8536-11 Direito do Promitente Comprador - Civil VI (1)

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DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
Promessa irretratável de compra e venda de imóvel, no qual o promitente vendedor se obriga a outorgar a escritura quando houver o adimplemento da obrigação pelo promitente comprador
“Pelo compromisso de compra e venda de imóvel (...) os poderes inerentes ao domínio, ius utendi, fruendi et abutendi, são transferidos ao compromissário comprador. O promitente vendedor conserva tão-somente a nua-propriedade, até que todo o preço seja pago. Nessa situação, o ius abutendi, direito de dispor, não é transferido de todo, mas esmaece para o vendedor à medida que o preço é pago. Embora a função de garantia nesse contrato não seja sua característica principal, é elemento marcante do instituto”. (Sílvio de Salvo Venosa)
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DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
 Evolução do Instituto
Código Civil de 1916
Permitia o arrependimento
Direito 
Pessoal
Os loteadores optavam pelo pagamento de perdas e danos e revendiam os lotes supervalorizados
Art. 1.088. Quando o instrumento público for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode arrepender-se, antes de o assinar, ressarcindo à outra as perdas e danos resultantes do arrependimento, sem prejuízo do estatuído nos arts. 1.095 a 1.097.
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DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
Dec. Lei 58/37
atribuiu efeito real ao contrato de compra e venda a prazo de imóvel loteados.
Art. 5º A averbação atribue ao compromissário direito real oponível a terceiros, quanto à alienação ou oneração posterior, e far-se-á à vista do instrumento de compromisso de venda, em que o oficial lançará a nota indicativa do livro, página e data do assentamento. .
Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.
Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda. 
Ver exposição de motivos do DL 58/37
subtraiu do promitente vendedor o direito de 
arrependimento
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DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
Lei 646/49 e Lei 6.014/73
Alteraram o DL 58/37
DL – 58/37 - Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)
Estenderam a proteção aos imóveis não loteados
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DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
Lei 6.766/79
Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano
Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.
Código Civil -2002
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Lei 4.591/64 
Art. 32. ...
 § 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Condomínio edilício e incorporações imobiliárias
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DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
Imóvel Loteado
Irretratável
Imóvel não Loteado
Outros
Pode ser estipulado o arrependimento
Súmula 166 - STF — É inadmissível o arrependimento no compro­misso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937
Incorporações imobiliárias
Irretratável
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DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
REQUISITOS (1.417)
- Inexistência de cláusula de arrependimento
Silêncio do contrato  irretratabilidade
- Registro do contrato no RI
PROMITENTE COMPRADOR
Não adquire o domínio (propriedade) da coisa
Passa a ter um direito real sobre coisa alheia.
Forma (1.417)
Escritura Pública
Escrito Particular
Efeito em relação a 3ªs
Loteamento e incorporações  irretratabilidade
Enunciado 253 – Jornada de Direito Civil - Art. 1.417: O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda.
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DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
Direitos do promitente comprador
Desfrutar da coisa
Impedir a válida alienação a 3º  sequela
Outorga da escritura definitiva – inclusive do 3º
Transmissão  causa mortis e cessão inter vivos
Ações possessórias
Súmula 84 – STJ: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.
Adjudicação compulsória (1.418)
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DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
Falta de registro do contrato
Contra o promitente vendedor
Adjudicação compulsória 
Contra terceiro de boa fé
Perdas e danos contra o vendedor
Súmula 239 – STJ - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Enunciado 95 – Jornada de Direito Civil - Art. 1.418: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).
STF - Súmula 168. PARA OS EFEITOS DO DECRETO-LEI 58, DE 10/12/1937, ADMITE-SE A INSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NO CURSO DA AÇÃO.
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DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
Cessão do direito
O direito do promitente comprador pode ser cedido
Registro para valer contra 3ºs
Resolução do contrato por inadimplência
Mora do devedor (judicial ou pelo RI )
Súmula 76 STJ - A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. 
Imóvel loteado  30 dias da notificação (32, L. 6.766/79) 
Imóvel não loteado  15 dias (art. 1º - DL. 745/69) 
Incorporação imobiliária  10 dias (art. 63, L. 4.591/64) 
Purgação da mora
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DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
Resolução do contrato por inadimplência
Mora do devedor (judicial ou pelo RI)
A cláusula resolutiva expressa não afasta a necessidade notificar o devedor
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DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
Resolução do contrato por inadimplência
Mora do devedor 
3 prestações
"Artigo 63 - É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de três prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 (dez) dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato." (Lei 4.591/64 - Condomínio e Incorporações Imobiliárias).
Art. 1º
VI - A rescisão do contrato por inadimplemento do adquirente somente poderá ocorrer após o atraso de, no mínimo, 3 (três) meses do vencimento de qualquer obrigação contratual ou de 3 (três) prestações mensais, assegurado ao devedor o direito de purgar a mora dentro do prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data do vencimentoda obrigação não cumprida ou da primeira prestação não paga (Lei 4.864/65 – Estímulo à Construção Civil)
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DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
Resolução do contrato por inadimplência
Devolução das parcelas pagas
TJ-SP - Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Despesas e uso do bem
“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 25% A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. É direito do consumidor, nos termos da jurisprudência cristalizada da Corte, a restituição dos valores pagos ao promitente vendedor, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, o qual ora se fixa em 25% do valor pago. 3. Recurso especial provido” (STJ, REsp 702.787/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2010, DJe 08/06/2010)