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MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO 
Sistema de Fatores de Homogeneização 
 
Introdução 
Explicações básicas sobre utilização do sistema de fator de homogeneização. 
 
Por exemplo, se estamos tratando de comparar se a localização do imóvel que estamos avaliando é 
melhor ou pior que a de um determinado dado pesquisado no mercado imobiliário, temos os seguintes 
procedimentos: 
 
a) Se comparo o imóvel avaliando com um imóvel pesquisado (dado de mercado) de localização 
melhor, este será submetido a um fator menor que 1,00, fator esse que dissipará a diferença 
entre ambos, tornando-os equiparáveis. 
 
b) Caso o imóvel (dado de mercado) fosse de pior localizado, ele seria submetido a um fator 
maior que 1,00, para dissipar a diferença entre ambos e torná-los equiparáveis. 
 
Esta regra se adota para todo tipo de comparação: localização / composição / estado de 
conservação / idade aparente / nº de vagas de garagem / etc . 
 
Isso significa também que se estamos avaliando um terreno, é importante criar fatores que 
importam na avaliação de terreno: frente do lote / topografia / 
 existência de córrego nele ou próximo / etc. 
 
Importante que devemos comparar sempre elementos parecidos em tipologia e localização, que 
são os fatores que mais influenciam na avaliação de um imóvel. 
Quando seguimos esta regra, os fatores tendem a variar de 0,80 a 1,20 , que é o ideal e 
recomendado pela Norma da ABNT. 
 
 Seguem abaixo exemplos e orientações que servirão como balizadores para adotar os fatores 
de homogeneização. 
 
FATORES A SEREM ADOTADOS NO QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO DA PESQUISA: 
 
 A. Premissas Básicas: 
 
1. Comparar o avaliando sempre com imóveis da mesma tipologia. Exemplo: se o avaliando é um 
apartamento de 3 quartos, na pesquisa obter elementos (dados de mercado) com 3 quartos. 
Se é cobertura, obter coberturas na pesquisa; 
 
2. Ter uma idéia do valor do imóvel que está avaliando, antes de começar a pesquisa (pode 
perguntar ao corretor que está fazendo a transação, ao vendedor ou ao comprador) 
 
3. Pesquisar elementos de amostra no mesmo bairro, de preferência nas vizinhanças, ruas 
vizinhas. Ou seja, em região de mesma valorização. 
 
4. Na pesquisa, de preferência adotar elementos que tenham preços variando de + ou – 50% em 
relação ao provável valor do avaliando. 
 
5. As melhores fontes de informação normalmente são corretores da região. A tendência das 
imobiliárias é trabalhar com imóveis da sua área de localização. 
 
 
 
 
B. Fatores de Homogeneização: 
 
 Fatores a serem adotados no Quadro de Homogeneização, quando seguimos as 
 regras sugeridas nos itens 1 a 5, acima, tendem ao seguinte quadro de variação: 
 
 Ff – Fator fonte: Oferta de imóvel – adotar 0,90 para mercado normal ou regular. 
 Adotar 0,95 para mercado muito aquecido. 
 Imóvel vendido – adotar 1,00 (vendas recentes, até 6 meses) 
 
 Ft – Fator transposição (ou Fator de localização): 
 Refere-se à localização do elemento pesquisado em relação ao avaliando; 
 Para elementos de localização semelhante ao avaliando: 1,00. 
 Para elementos de localização superior ao avaliando: varia de 0,95 a 0,80. 
 Para elementos de localização inferior ao avaliando: varia de 1,05 a 1,20. 
 Estas variações são as mais comuns (ou seja, até +ou- 20%), mas pode ocorrer variações 
maiores, quando a diferença de valorização da localização for muito grande entre o imóvel 
pesquisado e o avaliando, podendo chegar até a +ou- 30%. 
 
 Fa – Fator Área: é automático pela fórmula do excel, sendo necessário apenas 
 escrever a área de edificação no campo de cálculos. 
 
 Fe – Fator equivalência: neste quadro, é adotado para fazer uma conjugação de 
 comparações: 
 em relação à composição (comparar se tem ou não suíte; nº de quartos; varanda; se tem 
armários embutidos; se tem dependências de empregada; se o acabamento é melhor ou 
inferior; se a área de lazer é melhor ou pior; o estado de conservação comparado com o 
avaliando; o padrão construtivo comparado com o avaliando). Pode variar de 0,85 a 1,15, 
quando os elementos são mais ou menos do mesmo padrão e tipologia. Ou variar de 0,70 
a 1,30 , quando os elementos são mais díspares em relação ao avaliando. 
 - Portanto, se o elemento pesquisado for de melhores condições que o avaliando, 
 o fator equivalência ficará entre 0,70 e 0,95. 
 - Portanto, se o elemento pesquisado for de piores condições que o avaliando, 
 o fator equivalência ficará entre 1,05 e 1,30 
 
 Fi – Fator Idade aparente: 
 
a) Quando o imóvel que estamos avaliando é novo, isto é, com idade até 2 anos, 
comparado com outros imóveis. 
 Para esses casos, teremos: 
 - para elementos pesquisados com 5 anos de idade aparente: 1,05 
 - para elementos pesquisados com 10 anos de idade aparente: 1,10 
 - para elementos pesquisados com 15 anos de idade aparente: 1,15 
 - para elementos pesquisados com 20 anos de idade aparente: 1,20 
 - para elementos pesquisados com 25 anos de idade aparente: 1,23 
 - para elementos pesquisados com 30 anos de idade aparente: 1,25 
 - para elementos pesquisados com 35 anos de idade aparente: 1,27 
 - para elementos pesquisados com 40 anos de idade aparente: 1,30 
 
b) Quando o imóvel que estamos avaliando tenha 10 ou mais anos de idade aparente, 
Adotar 0,05 de fator para cada 10 anos de diferença. 
Exemplo: Se o avaliando tem 20 anos de idade aparente, comparado com 
 Imóvel com 10 anos: 0,95 
 Imóvel com 15 anos: 0,97 
 Imóvel com 25 anos: 1,03 
 Imóvel com 30 anos: 1,05 
 Imóvel com 40 anos: 1,10 
 Imóvel com 50 anos: 1,15 
 
> Fv – Fator vaga de garagem: compara o número de vagas de garagem, que pode 
variar ser de 0,05 para cada vaga ou mesmo 0,15 para cada vaga, dependendo do valor da 
vaga de garagem na região do avaliando. 
Exemplo: 
a) bairros onde poucos prédios têm garagem = 0,15 
b) bairros onde boa parte dos prédios têm garagem = 0,10 
c) bairros onde a grande maioria dos prédios têm garagem ou quando estamos comparando 
o número de vagas entre o avaliando e o imóvel pesquisado: 0,05 
 
Situações reais: 
 
 O avaliando tem 1 vaga (considerando cada vaga valendo 5%): 
- se o imóvel pesquisado tem 1 vaga: o Fv será = 1,00 
- se o imóvel pesquisado não tem vaga: o Fv será = 1,05 
- se o imóvel pesquisado tem 2 vagas: o Fv será = 0,95 
 
 O avaliando não tem vaga (considerando cada vaga valendo 5%): 
- se o imóvel pesquisado tem 1 vaga: o Fv será = 0,95 
- se o imóvel pesquisado não tem vaga: o Fv será = 1,00 
- se o imóvel pesquisado tem 2 vagas: o Fv será = 0,90 
 
 O avaliando tem 2 vagas (considerando cada vaga valendo 5%): 
- se o imóvel pesquisado tem 1 vaga: o Fv será = 1,05 
- se o imóvel pesquisado não tem vaga: o Fv será = 1,10 
- se o imóvel pesquisado tem 2 vagas: o Fv será = 1,00 
 
ATENÇÃO: observar que as orientações acima são balizares e funcionam bem 
quando se adotam as recomendações dos itens A - 1 a 5.