AP3 CIVIL

Prévia do material em texto

UNINTA – CENTRO UNIVERSITÁRIO INTA
Alunos: Gleice Azevedo Rodrigues, Lara Pessoa Martins, Rafaely Rocha de Souza, Suziane Magalhães Rodrigues
Turma: 8N2
ESTUDO SOBRE O CONDOMÍNIO DO CÓDIGO CIVIL DE 2002
SOBRAL - CEARÁ
I – INTRODUÇÃO
A urbanização do Brasil iniciou no século XX. Impulsionada pelo processo de industrialização, houve um maior impulso nas décadas de 1950 e 1960, que foi um dos principais fatores na migração da população do meio rural para o urbano. Ao deslocar milhões de pessoas das áreas rurais para as urbanas, o processo de urbanização resultou na concentração habitacional, aumento do custo da terra e aumento dos problemas de moradia.
Na ausência de um processo de urbanização planejado -planejamento fundiário, infraestrutura adequada e equipamentos urbanos- o desenvolvimento da cidade fica na verdade limitado à área central, enquanto o entorno é sacrificado, tornando os terrenos mais caros. Como consequência econômica, para viabilizar a construção de algumas cidades, dezenas de prédios são construídos na região central, e dezenas ou mesmo centenas de famílias passaram a morar no espaço antes ocupado por um único núcleo familiar.
Neste caso, os condomínios em edifícios e bairros são uma das alternativas encontradas no mercado imobiliário para fazer face ao rápido crescimento da população urbana, proporcionando o parcelamento do solo urbano com posterior planificação horizontal das propriedades e otimizando o espaço urbano. A partir da construção de habitações "multifamiliares", surgiram novos problemas nas instituições tradicionais de direito de propriedade, como a partilha de áreas comuns.
Do ponto de vista jurídico, os condomínios edilícios são materializados pela propriedade no plano horizontal. Ao fatiamento do terreno, cada membro recebe uma fração ideal, incluindo partes comuns, como paredes externas, áreas de recreação e lazer, entradas, portarias e corredores, onde todos são coproprietários, para assim também manter a propriedade exclusiva de todos sobre as suas unidades (lojas, quartos, apartamentos ou coberturas), o que é uma verdadeira combinação de condomínio e áreas particulares. Se, sob um ponto de vista, a vida em condomínio consente um maior proveito do espaço urbano, doutro, transformou-se em uma fonte de tensão e desacordos entre condôminos e moradores, em razão do convívio mais próximo.
O condomínio em especial em prédios, traz questões mais complexas para os coproprietários, não só relacionadas ao uso de áreas públicas e direitos de vizinhança, mas relacionadas também a questões orçamentárias, questões legais de relações de co-propriedade, manutenções do edifício, aspectos na construção e engenharia do condomínio, e algumas adversidades na contabilidade. Em suma, requerem um maior gerenciamento de coisas comuns ainda que sejam desafios com problemas únicos e especiais.
Como cada condomínio tem suas particularidades, além de sanções disciplinas gerais sob imóveis horizontais, os legisladores também permitem que os membros façam suas próprias regras, desde que não violem as leis e a ordem pública. De acordo com essa exigência, os condomínios edilícios formulam seus regimentos internos e estabelecem normas para a repartição das despesas gerais por meio das normas dos contratos de condomínio e das relações de vizinhança, o uso de áreas públicas, a criação de seus poderes internos, o cargo/estrutura funcional, e as disposições do orçamento - Quórum para aprovação dos projetos, dando fixação do seu órgão de gestão e da sua forma de gestão. Em suma, estabelecem as condições básicas para sua gestão no âmbito permitido por lei.
II – CONDOMÍNIO GERAL
Se existe condomínio quando mais de uma pessoa tem o direito de propriedade sobre determinado bem móvel ou imóvel, ou seja, mais de uma pessoa tem o domínio da coisa, todos sendo donos ao mesmo tempo e todos tendo o direito de gozar daquela coisa. O condomínio geral está divido no Código Civil em condomínio voluntario e condomínio necessário.
Conforme nos ensina Paulo Nader em sua doutrina, na linguagem do Código Civil brasileiro, condomínio é um termo análogo, pois apresenta dois sentidos e ao mesmo tempo afins. Na acepção ampla, indica que um objeto possui mais de um proprietário. Dá-se na hipótese, por exemplo, quando duas ou mais pessoas herdam uma casa ou compram o mesmo computador. Existe, igualmente, no acervo de bens pertencentes a pessoas casadas no regime de comunhão universal de bens. O objeto pode ser a coisa móvel ou imóvel, divisível ou indivisível. O condomínio ou copropriedade chamado compropriedade pelo Código Civil português, foi identificado como propriedade plural por Henri de Page, que a definiu como “l’ attribution de la propriété d’ um même bien à plusiurs personnes á la fois”. O direito subjetivo da propriedade é constituído por duas ou mais pessoas, físicas ou jurídicas. A esta modalidade o Código Civil designa por condomínio geral e a disciplina no conjunto dos arts. 1.314 a 1.330. (NADER, Paulo. Curso de Direito Civil: Direito das Coisas. 2010. p. 219).
Existem basicamente duas teorias que proporcionam a explicação do condomínio como visto na obra de (RIZZARDO, Arnaldo) a primeira concentra-se na propriedade integral ou total de todos. A unanimidade dos condôminos exerce a propriedade sobre o bem. Cada um é proprietário do bem por inteiro, mas sem afastar a propriedade dos demais consortes. Ou seja, embora haja um direito de propriedade sobre toda a coisa, há, no entanto, limitação por força da propriedade dos outros condôminos. Em última análise, forma-se um concurso dos múltiplos direitos iguais de propriedade sobre toda a coisa.
Pela segunda teoria, leva-se em conta um novo critério: cada condômino é proprietário de parte do bem. Forma-se propriedades plúrimas e parciais, mas sobre a parte ideal na coisa comum. Não se arreda, todavia, a propriedade plena na parte ideal. A soma das várias partes ideais forma o condomínio.
1. CONDOMINIO VOLUNTÁRIO
Em relação à origem do condomínio, o código traz o voluntario, sendo ele aquele que decorre do âmbito da autonomia privada. Esse condomínio é estabelecido entre um arco com ambas as vontades de duas ou mais pessoas. Ocorre por exemplo quando um grupo de parentes resolve comprar um imóvel de investimento juntos.
Aos direitos dos condôminos, o art. 1.314 do Código Civil dispões que “Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.” (CC, 2002). Entende-se que cada um tem o direito de usar o bem, reivindica-lo de terceiro, defender sua posse e alhear a parte indivisa ou gravá-la.
Conforme Maria Helena Diniz, no condomínio, “concede-se a cada consorte uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção quantitativa em que concorre com os outros companheiros na titularidade sobre o conjunto”. A sua administração é regulada pelos artigos 1.323 a 1324 do Código Civil, Artigo 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio, resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais o condômino ao que não o é”. Artigo 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum. Artigo 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões. Parágrafo 1º As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta. Parágrafo 2º Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros. Parágrafo 3º Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente. Artigo 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões. Os poderes conferidos ao administradorsão de simples administração, não pode praticar atos que exijam poderes específicos.
Já no direito de usar o bem, todos os consortes tem sua garantia de utilização de sua parte, não podendo impedir o uso do outro, cada um tendo sua quota destinada. Estabelece-se também que nenhum dos condôminos poderá alterar a destinação do bem, não podendo dar a ele uma destinação diversa do que foi decidido pela maioria.
São direitos e deveres dos condôminos (arts. 1.314 a 1.322); cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la, percebe-se que tais poderes são imanentes ao próprio direito de propriedade, nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou usufruir dela a estranhos sem o consenso dos outros, se se tratando de uma propriedade conjunta, a regra se justifica para que a vontade de um não prevaleça contrária a dos outros, o condômino é obrigado, na proporção de sua parte a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa e a suportar os ônus a que estiver sujeita, percebendo iguais as partes ideais dos condôminos, suponhamos que uma associação, pessoa jurídica de direito privado, seja criada para administrar a coisa comum, podendo o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal, uma vez operada a renúncia, que é forma de extinção da propriedade, o codificador consagrou duas regras supletivas, se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem, ou seja, se não há condômino que faça os pagamentos a coisa comum será dividida, quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entendemos que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum, esta norma cria uma regra de compartilhamento de responsabilidade, sem afastar a norma fundamental constante no artigo 265 do Código Civil, segundo a qual a solidariedade não se presume, as dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante, mas terá este ação regressiva contra os demais visando a evitar o enriquecimento sem causa dos demais condôminos ou comunheiros, aquele que se obrigou perante terceiro, credor, terá ação regressiva contra os demais, cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou na mesma linha, a presente regra visa a evitar que um dos condôminos se beneficie ou se prejudique às custas dos demais. 
No caso da percepção dos frutos, poderá ser ajustado com amparo no princípio da autonomia privada, que haja condômino com mais direitos do que outros, a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
“O condomínio voluntário, também conhecido como convencional, nasce da vontade dos interessados, expressada em convenção ou contrato. Por exemplo, se duas ou mais pessoas resolvem adquirir, em seu nome, uma coisa indivisível, ao mesmo tempo. Quando o condomínio não resulta de manifestação de vontade dos que se tornam condôminos, ele é considerado incidente ou forçado (ou legal); esta espécie ocorre, por exemplo, nas hipóteses de aquisição de herança, nos de muros ou paredes divisórias e nos casos que a lei estabelece”. (AZEVEDO, Álvaro Villaça. Curso de direito civil: direito das coisas. 2. ed. 2019, p.89).
2. CONDOMÍNIO NECESSÁRIO
No que tange o entendimento de condomínio necessário na doutrina de direito das coisas de Carlos Roberto Gonçalves, o condomínio necessário ou mesmo legal é o que é imposto pela lei, bem como muro, cercas, paredes, dentre outros exemplos, sendo estes regulamentados conforme os artigos 1.297 e 1.298, 1.304 a 1.307 do referido código.
No artigo 1.328 vemos que, o proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, apresentando metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado. Não levando em consideração o preço do custo, ou aquilo que a obra valer, no momento em que o confrontante exerce o direito.
Já no artigo 1.297, a situação se torna diferente, pois o confrontante lança mão do direito de constranger seu confinante a proceder com ele a demarcação entre os dois prédios.
Inexistindo acordo entre os vizinhos quanto ao preço da obra, será arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes, artigo 1.297, tratando aqui da situação oposta em que o confrontante lança mão do direito de constranger seu confinante a agir com ele a demarcação entre os dois prédios. 
O condomínio necessário se origina de uma imposição de ordem jurídica, em razão de situações peculiares determinadas pelo direito de vizinhança. Sendo como característica a sua natureza permanente, ocorrendo enquanto existir a situação que o determinou.
Haja vista que, como bem cita (AZEVEDO, Álvaro Villaça. Curso de direito civil: direito das coisas. 2. ed. 2019, p.92) o condomínio chama-se necessário, por que deve existir, por necessidade da demarcação dos imóveis, ele nasce por causa da coisa (propter rem). Se os condôminos não concordarem com o valor da obra divisória, ele será arbitrado por peritos, às expensas dos coproprietários confinantes. Não havendo concordância quanto a esse valor da obra divisória, o que a realizar poderá executar o valor correspondente à metade do outro, acrescido de juros moratórios legais, quando não convencionados ou quando não existir taxa ou quando forem determinados por lei.
III – CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Condomínio Edilício do Código Civil trata-se de um bem imóvel que há mais de um proprietário e que cada um é dono de sua parte individual, mas também é titular de fração das áreas comuns da propriedade. Esse condomínio vem acompanhado de dois direitos reais, o direito de propriedade individual da sua parte exclusiva e o direito de propriedade geral, em relação a parte comum, que sofre restrições de seus vizinhos que também são titulares daquela parte.
A diferença entre condomínio geral e edilício se dá no fato de que no geral todos os titulares são donos de toda a parte do imóvel, ou seja, todos são donos de tudo, já no edilício há a parte exclusiva e a comum, todos os proprietários gozam de sua parte individual, mas também tem o direito de usar as partes coletivas, desde que respeitando os direitos dos outros proprietários. Outra diferença é que no condomínio geral, o bem pode ser extinto ou vendido se todos os titulares estejam de acordo, já no condomínio edilício, só poderá ser vendido ou extinto nas formas especificas que o código traz, como destruição natural ou perigo de ruina, como será estudado posteriormente.
1. INSTITUIÇÃO DE CONDOMINIO EDILICIO
É necessário que todos os condomínios tenham o ato de instituição e o de constituição. O CC divide ambos em artigos diferentes, os atos de instituição estão dispostos no art. 1332. Segundo esse artigo, as formas de instituição podem ser por destinação do proprietário, pela incorporação e por testamento. Entende-se que na destinação o proprietário ao construir um edifício, o divide em apartamentos independentes e assim o vende para pessoas que agora terão a propriedade exclusiva.
Já a incorporação, para Carlos Roberto Gonçalves é “Considerada na lei uma atividade, mas tecnicamente é o negócio jurídico de constituição da propriedade horizontal.” (2021, p 153). Ou seja, é uma forma de antecipação do capital para construir o edifício, mediante a venda e que posteriormente entrega-se aos adquirentes que se comprometeram.
E por fim o testamento, em que o testamentário recebe por herança um prédio com essas especificações, podendo o de cujus ter testado a partilha dos apartamentosa cada um dos herdeiros, sendo assim constituído por vários herdeiros.
Já a convenção do condomínio é tratara pelo art. 1.333 do Código Civil “Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.” Essa constituição é um documento que estipula os direitos e deveres dos condôminos devendo ser subscrita por no mínimo dois terços das frações ideais. Essa convenção pode ser feita por escritura publica ou instrumento particular e estabelece normas e regulamentos para que haja bom aproveitamento do edifício sem que tenha confusões ou dessabores entre eles. Segundo o art. 1.334, além das cláusulas estipuladas no art. 1.332 e aquelas feitas pelos condôminos, essa convenção deverá determinar também a quota proporcional, o modo de pagamento das contribuições, sua forma de administração, competência das assembleias e seus devidos quórum, as sanções e o regimento interno.
2. DIREITOS DOS CONDÔMINOS
Os direitos dos condôminos estão dispostos no art. 1.335 do Código de 2002:
“Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”
No primeiro inciso é tratado os poderes ligados ao domínio, usar, gozar, dispor e reaver de quem injustamente o possuiu. Carlos Roberto elencou como poderes do condômino sobre sua propriedade “Pode assim vendê-la, alugá-la, cedê-la, emprestá-la, ocupá-la ou deixar de fazê-lo, sem necessidade da anuência dos demais condôminos e sem a obrigação de lhes dar preferência.”. (2021, p 163). Todavia, esse direito deve ser exercido de forma que não desrespeite lei ou convenção do condomínio.
Já no segundo inciso, consta que o condômino deve respeitar a destinação imposta antes ao condomínio, sendo lhe vedado mudar sua finalidade original. Como o condomínio edilício dispõe de partes comuns, todos os que constam nele tem o direito de usar essas partes igualmente, mas sendo obrigado zelar por essa utilização e respeitando os direitos dos outros.
No inciso terceiro, o legislador trouxe o direito de votar e participar das assembleias, mas com a condição de que o condômino deve estar quite com os pagamentos condominiais, no contrário haveria vicio em assembleias realizadas com condômino inadimplentes, assim como é entendido pela jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL. ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. RESTRIÇÃO À PARTICIPAÇÃO DE CONDÔMINOS INADIMPLENTES. INADIMPLÊNCIA COMPROVADA. DANO MORAL. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 3.Descabido o pedido de reparação por danos morais, pelo fato de o condômino não ter podido deliberar e concorrer em assembleia condominial, quando demonstrada que sua situação de inadimplência, obstativa de sua pretensão, encontra fundamento tanto no Código Civil quanto na convenção de condomínio. ¹
(TJ-DF 07250080220198070001 DF 0725008-02.2019.8.07.0001, Relator: CESAR LOYOLA, Data de Julgamento: 19/05/2021, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 31/05/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
3. DOS DEVERES DOS CONDÔMINOS
Por outro lado, os deveres desses condôminos estão elencados no art. 1.336 do Código, sendo eles:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;  
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
No inciso I, dispõe que é dever do condômino contribuir com as despesas na proporção de suas frações ideais, mas tendo salvo disposição em contrario na convenção, podendo as partes estipular outras frações de acordo com seus interesses. Já outro dever, no inciso II é a vedação em realizar obras que comprometam a segurança do edifício, sendo cabível penalidades pecuniárias e ações de nunciação de obra nova, assim como pode ser visto nos entendimentos jurisprudenciais:
NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. EDIFICAÇÃO NA COBERTURA COM INSTALAÇÃO DE DECK E PISCINA. PROVA PERICIAL INCONCLUSIVA. ANULAÇÃO DA SENTENÇA PARA REALIZAÇÃO DE NOVA PERICIA. Obra realizada na cobertura para instalação de deck e piscina. Pericia inconclusiva. Anulação da sentença para que outra prova pericial se realize. Provimento do recurso para essa finalidade. Decisão por maioria, vencido o e. Relator, Des. Alcides da Fonseca Neto. ²
(TJ-RJ - APL: 03753214320128190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 52 VARA CIVEL, Relator: ALCIDES DA FONSECA NETO, Data de Julgamento: 01/02/2017, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/02/2017)
É vedado também, alterar a forma e a cor da fachada, visando manter a harmonia do condomínio. Se cada um dos condôminos residentes mudassem a cor da sua fachada seria uma situação caótica, imagine que todos resolvem pintar de maneiras distintas, prejudicaria a harmonia do edifício e acarretaria em descumprimentos de normas urbanísticas.
Entretanto, nos termos do art. 1.341, traz entendimentos que as obras do condomínio devem proceder sobre alguns requisitos. Se forem obras voluptuárias, dependem do voto de dois terços dos condôminos, e entende-se como voluptuárias, aquelas obras de mero luxo, como por exemplo uma piscina. Já se forem obras uteis, dependem do voto da maioria dos condôminos, e uteis são aquelas que facilitam o uso do bem. E, portanto, aquelas obras de reparação necessárias podem ser realizadas independente de autorização, pelo sindico, e no caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. 
4. DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMINIO
A administração do condomínio sob o viés do art. 1.347 do CC, será exercida por um sindico escolhido pelos condôminos, que o mandato não pode exceder dois anos, sendo lhe permitido reeleição, e terá como diretriz a convenção e o regimento interno.
No art. 1.348 estão dispostas as competências do sindico, dentre elas está a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele. Nas ações movidas contra o condomínio ou em interesse dele, caberá ao sindico representação e dar ciência à assembleia de procedimentos judiciais ou administrativos relacionados a ela. Outra atribuição é a prestação de contas do sindico em assembleia anual ou quando exigidas por ela.
A destituição do sindico é regida pelo art. 1.349 que diz que a assembleia poderia pelo voto de sua maioria absoluta destituir o sindico que praticar a) irregularidades; b) não prestar contas; c) não administrar convenientemente o condomínio. Essa destituição não é a única consequência desses atos ou omissões, podendo também caber responsabilização civil e penal na medida dos pressupostos judiciais.
No viés do art. 1.350, deverá haver anualmente reunião da assembleia a fim de aprovar o orçamento das despesas do condomínio e prestação de contas, cabendo a um quarto dos condôminos fazê-lo se o sindico se omitir da convocação.
5. DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
Diferente do condomínio voluntario, o condomínio edilício tem uma característica própria, que é sua indivisibilidade, tendo como essência perpetuar-se com o tempo. No Código Civil, os condomínios edilícios só se extinguem em duas hipóteses um tanto quanto raras no cotidiano. Assim como entende Flavio Tartuce “Confrontando o instituto com o condomínio voluntário, nota-se que o condomínio edilício tende a ser perpétuo, ao contrário daquela outra categoria que é indesejável pelos condôminos.” (2021, p 472).
O artigo 1.357 do CC traz a primeira situação de extinção, que se dá quando a edificação for destruída parcialmente ou totalmente, ou que esta ameace ruina. Nessasituação, o artigo diz que os condôminos deliberarão assembleia para decidir entre a venda ou reconstrução do edifício. Nos parágrafos do mesmo artigo explica que deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas, alienando seus direitos mediante avaliação judicial de sua quota. Após a venda, dando preferência aos condôminos, será repartido e apurado entre todos proporcionalmente.
Já na segunda hipótese, seria a desapropriação do imóvel. O artigo 1.358 explica que nesses casos, a indenização será repartida na proporção das quotas dos condôminos.
6. DOS CONDOMÍNIOS DE LOTES E URBANO SIMPLES TRAZIDOS PELA LEI 13.465/2017
A lei 13.465/2017 introduziu duas novas modalidades de condomínio, o condomínio de lotes e o urbano simples. Sobre o condomínio de lotes, a lei dispôs do artigo 1.358-A com o objetivo de alcançar os conhecidos como loteamentos fechados, sendo as normas do condomínio edilício aplicáveis no que lhe couber, como preceitua o paragrafo segundo do artigo. Já no caput do artigo, se diz que poderão haver em terrenos partes de lotes que são exclusivas e partes que são propriedade comum dos condôminos.
No paragrafo primeiro do artigo 1.358-A, se traz que “§ 1º  A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.”, seguindo a forma do condomínio edilício que no artigo 1.331, parágrafo terceiro também diz “§ 3 o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.”. Nessas duas situações, as partes poderão dispor sobre a fração de cada condomínio, seguindo esse pensamento Paulo Lôbo entendeu que:
 “Da mesma forma como ocorre com o condomínio edilício, cada condômino das partes comuns (titulares dos lotes individuais) é titular de uma fração ideal, proporcional à área do solo de cada lote, salvo se o ato de instituição do condomínio de lotes estipular de modo diferente (por exemplo, igualdade, independentemente da área do lote).”(2021, p 121).
IV- DO CONDOMINIO EM MULTIPROPRIEDADE
A lei 13.777/2018 introduziu um novo capítulo sobre condomínio conhecido como Condomínio em Multipropriedade disposto em 19 artigos do CC. O artigo 1.358-C preceitua o que seria multipropriedade: 
“Art. 1.358-C.  Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.”
O artigo 1.358-E explica que a fração de tempo é indivisível, sendo vedado ser inferior a sete dias seguidos ou intercalados, podendo ser fixo ou determinado, flutuante sendo realizado de forma periódica ou misto e combinado, e que cada titular terá a mesma quantidade de tempo em relação aos outros.
Da mesma forma do condomínio edilício, a multipropriedade pode ser instituída por convenção de condomínio ou de testamento, sendo necessário ser registrada no cartório de registro de imóveis. Essa convenção deverá respeitar os preceitos estipulados pelo artigo 1.358-G. Esse ato de instituição indicará o administrador da unidade e o limite máximo de frações de tempo.
Cada titular terá o direito de usar e gozar do imóvel durante sua fração de tempo, podendo ele vender, doar ou ceder sua fração contanto que informe ao administrador. Cada titular poderá também participar de assembleias, votar e ser votados, mas da mesma forma do edilício, desde que esteja quite com suas obrigações condominiais.
Os multiproprietarios deverão pagar a contribuição do condomínio relativo à sua fração de tempo, responder por danos causados aos imóveis pelo seu uso e gozo, tanto seu como de seus convidados e acompanhantes. Também sendo responsável em manter o imóvel em estado de conservação e limpeza, e usá-lo exclusivamente durante seu período, sendo-lhe responsabilizado por quaisquer danos ou desobediências a esses preceitos, mediante multa e perda temporária de seus direitos sobre o imóvel.
V- METODOLOGIA
VI- CONCLUSÃO
VII – REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF.
GONÇALVES, Carlos Roberto. “Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas”, 16ed, Editora Saraiva, 2021
LÔBO, Paulo. “Direito Civil V 4 – Coisas”, 6º edição, Editora Saraiva, 2021.
TARTUCE, Flavio. “Direito Civil – Direito das Coisas – VOL 4”, 13ed, Editora Forense, 2021.
¹ (TJ-DF 07250080220198070001 DF 0725008-02.2019.8.07.0001, Relator: CESAR LOYOLA, Data de Julgamento: 19/05/2021, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 31/05/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
² (TJ-RJ - APL: 03753214320128190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 52 VARA CIVEL, Relator: ALCIDES DA FONSECA NETO, Data de Julgamento: 01/02/2017, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/02/2017)
Direito das Coisas : Condomínio .... DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 4º volume, Editora Saraiva, São Paulo: 2002, p. 212); FACHIN, Luiz Edson.
NADER, Paulo. Curso de Direito Civil: Direito das Coisas. 4. ed. vol.4 Rio de Janeiro: Forense, 2010.
RIZZARDO, Arnaldo. Curso de Direito Civil: Direito das Coisas / Arnaldo Rizzardo. – 9. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2021.
AZEVEDO, Álvaro Villaça. Curso de Direito civil: Direito das Coisas. - 2. ed. são Paulo: saraiva, 2019.