AULA 8 - DIREITO DE VIZINHANÇA

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AULA 7 - DA PROPRIEDADE E O DIREITO DE VIZINHANÇA 
 
Do direito de vizinhança 
 
No estudo da propriedade remanesce a abordagem acerca dos direitos de vizinhança. Mesmo no período 
áureo das codificações informado pelo individualismo exacerbado – época da concepção da propriedade 
como direito absoluto , os direitos de vizinhança representavam imposição de condutas de modo a viabilizar 
a conciliação dos interesses dos vizinhos no segmento das limitações ao direito de propriedade. 
 
No campo das limitações impostas ao direito de propriedade, as codificações sempre incluíram sob o título 
“direitos de vizinhança” as restrições que tolhem o proprietário do pleno exercício de suas faculdades 
dominicais, impondo-lhe certas condutas (comissivas ou omissivas) tendentes à conciliação dos respectivos 
interesses aos dos vizinhos. Sob a inspiração dos princípios da lealdade e da boa-fé nas relações humanas, o 
uso da propriedade está sujeito à compatibilização dos interesses dos vizinhos, permitindo regular 
convivência. 
 
Deste modo, são requisitos para a configuração do conflito de vizinhança: 
 
a) ato do possuidor de um imóvel que repercuta em outro; 
b) prejuízo ou incômodo sofrido pelo possuidor do prédio vizinho em consequência do ato; 
c) vínculo de conexão entre o ato e o prejuízo (ou incômodo). 
 
Um ato do proprietário de um prédio repercute no prédio vizinho, causando prejuízo ou incômodo. 
 
Natureza jurídica - Há divergência doutrinária a respeito da natureza jurídica dos direitos de vizinhança: 
são eles servidões legais ou limitações legais ao direito de propriedade. 
 
No Direito brasileiro, prevaleceu a orientação consoante a qual os direitos de vizinhança são limitações 
legais ao direito de propriedade, sendo a proibição imposta em razão de interesse geral, apresentando cunho 
de reciprocidade. 
 
Neste passo, é oportuna a referência aos princípios identificados pela doutrina que informam toda a 
sistemática dos direitos de vizinhança: a) o princípio da coexistência dos direitos; b) o princípio da 
supremacia do interesse público. O primeiro fundamenta o estatuto da vizinhança comum, enquanto o 
segundo, o estatuto da vizinhança industrial. 
 
Características 
 
a) são limitações legais à propriedade; 
b) objetivam evitar prejuízo ao vizinho; 
c) têm natureza propter rem; 
d) incidem sobre bens imóveis. 
 
Quanto às modalidades, os direitos de vizinhança se classificam em gratuitos e onerosos, conforme seu 
exercício acarreta (ou não) para o proprietário o dever de indenizar o dono do prédio vizinho. 
 
O fundamento jurídico da responsabilidade do vizinho é o risco proveito. Trata-se de hipótese de 
responsabilidade objetiva em que o dever de indenizar resulta da circunstância de o proprietário, ao obter 
proveito do exercício de seu direito, dever responder pelos danos que, em razão do exercício proveitoso, 
acarrete ao seu vizinho. 
 
Saliente-se ainda que há um princípio geral consoante o qual é vedado o uso nocivo da propriedade, não 
sendo possível a causação de dano ou incômodo ao vizinho. 
 
As limitações legais ao direito de propriedade conhecidas como direitos de vizinhança podem se revestir de 
três modalidades: 
 
a) a positiva (fazer); 
b) a negativa (não fazer); 
c) a permissiva (deixar fazer). 
 
Na primeira, o vizinho é obrigado a realizar o que se lhe impõe, como, por exemplo, reparar uma construção 
em estado de ruína. Na segunda, o vizinho deve se abster do que lhe é proibido, como não encostar fornalha 
na parede divisória. E, finalmente, na terceira modalidade, o vizinho deve suportar o encargo que lhe é 
imposto, como no exemplo de permitir a entrada em seu prédio para construção de parede divisória. 
 
Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade do seu exercício: uso anormal da 
propriedade 
Uso anormal da propriedade - Como direito de vizinhança, aponta-se a noção do uso normal da 
propriedade e, assim, seu contraponto o uso anormal da propriedade. Na realidade, as regras referentes ao 
uso nocivo da propriedade encerram o princípio geral em matéria de direitos de vizinhança. A regra é a de 
que usa anormalmente a propriedade quem a utiliza nocivamente, pondo em risco ou ferindo a segurança, o 
sossego ou a saúde dos proprietários e possuidores vizinhos. 
 
Imissão e interferência prejudicial - O conflito de vizinhança é produzido, em regra, por uma imissão que, 
em termos técnicos, é a introdução de uma substância corpórea no prédio vizinho, causando prejuízo ou 
incômodo ao morador. 
 
O mau uso da propriedade é toda interferência prejudicial à segurança, ao sossego e à saúde dos que habitam 
o prédio vizinho em nível tal que aos vizinhos é legítimo reprimi-la (art. 1.277, CC). A noção de 
interferência prejudicial parte de algumas distinções importantes: a de atos necessários e não necessários, e a 
da esfera interna e esfera externa da propriedade. 
 
O ato necessário se relaciona à sobrevivência do indivíduo a um padrão social e geograficamente situado, de 
comportamentos e condutas indispensáveis e conformadores de um modo de vida estável. 
 
A segunda distinção leva em conta o conjunto dos elementos intrínsecos do imóvel e dos demais que se 
referem à sua utilização imediata pelo proprietário (ou outro titular de direito real) – esfera interna da 
propriedade, e o conjunto dos elementos do imóvel que dizem respeito à projeção que ele adquire no 
ambiente social, como o valor de mercado e o valor de uso. A esfera interna, acaso atingida pelo ato não 
necessário, pode ensejar o surgimento de um conflito de vizinhança. 
 
Há diferentes justificativas quanto ao direito de vizinhança relacionado ao mau uso da propriedade: 
 
a) a teoria da proibição dos atos de emulação – aqueles praticados no exercício do direito sem proveito para 
o proprietário, e com o propósito de prejudicar (critério da inutilidade da ação do proprietário); 
b) teoria do abuso do direito – é a que reprime todo exercício anormal do direito em que um possuidor 
comete excesso injustificado; 
c) teoria do uso normal da coisa própria – o parâmetro é a tolerabilidade do incômodo para a média das 
pessoas, ou seja, quando os atos realizados pelo vizinho são toleráveis para a média das pessoas, haverá uso 
normal da propriedade; em caso contrário, o uso será anormal e, por isso, os atos devem ser proibidos 
(Ihering); 
d) teoria do uso necessário – os atos do proprietário – que se propaguem ao vizinho podem ser ditados pela 
necessidade, ainda que causem incômodos (Bonfante). A última teoria surgiu na época de grande expansão 
industrial e, assim, cogitou-se da sua aplicação aos conflitos com a vizinhança industrial. 
 
 
 
Usos e danos normais e anormais da propriedade - Nos conflitos de vizinhança comum, prevalece a 
teoria do uso normal que se baseia no princípio da coexistência dos direitos (art. 1.277, CC). O conflito de 
vizinhança é, portanto, a interferência prejudicial provocada por ato não necessário do proprietário ou 
possuidor de um imóvel que atinja a esfera interna da propriedade vizinha, turbando a saúde, o sossego ou a 
segurança daqueles que se aproveitam dela. O art. 1.277 do CC, contempla uma cláusula geral de tutela dos 
direitos de vizinhança, permitindo sua concreção a partir de diferentes conteúdos à luz da argumentação 
desenvolvida pelo juiz com base nas circunstâncias verificadas no caso concreto. 
 
Para avaliar o caso concreto, o juiz aferirá, portanto, a natureza da utilização, a localização do prédio, as 
normas municipais de zoneamento da cidade (como, por exemplo, o Plano Diretor, a Lei n° 10.257/01 – o 
Estatuto da Cidade, arts. 39 a 45), grau de tolerância da atividade, além dos usos e costumes locais (art. 
1.277, parágrafo único, CC). 
 
Há, entretanto, duas exceções ao direito à cessação da interferência prejudicial ao vizinho: 
a) interesse público; 
b) sentença judicial. 
 
Cuidam-se de hipóteses nas quais o ato interferente é necessário e, por isso, não deverá haver sua cessação. 
 
Os meios judiciais paraatuar no segmento do uso anormal da propriedade são: 
a) a ação condenatória para o fim de haver a indenização do dano causado; 
b) a ação cominatória com a finalidade de fazer cessar os efeitos do uso anormal da propriedade; 
c) a ação de dano infecto, de modo a impedir que haja a consumação do dano (impedir que o dano seja 
feito). 
 
Limitações legais ao domínio similares às servidões 
a) Árvores limítrofes - Há três fatos principais: 
 
a) Árvore meia: se houver árvore com tronco situado na linha divisória entre os dois terrenos, considera-se 
que a árvore pertence aos donos dos imóveis em razão de presunção (relativa) decorrente da lei (art. 1.282, 
CC); 
b) Direito de corte e poda em árvores limítrofes: o fato de as raízes e ramos da árvore situada em um terreno 
ultrapassarem a faixa lindeira faz com que o vizinho tenha a faculdade de cortar, até o plano vertical 
divisório, as raízes e os ramos, diante da invasão de parte do seu terreno, independentemente de aviso (art. 
1.283, CC). Cuida-se, pois, de direito potestativo; 
c) Propriedade dos frutos caídos naturalmente da árvore: o fato de os frutos caírem da árvore localizada em 
um terreno no terreno vizinho, com efeito, permite o reconhecimento da aquisição da propriedade dos frutos 
em favor do proprietário do terreno (ou solo) onde eles caírem desde que a queda seja natural (art. 1.284, 
CC). 
 
Art. 1.282, CC. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos 
dos prédios confinantes. 
 
Segundo Ricardo Fiuza – Aduz no sentido de que, tais dispositivo deverá ser examinado "sempre tendo em 
vista três aspectos fundamentais: 
 
1) a quem pertencem as árvores limítrofes; 
2) a quem pertencem os seus frutos; 
3) qual a situação dos ramos e raízes que ultrapassam as divisas do prédio." 
 
Segundo Fábio Ulhoa Coelho em conformidade com a presunção relativa da lei, se não houver sido 
acordado algo diferente entre as partes: 
 
Quando o tronco está na divisa de duas propriedades, isto é, situa-se parte no imóvel de um sujeito e parte no 
de outro, a árvore presume-se da propriedade comum deles (art. 1.282, CC). Da comunhão decorre que 
nenhum dos proprietários, sem o consentimento do outro, poderá derrubá-la (art. 1.297, §2º, CC) ou mesmo 
cortar-lhe os ramos ou as raízes. 
 
Decorre também que devem repartir as despesas com a manutenção da planta, como as relacionadas à poda, 
adubagem, combate a fungos e outras. Além do mais, é consequência da comunhão a repartição dos frutos 
por ela gerados em partes iguais para os dois, independentemente de quem os colha ou de onde venham a 
cair naturalmente. Derrubada de comum acordo, por fim, dividirão os comunheiros a madeira." 
 
Quanto a este dispositivo confere-se as seguintes regras: 
 
a) pertencem ao titular de cada prédio os frutos pendentes dos galhos que ficarem projetados sobre cada um 
deles; 
b) se a árvore pertence a um prédio e os frutos dela caem no terreno a ele contíguo, o proprietário desse 
terreno será o proprietário dos frutos tombados;" 
 
Art. 1.284, CC - Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se 
este for de propriedade particular. 
 
Em continuação da explanação do referido autor, "porém, se a propriedade for pública, o proprietário do 
terreno no qual se encontra a árvore poderá recolher os frutos caídos no bem público, antes que outrem 
venha a recolhê-los para si. 
 
c) se a árvore do prédio vizinho ultrapassar os limites e suas raízes ou ramos invadirem a propriedade 
lindeira, o proprietário dela poderá podar os ramos e cortar as raízes, até os limites territoriais do seu 
imóvel." 
 
Art. 1.283 do CC. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser 
cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido. 
 
Neste caso, salienta-se que o outro proprietário não aufere direito a indenização, mesmo que do corte da raiz 
a árvore venha a falecer. Bem como, as abelhas domesticadas pertencem ao proprietário das colméias. 
 
b) Passagem de cabos e de tubulações - O CC de 2002 inova no segmento dos direitos de vizinhança ao 
prever também do direito à passagem de cabos e tubulações (arts. 1.286 e 1.287). Assim, determinado 
proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros dutos 
subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de vizinhos quando não houver outro meio 
possível ou ele se revelar excessivamente oneroso (art. 1.286, CC). 
 
Art. 1.286, CC. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área 
remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e 
outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando 
de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa. 
 
Parágrafo único - O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso 
ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel." 
 
Cuida-se de direito potestativo, sendo que a preocupação do legislador foi a de compatibilizar o interesse 
público com os interesses particulares dos proprietários, fundado no princípio e dever de solidariedade que 
caracteriza o sistema jurídico atual. 
 
A conseqüência do exercício do direito é a responsabilidade civil objetiva do vizinho que se beneficia pela 
passagem de cabos e tubulações. 
 
A lei impõe o encargo de deixar passar cabos, tubulações ou outros condutos de utilidade pública, em 
proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for inexecutável ou demasiadamente dispendioso. 
 
E o faz infringindo ao beneficiário a obrigação de compensar, nela compreendida não apenas a área 
efetivamente utilizada como também a depreciação eventual do valor do imóvel. O legislador, como se vê, 
esteve atento à possível desvalorização da área remanescente, estatuindo o direito de extensão para fins de 
indenização. 
Captando situação similar ao domínio do direito aplicável à gestão pública, em matéria de desapropriação, o 
legislador não deixou incólume que o bem é uma unidade jurídica e não apenas física. 
 
Em conformidade, com o art. 1.287, CC se as instalações oferecerem grave risco será facultado ao 
proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança. Assim, se faz perceptível que a 
propriedade do prédio onerado não pode ficar desprotegida em virtude de ser forçada a passagem de 
tubulações e cabos, portanto, faz-se necessário o simples risco, visto que não é justificável que a propriedade 
do serviente fique exposta. 
 
Na hipótese de não serem tomadas as medidas de segurança, ou de virem a ser insuficientes, cabe ao 
prejudicado impor ao outro, judicialmente, a sua realização, sob cominação alternativa de efetuá-la às 
expensas daquele, ou ser autorizada a interromper a serventia. 
 
c) Águas - No CC de 1916 os direitos de vizinhança relacionados às águas eram regulados nos arts. 563 a 
568. No curso da vigência do texto codificado de 1916 sobreveio o Decreto n° 24.643/34 (Código de Águas) 
que passou a reger o tema. 
 
A matéria volta a ser tratada no CC de 2002 (arts. 1.288 a 1.296), com as seguintes regras mais importantes: 
 
a) direito natural de escoamento das águas entre prédio superior e inferior (art. 1.288 do CC) – o proprietário 
ou possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do prédio superior; 
b) nascentes artificiais (art. 1.289, CC) – quando houver captação artificial das águas pelo proprietário do 
prédio superior, o dono do prédio inferior pode exigir que se promova o desvio ou indenização, com a 
possível dedução do valor do benefício obtido pelo dono do prédio inferior; 
c) direito de uso das fontes naturais (art. 1.290, CC) – quem possuir fonte não captada, depois de satisfeitas 
suas necessidades de consumo d’água, não pode impedir o curso naturaldas sobras das águas pelos prédios 
inferiores; 
d) proibição de poluição das águas (art. 1.291, CC) – há a proibição do possuidor do prédio superior de 
poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores, e 
quanto às demais águas que poluir deverá recuperá-las ou desviá-las, ou ressarcir os danos causados às 
demais pessoas. É alvissareiro mencionar que a esse respeito, foi aprovado o Enunciado n° 244, da III 
Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal: Art. 1.291: O art. 1.291 deve ser interpretado 
conforme a Constituição, não sendo facultada a poluição das águas, quer sejam essenciais ou não às 
primeiras necessidades da vida; 
e) direito de represamento (art. 1.292, CC) – o proprietário tem direito de construir barragens, açudes ou 
outras construções para represamento de água no interior do seu prédio; 
f) direito de aqueduto ou águas artificiais (art. 1.293, CC) – é autorizada a canalização das águas que sejam 
reputadas vitais para o ser humano ou para o escoamento das águas supérfluas ou acumuladas com a 
drenagem de terrenos, desde que haja prévia indenização aos proprietários prejudicados. 
 
Da passagem forçada - Não se confunde com a servidão de passagem (ou de trânsito), este último direito 
real sobre coisa alheia. 
Noção - Passagem forçada é o direito potestativo reconhecido ao proprietário de prédio encravado em outro 
(sem saída para a via pública, nascente ou porto), de exigir passagem (art. 1.285,CC) de modo a exercer sua 
liberdade de ação (ir e vir). 
 
 
O encravamento do terreno deve ser natural e absoluto, não provocado ou causado pelo dono do terreno. 
Trata-se de direito de vizinhança oneroso eis que a lei obriga o pagamento de indenização cabal em favor do 
vizinho que é obrigado a admitir a passagem forçada no seu terreno. Não se confunde com a servidão de 
trânsito pois independe de convenção, sendo imposto por lei. Deverá ser fixado o rumo da passagem o 
prédio que se revelar mais apto a suportar natural e facilmente a passagem (art. 1.285, §1°, CC). 
 
Restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis 
 
a) Limites entre prédios e direito de tapagem - Outro direito de vizinhança que tem relevância é aquele 
referente ao direito de demarcação dos terrenos e ao direito de tapagem (arts. 1.297 e 1.298, CC). 
 
Há, inicialmente, o direito à demarcação, ou seja, aquele de exigir do confinante a proceder com o 
proprietário vizinho a demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos 
destruídos ou arruinados, mediante repartição proporcional das despesas. Tal direito de vizinhança é 
privativo do proprietário, não se estendendo a outras pessoas, como o locatário. A ação demarcatória pode 
ser: 
a) qualificada – no caso em que o pedido é cumulado com queixa de esbulho ou de reivindicação da coisa; 
b) simples – quando não houver tal pedido, com a sentença apenas apresentando natureza declaratória. 
O direito de tapagem, ao seu turno, consiste na faculdade de cercar, murar, valar ou tapar o prédio, 
extremando-o do prédio vizinho, para o fim de resguardar a privacidade e o exercício da exclusividade. 
 
b) Direito de construir - É uma das faculdades compreendidas no poder de dispor reconhecido ao 
proprietário de um imóvel. No entanto, seu exercício é limitado nos regulamentos administrativos e em 
preceitos de Direito Civil em atenção aos interesses individuais que devem ser considerados (CC, art. 
1.299). Como direito de vizinhança, as questões referentes ao direito de construir são concebidas sob a 
perspectiva de tutela da intimidade e da segurança dos vizinhos no tratamento dado pelo CC. Contudo, no 
segmento das normas de Direito Administrativo a respeito do tema, as construções devem ser precedidas de 
requerimento à Administração Pública municipal com o cumprimento das exigências, inclusive a 
apresentação de planta da construção ou do prédio que pretende levantar. 
 
As limitações ao direito de propriedade consistentes nos direitos de vizinhança relacionados ao direito de 
construir, em regra, representam redução às distâncias de construção, podendo ser enumeradas as seguintes: 
 
a) o proprietário não pode abrir janelas ou fazer eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio da linha 
divisória de seu terreno (CC, art. 1.301); 
b) o proprietário não pode edificar de maneira que o beiral de seu telhado despeje água sobre o prédio 
vizinho (proibição do estilício; CC, art. 1.300); 
c) o proprietário não pode construir, em zona rural, a menos de três metros do terreno vizinho, salvo colocar 
tapumes divisórios (CC, art. 1.303); 
d) o proprietário não pode encostar à parede-meia do vizinho fornalhas, fornos ou qualquer aparelho ou 
depósito que possa resultar infiltração ou abalo na estrutura do prédio vizinho (CC, art. 1.308); 
e) o proprietário não pode levantar construções capazes de poluir, ou inutilizar, para o uso ordinário, a água 
de pólo ou fonte alheia, a elas preexistentes (CC, art. 1.309).