direito vizinhança aluno 2016

Prévia do material em texto

�PAGE �
�PAGE �6�
DIREITO DE VIZINHANÇA
A propriedade é um direito absoluto (forte). O novo Código, diferentemente do anterior, impõe não só direitos, mas também deveres. 
A propriedade está sujeita à limitação de ordem pública e de ordem privada. Hoje a propriedade não é mais um direito subjetivo, mas uma relação jurídica complexa, com direitos e deveres. 
Pelo Código, a princípio, temos o direito de usar, fruir e dispor, que seria ilimitado. Mas, essa não é uma verdade absoluta. Existem várias restrições (de natureza diversa, inclusive) que limitam o direito da propriedade. Por exemplo, quando o uso da propriedade causar conflito com outro proprietário, teremos o direito de vizinhança.
O direito de vizinhança busca equacionar o conflito de interesses. Seu escopo é a busca da harmonia dessas relações.
( Importante : Os prédios não precisam ser contíguos, mas próximos e afetados pelo problema.
O art. 1277 do novo CC fala em proprietário ou possuidor, ou seja, pode ser locatário, comodatário, detentor que use o direito de vizinhança para cercear o mau uso. A legitimidade decorre do prejuízo.
Vizinho é todo aquele que pode sofrer sacrifícios em razão do mau uso ou uso nocivo da propriedade de outrem. Ex.: a rota de subida e descida de aviões atinge uma gama enorme de pessoas (todos são vizinhos).
1. Interferências prejudiciais (Art. 1277) 
É o uso anormal. Cada caso deve ser analisado para saber se é mau uso. Ex.: galo que canta às 5 da manhã. 
Critérios observados:
a) segurança ( se refere à incolumidade física das pessoas que ali habitam e dos imóveis vizinhos. Ex.: prédio vizinho com rachaduras; imóvel vazio que abriga marginais; fabricação de fogos de artifício na casa. 
b) sossego ( ofende a tranqüilidade do lar. Ex.: música em volume alto.
c) saúde ( com relação às pessoas vizinhas. Ex.: vizinho que cria porcos , causando mau cheiro.
Obs.: posse ter gatos ou cachorros, mas quando provoco risco à saúde de vizinhos, aquilo que era exercício regular de direito se transforma em abuso de direito (art. 160 CC) 
Outro aspecto importante é no que tange ao interesse público, conforme previsto no art. 1278 do novo CC. Assim, ocorre que às vezes a atividade é prejudicial, mas comporta um interesse social. Ex.: lixão, aeroporto, indústria que emite poluentes, etc. Não caberia o fechamento
( Importante: nem todo uso nocivo é ilícito
ato ilícito ( tocar som alto (infringe a lei do silêncio)
ato lícito ( indústria cuja fumaça causa poluição, mas dentro dos padrões legais
Nos dois exemplos são situações de uso nocivo, mas o segundo caso não é ilícito. Mas tal uso será coibido, se causar incômodo aos vizinhos.
2. Ações decorrentes do uso nocivo da propriedade
Os incômodos e prejuízos decorrentes desses feitos e atos dão origem a duas modalidades de atitudes do proprietário ou ocupante.
a) Se já houve efetivo prejuízo decorrente da vizinhança por período determinado, cabe a ação indenizatória, onde se apurarão perdas e danos. 
b) Tratando-se de situação presente e continuativa de prejuízo à segurança, sossego ou saúde do vizinho, a ação é tipicamente de vizinhança (1277 novo CC e 554 do CC velho) (ação de fazer ou não fazer).
Essa ação de fazer ou não fazer deve vir proposta com cominação de multa diária (efeito cominatório)
									
Hoje há outras ações:
ação demolitória 
caução de dano infecto 
art. 461 do CPC ( dispositivo que prevê a obrigação de fazer e não fazer “de imediato”, com efetividade. 
3. Árvores limítrofes
a) Árvore na linha divisória é considerada condomínio de ambos os confrontantes. Conseqüências:
nenhum pode derrubar sem o consentimento do outro;
sem consenso, precisa de autorização judicial.
Considera-se a árvore como um muro em condomínio.
b) Se a árvore está na propriedade de um confrontante mas os galhos e ramos ultrapassam a linha divisória ( a regra é que o proprietário pode cortar os ramos que ultrapassam o limite do seu imóvel. 
c) Os frutos que caírem são do proprietário do imóvel onde caiu. Não pode derrubar os frutos, mas, se caírem em sua propriedade, serão dele.
( Importante: é uma exceção à regra que o acessório segue o principal. Se for propriedade pública, os frutos pertencem ao propriedade do terreno que abriga a árvore.
4. Passagem forçada
Todo imóvel precisa de uma saída para a via pública, se não é inútil (inaproveitável economicamente).
É a passagem forçada mais uma limitação do direito de vizinhança; permite que aquele imóvel sem saída para a via pública consiga uma passagem (feita mesmo contra a vontade do vizinho) 
( Importante:
a passagem deve ser fixada no caminho mais curto;
no prédio mais próximo e com menos onerosidade para as partes 
Quando não há acordo, o juiz irá fixar a passagem. 
A sentença tem natureza declaratória e não constitutiva. Quando cessar o encravamento, cessa o direito de passagem forçada.
( Importante: não é direito real, porque a passagem forçada tem origem na lei e não em negócio jurídico. Existe um instituto parecido, que é o direito real de servidão. 
a) Requisitos da passagem forçada
efetivo encravamento; 
encravamento natural e não provocado
Se o proprietário vender parte do imóvel, sabendo que ficará encravado, não poderá depois requerer a passagem forçada a um vizinho. Segundo Maria Helena Diniz, “impedido estará de exigir a passagem forçada pela propriedade vizinha aquele que, voluntariamente, criou o obstáculo ao construir, por exemplo, uma casa no caminho que lhe dava acesso à via pública, ou se loteou a área, vendendo-a a terceiros, deixando encravada a parte que reservou para si”. Porém, prevê o art. 1285 § 2º do novo CC que, neste caso, o adquirente da parte da propriedade (cuja venda provocou o encravamento) deverá tolerar a passagem forçada.
pagamento de indenização ao proprietário do prédio por onde se estabelece a passagem.
legitimidade para pleitear a passagem (proprietário, usufrutuário, usuário ou enfiteuta)
( Importante: perde-se a passagem pelo não uso.
b) Da passagem de cabos e tubulações
Nosso ordenamento prevê que o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutores de serviços de utilidade pública. Nessa situação, o proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado. 
Outro aspecto é a possibilidade do proprietário do prédio onerado exigir que sejam feitas obras de segurança, quando as instalações oferecerem grave risco. 
c) Das águas
Este assunto está regulamentado, no novo Código Civil, nos artigos 1288 a 1296 e também no Código de Águas (Decreto 24643/34, modificado pelo Decreto-lei 852/38).
No que pertine ao direito de vizinhança temos os seguintes pontos:
lei física ( dono do prédio superior é obrigado a receber as águas do prédio superior (art. 1288, 1ª parte, novo CC)
 
águas artificiais ( admite-se ao dono do prédio inferior optar pelo direito de reclamar o desvio das águas ou pela indenização do prejuízo sofrido, não mais podendo recusar o recebimento das águas artificialmente levadas ao prédio superior (art. 1289 novo CC) 
águas represadas ( merece a observação do caso concreto. Ex.: represamento para criar peixes (art. 1292 novo CC)
canais, aquedutos ( para atender ao interesse da coletividade, passou-se a restringir o domínio dos proprietários urbanos, ao se admitir o direito ao aqueduto. O art. 1293 autoriza, a quem quer que seja, canalizar águas através de prédios alheios (servidão de aqueduto), mediante prévia indenização aos proprietários, caso estes venham a sofrer dano. Se no aqueduto houver águas supérfluas, os proprietários dos imóveis por ele atravessados poderão canalizá-las para atender suas necessidades. 
Maria Helena Diniz transcreve os ensinamentos de OrlandoGomes sobre o assunto:
Os principais direitos são:
o que tem o dono do prédio superior de facilitar o escoamento das águas, mediante abertura de sulcos e drenos;
o que tem o proprietário do prédio inferior de facilitar o escoamento natural das águas com a abertura de canais e valetas;
o de captar as águas de que se serve;
o que tem o dono do prédio superior de utilizar-se livremente das águas de fonte não captada para satisfazer suas necessidades;
o que tem o proprietário do prédio inferior sobre as sobras de fonte não captada do prédio superior;
o de captar águas de fonte;
o de utilizar-se das águas pluviais;
o de aproveitar águas de rios públicos;
o de canalizar, através de prédios alheios, as águas a que tenha direito;
o de captar águas dos rios que banhem ou atravessem seu terreno;
o de alterar álveo da corrente que atravessa seu imóvel, desde que mantenha o mesmo ponto de saída para o prédio inferior.
As principais obrigações são:
a que tem o dono do prédio inferior de receber as águas que correm naturalmente do superior, isto é, as águas correntes por obra da natureza e as águas pluviais;
a que tem o dono do prédio superior de não aumentar o ímpeto das águas, reunindo-as num só curso;
a que tem o dono do prédio inferior de consentir que o proprietário do prédio superior penetre em seu terreno para a execução de trabalhos de conservação e limpeza;
a do dono do prédio superior de não impedir o curso natural das águas pelos prédios inferiores;
a de permitir, através de seus prédios, o aqueduto;
a de não captar toda a água da corrente que atravessa ou banha seu terreno, para não privar o dono do prédio vizinho da parte que lhe toca;
a que tem o dono do prédio superior de não piorar a situação do prédio inferior, com as obras que fizer para facilitar o escoamento das águas.
d) Demarcação (limite entre prédios)
Interessa a limitação correta dos prédios e áreas para a paz social, exercício do poder de polícia e, até, da tributação. É direito de todo proprietário fazer a demarcação entre dois prédios vizinhos.
Convoca-se o vizinho para estabelecer a exata limitação dos prédios contíguos. É então, realizada uma perícia, para a correta demarcação. Cada vizinho pagará a demarcação de forma proporcional à testada do seu imóvel. Se não há acordo para demarcação, ela será judicial (arts. 574/582 do CPC).
( Importante: pode cumular pedidos demarcatórios com possessórios e, até, reivindicatórios.
				
				+ ação possessória (posse)
Ação demarcatória		ou
				+ ação reivindicatória (propriedade)
Não pode substituir ação reivindicatória pela demarcatória quando não há dúvida de limites. 
5) Direito de construir
A construção de prédio pelo proprietário é direito seu, amparado no ius fruendi. Porém, esse direito não é absoluto.
Diz o artigo 1299 do Código atual: “ O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos” .
Percebe-se que a função social é o elemento preponderante na propriedade. Nosso código é muito liberal na concessão de direitos ao proprietário.
O mau uso, deve ser interpretado no que tange às construções.
Existem duas classes de restrições:
as decorrentes do direito de vizinhança; 
as decorrentes de regras administrativas.
Nas cidades cabe geralmente ao Município a delimitação e organização do direito de construir, mediante alvará. 
Sem alvará a obra é embargada. O alvará analisará o interesse social para aquela construção, as posturas municipais etc.
( Importante: podem ocorrer restrições convencionadas, a exemplo das restrições impostas pelo loteador que acabam ganhando a natureza de direito real com o registro. Outra forma de restrição convencional: acordo entre vizinhos para não construir muros divisórios.
6. Vedações ao proprietário 
a) abrir janelas em alguns casos (menos de 1,5 m da divisa com o seu vizinho), pois acabaria ofendendo o direito de privacidade.
A lei permite apenas a abertura de pequenas janelas (no máximo 20 cm) para ventilação.
( Importante: a jurisprudência tem entendido que pode se abrir janela em linha oblíqua, sem prejuízo para a intimidade-privacidade do vizinho.
b) Construir beiral de forma que deite a água sobre o imóvel vizinho
Art. 1300: “ O proprietário edificará de maneira que não despeje água no vizinho
Não importa que o imóvel vizinho seja ou não edificado. 
( Importante: as partes podem estabelecer servidão em sentido contrário.
c) Travejar
Construir uma casa apoiada em outra já feita. Usa a parede divisória como sustentação de um dos lados da construção.
Considera-se a parede divisória (muro) como um condomínio, portanto, para que o outro construa, será necessária a anuência do condômino.
Nas cidades, vilas e povoados, cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno vago pode edificá-lo, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela agüentar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho meio valor da parede e do chão correspondente”. 
Direito de manutenção de goteiras, esgotos, aparelhos com ingresso no prédio vizinho.
 Todo proprietário é obrigado a consentir que entre no seu prédio, e dele temporariamente use, mediante prévio aviso, o vizinho, quando seja indispensável à reparação ou limpeza, construção e reconstrução de sua casa. Mas, se daí lhe provier dano, terá direito a ser indenizado.
Parágrafo único. As mesmas disposições aplicam-se aos casos de limpeza ou reparação dos esgotos, goteiras e aparelhos higiênicos, assim como dos poços e fontes já existentes”. 
d) Direito de tapagem
É o direito do proprietário cercar, murar ou tapar de qualquer modo seu prédio urbano ou rural.
Se confrontar com divisa de outro, pode exigir que seu vizinho contribua proporcionalmente à testada dele que foi tapada, com o custo para tanto.
( Importante: Obras de mero deleite ou ornamentação não podem ser impostas ao vizinho, se desnecessárias.
�