Aula 14 - Promitente Comprador e Garantia Normas Gerais

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DIREITO REAIS 
Direito do promitente comprador 
Direitos reais de garantia: normas gerais 
Aula 14 
 
Objetivos 
Ao final da sessão o aluno deverá ser capaz de: 
 
• Identificar os requisitos legais que conduzem o contrato de 
compra e venda a ser causa do direito real do promitente 
comprador; 
• Compreender as normas gerais aplicáveis aos direitos reais de 
garantia 
ESTRUTURA DE CONTEÚDO 
Unidade 6 - continuação 
6.3. Direito real do promitente comprador do imóvel 
 6.3.1. Conceito 
 6.3.2.Constituição 
 6.3.3. Efeitos 
 6.1.4. Necessidade do registro do título 
 
Unidade 7 - DIREITOS REAIS DE GARANTIA 
 
7.1. Conceito e natureza jurídica 
7.2. Constituição 
7.3. Requisitos 
7.4. Características 
 
DIREITOS REAIS 
(Art 1225 CC) 
 
Art. 1.225. São direitos reais: 
I - a propriedade; 
II - a superfície; 
III - as servidões; 
IV - o usufruto; 
V - o uso; 
VI - a habitação; 
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; 
VIII - o penhor; 
IX - a hipoteca; 
X - a anticrese. 
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (Lei 11.481/2007) 
XII - a concessão de direito real de uso. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007) 
Direito real do promitente comprador do imóvel 
Art 1417 a 1418 CC 
DL 58/37 
Lei 6.766/79 
 
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou 
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à 
aquisição do imóvel. 
 
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do 
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a 
outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no 
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do 
imóvel. 
• Promessa irretratável de compra e venda 
• Sem cláusula de arrependimento 
• Instrumento público ou particular, registrado no cartório de imóveis 
• Gera direito real de aquisição do imóvel. 
• Direito real limitado, sobre coisa alheia 
• Possui eficácia real após registro 
• Antes do registro: 
 > direito obrigacional -> resolvido com perdas e danos. 
 
 
Formas de execução do contrato 
a) Pela entrega da escritura definitiva. 
b) Pela sentença constitutiva de adjudicação compulsória. 
 
Súmula 413 - STF 
O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não 
loteados, dá direito à execução compulsória, quando reunidos os 
requisitos legais. 
 
Súmula 239 - STJ 
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro 
do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. 
 
 
 
SÚMULA 84 STJ 
SÚMULA 84 - E ADMISSIVEL A OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE 
TERCEIRO FUNDADOS EM ALEGAÇÃO DE POSSE ADVINDA DO 
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL, AINDA QUE 
DESPROVIDO DO REGISTRO. 
Ementa: EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO PARTICULAR DE 
COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. BOA-FÉ DO POSSUIDOR DO 
IMÓVEL. APLICAÇÃO DO ENUNCIADO 84 DA SÚMULA DO STJ. HONORÁRIOS 
ADVOCATÍCIOS. CAUSALIDADE. ENUNCIADO 303 DA SÚMULA DO STJ. 1. 
O possuidor de boa-fé tem legitimidade para defender a posse do bem 
adquirido por contrato de compra e venda, independentemente de registro 
em cartório imobiliário (Enunciado 84 da Súmula do STJ). 2. 
Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar 
com os honorários advocatícios (Enunciado 303 da Súmula do STJ). 3. 
Apelação da Fazenda Nacional e à remessa oficial a que se nega provimento. 
Encontrado em: /09/2014 - 12/9/2014 
SUM_00000084 STJ SUM_00000303 STJ APELAÇÃO CIVEL AC 
13323120104013801 (TRF-1 
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. 
PENHORA. INEFICÁCIA DA CONSTRIÇÃO EM FACE DO TERCEIRO POSSUIDOR DE BOA FÉ. 
PROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS. SÚMULA 84 DO STJ. Situação em que a penhora ocorreu 
após a venda do imóvel a terceiros de boa-fé. Contrato de compra e venda que 
restou firmado em data anterior à constrição, servindo o imóvel como residência dos 
embargantes. A falta de registro imobiliário não impede a procedência 
dos embargos de terceiro. Inteligência da Sum. 84 do STJ. Prova dos autos a 
evidenciar que a parte embargante detém os direitos sobre a coisa constrita, 
legitimando-a ao manejo da ação possessória. Confirmação da sentença de 
procedência dos embargos, com desconstituição da penhora. Ônus sucumbenciais. 
Embora a proteção ao direito dos embargantes, não há negar que a penhora - e a 
conseqüente oposição dos embargos, poderiam ter sido evitadas, caso os 
embargantes tivessem procedido à transferência do imóvel no registro imobiliário. 
Incidência da Súmula n. 303 do STJ. Ao mesmo tempo, o embargado resistiu à 
pretensão, inclusive apelando para fazer valer a constrição, não obstante as 
evidência fáticas, o que justifica a distribuição dos ônus sucumbenciais. APELO 
DESPROVIDO E RECURSO ADESIVO PROVIDO EM PARTE. (Apelação Cível Nº 
70055287049, 12ª Cam Civ, TJRS, Rel: José Aquino Flôres de Camargo, J. 15/08/2013) 
Direitos Reais de Garantia 
Penhor, Hipoteca, Anticrese 
 (Art. 1419 1510 CC) 
 
DIREITOS REAIS 
(Art 1225 CC) 
 
Art. 1.225. São direitos reais: 
I - a propriedade; 
II - a superfície; 
III - as servidões; 
IV - o usufruto; 
V - o uso; 
VI - a habitação; 
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; 
VIII - o penhor; 
IX - a hipoteca; Dtos Reais de Garantia 
X - a anticrese. 
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (Lei 11.481/2007) 
XII - a concessão de direito real de uso. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007) 
XIII - a Laje 
Conceito e natureza jurídica 
Direitos reais de garantia 
• São direitos acessórios que asseguram adimplemento de 
obrigação principal. 
 
Há 2 relações distintas: 
 Natureza pessoal - consiste na obrigação garantida; 
 Natureza real - Vinculação de determinado bem ao 
adimplemento da obrigação garantida. 
 
 
Garantia - Conceito 
 “ Segurança especial criada por convenção 
das partes para recebimento do crédito” 
 
Garantia: 
Fidejussória ou pessoal – terceiro se responsabiliza pela 
solução da dívida, caso o devedor deixe de cumprir a 
obrigação 
Real – vincula determinado bem do devedor ou mesmo 
de terceiro ao pagamento da dívida 
Dtos Reais de Garantia - Características 
• Vinculação de uma coisa ao pagamento da dívida. 
• Credor não pode usar ou gozar do bem, ainda que na 
sua posse. 
• Rendimentos do bem destinados à liquidação do débito. 
• Acessórios. 
Dtos Reais de Garantia - Constituição 
• Contratual 
• Celebrado entre partes da obrigação principal, ou 
terceiro que garante dívida alheia com bem próprio. 
• Se garantia instituída sobre bem imóvel 
 > Registro no Cartório de Imóveis em que estiver 
matriculado; 
• No caso do penhor 
 > contrato registrado no Cartório de Títulos e 
Documentos. 
Dtos Reais de Garantia - Constituição 
Para eficácia, deve conter (art. 1.424, CC): 
a) Valor do crédito, estimação, ou valor máximo; 
b) Prazo para pagamento; 
c) Taxa dos juros, se houver; 
d) Especificações do bem dado em garantia. 
+ Capacidade para alienar. (art. 1.420, CC). 
Dtos Reais de Garantia - Requisitos 
Situações especiais: 
 
> Bem em condomínio - Cada condômino pode estabelecer direito 
real de garantia sobre sua fração ideal (art. 1.420, § 2º, CC); 
 
> Pós-eficacização: Propriedade superveniente torna eficaz, desde o 
registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono. 
 
Dtos Reais de Garantia - efeitos 
Dto de Preferência(Art. 1.422, segunda parte CC) 
 Credor prefere no pagamento a outros credores 
 Exceção a privilégios legais previstas (art. 1.422, §ú, CC). 
 Ex: Preferência dos créditos fiscais na falência 
Dto de Sequela (Art. 1.419 CC) 
 Possibilidade de reclamar coisa em garantia, de quem detenha 
injustamente. 
Dto de Excussão (art. 1422 CC) 
 Possibilidade de venda em hasta pública, em execução judicial 
 Exceção das hipotecas realizadas pelo SFH e contrato de penhor 
que permita venda extrajudicial. 
Indivisibilidade (art. 1.421 CC) 
 Não ocorre exoneração parcial da garantia pelo pagamento de uma 
ou mais prestações da dívida, salvo disposição expressa 
Dtos Reais de Garantia - Requisitos 
Subjetivos 
• Capacidade para atos da vida civil 
• Capacidade especial para alienar 
 * se casado – outorga uxória 
 * se incapaz – autorização judicial 
 * Bem em condomínio – condômino pode estabelecer 
direito real de garantia sobre sua fração ideal (Art 1420 § 2º) 
Dtos Reais de Garantia - Requisitos 
Objetivos 
• Coisas passíveis de alienação (Art 1420 CC) 
• Bem móvel ou imóvel 
 
Formais 
• Especialização (Art 1424 CC) 
 Descrição pormenorizada do bem em garantia, valor da dívida, 
prazo p/ pagamento, juros. 
• Publicidade 
 Registro do título constitutivo no registro de imóveis ou 
cartório de títulos e documentos 
Cláusula Comissória 
• Estipulação que autoriza credor a ficar com a coisa dada em 
garantia, se a dívida não for paga. 
• Vedação expressa (Art 1428 CC) 
• Autorizada a dação em pagamento por parte do devedor com 
aceitação do credor (Art 1428,§ único) 
 
Caso Concreto 
Otávio prometeu comprar, de Augusto, um imóvel não loteado em 
50 prestações de R$ 3.000,00 (três mil reais) e quitou a obrigação 
em 26 de março de 2015. Diante da recusa do promitente vendedor 
em outorgar voluntariamente a escritura definitiva, viu-se na 
contingência de ajuizar ação de adjudicação compulsória em face de 
Augusto que, citado, alega não estar obrigado a fazer a escritura, 
pois o compromisso não se encontra devidamente registrado nos 
termos do artigo 1.418, do Código Civil, e não é esse o 
entendimento do Supremo Tribunal Federal. 
Indaga-se: 
a) O promitente comprador do imóvel tem direito real? Justifique. 
b) Está correta a afirmação de Augusto de que há necessidade de 
registro do negócio jurídico para fins de ação de adjudicação 
compulsória? Es clareça 
Questão objetiva 
 (IAPJM Advogado 2010) Quanto aos efeitos dos direitos reais de 
garantia, assinale a opção correta. 
a. No direito brasileiro, vigora a regra de que o crédito real prefere 
ao pessoal, salvo se este gozar de privilégio. 
b. O credor de uma segunda hipoteca efetuada sobre determinado 
imóvel perderá a garantia do bem hipotecado. 
c. Ainda que não convencionado, o pagamento parcial de uma dívida 
importará a liberação de garantia na proporção do pagamento 
efetuado. 
d. Os herdeiros do devedor pignoratício poderão remir parcialmente 
o penhor, na proporção de seus quinhões. 
e. O credor tem o direito de penhorar o imóvel afetado ao 
pagamento da dívida de quem quer que o detenha.