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PLANO DE AULA n° 15 
Direitos reais sobre coisas alheias: Conceito. Espécies. Constituição. 
Direitos reais de gozo ou fruição: enfiteuse e servidões prediais. 
 
 
 
 
Bibliografia: 
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 22ª ed. São Paulo: Saraiva, 2007, v. 4, p. 353-409. 
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. São Paulo: saraiva, 2006, v. V, p. 420-443 e 609-612. 
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Direito das Coisas. 37ª ed. São Paulo: Saraiva, 2003, v. 3, p. 257-291. 
NADER, Paulo. Curso de Direito Civil: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2006, v. 4, p. 343-356 e 381-418. 
PEREIRA, Cáio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: Direitos Reais. 19ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2006, v. IV, p. 249-286. 
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 837-860 e 869-934. 
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: Direito das Coisas. 27ª ed. São Paulo: Saraiva, 2002, v. 5, p. 259-274 e 277-294. 
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 7ª ed. São Paulo: Atlas, 2007, v. V, p. 387-403 e 413-434. 
 
 
 
DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS 
 
1. Conceito de Direito Real 
Direito real é aquele que afeta a coisa direta e imediatamente, sob todos ou sob certos aspectos, seguindo-a em poder de 
quem quer que a detenha. 
O domínio (a propriedade) é o mais completo dos direitos reais, conferindo ao seu titular os poderes de usar, gozar e 
dispor da coisa sobre a qual ele incide. 
Saibam que o domínio (a propriedade) é suscetível de se dividir em outros direitos elementares. No usufruto, por exemplo, 
o nu-proprietário fica com o poder de dispor da coisa e o usufrutuário com os poderes de usar e gozar da mesma. 
O usufrutuário passa a ter um direito real sobre coisa alheia. 
O proprietário de um bem, por sua vez, tem direito real sobre coisa própria. 
Percebam o seguinte: usar de uma casa é morar nela; gozar desta casa é alugá-la; dispor é vender ou demolir, por exemplo. 
2. Espécies de direitos reais sobre coisas alheias 
Tais direitos são limitados por lei e só podem existir em função de suas previsões em norma, não sendo possível introduzir 
outros por analogia. 
VEJAM NO CC, 1.225 A RELAÇÃO DOS DIREITOS REAIS PREVISTOS NA NOSSA LEGISLAÇÃO. 
ACRESCENTEM A ELES A PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA (CC, 1.361/1.368) E AS ENFITEUSES 
CONSTITUÍDAS NA VIGÊNCIA DO CC DE 1916. 
Três são as espécies de direitos reais sobre coisas alheias: 
2.1. direitos reais de gozo ou de fruição – superfície, servidões, usufruto, uso e habitação. 
2.2. direitos reais de garantia, nos quais a coisa própria é dada em garantia de um débito – penhor, hipoteca, anticrese e 
propriedade fiduciária. 
2.3. direito real de aquisição – o direito do promitente comprador de imóvel. 
3. Constituição por ato inter vivos 
Os direitos reais sobre móveis e sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por ato entre vivos, só são adquiridos após a 
tradição ou o registro no Cartório de Registro de Imóveis, respectivamente, conforme disposto no CC, 1.226 e 1.227. 
Já os direitos reais decorrentes de causa mortis (de herança) são adquiridos no momento da morte do de cujus. 
 
ENFITEUSE (aforamento ou aprazamento) 
 
1. Conceito 
Enfiteuse é o direito real (esta é a sua natureza jurídica) sobre coisa alheia que autoriza o enfiteuta a exercer, restritiva e 
perpetuamente, sobre coisa imóvel representada por terras não cultivadas, terrenos que se destinem à edificação e 
terrenos de marinha e acrescidos (estes são os seus objetos), todos os poderes de domínio útil (inclusive alienar e 
transmitir por sucessão hereditária), mediante pagamento ao senhorio direto de uma renda anual. 
2. Esclarecimentos 
2.1. No Código Civil de 1916, a enfiteuse estava regulada nos artigos 678/694. 
2.2. No Código Civil atual, o artigo 2.038 proibiu a constituição de novas enfiteuses, subordinando as existentes às 
disposições do CC de 1916. 
 
PLANO DE AULA n° 15 
Direitos reais sobre coisas alheias: Conceito. Espécies. Constituição. 
Direitos reais de gozo ou fruição: enfiteuse e servidões prediais. 
 
 
SERVIDÕES PREDIAIS – CC, 1.378/1.389. 
 
1. Conceito 
Servidões prediais são direitos reais de gozo sobre imóveis que, em virtude da lei (??) ou da vontade das partes, se impõem 
sobre o prédio serviente em benefício do prédio dominante, um e outro pertencentes a proprietários distintos. 
2. Finalidade 
Proporcionar uma valorização do prédio dominante, tornando-o mais útil, agradável ou cômodo. 
Percebam isto: 1) a servidão é uma relação entre dois prédios; 2) a servidão envolve uma obrigação negativa; 3) a 
existência da servidão implica a idéia de que os prédios pertencem a donos diversos. 
3. Princípios fundamentais 
3.1. a servidão é uma relação entre prédios vizinhos 
3.2. não há servidão sobre coisa própria 
3.3. a servidão serve a coisa e não o dono (tanto que o dono do prédio serviente não se obriga à prestação de um fato 
positivo ou negativo, mas apenas a tolerar) 
3.4. não se pode de uma servidão constituir outra (o titular do imóvel dominante não tem o direito de ampliar a servidão a 
outros prédios) 
3.5. a servidão é inalienável 
3.6. deve ser constituída de modo expresso 
4. Natureza jurídica 
É direito real de gozo sobre imóvel alheio, de caráter acessório, perpétuo (nada impede que se constitua servidão 
subordinada a termo ou condição), indivisível e inalienável. 
5. Classificação 
5.1. rústicas - incidentes sobre prédios localizados fora do perímetro urbano. Ex.: tirar água do prédio vizinho, passagem, 
tirar areia, extrair pedra, etc. 
5.2. urbanas - incidentes sobre prédios localizados no perímetro urbano. Ex.: escoar água através tubos, não construir além 
de certa altura, não criar obstáculo à entrada de luz. 
5.3. contínuas - exercidas independentemente de ato humano. Ex.: passagem de água ou de energia elétrica. 
5.4. descontínuas – exercidas por ação humana. Ex.: servidão de trânsito. 
6. Modos de constituição – SEMPRE DEPENDE DE REGISTRO 
São eles: 1) por ato jurídico inter vivos (contratos) ou causa mortis (testamento); 2) por sentença judicial que homologa 
divisão; 3) por usucapião; 4) por destinação do proprietário. 
7. Direitos e deveres dos proprietários dos prédios dominante e serviente 
Vejam nas páginas 358/359 do livro da Professora Maria Helena. 
8. Ações para proteger a servidão 
8.1. ação confessória – para reconhecer a existência da servidão, quando negada, devendo ser provada a sua existência 
através de título próprio. 
8.2. ação negatória – proposta pelo proprietário do prédio serviente para provar que inexiste servidão ou que se pretende 
ampliá-la indevidamente. 
8.3. ação de manutenção de posse – proposta pelo dono do prédio dominante. 
8.4. ação de nunciação de obra nova- para impedir a edificação de obra nova prejudique a servidão. 
8.5. ação de usucapião – nos casos previstos em lei. CC, 1.379. 
9. Extinção – CC, 1.388/9. 
 
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