Bloco II Administração de Condomínios e Locação de Imóveis

Prévia do material em texto

O Brasil é um país com vasto território, sendo considerado um dos países com maior faixa territorial no mundo. No entanto, mesmo com vasto território disponível o país vivencia um enorme déficit habitacional, que se aprofundou ainda mais nas últimas décadas, com o crescimento populacional desenfreado e com as cidades crescendo sem qualquer planejamento. As grandes cidades são os maiores exemplos disso, com capitais como São Paulo e Rio de Janeiro apresentando problemas sérios com relação à marginalização da moradia, bem como do crescimento de moradias em estado precário ao longo das regiões das cidades. A baixa disponibilidade de moradias em regiões centrais levou ao crescimento em regiões periféricas. No entanto, mesmo nessas regiões ainda existem dificuldades de se encontrar uma moradia própria, já que os preços de moradia própria ainda são altos para a maioria da população.
Sendo assim, uma das formas de compensar o enorme déficit habitacional que o Brasil vivencia há pelo menos três décadas é por meio da locação. A locação permite que pessoas/famílias consigam encontrar moradia em que possam desempenhar o seu papel rotineiro na sociedade.
As locações são reguladas por meio de projeto de lei, que estabelece os parâmetros e as questões mais relevantes para o ato de locação. A lei que regula a questão da locação é a lei do inquilinato. A lei do inquilinato foi criada em 1991, sendo sancionada pelo presidente Collor. O número da mesma é 8.245/1991, sendo que ela passou por duas alterações, por meio de duas leis federais, a 12.112/2009 e a 12.744/2012.
Segundo o Procon (2013), nos casos que envolvam os contratos de locação e inquilinato é importante saber as nomenclaturas em que estão envolvidas as partes:
Locador
é a figura do dono do imóvel, que atua como a parte que aluga seu apartamento, casa, comércio, chácara, terreno, apartamento ou barracão para outra pessoa interessada;
A lei de inquilinato conta com fatores específicos, como os direitos e deveres que tanto os locadores quanto os locatários precisam cumprir para que o contrato de locação seja estabelecido e funcione de forma harmoniosa.
A lei define direitos e deveres no caso dos locadores e podem ser definidos como (PROCON, 2013; GENOVEZZI, 2010):
Deveres do locador: entregar o bem intangível (Imóvel ou móvel) que foi locado ou alugado em bom estado para que possa ser usufruído pela parte que alugou o mesmo (locatário); permitir e garantir o uso seguro do bem locado para o locatário (em outras palavras, dar condições que o imóvel tenha o mínimo de segurança para o locatário usufruir do imóvel); manter, no tempo que houver o contrato de locação, a forma e o destino que foi acordado para o imóvel; ser responsável, inclusive judicialmente, em casos de danos ou vícios anteriores à locação estabelecida no momento; assumir o pagamento de taxas, impostos que venham ser atribuídos ao imóvel e prêmio do seguro contra incêndio sobre o bem locado; se for questionado, o locador deve mostrar ao locatário um demonstrativo do quanto já foi pago pelo locatário ao locador; pagar todas as despesas extraordinárias do condomínio (como, obras ou reformas que ocorram no imóvel, pinturas que venham a ser feitas em fachada, obras destinadas a repor a usabilidade do prédio, restituições ou pagamentos trabalhistas de períodos anteriores à locação e entre outros).
Todos esses fatores são os deveres que o locador deve atender com relação ao contrato estabelecido com o locatário. Caso não sejam cumpridas algumas dessas obrigações poderá haver penalidades e até o encerramento do contrato como é previsto pela lei do inquilinato.
No entanto, não é somente deveres que a lei do inquilinato define para os locadores, mas também direitos que eles têm com relação ao estabelecimento do contrato com o locatário.
Genovezzi (2010) afirma que os direitos dos locadores podem ser definidos como:
Direitos do locador: ter transparência e acesso total ao que acontece com o seu imóvel no período de locação; receber a remuneração (neste caso o aluguel) em troca da cessão do aluguel para o locatário; é permitido cobrar o valor do aluguel antecipadamente, desde que a mesma não seja garantida por caução e seja para período de temporada (caso haja cobrança em casos fora destes será enquadrada como contravenção penal); é permitido ao locador exigir garantias ao locatário para permitir a construção do acordo de locação; mover ações que visem o despejo do locatário nos casos em que a lei permitir (como falta de pagamento ou outros tipos de ações que causem quebra de contrato); pedir revisão do aluguel por meio de ação judicial.
Esses pontos definem os direitos que o locador tem perante o locatário com o contrato estabelecido nos termos da lei. Como no caso dos deveres, por ser uma ação prevista em lei, caso haja transgressão dos direitos do locador também poderão ocorrer sanções previstas em lei.
Em termos dos direitos e deveres de ambos, os que mais costumam ser alvo de problemas e questões de matéria jurídica são os deveres do locador. Nas grandes cidades fatores como entrega do imóvel em bom estado, sem que haja necessidade de novos reparos por parte dos locatários e despesas extraordinárias. Em ambos os casos, especialmente da conservação do imóvel, realmente ocorrem maiores problemas entre locatários e locadores.
Nos direitos dos locadores, o pagamento do aluguel é onde mais ocorrem problemas com os locatários. Os locadores podem inclusive encerrar o contrato caso ocorra excesso de não pagamentos, inclusive podendo acessar o fiador.
Vamos Praticar
Os contratos de locação são uma das formas mais conhecidas de alocação de imóveis para as camadas sociais mais vulneráveis. No entanto, existem regras bem delimitadas com relação aos deveres do locador. Marque a alternativa correta em relação a regra que é verdadeira.
Parte superior do formulário
a) Entregar o imóvel da mesma forma que recebeu de outro locatário, sem se importar com o estado.
b) O locador pode pedir que o locatário faça reformas no imóvel, isso é previsto em lei.
c) O locatário pode recusar pagar o aluguel.
d) Não existem regras aplicáveis para a questão de reformas de imóveis alugados.
e) O locador precisa entregar o imóvel em condições boas para o uso do locatário.
Parte inferior do formulário
No capítulo anterior, ingressamos nos direitos e deveres do locador, aprofundando as questões que envolviam a lei do inquilinato no ponto de vista do proprietário do imóvel que é alugado. Ficou claro que as regras para a locação do lado do locador são bem transparentes e trazem uma boa certeza com relação aos limites da lei com relação o lado do locador.
No entanto, ainda falta ingressarmos no outro lado, o locatário, a segunda parte mais importante dessa transação. Como no caso do locador o locatário tem os seus direitos e deveres estipulados pela lei do inquilinato, mas também tem influência do código do consumidor.
Direitos e Deveres Previstos na Lei do Inquilinato
A lei do inquilinato prevê a delimitação de direitos e deveres dos locadores e locatários, sendo que no caso dos locatários as regras são diferentes.
Segundo  os deveres dos locatários são os seguintes pontos (PROCON, 2013; GENOVEZZI, 2010):
Deveres do locatário:
estar sempre em dia com o pagamento do aluguel e todos os encargos que estejam envolvidos na locação que o inquilino acertou (aluguel precisa ser pago até a data estabelecida pelo contrato ou até o sexto dia útil do mês seguinte. Se caso for um contrato acertado verbalmente, o pagamento é até o sexto dia do mês subsequente também); o locatário não pode utilizar o imóvel para outra função além do contratado; devolver o imóvel, ao fim do aluguel, nas mesmas condições em que recebeu o mesmo do locador; reportar imediatamente quaisquer danos ou necessidade de conserto no imóvel que precisará ser realizado; imediatamente providenciar reparos ao imóvel, quando o locatário ou qualquer outra pessoa que esteja dentro do imóvel for responsável; em hipótese nenhuma alterar as características do imóvel sem a autorização préviado locador e que seja por escrito também; entregar sem demoras, imediatamente, documentos de cobranças e taxas que estejam sendo aplicadas ao imóvel; arcar com as despesas das contas de telefone, energia elétrica, gás, água e esgoto; não fazer objeção a vistorias ao imóvel, desde que sejam previamente agendadas; seguir à risca a convenção coletiva que foi definida no condomínio e nos regulamentos; efetuar o pagamento do seguro-fiança; pagar as despesas corriqueiras ou ordinárias que o condomínio apresente.
Esse conjunto de deveres é regulado de forma que o inquilino consiga dar o mínimo de segurança para o locador e honrar o contrato que foi assinado. No entanto, como também no caso do locador, o locatário também conta com direitos. Os direitos estão definidos pela lei do inquilinato, prevendo os limites do que os inquilinos podem usufruir. No entanto, existe um fator adicional de regulação dos direitos do inquilinos, que será visto mais adiante neste capítulo.
Os direitos do locatário podem ser definidos como, segundo Genovezzi (2010):
Direitos do locatário:
receber do locador o imóvel ou móvel em condições     mínimas de uso (é um dos principais direitos do locatário em receber o imóvel em condições de uso. Para a garantia disso é essencial que ocorra a vistoria do imóvel antes da locação); total isenção dos pagamentos que ocorrem de forma extraordinária no condomínio (neste caso, por exemplo, o inquilino está livre de pagar indenizações trabalhistas); o inquilino tem preferência pela compra do imóvel, caso deseje ou surja uma proposta de compra pelo imóvel que está locado (o locatário tem 30 dias para afirmar se quer ou não comprar o imóvel quando surge um interessado externo); poder realizar a sublocação do imóvel para outra parte (como comentário na unidade anterior, o locatário tem a liberdade de sublocar o imóvel para outra parte); indenização por parte do locador caso o locatário realize melhorias ou benfeitorias no imóvel; não ocorrência da devolução do imóvel quando o locador bem entender (mesmo no caso de despejo é necessário que o locador apresente um motivo previsto em lei para que o mesmo seja executado. Já em termos de devolução, o locatário pode devolver o imóvel a qualquer momento. No entanto, a devolução antes do tempo costuma incorrer em multas, presente nos contratos); acesso aos comprovantes de pagamento do aluguel; o pagamento das taxas administrativas do imóvel é de responsabilidade do locador; pagamento da multa normalmente corresponde a três meses de aluguel e é proporcional ao tempo que resta para o término do contrato.
Esses tópicos são os determinantes para os direitos do locatário, sendo que um dos mais importantes é o direito de entregar o imóvel a qualquer momento, mesmo com a existência da multa. Isso permite que o locatário tenha não somente mobilidade para encontrar outro imóvel, mas também não esteja preso a nenhum contrato.
No entanto, como foi afirmado anteriormente, existe outro conjunto de regras que também determina uma parte dos direitos do consumidor, o seu direito como consumidor de um serviço, o aluguel.
Código de Defesa ao Consumidor
Segundo o Procon (2013), como o inquilino não somente é um locatário mas também um consumidor, o mesmo conta com a proteção do código de defesa do consumidor. Formalmente, pela Lei 8.078/1990 toda pessoa física ou mesmo a jurídica que compra ou usufrui de produtos e serviços como destino final é considerado consumidor. Ou seja, no caso da locação do imóvel a lei também tem influência sobre o ato.
No caso do locador, ele é considerado um fornecedor, sendo pessoa física ou jurídica, pois desenvolve atividade de produção, uma montagem, criação, distribuição ou comercialização de produtos e outras prestações de serviços. Portanto, sempre que o locador ou qualquer parte que seja o seu representante se portar no conceito de fornecedor ocorrerá a aplicação do código de defesa do consumidor a favor do inquilino.
Todos os contratos que foram estabelecidos por imobiliárias são tidos como de adesão, assim todas as reclamações contra cláusulas abusivas podem ser acolhidas pelos órgãos de defesa do consumidor.
Assim, apesar das regras estabelecidas para regular e direcionar as atitudes que cada parte deve seguir, no caso do locatário ainda existe a questão do código de defesa do consumidor como um norte extra, tendo em vista o que pode ser considerado como interação entre consumidores e produtores, nem que seja de um serviço.
saiba mais
Assim, o código do consumidor é considerado como o principal guia dos deveres nos atos de consumo nos país, mas encontra uma exceção no mercado de aluguéis, a lei do inquilinato.
Vamos Praticar
O ato de locar no ponto de vista do locatário é diferente em termos de regras e necessidades que o mesmo tem em comparação com o locador. Uma dessas diferenças diz respeito ao direito e dever que cada um tem referente à condição do imóvel para a entrega ao locatário. Tendo em vista o que foi dito anteriormente, marque a alternativa correta referente ao direito que o locatário tem referente à entrega do imóvel.
Parte superior do formulário
a) A entrega do imóvel não precisa de cuidados especiais.
b) É importante fazer uma vistoria antes da entrega do apartamento, pois assim o direito de que o inquilino receba um imóvel em perfeitas condições se mantém.
c) São necessárias, pelo menos, cinco vistorias para a entrega perfeita do imóvel.
d) É importante que exista uma administradora de condomínio intermediando a entrega.
e) É importante fazer uma vistoria antes da entrega do apartamento, com a presença do inquilino, do proprietário e de um advogado, para que o inquilino receba o imóvel em perfeitas condições.
Parte inferior do formulário
Os contratos de locação estabelecem uma relação entre consumidor e fornecedor segundo a definição do Código de Defesa do Consumidor (PROCON, 2013). Mas na lei do inquilinato existem as principais características e obrigações que cada uma das partes tem que desempenhar entre si. Dentre essas obrigações estão direitos e deveres de ambas as partes, especificamente, o direito de preferência que um inquilino tem e o dever de um locador de permitir que o locatário tenha esse direito de preferência.
Conceitualizando, o direito de preferência é o direito que o locatário tem de ser o comprador de um determinado imóvel quando ocorre uma oferta de compra ao imóvel ocupado por ele. Esse direito de preferência pode ser usufruído em situações em que ocorra uma oferta de compra do imóvel, uma promessa de venda para alguma parte terceira e perda dos direitos de propriedade sobre o imóvel por parte do locador.
Para que o locatário tenha o direito de preferência, respeitado é necessário que o locador comunique ao inquilino que tem o interesse de alienar o imóvel, com essa comunicação sendo por meio judicial ou não. Dentro desse comunicado é necessário que constem todas as informações com relação ao preço, as formas de pagamento, os prazos, a ocorrência de ônus reais, bem como a data e o local em que o locatário possa analisar a documentação envolvendo a alienação do imóvel (PROCON, 2013; CORDEIRO, 2015).
O locatário terá 30 dias para analisar todas as questões que envolvam o negócio e manifestar o seu interesse. Caso isso não seja realizado em 30 dias o inquilino perderá o seu direito de preferência. No entanto, caso o locatário aceite o negócio e os requisitos dentro do mesmo, e o locador desista do negócio, este poderá ter que responder em termos jurídicos pelos danos causados, inclusive de possíveis lucros que não foram realizados para o inquilino. Essa punição pela desistência do locador em vender quando o locatário confirma e exerce o seu direito de preferência é para evitar que ocorram movimentos ou tentativas por parte do locador de despejar o inquilino. Em outras palavras, é para evitar que um locador use essa ação, simulando uma possível compra, para despejar o inquilino. No entanto, se o locador provar que essa desistência foi devido a fatos de ordem maior ele será eximido de indenizar o locatárioou responder por possíveis danos ao inquilino.
Em casos que envolvam uma sublocação e uma oferta de compra ou alienação, a lei do inquilinato deixa bem claro como a situação se resolverá. O direito de propriedade, em casos de sublocação, é transferido em totalidade para o sublocatário. Ele terá as mesmas regras que foram expostas anteriormente, com relação ao aceite e às indenizações em caso de desistência por parte do locador. Caso o sublocatário abra mão do direito de preferência o locatário passará a ter este direito. Na lei fica definido que a pessoa que está ocupando o imóvel no momento da oferta é que detém o direito de propriedade (CORDEIRO, 2015).
Caso o locatário aceite exercer o seu direito de preferência mas o locador  receba uma nova proposta de um terceiro, o processo será reiniciado, com o locatário podendo novamente fazer uma proposta. Ou seja, o locatário volta a ter 30 dias para aceitar exercer o seu direito de preferência de compra.
O direito de propriedade não se resume somente aos contratos de locação, mas também em contratos de venda e compra, em que ocorra a cláusula de preempção. Nesse caso, o proprietário que resolver vender um imóvel para outra pessoa, em um período de dois anos, tem que oferecer ao antigo dono primeiro o imóvel para a venda.
Direitos de Preferência na Relação Condomínio e Locatário
Apesar do direito de preferência ser um norte e regulador da relação entre o locador e o locatário, a interação com o condomínio também precisa ser abordada. Primeiramente, precisamos definir o que seria condomínio nesse caso. Segundo Carneiro (2015), o condomínio, nesse caso, é uma pessoa em parceria ou conjunto com outra pessoas ou mais, em que as duas tenham direito de propriedade sobre o imóvel. Nesse caso, são abordadas inclusive as questões que envolvam sociedades que investem em determinado imóvel.
Ou seja, não estamos citando o caso de condomínio em termos clássico de gestão de um prédio, mas de pessoas que detêm um imóvel em conjunto. Nesse caso, quando houver uma oferta de compra recebida pelo locador é obrigatório que o direito de preferência seja transferido para o condômino, para que ele possa analisar se gostaria de adquirir a parte do outro dono em que ele tenha direito de propriedade dividido. Assim, os locatários só terão o direito de preferência após os condôminos abrirem mão do seu direito de adquirir o imóvel, caso haja uma proposta de compra que um dos condôminos tenham recebido.
O direito de condômino prevalece sobre o direito de locatário, sendo que isto é previsto na lei do inquilinato, no artigo 34 (Lei 8.245/91). Segundo Cordeiro (2015), o artigo 34 prevê que se caso haja condômino no imóvel haverá prioridade dos direitos de condomínio sobre os dos locatários.
Em linhas gerais, a lei busca dar o direito de preferência como prioridade ao condômino, com a intenção de evitar que estranhos venham a integrar a sociedade previamente estabelecida. É uma das formas de proteger os integrantes de condomínios que não queiram que estranhos integrem o mesmo. Assim é dado a preferência do outro condômino comprar a parte do que permitir o ingresso de um estranho na mesma.
Essas foram as características gerais do direito de propriedade que estão vigentes no Brasil hoje, juntamente com os direitos e deveres dos locadores e locatários. No próximo tópico ingressaremos num ponto muito relevante para todo esse processo: o aluguel.
Vamos Praticar
A lei do inquilinato estabelece direitos e deveres de locatários e locadores. No entanto, um ponto específico da lei trata da questão do direito de preferência, bem como para qual das partes ele é predominante. Dada essa questão de direitos de preferência, marque a alternativa correta:
Parte superior do formulário
a) O direito de preferência sempre é, por lei, cedido ao locador.
b) O direito de preferência é previsto no Código de Defesa do Consumidor.
c) O direito de preferência dá prioridade ao locatário de adquirir o imóvel em caso de oferta de terceiros.
d) Somente no regime de comodato existe o direito de preferência.
e) O direito de preferência dá prioridade a um terceiro em adquirir o imóvel em caso de oferta.
Parte inferior do formulário
Aluguel
Após toda a descrição dos direitos e deveres de locatários e locadores, bem como dos direitos de preferência, tanto nos casos de locatários quanto no caso de condomínios, nesta seção, ingressaremos nas questões que envolvam a locação, em outras palavras, o aluguel.
Como já definimos anteriormente o aluguel é uma relação de cunho jurídico, pela qual o locador se compromete a ceder o uso e gozo de um determinado imóvel ou móvel para o locatário, sendo que existirá um pagamento por parte do inquilino para o locador para que essa cessão ocorra.
O aluguel ou locação acaba tendo as suas regras reguladas pela lei do inquilinato, como no caso dos deveres e direitos de locadores e locatárias. Pela lei do inquilinato, o contrato de locação precisa ser estabelecido para que o ato de aluguel do imóvel seja reconhecido. No contrato de locação é necessário que contenha informações importantes com relação aos dados pessoais do locador e locatário, um bom detalhamento do imóvel bem como das condições dele, o valor estipulado para o aluguel, quanto tempo de duração do contrato, condições pelas quais a fiança será estabelecida, motivos de rescisão contratual e transparência com relação quem pagará taxas como IPTU.
Dentro dos contratos de aluguel existem também as garantias que precisam ser dadas para o locador para que o contrato seja estabelecido e o locador tenha a segurança prevista por lei. As garantias normalmente são:
· fiança;
· o caução;
· seguro de fiança locatícia;
· cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Esses quatro tipos são os mais utilizados. Todos eles serão mais explorados com maior profundidade nas próximas unidades.
Com relação ao aluguel, em termos do pagamento, conta com reajuste permitido em lei, em que o locador pode, em contrato, já estabelecer os termos do reajuste do aluguel.
Segundo Procon (2013) o reajuste de aluguel normalmente segue as seguintes regras ou costumes:
Cálculo de reajuste do aluguel:
é estabelecido em livre acordo entre o locador e o locatário. No entanto, o índice utilizado para reajuste deve ser aplicado anualmente e na moeda corrente no Brasil, neste caso o real;
Quando ocorre o reajuste do aluguel:
na data de aniversário do contrato, mas quando o mesmo foi assinado (e não quando o aluguel é pago mensalmente);
A diferença entre o reajuste e a revisão de contrato:
o reajuste é uma espécie de atualização ou recomposição das perdas com os acréscimos de preços que ocorrem na economia. Já a revisão de contrato é um ajuste que não é voltado para atualização, mas sim de ajustar o valor, que pode ser tanto para cima quanto para baixo. A cada três anos é realizada a revisão;
Índices mais utilizados para servir de referência para os ajustes:
normalmente, são utilizados cinco tipos de índices de preços para o reajuste. O famoso e mais utilizado IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado, que reflete os preços no atacado, varejo e construção civil), INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor, que reflete os preços ao consumidor das classes mais baixas), IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo, que refletem os preços ao consumidor ao nível médio), IPC-FIPE (Índice de Preços ao Consumidor, que refletem os preços ao consumidor na cidade de São Paulo) e IGP-DI (Índice Geral de Preços da Disponibilidade Interna, que consiste na mesma essência do IGP-M).
Extinção/continuidade da Locação e Locação de Temporada
Neste capítulo, vamos ingressar em tópicos relevantes para os contratos de locação, a questão da continuidade ou fim da locação e as chamadas locações de temporada, que contam com particularidades em comparação com os contratos normais.
Extinção/continuidade da Locação
Segundo Procon (2013), os contratos de locação podem ser extintos ou continuados nos seguintes casos: 1- Prorrogação por tempo indeterminado após o fim do contrato, se caso o contratoterminar e após 30 dias não houver prorrogação, com conhecimento do locador; 2- Denúncia do contrato, do locatário para o locador, após o contrato ser prorrogado por tempo indeterminado. Contratos abaixo de 30 meses precisam de uma justificativa para serem encerrados; 3- Encerramento do contrato devido a acordo mutual entre as partes do contrato, infração de termos legais ou do contrato, atraso no pagamento dos aluguéis acordados entre as partes, venda do imóvel, demolição da edificação ou do imóvel, fim do contrato de trabalho para o locatário que utiliza o imóvel para trabalho, para uso do locador e tempo de contrato ultrapassar mais de 5 anos.
Locação para Temporada
Outra forma de locação e aluguel que também existe é chamada “Locação para temporada”, em que o inquilino aluga um imóvel para usufruir dele na prática de lazer, realização de atividades extras, tratamentos que envolvam a sua saúde e outros fatos que durem menos que noventa dias.
Pode-se encontrar, dentro desses imóveis, móveis já decorando o local. Por isso é de extrema importância que houvesse vistorias anteriores à assinatura do contrato de uso do local. O locador pode receber o valor integral dos aluguéis e todos os encargos e até pedir uma garantia de contrato.
Como no caso da locação mais usual, após mais de trinta dias após o fim do contrato, com conhecimento do locador, o contrato será prolongado por tempo indeterminado.
Portanto, apesar das diferenças entre os contratos de locação e temporada, acabam sendo regulamentados pela mesma lei, a lei do inquilinato, que garante, inclusive, direitos e deveres para ambos os contratos.
Vamos Praticar
Os contratos de aluguéis acabam contendo uma série de regras e nortes para a conduta de locadores e locatários. No caso dos aluguéis de temporada as regras são um pouco diferentes, com relação a pontos cruciais do contrato. Tendo em vista o que foi exposto acima, assinale a alternativa correta.
Parte superior do formulário
a) Os contratos de  temporada são de até dois anos.
b) Contratos de aluguel normal são reajustados por um índice estabelecido pela lei.
c) Contratos de temporada contam com pagamento em juízo, de acordo com a lei.
d) Contratos de temporada e normal contam com uma diferença: o primeiro é de até 90 dias e o segundo não tem limite.
e) Contratos de temporada são parecidos com o regime de comodato.
Parte inferior do formulário