contrato preliminar

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DO	CONTRATO	PRELIMINAR
■	11.1.	CONCEITO
Muitas	vezes,	malgrado	o	consenso	alcançado,	não	se	mostra	conveniente	aos	contraentes	contratar	de
forma	 definitiva,	 seja	 porque	 o	 pagamento	 será	 feito	 de	 modo	 parcelado	 e	 em	 elevado	 número	 de
prestações,	 seja	 pela	 necessidade	 de	 se	 aguardar	 a	 liberação	 de	 um	 financiamento,	 seja,	 ainda,	 por
algum	 outro	 motivo	 de	 natureza	 particular	 ou	 mesmo	 de	 mera	 conveniência.	 Nesse	 caso,	 podem	 os
interessados	celebrar	um	contrato	provisório,	preparatório,	no	qual	prometem	complementar	o	ajuste,
celebrando	o	definitivo.
Essa	avença	constitui	o	contrato	preliminar,	que	tem	sempre	por	objeto	a	efetivação	de	um	contrato
definitivo.	Contrato	preliminar	ou	pactum	de	contrahendo	(como	era	denominado	no	direito	romano),
ou,	 ainda,	contrato​-promessa,	 é	 aquele	 que	 tem	por	objeto	 a	 celebração	 de	 um	 contrato	definitivo.
Tem,	portanto,	um	único	objeto.
Não	visam	os	contraentes,	ao	celebrar	um	contrato	preliminar,	modificar	efetivamente	sua	situação,
mas	 apenas	 criar	 a	 obrigação	 de	 um	 futuro	 contrahere.	 Podem	 eles	 achar	 conveniente	 protelar	 a
produção	 dos	 efeitos	 e	 a	 assunção	 das	 obrigações	 definitivas,	 mas	 “fechando”,	 ao	mesmo	 tempo,	 o
negócio.
■	11.2.	REQUISITOS	DE	VALIDADE
Os	 requisitos	 para	 a	 validade	 do	 contrato	 preliminar	 são	 os	 mesmos	 exigidos	 para	 o	 contrato
definitivo.	Senão,	vejamos:
■	Requisito	objetivo	—	é	preciso	que	o	objeto	do	contrato	seja	 lícito,	possível,	determinado	ou
determinável	 (CC,	 art.	 104,	 II).	Como	o	objeto	do	contrato	preliminar	 é	 a	 celebração	do	contrato
definitivo,	 constituindo	 este	 a	 prestação	 consubstanciada	 naquele,	 não	 pode	 o	 contrato	 principal
atentar	contra	a	ordem	pública	e	os	bons	costumes,	nem	ofender	disposição	legal	ou	ser	fisicamente
impossível.
■	Requisito	subjetivo	—	é	necessário	que,	além	da	capacidade	genérica	para	a	vida	civil	(CC,	art.
104,	I),	os	contraentes	tenham	aptidão	para	validamente	alienar,	sob	pena	de	restar	inviabilizada	a
execução	específica	da	obrigação	de	 fazer.	Se	casado,	necessitará	o	 contraente	da	outorga	 uxória
para	celebrar	o	contrato	preliminar.
■	Requisito	 formal	—	 é	 disciplinado	 no	 art.	 462	 do	 novo	 Código	 Civil,	 que	 não	 exige	 que	 o
contrato	 preliminar	 seja	 pactuado	 com	 os	 mesmos	 requisitos	 formais	 exigidos	 para	 o	 contrato
definitivo	a	ser	celebrado558.
A	 promessa	 de	 compra	 e	 venda,	 ou	 compromisso	 de	 compra	 e	 venda,	 é	 exemplo	 do	 contrato
preliminar	mais	comum.	Entende	Orlando	Gomes	que	se	deve	utilizar	as	expressões	compromisso	de
compra	e	venda	e	promessa	irrevogável	de	venda	para	os	negócios	irretratáveis	e	irrevogáveis,	a	fim
de	evitar	 a	 confusão	 reinante	na	doutrina	com	 repercussão	na	 jurisprudência,	 reservando	a	expressão
contrato	preliminar	para	os	que	admitem	arrependimento559.
O	Código	Civil	de	2002	não	faz,	todavia,	essa	distinção,	proclamando,	no	art.	463,	que,	“concluído	o
contrato	preliminar”,	com	observância	dos	requisitos	essenciais	ao	contrato	a	ser	celebrado	“e	desde
que	 dele	 não	 conste	 cláusula	 de	 arrependimento,	 qualquer	 das	 partes	 terá	 o	 direito	 de	 exigir	 a
celebração	do	definitivo,	assinando	prazo	à	outra	para	que	o	efetive”.
■	11.3.	A	DISCIPLINA	DO	CONTRATO	PRELIMINAR	NO	CÓDIGO	CIVIL	DE	2002
O	Código	Civil	de	2002	dedicou	uma	seção	ao	contrato	preliminar	(arts.	462	a	466),	exigindo	que
contenha	 todos	os	 requisitos	do	contrato	definitivo,	salvo	quanto	à	forma,	 e	 seja	 levado	ao	registro
competente.	Dispõe,	com	efeito,	o	art.	462	do	mencionado	diploma:
“O	contrato	preliminar,	exceto	quanto	à	forma,	deve	conter	todos	os	requisitos	essenciais	ao	contrato	a	ser	celebrado.”
A	 inexigência	 de	 forma	 para	 a	 sua	 validade,	 bem	 como	 para	 a	 produção	 normal	 de	 suas
consequências	 jurídicas,	 é	 corolário	 natural	 do	 princípio	 consensualista,	 predominante	 entre	 nós.	 O
dispositivo	supratranscrito	coloca	uma	pá	de	cal	na	discussão	a	respeito	do	requisito	formal	do	contrato
preliminar,	 não	 exigindo	 que	 seja	 celebrado	 com	 observância	 da	 mesma	 forma	 exigida	 para	 o
contrato	definitivo	a	ser	celebrado.	Mesmo	que	o	contrato	definitivo	deva	ser	celebrado	por	escritura
pública,	o	preliminar	pode	ser	lavrado	em	instrumento	particular.
Prescreve	ainda	o	art.	463	do	Código	Civil:
“Concluído	 o	 contrato	 preliminar,	 com	 observância	 do	 disposto	 no	 artigo	 antecedente,	 e	 desde	 que	 dele	 não	 conste	 cláusula	 de
arrependimento,	qualquer	das	partes	terá	o	direito	de	exigir	a	celebração	do	definitivo,	assinando	prazo	à	outra	para	que	o	efetive.
Parágrafo	único.	O	contrato	preliminar	deverá	ser	levado	ao	registro	competente.”
Cumprida	a	promessa	de	compra	e	venda	com	o	pagamento	integral	do	preço,	pode	o	compromissário
comprador,	sendo	o	pré​-contrato	irretratável	e	irrevogável	por	não	conter	cláusula	de	arrependimento,
exigir	a	celebração	do	contrato	definitivo	e,	se	necessário,	valer​-se	da	execução	específica.
Embora	 o	 dispositivo	 em	 questão	 use,	 no	 parágrafo	 único,	 o	 verbo	 “deverá”,	 não	 parece	 que	 o
registro	 do	 instrumento	 no	 cartório	 competente	 seja	 requisito	 necessário	 para	 a	 aquisição	 do	 direito
real.	 A	 melhor	 interpretação	 é	 a	 que	 considera	 imprescindível	 o	 registro,	 nele	 exigido,	 para	 que	 o
contrato	preliminar	 tenha	efeitos	em	relação	a	terceiros.	Entre	as	próprias	partes,	porém,	o	contrato
preliminar	pode	ser	executado	mesmo	sem	o	registro	prévio,	como	corretamente	assinalam	Caio	Mário
e	Sílvio	Venosa.	Quando	este	for	exigido,	deverá	ser	feito	no	Registro	de	Imóveis	onde	os	bens	imóveis
estiverem	localizados	e	no	Registro	de	Títulos	e	Documentos,	no	caso	de	bens	móveis560.
Assiste	razão	a	Ruy	Rosado	de	Aguiar	quando	considera	exagerada	a	exigência	do	parágrafo	único	do
mencionado	art.	463	do	Código	Civil,	nestes	 termos:	“Sabemos	que	as	pessoas,	quanto	mais	simples,
menos	 atenção	 dão	 à	 forma	 e	 à	 exigência	 de	 regularizar	 seus	 títulos.	 A	 experiência	 revela	 que	 os
contratos	de	promessa	de	compra	e	venda	de	imóveis	normalmente	não	são	registrados.	Não	há	nenhum
óbice	 em	atribuir​-lhe	 eficácia	entre	as	partes,	 possível	mesmo	 a	 ação	 de	 adjudicação,	 se	 o	 imóvel
continua	registrado	em	nome	do	promitente	vendedor.	O	Código	de	Processo	Civil	de	1973	(art.	639	—
substituído	pelo	art.	466​-B)	não	exige	o	registro	do	contrato	para	o	comprador	ter	o	direito	de	obter	do
Juiz	uma	sentença	que	produza	o	mesmo	efeito	do	contrato	a	ser	firmado.	Ademais,	em	se	tratando	de
bens	 imóveis,	 a	 jurisprudência	 atribui	 ao	 promissário	 comprador	 a	 ação	 de	 embargos	 de	 terceiro,
mesmo	 que	 o	 documento	 não	 esteja	 registrado;	 para	 os	 móveis,	 exclui	 o	 primitivo	 proprietário,
promitente	vendedor,	da	responsabilidade	civil	pelos	danos	causados	com	o	veículo	pelo	promissário
comprador”561.
Já	Orlando	Gomes562	 dizia	que	o	 caráter	 real	do	compromisso	de	 compra	e	venda	decorre	de	 sua
irretratabilidade,	e	não	do	registro	no	cartório	de	imóveis.	Levando​-o	a	registro,	impede​-se	que	o	bem
seja	 alienado	 a	 terceiro.	 Ou	 seja:	 o	 registro	 só	 é	 necessário	 para	 a	 sua	 validade	 contra	 terceiros,
produzindo	efeitos,	no	entanto,	 sem	ele	entre	as	partes.	Daí	a	 jurisprudência	do	Superior	Tribunal	de
Justiça,	cristalizada	na	referida	Súmula	239	e	em	julgados	que	proclamam:	“A	pretensão	de	adjudicação
compulsória	é	de	caráter	pessoal,	restrita	assim	aos	contraentes,	não	podendo	prejudicar	os	direitos	de
terceiros	que	entrementes	hajam	adquirido	o	imóvel	e	obtido	o	devido	registro,	em	seu	nome,	no	ofício
imobiliário”563.	 Ou,	 ainda:	 “É	 admissível	 a	 execução	 específica	 do	 art.	 639	 (transformado	 no	 art.
466​-B)	do	Código	de	Processo	Civil	de	1973,	ainda	que	se	trate	de	contrato	preliminar	não	inscrito	no
registro	de	imóveis”564.
Nesse	sentido,	o	Enunciado	30	aprovado	na	I	Jornada	de	Direito	Civil	 realizada	pelo	Conselho	da
Justiça	 Federal:	 “A	 disposição	 do	 parágrafo	 único	 do	 art.	 463do	 novo	 Código	 Civil	 deve	 ser
interpretada	como	fator	de	eficácia	perante	terceiros”.	Desse	modo,	mesmo	não	registrado,	o	contrato
preliminar	gera	obrigação	de	fazer	para	as	partes.
Compete,	pois,	ao	adquirente	precaver​-se	contra	expedientes	ilícitos	de	venda	sucessiva	do	mesmo
bem,	registrando	o	compromisso	no	ofício	imobiliário.	Todavia,	mesmo	sem	o	registro,	poderá	pleitear
a	adjudicação	compulsória	do	 imóvel	registrado	em	nome	do	promitente	vendedor.	Esgotado	o	prazo
assinado	ao	promitente	vendedor	para	que	efetive	a	promessa	 feita	no	contrato	preliminar,	“poderá	o
juiz,	a	pedido	do	interessado,	suprir	a	vontade	da	parte	inadimplente,	conferindo	caráter	definitivo	ao
contrato	preliminar,	salvo	se	a	isto	se	opuser	a	natureza	da	obrigação”	(CC,	art.	464).
Bem	 andou	 o	 novel	 legislador	 ao	 conferir,	 no	 citado	 art.	 464	 do	 Código	 de	 2002,	 primazia	 ao
princípio	da	execução	 específica	da	 obrigação	de	 fazer	 contida	 no	 contrato	 preliminar,	 seguindo	 a
evolução	já	delineada	pelo	estatuto	processual	civil.	Somente	quando	não	houver	interesse	do	credor	ou
a	isso	se	opuser	a	natureza	da	obrigação	é	que	se	valerá	o	contraente	pontual	das	perdas	e	danos	(CC,
art.	465) 565.
O	Superior	Tribunal	de	Justiça	permite	a	propositura	de	ação	de	adjudicação	compulsória	mesmo
não	 estando	 registrado	 o	 compromisso	 de	 compra	 e	 venda	 irretratável	 e	 irrevogável.	 Proclama,
com	efeito,	a	Súmula	239	desse	Sodalício:	“O	direito	à	adjudicação	compulsória	não	se	condiciona	ao
registro	do	compromisso	de	compra	e	venda	no	cartório	de	imóveis”566.
Quanto	aos	imóveis	loteados,	dispõe	o	art.	26	da	Lei	n.	6.766/79	que	o	negócio	pode	ser	celebrado
por	instrumento	particular	ou	público.	No	tocante	aos	não	loteados,	tem	sido	admitida,	também,	a	forma
particular.	A	autorização	do	cônjuge	é	indispensável,	por	consistir	em	alienação	de	bem	imóvel	sujeita
à	adjudicação	compulsória.
Proclama	ainda	a	Súmula	413	do	Supremo	Tribunal	Federal	que	“o	compromisso	de	compra	e	venda
de	imóveis,	ainda	que	não	loteados,	dá	direito	à	execução	compulsória,	quando	reunidos	os	requisitos
legais”.
■	11.4.	RESUMO
DO	CONTRATO	PRELIMINAR
Conceito
■	Contrato	preliminar	ou	pactum	de	contrahendo	é	aquele	que	 tem	por	objeto	a	celebração	de	um	contrato	definitivo.	Tem,
portanto,	um	único	objeto.
Requisitos
de
validade
São	os	mesmos	exigidos	para	o	contrato	definitivo,	exceto	quanto	à	forma	(CC,	art.	462).
■	Requisito	objetivo:	o	objeto	do	contrato	deve	ser	lícito,	possível,	determinado	ou	determinável	(art.	104,	II);	não	deve	atentar
contra	a	ordem	pública	e	os	bons	costumes,	nem	ofender	disposição	legal	ou	ser	fisicamente	impossível.
■	Requisito	subjetivo:	é	necessário	que,	além	da	capacidade	genérica	para	a	vida	civil	 (art.	104,	 I),	os	contraentes	 tenham
aptidão	para	validamente	alienar.	É	necessária	a	outorga	uxória	se	os	contraentes	forem	casados.
■	Requisito	formal:	o	art.	462	do	CC	não	exige	que	o	contrato	preliminar	seja	pactuado	com	os	mesmos	requisitos	formais
exigidos	para	o	contrato	definitivo	a	ser	celebrado.
Disciplina
no
CC/2002
■	Cumprida	a	promessa	de	compra	e	venda	com	o	pagamento	integral	do	preço,	pode	o	compromissário	comprador,	sendo	o
pré​-contrato	 irretratável	e	 irrevogável	por	não	conter	cláusula	de	arrependimento,	exigir	a	celebração	do	contrato	definitivo	e,
se	necessário,	valer​-se	da	execução	específica	(CC,	arts.	463	e	464).
■	Dispõe	o	parágrafo	único	do	art.	463	do	CC	que	“o	contrato	preliminar	deverá	ser	 levado	ao	registro	competente”.	A	esse
respeito,	 proclama	 o	 Enunciado	 30	 aprovado	 na	 I	 Jornada	 de	 Direito	 Civil	 realizada	 pelo	 Conselho	 da	 Justiça	 Federal:	 “A
disposição	do	parágrafo	único	do	art.	463	do	novo	Código	Civil	deve	ser	interpretada	como	fator	de	eficácia	perante	terceiros”.
Assim,	mesmo	não	registrado,	gera	obrigação	de	fazer	para	as	partes.