Metodologias de Avaliação de Imóveis

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Disciplina: Avaliação de Imóveis
Aula 3: Metodologias de Avaliação
Apresentação
A de�nição da metodologia de avaliação de imóveis deve ser devidamente justi�cada e restringir-se ao estabelecido na NBR
14653-1 e demais partes, com o objetivo de espelhar a realidade do mercado por meio de modelos que re�itam
especi�camente seu valor.
Nesta aula, analisaremos alguns métodos seguindo os ditames da ABNT para avaliação de bens: os métodos comparativo
direto de dados do mercado, da capitalização da renda, o involutivo, o evolutivo e o método de quanti�cação de custo.
O método comparativo direto de dados de mercado é o mais exato dentre os métodos existentes, cabendo utilizá-lo todas as
vezes em que houver compatibilidade para elaboração do laudo de avaliação dos imóveis urbanos e rurais.
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Objetivos
Reconhecer o método comparativo direto de dados e de capitalização da renda;
Explicar os métodos involutivo e evolutivo;
Analisar o método de quanti�cação de custo.
Metodologia
Conforme de�nição da NBR 14.653-1, a metodologia aplicável é função da natureza do bem avaliando, da �nalidade da avaliação
e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.
A sua escolha deve ser justi�cada e ater-se ao estabelecido na NBR 14653-1 e demais partes, com o objetivo de retratar o
comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.
De forma resumida, observa-se na NBR 14.653-1 as seguintes metodologias:
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• Método comparativo direto de dados de mercado: Identi�ca o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico
dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
• Método involutivo: Identi�ca o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento e�ciente, baseado em modelo
de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do
bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e
comercialização do produto.
• Método evolutivo: Identi�ca o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a �nalidade seja a
identi�cação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.
• Método da capitalização da renda: Identi�ca o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida
prevista, considerando-se cenários viáveis.
Métodos para identi�car o valor de um bem, de seus frutos e direitos 
• Método comparativo direto de custo: Identi�ca o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.
• Método da quanti�cação de custo: Identi�ca o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou
analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.
Métodos para identi�car o custo de um bem 
Os procedimentos avaliatórios usuais com a �nalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de
um empreendimento são baseados no seu �uxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de
decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, entre outros.
Métodos para identi�car indicadores de viabilidade da utilização econômica de um
empreendimento 
O avaliador poderá decidir se utilizará um método direto ou indireto (PEREIRA, 2016).
• Método direto: São aqueles por meio dos quais se obtém o resultado de uma avaliação sem que haja a necessidade de
aplicação de qualquer outro método avaliatório. Por exemplo, aplica-se ao caso do Método comparativo de dados do mercado.
• Método indireto: São os que dependem de resultados provenientes dos métodos diretos, associados com outros métodos. Por
exemplo, aplica-se ao caso do Método involutivo.
Analisaremos os seguintes métodos seguindo os parâmetros da Norma Brasileira para Avaliação de Bens:
• Método comparativo direto de dados do mercado;
• Método da capitalização da renda;
• Método involutivo;
• Método evolutivo;
• Método de quanti�cação de custo.
Método comparativo direto de dados do mercado
É aquele em que o valor do bem ou de suas partes constitutivas são obtidas
por meio da comparação de dados de mercado relativos a outros de
características similares.
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 Fonte: Shutterstock
É empregado, com frequência, em avaliações de terrenos e benfeitorias, e consiste na pesquisa de mercado de bens similares
vendidos e/ou em oferta, considerando-se a homogeneização. Nesse caso, devem ser adotados critérios consagrados, para se
manter a semelhança e os parâmetros de variação de valor entre os comparativos (GARCIA, 2017).
O método comparativo direto de dados de mercado é o mais
preciso dentre os métodos existentes, cabendo utilizá-lo toda
vez que houver compatibilidade para elaboração do laudo de
avaliação dos imóveis urbanos e rurais. Entretanto, a utilização
desse método depende da possibilidade de obtenção de uma
amostra com elementos semelhantes ao imóvel objeto do
laudo de avaliação.
No momento em que existe uma amostra signi�cativa, o
avaliador encontra informações sobre imóveis com
características diferenciadas. Então, é necessário transformar
ou homogeneizar os valores para que as diferenças possam
ser comparadas (PEREIRA, 2016).
Segundo Pereira (2016), existem diversos aspectos que podem exigir um tratamento das diferenças observadas, e cabe ao
avaliador proceder a homogeneização sempre que identi�car um determinado imóvel que necessite ser trabalhado. Os fatores de
homogeneização mais empregados são:
OFERTA Os imóveis anunciados para venda devem ser ajustados ao preço de mercado, pois o valor
pedido, geralmente, é um valor elevado apresentando margem de negociação. Normalmente, o
valor efetivamente pago é menor do que o valor anunciado, por isso a necessidade de
homogeneização.
PRAZO No caso de imóveis negociados a prazo, é importante converter o preço apurado para o valor
presente. Valor presente líquido é a fórmula matemática-financeira capaz de determinar o valor
presente de pagamentos futuros descontados a uma taxa de juros apropriada, menos o custo
do investimento inicial.
ANDAR (APARTAMENTOS) Deve ser levado em conta que os apartamentos em andares mais elevados, normalmente, são
mais valorizados. O percentual de valorização costuma variar entre 5% e 10% do andar mais
baixo para aquele mais elevado.
POSIÇÃO (APARTAMENTOS) Apartamentos de frente são mais valorizados de que aqueles de fundos; o mesmo fato ocorre
com os apartamentos com vista que costumam apresentar maior valorização. Pode-se estimar
essa valorização como algo em torno de 5 e 10%.
POSIÇÃO (IMÓVEIS RESIDENCIAIS) Existe a preferência por imóveis voltados para o lado que nasce o sol, cuja valorização pode ser
estimada em 5%.
MELHORAMENTOS PÚBLICOS Imóveis com infraestrutura pública no entorno (pavimentação, esgoto, condução etc.)
costumam ser mais valorizados do que aqueles que não apresentam essas melhorias; esses
benefícios podem valorizar o imóvel entre 10% e 30%.
ESQUINA Os imóveis de esquina são mais valorizados do que aqueles situados no meio de quadras,
especialmente no caso de terrenos ou imóveis comerciais. Pode-se estimar essa valorização
como algo em torno de 10% para imóveis residenciais, 20% para imóveis comerciais e 30% no
caso de imóveis comerciais em áreas centrais ou cruzamento de avenidas movimentadas.
TESTADA (TERRENOS) O tamanho da frente do terreno tem impacto no valor do imóvel.
PROFUNDIDADE (TERRENOS) A profundidade — tamanho lateral do terreno — também influencia no seu valor.
TOPOGRAFIA Deve ser levado em conta os fatores de desvalorização para topografias não planas ou em
desnível com a rua.SITUAÇÃO (IMÓVEIS RURAIS) A localização e a acessibilidade a um imóvel rural influenciam significativamente seu valor.
Áreas de difícil acesso são mais desvalorizadas.
IDADE Imóveis mais antigos costumam ser mais desvalorizados do que aqueles construídos mais
recentemente. É um aspecto negativo imóvel com má conservação ou com padrão construtivo
inadequado para os padrões de uso atuais, mas também pode ser positivo, no caso de imóvel
com estilo arquitetônico apreciado, especialmente se localizado em região histórica. Para
imóveis comuns, é recomendável o uso da tabela Ross-Heideck para mensurar a depreciação.
Para utilizá-la, em primeiro lugar, deve ser identificado o estado de conservação do imóvel. Em
seguida, deve ser calculado o tempo de vida do imóvel, em termos percentuais, de acordo com
a sua vida útil.
Método de Ross-Heidecke (Ibape, 2018)
É um método misto, considerando idade real (Ross) e estado de conservação (Heidecke).
O cálculo é efetuado por meio da seguinte fórmula:
𝐷=[𝛼+(1−𝛼)𝑐] 𝑉
D = Depreciação total
 = parcela de depreciação pela idade real já decorrida — Ross
𝑉 = Valor depreciável (sem incluir o residual)
A vida útil ou referencial (VU) e o valor residual (R), estimados para os padrões especi�cados:
𝑑
α =   ( + )
1
2
x
n
x
2
n
2
𝑑
Método da capitalização da renda
De acordo com Pereira (2016), esse método é utilizado quando o valor de um bem depende essencialmente de sua capacidade de
produzir renda. Logo, ele é muito útil para a avaliação de imóveis que:
É o método baseado na teoria do valor objetivo, utilizado para avaliação de
fundo de comércio, ponto comercial e locação, determinando o valor do bem
em função da sua renda real ou provável, levando em conta as taxas de juros
empregadas no mercado (GARCIA, 2017).
1
Não se encontram corriqueiramente à venda no mercado;
2
Apresentam di�culdades para a reprodução e, por isso,
também excluem a possibilidade de serem avaliados por
outros métodos;
3
Possuem potencial para a geração de renda.
Para utilizar esse método, é importante determinar o período de capitalização e da taxa de desconto a ser empregada. Nesse
aspecto, buscar o apoio de analistas técnicos e de publicações especializadas pode auxiliar na escolha dos indicadores e prazos
mais apropriados para o caso em análise.
No caso dos valores locativos, é importante dar con�abilidade aos resultados. Os valores locativos utilizados não devem ser
aqueles ofertados, e sim os valores efetivamente negociados, correspondendo aos contratos �rmados pelas partes. Este método
constitui-se, em diversos casos, na única alternativa, especialmente nos imóveis sem similares no mercado, como aqueles
isolados e atípicos (D’AMATO; ALONSO, 2007).
Método involutivo
Esse método pressupõe que um imóvel pode ser avaliado a
partir do seu aproveitamento potencial. O avaliador deve
investigar todos os tipos possíveis de utilização e identi�car
aquela que melhor re�ete as condições ideais para o imóvel
avaliado, em quantidade e qualidade (PEREIRA, 2016).
Esse método identi�ca o valor de mercado do bem, baseado
no seu uso e�ciente, utilizando modelo de estudo de
viabilidade técnico-econômica. Cria um hipotético
empreendimento compatível com as características do bem a
ser comercializado, e as condições de mercado no qual ele
está inserido, para, então, estabelecer situações reais em que o
bem será objeto de negociação (GARCIA, 2017).  Fonte: Shutterstock
 Fonte: Shutterstock
A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, e tem como
objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo
do tempo (NBR 14.653-2, 2004).
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As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos na pesquisa de valores,
considerados a eventual valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a forma de comercialização identi�cada na conduta
do mercado e o tempo de absorção em face da evolução conjuntural no mercado e evidências de seu desempenho (NBR 14.653-
2, 2004).
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O levantamento do custo de produção leva em conta a apuração dos custos diretos e indiretos, necessários à transformação do
terreno para as condições do projeto hipotético, inclusive elaboração e aprovação de projetos perante os órgãos públicos (IBAPE,
2018).
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A previsão de despesas adicionais contempla, entre outras, as despesas de compra do imóvel; de administração do
empreendimento, inclusive vigilância; com impostos, taxas e seguros; com publicidade; e com a comercialização das unidades
(NBR 14.653-2, 2004).
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A margem de lucro do incorporador, quando usada em modelos que não utilizam �uxo de caixa, deve ser considerada
proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao
montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital (NBR 14.653-2, 2004).
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A montagem do �uxo de caixa é feita com base nas despesas e receitas previstas para o imóvel e suas respectivas épocas. A
taxa mínima de atratividade é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de
capitais e, também, dos riscos do negócio. O valor máximo estimado para o imóvel é representado pelo valor atual do �uxo de
caixa, descontado pela taxa mínima de atratividade (NBR 14.653-2, 2004).
Esse método é o preferido pelos construtores e incorporadores de condomínios, considerando que eles estabelecem o máximo
que estão dispostos a pagar, de�nem seu lucro, e conhecem o custo de construção e o valor de mercado do bem.
Método evolutivo
Esse método identi�ca o valor do bem pelo somatório de suas parcelas componentes. Caso a �nalidade seja a identi�cação do
valor de mercado, deve ser considerado o Fator de comercialização (GARCIA, 2017).
Valor de Mercado do Imóvel (VI)
VI = (VT + VB) + FC
Em que:
VI = Valor do imóvel
VT = Valor do Terreno
VB = Valor da benfeitoria
FC = fator de comercialização que é a razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição,
que pode ser maior ou menor que 1.
Conforme consta da ABNT NBR 14653-2, a aplicação do método evolutivo exige que:
O valor do terreno seja determinado pelo
método comparativo de dados de
mercado ou, na impossibilidade deste,
pelo método involutivo.
As benfeitorias sejam apropriadas pelo
método comparativo direto de custo ou
pelo método da quanti�cação de custo.
O fator de comercialização seja levado
em conta, admitindo-se que pode ser
maior ou menor do que a unidade, em
função da conjuntura do mercado na
época da avaliação.
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Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento
e�ciente é preponderante, o avaliador deve analisar a adequação das benfeitorias, ressaltar
o baixo aproveitamento ou o super aproveitamento do terreno e explicitar os cálculos
correspondentes (NBR 14.653-2, 2004).
Método de quanti�cação de custo
Esse método é utilizado para identi�car o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de
construção ou por orçamento, com citação das fontes consultadas (NBR 14.653-2, 2004).
O cálculo da depreciação física pode ser realizado por meio de orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de
novo — ou por meio da aplicação de coe�ciente de depreciação, que leve em conta a idade e o estado de conservação. Esse
coe�ciente deve ser aplicado sobre o valor depreciável (NBR 14.653-2, 2004).
O custo de reedição da benfeitoria é o resultado da subtração do custo de reprodução da parcela relativa à depreciação (NBR
14.653-2, 2004).
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O art. 54 da Lei nº. 4591/64 <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm> , que dispõe sobre o condomínio em
edi�cações e as incorporações imobiliárias, estabelece que os sindicatos estaduais da indústria da construção civil �cam
obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas
respectivas regiões jurisdicionais.
Nesse caso, a vistoria tem como objetivo principal examinar as especi�cações dos materiais aplicados, para estimação do
padrão construtivo, a tipologia, o estado de conservação e a idade aparente.
A estimação do custo de construção a partir do Custo Unitário Básico (CUB), se baseia em parâmetros fornecidos
mensalmente pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) de cada estado.
Identi�cação de custo pelo custo unitário básico (CUB) 
A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especi�cações dos materiais aplicados, o estado de
conservação e a idade estimada.
Na pesquisa de custos, de acordo com as especi�cações dos materiais e serviços utilizados para execução da benfeitoria,
coletam-se os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas (NBR 14.653-2, 2004).
O preenchimento da planilha deve ser de acordo com o modelo sugerido na ABNT NBR 12721, em que são discriminados
todos os serviços, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitário, o custo total e a fonte de consulta (NBR
14.653-2, 2004).
Identi�cação de custo pelo orçamento detalhado 
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Atividade
1) Calcule o coe�ciente de depreciação de uma benfeitoria urbana com as seguintes características:
Classe: Residencial
Grupo: Apartamento
Valor residual (Vr) = 20%
Idade (x): 25 anos
Vida útil (n): 60 anos
Condições físicas: c = 52,60% (Necessitando de reparos importantes)
Leia o texto a seguir para responder as atividades 2 a 4.
“Caminhos da valorização imobiliária do Rio 
Na esteira por onde passa a valorização do mercado imobiliário do Rio de Janeiro, alguns fatores foram fundamentais para que o
setor chegasse no elevado patamar onde se encontra. Entre eles, podemos citar os grandes investimentos em infraestrutura no
Rio e Grande Rio, uma nova política de segurança pública e a perspectiva dos grandes eventos que a cidade sediará.
Através desses agentes, diferentes zonas da cidade foram impactadas, alcançando excelente destaque para o mercado de
imóveis. Bairros tradicionais que antes viviam em estado de esquecimento, violência contínua e degradação, foram revitalizados,
não só no quesito da urbanização em si, mas também no sentimento de quem é morador e na visão da sociedade. Além disso,
localidades que já vinham em forte crescimento, ganharam mais fôlego e agora caminham a passos �rmes na direção de maior
valorização.
Zona Oeste — Forte investimento em mobilidade urbana gera contínua valorização imobiliária
Não há como negar. A zona oeste é, hoje, a maior responsável pelo crescimento do setor imobiliário carioca. Formada por bairros
em pleno desenvolvimento urbano e com terrenos disponíveis para a construção civil, a antes isolada região, se tornou a mais
nova queridinha do mercado de imóveis na capital �uminense. [...]
A Transcarioca, corredor rodoviário que ligará a Barra da Tijuca ao Aeroporto Internacional do Galeão, e a linha quatro do metrô, já
saíram do papel e têm obras espalhadas por toda a região. É mais uma opção de transporte de massa para uma área que a cada
dia cresce mais.
A expansão do metrô facilitará o trajeto da Barra à Zonal Sul e ao Centro da cidade. Quem evitava a localidade pelos
engarrafamentos constantes, agora terá mais tranquilidade no deslocamento. [...]
Madureira — Obras de infraestrutura e ampla área de lazer valorizam região
Conhecida como a capital do samba, o bairro de Madureira teve registrada valorização média de 80% dos imóveis com as obras
de infraestrutura, como o Mergulhão de Campinho, a Transcarioca e a duplicação do Viaduto Negrão de Lima, além da
inauguração do Parque Madureira. O espaço de lazer, que foi construído sobre um antigo terreno baldio, inclui novas áreas verdes,
praças de alimentação, quadras poliesportivas, campos de futebol, pistas para caminhadas e palco para shows. [...]”
(Revista Stand, Creci/RJ)
2) Aponte o fator de homogeneização mais presente no texto. Fundamente sua resposta.
3) Caso um incorporador desejar empreender em um condomínio na região qual o método mais apropriado? Fundamente sua
resposta.
4) Considerando as regiões analisadas no texto, aponte o método mais apropriado para avaliar um apartamento já construído
nessas áreas.
5) É uma característica para valorização de imóveis denominado Fator posição (para apartamentos):
a) Imóveis mais antigos costumam ser mais desvalorizados do que aqueles construídos mais recentemente.
b) Apartamentos de frente são mais valorizados do que aqueles de fundos, o mesmo fato acontece com os apartamentos com vista.
c) No caso de imóveis negociados a prazo, é importante converter o preço apurado para o valor presente.
d) Leva em conta os fatores de desvalorização para topografias não planas ou em desnível com a rua.
e) Imóveis com infra-estrutura pública no entorno (pavimentação, esgoto, condução etc.) costumam ser mais valorizados.
Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT) — NBR 14.653-1. Procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2001.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT) — NBR 14.653-2. Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2004.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT) — NBR 14.653-3. Imóveis Rurais. Rio de Janeiro: ABNT, 2004.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). Dossiê Técnico — avaliação de bens. Disponível em:
http://abnt.org.br/paginampe/biblioteca/�les/upload/anexos/pdf/17006a339d749e1c88346b1feea98a76.pdf
<http://abnt.org.br/paginampe/biblioteca/�les/upload/anexos/pdf/17006a339d749e1c88346b1feea98a76.pdf> . Acesso em: 16
nov. 2018.
COFECI. Resolução nº 1.066. 29 de novembro de 2007. Disponível em:
http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf
<http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf> . Acesso em: 05 out. 2018.
COFECI-CRECI. Avaliação de imóveis: uma atribuição dos corretores de imóveis. Disponível em:
http://www.cofeci.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=207:avaliacao-de-imoveis-uma-atribuicao-
<http://www.cofeci.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=207:avaliacao-de-imoveis-uma-atribuicao-> .
Acesso em 10 out. 2018.
CRECI/RJ. Avaliação de Imóveis. Disponível em: http://creci-rj.gov.br/avaliacao-imoveis/ <http://creci-rj.gov.br/avaliacao-
imoveis/> . Acesso em: 08 out. 2018.
D’AMATO, M; ALONSO N. R. P. Imóveis Urbanos Avaliação de Aluguéis. São Paulo: Universitária de Direito, 2007.
GARCIA, J. Avaliação mercadológica de Imóveis. Rio de janeiro: Espaço Luz, 2017.
IBAPE. Depreciação de Edi�cações. Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. Florianópolis, 2013. Disponível
em: http://ibape-nacional.com.br/site/wp-content/themes/Nicol/documentos-xvii-
cobreap/Deprecia%E7%F5es.XVII%20COBREAP.2013%20-%20Joe%E9%20Tracisio.pdf <http://ibape-nacional.com.br/site/wp-
content/themes/Nicol/documentos-xvii-cobreap/Deprecia%E7%F5es.XVII%20COBREAP.2013%20-%20Joe%E9%20Tracisio.pdf> .
Acesso em 18 nov. 2018.
KUHN, A. E; PEREIRA, L. P; NERBAS, P. F. Avaliação de imóveis e perícias. Curitiba: IESDE Brasil, 2012.
MENDONÇA, F. Avaliação de imóveis: teoria e prática. Recife: Editora do Autor, 2012.
MENDONÇA, M. C; SOLLERO, M; CURI, E; AGUIAR, J. B; QUEIROGA, H. S.; MAIA, E. A; AQUINO, R; CANÇADO, J. M. M. Fundamentos
de avaliações patrimoniais e perícias de engenharia. São Paulo: PINI, 1998.
PEREIRA, W. de O. Avaliação de imóveis. Rio de Janeiro: SESES, 2016.Próxima aula
Estatística descritiva fundamental para as análises do avaliador de imóveis;
Panorama histórico da estatística e sua aplicação na avaliação de imóveis;
Fases do trabalho estatístico e medidas de tendência central (média, mediana e moda).
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