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CONDOMÍNIO GERAL E CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Condomínio geral se caracteriza pelo fato de existir, simultaneamente, dois (ou mais) direitos de propriedade incidindo sobre um mesmo bem, móvel ou imóvel. Exemplo: dois irmãos, não tendo dinheiro para comprar dois veículos (um para cada), se cotizam e adquirem um só para ambos. Ou seja, ambos são condôminos do carro; e não, como muitos pensam sócios de um carro. Condomínio não é sociedade, condôminos não são sócios. (O primeiro instituto (condomínio) é próprio dos direitos reais (previsto nos artigos 1314 a 1330 do Código Civil; já o segundo (sociedade) é típico do direito empresarial ver art. 981 e segs. do Código Civil)).
O Condomínio edilício, por sua vez, refere-se exclusivamente aos imóveis onde coexistem partes comuns e partes exclusivas, por exemplo: num edifício residencial, o apartamento é propriedade exclusiva e partes como elevadores, piscinas, portaria etc., são partes comuns, sendo que cada condômino é dono de seu apartamento mais uma fração ideal nas partes comuns.
Por essa razão, deve ser desfeita outra confusão, qual seja: locatário não é condômino. Condômino é exclusivamente o proprietário. Locatário é, mais precisamente, com possuidor, na medida em que, tendo a posse direta do apartamento, compartilha com os demais condôminos e com possuidores as áreas comuns do edifício.
Portanto, condomínio geral aplica-se a qualquer coisa (móvel ou imóvel) que possua mais de um dono e condomínio edilício apenas aos edifícios (residenciais ou comerciais) nos quais se identifique partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum.
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisa o, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela ou estranhos, sem o consenso dos outros.
DESPESAS E DÍVIDAS COMUNS
O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.
RENÚNCIA DA PARTE IDEAL
Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
FRUTOS E DANOS
Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
DIVISÃO
A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
Não poderá exceder de cinco anos a indivisa o estabelecida pelo doador ou pelo testador.
O requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couberem, as regras de partilha de herança.
Coisa Indivisível
Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartida o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lança, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.
Base: artigos 1.314 a 1.322 do Código Civil.
A Convenção de Condomínio foi criada para tentar solucionar a complexidade das relações decorrentes do agrupamento humano que existiria no mesmo imóvel, colocando lado a lado pessoas de etnias, religiões, cultura e padrões de comportamento diferentes. Na nossa legislação ela foi criada pela artigo 9o. Da Lei 4.591/64 que determina:
"Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidade autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão por escrito, a convenção do condomínio, e deverão, também por contrato ou deliberação, em assembleia, aprovar o regimento interno da edificação ou conjunto de edificações". O termo Convenção contém a ideia de acordo de vontades, ajuste, pacto, convênio. Para muitos doutrinadores como Orlando Gomes, Caio Mário, Silvio Rodrigues, a sua natureza jurídica é de um contrato, porque deriva da vontade de todos quanto a subscrevem. Outros são unânimes em considerar sua natureza como especial, pois na origem ela tem natureza convencional - que pode ser tácita ou expressa -, devido à sua formação por acordo de vontade ou por adesão dos adquirentes. No entanto, depois de atingida sua eficácia plena, ela passa a se constituir em ato normativo, mais aproximado da Lei do que do contrato. Lei que irá viger entre um grupo restrito, à semelhança do estatuto social. Conforme determina o artigo 9º da Lei 4.591/64, para ser outorgada, não é necessário que a obra esteja pronta. Havendo pluralidade de proprietários de frações ideais ou de unidades autônomas, deverão os titulares que representem no mínimo 2/3 das frações ideais, celebrar a Convenção. Havendo um só proprietário, a Convenção de Condomínio será outorgada unilateralmente, e será válida desde o seu registro, mas a sua eficácia fica suspensa até que haja pluralidade subjetiva aderindo. Este entendimento tem sido o mais moderno, embora existam alguns doutrinadores que entendem não poder o proprietário único elaborar a Convenção de Condomínio, devendo aguardar a venda de pelo menos uma unidade, para juntamente com este novo proprietário elaborarem a Convenção.
Forma e Conteúdo da Convenção: A Lei exige a forma escrita, ficando a critério dos interessados apenas escolher entre a escritura pública ou instrumento particular. Sendo particular, deve ser assinada por todos que a aprovaram, devendo, as firmas, serem reconhecidas. O seu conteúdo está definido no parágrafo 3o do artigo 9o da Lei 4.591/64, havendo ainda outras exigências esparsas na lei.
O registro da Convenção de Condomínio: Os Tribunais e doutrinadores têm reiterado manifestações no sentido de que a Convenção de condomínio, embora não registrada, é lei entre as partes. Não obstante, para que seja oponível a terceiros e atinja a plenitude de sua característica de "res Inter alios", ela precisa do registro no álbum imobiliário. O novo Código Civil em seu artigo 1.333, também prevê a obrigatoriedade do seu registro, para valer contra terceiros.
O seu registro será feito no Livro 3- Registro Auxiliar, podendo ser feita por resumo, ficando uma via arquivada no Registro de Imóveis. Na Matrícula do imóvel, será feita a averbação dando notícia do registro efetuado no livro três.
 Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência deprocedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Fontes
https://bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br/noticias/236728633/instituicao-de-condominio
https://www.sindiconet.com.br/informese/funcoes-e-deveres-do-sindico-art-1348-legislacao-codigo-civil-capitulo-sobre-condominios