COMPRA E VENDA

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1 – COMPRA E VENDA 
 
1.1. FUNDAMENTOS LEGAIS: Arts. 481 a 532 do CCB. 
 
1.2. CONCEITO 
 
 Conforme dispõe o art. 481 do CCB: 
 
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a 
transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em 
dinheiro. 
 
 Importante lembrar que o domínio dos bens móveis se transfere com a mera tradição da 
coisa, ao passo que a propriedade dos bens imóveis se transfere mediante o registro do 
título translativo no Registro de Imóveis. Vejamos: 
 
Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios 
jurídicos antes da tradição. 
 
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do 
título translativo no Registro de imóveis. 
 
 Portanto, em nosso sistema legal, a transferência da propriedade nunca ocorre em razão 
do contrato de compra e venda. 
 
1.3. ESTRUTURA DA RELAÇÃO JURÍDICA OBRIGACIONAL 
 
 O contrato de compra e venda é firmado entre dois sujeitos, a saber, alienante e 
adquirente e requer três elementos básicos, cf. se depreende da leitura do art. 482 do 
CCB. Vejamos: 
 
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e 
perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. 
 
 OS elementos são os seguintes: 
 
a) Consentimento (consensus): Núcleo de todo e qualquer contrato. 
 
 Portanto, o contrato se aperfeiçoa no momento em que as partes acordam quanto ao 
objeto e ao preço, não sendo necessária a entrega da coisa. 
 
b) Objeto (res): Podendo ser coisa corpórea ou incorpórea; presente ou futura (cf. art. 483, 
CCB). 
 
c) Preço (pretium): Reflete a contraprestação devida pelo adquirente em razão da aquisição 
da coisa. Segue as regras abaixo: 
 
 Deve ser representado em dinheiro (art. 481, CCB), pois se o pagamento consistir na 
entrega de outra coisa, o contrato passa a ser de permuta (art. 533 do CCB). Ademais, em 
razão do que dispõe o art. 315 do CCB, que encerra o princípio do nominalismo, o preço 
deve ser fixado com base na moeda nacional corrente, pelo valor nominal, sendo vedada, 
em regra e sob pena de nulidade, a sua fixação em moeda estrangeira ou em ouro. 
 
 Pode ser fixado pelas próprias partes ou por terceiros. 
 
 O valor não pode ser ínfimo ou irrisório. Essa questão pode envolver vícios do 
consentimento (estado de perigo, lesão, coação, erro, fraude) ou mesmo vícios sociais 
(simulação), podendo, em razão disso, ter sua invalidade reconhecida judicialmente. 
 
Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os 
contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não 
aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem 
os contratantes designar outra pessoa. 
 
Trata do preço por avaliação. 
 
É o que ocorre comumente nas vendas de imóveis, em que um profissional, 
com habilitação em avaliação define o preço da res. 
 
O mesmo pode acontecer em relação a outros tipos de bens cuja valoração 
esteja fora da capacidade de aferição dos interessados. 
 
Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou 
de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. 
 
Os contratos submetidos a essa prática de fixação de preço são mais 
suscetíveis à teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva. 
 
 Observa, ainda, as seguintes regras: 
 
Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou 
parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação. 
 
Trata este artigo, do preço por cotação, a exemplo daqueles que são 
fixados de acordo com a variação do dólar ou de outra moeda estrangeira, 
o mesmo do ouro. 
 
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para 
a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as 
partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. 
 
 
 
 
 
 
 
 
P
a
Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, 
prevalecerá o termo médio. 
 
O presente dispositivo, do mesmo modo, não admite interpretação que 
reconheça a existência de compra e venda sem definição de preço, sendo 
aplicável àquelas hipóteses em que haja diversos preços praticados pelo 
vendedor. 
 
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio 
exclusivo de uma das partes a fixação do preço. 
 
Essa regra deriva da proibição de cláusulas e condições puramente 
potestativas, é dizer, daquelas que derivam do exclusivo arbítrio de uma 
das partes, com a aniquilação da vontade da outra. 
 
Assim, qualquer cláusula contratual que exclua, em absoluto, a vontade de 
uma das partes do contrato em relação à fixação do preço, esta será nula de 
pleno direito, podendo ser considerada cláusula não escrita. 
No entanto, é certo que na sociedade contemporânea, marcada pela cultura 
do consumo e pelas contratações em massa, reflexo do fenômeno da 
estandardização contratual de que nos fala Flávio Tartuce1, “[...] em que 
prevalecem os contratos padronizados (standards) ou de adesão”, essa 
cláusula parece ter perdido eficácia. 
No entanto, mesmo nos contratos de adesão, a discussão do preço, por mais 
mitigada que se torne, não é nula. Nesse tipo de contrato, a fixação do 
preço pode até ser indicada pela parte estipulante, porém, não é retirada do 
 
1 In. Direito Civil: Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. 8. ed. São Paulo: Grupo GEN, 2013, p. 
255. 
O presente dispositivo trata das vendas habituais. 
 
A interpretação do presente dispositivo não autoriza a conclusão da 
possibilidade e validade de compra e venda sem a determinação do preço. 
 
O que ocorre é que, não havendo definição imediata, deverá prevalecer o 
preço definido em tabelamento oficial e, na falta deste, aquele de costume, 
valendo destacar que, nessa situação, o ônus da prova é do vendedor. 
aderente a possibilidade de discussão, apesar de ser mais difícil, não 
havendo motivo para concordarmos com Tartuce2, que entende que 
comando legal em comento deveria ter sido suprimido da atual codificação. 
 
1.4. CLASSIFICAÇÃO DOUTRINÁRIA 
 
OBS: Consultar unidade V. 
 
a) Bilateral; 
b) oneroso; 
c) típico; 
d) consensual; 
e) Não solene, em regra. A exceção está prevista no art. 108 do CCB: 
 
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à 
validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, 
modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 
trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. 
 
1.5. ESPECIFICIDADES 
 
A) Despesas do contrato: A regra é a seguinte: 
 
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e 
registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. 
 
 Observe, contudo, que essa regra pode ser flexibilizada, de acordo com a autonomia 
privada. Trata-se, portanto, de uma regra dispositiva, no sentido de que as partes podem 
dela dispor. 
 
 Deve ser observado, ainda, que: 
 
Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os 
débitos que gravem a coisa até o momento da tradição. 
 
B) Responsabilidade civil pelos riscos da coisa: Trata da aplicação do princípio res perit 
domino. Também se trata de regra dispositiva, que pode ser flexibilizada pelos contratantes. 
 
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do 
vendedor, e os do preço [leia-se pagamento] por conta do comprador. (Sem 
destaques no original). 
 
 
2 Id. ibid 
JURISPRUDÊNCIA RELACIONADA 
 
COMPRA E VENDA MERCADORIA ROUBADA DURANTE O 
TRANSPORTE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUE O FRETE 
ESTAVA SENDO REALIZADO PELA COMPRADORA. 
INTELIGÊNCIA DO ART. 492 DO CC PROTESTO INDEVIDO DE 
DUPLICATAS DANO MORALCARACTERIZADO Diante da 
divergência das teses sustentadas pelas partes e tendo em vista a 
insuficiência das provas a fim de demonstrar o direito sustentado, 
imperioso se mostra a observância estrita da legislação acerca dessa 
temática, para o fim de solucionar a demanda; À mingua de comprovação 
de que a mercadoria tenha sido recebida pela apelada, ou por terceiro 
(transportador) a seu mando, não há como afastar a responsabilidade da 
apelante com relação ao transporte da mercadoria, nos termos do art. 492 
do CC; Daí por que, tendo em vista que os riscos da coisa devem correr por 
sua conta, ou seja, pela vendedora (apelante), de rigor reconhecer a 
inexigibilidade das duplicatas sub judice, já que as mercadorias adquiridas 
por meio das notas fiscais mencionadas nos autos não foram entregues à 
apelada e, consequentemente, a ausência de legitimidade para os protestos 
das duplicatas sacadas com arrimo nas notas fiscais retro mencionadas; 
Dano moral decorrente dos protestos indevidos de quatro duplicatas, cujos 
efeitos perduraram por quase três meses, justificando-se a manutenção da 
indenização fixada no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). RECURSO 
IMPROVIDO. 
 
(TJ-SP - APL: 00650469420108260224 SP 0065046-94.2010.8.26.0224, 
Relator: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 08/04/2013, 20ª 
Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/04/2013) 
 
Em relação ao pagamento, o raciocínio é o mesmo. Se o vendedor for pago 
e o pagamento se perder após isso, sofrerá a perda. 
 
§ 1º. Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou 
assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo 
ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, 
correrão por conta deste. 
 
§ 2º. Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas 
coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no 
tempo, lugar e pelo modo ajustados. 
 
 Os parágrafos tratam da ocorrência da tradição simbólica ou ficta, entendida como o ato 
de disponibilizar a coisa objeto do contrato em favor de quem ela é devida . 
 
C) Questões relativas ao adimplemento: 
 
C.1 – Lugar do Pagamento 
 
Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-
se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda. 
 
 Observe que se trata de uma exceção à regra estudada na Teoria Geral das Obrigações, 
representada nos arts. 327 e 328 do CCB. 
 
Art. 327. Efetuar-se-á o pagamento no domicílio do devedor, salvo se as 
partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da 
natureza da obrigação ou das circunstâncias. 
 
Parágrafo único. Designados dois ou mais lugares, cabe ao credor escolher 
entre eles. 
 
Art. 328. Se o pagamento consistir na tradição de um imóvel, ou em 
prestações relativas a imóvel, far-se-á no lugar onde situado o bem. 
 
 Tratando-se de questão meramente patrimonial, essas regras também são consideradas 
dispositivas, podendo, as partes, estipular de modo diverso. No entanto, nessa hipótese, o 
CCB estabeleceu uma regra, a qual não pode, a princípio, ser flexibilizada. 
 
Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do 
comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja 
de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor. 
 
C.2 – Tempo do Pagamento: 
 
Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da 
tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na 
entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo 
ajustado. 
 
 Nesse caso, o ônus da prova da insolvência é de quem alega, no caso, o vendedor. 
 Esse dispositivo reflete a mesma inteligência do art. 477 do CCB que estudamos quando 
foi abordada a teoria da exceção do contrato não cumprido que, por sua pertinência, 
será destacado uma vez mais. 
 
Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes 
contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar 
duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à 
prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê 
garantia bastante de satisfazê-la. 
 
D) Vendas a descendente: O CCB possui uma regra especial que limita a compra e venda 
entre ascendentes e descendentes. 
 
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros 
descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. 
 
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do 
cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória. [porque, nesse 
caso, não é herdeiro necessário]. Sem destaques no original. 
 
 A finalidade dessa norma é preservar o direito dos demais herdeiros à legítima. Entenda. 
 
Quando um pessoa doa algo em favor de um herdeiro, essa doação equivale à 
antecipação da herança, de tal sorte que, por ocasião da sucessão, o preço dessa doação 
será abatido da quota ideal devida ao herdeiro beneficiado. De outro turno, quando uma 
pessoa vende algo a um descendente, este não é beneficiado por aquele, pois está 
pagando o valor equivalente ao bem adquirido, de tal modo que não ocorrerá qualquer 
acerto por ocasião da sucessão daquele que vendeu. 
 
Sendo assim, o dispositivo em comento visa dificultar eventuais fraudes. 
 
 Destaque-se que a nulidade, nesse caso, é relativa3, e pode ser declarada, desde que 
requerida no prazo de 2 (dois) anos contatados da celebração do negócio, cf. art. 179 do 
CCB. 
 
D.1) Questões que podem ser propostas: 
 
 E se os demais herdeiros forem menores ou incapazes? 
Resposta: Nesse caso aconselha-se o requerimento de autorização judicial. Inteligência 
do art. 1.692 do CCB. Vejamos: 
 
Art. 1.692. Sempre que no exercício do poder familiar colidir o interesse dos 
pais com o do filho, a requerimento deste ou do Ministério Público o juiz 
lhe dará curador especial. 
 
 E se apenas parte dos demais herdeiros concordar com a alienação, ou o cônjuge não 
anuir com a venda? 
Resposta: Nesse caso há duas correntes: A primeira propugna pela não admissão do 
suprimento judicial, vez que a autorização é ato personalíssimo. A segunda advoga pela 
 
3 Distinções entre nulidade e anulabilidade: A absoluta: É decretada no interesse da coletividade e tem 
eficácia erga omnes; pode ser arguida por qualquer interessado ou pelo MP e ser decretada de ofício pelo juiz; 
não pode ser suprida pelo juiz e, tampouco, ratificada e, em regra, é imprescritível. A relativa: É decretada no 
interesse do prejudicado, atingindo somente as pessoas que a alegaram; somente pode ser alegada pelos 
prejudicados ou por seus representantes, não podendo ser decretada de ofício pelo magistrado; pode ser suprida e 
ratificada; é prescritível. 
 
possibilidade de suprimento judicial, se a recusa for injusta, prejudicial às partes ou 
motivada por egoísmo e emulação (rivalidade, competição, inveja, ciúmes, etc). 
 
 E se o proprietário vende o bem para determinado sujeito que, noutro momento, mais ou 
menos distante, o transfere [por qualquer meio] para um descendente do alienante 
originário? 
Resposta: Nesse caso fica evidenciada a simulação, motivo porque, ambos os negócios, 
são nulos de pleno direito, cf. art. 167 do CCB. Ademais, o art. 166, VI do CCB, reputa 
como nulo o negócio jurídico que tiver por objetivo fraudar lei imperativa. Vejamos: 
 
Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: 
[...] 
VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa; 
 
Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se 
dissimulou, se válido for na substância e na forma. 
 
§ 1º. Haverá simulação nos negócios jurídicos quando: 
 
I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às 
quais realmente se conferem,ou transmitem; 
II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira; 
III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados. 
 
 Segundo Venosa: Em qualquer momento, o ascendente é livre para vender seus bens a 
quem lhe aprouver. A venda feita a terceiro é válida. O negócio corrompe-se se este 
terceiro aliena a propriedade ao descendente do transmitente originário. O vício retroage 
à origem, qual seja, a venda feita ao terceiro testa-de-ferro. 
 E se o proprietário vende o bem para determinado sujeito, mas há provas de que o 
verdadeiro destinatário/adquirente é um descendente do alienante originário? 
Resposta: Nesse caso, verifica-se simulação, podendo ser declarada a nulidade absoluta 
do contrato. 
 
 E se a venda foi feita ao cônjuge do descendente? 
Resposta: Nesse caso, a rigor, somente haveria a possibilidade de anulação do negócio, 
nas hipóteses em que o regime de bens implica na comunicação patrimonial. Contudo, a 
doutrina parece ser harmônica ao afirmar que a venda ao cônjuge de descendente deve ter 
sua nulidade reconhecida sempre, independentemente do regime de bens havido entre o 
descendente do alienante e seu cônjuge, isso em razão da existência de um comércio 
econômico entre os cônjuges, qualquer que seja a situação patrimonial adotada por eles. 
 
E) Falta de legitimidade para a compra e venda: Apesar de capazes, determinados sujeitos 
não possuem legitimidade para firmar contratos de compra e venda. Vejamos: 
 
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em 
hasta pública: 
 
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens 
confiados à sua guarda ou administração; 
 
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa 
jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou 
indireta; 
 
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros 
serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar 
em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender 
a sua autoridade; 
 
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam 
encarregados. 
 
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito. 
 
 Fácil observar que o motivo que levou o legislador a estabelecer a regra acima está 
diretamente relacionado à Ética, é dizer, a aspectos morais. 
 
F) Venda a condômino: Partamos da análise da seguinte norma: 
 
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a 
estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem 
não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para 
si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta 
dias4, sob pena de decadência. 
 
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver 
benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. 
Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que 
a quiserem, depositando previamente o preço. 
 
Observações: 
 
 Essa regra se aplica apenas ao condomínio de coisas indivisíveis, não se aplicando 
àquelas hipóteses em que o condomínio é formado por unidades independentes e 
autônomas, como é caso dos condomínios edilícios. 
 
4 O prazo decadencial se inicia no momento em que o condômino preterido tomar ciência da alienação do bem, 
ciência essa que será presumida a partir da transferência da propriedade no cartório competente. 
 
 A razão de ser desse dispositivo, segundo Venosa, reside em que: “O Código institui 
preferência em favor dos condôminos porque a intenção é, sempre que possível, 
extinguir o condomínio e evitar o ingresso de estranhos a comunidade condominial, 
sempre ponto de discórdias”. 
 
 Impõe ao alienante o dever de conferir aos comproprietários o direito de preferência ou 
preempção que, para ser exercido, exige, obviamente, que a proposta do condômino 
interessado seja, pelo menos, equivalente à dos terceiros. 
 
 O silêncio dos condôminos interessados deve ser interpretado como recusa. 
 
 
 A violação do direito de preferência gera eficácia real, sendo, portanto, oponível erga 
omnes. De acordo com o dispositivo acima destacado: “[...] O condômino, a quem não 
se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte 
vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de 
decadência”. 
 
G) Venda entre cônjuges: De acordo com o CCB: 
 
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens 
excluídos da comunhão. 
 
 Portanto, a alienação de bens entre cônjuges somente pode ocorrer em relação aos bens 
particulares de cada um, o que somente se verifica, em regra, nos regimes da comunhão 
parcial, da separação total de bens e no da participação final dos aquestos. 
 
 Afirma, TARTUCE que em qualquer regime patrimonial de casamento é possível se 
verificarem bens particulares, de tal modo que estes, a princípio, sempre poderão ser 
alienados a cônjuge; 
 
 Porém, no entender de STOLZE e PAMPLONA FILHO: “Por óbvio, o contrato de 
compra venda, no regime da comunhão universal de bens careceria de eficácia ou 
utilidade social, uma vez que, adquirido, o bem passaria a integrar o patrimônio 
comum”. 
 
 No sentir de Flávio Tartuce a venda a cônjuge que descumprir o disposto no artigo sob 
análise é nulo de pleno direito por impossibilidade jurídica do objeto. 
 
H) Venda ad corpus e ad mensuram 
 
 Na chamada venda ad mensuram, o alienante especifica e discrimina a área vendida, ou 
o próprio preço, por indicação de medida. Exemplo: 
 
Venda do imóvel situado na região.... , composto por ..... m², sendo .... 
metros de frente; .... metros de fundo; .... limitando-se ao Norte com ....; ao 
Sul com ..... ao Leste com ..... e ao Oeste com..... 
 
ou 
 
A venda da propriedade localizada na região..... , cujo preço corresponde a 
R$ ..... por metro quadrado. 
 
 Portanto, essa espécie de venda gera no credor uma certeza quanto ao objeto adquirido. 
Por essa razão, estabelece o CCB que: 
 
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de 
extensão, ou se determinar a respectiva área [AD MENSURAM], e esta 
não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador 
terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o 
de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. 
 
 Caso haja diferença entre a área declarada e a real, o credor poderá exigir o complemento 
da área vendida, o que fará por meio da denominada ação ex tempo, ou, não sendo isso 
possível, reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. Vale 
mencionar, ainda, a possibilidade de condenação do alienante, a pagamento de uma 
indenização pelos danos morais e materiais verificados no caso concreto. 
 
 Mas pode ocorrer a situação inversa, ou seja, pode ser verificado o excesso de área. 
Nesse caso, estabelece o CCB que: 
 
Art. 500. Caput. 
[...] 
§ 2º. Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha 
motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, 
à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o 
excesso. 
 
 Tal dispositivo foi previsto como forma de se evitar o locupletamento ilícito por parte do 
adquirente. 
 
 Nas vendas ad corpus, diferentemente, o adquirente pretende a coisa, não sendo 
relevante sua dimensão. Segundo lição e VENOSA: “Na venda ad corpus, presume-se 
que o comprador adquire o imóvel conhecendo-o em sua extensão e dimensão. Não 
pode reclamar complemento de área ou desconto. Presume-se que pagou o preço 
global pelo que viu e conheceu”. 
 
 Nesse sentido, os §§ 1º e 3º doart. 500 do CCB: 
 
Art. 500. Caput. 
 
§ 1º. Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente 
enunciativa [VENDA AD CORPUS], quando a diferença encontrada não 
exceder de um vigésimo [OU SEJA, 5%] da área total enunciada, 
ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não 
teria realizado o negócio. (SEM DESTAQUES NO ORIGINAL). 
[...] 
§ 3º. Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o 
imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas 
enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo 
expresso, ter sido a venda ad corpus. 
 
 As ações judiciais decorrentes dos dispositivos acima relacionados devem ser 
observando-se o seguinte: 
 
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente 
o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar 
do registro do título. (SEM DESTAQUES NO ORIGINAL). 
 
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível 
ao alienante, a partir dela [a imissão na posse] fluirá o prazo de decadência. 
 
 Portanto, em regra, o prazo para se pretender quaisquer das medidas previstas nos 
dispositivos acima estudados é de um ano a contar do registro do título aquisitivo da 
propriedade no cartório competente. 
 
 No entanto, se o adquirente transferir o domínio do imóvel para sua esfera jurídica, mas, 
de fato, for impedido de imitir-se na posse em razão de ato atribuível ao alienante, o 
prazo para a propositura das demandas não se iniciará. 
 
 Nessa situação, o prazo a que se refere a cabeça do artigo 501 somente fluirá, quando o 
adquirente assumir a posse direta do imóvel. 
 
1.6 – CLÁUSULAS ESPECIAS OU PACTOS ACESSÓRIOS À COMPRA E VENDA: 
 
1.6.1. RETROVENDA OU CLÁUSULA DE RETRATO: 
 
A) Fundamento Legal: 
 
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-
la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido 
e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o 
período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a 
realização de benfeitorias necessárias. 
 
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o 
vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente. 
 
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o 
vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for 
integralmente pago o comprador. 
 
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e 
legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente. 
 
Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o 
mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras 
para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado 
o depósito, contanto que seja integral. 
 
B) Conceito: Pacto acessório ao contrato de compra e venda, instrumentalizado por meio de 
uma cláusula por meio da qual se resguarda ao vendedor a prerrogativa de resolver o negócio, 
restituindo o preço recebido pela coisa e reembolsando as despesas realizadas pelo 
adquirente. 
 
C) Elementos: 
 
I. Interesse do alienante/vendedor; 
II. Pagamento do justo preço. 
 
Obs: Exclusão das benfeitorias úteis e voluptuárias, para evitar que o adquirente 
inviabilizasse a retrovenda. 
 
D) Prazo: Decadencial de 3 (três) anos, a contar da alienação da coisa. 
 
E) Natureza jurídica: Obrigacional, não real, não possui efeito erga omnes. Porém a lei 
confere uma oponibilidade transindividual, na medida em que admite sua oposição ao terceiro 
que compra a coisa, preterindo o direito do alienante à retrovenda. 
 
Obs: Discussão doutrinária acerca da necessidade de o terceiro adquirente ter ciência da 
retrovenda. 
 
F) Cumprimento Judicial: Conforme art. 506, caso o comprador se recuse a cumprir a 
cláusula de retrovenda, o alienante interessado poderá exigi-lo judicialmente, devendo, para 
tanto, depositar o justo preço em juízo, cumprindo, assim, este que é, como visto, um dos 
requisitos dessa cláusula. 
 
G) Pluralidade de interessados: Segundo VENOSA: 
 
Se o direito de retrato é atribuído a duas ou mais pessoas e apenas uma 
delas, ou algumas, mas não todas, o exercem, o comprador não é obrigado 
a cumprir parcialmente o pacto. Este pode intimar as outras para que 
concordem. Se não houver acordo entre os retratantes, e não querendo 
apenas um deles pagar a totalidade, caducará o direito de todos (art. 508). 
 
1.6.2. VENDA A CONTENTO E SUJEITA A PROVA 
 
A) Fundamento legal: 
 
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob 
condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se 
reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado. 
 
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição 
suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e 
seja idônea para o fim a que se destina. 
 
Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, 
sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, 
enquanto não manifeste aceitá-la. 
 
Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o 
vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o 
faça em prazo improrrogável. 
 
B) Conceitos: 
 
b.1 – Venda a contento ou ad gustum: Aquela que se realiza sob a condição suspensiva de 
somente se tornar eficaz após a manifestação do adquirente de que a coisa lhe satisfaz (o 
contenta). 
 
b.2 – Venda sujeita à prova: Aquela que se realiza sob a condição suspensiva de o bem a ser 
adquirido atender às qualidades asseguradas pelo vendedor e possuir a idoneidade para o fim 
a que se destina. 
 
C) Distinção: Reside no grau de subjetividade. Na venda sujeita à prova é possível se falar 
em demonstração objetiva das qualidades e da idoneidade da coisa para atingir os fins a que 
se destina. Já na venda a contento, a satisfação do comprador é totalmente subjetiva. 
 
D) Inexistência de prazo: A lei não estabeleceu um prazo para a manifestação do 
comprador, sendo necessário que o alienante proceda com a sua notificação, fixando um 
prazo para dizer de sua satisfação ou da adequação do bem às finalidades pretendidas. 
 
 Pablo Stolze e Pamplona Filho entendem que, o silêncio do adquirente importa anuência. 
 
 Há outra corrente doutrinária que defendo o inverso, em razão do que dispõe o art. 111 
do CCB. Verbis: 
 
Art. 111. O silêncio importa anuência, quando as circunstâncias ou os usos 
o autorizarem, e não for necessária a declaração de vontade expressa. 
 
 Tal corrente entende que o silêncio não deve ser interpretado como anuência, uma vez 
que a manifestação de vontade é condição sine qua non à contratação, de tal modo que 
parece ser óbvio que a compra sujeita a prova ou a contento somente se aperfeiçoam 
quando o adquirente se manifesta positivamente à conclusão do contrato. 
 
1.6.3. PREEMPÇÃO, PREFERÊNCIA OU PRELAÇÃO. 
 
A) Fundamento legal: 
 
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de 
oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, 
para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. 
 
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá 
exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se 
imóvel. 
 
Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, 
intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa. 
 
Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, 
obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado. 
 
Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se 
a coisa for móvel, não seexercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se 
exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver 
notificado o vendedor. 
 
Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou 
mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu 
todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu 
direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita. 
 
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa 
sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe 
oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de 
má-fé. 
 
Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade 
pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se 
desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao 
expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa. 
 
Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos 
herdeiros. 
 
B) Conceito: Cláusula que obriga o comprador a, no caso de pretender vendê-la ou dá-la em 
pagamento, oferece-la a quem lhe vendeu originalmente (PREFERENTE), a fim de que possa 
readquiri-la com preferência em relação aos demais interessados. 
 
C) Elementos: 
 
I. Prévia pactuação. Autonomia privada. Não decorre diretamente da lei; 
 
II. Interesse de comprador em se desfazer do bem para compra e venda ou dação em 
pagamento (negócios onerosos); 
 
III. Desejo do vendedor original em readquirir o bem, nas mesmas condições oferecidas por 
terceiros interessados. 
 
D) Prazo: Cuidado! 
 
 A lei estabelece um prazo de validade temporal da cláusula de preferência, que será 
aquele que for estipulado pelas partes, não podendo ser superior a 180 dias, se for 
coisa móvel ou 2 anos, se for imóvel, cf. art. 513, p. único. 
 
 Diferentemente, o prazo referido no art. 516 se refere àquele que é conferido ao 
alienante originário (preferente) para se manifestar sobre o interesse de readquirir a 
coisa, quando devidamente notificado pelo adquirente. 
 
E) Pluralidade de interessados. 
 
 De acordo com o art. 517 do CCB, o exercício do direito de preferência deve dizer 
respeito ao bem integralmente. Além disso, se a cláusula beneficiar mais de uma pessoa, 
aquela que pretender se valer do direito terá que fazê-lo da mesma forma, isto é, em 
relação a todo o bem. 
 
F) Responsabilidade civil contratual pelo descumprimento da cláusula de preferência. 
 
 Estabelece o art. 518, CCB que se o adquirente da coisa vier a alienar (vender ou dar em 
pagamento) a coisa sem respeitar a cláusula de preferência, responderá por perdas e 
danos e que se o terceiro adquirente, agir de má-fé, isto é, adquirir a coisa com a 
consciência de que está preterindo o preferente, responderá solidariamente. 
 O prazo para a propositura dessa ação indenizatória será de três anos, cf. art. 206, §3º, V 
do CCB. 
 Tal artigo merece crítica, na medida em que não expressou a possibilidade de o 
preferente lesado, em caso de má-fé do terceiro adquirente, pretender a tutela específica, 
promovendo a anulação da compra e venda firmada por este último e o comprador 
original que lhe alienou o bem, depositando, obviamente, o preço pago pela coisa. 
 Nessa hipótese, a ação anulatória prescreve em dois anos, por força do disposto no art. 
179 do CCB. 
 
G) Retrocessão: O art. 519 do CCB se refere ao instituto da retrocessão, que será estudado 
com maior profundidade nas disciplinas de Direito Administrativo e Direito Constitucional. 
Tal dispositivo se justifica em razão da ocorrência do desvio de finalidade de um ato 
administrativo. Trata-se de um caso de preferência determinado por lei. 
 
1.6.4 – VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO. 
 
A) Fundamento legal: 
 
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a 
propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. 
 
Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e 
depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros. 
 
Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa 
insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras 
congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé. 
 
Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento 
em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa 
responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue. 
 
Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de 
domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título 
ou interpelação judicial. 
 
Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra 
ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o 
mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida. 
 
Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao 
vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a 
depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for 
devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será 
cobrado, tudo na forma da lei processual. 
 
Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, 
mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá 
exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer 
outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão 
do registro do contrato. 
 
B) Conceito: Contrato de compra e venda de coisa móvel, que se a efetiva transferência da 
propriedade fica condicionada ao pagamento integral do preço. 
 
 Justifica-se apenas em relação às coisas móveis, posto que a propriedade dessa classe de 
bens, em regra, se transfere pela mera tradição da coisa, cf. preceitua o art. 1.267 do 
CCB. 
 
 Portanto, essa cláusula flexibiliza tal regra, permitindo que, não obstante alienada a coisa 
móvel, sua propriedade permaneça com o alienante, até o momento do completo 
adimplemento da obrigação de pagar o preço, assumida pelo adquirente. 
 
 Importante destacar que, caso o adquirente torne-se inadimplente, deixando de pagar 
parcialmente sua obrigação, o alienante poderá, na forma dos arts. 526 e 527, optar por: 
 
a) Pretender, por meio da competente ação de cobrança, o pagamento das prestações 
vencidas e vincendas, acrescidas das demais parcelas que lhes forem garantidas em 
lei; ou 
 
b) Reaver a posse da coisa vendida, promovendo, para tanto, as ações petitórias ou 
possessórias cabíveis, tais como: Ação reivindicatória, reintegração de posse. 
 
 Nesse caso, evidencia-se a necessidade de se devolver ao adquirente o valor daquilo que 
houver sido pago pela coisa, isto é, das parcelas até então integralizadas. 
 
 Contudo, como o contrato será rescindido em razão do inadimplemento do adquirente, o 
art. 527 do CCB garante ao vendedor o direito de reter as prestações pagas até o 
necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito 
lhe for devido, de tal modo que, após realizar esses descontos, deverá devolver ao 
adquirente da coisa, a quantia restante. 
 
 No entanto, caso as quantias retidas não sejam suficientes para indenizar e ressarcir ao 
vendedor os itens mencionados no referido artigo, caberá a este promover a competente 
ação judicial para cobrar o que lhe for devido. 
 
1.6.5 – VENDA SOBRE DOCUMENTOS: 
 
 Aqui, a tradição da coisa é substituída pela entrega de documentos, títulos 
representativos. 
 
A) Fundamento legal: 
 
Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela 
entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo 
contrato ou, no silêncio deste, pelos usos. 
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, nãopode o 
comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do 
estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado. 
 
Art. 530. Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser 
efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos. 
 
Art. 531. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de 
seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do 
comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência 
da perda ou avaria da coisa. 
 
Art. 532. Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento 
bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem 
obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde. 
 
Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento 
bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente 
do comprador. 
 
 Aplicam-se, aqui, as regras relativas aos vícios redibitórios, apesar de o bem estar 
representado por um documento. 
 
 Em caso da não entrega da coisa representada, deve, o interessado, promover as medidas 
possessórias ou petitórias cabíveis, tais como a ação reivindicatória, ou possessória. 
 
1.6.6 – PACTO DO MENOR PREÇO: Previsto no CCB/1916, precisamente nos arts. 1.158 
a 1.162 e estabelecia uma condição resolutiva da compra e venda, a saber, o realização de 
uma proposta mais vantajosa, para o vendedor, a qual deveria acontecer dentro de um prazo 
ajustado pelas partes, o qual não podia exceder a 1 ano. Esse instituto não foi regulamentado 
pelo CCB/2002. 
 
1.6.7 – PACTO COMISSÓRIO: Também previsto no CCB/1916, art. 1.163. Previa uma 
cláusula resolutiva expressa na lei, para a hipótese de o comprador não pagar o preço ajustado 
no prazo estabelecido, situação que dava ao vendedor a opção de desfazer o contrato ou pedir 
o preço. Caso não exigisse o preço em 10 dias, o contrato estaria extinto. Esse instituto não foi 
regulamentado pelo CCB/2002.