zonas especiais de interesse social- ZEIS

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ZONAS ESPECIAIS DE ZONAS ESPECIAIS DE 
INTERESSE SOCIALINTERESSE SOCIAL
ZEISZEIS
De acordo com o Plano Diretor
as ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL – ZEIS
são porções do território destinadas, prioritariamente, à
recuperação urbanística, à regularização fundiária e produção de 
Habitações de Interesse Social – HIS ou do Mercado Popular -
HMP, incluindo a recuperação de imóveis degradados, a provisão 
de equipamentos sociais e culturais, espaços públicos, serviço e 
comércio de caráter local.
OBJETIVOSOBJETIVOS
_Incorporar a cidade clandestina à cidade legal
_Reconhecer a diversidade local no processo de desenvolvimento 
urbano (x padronização dos critérios e intervenções)
_Estender o direito à cidade e à cidadania
_Associar de desenvolvimento urbano à gestão participativa
_Estimular a produção de Habitação de Interesse Social
_Estimular a regularização fundiária
_Estimular ampliação da oferta de serviços e equipamentos urbanos
TIPOS DE ZEIS DEMARCADAS EM SÃO PAULOTIPOS DE ZEIS DEMARCADAS EM SÃO PAULO
ZEIS 1
Favelas, loteamentos irregulares e conjuntos habitacionais de interesse social, nos 
quais podem ser feitas intervenções de recuperação urbanística, regularização 
fundiária, produção e manutenção de habitações de interesse social.
ZEIS 2
Terrenos baldios ou subutilizados, nos quais deve ser proposta a produção de moradias 
de interesse social, equipamentos sociais, culturais, etc.
ZEIS 3
Terrenos ou imóveis subutilizados em áreas com infra-estrutura urbana, serviços e 
oferta de emprego (geralmente na região central), nos quais se propõe a produção e 
reforma de moradias para a habitação de interesse social, assim como de mecanismos 
de alavancagem de atividades de geração de emprego e renda.
ZEIS 4
Glebas ou terrenos em áreas de proteção aos mananciais dotados de infra-estrutura 
urbana, nos quais se permite a produção de habitações de interesse social, 
exclusivamente destinadas à população transferida de áreas de risco e das margens das 
represas.
ZEIS – ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Versão integrante dos Planos Regionais Estratégicos das 
Subprefeituras de São Paulo
POLÍTICA DE DESENVOLVIMENTO 
URBANO
Versão integrante do Plano Diretor Estratégico do 
município de São Paulo
INSTRUMENTOS 
URBANÍSTICOS
GESTÃO 
URBANA
ZEIS
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOSINSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
ZEIS 1ZEIS 1
Em lotes com área superior a 250 m², é exigida a construção de:
50% (no mínimo)para HIS
30% (no mínimo) para HIS ou HMP
20% (no máximo) para outros usos
do total de área construída computável 
Coeficiente de aproveitamento mínimo = 0,2
Coeficiente de aproveitamento básico = 1,0
Coeficiente de aproveitamento máximo = 2,5
(excetuado na Macrozona de Proteção Ambiental onde o coeficiente de aproveitamento máximo será de 1,0)
Concessão do Direito de Construir em ZEIS até o coeficiente de 
aproveitamento máximo, em lote com área superior a 250m², se 
previsto em Plano de Urbanização.
Obs: O total exigido de HIS poderá ser atendido na totalidade da ZEIS ou em um 
conjunto de lotes (conforme Plano de Urbanização).
REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP
Grupo 21 – São Remo
situação atual 
da favela São 
Remo
Densidade máxima permitida = 1000 hab/ha
Densidade da favela = 1711,25 hab/ha
Área da ZEIS -1 destinada à favela São 
Remo é insuficiente para atender a 
demanda por habitação, garantindo as 
mínimas condições de infra-estrutura, 
salubridade e acessibilidade.
proposta 
para a 
favela
Propõe-se, então, que a área dessa ZEIS 
abranja uma parte da área do Batalhão da 
Polícia Militar e uma quadra da USP, que 
atualmente apresentam ociosidade e 
abandono. Em vista do caráter segregador do 
mercado imobiliário, as duas áreas ao lado 
dessa ZEIS estão inseridas em uma região 
dotada de uma infra-estrutura melhor em 
relação a outras regiões, no entanto não 
usufruem dela. Portanto, seria muito mais 
proveitoso que essas áreas, ao invés de 
continuarem sendo vazios urbanos, fossem 
revertidas para a habitação de interesse 
social. 
USP
r. são remo
av. corifeu de azevedo marques
batalhão
localização
entrada
favela são remo
ZEIS 1
N
A
A
B
B
Corte AA
Planta de proposta para conjunto de HIS 
na quadra do Riacho Doce
Alguns instrumentos utilizados
Por serem terrenos de propriedade pública 
(governo do Estado de São Paulo), serão 
utilizados os seguintes instrumentos previstos no 
Estatuto da Cidade:
_ Transferência do Direito de Construir;
_ Concessão do direito real de uso em áreas 
públicas.
REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP
Grupo 21 – São Remo
Propostas
_ Urbanização da favela;
_ Reassentamento de construções que estejam 
localizadas em áreas de risco em encostas, 
margens do rio, áreas que estejam obstruindo 
o sistema viário segundo a hierarquia 
identificada e ocupando áreas non
aedificandi.
_ Remover moradias precárias com a finalidade 
de garantir as condições de acessibilidade e 
salubridade na quadra. No total serão 80 as 
famílias que deverão ser removidas para a 
quadra do Riacho Doce, onde será construído 
um conjunto de edifícios habitacional. 
ZEIS 2ZEIS 2
Em lotes com área superior a 250 m², é exigida a construção de:
40% (no mínimo)para HIS
40% (no mínimo) para HIS ou HMP
20% (no máximo) para outros usos
do total de área construída computável
Coeficiente de aproveitamento mínimo = 0,2
Coeficiente de aproveitamento básico = 1,0
Coeficiente de aproveitamento máximo = 2,5
(excetuado na Macrozona de Proteção Ambiental onde o coeficiente de aproveitamento máximo será de 1,0) 
Concessão do Direito de Construir em ZEIS até o coeficiente de 
aproveitamento máximo, em lote com área superior a 250m².
Obs: O total exigido de HIS poderá ser atendido na totalidade da ZEIS ou em um 
conjunto de lotes (conforme Plano de Urbanização).
REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP
Grupo 13 - Heliópolis
_Garantir melhores conexões intra-urbanas.
_Impossibilidade de reconstrução do bairro
_Intervenção em áreas críticas.
Mapa das ZEIS - 2 próximas
REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP
Grupo 13 - Heliópolis
Implantação de infra-estrutura urbana, como 
garantir largura mínima para as vias.
Desadensamento populacional.
Regularização fundiária.
Manutenção de usos diversificados.
Favelas integradas à cidade formal do ponto de 
vista urbanístico.
Garantia de transporte público integrado.
Utilização do instrumentos e programas:
_Concessão de Uso para Fins de Moradia
_Locação social
_Doação do terreno
_Venda do terreno
_DIS (Desapropriação de Interesse Social).
ZEIS 3ZEIS 3
Em lotes com área superior a 500 m², é exigida:
40% (no mínimo)para HIS
40% (no mínimo) para HIS ou HMP
20% (no máximo) para outros usos
do total de área construída computável
coeficiente de aproveitamento mínimo = 0,3
Coeficiente de aproveitamento básico = 1,0
Coeficiente de aproveitamento máximo = 4,0
Concessão do Direito de Construir em ZEIS até o coeficiente de aproveitamento 
máximo, em lote com área superior a 500m2.
Mediante aprovação do Conselho de Política Urbana, o proprietário de edificação 
subutilizada poderá transferir o potencial construtivo correspondente a até toda a área 
construída do imóvel para outros imóveis.
Obs: O total exigido de HIS poderá ser atendido na totalidade da ZEIS ou em um 
conjunto de lotes (conforme Plano de Urbanização).
_Diversificação das atividades econômicas
_Uso misto das edificações (térreo comercial e 
habitações).
_Transferência do potencial construtivo para 
edificações localizadas em ZEPEC.
_Direito de utilizar o dobro do Coeficiente de 
Aproveitamento para proprietários que 
ampliarem recuo de frente ou criarem espaços 
abertos no interior do lote para uso coletivo._Produção de unidades habitacionais para 
diferentes faixas de renda, destinadas a 
diferentes composições familiares.
_Estimular a implantação de garagens 
subterrâneas e de calçadões.
_Contradição da ZEIS 3 com PRIH Luz (mesmo 
limite).
REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP
Grupo 10 - Luz
Áreas a serem demolidas Comércio e Serviços
Áreas atualmente ociosas Institucional
Área da Eletropaulo Residencial
Perímetros tombados Misto (térreo comercial
ou sob pilotis)
REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP
Grupo 3 - Brás
_Desenho urbano que retome a continuidade 
espacial do bairro.
_Parâmetros das ZEIS deveriam levar em 
consideração os critérios do desenho urbano.
_Promover suporte às habitações, ou seja, áreas de 
serviços, comércios, etc.
_Manter linguagem das construções pré-existentes 
no local.
_Inclusão de novas quadras no perímetro da ZEIS, 
pelo interesse histórico das edificações e pelo 
potencial de desenvolvimento cultural.
REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP
Grupo 18 – Santa Cecília
Área do terreno = 1000 m²
CA = 4,0
TO = 0,5
Área total construída = 4000 m²
HMP 3 pavimentos
1500 m² = 37,5% ATC
HIS - 4 pavimentos
2000 m² = 50 % ATC
Outros - 1 pavimentos
500 m² = 12,5 % ATC
HIS - 8 pavimentos
4 aptos/andar - 200 m²/andar
A HIS = 1600 m² = 40% A TC
HMP - 11 pavimentos
2 aptos/andar – 145,5 m²/andar
A HMP = 1600 m² = 40% A TC
Outros - 8 pavimentos
100 m² andar
A OUT = 800 m² = 20% A TC
Estudo dos Coeficientes de 
Aproveitamento
Cálculo inicial
Área do terreno:
Total = 150.409 m2
80% = 120.327,2 m2
20% = 30.081,8 m2
CA = 4,0
HMP
(375m2, 10 andares, 4 aptos/ andar)
densidade resultante = 1.707 hab/ha
HIS 
(315m2, 6 andares, 6 aptos/andar)
densidade resultante = 3.048 hab/ha
Cálculo corrigido
Coeficiente de aproveitamento = 2,5
Taxa de Ocupação = 70%
Conclui-se que, a área construída para HMP é praticamente o 
dobro da de HIS, o que sai da proporção de ZEIS. Para manter a 
proporção (40% HMP e 40% HIS), procuramos aproximar os valores 
de áreas construídas chegando ao resultado de 35 edifícios para 
HIS e 15 edifícios com 12 andares para a tipologia de HMP. 
REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP
Grupo 2 – Barra Funda
REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP
Grupo 27 – Santa Cecília
REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP
Grupo 27 – Santa Cecília
Apesar do limite abrangente, a ZEIS se aplica a poucos 
lotes, pois devido ao excessivo parcelamento dos lotes, 
apenas 7 possuem área superior a 500m2 e alguns 
destes já estão edificados
A possibilidade de remembramento de lotes foi 
considerada inviável na maioria dos casos
A existência de dois grandes imóveis à venda representa 
uma boa oportunidade à prefeitura para aquisição e 
produção de HIS na ZEIS
A Proposta 2 só utiliza os lotes maiores de 500m2 com 
eventual incorporação de terrenos adjacentes 
subutilizados, permitindo a construção de 798 unidades
Há uma área do PRIH Santa Cecília que não está 
demarcada como ZEIS mas que deveria ser, pois 
apresenta melhor aplicabilidade do instrumento para 
promoção de HIS, até mesmo que a área efetivamente 
demarcada 
A Proposta 1 promove todos os remembramentos
possíveis (para que atinjam o mínimo de 500m2), 
mantendo apenas os imóveis já edificados e utilizados 
para habitação e permite a construção de 1097 novas 
unidades
REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP
Grupo 21 – Santa Cecília
Visto que há poucos terrenos maiores de 
500 m2, aplicar a isenção de pagamento 
para Outorga Onerosa, Consórcio 
Imobiliário, Redução da taxa de imposto 
sobre serviço (ISS) e Transferência de 
Potencial Construtivo para outro imóvel 
dentro da ZEIS, com o intuito de atrair a 
iniciativa privada para investir na área.
Construção de térreo comercial nos 
edifícios que terão as unidades de HIS e 
HMP.
Doação de propriedade (imóveis com dívida ativa de 
IPTU muito alta, inclusive por comodato de 5 a 10 anos 
para serem locacionadas socialmente. Em contrapartida 
recebe a reforma do edifício.
REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP
Grupo 22 – Barra Funda
_Adensamento populacional da região, explorando o 
potencial construtivo, chegando ao C.A. máximo 
com a possibilidade de isenção de pagamento da 
Outorga Onerosa.
_Integração de uso habitacional, comercial com 
equipamentos públicos.
_Mescla de ZEIS 1 e 3, onde se propõe HMP e HIS, 
com o intuito de equilibrar o potencial construtivo e 
o adensamento.
_Instituição do Locação Social das unidades de HIS 
às famílias de baixa renda, ampliando o acesso à 
moradia, e melhor gestão do edifício habitacional.
ZEIS 4ZEIS 4
Em lotes com área superior a 250 m², é exigida:
70% (no mínimo)para HIS
30% (no máximo) para outros usos (inclusive HMP) 
do total de área construída
Coeficiente de aproveitamento mínimo = 0,1
Coeficiente de aproveitamento básico = 1,0
Coeficiente de aproveitamento máximo = 1,0
Obs: O total de HIS produzidas serão destinadas para o atendimento de famílias 
removidas de áreas de risco e de preservação permanente, ou ao desadensamento de 
assentamentos populares. 
REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP
Grupo 9 – Jardim Ângela
ZEIS 1
_Adequação das vias existentes: calçamento permeável, arborização;
_Liberação de margens e nascentes ocupadas: praças;
_Criação de praça linear de contenção ao avanço da ocupação ao longo 
da área de preservação do Parque Guarapiranga, com trilhas e teleférico 
de incentivo ao turismo ecológico.
ZEIS 1
ZEIS 4
LOCALIZAÇÃOZEIS 4
_Implantação de equipamentos públicos: escola, 
creche, UBS, Complexo Cultural;
_Implantação de HIS (obedecendo taxa de ocupação de 
0,6 e gabarito máximo de 9,0m);
_Conexão com as principais vias de acesso.
principais 
vias
Ocupação invadindo 
o Parque
HIS – adequação à declividade do terreno, alta 
permeabilidade, taxa de ocupação de 0,6 (máx. 
permitida), gabarito máximo de 9,0m.
REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP
Grupo 9 – Jardim Ângela
Praça linear de contenção do avanço da ocupação 
na área do Parque.
Reformulação de 
vias existentes: 
calçamento 
permeável, 
arborização e 
adequação à 
declividade
REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP
Grupo 6 – Cidade Ademar
_Implantação em declividade.
_Aproveitamento das margens da represa.
_Análise das condições de conforto e salubridade das habitações.
FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE
Poderá ser aplicado:
1. Utilização e construção compulsória
2. IPTU progressivo no tempo
3. Desapropriação com títulos da dívida pública
nas seguintes situações
_LOTE E GLEBA NÃO EDIFICADOS
Terreno com área superior a 250,00m², onde o coeficiente de aproveitamento utilizado 
é igual a zero. 
_SOLO URBANO SUBUTILIZADO
Terreno com área superior a 250,00m² onde o coeficiente de aproveitamento utilizado 
não atinge o mínimo definido no Plano Diretor.
_EDIFICAÇÃO NÃO UTILIZADA OU SUBUTILIZADA
Terreno com área superior a 500,00m², que tenha, no mínimo, 80% de sua área 
construída desocupada há mais de 5 anos.
Obs: Instrumentos aplicáveis nos distritos da Sé, República, Bom Retiro, Consolação, Brás, 
Liberdade, Cambuci, Pari, Santa Cecília e Bela Vista, excetuados os casos em que decisões judiciais 
relativas ao imóvel impeçam a ocupação.
PLANO DIRETOR – DISTRITOS CUJOS IMÓVEIS 
ESTÃO SUJEITOS À PARCELAMENTO, 
EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS
GESTÃO URBANAGESTÃO URBANA
PLANO DE 
URBANIZAÇÃO
CONSELHO 
GESTOR
GESTÃO 
URBANA
PLANO DE URBANIZAÇÃO DA ZEISPLANO DE URBANIZAÇÃO DA ZEIS
Objetivos:
I - Estabelecer condições e parâmetros específicos para a recuperação 
física e regularização fundiária de áreas ocupadas de forma irregular 
e espontânea pela população de baixa renda;
II - Garantir a participação da população moradora em todas as etapas 
de planejamento e implementação das ações necessárias paraa 
recuperação e regularização das áreas referidas no inciso I deste 
artigo;
III - Equacionar soluções para as áreas de risco ocupadas por 
moradias. 
CONSELHO GESTORCONSELHO GESTOR
Composição:
Representantes do Poder Público
Representantes dos moradores
Representantes dos proprietários de imóveis localizados na ZEIS 
(Observada a paridade entre o número de representantes do Poder Público e da 
sociedade civil)
O número de integrantes do Conselho Gestor será definido em função 
do número de moradores ou de famílias a serem atendidas na área 
abrangida pelo Plano de Urbanização, garantido:
Mínimo de 4 integrantes 
Participação de 1 representante da SEHAB
Participação de 1 representante da Subprefeitura
Lei Federal nº 10.257/2001 - Estatuto da Cidade
Lei Municipal nº 13.430/2002 – Plano Diretor Estratégico (São Paulo)
Lei Municipal nº 13.885/2004 – Planos Diretores Regionais e 
Zoneamento (São Paulo)
Trabalhos produzidos pelos estudantes da Faculdade de Arquitetura e 
Urbanismo da USP, referentes à disciplina AUP-274, Desenho Urbano e 
Projeto dos Espaços da Cidade, 1o semestre 2005.
BIBLIOGRAFIABIBLIOGRAFIA
	ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL��ZEIS
	OBJETIVOS
	TIPOS DE ZEIS DEMARCADAS EM SÃO PAULO
	ZEIS 1
	ZEIS 2
	ZEIS 3
	REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP�Grupo 27 – Santa Cecília
	REFLEXÕES DOS ALUNOS DA FAU USP�Grupo 27 – Santa Cecília
	ZEIS 4
	FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE
	PLANO DE URBANIZAÇÃO DA ZEIS
	CONSELHO GESTOR
	BIBLIOGRAFIA