requisitos especiais:
Justo título: é um documento formalmente hábil para transmitir a propriedade, porém contém um vício que o torna anulável, 
Ex. testamento, doação, compromisso de compra e venda, escritura pública...
Ex. contrato particular: adolescente de 17 anos celebra um contrato de compra e venda sem estar assistido, logo, é causa de nulidade relativa, sendo um vício que torna o negócio anulável. 
Ex. compromisso de compra e venda feito por um “non domino” (pessoa que se passa por proprietário do bem) é também anulável, pois, se o falso proprietário adquirir o bem que dizia ser o dono, o negócio jurídico se convalida.
Obs. título que contém vício de nulidade absoluta não é justo título.
Posse de boa-fé: o usucapiente desconhece o obstáculo (vício) que o impedia de usucapir.
Ordinária geral: 
Bem imóvel: prazo de 10 anos.
Ordinária abreviada ou tabular: 
Prazo de 05 anos, se comprovado o uso do imóvel como moradia ou realização de trabalhos que torne o imóvel produtivo (função social).
Desde que o justo título tenha sido registrado no ORI e depois tenha sido cancelado esse registro.
USUCAPIÃO ESPECIAL
Usucapião Especial Urbana
· Imóvel urbano.
· Até 250m² - se o imóvel ultrapassar essa metragem, o usucapiente só poderá usucapir até o limite de 250m².
· Posse com função social: moradia no imóvel.
· Posse de 05 anos.
· O usucapiente não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel (urbano ou rural).
· O usucapiente não pode fazer soma de posse, pois, essa usucapião especial exige posse personalíssima (não pode somar com o tempo do antecessor, exceto, quando a posse é recebida por “causa mortis”).
· Quando essa usucapião for alegada em defesa, a sentença que reconhece-la já vale para registro da propriedade em nome do usucapiente (em outros casos seria necessária a ação de usucapião para registrar).
· Usucapião Especial Rural									 30/08
· Imóvel rural.
· Até 50 hectares - se o imóvel ultrapassar essa metragem, o usucapiente só poderá usucapir até o limite de 50 hectares (deve abrir mão do restante).
· Não precisa de justo título nem de boa-fé.
· Posse ininterrupta de 05 anos, se comprovado o uso do imóvel como moradia ou realização de trabalhos que o torne produtivo (função social).
· O usucapiente não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel (urbano ou rural) no momento em que vai propor a usucapião.
Obs. após obter o imóvel, o usucapiente pode vende-lo e pleitear novamente outra usucapião rural.
· Não admite soma de posse, salvo, se for através de sucessão “causa mortis”.
Os 05 anos tem que ser personalíssimo, ex. João ficou no imóvel durante o período de 3 anos, alienou a Pedro que ficou por mais 02 anos, logo, não soma as posses.
Usucapião Urbana Coletiva.
· É uma usucapião relativamente nova, constante no artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001).
· Cabível apenas para imóveis urbanos.
· Com mais de 250m².
· O imóvel tem que ser ocupado por um aglomerado de pessoasde baixa renda, com o intuito de moradia (função social) – pode até haver pequenas atividades comerciais, desde que, o comerciante more naquela área.
· Tempo de posse: 05 anos.
· Admite a soma de posse.
· A lei exige que não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.
· Os possuidores não podem ser proprietários de nenhum outro imóvel (urbano ou rural) no momento em que forem propor a usucapião.
Obs. após obter o imóvel, o usucapiente pode vende-lo e pleitear novamente outra usucapião.
· Não precisa de justo título nem de boa-fé.
· Legitimidade para propor a ação: um único possuidor pode propor a ação (substituição processual ou legitimação extraordinária). Logo, da mesma forma, a ação pode ser postulada por alguns, por todos ou pode também ser criada uma associação de moradores - litisconsorte ativo facultativo.
· O Ministério Público não possui legitimidade, logo, não pode propor essa ação.
· O juiz atribui uma fração ideal do imóvel usucapido, ex. 200 possuidores, 1/200 para cada um. Com isso, ele não está definindo o imóvel de cada um, mas sim dividindo o imóvel em frações ideais, formando então um condomínio.
A princípio, o condomínio é indivisível, mas, pode ser extinto desde que respeitado os seguintes requisitos:
I. 2/3 dos condôminos devem requerer a dissolução do condomínio.
II. O Poder Público tem que regularizar a área, ou seja, no exemplo acima, abrir 200 matrículas no ORI (uma para cada condômino). 
Na realidade, dissolver esse tipo de condomínio é praticamente impossível, não pela aprovação dos 2/3, mas sim pela regularização por parte do Poder Público.
PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO
Pode ser feita judicialmente ou extrajudicialmente.
Usucapião Judicial
· CPC/73: Rito Especial.
· Novo CPC: Rito Comum.
· Foro competente para propor a ação (qualquer modalidade de usucapião): local da situação do imóvel – competência territorial absoluta (exceção à regra), pois, não pode propor em outro local.
· Vara competente: vara de registros públicos, na falta desta, vara civil comum.
· Justiça competente: Justiça Estadual, porém, ocorrerá deslocamento para:
Justiça Federal: se nesta ação ocorrer o ingresso da União, Autarquia Federal, Fundação Pública de Direito Público Federal ou uma Empresa Pública Federal. 
Vara da Fazenda Pública Estadual: no caso de ingresso do Estado Membro, ex. procuradoria do estado.
Vara da Fazenda Pública Municipal: no caso de ingresso do município.
Usucapião Extrajudicial.									 06/09
É feita no ORI.
Qualquer modalidade de usucapião pode ser feita extrajudicialmente.
Requisitos:
I. O imóvel precisar ter matrícula.
 Exceção: transcrição. 
II. Cabível para propriedade e enfiteuse.
Procedimento:
1º Petição endereçada ao ORI, precisa de advogado.
2º Juntada de documentos: 
 - Ata Notarial feita em Tabelionatos de Notas para provar o tempo de posse.
 - Planta (divisões do imóvel) + memorial descritivo (descrição mais profunda).
- Certidões negativas do fórum (cartório distribuidor) da cidade em que reside o requerente e da cidade em que está localizado o imóvel.
 - Documentos que comprovem a origem, a continuidade e o tempo da posse.
3º Anuência dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel.
4º Anuência dos confrontantes do imóvel.
No caso de não ter anuência prévia dos titulares de direitos: pode-se entrar com a petição e, o próprio ORI irá notificar as pessoas que não manifestaram a anuência.
O ORI também notificará a U, E, DF e M.
Obs. se a usucapião for de unidade em condomínio edilício (ex. apartamento de um prédio) neste caso, basta a anuência do sindico do condomínio.
Por fim, o ORI publicará um edital em jornal de grande circulação e, na falta deste, na imprensa oficial para que qualquer pessoa interessa possa impugnar. 
Prazo de manifestação: 15 dias e, o silêncio presume-se anuência. 
Para impugnar não é necessário a presença de um advogado.
Se ocorrer a impugnação, o procedimento do ORI será convertido em Usucapião Judicial (fórum).
5º Preenchidos todos os requisitos e, na ausência de impugnação, o ORI declara a usucapião da propriedade ou enfiteuse e registra na matrícula do imóvel.
Ao término do procedimento, no caso de existirem requisitos que não foram preenchidos: 
 - Vício sanável: 15 dias corrigir.
- Vício insanável: o ORI irá indeferir a usucapião. Com isso, nada impede que o requerente monte uma ação de usucapião judicial.
LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA E POSSE
LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA
Prevista na Lei 13.465/17.
Faz parte do Programa de Reurbanização Social (REURB-S).
É um título de propriedade, como se fosse um contrato de compra e venda, concedido pelo Poder Público em benefício de população de baixa renda, relacionado à imóveis situados em núcleos urbanos informais.
É uma forma do governo tentar reurbanizar favelas, loteamentos irregulares, sem registros, clandestinos ou informas – desde que ocupados por população de baixa renda.
Cabível apenas para imóveis urbanos 
Cabível apenas para loteamentos informais formados até 22/12/2016.
Concedido pelo Poder Público para imóveis públicos ou particulares:
 Imóveis públicos: a legitimação é concedida pelo Ente Público. 
 Imóveis particulares: a legitimação é concedida pelo Município ou DF.
Críticas
Legitimação Fundiária para imóveis públicos:
I. Dar a propriedade de um imóvel público sem fazer a desafetação, sem autorização legislativa e licitação.
II. A legitimação Fundiária transfere a propriedade mesmo naqueles casos em que é proibida a usucapião (usucapião de bem público).
Legitimação Fundiária para imóveis particulares:
I. O Poder Público está confiscando o imóvel de um particular e cedendo para terceiros sem indenização. É autorizado na CF? apenas para imóveis onde acontece trabalho escravo e plantação de plantas psicotrópicas.
Obs. Não se exige tempo de posse para que o Poder Público faça legitimação fundiária. 
 Nem qualidade de posse: injusta, de má-fé.
 É modo originário de aquisição da propriedade.
Situações em que não cabe Legitimação Fundiária (restrições):
1º Pra quem já for proprietário de algum outro imóvel urbano ou rural.
2º Pra quem já tem título de legitimação de posse.
LEGITIMAÇÃO DE POSSE
· Também é conhecida por usucapião urbana administrativa.
· Tem o mesmo significado da Legitimação Fundiária, a única diferença é que transfere um título de posse.
· Cabível apenas para imóveis particulares.
· Com no máximo 250m² + função social. 
 A pessoa de baixa renda tem que morar no imóvel.
· Conversão: 05 anos depois de obter o título de legitimação de posse, 
 Posse mansa e pacífica: não pode ter ação judicial questionando a posse. 
· Registrada no ORI.
· Este instituto jurídico não recebe tanta crítica, pois, o Poder Público concede a posse e, dentro de 05 anos o proprietário pode questiona-la.
CONDOMÍNIO						 				 NP2 13/09
É quando o mesmo direito de propriedade pertence a mais de uma pessoa.
É um gênero com várias espécies, ex. comunhão de espécie, de uso, de usufruto, de habitação, de propriedade.
 Chamada de condomínio.
 CON DOMÍNIO
Comunhão Propriedade
Compáscuo: é uma comunhão de pastagens. Não tem nada a ver com condomínio, mas, aplica-se à ele as regras do condomínio.
ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO
1. CONDOMÍNIO TRADICIONAL
a) Voluntário: é o condomínio que surge da vontade dos próprios condôminos, ex. dois irmãos compram um imóvel.
b) Eventual: surge quando um terceiro, por doação ou testamento, deixa um bem a mais de uma pessoa.
c) Legal ou necessário: que decorre da lei, ex. art. 1.327 do CC – muro de divisa.
 Condomínio pro diviso: a comunhão só existe no plano jurídico, pois, no plano fático, já existe uma divisão feita pelas partes (bens divisíveis).
Ex. Propriedade de 2 condôminos dividida por uma cerca, sem alteração no registro. Neste caso, só existe condomínio pró diviso se o bem for divisível.
 Condomínio pro indiviso: a comunhãoexiste no plano jurídico e no plano fático (bens divisíveis e indivisíveis).
Obs. Se o bem for indivisível (casa) sempre será condomínio pró indiviso.
Direitos dos Condôminos, art. 1.314 do CC
Gozar.
Reaver.
Usar.
Dispor.
USAR
O uso de um condômino não exclui o uso dos demais.
Pergunta: um condômino pode usar o bem de forma exclusiva?
Condomínio pro indiviso: o direito de uso é de todos os condôminos, logo, se houver acordo entre eles, um poderá fazer uso exclusivo.
Condomínio pro diviso: o direito de uso é exclusivo de cada condômino. 
Ações cabíveis:
· Ação Possessória: causa de pedir – posse.
No condomínio tradicional, entre os condôminos há uma legitimidade extraordinária, ou seja, um condômino pode ir em juízo em nome próprio defender direito de outrem (um condômino sozinho pode defender a posse dos demais – litisconsórcio facultativo e unitário). 
· Ação de Arbitramento de Aluguel: pagarão os aluguéis a partir da citação. O STJ entende que o tempo anterior é comodato. 
· Ação reivindicatória (causa de pedir: propriedade): não cabe entre condôminos, pois, eles não perderam a propriedade, apenas a posse.
DISPOR
Para vender o bem é necessária a anuência de todos os condôminos ou da maioria (com base no quinhão de cada um).
Condômino pode alienar a sua parte:
Bens Indivisíveis: pode alienar desde que assegure o direito de preferência aos demais condôminos (preempção) por meio de notificação.
Nos casos em que não ocorreu a notificação: os condôminos preteridos podem entrar com uma ação de preempção para reaver o bem no prazo de 180 dias, contados da ciência da alienação.
Bens divisíveis: não é necessário assegurar o direito de preferência (entendimento majoritário).
ONERAR (ex. hipotecar)
A totalidade do bem: anuência de todos os condôminos.
Apenas a parte do condômino hipotecante: não precisa da anuência dos demais. 
Ex. “A” hipoteca sua fração ideal de um imóvel residencial, ou seja, 1/3. Não paga e o banco penhora, logo, B e C (demais condôminos) podem pagar a dívida para adquirir o bem.
· Bens indivisíveis: tem que ter a anuência dos demais condôminos.
· Bens divisíveis: não precisa da anuência dos demais condôminos, pois, a própria lei assegura o direito de remição, ou seja, se o banco cobrar a dívida, eles terão o direito de pagá-la, ao invés de ir a leilão.
Observação: 
Remissão: perdão.
Remição: resgate.
 Direito de remição: assegura a preferência por tabela.
Deveres dos Condôminos
· Concorrer nas despesas do condomínio: IPTU, taxa de condomínio, etc. 
· Concorrer nas despesas de divisão ou alienação do bem.
Obs. as dívidas contraídas em prol do condomínio, ainda que por um só condômino, todos os condôminos respondem por ela na proporção de sua fração ideal - não há solidariedade entre eles, salvo, se assumiram expressamente a dívida de forma solidária.
Benfeitoria voluptuária: precisa da anuência dos demais condôminos para que estes respondam.
Extinção do Condomínio. 									 04/10
Bem divisível
· Amigável/consensual: quando os condôminos estão de acordo com a divisão.
Obs. só pode ocorrer quando os condôminos forem capazes.
· Ação de divisão: se existir um condômino incapaz ou se não houve consenso, a divisão deve ocorrer através de uma ação de divisão judicial. Não existe prazo para propor esta ação.
Bem indivisível
· Forma consensual: maiores e capazes – venda do imóvel e acordo entre os condôminos sobre a divisão do dinheiro.
· Ação de alienação judicial: cabível quando não tem consenso ou quando algum dos condôminos for incapaz.
· Cláusula de indivisibilidade: se foi instituída por doação ou testamento, a indivisibilidade poderá permanecer por até 5 anos, sendo improrrogável. Se foi instituída pelos próprios condôminos, permanecerá por 5 anos, mas poderá ser prorrogado por indefinidas vezes.
· Cláusula de inalienabilidade: se foi instituída, os condôminos não poderão vender o imóvel, apenas dividi-lo entre eles, caso o bem seja divisível.
2. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
· Também chamado de horizontal.
· Cada condômino é titular de uma unidade autônoma e de uma fração ideal da área comum.
· Não é pessoa jurídica, é um ente despersonalizado, mas, tem personalidade judiciária, ou seja, pode figurar como autor/réu em processo judicial.
Formas de instituição do condomínio
· Destinação do proprietário do edifício: indivíduo constrói um prédio e vende os apartamentos.
· Incorporação imobiliária: a compra do apartamento ocorre antes da sua construção, por meio de marketing de vendas por maquetes.
· Transmissão da propriedade: por herança a mais de um herdeiro.
Forma de constituição do condomínio
· Através de convenção de condomínio: é um instrumento que contém todos os direitos e deveres dos condôminos – não é contrato, sua natureza jurídica se assemelha a um estatuto.
· É nula a cláusula de convenção de condomínio (STJ):
· Que proíbe o proprietário de alugar seu bem para estudantes.
· Que proíbe a utilização de vaga de garagem por carros que não estão cadastrados nos nomes dos proprietários dos apartamentos.
· Que proíbe animais, desde que não apresente riscos à segurança, à saúde, ao sossego do condomínio.
Perguntas:
1. O condomínio pode cobrar a taxa condominial de um compromissário comprador? 
Sim, desde que ele esteja na posse do imóvel e o condomínio tenha ciência da posse. 
Taxa condominial é obrigação propter rem (obrigação ambulatória), logo, esta obrigação acompanha o bem, podendo haver ação de regresso contra o antigo titular.
 11/10
2. Condomínio pode cobrar taxa condominial do locatário?
Não. A respectiva taxa deve ser cobrada do proprietário ou do compromissário comprador. Entretanto, no contrato de locação ele pode repassar ao locatário.
3. Locatário pode receber multa no condomínio? 
Sim, em casos de descumprimento das regras.
4. Há necessidade de assegurar preferência aos demais condôminos, na venda da unidade autônoma? 
Não há necessidade. 
5. E quanto a locação, alienação, gravar e onerar vaga de garagem? Lei 12.607/12.
Regra: não é possível para quem não seja condômino. 
Exceção: se houver autorização na convenção do condomínio e se a vaga de garagem tiver uma matrícula autônoma no cartório de registro de imóveis. 
Multa por atraso no pagamento da taxa condominial: é válida.
· 2% sob o valor do débito, com juros de 1% ao mês.
· Antigo CC: 20%.
Em eventual execução, a unidade autônoma pode ser penhorada, pois, se trata de uma das exceções previstas no código civil quanto à impenhorabilidade de único bem imóvel, pois a dívida é referente ao próprio imóvel.
 Toda edificação deve ser segurada contra incêndio/destruição, total ou parcial.
Descumprimento reiterado dos deveres condominiais (art. 1336, CC)
· Reiterado comportamento antissocial: comportamento que torna impossível o convívio social entre os condôminos, ex. barulho excessivo em horários proibidos: multa de até 10x o valor da taxa condominial.
Cabe expulsão de um condômino ou locatário por comportamento antissocial? 
1º Entendimento: sim, desde que previsto pela convenção ou assembleia.
2º entendimento: o condômino não, somente o locatário.
Devedor de taxa condominial pode ser punido em não usar áreas comuns do condomínio, ex. piscina? não pode ocorrer este tipo de penalidade.
Cabe expulsão de um condomínio ou locatário por comportamento antissocial?
Dívida: executar, cobrar – pode penhorar, adjudicar.
Indisciplina.
Taxa condominial de gás, água e energia. Na falta do pagamento destas taxas o sindico pode cortar os serviços? Não pode.
3. CONDOMÍNIO EM LOTES.
Lei 13.465/2017.
Parcelamento do solo: quando uma gleba de terras é dividida em lotes.
Ao abrir vias de circulação entre os lotes, aquilo que era parcelamento do solo passa a chamar-se loteamento (lei 6.766/79).
Regra: vias públicas serão transferidas ao Poder Público.
Loteamento fechado ou condomínio de fato ou ainda loteamento de acesso controlado.
Ex. Tedeschi em Mirassol.
· Neste caso, as ruas continuam públicas.
· É vedado o impedimento de pedestres e condutores de veículos mesmo que não residentes, desde que a pessoa se identifiquee justifique a sua entrada;
· Não é considerado condomínio, pois:
· Não há cobrança de taxa condominial.
· Os moradores são donos de lotes e não de uma unidade autônoma e de uma fração ideal.
· É considerado uma associação de moradores. No entanto, não há obrigatoriedade de pagamento da contribuição associativa, pois, como se trata de associação, a CF determina que ninguém é obrigado a associar-se ou manter-se associado, porém, se o morador não pagar a respectiva contribuição, serviços como portaria e segurança, poderão ser cortados.
Anteriormente, as vias públicas eram do Poder Público. Após a regulamentação pela lei, existe a possibilidade das vias serem dos condôminos:
· Não é associação de moradores.
· Pode ser vedada a entrada de pessoas.
· Cobrança de taxa condominial.
O condomínio de lotes nasce igual o loteamento, a única diferença é que as vias de circulação são propriedade comum dos condôminos (não pertence ao Poder Público).
A lei permite a transformação do loteamento de acesso controlado em condomínio de lotes. 
4. CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES (2017).
São construções que se encontram em um mesmo terreno, ou seja, um terreno com várias construções e, cada construção é considerada uma unidade imobiliária, com matrícula própria e acesso à via pública. O proprietário da unidade é dono da mesma e de uma fração das áreas comuns. 
· Cabível apenas para imóveis urbanos.
· Acessão: o proprietário do terreno adquire as construções feitas sob o mesmo e paga 50% ao outro proprietário (exemplo: ex cônjuge do filho).
· Nestas situações, a lei permite a abertura de matrículas para novas construções no mesmo terreno. Cada um será dono de sua casa, de forma exclusiva, e de uma parcela do terreno – não é necessária convenção de condomínio.
· O condomínio urbano simples pode existir até dentro de uma casa, desde que haja cômodos exclusivos com acessos específicos para a rua (requer a abertura de uma matrícula para cada cômodo). 
· Não tem direito de preferência, pois, aplica-se subsidiariamente as regras do condomínio edilício. 
5. CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE - Lei 13.777/2018.			 18/10
“TIME SHARING” “FRAÇÃO DE TEMPO”.
É quando um bem (casa ou apartamento) é dividido entre vários proprietários e, cada proprietário pode utilizar esse bem de maneira exclusiva, em um sistema de rodízio, por um período do ano (time sharing).
· É um direito real (STJ).
Tempo mínimo da fração de tempo: 07 dias. A lei permite que os sete dias sejam intercalados, porém, dificilmente acontece na prática.
Obs. é proibido dividir um dia, ex. 12 horas.
· Um condômino pode adquirir mais que uma fração de tempo.
Se um condômino adquirir todas as outras frações de tempo, a multipropriedade não se extingue automaticamente, logo, vai depender do que está previsto na convenção do condomínio.
· Necessário existir convenção de condomínio registrada no ORI.
Matrículas: uma matrícula (mãe) do imóvel e outras matrículas (48) com cada fração de tempo.
· Direitos do condômino multiproprietário:
· Usar e gozar de sua fração.
· Alugar.
· Realizar comodato.
· É possível hipotecar e alienar a fração de tempo.
· Em regra, não há direito de preferência para os demais condôminos, salvo disposição em contrário na convenção de condomínio. 
· Sanções
· Multa simples.
· Multa progressiva: em casos de comportamentos reiterados. 
· Perda temporária do direito de usar o bem: suspensão.
· Adjudicar a fração de tempo.
· Se houver dívida considerável, o condomínio pode ficar com a fração através de ação judicial.
Responsabilidade solidária: nos casos em que o comprador não solicita ao vendedor a certidão negativa de débitos.
· A lei permite, em alguns casos, a transformação de condomínio edilício em “time sharing”.
Condomínio híbrido: aquele que possui condomínio edilício e “time sharing”, logo, é obrigatório a contratação de um administrador de empresas profissional.
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE.
É um direito real pelo o qual o proprietário do imóvel permite que outra pessoa construa ou plante no seu terreno.
Fundieiro ou Fundeiro: dono do terreno/solo.
Superficiário: dono da construção ou plantação.
A lei permite direito de superfície em imóveis urbanos e rurais.
Art. 1.369: o direito de superfície não resguarda construções áreas e subterrâneas, salvo se inerente à própria construção, ex. alicerce.
Formas de constituição do direito de superfície: 
Regra: no silêncio será onerosa - pagamento único ou em parcelas periódicas, também conhecidas como “cânon superficiário” ou “cânon solário”.
Gratuito.
Escritura pública e registro no ORI: sempre, independentemente do valor.
Prazo
Doutrina majoritária: tempo determinado.
Alguns: 30 anos.
Outros: o tempo necessário pro superficiário poder exercer a função social do seu direito de superfície.
Doutrina minoritária: indefinido, indeterminado.
Cabe usucapião do direito real de superfície? 						 25/10
Corrente majoritária: sim, porém, apenas pelo tempo determinado.
Corrente minoritária: não, pois, para constituir direito real de superfície é necessária escritura pública.
· A propriedade do superficiário é uma propriedade resolúvel, ou seja, quando atingir o tempo determinado, ela será extinta e o fundieiro terá novamente a plenitude da propriedade sobre o seu terreno.
· O superificiário pode alugar, hipotecar e até mesmo alienar o direito de superfície.
Detalhe: nos casos de alienação, existe o direito de preferência ao fundieiro. 
Alienação que não respeita o direito de preferência: pode ser proposta uma ação de perempção no prazo de 180 dias para exercer o direito de preferência.
· Morte do fundieiro: os herdeiros terão que respeitar a superfície no tempo que faltar.
· Morte do superficiário: os herdeiros terão que respeitar o tempo restante para o término da superfície.
Em ambos os casos não existe extinção automática decorrente do evento morte.
· O superficiário é responsável pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.
Formas de extinção do direito de superfície:
· Consolidação: quando o superficiário adquire a propriedade do terreno ou o fundieiro adquire a propriedade da superfície, ou seja, a propriedade se tornará plena e se consolidará nas mãos de apenas uma pessoa.
· Descumprimento contratual: superficiário consta na escritura imóvel finalidade residencial e, posteriormente, constrói um bar (finalidade comercial).
· Distrato.
· Perecimento do terreno, da construção ou plantação: ex. morro desaba e soterra toda a construção.
· Desapropriação do imóvel: neste caso a indenização será aos dois, o fundieiro recebe o valor proporcional ao terreno e o superficiário o valor proporcional à construção ou plantação.
· Superficiário que deixa de pagar tributos.
· Advento do termo ou encerramento da superfície: uma vez que a superfície é sempre temporária. 
DIREITO REAL DE LAJE 
Lei 13.465/2017
Consiste no fato do proprietário de uma construção base permitir que se erga uma construção acima ou abaixo da sua.
· Não é condomínio.
· Não há área comum.
· O proprietário da construção base pode ser um particular ou até o Poder Público. 
· Imóvel base para o direito de laje: pode ser residencial ou não.
(Qualquer imóvel, ex. residencial, empresarial, comercial...).
· O direito de laje pode ser hipotecado, alugado, locado, alienado.
· Art. 1.510-A até o 1.510-E.
Direito de preferência
Doutrina minoritária: não existe direito de preferência.
Doutrina majoritária: existe direito de preferência.
Titular do direito de laje pode usar, gozar e dispor, logo, não fala em reaver. Por conta disso, parte significativa da doutrina não o considera um direito de real.
Entretanto, o entendimento supramencionado foi superado e, o direito de laje, atualmente, é considerado um direito real, pois o direito de reaver consta de maneira implícita.
Escritura pública: acima de 30 salários mínimos.
Até 30 salários mínimos pode ser feito por instrumento particular, entretanto, em ambas as formas é necessário o registro no ORI.
Formas de extinção:
· Usucapião.
· Desapropriação: indenização da laje e do titular base.· Consolidação: é quando a propriedade se torna plena e se consolida nas mãos de apenas uma pessoa.
· Destruição da construção base ou da laje.
· Direito perpetuo.