condominio e incorporacoes

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Condomínios em Geral e 
Incorporações Imobiliárias 
Ivens Henrique Hübert 
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Ivens Henrique Hübert 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Condomínios em Geral 
e Incorporações Imobiliárias 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Edição revisada 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IESDE Brasil S.A. 
Curitiba 
2012 
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CIP-BRASIL. CATALOGAÇÃO-NA-FONTE 
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ 
 
H867c 
 
Hübert, Ivens Henrique 
Condomínios em geral e incorporações imobiliárias / Ivens Henrique Hübert. - 1. ed., 
rev. - Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012. 
208p. : 28 cm 
 
Inclui bibliografia 
ISBN 978-85-387-3172-6 
 
1. Condomínios - Legislação - Brasil. 2. Condomínios - Brasil - Administração. 3. 
Incorporação imobiliária - Brasil. I. Título. 
 
12-7136. 
CDU: 347.238.2 
 
02.10.12 15.10.12 039469 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Sumário 
 
Condomínios em geral no Direito brasileiro | 9 
Introdução | 9 
Comunhão | 10 
Condomínio | 11 
Concepções jurídicas de condomínio | 12 
Consequências das concepções jurídicas | 13 
Divisão e extinção do condomínio | 14 
Administração do condomínio | 15 
Locação do bem em condomínio | 16 
Conclusão | 16 
 
Condomínio edilício: definição, características e sua convenção | 21 
Introdução | 21 
Evolução e contornos legais | 22 
Nomenclatura | 23 
Delimitação do conceito | 24 
Convenção de condomínio | 25 
Conteúdo da convenção | 27 
Conclusão | 28 
 
Direitos e deveres dos condôminos | 37 
Introdução | 37 
Uso, fruição e disposição | 38 
Uso das partes comuns | 40 
Uso das áreas privativas | 41 
Votação em assembleia | 43 
Contribuição condominial | 43 
Cobrança de dívidas | 44 
Multas | 45 
Alteração da fachada | 45 
Conclusão | 47 
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Administração de condomínio | 53 
Introdução | 53 
O síndico | 54 
Conselho fiscal e outros cargos | 58 
Modalidades de gestão do condomínio | 59 
Empresa contratada para administrar | 60 
Conclusão | 62 
 
Assembleia condominial | 67 
Introdução | 67 
Assembleia do condomínio | 68 
Assembleia geral ordinária | 68 
Assembleia geral extraordinária | 69 
Convocação da assembleia | 70 
Conteúdo das discussões e local de realização | 71 
Quorum e deliberações | 71 
Representação dos condôminos por procuração | 72 
Votação: regras e procedimentos | 73 
Atas | 74 
Participação do locatário nas assembleias | 75 
Conclusão | 75 
 
Despesas do condomínio | 81 
Introdução | 81 
Responsabilidade pelas despesas | 82 
Espécies de despesas | 83 
Despesas com obras necessárias, úteis e voluptuárias | 85 
Locatário e despesas do condomínio | 87 
Espécies de receitas | 89 
Conclusão | 90 
 
Relações condominiais, contratos e novas modalidades imobiliárias | 95 
Introdução | 95 
O condomínio edilício e os custos de transação | 96 
Direitos reais e direitos pessoais | 97 
Contrato de compra e venda | 98 
Contrato de locação | 99 
Formas alternativas de uso da propriedade | 100 
Conclusão | 102 
 
Constituição e extinção do condomínio | 107 
Introdução | 107 
Formas de constituição do condomínio | 108 
Constituição e especificação do condomínio | 111 
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Requisitos para constituição | 112 
Extinção do condomínio | 112 
Formas de extinção do condomínio | 113 
Conclusão | 115 
 
O incorporador e a incorporação imobiliária | 119 
Introdução | 119 
A figura do incorporador | 120 
Atuação do incorporador | 121 
Responsabilidades do incorporador | 122 
Incorporação e defesa do consumidor | 122 
Destituição e falência do incorporador | 124 
Conclusão | 125 
 
Fases pré-contratuais da incorporação | 131 
Introdução | 131 
A restrição legal ao desempenho da atividade de incorporador | 132 
Proprietário do terreno | 132 
Estudo de viabilidade, projetos e licenças para a incorporação | 134 
Registro da incorporação | 135 
Lançamento da incorporação e publicidade | 138 
Conclusão | 139 
 
Obrigações e direitos do incorporador | 145 
Introdução | 145 
Deveres e obrigações gerais do incorporador | 146 
Direitos do incorporador | 149 
Obrigação do incorporador quanto ao patrimônio de afetação | 150 
Conclusão | 151 
 
Obrigações do adquirente | 157 
Introdução | 157 
A incorporação e a exceção de contrato não cumprido | 158 
Cláusula resolutiva | 160 
Encargos decorrentes da mora do adquirente | 162 
Outros aspectos relativos às obrigações do adquirente | 164 
Conclusão | 165 
 
A construção na incorporação | 169 
Introdução | 169 
O contrato de construção e a incorporação | 170 
Transmissão da fração ideal | 171 
Regras quanto à construção | 171 
Modalidades de construção | 173 
Conclusão | 176 
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Infrações e penalidades | 179 
Introdução | 179 
Infrações de natureza civil e criminal | 180 
Falta de pagamento das prestações | 180 
Publicação de anúncios em órgãos de informação e publicidade em desacordo com prescrições 
legais | 183 
Proteção criminal aos adquirentes | 183 
Conclusão | 186 
 
Condomínios, incorporações e sistemas legislativos | 191 
Introdução | 191 
A legislação diretamente aplicável aos condomínios | 191 
A legislação diretamente aplicável às incorporações | 193 
Outras disciplinas legais aplicáveis | 194 
Conclusão | 198 
 
Referências | 205 
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Apresentação 
O objetivo da disciplina Condomínios em Geral e Incorporações Imobiliárias é fornecer ao aluno os conhecimentos 
gerais sobre a regulamentação jurídica de condomínios e incorporações imobiliárias, segundo as normas brasilei- 
ras. Dessa forma, busca-se capacitar o estudante a extrair entendimentos necessários, decorrentes da lei, visando 
aplicá-los nas mais diversas situações de sua vida profissional. Do mesmo modo, visa-se transmitir os conceitos 
básicos, necessários para a compreensão do ambiente legal relacionado aos condomínios e incorporações. 
Nesse sentido, a disciplina delineia, em sua primeira metade, a legislação aplicável aos condomínios. A primeira 
aula, portanto, é dedicada ao regime jurídico dos condomínios em geral. Já as aulas restantes dedicam-se à espécie 
de condomínio, que se afigura como objeto central do estudo: o chamado “condomínio edilício”. 
Nesse âmbito, tratar-se-á dos temas centrais referentes a essa seara. Primeiramente, será examinada a natureza da 
convenção condominial, seus contornos, limites e características. Em seguida, será dedicada análise à relação de 
direitos e deveres dos condôminos, com ênfase em questões práticas, comuns no ambiente condominial. 
A aula seguinte tratará do tema relativo à administração, verificando-se os poderes e deveres dos síndicos e deadminis- 
tradores. Após, a questão das despesas condominiais e, em seguida, a Assembleia Geral, serão objeto de exame. 
As relações condominiais e seus desdobramentos em virtude dos contratos celebrados relativos às unidades do condomí- 
nio edilício, a saber, compromissos de compra e venda e contratos de locação, também serão objeto de estudo. 
Com tais exames, finaliza-se a disciplina dos condomínios, partindo-se, em seguida, para o estudo das incorpora- 
ções imobiliárias. Neste, após o estudo das incorporações em geral, será dedicada atenção à questão das obriga- 
ções e direitos do incorporador e do adquirente. 
As aulas seguintes terão como tema as diversas formas de incorporação, abarcando-se a construção em geral e 
suas espécies, a construção por empreitada e a construção por administração. Por fim dedica-se especial exame às 
infrações previstas em lei, relativas aos incorporadores. 
Com base no roteiro ora traçado, espera-se contribuir para que o aluno possa, desde já, orientar seus estudos, visan- 
do extrair o máximo das lições do presente curso. 
 
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Condomínios em geral 
no Direito brasileiro 
Ivens Henrique Hübert* 
 
Introdução 
Quando mencionamos a existência de condomínios, pensamos, de um modo geral, em edifícios, 
residenciais ou comerciais, ou ainda nos condomínios residenciais de casas que ultimamente são bas- 
tante frequentes em nossas cidades, sobretudo em virtude da violência crescente. 
Entretanto, é importante mencionar que, do ponto de vista jurídico, a noção de condomínio vai 
muito além dessa tradicional visão decorrente do crescimento do mercado imobiliário. A noção de con- 
domínio, assim como a ideia da qual se origina a comunhão, possui suas raízes na Roma Antiga, com seu 
conjunto de leis altamente organizado e estruturado. 
Dessa forma, para se compreender toda a regulamentação jurídica do chamado condomínio 
“edilício”, ou seja, aquele condomínio presente nos edifícios das grandes cidades, composto por partes 
comuns a todos os condôminos e por partes exclusivas de propriedade de cada um deles, é bastante 
importante apresentar, primeiramente, as noções jurídicas de comunhão e de condomínio. 
Esse é, portanto, o tema desta aula. Note que aqui não se procurará fazer menção às regras espe- 
cíficas do condomínio edilício, visto que o objetivo, neste momento, é apresentar as noções gerais do 
condomínio como um todo, quando ele existe sobre um bem específico: uma casa, um automóvel, um 
rebanho de gado etc. 
 
 
* Mestre em Direito das Relações Sociais pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). Pós-graduado em Gestão de Direito Empre- 
sarial pela Faculdade de Administração e Economia do Paraná (FAE). Bacharel em Direito pela Universidade Federal do Paraná (UFPR). Advogado. 
Coautor do livro Direito Tributário Internacional Aplicado, volume II, editado pela Quartier Latin e autor de artigos publicados em revistas es- 
pecializadas. 
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10 | Condomínios em geral no Direito brasileiro 
 
 
 
Comunhão 
A ideia de condomínio liga-se, de um modo geral, com o compartilhamento de poderes de pro- 
priedade sobre um bem. Nesse sentido, o conceito de condomínio está contido na noção de comunhão, 
a qual é mais ampla. Analisemos, primeiramente, esta última. 
Por comunhão, entende-se uma série de manifestações ocorridas no mundo social em que, por 
alguma razão, determinado bem ou patrimônio possui mais de um proprietário. Essa ideia é totalmente 
excepcional. De um modo geral, o Direito trabalha com a ideia de que cada bem deve possuir apenas 
um proprietário e que cada indivíduo é senhor de um único patrimônio, assim entendido o conjunto de 
todos os bens que ele possui. 
Dessa forma, a ideia de copropriedade custou a ser aceita nas legislações ao longo dos tempos. 
Até hoje em dia, é vista apenas como uma situação que deve ser tratada como exceção, sendo a regra 
geral a propriedade exclusiva de um indivíduo sobre um bem ou patrimônio. 
Essa dificuldade de o Direito trabalhar com a ideia de comunhão decorre, em grande medida, de 
que apenas havendo um único proprietário é que este pode desfrutar plenamente de todos as facul- 
dades que a propriedade lhe confere. Basicamente, entende-se que o proprietário possui sobre a sua 
propriedade as seguintes faculdades: 
:::: 
 
:::: 
 
:::: 
usar da coisa de que é proprietário, isto é, utilizá-la como lhe convier, sem interferência de 
terceiros; 
fruir da coisa, ou seja, auferir os frutos (resultados) que dela resultarem (por exemplo, aluguéis 
de um imóvel, reprodução de um rebanho etc.); 
dispor da coisa, ou seja, transferi-la a qualquer terceiro, seja através de venda, doação, ou qual- 
quer outra forma. 
Assim, sendo proprietário de um bem, o sujeito poderia exercer todas essas faculdades, sem que 
pudesse existir qualquer oposição por parte de terceiros. Entretanto, essa noção de propriedade plena, 
na qual o proprietário pode fazer com o bem tudo o que lhe convier, sem atentar para quaisquer ou- 
tros interesses, está largamente ultrapassada. Atualmente, fala-se, nos mais diversos casos, da chamada 
“função social da propriedade”, através da qual a propriedade deve atender não apenas os interesses de 
seu dono, mas igualmente à coletividade. 
Nesse sentido, por exemplo, o latifundiário não pode deixar toda sua terra inativa sem que, sobre 
ela, exista qualquer uso produtivo. Do mesmo modo, o proprietário de um imóvel antigo no centro da 
cidade possui uma série de obrigações, não podendo simplesmente permitir que seja deteriorado, acar- 
retando poluição visual, nem pode modificar a fachada do prédio histórico que tenha sido tombado. 
Assim, na mesma linha do desenvolvimento da função social da propriedade, entende-se atual- 
mente que essas faculdades de usar, fruir e dispor do bem não sejam exercidas de forma única, absoluta. 
Ao contrário, admite-se que elas possam ser compartilhadas, relativizadas. 
Desse modo, passa a ser também mais comum a ideia de comunhão, ou seja, de compartilhamen- 
to da propriedade, já que o fato de existir mais de uma pessoa proprietária do mesmo bem não afasta 
o exercício das faculdades acima citadas, mas apenas exige uma delimitação dos direitos e deveres de 
cada coproprietário. 
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Condomínios em geral no Direito brasileiro | 11 
 
 
 
 
Assim, a comunhão manifesta-se nas mais diversas áreas do Direito. Um tipo bastante importante 
de comunhão é o casamento. Quando duas pessoas casam pelo regime da comunhão total ou parcial 
de bens, estão elas aceitando compartilhar a propriedade de seus bens ou, pelo menos, daqueles bens 
que vierem a adquirir após o casamento. Da mesma forma, quando nem sequer ocorre o casamento, 
mas as pessoas convivem juntamente por um determinado período de tempo. É a chamada união está- 
vel, que também cria uma forma de comunhão. 
Da mesma forma, ocorre a sucessão hereditária, ou seja, o patrimônio de uma pessoa falecida, en- 
quanto não for efetuada a partilha dos bens entre os herdeiros. Quando esta for realizada, cada um dos 
herdeiros passa a ser proprietário (único) de uma determinada parcela de bens, que será transferida ao 
seu patrimônio pessoal. Antes disso, porém, o chamado “espólio”, isto é, o conjunto de bens do falecido, 
pertencerá a todos os herdeiros de forma comum. Trata-se, também, de uma comunhão. 
 
 
Condomínio 
O condomínio, por sua vez, é uma forma de comunhão onde oque existe é um compartilhamen- 
to sobre um bem específico. Duas ou mais pessoas são proprietárias, simultânea e concorrentemente, 
de um mesmo objeto, seja ele um automóvel, um imóvel etc. 
O condomínio pode ser basicamente de duas espécies: 
:::: 
:::: 
voluntário, ou convencional; 
forçado ou legal. 
 
Condomínio forçado 
O condomínio legal ou forçado é aquele que tem sua origem na lei. Diversos são os casos que se 
podem citar nesse sentido. Decorrem, via de regra, do inevitável estado de indivisão de certos bens. 
O condomínio sobre as construções existentes na linha divisória dos terrenos (paredes, cercas, mu- 
ros, valas) é um desses exemplos. Sobre esses objetos, em específico, os vizinhos exercem seus direitos de 
propriedade em condomínio. Assim, se um dos vizinhos resolver levantar parede, vala, cerca, muro ou si- 
milar na linha divisória do terreno, a lei permite que ele o faça mesmo que sem consultar o outro vizinho. 
Posteriormente, poderá cobrar proporcionalmente as despesas referentes a essa obra. Assim, desde que 
o outro vizinho concorra com tais despesas, terá nascido aí um condomínio forçado, decorrente da lei. 
Por outro lado, o vizinho que não efetuou a referida obra tem direito a pagar o preço proporcional, 
de forma a se tornar condômino da parede, sem que aquele que a construiu possa se opor. Caso neces- 
sário, deverá ser efetuada perícia em processo judicial, para que se apure o valor que deverá ser pago. 
Enquanto não ocorrer a perícia, nenhuma modificação poderá ocorrer na parede, muro, vala ou cerca. 
Outras vezes, existe o condomínio sobre pastagens, que não são propriedades individuais de 
nenhum fazendeiro, mas pertencentes, conjuntamente, a diversos proprietários, que ali deixam pastar 
seu gado. É o chamado compáscuo. 
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12 | Condomínios em geral no Direito brasileiro 
 
 
 
Condomínio voluntário 
Por outro lado, o condomínio voluntário é aquele que decorre da vontade das partes, que por 
alguma razão acordam em se tornarem coproprietárias de algo. Contudo, por vezes a vontade que se 
manifesta não é a das partes que se tornarão coproprietárias, mas de um terceiro: é o caso quando, por 
testamento, o testador transfere aos herdeiros um determinado bem e define, em testamento, que es- 
tes deverão compartilhar a propriedade por um determinado período. 
Sendo o condomínio voluntário aquele que realmente interessa neste curso, é a ele que se faz 
referência nos itens a seguir. 
 
 
Concepções jurídicas de condomínio 
A noção jurídica de condomínio deriva de duas concepções bastante distintas, e até contrárias, 
entre si. De um lado, há uma concepção mais individualista, cuja origem é o direito romano. Do outro, 
há uma concepção mais coletivista, com base no direito germânico. Cada uma delas procura explicar, à 
sua maneira, este fenômeno tão particular que é a divisão da propriedade sobre um mesmo bem. 
 
 
Teoria individualista 
Para explicar essa questão, a teoria individualista procura dividir o objeto em partes ideais, atri- 
buindo a cada sujeito a propriedade sobre uma parcela ideal, que nada mais é senão uma parte abstrata 
do bem considerado. Embora todos os condôminos exerçam direitos sobre o todo, eles são, a rigor, 
proprietários de uma parte ideal, ou seja, uma quota-parte do objeto. 
Desse modo, desapareceria a exclusividade do direito de propriedade e, em seu lugar, surgiria a 
ideia de copropriedade, formada pela soma dos quinhões pertencentes a cada um dos condôminos. 
Segundo essa mesma teoria, sendo esse estado de compartilhamento uma situação excepcional em 
relação à regra da propriedade exclusiva, ele também tende a ser provisório, desaparecendo após um 
período de tempo. Note-se, entretanto, que com relação aos condomínios edilícios, essa noção de tem- 
porariedade deixa de ter importância. 
 
 
Teoria coletivista 
Por outro lado, a concepção coletivista não vislumbra no condomínio essa divisão em partes 
ideais, mas antes vê na comunhão um único direito, cujo sujeito é a coletividade constituída pelos inte- 
ressados. Ou seja, a propriedade é efetivamente coletiva. O bem não pertence a várias pessoas, cada um 
com sua parte ideal, mas sim a todos em conjunto, como se fossem uma só pessoa. 
Conforme leciona Orlando Gomes (2000, p. 213): 
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Condomínios em geral no Direito brasileiro | 13 
 
 
 
 
A teoria coletiva vê na comunhão um só direito, tendo como sujeito a coletividade constituída pelos interessados. Não 
há titulares individuais. A coisa é realmente comum. Numa palavra, a propriedade é coletiva. O bem não pertence a 
várias pessoas, cada qual tendo a sua parte, mas a todos os comunheiros em conjunto, ainda que não seja orgânico o 
estado de indivisão. Não há, enfim, justaposição de partes individuais. 
 
 
 
Consequências das concepções jurídicas 
Essa distinção entre concepções não é apenas mero exercício teórico. Ao contrário, possui grande 
desdobramento prático, na medida em que repercute em uma série de questões relativas ao condomí- 
nio. Para ficarmos apenas com um exemplo: pela concepção individualista, as decisões relativas ao con- 
domínio podem ser tomadas por maioria, seja uma maioria simples ou algum quorum qualificado. Afinal, 
cada condômino é proprietário de uma determinada quota-parte. Juntando-se aqueles que possuem a 
maioria das quotas-partes, a vontade deles será, por essa concepção, a vontade do condomínio. 
Já no caso da concepção coletivista, tomando por base que se trata de uma única vontade comum, 
apenas a unanimidade dos condôminos é que pode decidir algo em favor do condomínio. No caso de um 
dos coproprietários ser contrário à decisão a ser tomada, esta já não poderá ser implementada. 
O direito brasileiro, assim como a maioria das legislações, segue a orientação individualista, admi- 
tindo a existência da propriedade dividida em partes ideais. Assim, a lei brasileira toma, como base para 
o exercício dos direitos e dos deveres dos condôminos, essa ideia de parte ideal. 
A parte ideal é a fração que cabe a cada condômino no âmbito do condomínio. As diversas partes 
ideais são justapostas, formando, através de sua soma, a propriedade sobre o todo. O problema é que 
cada proprietário pode também ser considerado, através da parte ideal que titulariza, dono do todo. 
Seu direito não é exercido apenas sobre a parte ideal, mas sobre o todo. 
Assim, o condômino, coproprietário de uma casa, pode usufruir da totalidade da área de que ele 
é proprietário, juntamente com os demais condôminos. Do mesmo modo, aquele que é proprietário de 
um veículo em condomínio com outra pessoa tem amplas faculdades de buscar reaver o bem que, por 
qualquer razão, lhe foi tirado. 
Estamos, portanto, diante de um dilema teórico que precisa ser adequadamente explicado. Afi- 
nal, o condômino possui direitos sobre sua parte ideal ou sobre a totalidade do bem? 
Em resposta, poderíamos afirmar, sinteticamente, que ele possui direitos sobre ambos, cada qual 
conforme o caso. Sobre sua quota-parte, pode exercer todos os direitos que lhe cabem como proprietá- 
rio exclusivo, independentemente do consentimento dos demais. Assim, sua autonomia sobre a parte 
ideal abrange vendê-la ou doá-la, quando e a quem quiser; gravar sobre ela algum ônus, tal como o 
penhor ou a hipoteca; auferir os frutos, ou seja, os lucros relativos à sua parte (por exemplo, quando o 
bem como um todo é locado a terceiro). Pode ainda reivindicá-la, de quem tenha indevidamente toma- 
do posse do bem. 
Da mesma forma, é na proporção da quota-parte de cada um que serão calculadas as dívidas 
incidentes sobre o condomínio. 
Já sobre a totalidade, o condômino poderá praticar todos os atos que dependem do consenti- 
mento dos demais. Assim, poderá usar da totalidade do bemem condomínio, na forma que tenha sido 
definida pelos condôminos através de um contrato ou convenção. 
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14 | Condomínios em geral no Direito brasileiro 
 
 
 
Divisão e extinção do condomínio 
Como informado no início deste texto, a noção geral de condomínio no direito brasileiro é toma- 
da como exceção em relação à regra geral, que seria a propriedade exclusiva. Nesse sentido, o condomí- 
nio tenderia à sua própria extinção. Por essa razão, o Código Civil garante direitos aos condôminos para 
que estes busquem exercer seu direito de dividir o bem detido em condomínio. 
Assim, se o bem for, por sua natureza, divisível, qualquer condômino pode exigir sua divisão, des- 
de que, previamente, não tenha havido acordo entre os condôminos para que o condomínio perduras- 
se por determinado período de tempo. A lei fala em cinco anos, como prazo máximo para a existência 
do condomínio, podendo esse prazo vir a ser prorrogado pelas partes. Em outras palavras, o prazo de 
cinco anos é o prazo máximo que a lei determina que duas ou mais pessoas convencionem manter de- 
terminado bem em condomínio. Nada impede, no entanto, que elas renovem esse acordo em seguida. 
Da mesma forma, caso a determinação quanto à formação do condomínio provenha do doador 
ou do testador, este não poderá permitir que o condomínio persista por período superior a cinco anos. 
Decorrido esse período, o condomínio apenas continuará existindo se os próprios coproprietários assim 
pactuarem. 
Desse modo, o bem em condomínio está sempre sujeito à divisão. O Código Civil prevê uma série 
de procedimentos sobre a forma como deve processar-se essa divisão. O artigo 1.320 do referido código 
já prevê o seguinte: 
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um 
pela sua parte nas despesas da divisão. 
Dessa forma, respeitados os limites temporais previstos no ato que instituiu o condomínio, pode- 
rá ocorrer a divisão prevista nesse artigo, sendo cada condômino responsável pela parcela das despesas 
decorrentes da divisão de forma proporcional a seu respectivo quinhão, ou seja, de acordo com sua 
parte ideal. 
A divisão poderá ser requerida por qualquer dos condôminos, mediante ação judicial em que se 
prove: 
:::: 
:::: 
já haver ocorrido o lapso temporal resultante do acordo inicial; 
ser o bem divisível por sua natureza. 
Mas a divisão poderá também ocorrer de forma amigável entre as partes, sem a necessidade de inter- 
venção judicial. Caso se trate de imóveis, será necessária uma escritura pública feita em cartório. 
Entretanto, mesmo antes do decurso do período de existência do condomínio que tenha sido 
pactuado, a divisão poderá ser determinada pelo juiz. Isso ocorrerá quando, por requerimento de um 
dos condôminos, o juiz entenda existirem razões graves, que justifiquem esse procedimento. 
Se tratar de pequena propriedade rural, o Estatuto da Terra determina que o imóvel não poderá ser 
dividido, caso, após sua divisão, suas áreas independentes tornem-se inferiores a um módulo de proprie- 
dade rural. O módulo rural é estabelecido em cada região do país, conforme o tamanho de propriedade 
que naquela região se entenda como área mínima necessária para sustento de uma família. 
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Condomínios em geral no Direito brasileiro | 15 
 
 
 
 
Já se o bem for, por sua própria natureza, indivisível, a solução será necessariamente a venda do 
bem como um todo, repartindo os condôminos o valor da venda, de forma proporcional aos seus qui- 
nhões. Outra solução poderá ser a venda das partes ideais de cada condômino para um deles, o qual se 
tornará proprietário exclusivo sobre todo o bem. 
O artigo 1.322 do Código Civil determina o procedimento aplicável nesse caso: 
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será 
vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e 
entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. 
Assim, caso não haja acordo para que um dos condôminos passe a ser o proprietário único, inde- 
nizando os demais, o bem será colocado à venda, devendo adquirir aquele que fizer a melhor oferta. Em 
caso de ofertas iguais, a lei prevê três critérios de desempate: o condômino tem preferência sobre os ter- 
ceiros; já entre os condôminos, tem preferência aquele que tiver as benfeitorias mais valiosas. Benfeitorias 
são entendidas como qualquer tipo de obra ou acréscimo que aumente o valor de um determinado bem 
(uma construção qualquer que tenha sido introduzida no imóvel por um dos condôminos, por exemplo). 
Caso não existam benfeitorias no bem, ou sejam elas de igual valor, o último critério de desempate é o 
tamanho do quinhão, tendo preferência aquele condômino que possuir a maior parte ideal. 
 
 
 
Administração do condomínio 
Caso o bem mantenha-se indiviso por um período de tempo mais extenso, existe por vezes a 
necessidade de se designar um dos condôminos, ou um terceiro, como administrador, de modo a ga- 
rantir a finalidade coletiva do bem. Assim, o artigo 1.324 do Código Civil já estabelece que aquele que 
normalmente administrar o bem é tido, para todos os efeitos, como o seu administrador: 
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum. 
Assim, para todos os efeitos, esse administrador, ainda que não expressamente nomeado, terá 
poderes para cobrar dos demais condôminos as contribuições necessárias para a manutenção do bem 
ou para a sua divisão. Como acentua Silvio Venosa (2007, p. 310): 
Essa regra é importante no tocante a terceiros que tratem com esse administrador. Essa administração poderá ser ex- 
pressa ou tácita, como deflui da lei. Há medidas urgentes que exigem pronta providência do condomínio. A obtenção 
de autorização dos demais condôminos poderia pôr a perder o direito de todos. Mas também a administração ordiná- 
ria pode se dar de forma tácita, com um dos condôminos assumindo de fato a administração, com o conhecimento e 
ausência de oposição dos demais. Ocorre com muita frequência que os condôminos em sua maioria desinteressam-se 
pela coisa e apenas um deles assume a tarefa de administrá-la, para que não pereça. É evidente que esse administra- 
dor poderá cobrar de cada condômino as despesas proporcionais que a administração exigiu. Doutro modo ocorreria 
injusto enriquecimento. 
Entretanto, os condôminos podem também decidir, expressamente, pela nomeação de um de- 
les, ou de um terceiro, como administrador. O administrador do condomínio possui poderes gerais de 
administração, ou seja, visando à manutenção e à conservação do bem. Em nenhuma hipótese ele está 
habilitado a vender ou alugar o bem, nem gravá-lo com penhor ou hipoteca. 
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16 | Condomínios em geral no Direito brasileiro 
 
 
 
Essas são decisões que cabem apenas aos condôminos, que decidirão de acordo com a maioria. 
O que conta, para a apuração de tal maioria, não é o número de condôminos, mas sim o tamanho de 
cada quinhão de que sejam proprietários. Assim, por exemplo, se Francisco e José são proprietários de 
quinhões que representam proporcionalmente 30% e 25%, respectivamente, do valor total do bem, te- 
rão eles, juntos, a possibilidade de formar a maioria, decidindo as questões sobre o condomínio. Mesmo 
que existam outros cinco condôminos, os quais juntos possuem os outros 45% do bem, estes estarão 
sujeitos à vontade dos dois primeiros, desde que Francisco e José deliberem em conjunto. 
Isto é o que determinao artigo 1.325 do Código Civil: 
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões. 
§1.º As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta. 
§2.º Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os 
outros. 
§3.º Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente. 
Assim, em caso de qualquer dúvida quanto ao valor do quinhão de um condômino, ou não se 
alcançando maioria pela votação, a lei prevê a intervenção judicial, de modo a sanar o conflito. 
 
 
 
Locação do bem em condomínio 
Uma outra alternativa, enquanto o condomínio permanecer indiviso, e caso os condôminos pre- 
firam não nomear administrador para o bem, é alugá-lo, para uso específico de um deles ou de terceiro. 
Nesse caso, o inquilino utilizará o bem e pagará aluguel aos condôminos, recebendo cada qual uma 
parte do valor da locação, de acordo com seu quinhão. 
Uma questão a se perguntar é se houver interesse de mais de uma pessoa em alugar o bem. Nes- 
se caso, aplicam-se os mesmos critérios de preferência já estabelecidos para o caso de venda. Assim, nas 
mesmas condições de oferta: 
:::: 
:::: 
 
:::: 
o condômino tem preferência sobre o terceiro; 
o condômino com benfeitorias mais valiosas terá preferência sobre aqueles com benfeitorias 
menos valiosas; 
em caso de não haver benfeitorias ou serem elas do mesmo valor, o condômino com maior 
quinhão terá preferência sobre aqueles com quinhões menores. 
 
 
 
Conclusão 
O objetivo desta aula foi apresentar as características gerais das normas brasileiras sobre os con- 
domínios. Assim, buscou-se conceituar a figura do condomínio a partir do seu gênero, que é a noção de 
comunhão. Analisaram as diferentes espécies de condomínio, verificando as distinções entre o condomí- 
nio forçado ou legal e o condomínio voluntário ou convencional. Este último foi analisado mais a fundo, 
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Condomínios em geral no Direito brasileiro | 17 
 
 
 
 
verificando-se as regras mais importantes que o Código Civil prevê sobre sua formação, sobre os direitos 
dos condôminos, sua administração, locação, divisão e extinção. Da mesma forma, procurou-se analisar as 
diversas concepções teóricas existentes sobre o condomínio, bem como seus desdobramentos práticos. 
É importante não confundir a figura geral dos condomínios, tal como analisada nesta aula, com a 
figura específica do “condomínio edilício”. O condomínio edilício é aquele decorrente das incorporações 
imobiliárias e da formação de prédios e condomínios de casas nas grandes cidades. Embora tenha como 
base comum o conjunto de normas que regulam os condomínios em geral, o condomínio edilício pos- 
sui uma série de normas específicas, as quais regulam as suas características particulares: conjunção de 
áreas comuns (em condomínio) e áreas próprias de cada um dos condôminos. 
Desse modo, a figura do condomínio em geral aplica-se apenas indiretamente aos condomínios 
edilícios, mas visa regular diversas outras situações da vida social, em que existe o compartilhamento de 
um bem por duas ou mais pessoas. 
 
 
 
Texto complementar 
Promulgado em 2002, o novo Código Civil (Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002) entrou em vigên- 
cia a partir de 11 de janeiro de 2003. O texto a seguir já está atualizado de acordo com a Lei 10.931 de 
2004, que trouxe algumas mudanças ao novo Código Civil. 
O novo Código Civil é bastante extenso. A parte que trata do condomínio está nos capítulos VI e VII. 
 
Lei 10.406/2002 – novo Código Civil 
Capítulo VI – Do Condomínio em Geral 
Seção I – Do Condomínio Voluntário 
Subseção I – Dos Direitos e Deveres dos Condôminos 
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos 
os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a 
respectiva parte ideal, ou gravá-la. 
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar 
posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros. 
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de 
conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. 
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos. 
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte 
ideal. 
§1.º Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adqui- 
rindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem. 
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18 | Condomínios em geral no Direito brasileiro 
 
 
 
 
 
§2.º Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida. 
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a 
parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obri- 
gou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum. 
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, 
obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais. 
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano 
que lhe causou. 
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o 
quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. 
§1.º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco 
anos, suscetível de prorrogação ulterior. 
§2.º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador. 
§3.º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz deter- 
minar a divisão da coisa comum antes do prazo. 
Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança 
(arts. 2.013 a 2.022). 
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indeni- 
zando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais 
de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias 
mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. 
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos 
do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa 
àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa 
seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino 
ao estranho. 
Subseção II – Da Administração do Condomínio 
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, 
que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o 
condômino ao que não o é. 
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante co- 
mum. 
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões. 
§1.º As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta. 
§2.º Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer con- 
dômino, ouvidos os outros. 
§3.º Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente. 
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Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de últi- 
ma vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões. 
Seção II – Do CondomínioNecessário 
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto 
neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307). 
Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, va- 
las ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, 
embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297). 
Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de 
ambos os confinantes. 
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o 
pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra 
divisória. 
Condomínios em geral no Direito brasileiro | 19 
 
 
 
 
 
 
 
 
Atividades 
1. Apresente, com suas palavras, a diferença entre a concepção individualista e a concepção coleti- 
vista do condomínio. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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20 | Condomínios em geral no Direito brasileiro 
 
 
 
 
2. Relacione as colunas: 
 
a) Usar ( ) receber os dividendos das ações de que se é proprietário. 
 
b) Fruir ( ) fazer uma permuta, dando um veículo usado e recebendo um 
novo, com o pagamento da diferença. 
 
c) Dispor ( ) decidir, como proprietário, o que e quanto plantar em suas terras. 
 
 
3. Diferencie comunhão e condomínio. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Gabarito 
1. A teoria individualista procura explicar o condomínio como uma justaposição de partes ideais, 
em que cada proprietário é dono de uma delas e possui sobre ela direitos exclusivos. Já a teoria 
coletivista vê a coletividade de proprietários como um ente único, que seria o proprietário exclu- 
sivo da totalidade do bem. 
 
2. B – C – A 
 
3. Comunhão é o compartilhamento de qualquer bem ou patrimônio. Já a noção de condomínio é 
mais estrita, pois diz respeito apenas ao compartilhamento de poderes de propriedade sobre um 
bem específico. 
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Condomínio edilício: 
definição, características 
e sua convenção 
 
Introdução 
Entre as diversas modalidades de condomínio existentes na vida social, existe uma em especial, 
que de tal forma chama a nossa atenção e marca nossa vida diária, a ponto de muitas vezes substituir- 
mos a espécie pelo gênero e chamá-la simplesmente de condomínio, sem outros adjetivos. 
Na realidade, estamos tratando, nesse caso, do que o Código Civil chama de “condomínio edilício” 
e do que os autores denominam segundo expressões diversas: propriedade horizontal, propriedade por 
pisos, condomínio por apartamentos, propriedade por planos horizontais, condomínio em edifícios. 
Trata-se do fenômeno que basicamente traduz o crescimento urbano ocorrido ao longo de todo 
o século XX. A utilização de imóveis de forma plural, mediante a otimização de seu espaço comum e o 
aproveitamento do espaço dos terrenos através da construção de prédios, é um processo que se acen- 
tuou durante as últimas décadas. 
Atualmente, muitas das questões, que em outros tempos provocaram debates teóricos, já se en- 
contram plenamente resolvidas. Nem sempre foi assim: no início do século passado, apesar da existência 
de condomínios de propriedades por planos horizontais, não havia leis que regulamentassem a questão 
com maiores detalhes. Dessa forma, eram frequentes os conflitos, decorrentes do entendimento de que 
o proprietário não possuía qualquer direito especial sobre seu apartamento ou conjunto, mas apenas 
sobre uma parte ideal do imóvel. Evidentemente, essa situação acarretava uma insegurança bastante 
grande ao proprietário, a qual somente veio a ser resolvida com o advento da legislação específica. 
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22 | Condomínio edilício: definição, características e sua convenção 
 
 
 
Nesta aula, procuraremos apresentar não apenas essa evolução legislativa, como também preci- 
sar o conceito de condomínio edilício e suas características fundamentais. Do mesmo modo, procurare- 
mos tratar de um dos aspectos essenciais dessa forma de condomínio: a sua convenção. 
 
 
 
Evolução e contornos legais 
A existência de prédios divididos em unidades, atribuídas cada qual a diferente proprietário, não 
é nova. Entre os romanos, já era corrente esse modo de habitação, sobretudo em bairros plebeus. Antes 
disso, acredita-se que os sumérios também já possuíam estruturas de habitação divididas em unidades. 
Entretanto, em todos esses casos, não havia uma clara divisão da propriedade, tal como a conhe- 
cemos nos condomínios de hoje e que somente veio a se desenvolver a partir do século XVIII. Na Idade 
Média, contudo, já havia um sistema de propriedade em certa medida semelhante ao que atualmente 
conhecemos, embora sem contornos mais complexos. Esse sistema passou a ser utilizado com mais 
frequência com o crescimento das cidades. 
Conta-se que em Rennes, na França, a formação da propriedade horizontal teve sua causa princi- 
pal em um incêndio de grandes proporções que ocorreu em 1720, de tal magnitude que o fogo destruiu 
mais de 850 casas, obrigando mais de 8 000 pessoas a reconstruírem suas residências. A fim de se pou- 
par gastos e tempo, os moradores foram orientados a levantar suas casas segundo um plano desenvol- 
vido pelo arquiteto real. As ruas foram alargadas e foram construídos edifícios altos, abrigando três ou 
quatro famílias, em diferentes pisos. 
Os resultados foram bastante satisfatórios, tornando-se essa uma tendência em diversas cidades 
europeias a partir de então. 
Entretanto, uma disciplina jurídica mais adequada, que resguardasse melhor os coproprietários, 
somente surgiu muito mais tarde, nas legislações do século XX. 
No Brasil, o Código Civil antigo sequer tratava desse tema específico, mas apenas do condomínio 
em geral (copropriedade de um bem, que não guarda relação direta com a propriedade horizontal). Sob 
a influência de leis estrangeiras, e diante do crescimento dessa forma de habitação, surgiu o Decreto 
5.481, de 25 de junho de 1928, que procurou regular a matéria. 
Esse diploma legal ainda tratava da matéria de maneira bastante inadequada, embora já repre- 
sentasse grande avanço em relação à situação anterior. Ali já se previa a separação entre as partes co- 
muns e as exclusivas, previa-se a necessidade de nomeação de administrador para o imóvel e a coparti- 
cipação nas despesas. Havia também algumas restrições quanto a alterações na fachada e na estrutura 
do imóvel. 
Somente em 1964 veio a ser publicada uma lei que tratasse da propriedade horizontal de forma 
mais ampla. A Lei 4.591 permitiu grandes avanços na matéria, a qual, naquele tempo, já demandava 
modernizações. A pressão populacional, o preço do solo urbano e as modernas técnicas de construção 
civil já exigiam, há muito, uma regulação jurídica à altura. Basta considerar que, nas grandes cidades 
brasileiras, já se construíam edifícios com mais de 30 andares desde os anos 1940. 
A lei de 1964 trouxe não apenas a disciplina da propriedade horizontal, mas também a questão 
relativa às incorporações. Essas duas disciplinas não guardam necessariamente uma relação, até porque 
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Condomínio edilício: definição, características e sua convenção | 23 
 
 
 
 
o condomínio pode ser constituído de outras formas que não através da incorporação. Entretanto, há 
uma razão histórica para que, na época, se resolvesse tratar de ambos os temas de modo conjunto: na 
época, eram muitos os empreendimentos imobiliários não concluídos, trazendoenormes prejuízos aos 
compradores das unidades, os quais não contavam com uma lei adequada para protegê-los dos abusos 
dos incorporadores. A proteção integral desses compradores justificou, portanto, a edição de uma lei 
consolidada, unindo as duas matérias. 
Desde a publicação do novo Código Civil, em 2002, a parte relativa aos condomínios passa a ser 
regulada quase que inteiramente por essa nova legislação, ficando apenas a parte relativa às incorpo- 
rações ainda tratada pela Lei 4.591. Essa última disciplina, no entanto, também demanda modificações, 
tendo em vista não estar atualizada em relação às modernas formas de incorporação e construção. 
O Código Civil de 2002 dedica todo um capítulo à questão da propriedade por apartamentos, 
logo após a regulação dos condomínios em geral. Nesse sentido, pretende caracterizar essa modalida- 
de como uma subespécie de condomínio, sujeita, no entanto, a regras especiais. Apenas quando essas 
regras especiais não forem aplicáveis a determinado caso é que será possível buscar sua solução nas 
regras gerais do condomínio. 
 
 
 
Nomenclatura 
Desde seu surgimento, existe muita discussão quanto ao nome adequado para esse fenômeno 
imobiliário. O novo Código Civil adotou uma denominação que, até então, não costumava ser das mais 
utilizadas. Chamou a figura de “condomínio edilício”. Embora os autores do código a defendam, há se- 
veras críticas quanto a essa denominação, pois o termo “edilício”, supostamente derivado do latim, não 
guardaria nenhuma relação direta com o objeto de que se trata. Na realidade, o termo “edilício”, segun- 
do os dicionários, significa “relativo a edil”, ou “próprio de edil”, e não possui relação com o ato de edifi- 
cação, conforme sustentado pelos autores do Código Civil (LOPES, 2006, p. 50). 
Antes do advento do novo código, costumava-se denominar essa forma de propriedade por no- 
mes distintos: “propriedade horizontal”, “propriedade por planos horizontais”, “condomínio relativo”, 
“condomínio por andares”, “condomínio por edifícios”, “condomínio sui generis” ou “condomínio espe- 
cial”. Todas essas denominações, no entanto, pecam em algum sentido, por não caracterizarem, de for- 
ma abrangente, as diversas manifestações do fenômeno. 
Os termos “relativo”, “sui generis” ou “especial” nada dizem de concreto sobre o fenômeno, que, ali- 
ás, tornou-se antes a regra do que a exceção na maior parte do mundo. O termo “propriedade horizon- 
tal”, embora frequentemente utilizado, é muitas vezes criticado por se alegar que se trata, na realidade, 
de uma propriedade vertical (o edifício). Essa crítica é totalmente infundada, pois o termo é na realidade 
uma abreviação da expressão “propriedade por planos horizontais”, que visa denotar a existência de 
pisos distintos, cada qual objeto de propriedade de um ou mais indivíduos. 
Entretanto, mesmo a expressão “propriedade por pisos horizontais” não é totalmente adequada, 
na medida em que oculta outras formas de construção que permitem a utilização dessa modalidade de 
uso da propriedade. É o caso, por exemplo, dos conjuntos comerciais em um único piso, ou então, dos 
chamados condomínios fechados. Sobre estes, a questão de saber se estão ou não inclusos nas regras 
relativas ao condomínio edilício será analisada no item seguinte. 
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24 | Condomínio edilício: definição, características e sua convenção 
 
 
 
Na ausência de uma melhor denominação, e tendo em vista que a lei vigente utiliza-se desse 
nome, adotaremos preferencialmente a expressão “condomínio edilício”. Também usaremos, eventual- 
mente, os demais nomes acima referidos sabendo referirem-se, todos, ao mesmo fenômeno, qual seja: 
a estruturação de imóveis, unindo áreas de propriedade exclusiva e áreas de propriedade comum. 
 
 
 
Delimitação do conceito 
Analisada a questão da nomenclatura, importa agora precisar com mais detalhes o conceito. Em 
outras palavras, cumpre analisar o que exatamente abrange essa figura da propriedade horizontal. 
Segundo João Batista Lopes (2006, p. 62): 
O condomínio edilício significa a reunião de habitações, salas ou lojas, formando uma unidade estrutural (edifício) 
sujeita a um único regulamento jurídico, para atendimento de necessidades e fins comuns. São consideradas comuns 
as coisas destinadas ao serviço do edifício: o solo, as escadas, as paredes mestras, os pátios, os elevadores, a portaria, 
a fachada etc. 
Já as áreas de uso exclusivo são formadas pelas diversas unidades autônomas que o formam. O 
Código Civil assim descreve a conjugação dessas duas realidades: 
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos 
condôminos. 
§1.º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou 
abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade 
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. 
§2.º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação 
e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum 
pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. 
§3.º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, 
que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (nova redação dada 
pela Lei 10.931/2004). 
§4.º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. 
§5.º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. 
Como se percebe, o artigo 1.331 traça os preceitos básicos relativos à estruturação do condomí- 
nio edilício. Define o direito individual às unidades autônomas, juntamente com uma fração ideal do 
solo e das partes comuns. Não é permitida a venda em separado dessas áreas comuns, isto é, uma parte 
ideal dela liga-se, de forma indissociável, a cada um dos apartamentos. 
Além disso, um requisito fundamental de cada unidade autônoma é a saída para a rua ou outro 
ambiente público. Isso significa que não deve haver passagem por unidade de outro proprietário para 
se ter acesso à rua. Se isso acontecesse, já não estaríamos mais tratando de condomínio edilício, mas de 
outra forma de uso da propriedade. 
Cada unidade possui uma fração ideal das partes comuns a ela vinculada, a qual é proporcional 
ao seu valor. Assim, uma unidade maior (um apartamento duplex em cobertura, por exemplo) possui 
uma parte ideal proporcionalmente maior que as demais. 
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Condomínio edilício: definição, características e sua convenção | 25 
 
 
 
 
As garagens, por outro lado, não são partes comuns, mas sim objeto de propriedade exclusiva de 
seu dono, vinculadas à respectiva unidade autônoma. 
Os terraços de cobertura, como previsto no parágrafo quinto, fazem parte das áreas comuns, a 
não ser que, na escritura de constituição do condomínio, tenha-se optado em vinculá-la a uma das uni- 
dades. Nesse caso (e isso é bastante comum em edifícios residenciais), o terraço geralmente integra os 
apartamentos do último andar. 
A partir dessas definições da lei, é comum questionar se os chamados condomínios fechados, ou 
seja, os conjuntos residenciais constituídos por casas, enquadrar-se-iam no conceito de condomínio 
edilício previsto pela lei. 
Com relação a esses, deve-se tomar algum cuidado. Existem condomínios dessa espécie que real- 
mente se enquadram na forma de divisão prevista no Código Civil, relativa ao condomínio edilício. Esse 
é o caso quando oque existe de fato é uma copropriedade sobre imóvel, objeto de um único registro 
no Cartório de Registro de Imóveis. 
Nesse caso, haverá registro no referido cartório de uma única inscrição, em relação à qual tenha 
se formado um condomínio, com unidades distintas, conferindo-se aos proprietários direitos sobre as 
áreas exclusivas e sobre partes ideais das áreas comuns. É o que, muitas vezes, denomina-se “condomí- 
nio deitado”. 
Por outro lado, existe algo que, apesar da semelhança, não se confunde com essa modalidade de 
condomínio edilício. É o caso do loteamento fechado, que é uma forma de parcelamento do solo urbano, 
regida pela Lei 6.766/79. Essa lei disciplina a formação de loteamentos em conformidade com princípios ur- 
banísticos, visando ao crescimento e desenvolvimento adequado das cidades. Tais loteamentos, ainda que 
fechados, não preveem muitas vezes áreas comuns, mas apenas criam lotes privados, juntamente com vias 
públicas. Embora o loteamento fechado não esteja previsto expressamente na lei, entende-se que é possí- 
vel instituí-lo mediante a aprovação da prefeitura municipal, a qual, através de um ato de concessão ou per- 
missão, outorga o uso das vias de circulação e de praças para o uso restrito dos moradores do loteamento. 
Assim, são duas formas distintas de constituição dos chamados “condomínios fechados”, trazen- 
do consequências diversas, embora, do ponto de vista prático, muitas vezes pareçam semelhantes. É 
importante notar, entretanto, que apenas a primeira dessas formas implica, efetivamente, formação de 
um condomínio edilício. 
 
 
 
Convenção de condomínio 
Como se pode concluir do que foi analisado até o momento, o condomínio edilício implica um 
exercício de convivência entre vizinhos muito mais intenso do que aquele que existe pela justaposição 
de casas isoladas. Não bastasse a circunstância de que apenas paredes ou pisos dividem as unidades 
que cabem a cada um dos condôminos, existe uma série de situações relativas ao uso das áreas comuns 
que necessitam ser cuidadosamente reguladas, de modo a se evitar os conflitos ou, ao menos, prever as 
formas mais eficientes para a sua solução. 
Essa é a razão pela qual, desde a antiga Lei 4.591/64, relativa à propriedade horizontal, já se exigia, 
no momento da constituição do condomínio, a existência de uma convenção, que regulasse adequada- 
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26 | Condomínio edilício: definição, características e sua convenção 
 
 
 
mente todos os direitos e deveres dos condôminos, bem como disciplinasse todas as normas relativas 
ao uso das áreas comuns, inclusive com relação aos terceiros que as utilizam eventualmente. 
 
 
Validade e requisitos da convenção 
Segundo prevê o artigo 1.333, de forma implícita, a convenção deve ter a forma escrita. Ela pode 
tanto possuir a forma de documento particular, elaborado pelos condôminos ou pelo incorporador, 
quanto a forma de escritura pública, elaborada por notário. De todo o modo, para que possa valer pe- 
rante terceiros, é necessário que ela venha a ser registrada perante o Cartório de Registro de Imóveis. 
Quando tratamos da questão relativa à convenção, é importante atentarmos para o fato de que 
ela é oponível erga omnes, ou seja, perante todos, desde que atendido o requisito do registro em cartó- 
rio. Isso significa o seguinte: a convenção, nos limites da área do condomínio, é aplicável a todos os in- 
divíduos que por alguma razão ali estejam. Assim, não são apenas os signatários, isto é, os proprietários, 
que devem submeter-se às suas regras. Também os inquilinos dos apartamentos, os terceiros que ape- 
nas estejam ali casualmente, os usuários dos serviços e clientes em um prédio de conjuntos comerciais, 
todos sujeitam-se igualmente às regras da convenção. 
A esse respeito, assim se manifesta Caio Mário da Silva Pereira (1991, p. 134): 
Uma vez aprovada pelo quorum regular, a Convenção adquire força obrigatória. Impõe-se, obviamente, aos seus signa- 
tários. [...] Quem assinar obriga-se com isto. Mas, e aqui se caracteriza bem a sua natureza estatutária, desborda dos que 
deram sua aprovação e vai alcançar os condôminos que não assinaram, estendendo-lhes a sua força cogente. Mais longe 
ainda, impõe-se também aos que recusaram sua aprovação ou sua assinatura por discordarem total ou parcialmente de 
sua preceituação. Se fosse possível a qualquer condômino, por se ausentar ou pelo voto contrário, furtar-se ao imperativo 
da normação convencional, esta seria nada. O titular de direitos sobre uma unidade tem a faculdade de discordar, de vo- 
tar contra, de fazer discurso, de opor-se ao preceito, até o momento da aprovação. Uma vez obtida esta, [...] a convenção 
passa a ser a lei daquela comunidade, e seus dispositivos obrigam a todo o condomínio. [...]. Mas não se impõe somente às 
partes, tomada esta expressão no sentido de pessoas integrantes do condomínio como titularidade jurídica do edifício. 
A Convenção, como direito de uma comunidade, aplica-se ainda como força obrigatória a quantos venham, posteriormen- 
te integrá-la, como os adquirentes de direitos ou sub-rogatários naqueles que pertenciam aos originários condôminos. 
Mais ainda: a Convenção obriga a quaisquer ocupantes, e nesta palavra, o legislador designou os que o sejam em ca- 
ráter eventual. Assim é que a normação privada, decorrente da Convenção, pode ser invocada contra qualquer pessoa 
que, ainda transitoriamente, ocupe qualquer parte do edifício. É por esta razão que o visitante não se pode esquivar da 
observância das normas vigentes. 
Nesse sentido, a convenção não é apenas um contrato entre os condôminos. Ela não cria efeitos 
apenas entre os coproprietários, mas em relação a terceiros também. A convenção, portanto, é norma 
interna, aplicável ao espaço condominial. Possui um caráter institucional, definindo os deveres que de- 
verão ser seguidos e os direitos que deverão ser respeitados por todos ali presentes. 
 
 
Quorum de instituição e quoruns de alteração 
Para que passe a ser eficaz entre os condôminos, é necessário que seja subscrita, isto é, expressamen- 
te aprovada, pelo quorum mínimo de dois terços dos titulares das frações ideais. Esse quorum causa alguns 
problemas quando se trata de constituição do condomínio através de incorporação. Isso porque, nesse caso, 
o próprio incorporador é obrigado a apresentar a minuta da convenção. Desse modo, a convenção será um 
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Condomínio edilício: definição, características e sua convenção | 27 
 
 
 
 
documento já elaborado conforme os interesses do próprio incorporador. Mais do que isso, no momento 
da constituição do condomínio, é provável que o incorporador ainda mantenha algumas unidades, que não 
foram vendidas, podendo, deste modo, aprovar de forma isolada a minuta que ele mesmo elaborou. 
Essa convenção, imposta de forma unilateral pelo incorporador, vinculará a todos os proprietários 
e também terceiros, e somente poderá ser alterada por dois terços do total das frações ideais (e ainda 
assim, não com relação a todos os pontos, como veremos a seguir). Nota-se, dessa forma, que a lei não 
prevê uma solução adequada para esse caso. Na hipótese de constituição do condomínio por incor- 
poração, deveria a lei prever alguma forma de rediscussão posterior da convenção, quando todas as 
unidades já tivessem sido transferidas a outrem pelo incorporador. 
Quanto à alteração da convenção, como já referido anteriormente, o artigo 1.351 da lei também 
prevê o quorum mínimo de dois terços das frações ideais. Essa regra é prevista na lei, mas nada impede 
que, na própria convenção, insira-se um quorum mais elevado, em relação às alterações dessa mesma 
convenção. O que a lei proíbe é que se preveja um quorum menor, mas nada impede que o quorum 
previsto venha a ser maiselevado, inclusive prevendo a unanimidade das partes ideais, em relação a 
alguns temas. 
A propósito, a própria lei já exige a unanimidade para a alteração da convenção em relação a 
dois pontos específicos: a alteração da destinação do edifício ou a alteração da destinação da unidade 
imobiliária. Essas alterações, evidentemente, envolvem questões relativas a direitos dos proprietários e, 
portanto, não poderão ser alteradas senão quando todos os condôminos estejam de acordo. 
Por essa mesma razão, entende-se que outros temas que envolvam o direito adquirido dos con- 
dôminos não podem ser alterados sem a concordância deles. Assim, por exemplo, a alteração da dimen- 
são das frações ideais ou a alteração das paredes externas ou da fachada do edifício. 
A questão da alteração da destinação do edifício ou das unidades exige uma atenção especial. 
Por um lado, é evidente que, quando se opta por transformar um condomínio residencial em um condo- 
mínio comercial, é necessária a unanimidade dos condôminos. Mas, essa mesma unanimidade também 
é exigida quando se opta por transformar um condomínio residencial em alguma destinação mais espe- 
cífica: um condomínio estritamente para idosos, por exemplo, não sendo admitida a venda de unidades 
para famílias com crianças. 
Do mesmo modo, com relação à alteração da destinação das unidades, é sempre necessária a 
avaliação segundo um critério de razoabilidade. Caso não haja solução amigável, a decisão caberá ao 
juiz. Assim, não poderá a convenção simplesmente impedir a aquisição de determinada unidade por 
um casal com muitos filhos. Por outro lado, ela poderá impedir a utilização de um mesmo espaço por 
várias famílias, que querem criar subdivisões na unidade que não existiam originalmente. Nesse senti- 
do, a avaliação sobre o conteúdo da convenção e sobre as alterações que nela se pretende fazer, estarão 
sempre sujeitas a uma análise judicial, caso algum dos condôminos leve essa questão a juízo. 
 
 
 
Conteúdo da convenção 
O artigo 1.334 do Código Civil assim dispõe: 
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a conven- 
ção determinará: 
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28 | Condomínio edilício: definição, características e sua convenção 
 
 
 
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordiná- 
rias e extraordinárias do condomínio; 
II - sua forma de administração; 
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; 
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; 
V - o regimento interno. 
§1.º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. 
§2.º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compra- 
dores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. 
Assim, estes temas, além daqueles relacionados no artigo 1.332 (discriminação e individualização 
das unidades de propriedade exclusiva; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade; e o 
fim a que as unidades se destinam), devem constar da convenção, segundo o que determina a lei. Nada 
impede, no entanto, que diversos outros assuntos sejam tratados na convenção. 
Por essa razão, o inciso V do artigo 1.334 prevê, entre os temas a serem tratados, a elaboração 
do regimento interno. Neste, devem constar todas as regras específicas quanto ao uso das partes ex- 
clusivas e comuns do condomínio. É comum, inclusive, que o regimento interno seja definido em um 
documento específico, apartado da convenção. Dessa forma, a convenção trataria dos temas essenciais, 
relativos à definição das partes ideais e das unidades condominiais, e o regimento trataria das regras 
específicas quanto ao uso e funcionamento do condomínio edilício. É neste documento que constarão, 
por exemplo, os horários de funcionamento da portaria e as atribuições do zelador. 
Assim, o regimento interno tem a função de completar a convenção. Ocorrendo conflito entre as 
disposições do regimento e as da convenção, prevalecerá a convenção. O regimento interno, se cons- 
tante de documento apartado, também deverá ser instituído e alterado pelo mesmo quorum previsto 
para a convenção. 
 
 
Conclusão 
O condomínio edilício representa uma grande inovação, desenvolvida ao longo dos últimos sécu- 
los, relativa ao aproveitamento do espaço urbano, com base na modernização das técnicas de constru- 
ção. Nesse sentido, a instauração do condomínio depende de um equacionamento bastante elaborado 
quanto aos direitos e deveres dos condôminos. 
Por essa razão, a lei estabelece as regras básicas relativas à propriedade horizontal. Ao mesmo 
tempo, atribui à convenção do condomínio a possibilidade de disciplinar, de modo mais amplo e espe- 
cífico, as questões relativas a cada condomínio. 
É importante notar que as regras da convenção submetem-se às regras da lei. Desse modo, não 
pode haver conflito entre umas e outras. Caso exista, prevalecerão as disposições da lei. 
Entretanto, a convenção pode sim ampliar algumas garantias que são estabelecidas na lei. Pode, 
por exemplo, elevar os quoruns relativos a algumas matérias. Não pode, por outro lado, reduzi-los, pois, 
dessa forma, estaria tornando a situação dos condôminos mais insegura. 
A convenção está, portanto, sujeita às restrições da lei, em todos os sentidos. 
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Texto complementar 
 
Segue, como texto complementar, um modelo de regimento interno de um condomínio, elabo- 
rado pelo Dr. Rudnei Maciel (2007), e extraído do site <www.folhadosindico.com.br>, na internet. Vale 
a pena conferir outros modelos disponíveis nesse endereço. Além disso, com alguma procura, encon- 
tram-se também modelos atualizados de convenções na internet. 
 
 
Condomínio Edifício EXEMPLO 
Regulamento interno 
O regulamento interno do Condomínio Edifício EXEMPLO, localizado à ENDEREÇO, CIDA- 
DE, ESTADO, é parte integrante de sua Convenção e reger-se-á pelo disposto na Lei 4.591/64, Lei 
10.406/2002 e assembleias gerais. Obrigam-se os condôminos ou terceiros a quem aqueles cedam, 
seja a que título for, suas unidades autônomas, a cumpri-lo, sendo as infrações punidas de acordo 
com as normas deste Regulamento, da Convenção do Condomínio e na forma prevista nos demais 
dispositivos legais que regem a matéria. 
Capítulo I – dos direitos e deveres dos condôminos 
Art. 1.º São direitos dos condôminos: 
I - usar, gozar, fruir e dispor das respectivas unidades autônomas, desde que respeitadas as dispo- 
sições deste regulamento interno, da Convenção, das Leis 4.591/64, Lei 10.406/2002 e das demais 
leis aplicáveis. 
II - Fazer uso das partes comuns, conforme a sua destinação, e sobre elas exercer todos os direitos 
que lhes são legalmente conferidos, desde que respeitadas as disposições da lei civil, desta conven- 
ção, do presente regulamento interno e decisões das assembleias especificamente aplicáveis, de 
forma que o uso da coisa comum não cause incômodo, dano, obstáculo ou embaraço, suscetíveis 
de prejudicar a utilização pelos demais condôminos e legítimos possuidores de suas respectivas 
partes próprias ou comuns. 
III - Comparecer ou fazer-se representar nas assembleias gerais, podendo participar, votar e ser vo- 
tado, aprovar, impugnar, rejeitar qualquer proposição, desde que em dia com o pagamento das 
despesas condominiais e multas que lhe tenham sido impostas. 
IV - Fazer consignar no livro de atas das assembleias, ou no livro de ocorrências, críticas, sugestões, 
desacordos ou protestos contra atos que considerarem prejudiciais à boa administração do condo-mínio, solicitando ao síndico, se for o caso, a adoção das medidas corretivas adequadas. 
V - Examinar livros, arquivos, contas e documentos outros, podendo, a qualquer tempo, solicitar 
informações ao síndico sobre questões atinentes a administração do condomínio. 
VI - Manter animais em suas unidades, desde que não causem risco à integridade, ao sossego, à 
salubridade dos moradores, à higiene das áreas comuns e nelas sejam conduzidos no colo ou, se 
necessário, em compartimentos apropriados. 
Art. 2.º São deveres dos condôminos: 
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I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais nos termos da 
convenção. 
II - Cumprir e fazer com que sejam cumpridas, respeitar e fazer com que sejam respeitadas por seus 
locatários, sub-rogados, empregados e usuários a qualquer título, da respectiva unidade autônoma, 
as determinações da convenção, do presente regulamento interno, das assembleias gerais e da lei 
civil aplicável à matéria. 
III - Zelar pela ordem, segurança, solidez, asseio e conservação da edificação, bem como reparar os 
danos e/ou prejuízos que venham a causar às áreas comuns e/ou às unidades autônomas. 
IV - Permitir o ingresso do síndico ou de pessoa por este indicada em sua unidade, sempre que 
houver necessidade de realizar trabalhos e verificar as instalações elétricas, hidrossanitárias ou de 
gás que estejam em mau funcionamento ou necessitando de reparos e que interessem a causa 
comum. 
V - Manter atualizados seus dados cadastrais e dos demais moradores da unidade perante a admi- 
nistração. 
VI - Observar o horário de silêncio: das 22h às 07h. 
Art. 3.º É vedado aos condôminos ou a terceiros que, de qualquer forma, ocupem as unidades au- 
tônomas: 
I - prejudicar o direito dos demais moradores. 
II - Dar às suas partes destinação diversa do conjunto da edificação e utilizá-las de maneira prejudi- 
cial ao sossego, salubridade, segurança e bons costumes. 
III - Usar, ceder ou alugar o apartamento para fins não residenciais. 
IV - Alterar a forma e a cor da fachada, portas, janelas e demais esquadrias externas. 
V - Colocar vasos e outros objetos nos parapeitos das janelas, bem como instalar varais externos. 
VI - Colocar, na parte externa ou interna do edifício, placas, letreiros, anúncios, aparelhos luminosos 
ou qualquer outra inscrição ou publicidade, salvo enfeites natalinos. 
VII - Colocar aparelho de ar condicionado fora do padrão estabelecido em assembleia. 
VIII - Permitir o escoamento de água proveniente de ar condicionado, de roupas, tapetes ou asseme- 
lhados que prejudique as demais unidades ou áreas comuns. 
IX - Atirar pontas de cigarro, água e qualquer outro objeto pelas janelas, ou ainda nos corredores, 
escadas, saguão, bem como limpar ou estender tapetes, capachos, almofadas, colchões, cobertores 
etc., nas áreas comuns e janelas. 
X - Lançar pelo vaso sanitário, pelas pias ou demais tubulações, materiais ou dejetos que possam 
obstruir os encanamentos e esgotos do condomínio. 
XI - Depositar lixo fora dos locais destinados para depósito, sem acondicionamento adequado, não 
selecionados em lixo seco ou orgânico e em desacordo com os horários estabelecidos: segunda à 
sexta-feira das 18h às 19h e no sábado das 11h às 12h. 
XII - Usar as dependências de uso comum como depósito, mesmo que momentaneamente, para 
guarda de objetos particulares ou materiais de qualquer natureza. 
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XIII - Promover leilões, exposições ou vendas nas áreas comuns. 
XIV - Instalar antenas de radioamador no edifício, bem como cabos e fios de televisão nas áreas co- 
muns sem autorização expressa da administração. 
XV - Utilizar os empregados e prestadores de serviço do condomínio para serviços particulares du- 
rante o horário de trabalho. 
XVI - Produzir ruídos excessivos, em qualquer horário, nos apartamentos ou nas áreas comuns, que 
possam perturbar o sossego dos demais moradores. 
Capítulo II – do salão de festas 
Art. 4.º O salão de festas, seus equipamentos, móveis e utensílios destinam-se a realização de assem- 
bleias, reuniões e festas promovidas pela administração e por moradores em dia com suas obriga- 
ções condominiais. 
Parágrafo único. Não será permitido o aluguel ou cessão a terceiros. 
Art. 5.º As reservas serão realizadas mediante formulário próprio disponível com a administração ou 
pessoa por esta designada. 
Art. 6.º Quando da entrega e devolução das chaves serão realizadas vistorias do local. 
Art. 7.º Compete ao condômino entregar as chaves do local, devidamente limpo, com o lixo recolhi- 
do e em perfeitas condições, até a manhã do dia seguinte ao evento. 
Art. 8.º Será cobrada taxa pela utilização do salão, no valor determinado em assembleia, a ser inseri- 
da no boleto de cobrança do condomínio seguinte à utilização. 
Capítulo III – das garagens 
Art. 9.º Os espaços-estacionamentos destinam-se exclusivamente a guarda de veículos. 
Art. 10. O condomínio não disporá de vigia para guarda exclusiva dos espaços-estacionamentos ou 
seguro para cobertura de danos, roubos e furtos que por ventura venham a ocorrer no interior desta 
e em áreas comuns. 
Art. 11. A velocidade máxima permitida é de 10 km/h e a circulação deve ser feita sempre com os 
faróis acesos. 
Art. 12. É vedado aos condôminos: 
a) depositar móveis, utensílios, pneus, motores ou quaisquer outros objetos, ainda que tempo- 
rariamente e na sua vaga; 
b) executar serviços como montagem de móveis, pintura, conserto, limpeza etc., ainda que na 
sua vaga; 
c) buzinar nas áreas comuns, ou produzir qualquer tipo de barulho excessivo proveniente do 
veículo; 
d) estacionar fora dos limites da sua vaga; 
e) alugar ou ceder seu box a não moradores, sem dar direito de preferência a condômino resi- 
dente. 
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32 | Condomínio edilício: definição, características e sua convenção 
 
 
 
 
 
Capítulo IV – das penalidades 
Art. 13. Os condôminos estão sujeitos às seguintes penalidades pelo descumprimento do disposto 
na convenção e no presente regulamento interno: 
a) deixar de pagar as importâncias que lhe couberem no rateio das despesas, bem como mul- 
tas por infração – perda do direito de votar, ser votado e participar das assembleias, e multa 
de 2% (dois por cento) sobre o valor da respectiva contribuição, corrigida monetariamente e 
acrescida de juros de 1% (um por cento) ao mês, calculados a partir de cada vencimento, nos 
termos da legislação vigente, além de honorários advocatícios de 20% sobre o débito, devidos 
no caso de cobrança judicial ou extrajudicial, e custas, se houver. 
b) demais infrações: após advertência, por escrito, ao condômino infrator, multa no valor equi- 
valente a 2 (duas) vezes a sua contribuição mensal para as despesas à época da aplicação da 
penalidade, enquanto perdurar a infração, sem prejuízo da adoção das demais medidas legais 
cabíveis, visando a reparação de eventual dano ocasionado às áreas comuns ou ao uso das 
partes privativas. 
§1.º - A aplicação das multas capituladas não autoriza a manutenção do estado das coisas pratica- 
das, ou desenvolvidas contrariamente a lei, a convenção e ao regimento interno, que se cumprirão 
ainda que por vias judiciais. 
§2.º - Em caso de reiterado descumprimento dos deveres previstos na Lei 4.591/64, Lei 10.406/02, na pre- 
sente convenção e regimento interno, o condômino ou possuidor poderá ser constrangido a pagar uma 
multa correspondente até 5 (cinco) vezes a sua contribuição mensal