DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA

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DOCUMENTAÇÃO 
IMOBILIÁRIA 
CRONOGRAMA DO CURSO DE 
DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA 
 
 LEGISLAÇÃO 
 CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA 
 CONTRATO DE COMPRA E VENDA 
CLÁUSULAS ESPECIAIS DO CONTRATO DE COMPRA 
E VENDA 
CLÁUSULA PENAL E ARRAS 
 MATRÍCULA E O PRINCÍPIO DE QUE QUEM NÃO 
REGISTRA NÃO É DONO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
• REGISTRO 
 RESTRIÇÕES EXISTENTES NA MATRÍCULA 
 IMÓVEL COM USUFRUTO 
IMÓVEL HIPOTECADO 
IMÓVEL PENHORADO 
 REGISTRO DA LOCAÇÃO NA MATRÍCULA 
 CONTRATO DE GAVETA 
 ESCRITURA PÚBLICA X INSTRUMENTO PARTICULAR 
 PROCURAÇÕES 
 CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E 
VENDA 
 
 
 INSTRUMENTO DE CESSÃO DE DIREITOS 
 CONTRATO DE PERMUTA 
 DOCUMENTOS GERAIS DE IMÓVEIS 
INCORPORADOS 
 IMÓVEL OBJETO DE INVENTÁRIO 
 IMÓVEL DE PROPRIETÁRIO MENOR DE IDADE 
 IMÓVEL DE PESSOA JURÍDICA 
 ALVARÁ JUDICIAL 
 
CORRETOR DE IMÓVEIS 
A lei de nº 6.530/78, regulamenta a profissão dos 
Corretores de imóveis, alterada pelo decreto de nº 
81.871/78. 
 
DESTAQUES: 
Art 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em 
todo o território nacional somente será permitido: 
I - ao possuidor do título de Técnico em Transações 
Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de 
Imóveis da jurisdição 
 
Art 2º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a 
intermediação na compra, venda, permuta e locação de 
imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização 
imobiliária. 
Art 3º As atribuições constantes do artigo anterior 
poderão, também, ser exercidas por pessoa jurídica, 
devidamente inscrita no Conselho Regional de 
Corretores de Imóveis da Jurisdição. 
Parágrafo único. O atendimento ao público interessado 
na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja 
transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, 
somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito 
no Conselho Regional da jurisdição. 
 
Art 5º Somente poderá anunciar publicamente o 
Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver 
contrato escrito de mediação ou autorização escrita para 
alienação do imóvel anunciado. 
 
Art. 7º O Conselho Federal de Corretores de Imóveis 
tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar 
o exercício da profissão de Corretor de Imóveis em todo 
o território nacional. 
 
Art 9º O Conselho Federal será composto por 2 (dois) 
representantes, efetivos e suplentes, de cada Conselho 
Regional, eleitos dentre os seus membros. 
Parágrafo único. O mandato dos membros a que se 
refere este artigo será de 3 (três) anos. 
 
DIFERENÇA ENTRE 
MANDATO E MANDADO 
 
Art 10 Compete ao Conselho Federal: 
IX - Elaborar contrato padrão para os serviços de 
corretagem de imóveis, de observância obrigatória 
pelos inscritos. 
 
Art 29 As pessoas jurídicas inscritas no Conselho 
Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos 
mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas 
físicas nele inscritas. 
Parágrafo único. As pessoas jurídicas a que se refere 
este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor 
um Corretor de Imóveis individualmente inscrito. 
 
 
Art 34 O pagamento da anuidade ao Conselho Regional 
constitui condição para o exercício da profissão de 
Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica. 
 
Art 38 Constitui infração disciplinar da parte do Corretor 
de Imóveis: 
I - transgredir normas de ética profissional; 
 
II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe 
forem confiados; 
 
III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou 
facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não 
inscritos ou impedidos; 
 
IV - anunciar publicamente proposta de transação a 
que não esteja autorizado através de documento 
escrito; 
 
V - fazer anúncio ou impresso relativo a atividade 
profissional sem mencionar o número de inscrição; 
 
VII - violar o sigilo profissional; 
 
VIII - negar aos interessados prestação de contas ou 
recibo de quantia ou documento que lhe tenham sido 
entregues a qualquer título; 
 
 
X - praticar, no exercício da atividade profissional, ato 
que a lei defina como crime de contravenção; 
 
XI - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional; 
 
XII - promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas 
ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de 
terceiros; 
 
Art 39 As sanções disciplinares consistem em: 
 
I - advertência verbal; 
 
 
II - censura; 
 
III - multa; 
 
IV - suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias; 
 
V - cancelamento da inscrição, com apreensão da 
carteira profissional; 
 
§ 5º As penas de advertência, censura e multa serão 
comunicadas pelo Conselho Regional em ofício 
reservado, não se fazendo constar dos assentamentos 
do profissional punido, senão em caso de reincidência. 
Art 41 As denúncias somente serão recebidas quando 
assinadas, declinada a qualificação do denunciante e 
acompanhada da indicação dos elementos 
comprobatórios do alegado. 
 
Art 42 A suspensão por falta de pagamento de 
anuidades, emolumentos ou multas só cessará com a 
satisfação da dívida, podendo ser cancelada a 
inscrição, de acordo com critérios a serem fixados 
pelo Conselho Federal. 
 
Art 44 O Conselho Federal será última e definitiva 
instância nos assuntos relacionados com a profissão 
e seu exercício. 
 
SITE DO CRECI/BA 
 
 
CONTRATO DE CORRETAGEM 
OPÇÃO COM EXCLUSIVIDADE 
Pela presente opção com exclusividade 
eu............................................................(nome, nacionalidade, 
estado civil, RG, CPF, endereço), doravante denominado 
simplesmente COMITENTE, autorizo 
............................................. (nome, nacionalidade, estado civil, 
profissão, RG, CPF, endereço) ou a Imobiliária 
................................... ...................................... (nome. CNPJ, 
endereço, etc.), doravante denominado simplesmente 
CORRETOR DE IMÓVEIS/IMOBILIÁRIA a promover a venda de 
imóvel de minha propriedade situado em 
............................................................ (descrever a situação 
com todas as características, confrontações, medidas e número 
do registro) nas seguintes condições: 
 1 – Pelo preço R$................................................á vista 
(ou a prazo) na seguinte 
forma................................................(descrever a forma de 
pagamento). 
 
 
 
2 – O prazo desta opção será 
de...................dias, a contar de hoje, pelo que 
vencerá em.............de.........................de ........ 
3 – Fica estipulado uma comissão de ........% do 
valor total da venda, que será pago pelo 
COMITENTE AO CORRETOR no momento da 
realização do negócio. 
4 – Considera-se realizado o negócio no 
momento da lavratura da escritura pública ou 
particular/ o sinal/ a permuta/ a entrega de 
cheque como garantia/ nota promissória ou 
outro documento como garantia do negócio. 
 
5 – Ficará, ainda, o CORRETOR ou IMOBILIÁRIA 
acima mencionado(a) com direito à comissão 
combinada, nos seguintes casos: 
a) se o imóvel for vendido por terceiros, na vigência 
desta opção; 
b) se, vendido, o vendedor vier a desistir do negócio; 
c) se a venda for operada fora do prazo da opção por 
comprador apresentado pelo CORRETOR ou 
IMOBILIÁRIA; 
d) se o comprador desistir do negócio, já realizado, 
nos casos do item 4; 
e) se a venda for efetuada por valor inferior ou 
superior ao estipulado; 
f) se o vendedor, por qualquer motivo, frustar o 
negócio. 
 
 
6 – Fica a cargo do corretor ou 
imobiliária.............................,somente 
o trabalho de intermediação, prestando 
assistência até a realização do negócio 
de intermediação, pelo que se obriga. 
 
7 – Poderá o corretor ou 
imobiliária............................................
usar dos meios de propaganda, bem 
como utilizar os serviços de outros 
corretores ou imobiliárias. 
 
 
8 – Fica eleito do foro de 
...................................................paradirimir 
qualquer dúvida referente a esta opção. 
 
E por estarem de pleno acordo, assinam a 
presente opção em .........vias de igual teor, na 
presença de duas testemunhas: 
 
 
Salvador,........de..........................de.......... 
 
 
................................................................ 
 Corretor 
 ................................................. 
 Vendedor 
............................................. 
 Esposa 
 
 
 
CONTROLE DE VISITA A IMÓVEIS N.º __________ 
 
Declaro, na qualidade de possível comprador, ter 
tomado conhecimento pela primeira vez, e ter tido 
todos os esclarecimentos referente a preços e 
condições de pagamento, do imóvel ___________, 
através da imobiliária/corretor _______________, 
Creci n.º __________, do Estado da Bahia, e que 
todo e qualquer contato com os proprietários dos 
imóveis abaixo descritos, será feito através da 
Empresa/corretor acima. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Nome do Declarante: 
___________________________________________ 
CPF: ________________Identidade: ____________________ 
End. Res.: ______________________________________ 
Telefones: ________________________ 
Assinatura do cliente:________________________________ 
Testemunhas: _________________________ 
_____________________ 
Salvador, ______ de _______________ de _______ 
 
____________________________________ 
 Cliente 
 
Corretor/nº Creci: _________________________________ 
 
Regimes de casamento 
 
• Regime da separação total -> 2 blocos = 
Bens do marido / Bens da mulher; 
 
• Regime da comunhão parcial -> 3 blocos 
= Bens do marido / Bens da mulher / 
Bens do casal; 
 
• Regime da comunhão total -> 1 bloco = 
Bens do casal. 
VEDAÇÕES - IMÓVEIS 
Um empresário adquiriu um Imóvel na 
constância do casamento no regime da 
comunhão total de bens. O imóvel se 
encontra em nome da empresa. Para 
vendê-lo precisará da outorga da 
esposa? 
 
 
 
Art. 978 do CC: “ O empresário casado 
pode, sem necessidade de outorga 
conjugal, qualquer que seja o regime de 
bens, alienar os imóveis que integrem o 
patrimônio da empresa ou gravá-los de 
ônus real.” 
 
Uma pessoa casada no regime da comunhão 
parcial de bens quiser locar um imóvel 
adquirido na constância do casamento por 
prazo superior a 10 anos precisará da 
outorga do cônjuge? 
 
Art. 3º O contrato de locação pode ser 
ajustado por qualquer prazo, dependendo de 
vênia conjugal, se igual ou superior a dez 
anos. 
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o 
cônjuge não estará obrigado a observar o 
prazo excedente. 
 
 
O que ocorrerá se uma pessoa casada na 
comunhão total de bens quiser vender um 
imóvel e o cônjuge não concordar? 
 
Se um não quiser dois não brigam? 
 
 
 
 
Art. 1.648. Cabe ao juiz, suprir a 
outorga, quando um dos cônjuges 
a denegue sem motivo justo, ou 
lhe seja impossível concedê-la. 
 
 
 
EXISTE A POSSIBILIDADE DE 
MESMO SEM TER 
CONFECCIONADO O 
CONTRATO DE CORRETAGEM, 
JUDICIALMENTE O 
CORRETOR CONSEGUIR O 
PAGAMENTO DA COMISSÃO? 
Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul: 
“Elucidando os autos a aproximação realizada, embora 
a ausência de autorização escrita, todavia, com o 
assentimento do vendedor que tolerou a colocação de 
placa por parte da intermediadora, com quem o 
interessado manteve o primeiro contato, realizando 
proposta, recusando, continuando, adiante as 
negociações diretamente com o titular, deve atender o 
encargo da aproximação. Embargos infringentes 
rejeitados. EMI 59721, rel. Paulo Augusto Monte.” 
 
“Os contratos devem ser provados por quem alega sua 
existência, e na dúvida interpreta-se contra a formação 
do negócio jurídico” (RT 187/750). 
 
 
 
 
 
 
 
QUEM DEVE PAGAR A 
COMISSÃO DO CORRETOR DE 
IMÓVEIS QUE VENDEU UM 
IMÓVEL NA PLANTA? 
is 
- CLAUSULAS ABUSIVAS NO CONTRATO 
 
 
 
OBRIGAÇÕES DO CORRETOR: 
Art. 723 do CC “O corretor é obrigado a executar a 
mediação com diligência e prudência, e a prestar ao 
cliente, espontaneamente , todas as informações sobre 
o andamento do negócio. Paragrafo único – Sob a pena 
de responder por perdas e danos, o corretor prestará 
ao seu cliente todos os esclarecimentos acerca da 
segurança ou do risco do negócio, das alterações de 
valores e de outros que possam influir nos resultados 
da incumbência.” 
 
Quando a comissão de corretagem será devida? 
Art. 725 do CC: “A remuneração será devida ao 
corretor uma vez que tenha conseguido o resultado 
previsto no contrato de mediação, ou ainda que este 
não se efetive em virtude de arrependimento das 
partes. 
 
Quando uma aproximação poderá ser considerada 
proveitosa? 
 
Superior Tribunal de Justiça: “É devida a comissão se, 
após a aproximação, já com a venda acertada, o negócio 
não se perfaz por desistência do comprador que o 
contrata. Resp. nº 19.840-RO, rel. Min. Sálvio de 
Figueiredo Teixeira”. 
 
Sendo comprovada a ociosidade ou inércia do corretor 
a comissão será devida? 
Art. 727 do CC “Se, por não haver prazo 
determinado, o dono do negócio dispensar o 
corretor, e o negócio se realizar 
posteriormente, como fruto da sua 
mediação, a corretagem lhe será devida; 
igual solução se adotará se o negócio se 
realizar após a decorrência do prazo 
contratual, mas por efeitos do trabalho do 
corretor”. 
 
Se dois ou mais corretores participarem da 
mesma transação a comissão poderá ser 
rateiada? 
 
CONTRATO DE COMPRA E 
VENDA 
Conceito – Art. 481 do CC: “ Pelo 
contrato de compra e venda, um dos 
contratantes se obriga a transferir o 
domínio de certa coisa, e o outro, a 
pagar-lhe certo preço em dinheiro.” 
 
 
 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM 
PAGAMENTO A PRAZO 
 
Clausula 1ª - (qualificação das partes) 
 
Clausula 2ª - O presente contrato tem por 
finalidade a comercialização do imóvel 
descrito a seguir, de propriedade do 
VENDEDOR (endereço do Imóvel, número 
de matrícula no Cartório de Registro de 
Imóveis). 
 
 
 
 
 
 
 
CLÁUSULA 3ª - Pelo presente instrumento 
e na melhor forma de direito, o 
VENDEDOR afirma que possui de forma 
livre e desembaraçada de quaisquer ônus 
real, pessoal, fiscal ou extrajudicial, ou, 
ainda, de restrições de qualquer natureza, 
pelo preço e de conformidade com as 
cláusulas ora estabelecidas. 
 
CLÁUSULA 4ª - O preço certo e ajustado da 
venda ora acertada é de R$, por conta do qual 
o VENDEDOR confessa e declara haver 
recebido do COMPRADOR o valor de R$, a 
título de sinal de negócio e princípio de 
pagamento, conforme recibo assinado pelo 
VENDEDOR e que, na época do pagamento, 
foi entregue aos COMPRADOR e de cujo 
recebimento dão a mais ampla quitação. 
 
Parágrafo único - O restante do preço, no 
valor de R$ , será pago pelo COMPRADOR da 
seguinte forma: 
 
 
CLÁUSULA 5ª - A posse do imóvel objeto deste 
contrato é transmitida pelo VENDEDOR ao 
COMPRADOR neste ato, situação essa 
representada pela entrega das chaves do referido 
imóvel. 
 
CLÁUSULA 6ª - O VENDEDOR obriga-se a 
outorgar ao COMPRADOR, ou em nome de quem 
por ele for indicado ou que ainda legalmente o 
represente, a competente Escritura Definitiva de 
Compra e Venda do imóvel descrito na Cláusula 
2ª, totalmente livre e desembaraçado de 
quaisquer ônus ou gravames de qualquer 
natureza, no prazo máximo de dias, contados da 
data de assinatura deste contrato. 
 
 
CLÁUSULA 7ª - A partir da data de 
assinatura do presente contrato, correrão por 
conta exclusiva do COMPRADOR todos os 
impostos, taxas ou contribuições fiscais de 
qualquer natureza incidentes sobre o imóvel, 
ainda que lançados em nome do VENDEDOR 
ou de terceiros, assim como serão, desde já, 
de sua inteira responsabilidade as despesas 
com o registro deste contrato e da Escritura 
Definitiva no Cartóriode Registro de Imóveis, 
emolumentos notariais e outros, inclusive o 
pagamento do Imposto de Transmissão de 
Bens Imóveis ITBI. 
 
 
 
CLÁUSULA 8ª - O COMPRADOR poderá 
ceder ou transferir os direitos que lhe 
decorre deste contrato, independentemente 
de anuência do VENDEDOR, ficando 
cedentes e cessionários solidários no 
cumprimento das obrigações ora 
ajustadas. 
 
 
CLÁUSULA 9ª - Para todos os fins de 
direito, os contratantes declaram aceitar o 
presente contrato nos expressos termos 
em que foi lavrado, obrigando-se a si, seus 
herdeiros e sucessores a bem fielmente 
cumpri-lo. 
 
CLÁUSULA 10ª - Fica o Registro de 
Imóveis autorizado, mediante solicitação, 
a promover o registro do presente 
instrumento, na forma legal. 
 
 
CLÁUSULA 12ª - As partes elegem o Foro da 
Comarca de para dirimir qualquer dúvida 
sobre este instrumento. 
 
E por estarem assim justas e contratadas as 
partes assinam o presente contrato em vias 
de igual teor e forma, na presença de 
testemunhas. 
 
Local, data e ano. 
 
VENDEDOR CÔNJUGE 
 
COMPRADOR CÔNJUGE 
 
 
TESTESTEMUNHAS 
 
 
Qual a diferença entre contrato 
de compra e venda e promessa 
de compra e venda? 
CONTRATO DE PARCERIA 
Pelo presente, o Corretor de imóveis 
________________CRECI__________ possuidor do 
contrato de exclusividades de venda para o imóvel 
(Endereço)____________________________________, de 
propriedade de (nome do proprietário do imóvel 
_____________________________ autoriza o Corretor 
de imóveis ___________________(nome do corretor 
ou empresa parceira), a promover a venda do 
imóvel, em parceria, pelo preço de R$ 
_______________ (valor p/ extenso ou as 
possibilidades de preços) a ser pago da seguinte 
forma: (especifique a forma de pagamento). 
- O presente contrato vigorará pelo prazo de ___ 
(por extenso) dias ou meses, a contar de sua 
assinatura. 
 
 
-Pelos serviços ora pactuados, o Corretor 
dono da opção irá pagar uma participação 
nas comissões da seguinte maneira: 
 
O Corretor dono da opção receberá uma 
comissão de _____% sobre o valor de 
venda, percentual este referente a 
___________________. 
A comissão somente será devida caso o 
corretor parceiro comprove os clientes 
visitaram o imóvel sob sua presença ou 
sob seus cuidados. 
 
E que a proposta destes clientes venha a 
ser aceita pelo Corretor dono do contrato 
de exclusividade de vendas acima 
descrito. 
 
Se o corretor parceiro vier a trabalhar 
com terceiros, os atos de mediação e de 
divisão de comissão serão de sua inteira 
responsabilidade. 
- As partes elegem o foro da (município e 
cidade) para dirimir questões decorrentes 
do presente contrato, com renúncia 
expressa de qualquer outro. 
E, por estarem justas, cientes e de 
acordo com as condições do presente 
termo, assinam este instrumento em 02 
(duas) vias para um só efeito. 
 
 
(Cidade), ___ de ___________ de _____. 
 
Parceiro¹: 
 
Parceiro²: 
 
Testemunha¹: 
 
Testemunha²: 
Cessão de direitos 
Imóvel na planta (poupança)-> expedição do 
habite-se -> financiamento (contrato de 
gaveta) -> quitação (contrato de compra e 
venda). 
 
-Necessidade da construtora anuir – 
cobrança taxa de transferência; 
 
- Se a construtora não anuir irá configurar 
contrato de gaveta – só produz efeitos entre 
as partes. 
Um imóvel poderá ser pago com 
moeda estrangeira? 
 
Art. 1º, da lei nº 10.192/2001: “As 
estipulações de pagamento de obrigações 
pecuniárias exequíveis no território nacional 
deverão ser feitas em Real, pelo seu valor 
nominal. 
Parágrafo único. São vedadas, sob pena de 
nulidade, quaisquer estipulações de: 
I - pagamento expressas em, ou vinculadas a 
ouro ou moeda estrangeira. 
 
A quem cabe as despesas? 
 
 
 
 
 
Se uma casa é destruída por um 
incêndio no interregno entre a 
celebração do contrato e do registro. 
Quem deve arcar com o prejuízo? 
 
 
 
 
 
 
 
DIFERENÇA ENTRE POSSE E 
PROPRIEDADE 
 
De quem é o poder/dever de zelar? 
 
É POSSÍVEL VENDA DE IMÓVEL PARA 
DESCENDENTE? 
Quais os pressupostos para isso? 
• Valor real do bem; 
• Aquiescência dos outros descendentes; 
• Conveniência para o ascendente. 
 
Art. 496 do CC: “É anulável a venda de 
ascendente a descendente, salvo se os 
outros descendentes e o cônjuge do 
alienante expressamente houverem 
consentido.” 
PRAZO PRESCRICIONAL = 2 ANOS 
Venda. Ascendente a descendente. Ato anulável 
1- A venda de ascendente a descendente, sem 
anuência dos demais, segundo melhor doutrina, á 
anulável e depende da demonstração de prejuízo 
pela parte interessada. 
2- Prescrição aquisitiva em favor dos compradores 
(descendentes) reconhecida pelas instâncias 
ordinárias, porque permaneceram na posse dos 
bens, de boa-fé e com justo título, por mais de 
quinze anos. 
Embargos de divergência conhecidos e acolhidos 
para, reformando o acórdão embargado, 
restabelecer o julgamento do tribunal de origem. 
(Resp nº 661.858). 
 
 
 
 
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS 
PARA COMPRA E VENDA DE 
IMÓVEL: 
 
Relativa ao vendedor e seu Cônjuge: 
 
Certidões negativas fornecidas pelos 
competentes Registros de Interdições e 
Tutelas (deverão ser providenciadas 
no Município de residência do 
vendedor e também no Município do 
imóvel apresentado); 
 
Certidões negativas fornecidas pela 
Justiça Federal, estadual e trabalhista; 
Alvará judicial nos casos de espólio 
Quando o vendedor for pessoa 
jurídica: 
 
Certidão negativa de FGTS e INSS(original) 
Certidão negativa de tributos; 
Cópia legível e autenticada do contrato 
social e sua última alteração; 
Cópia legível autenticada do CNPJ. 
Documentos relativos ao imóvel: 
 
• Certidão de Ônus Reais 
Emitida junto ao registro de Imóveis do qual o 
imóvel pertence. Traz a situação real do imóvel e 
todo o histórico anterior , garantindo que o 
mesmo não possua nenhuma situação que 
impeça a sua venda; 
• Cópia legível do carnê do último exercício do 
IPTU. 
 
 
• Certidão Negativa de ônus da Prefeitura - IPTU 
Esta certidão, é obtida na Secretaria Municipal 
de Fazenda do Município do imóvel pretendido; 
 
• Certidão Enfitêutica do Imóvel 
A certidão enfitêutica é obtida na Secretaria 
Municipal de Fazenda do Município do imóvel 
pretendido. 
Há casos em que o imóvel pretendido é foreiro 
ao Município. A certidão enfitêutica diz se tal 
situação ocorre e se é devido foro ao Município. 
Este tipo de gravame exige o pagamento prévio 
de laudêmio. 
 
• Declaração de que o imóvel se 
encontra livre e desimpedido 
Se o imóvel estiver alugado, é 
necessário apresentar carta do 
locatário, renunciando ao exercício do 
direito de preferência na aquisição do 
imóvel objeto da operação imobiliária. 
É necessário o reconhecimento de 
firma, e fazer constar a data da 
entrega das chaves do imóvel. 
• Certificação da existência de vaga 
de garagem 
Certificar pela escritura ou outro 
documento sobre a existência de 
vaga de garagem relativa a 
unidade, no caso de prédio 
residencial o comercial. 
• Declaração do Síndico ou da 
Administradora de que não há dívidas com 
o condomínio. 
Nesta declaração, deverá constar se há ação 
judicial proposta contra o vendedor do 
imóvel pelo condomínio. Quando não 
houver condomínio será necessária 
declaração, com firma reconhecida do 
administrador eleito pelos proprietários 
para gerenciar a manutenção do local. Na 
ausência de administrador, declaração com 
firma reconhecida de três proprietários 
informando a maneira utilizada para o 
rateio das despesas comuns. 
• Quais serviços são encontrados no NAJ 
• Habilitação para casamento; 
• 2ª via de certidão de nascimento, casamento e 
óbito; 
• Abertura de firmas; 
• Autenticação de documentos; 
• Reconhecimento de firma por autenticidade; 
• Escrituras; 
• Substabelecimento; 
• Procurações; 
• Emissão de certidões cíveis e criminais;• Emissão de certidões de execuções penais; 
• Interdições comerciais; 
• Protesto de Títulos com emissão de Certidão 
Positiva e Negativa. 
• Endereço 
Av. J.J. Seabra, 111, Shopping Baixa 
dos Sapateiros, 2º Piso, Salvador – 
Bahia 
CEP: 40.026-900 
 
Telefones: 
Tel: (71) 3421-6100 
Fax: (71) 3421-6113 
 
Horário de Funcionamento 
Segundas às sextas-feiras, das 8h30 
às 17h 
 
 
• IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS 
IMÓVEIS - ITBI 
 
O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens 
Imóveis, pago pelo comprador, na compra de 
imóveis regularizados; 
 
O ITBI só deve ser pago após o resultado da análise 
das certidões do Cartório. 
 
O valor do ITBI corresponde a 3% do valor de 
mercado do imóvel , do valor da transação ou do 
valor venal, conforme o caso. O maior será adotado 
como base de cálculo do imposto pela Secretaria 
Municipal de Fazenda. 
 
 
Esta guia deverá ser paga, antes da 
marcação da escritura, sendo cópia legível 
para conferência do valor recolhido. Se o 
valor arbitrado for muito superior ao valor 
da venda, o comprador poderá recorrer do 
mesmo, junto à Secretaria Municipal da 
Fazenda. 
 
• O ITBI será solicitada na Prefeitura local, 
onde está situado o imóvel objeto da 
compra. 
 
 
 
 
IMPOSTOS MUNICIPAIS: IPTU, ITIV (A alíquota 
aplicada é de 3%). 
 
Lembre que como o ITIV é imposto municipal, a 
alíquota de Lauro de Freitas por exemplo pode ser 
diferente. Atentar para a localidade que você exerce 
sua profissão. 
 
 
IMPOSTO ESTADUAL: ITCMD (no caso de doações 
será 2%). 
Nas ações Causa mortis terá que ser feito um 
cálculo para apurar o valor a ser pago com base no 
grau de parentesco. 
 
 
GRAU DE PARENTESCO Imóveis de R$ 
3.282,75 até R$ 
65.654,97 
De R$ 
65.654,97 
até R$ 
656.549,70 
Acima de 
R$ 
656.549,7
0 
LINHA RETA, CÔNJUGES, 
ENTRE IRMÃOS 
4% 6% 8% 
ENTRE TIOS E SOBRINHOS, 
ENTRE AVÓS, NETOS E 
ENTRE PRIMOS IRMÃOS 
8% 8% 8% 
ALÉM DO 5º GRAU E NÃO 
PARENTES 
8% 8% 8% 
l 
 
 
Que tipo de transações 
sofrem a incidência do ITIV? 
 
-A compra e venda; 
-A dação em pagamento; 
-A permuta; 
-O uso, o usufruto e a enfiteuse; 
-A cessão de direitos decorrentes de compromissos de 
compra e venda; 
-A cessão de direito do arrematante ou adjudicatário, 
depois de assinado o auto de arrematação ou 
adjudicação; 
-A aquisição por usucapião; 
-A incorporação de bens imóveis; 
 
 
• Ficam isentas do imposto: 
 
As transmissões, por sucessão, de prédio de 
residência a cônjuge e filhos do servidor 
público estadual, falecido, quando esta seja a 
única propriedade do espólio, desde que 
comprovem não possuírem, individualmente, 
em sua totalidade outro imóvel; 
 
 As transmissões hereditárias de prédio de 
residência que constitua o único bem do 
espólio, até o limite de R$ 79.420,00, desde 
que à sucessão concorram apenas o cônjuge 
ou filhos do "de cujus" e que fique comprovado 
não possuírem outro imóvel; 
 
 
As transmissões, por sucessão, de propriedade 
ou domínio útil de bem imóvel, direitos reais 
sobre imóveis, direitos, títulos e créditos de 
valor inferior ao inicial constante da tabela de 
alíquotas (R$ 3.282,75); 
 
As transmissões por doação de propriedade de 
bens imóveis entre empresas públicas 
estaduais, bem como as transmissões por 
doação, de propriedade dos referidos imóveis ou 
de suas parcelas para os primeiros adquirentes, 
pessoas físicas beneficiárias de programas 
estaduais de moradia para população de baixa 
renda. 
 
 
 
 
 
A tabela de alíquotas foi 
confeccionada com base no valor 
venal do imóvel. 
 
O que é o valor venal? 
 
O VALOR QUE FOI GASTO NA 
CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL 
 
+ 
 
VALOR ESTIMADO DO 
TERRENO 
ESCRITURAS 
 
 
 
 
 
 
O que é escritura? 
 
Quais são os tipos de escrituras? 
 
Em qual cartório deverá ser 
confeccionada a escritura de um 
imóvel? 
 
Da necessidade/desnecessidade 
de confeccionar escritura pública 
 
 
Art. 108 do CC, não dispondo a lei em 
contrário, a escritura pública é 
essencial à validade dos negócios 
jurídicos que visem à constituição, 
transferência, modificação ou 
renúncia de direitos reais sobre imóveis 
de valor superior a trinta salários 
mínimos. 
 
 
ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E 
VENDA: 
Título provisório usado para transações 
financiadas pelo proprietário. 
 
 
ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E 
VENDA: 
Título definitivo que substitui a ESCRITURA 
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA 
quando do pagamento do saldo total 
financiado. 
 
 
 
 
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA: 
Título definitivo para venda à vista. 
 
ESCRITURA DE PERMUTA: 
Título definitivo quando se trata de troca 
de imóveis , com ou sem pagamento de 
diferença em moeda corrente. 
 
ESCRITURA DE ADITAMENTO: 
Complementar ou acrescentar atos que 
tenham sido omitidos ou esquecidos. Esta 
precisa que tanto o comprador como o 
vendedor assine. Por ser complementar 
precisa apresentar a escritura anterior. 
Ex: metragem do imóvel; 
 
ESCRITURA DECLARATÓRIA: Corrigir de 
forma unilateral qualquer erro de 
declaração. Ex: estado civil. 
 
ESCRITURA DE DOAÇÃO SIMPLES: 
Realizar doação sem qualquer 
contrapartida; 
ESCRITURA DE DOAÇÃO COM 
USUFRUTO: 
Doação simples, acrescida do encargo de 
usufruto; 
ESCRITURA DE COM CLAUSULAS 
RESTRITIVAS: 
Contem clausulas como por exemplo, a de 
inalienabilidade, incomunicabilidade e 
impenhorabilidade. 
 
 
ESCRITURA PÚBLICA COM 
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA: 
Ex: Imóvel com saldo devedor. Devedor 
mantem a posse direta, mas não a 
propriedade; 
 
ESCRITURA DE EMANCIPAÇÃO: 
O individuo de menor se torna de 
maior. 
 
ARRAS OU SINAL 
O que são arras? 
Espécies: 
Confirmatórias (iniciais) ou penitenciais (sanção civil). 
 
Art. 418 do CC: “Se a parte que deu as arras não 
executar o contrato, poderá a outra tê-lo por 
desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem 
recebeu as arras, poderá quem as deu haver o 
contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o 
equivalente, com atualização monetária segundo 
índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e 
honorários de advogado.” 
 
Desta forma, se o arrependido for 
aquele que efetuou o pagamento das 
arras, ele as perderá em favor daquele 
que as recebeu; 
 
Se o arrependido for aquele que recebeu 
as arras, ele as devolverá àquele que as 
pagou, em dobro. 
MODELO PARA PREVISÃO DE ARRAS 
CONFIRMATÓRIAS NO CONTRATO: 
 
O valor do presente negócio jurídico é de R$..... 
(...), equivalente nesta data.../.../.... a ........., os 
quais serão pagos de acordo com as seguintes 
condições: 
1- Neste ato será pago a título de arras a 
quantia de R$.....(...); 
2- O saldo de R$ .... (...), será pago em ... (...) 
parcelas mensais e sucessivas de R$ ... (...), 
com vencimento da 1ª no dia ......e as demais 
em igual dia dos meses subsequentes. 
MATRÍCULA 
O que é a matrícula de um imóvel? 
 
O que é preciso para realizar a matrícula? 
- Descrição do imóvel; 
- Localização do imóvel; 
- Nome do proprietário. 
 
Prazo de 30 dias para processamento = 
PRENOTAÇÃO. 
 
A matrícula é como um retrato do imóvel 
nos livros do Cartório. Nela serão feitos os 
atos de registro e averbação, mostrando o 
real estado do imóvel. 
 
 
O registro é o ato que declara quem é o 
verdadeiro proprietário do imóvel, ou se a 
propriedade deste bem está sendo 
transmitida de uma pessoa para outra. 
Toda vez que se leva uma escritura de 
compra e venda ou hipoteca de um imóvel 
ao Cartório ela é registrada na matrícula. 
 
 
 
A averbação é o ato que anota todas as 
alterações ou acréscimos referentes ao 
imóvel ou às pessoas que constam do 
registro ou da matrícula do imóvel. São 
atos de averbação, por exemplo, o 
Habite-se, que é expedido pela 
Prefeitura Municipal, as mudanças de 
nome, as modificações de estado civil 
decorrentes de casamento ou divórcio e 
outros atos. 
TITULOS ADMITIDOSPARA REGISTRO 
TÍTULOS ADMITIDOS 
PARA AVERBAÇÃO 
- HIPOTECAS; 
 
- CONTRATOS DE LOCAÇÃO (Um 
contrato de locação somente será admitido 
para registro se contiver a cláusula de 
vigência da locação no caso de alienação do 
bem) ; 
 
- PENHORAS, ARRESTOS E 
SEQUESTRO; 
 
- USUFRUTO, USO E HABITAÇÃO; 
 
- COMPROMISSO DE COMPRA E 
VENDA; 
 
- INCORPORAÇÕES; 
 
- LOTEAMENTOS URBANOS E RURAIS; 
 
- COMPRA E VENDA; 
 
- PERMUTA; 
 
- DAÇÃO EM PAGAMENTO E DOAÇÃO. 
- CONVENÇÕES ANTENUPICIAIS; 
 
 
- CANCELAMENTO DE ÔNUS; 
 
 
- EXTINÇÃO DE DIREITOS REAIS; 
 
 
- MUDANÇA DE DENOMINAÇÃO DE 
RUA; 
 
 
- EDIFICAÇÃO, RECONSTRUÇÃO E 
DEMOLIÇÃO; 
 
 
- CONTRATO DE LOCAÇÃO (O contrato 
de locação será averbado em duas hipóteses: 
Para que o inquilino tenha direito de 
preferência de compra; para averbar a 
existência de fiança) 
 
Artigo 33 da Lei 8.245/91: “O locatário 
preterido no seu direito de preferência 
poderá reclamar do alienante as perdas e 
danos ou, depositando o preço e demais 
despesas do ato de transferência, haver para 
si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 
seis meses a contar do registro do ato no 
Cartório de imóveis, desde que o contrato de 
locação esteja averbado pelo menos trinta 
dias antes da alienação junto à matrícula do 
imóvel. 
Parágrafo único - A averbação far-se-á à 
vista de qualquer das vias do contrato de 
locação, desde que subscrito também por 
duas testemunhas.”. 
Restrições existentes na matrícula 
 
IMÓVEL COM USUFRUTO: 
 
Os direitos do usufrutuário: 
• Direito de posse, ele irá exercer a posse sem a 
possibilidade de adquirir o imóvel através de usucapião; 
• Direito de uso, pode usar como se fosse proprietário. 
Desta forma, pode o usufrutuário locar o imóvel e ficar 
recebendo a renda deste, tornando-se um possuidor 
indireto. 
 
 
QUAL A DIFERENÇA ENTRE 
USUFRUTO E LOCAÇÃO? 
 
 
 Um locatário somente poderá sublocar 
um imóvel alugado se no contrato tiver 
clausula autorizando a sublocação, 
entretanto no usufruto essa 
“sublocação” é possível. 
 
O usufruto poderá ser extinto, nos 
seguintes casos: 
 
• Renuncia ou morte do usufrutuário; 
• Cancelamento no registro; 
• Término do tempo de duração; 
• Abandono da coisa pelo usufrutuário 
pode gerar a extinção do usufruto se o 
nu-proprietário propor ação 
solicitando a sua extinção. 
 
HIPOTECA 
 
A hipoteca poderá ser extinta: 
 
• Com a satisfação da dívida; 
• Perecimento da coisa; 
• Renúncia do credor; 
• Arrematação. 
 
CONTRATO DE GAVETA 
- O QUE É? 
 
- PROBLEMAS QUE PODEM SURGIR: 
 A morte do proprietário original - seguro; 
 A má fé de quem vendeu – outras vendas. 
 Mudança para lugar incerto do proprietário – 
impossibilidade de assinar o contrato; 
 Penhora do bem em razão de processo judicial. 
 
 
 
É permitido transferir a 
titularidade de imóvel 
adquirido através do SFH? 
 
 
Art. 1º O mutuário do 
Sistema Financeiro da 
Habitação (SFH) pode 
transferir a terceiros os 
direitos e obrigações 
decorrentes do respectivo 
contrato, observado o 
disposto nesta lei. 
Parágrafo único. A formalização 
de venda, promessa de venda, 
cessão ou promessa de cessão 
relativas a imóvel financiado 
através do SFH dar-se-á em ato 
concomitante à transferência do 
financiamento respectivo, com a 
interveniência obrigatória da 
instituição financiadora. 
 
 ESCRITURA PÚBLICA X INSTRUMENTO 
PARTICULAR 
 
• Tabelião de notas; 
• Princípios – FÉ – PÚBLICA E AUTENTICIDADE; 
 
• Como deverão ser confeccionadas as escrituras 
públicas: 
- Data e local de sua realização: “SAIBAM, 
quantos esta escritura pública, que aos 20 (vinte) 
dias do mês de setembro do ano de 2011 (dois 
mil e onze) neste serviço notarial, compareceram 
partes entre si justas e contratadas a saber:” 
 
 
 
 
 
 
 
- Reconhecimento da identidade e capacidade das partes; 
- Qualificação (nome, nacionalidade, estado civil, 
domicilio, regime de bens, etc.); 
- Recolhimento dos tributos necessários; 
- Declaração de ter sido lida em voz alta pelo tabelião ou 
simplesmente ter sido lida pelas partes; 
- Assinatura das partes e do tabelião ou do seu 
substituto legal. 
 
 
 
Obs¹: Não será necessário a presença de testemunhas na 
lavratura de escritura pública – exceção; 
 
Obs²: No contrato particular de promessa de compra e 
venda a presença de duas testemunhas será obrigatória. 
 
 
Atos retratados em escritura pública: 
 
- Contrato de compra e venda de imóvel; 
- Doação de bens; 
- Procurações; 
- Testamentos; 
- Hipotecas; 
- Quitações; 
- Separações e divórcios consensuais; 
- Reconhecimento de filhos; 
- Emancipações; 
- Inventário e partilhas. 
 
INSTRUMENTOS PARTICULARES COM FORÇA DE 
ESCRITURA PÚBLICA: 
 
 
SFI – Sistema financeiro Imobiliário - CAIXA 
 
Lei 9.636, de 15 de maio de 1998. i. O art. 34, 
parágrafo primeiro, estabelece que “os contratos 
celebrados pela Caixa Econômica Federal, mediante 
instrumento particular, terão força de escritura 
pública”. 
 
SFH – Sistema Financeiro de Habitação. Lei 5.049, 
de 1966, previu o instrumento particular com força 
de escritura pública. 
 
 
 
 
 
 
PROCURAÇÕES 
(Mandato) 
 
- O que é? 
 
- Por instrumento particular ou por instrumento público? 
 
- Denominações – Mandante e mandatário; 
 
Mandante –> outorga -> Mandatário 
 
-Quem pode ser o mandante? 
 
-Quais os poderes conferidos com a procuração? 
 
 
 
 
 
Art. 661 do CC: “O mandato em termos gerais só confere 
poderes para administrar. Parágrafo 1º Para alienar, 
hipotecar, transigir ou praticar outros quaisquer atos que 
exorbitem a administração ordinária, depende a procuração de 
poderes especiais e expressos.” 
 
-O mandato poderá ser gratuito ou oneroso; 
 
-O mandatário poderá indenizar o mandante em razão de 
prejuízos causados por culpa sua ou daquele a quem 
substabelecer. Art. 667 do CC: “Parágrafo 2º Havendo 
poderes de substabelecer, só serão imputáveis ao mandatário 
os danos causados pelo substabelecido, se tiver agido com 
culpa na escolha deste ou nas instruções dadas a ele; 
Parágrafo 3º Se a proibição de substabelecer constar na 
procuração, os atos praticados pelo substabelecido não 
obrigam o mandante, salvo ratificação expressa, que 
retroagirá à data do ato.” 
MODELO DE PROCURAÇÃO COM PODERES 
ESPECIAIS: 
 
“O outorgante acima qualificado, por meio deste 
instrumento público de procuração, nomeia e constitui 
seu bastante procurador o outorgado acima qualificado, 
para proceder todos os atos necessários à defesa dos 
seus direitos e interesses, podendo ainda hipotecar, 
transigir ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem 
da administração ordinária, receber e dar quitação, 
substabelecer, o presente mandato, para o fiel 
cumprimento da finalidade deste mandato abaixo 
delimitada.” 
TRABALHO: 
 
“O outorgante acima qualificado, por meio 
deste instrumento de procuração, nomeia e 
constitui seu bastante procurador o 
outorgado acima qualificado, para proceder 
os seguintes 
atos..............................................., para o 
fiel cumprimento da finalidade deste 
mandato acima delimitado.” 
SUBSTABELECIMENTO 
-O que é? 
 
 PRESTAÇÃO DE CONTAS 
 
EXTINÇÃO DO MANDATO: 
 
- Revogação ou renúncia; 
-Morte ou interdição de uma das partes; 
-Mudança de estado que inabilite o mandante a 
conferir poderes , ou o mandatário para os exercer. Ex: 
Casamento; 
- Pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio. 
 
 
 
 
 
 
 
 
CLAUSULA DE IRREVOGABILIDADE. 
Art. 683 do CC: “Quando o mandato contiver cláusula de 
irrevogabilidade e o mandante o revogar, pagará perdas 
e danos.” 
 
Modelo: 
“O presente mandato se encontra amparado pelo artigo 
683 do CC, devendo o mandante arcar com perdas e 
danos caso realize a revogação deste...” 
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA CONFECCIONAR UMAPROCURAÇÃO PÚBLICA 
(outorgante) 
 
Pessoa física: 
 
RG, Carteira de Identidade Profissional ou Passaporte; 
CPF; 
Certidão de casamento, caso a pessoa já tenha casado, 
mesmo que já esteja separada ou divorciada; 
 
Pessoa Jurídica: 
Contrato ou Estatuto Social da empresa com as alterações 
promovidas ou sua consolidação na junta comercial; 
Itens 1 e 2 de pessoa física para os sócios ou representantes 
legais; 
Certidão simplificada da Junta Comercial atualizada até 30 
dias. 
 
ANTÔNIO DOS SANTOS, brasileiro, casado, médico, CPF nº 
002.543.789-34, cédula de identidade nº M-000000 expedida 
por SSP/MG, e sua mulher MARISA DOS SANTOS, 
brasileira, casada, médica, portadora do CPF nº 00000000, 
cédula de identidade de nº M-0000000 expedida por 
SSP/MG, residentes e domiciliados à SQS 10, bloco x, apto. 
900, Brasília/DF, CEP 00000 , a seguir denominados 
simplesmente PROMITENTE VENDEDORES, e de outro lado 
JONAS DOS REIS, brasileiro, casado, escritor, CPF nº 
000000000, cédula de identidade nº M-0000000 expedida 
por SSP/MG, e sua mulher ROSA DOS REIS, brasileira, 
casada, pedagoga, portadora do CPF nº 00000000, cédula de 
identidade de nº M-00000000 expedida por SSP/MG, 
residentes e domiciliados à SQS 801, bloco A, apto. 500, 
Brasília/DF, CEP 000000, a seguir denominados 
simplesmente PROMITENTES COMPRADORES, mediante 
cláusulas reciprocamente estipuladas, aceitas e a seguir 
articuladas: 
 
 
OBSERVAÇÕES: 
 
O promitente vendedor deverá ser o primeiro a ser 
qualificado; 
 
Na hipótese de serem casados, dependem, o promissário 
vendedor e/ou o promissário comprador, da autorização 
do(s) cônjuge(s) para a realização do contrato, a menos 
que a união tenha se dado sob o regime de separação 
absoluta de bens; 
 
 
Devem ser preenchidos todos os campos citados 
abaixo, obedecendo-se a mesma seqüência: 
 
 
PROMISSÁRIO VENDEDOR E PROMISSÁRIO COMPRADOR: 
01 - nome civil por extenso do(a) VENDEDOR(A) 
02 - nacionalidade 
03 - estado civil 
04 - profissão 
05 - CPF 
06 - documento de identidade, número e órgão expedidor. 
07 - se casado(a), nome civil do cônjuge 
08 - nacionalidade 
09 - estado civil 
10 - profissão 
11 - CPF 
12- documento de identidade, número e órgão expedidor 
13- endereço residencial (nº, complemento, bairro, CEP, 
Cidade e Estado) 
 
Cláusula primeira: 
É objeto da presente Promessa de Compra e Venda o 
imóvel constituído pelo apartamento 000, do bloco D, 
da S.Q.S. 300, matrícula de nº 000000, constante do 
Cartório do 6º Ofício de Registro de Imóveis de 
Brasília/DF, livre e desembaraçado de quaisquer 
ônus ou gravame. 
 
 
Deverá explicar detalhadamente todas as 
características do imóvel. 
 
 
 
 
 
Cláusula Segunda: 
Pela compra e venda prometida, os PROMITENTES 
COMPRADORES pagarão aos PROMITENTES 
VENDEDORES a importância total de R$100.000,00 (cem 
mil reais) da seguinte forma e condições: 
1. R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) em moeda corrente, 
pagos neste ato valendo o presente contrato como recibo. 
2. R$ 30.000,00 (trinta mil reais), que deverão ser pagos 
até o dia 30 (trinta) do mês de outubro de 2020. Este valor 
será fixo e não estará sujeito a juros compensatórios. 
3. R$ 30.000,00 (trinta), que deverão ser pagos, em 03 
(três) prestações mensais, sucessivas, vencendo a primeira 
no dia 30 (trinta) de novembro de 2020, acrescidos de 
juros de 1%, ao mês, e correção monetária pelo índice de 
0,5% da TR (taxa referencial), sendo facultado aos 
COMPRADORES proceder amortizações dentro deste 
prazo. 
 
 
 
 
 
 
 
Determinação do valor que deve ser pago pelo objeto 
do contrato e a forma de pagamento, se à vista ou a 
prazo, e neste caso, a quantidade de parcelas, 
especificando a data do pagamento. 
 
 
Cláusula Terceira: 
A presente promessa de compra e venda é pactuada 
com expressa renúncia de arrependimento, obrigando 
as partes, seus herdeiros e sucessores, e responderão 
os PROMITENTES VENDEDORES pela evicção de 
direitos. 
 
 
Cláusula especial, na qual o(s) promitentes 
compradores(s) se despoja(m) de seu direito de 
arrependimento, ou seja, de desistir da possibilidade 
de concluir o contrato a que havia(m) se obrigado. 
 
Também determina ao(s) promitentes vendedor(es) a 
responsabilidade pela evicção, ou seja, a perda que 
este(s) possa(m) vir a sofrer pelo fato de ser(em) 
desapossado(s) do bem que se encontrava em sua 
posse mas que a um terceiro pertencia. 
 
Cláusula Quarta: 
Os PROMITENTES COMPRADORES ficam 
autorizados a ocupar o imóvel a partir desta data, 
mas somente serão imitidos na posse definitiva do 
imóvel a partir da data do pagamento integral da 
Compra e Venda, oportunidade em que os 
PROMITENTES VENDEDORES outorgarão a 
competente escritura e darão quitação total pela 
compra e venda ora pactuada. 
 
 Determina o momento em que o(s) comprador(es) 
pode(m) ocupar o imóvel, elucidando que só 
adquire(m) a sua propriedade após a quitação 
integral da compra e a consequente outorga da 
escritura pelos vendedores. 
 
Cláusula Quinta 
Serão suportadas pelos PROMITENTES 
COMPRADORES, a partir desta data, as despesas de 
condomínio, luz, impostos, seguros etc., 
relativamente ao imóvel objeto desta Promessa de 
Compra e Venda, bem como as despesas futuras com 
a escritura e registro. 
 
Cláusula destinada a estabelecer as 
responsabilidades assumidas pelo(s) comprador(es) 
quando firmam o contrato. 
 
Cláusula Sexta 
O atraso nos pagamentos da parcelas restantes 
implicará na multa moratória de 10% (dez por cento), 
mais juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês 
incidentes sobre o débito devidamente corrigido. 
 
 
Trata-se da estipulação de multa e juros de mora 
impostos ao comprador na hipótese de inadimplência 
(descumprimento do contrato ou de qualquer de suas 
condições). 
 
Cláusula Sétima: 
Na hipótese do imóvel não ser integralmente quitado 
dentro do prazo previsto, e depois de considerada 
uma tolerância de 30 (trinta) dias, poderão os 
PROMITENTES VENDEDORES dar por rescindido o 
presente contrato, proceder a venda do imóvel a 
terceiros e, depois de deduzir o valor da multa e 
consectários da rescisão, restituir o saldo que houver 
para os PROMITENTES COMPRADORES. 
 
Cláusula que estabelece a possibilidade do contrato 
se desfazer pela não quitação integral do preço 
avençado no prazo previsto, e as condições a que o 
comprador se sujeita na ocorrência desta hipótese. 
 
Cláusula Oitava: 
O não cumprimento de quaisquer das cláusulas 
pactuadas que ensejar o desfazimento do presente 
negócio implica na multa igual a 20% (vinte por 
cento) sobre o valor total da transação, a ser pago 
pela parte infratora à parte inocente, devidamente 
corrigidos a partir da assinatura deste instrumento, 
sem prejuízo das perdas e danos a apurar-se em 
procedimento próprio. 
 
Cláusula que estabelece a forma de apuração de 
débito e crédito dos contratantes na hipótese de 
rescisão do negócio. 
 
Cláusula Nona 
As benfeitorias eventualmente realizadas pelos 
PROMITENTES COMPRADORES até a efetiva 
quitação do imóvel serão incorporadas ao imóvel, não 
gerando qualquer direito de indenização ou retenção 
na hipótese de rescisão do presente contrato. 
 
Os melhoramentos promovidos no imóvel, ainda que 
com a intenção de conservá-lo ou melhorá-lo, não 
poderão ser reclamados pelo comprador se sobrevier 
a rescisão do contrato. 
 
Cláusula Décima 
Para dirimir eventuais dúvidas sobre a interpretação das 
cláusulas pactuadas, nomeiam os contratantes o foro da 
comarca de XXXXXX. 
 
Trata-se de cláusula em que se determina o foro em que 
deverão ser propostas as ações destinadas a dar solução 
às eventuais controvérsias do contrato. 
 
E por estarem justos e contratados, mandaram lavrar o 
presente contrato em duas vias de igual teor e forma, que 
assinam na presença de duas testemunhas,para que 
produza seus jurídicos e legais efeitos. 
 
É o desfecho do contrato, a conclusão que ratifica a 
vontade das partes em contrair as obrigações 
estabelecidas, define o número de vias do contrato e 
estabelece a exigência das testemunhas para que o 
instrumento se perfaça. 
 
XXXXXXXXXXXXX ____ de______________ de _______ . 
(Local, data e ano). 
 
 
 
PROMITENTES VENDEDORES: 
 
 
PROMITENTES COMPRADORES: 
 
 
TESTEMUNHAS: 
 
(Nome, RG e assinatura das Testemunhas) 
 
MODELO DE CONTRATO DE PERMUTA 
 
PERMUTANTE (A): (Nome do Permutante (A)), 
(Nacionalidade), (Estado Civil), (Profissão), Carteira de 
Identidade nº (xxx), C.P.F. nº (xxx), residente e domiciliado na 
Rua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no 
Estado (xxx); 
 
PERMUTANTE (B): (Nome do Permutante (B)), 
(Nacionalidade), (Estado Civil), (Profissão), Carteira de 
Identidade nº (xxx), C.P.F. nº (xxx), residente e domiciliado na 
Rua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no 
Estado (xxx). 
 
As partes acima identificadas têm, entre si, justo e 
acertado o presente Contrato de Permuta de Bens 
Imóveis(1), que se regerá pelas cláusulas seguintes e 
pelas condições descritas no presente. 
 
Cláusula 1ª. O presente contrato tem como OBJETO, o bem 
imóvel (xxx) (Descrevê-lo), pertencente ao PERMUTANTE (A), 
situado na Cidade de (xxx), no Estado (xxx), cujo valor atinge 
a quantia de R$ (xxx) (Valor Expresso), livre de qualquer ônus 
ou litígio; e o bem imóvel (xxx) (Descrevê-lo), de propriedade 
do PERMUTANTE (B), situado na Cidade de (xxx), no Estado 
(xxx), cujo valor atinge a quantia de R$ (xxx) (Valor Expresso), 
livre de qualquer ônus ou impedimento(2). 
 
Cláusula 2ª. O PERMUTANTE (A) transfere ao 
PERMUTANTE (B), a partir da assinatura deste contrato, a 
posse e os direitos sobre o bem imóvel descrito na cláusula 
anterior, passando o último a se responsabilizar pelos 
tributos que atinjam o bem. 
 
Cláusula 3ª. O PERMUTANTE (B) transfere ao 
PERMUTANTE (A), a partir da assinatura deste instrumento, 
a posse e os direitos sobre o bem imóvel descrito na cláusula 
1ª, passando o último a se responsabilizar pelos tributos que 
atinjam o bem. 
 
Cláusula 4ª. As partes respondem por quaisquer vícios 
contidos nos bens que porventura possam existir, 
entregando-os desta forma, com todas as garantias. 
 
Cláusula 5ª. Caso qualquer dos imóveis, objeto do 
presente contrato, esteja ocupado, o PERMUTANTE 
deverá desocupá-lo imediatamente após a assinatura do 
presente, devendo também responder pela evicção do 
mesmo. 
 
Cláusula 7ª. A parte que infringir qualquer das 
cláusulas do presente contrato deverá se responsabilizar 
pela multa de R$ (xxx) (Valor Expresso). 
 
 
 
Cláusula 8ª. O presente contrato passa a vigorar 
entre as partes a partir da assinatura do mesmo. 
 
Cláusula 9ª. Além da legislação pertinente à 
permuta, aplicam-se, complementarmente, as 
normas relativas à compra e venda, sendo o presente 
instrumento irretratável e irrevogável. 
 
Cláusula 10. Os herdeiros ou sucessores das partes 
contratantes se obrigam desde já ao inteiro teor deste 
contrato. 
 
Cláusula 11. Para dirimir quaisquer controvérsias 
oriundas do CONTRATO, as partes elegem o foro da 
comarca de (xxx); 
 
Por estarem assim justos e contratados, firmam o 
presente instrumento, em duas vias de igual teor, 
juntamente com 2 (duas) testemunhas. 
 
(Local, data e ano). 
 
(Nome e assinatura do Permutante (A)) 
 
(Nome e assinatura do Permutante (B)) 
 
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 1) 
 
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 2) 
 
 
 
DOCUMENTOS GERAIS DE IMÓVEIS INCORPORADOS 
 
O que é incorporação? 
 
 
O que é habite-se? 
 
Qual a diferença entre construtor e incorporador? 
 
Permuta por área construída (contrato de compra e 
venda?). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A INCORPORAÇÃO: 
 
Art. 32 da lei nº 4.591/64 
 
1. Requerimento do proprietário, dirigido ao Oficial de Registro 
de Imóveis da Comarca da situação do Imóvel, com firma 
reconhecida, solicitando o registro da INCORPORAÇÃO 
constando o número da matrícula ou transcrição onde será 
feito o registro solicitado (art. 222 da Lei nº. 
6.015/73). 
 
Se o proprietário for pessoa jurídica, o requerimento deverá 
ser assinado pelo(s) representante(s) legal(ais), devendo ser 
juntado o Contrato ou Estatuto Social e todas as eventuais 
alterações, devidamente registrados 
 
 
no Oficial de Registro Civil das Pessoas Jurídicas ou na Junta 
Comercial competente, provando a regularidade de situação e 
representação da empresa. Tratando-se de empresa constituída 
por outras pessoas jurídicas, tais certidões deverão referir-se aos 
representantes legais destas últimas. 
Anexar declaração, sob pena da lei, que a alteração contratual 
sob nº...., é a última efetivada. 
 
Se o Requerente, pessoa física ou jurídica, for representado por 
procuração, deverá, ser juntado o competente instrumento de 
mandato, com poderes especiais. 
 
 Em se tratando de instrumento particular, verificar se aquele 
que outorgou tem poderes bastantes para tanto, mediante 
análise 
na documentação social da empresa, bem como se as firmas dos 
signatários estão devidamente reconhecidas, estando 
dispensada estas verificações nos instrumentos públicos. 
 Em se tratando de pessoa jurídica, deverão, ainda ser 
apresentadas: 
 CND do INSS (Certidão Negativa de Débitos para com o 
Instituto Nacional do Seguro Social) 
CND relativas a Tributos Federais e à Dívida Ativa da 
União, expedida pelo Ministério da Fazenda. 
 
 
2. Título de propriedade de terreno, ou de promessa, 
irrevogável e irretratável, de compra e venda ou cessão 
de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de 
imissão na posse do imóvel, não haja estipulações 
impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua 
consentimento para demolição e construção, 
devidamente registrada. 
3. Certidões negativas (relativamente ao imóvel, aos 
alienantes do terreno e ao incorporador, inclusive de 
seus cônjuges) de: 
 
 Impostos Municipais – relativas ao imóvel urbano 
Protesto de Títulos – pelo período de 05 (cinco) anos. 
Ações Cíveis – pelo período de 10 (dez) anos, processos 
em andamentos. 
Ações Criminais – pelo período de 10 (dez) anos. 
Deverão também referir- se aos representantes legais 
da incorporadora. 
Ônus Reais (certidão da matrícula ou transcrição do 
imóvel). 
Todas as certidões deverão ser extraídas na Comarca da 
situação do imóvel e, se distintas, naquelas onde 
domiciliadas as pessoas representantes legais da 
empresa; 
 
 Sempre que das certidões do distribuidor constar ações 
cíveis e criminais, devem ser exigidas certidões 
complementares, esclarecedoras de seu desfecho ou 
estado atual. 
 
Mesmo tendo sido aceitos os esclarecimentos, far-se-á, 
junto à matrícula a publicação do ônus. 
 
Tal certidão será desnecessária, quando se tratar de 
ação que, pela sua natureza, desde logo aferida da 
certidão do distribuidor, não tenha qualquer 
repercussão econômica, ou, de outra parte, relação com 
o imóvel objeto da 
incorporarão. 
 
Todas as certidões, para fins do registro pretendido, 
tem prazo de validade de 6 (seis) meses, à exceção 
daquelas em que o prazo constam nas referidas 
certidões. 
 
4. Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, 
abrangendo os últimos vinte (20) anos, acompanhado 
de certidão dos respectivos registros. 
 
5. Projeto de Construção devidamente aprovado pelas 
autoridades competentes. 
 
6.Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além 
da global, a das partes comuns e indicando, para cada 
tipo de unidade, a respectiva metragem de área 
construída . 
 
7.Certidão Negativa de Débito para com a Previdência 
Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for 
responsável pela arrecadaçãodas respectivas 
contribuições. 
8. Memorial descritivo das especificações da obra 
projetada, segundo o modelo da Associação Brasileira de 
Normas Técnicas – ABNT. 
 
9. Avaliação do custo global da obra, atualizada à data 
do arquivamento, discriminando-se, também, o custo de 
construção de cada unidade, devidamente autenticada 
pelo profissional responsável pela obra. 
 
 
10. Discriminação das frações ideais de terreno com as 
unidades autônomas que a elas corresponderão. 
11. Minuta da futura convenção de condomínio que regerá a 
edificação. 
12. Declaração em que se defina a parcela do preço. 
 
13. Certidão do instrumento público de mandato, quando 
não for proprietário o incorporador. 
14. Declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo 
de carência. 
15. Atestado de idoneidade financeira, fornecido por 
estabelecimento de crédito que opere no País há mais de 5 
(cinco) anos. 
 
16. Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre 
o número de veículos que a garagem comporta e os locais 
destinados à guarda dos mesmos. 
17. Apresentar Contrato-Padrão. 
 
18. Certidão da inscrição no CREA (Conselho 
Regional de Engenharia e Arquitetura) ou no 
Sindicato dos Corretores de Imóveis (CRECI), quando 
o incorporador for corretor ou construtor. 
 
19. Anuência do cônjuge, se a incorporação se fizer 
em terreno de sua propriedade ou de que seja 
compromissário comprador, seja qual for o regime de 
bens do casal. 
 
Obs: Todos os documentos deverão ser datados, 
assinados e com firma reconhecida, apresentados em 
02 (duas) vias. Todas as cópias deverão ser 
autenticadas. As plantas deverão vir sempre no 
ORIGINAL. 
O registro da incorporação será válido pelo prazo de 
180 (cento e oitenta) dias. 
 
O oficial tem o prazo de 15 (quinze) dias para 
apresentar, por escrito, todas as exigências. 
Satisfeitas estas, deverá o Oficial efetuar o registro 
dentro de uma quinzena . 
 
O exame do requerimento e cálculo dos 
emolumentos, bem como a pré-notação desejada, só 
serão procedidas mediante os atendimentos dos itens 
elencados. 
 
 
O QUE É ALVARÁ JUDICIAL? 
 
 
 
VENDA DE IMÓVEL OBJETO DE INVENTÁRIO 
 
Através de alvará ou através de Cessão de direitos 
hereditários. 
 
VENDA DE IMÓVEL DO PROPRIETÁRIO MENOR 
DE IDADE 
 
Através de alvará judicial.