1 COMPRA E VENDA

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DIREITO CIVIL IV – CONTRATOS EM ESPÉCIE
1) COMPRA E VENDA
“Não foi preciso ir ao shopping pra comprar
Foi só pegar alguns trocados e ir correndo para o bazar.
Tinha de todas as cores
Mas Joe usa preto e dessa cor, eu resolvi comprar,
Pois da primeira vez a gente nunca esquece
Eu nunca mais vou me esquecer...
Nada a se comparar
Do dia em que eu comprei meu primeiro All Star.” 
(CUEIO LIMÃO, Meu primeiro All Star, de HENRIQUE BADKE)
Principal contrato do sistema; maior instrumento de circulação de riquezas; mais corriqueiro. 
Evolução do contrato de compra e venda
	Não há dúvidas de que a compra e venda constitui uma das mais antigas formas de contratar existentes na vida em sociedade, referências são encontradas até mesmo na Bíblia. Contudo, também é verdade que seu tratamento era rudimentar, pouco complexo, constituindo muito mais uma espécies de escambo (troca).
	Apenas após a adoção de moedas como um instrumento viabilizador de negócios é que se tornou possível a estabilização do contrato de compra e venda, substituindo a ideia de coisa por coisa e adotando a ideia de coisa por preço.
	Hoje a compra e venda é tão comum no nosso dia-a-dia que ocorre quase que intuitivamente. Para Pontes de Mirante, a compra e venda é trato cotidiano da vida, abrangendo os contratos de esquina (ambulantes, contratos de menor importância) como aqueles que tem por objetos patrimônios de enorme proporção.
	Com a internet não é preciso sequer sair do conforto do lar para adquirir e vender coisas!
	Fato é que hoje a compra e venda pode ser reconhecida como o principal mecanismo de circulação de riquezas, sendo de capital importância para a sociedade contemporânea.
A compra e venda era conhecida como escambo; troca. 
No seu princípio, a compra e venda vem com característica de escambo, troca. Era dessa forma rudimentar porque não existia moeda, não havia monetarização.
 Com a evolução (monetarização) aproximou-se da ideia de compra e venda. 
A compra e venda se confunde com o surgimento da monetarização- porque compra e venda é coisa por preço, por pecúnia. Se for coisa por coisa é outro contrato, serviço por serviço é outro contrato.
A compra e venda é o contrato mais corriqueiro. 
ESCAMBO/TROCA – MONETARIZAÇÃO – COMPRA E VENDA (coisa por preço). 
Noções conceituais da compra e venda
	Pelo princípio da operabilidade, o Código Reale veio conceituar o contrato de compra venda em seu artigo 481[footnoteRef:1]: [1: Curiosidade: na Alemanha este contrato chama-se apenas “compra” (Kauf ou Kaufvertrag), na França fala-se apenas em vente isto é venda, assim como nos Estados Unidos que fala-se apenas sale.] 
“Art.481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa e o outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”
	O direito brasileiro, tal qual o chileno, o argentino, o lusitano, entre outros, prestigia as duas partes envolvidas, aquele que adquire e aquele que vende, isto é, a obrigação de pagar determinada quantia em dinheiro e o dever da outra parte em transferir o domínio de uma coisa. Razão pela qual fala-se em COMPRA E VENDA.
Uma das partes SE OBRIGA a transferir o domínio 
A outra parte SE OBRIGA a pagar o preço.
Alguns conceitos de doutrinadores:
· Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves: “é o negócio jurídico pelo qual uma das partes assume a obrigação de transferir o domínio de algo, mediante o pagamento de um valor pecuniário.”
· Sílvio Rodrigues: “Trata-se de um contrato dendê defluem obrigações recíprocas para cada uma das partes. Para o vendedor, a obrigação de transferir o domínio da coisa; para o comprador, a de entregar o preço.”
· Orlando Gomes: “Compra e venda é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa à outra, recebendo, em contraprestação, determinada soma em dinheiro ou valor fiduciário equivalente.”
	Importante entendermos que a compra e venda em si não opera a transmissão da propriedade, essa somente ocorrerá com a tradição ou o registro em cartório. Isto é, a compra e venda no direito brasileiro desenvolve-se por uma obrigação de dar.
O contrato por si só não transmite a propriedade. Mas a obrigação sim. 
	Assim, o contrato de compra e venda serve como um título translativo, sendo o fundamento da aquisição da propriedade.
	Rosenvald explica: a compra e venda origina uma obrigação de dar, não operando a transferência da propriedade – que somente advirá com a tradição ou registro em cartório, seja móvel ou imóvel o seu objeto, respectivamente.
Exemplificando: quando vou na cantina e compro uma ficha de salgado, celebrei um contrato de compra e venda, aquela ficha é representativa do meu direito de exigir a entrega efetiva do salgadinho.
Ou, pensando em negócios mais complexos: Quando celebro o contrato de compra e venda de um bem imóvel, a coisa não passa a ser de minha propriedade enquanto não houver registro em cartório. Porém o contrato é o documento que me faz ter direito de reivindicar o registro.
**Portanto, a compra e venda, em síntese, traduz-se numa obrigação de dar a coisa. Enquanto a coisa não é entregue, o direito de propriedade não se transmitiu.
Vale lembrar do direito das obrigações: como a compra venda gera efeitos obrigacionais (obrigação de dar), se a coisa vendida perecer ou deteriorar, sem culpa, antes da efetiva entrega ao comprador, os riscos correm por conta do vendedor, que ainda é o seu proprietário. Logo, o comprador somente assume os riscos a partir do efetivo recebimento da coisa, o que amplia a sua proteção jurídica.
NATUREZA OBRIGACIONAL, não transmitindo automaticamente a propriedade. 
EX: quando eu compro o carro eu assino o contrato e não significa que sou dono do carro, isso ocorre com a entrega/transferência. 
Trás característica de consensualidade. 
Enquanto n houver a entrega da coisa ou o registro, os riscos correm por conta do vendedor. Tudo que envolve a perda ou a deterioração do bem é por conta minha enquanto eu não te entregar. 
“O prejuízo corre por contra de quem detém o domínio”. Biazi, DANI. 
Até porque a propriedade SÓ SE TRANSFERE/TRANSMITE TRADIÇÃO 
								 REGISTRO 
*Relembrando o princípio da operabilidade: compreensão dos institutos do CC, fácil compreensão por qualquer um. 
ENTÃO: quando eu celebro o contrato, há o consenso, mas a entrega da coisa não precisa ser automática. O contrato vai obrigar a cumprir o que foi prometido.
NÃO TRASMITE PROPRIEDADE DE IMEDITADO. TEM A OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR. 
Ausência: obrigação de dar, fazer, transferir. 
BASTA O CONCENSO PRA TER CONTRATO, A CELEBRAÇÃO DO CONTRATO SÓ OCORRE COM A TRADIÇÃO OU REGISTRO. 
Se acontecer da coisa se perder ou deteriorar antes da transferência de propriedade, os riscos correm por conta do dono (res perit domino). 
OS EFEITOS DA COMPRA VENDA GERA A OBRIGAÇAO DE ENTREGAR, TRANSFERIR O DOMÍNIO. 
Classificação do contrato de compra e venda.
a) Contrato típico e nominado; Diz-se que o contrato de compra e venda é típico porque encontra-se perfeitamente disciplinado pelo Código Civil, nos artigo 481 à 532. Tem previsão legal e regulamentação. 
b) Contrato bilateral ou plurilateral; É bilateral porque ambas as partes manifestam sua vontade, assumindo deveres recíprocos (entrega da coisa por parte do vendedor e pagamento do preço por parte do comprador). Por isso se diz que há sinalagma perfeito, pois a prestação de uma parte é totalmente correspondente à contraprestação da outra parte. Obrigações recíprocas, “sinalagma”, direitos e deveres recíprocos. PAGA e RECEBE.
Lembremos que mesmo no chamado autocontrato haverá bilateralidade: quando uma única pessoa, que represente outra, por exemplo, por força de procuração, expresse, a um só tempo, a vontade de ambos os polos da relação (art. 117).
c) Contrato consensual; A compra e venda é consensual porque independe de determinadas solenidades específicas, bastando que as partes convencionem sobre o preço e a coisa e isso fica bem claro na análise do artigo 482, do Código Civil:
“a compra e venda, quando pura, considerar-se-áobrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.”
É bem verdade que, eventualmente, a regra terá exceções, como quando o objeto da compra e venda for bem imóvel com valor superior a trinta salários mínimos (art.108, cc), situação em que se exigirá escritura pública, sob pena de nulidade.
Basta o consenso entre objeto e preço, que elas se obrigam a entregar, não precisa da entrega da coisa.
Questiona-se: e se as partes fizerem um contrato de compra e venda sem instrumento público, ofendendo a determinação do artigo 108? Neste caso é preferível ignorar a vontade de ambas e todo o restante que encontrava-se correto para anular totalmente o negócio???
A doutrina entende que, sempre que possível, conservar-se-á o negócio jurídico (art. 170, CC), que neste caso específico o correto seria transformar a compra e venda nula por vício quanto á forma em uma promessa de compra e venda, que não exige formato solene. Parece-nos uma maneira interessante e inteligente de manutenção da vontade das partes.
d) Contrato oneroso; Sem dúvidas o contrato de compra e venda é oneroso. Isto porque resulta em benefícios e sacrifícios patrimoniais para ambas as partes. Um deles lucra o preço ajustado, mas perde um bem integrante de seu patrimônio, enquanto o outro acrescenta o objeto da avença ao seu acervo patrimonial, mas paga um valor determinado.
Exatamente por isso, aqui incidem aquelas garantias contra vícios redibitórios e evicção, protegendo o adquirente, ressaltando que:
Art. 503, do CC: nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas. Isto é, se eu comprar 30 garrafas de um vinho de safra rara e uma delas estiver imprestável, somente esta poderá ser rejeitada.
Esta regra pode ser mitigada quando a própria importância do conjunto for substancial à finalidade do negócio. Exemplo: compro um conjunto de bonequinhas russas (aquelas que vão se encaixando uma dentro da outra), a falta de uma desvaloriza o conjunto, não haverá mais harmonia, razão pela qual, num caso como este eu poderia rejeitar o conjunto havendo vício redibitório, por exemplo.
Significa que há sacrifício e vantagem patrimonial para ambas as partes. Se a via não for de mão dupla, é gratuito. A C.V. é sempre onerosa. 
Já que é oneroso, tem garantia contra vício redibitório e evicção.
OBS: No que diz respeito aos Vícios Redibitórios na C.V. – art. 503 CC. Exceção: quando os bens são adquiridos com universalidade, quando a compra considerava o conjunto, pode trocar/devolver tudo. 
e) Contrato comutativo ou aleatório; O contrato de compra e venda poderá ser tanto comutativo quanto aleatório. Será comutativo quando as partes conhecerem desde logo as vantagens patrimoniais do negócio, havendo uma certeza recíproca das obrigações e direitos. Neste caso há equilíbrio.
Também poderá ser aleatória, quando houver riscos ou não houver certeza de ganhos e perdas dos contratantes. Veremos nas próximas aulas a venda a contento e a venda de coisa incerta.
As formas mais famosas de compra e venda aleatória são as emptio spei (art. 458, CC) e a emptio rei speratae (art. 459, CC). A primeira é uma venda de esperança quando à existência da coisa vendida, já a segunda é uma venda de esperança quanto a quantidade da coisa vendida.
A C.V. comutativa você sabe o que vai ser entregue e o quanto vai ser pago, não assume riscos, as prestações são conhecidas. A C.V aleatória tem o exemplo da safra, é um contrato de risco – emptio spei (art. 458 CC) e emptio rei speratae (art. 459 CC). EX: venda contento – só fica com a coisa se se contentar com ela, exemplo: vinho. 
f) Contrato de execução instantânea ou de trato sucessivo. Por fim, o contrato de compra e venda pode ocorrer com o cumprimento instantâneo, isto é na prática de um único ato (pagamento a vista), bem como em trato sucessivo, quando o cumprimento se prolonga no tempo (compra venda a prazo).
g) NÃO SOLENE (regra): obedece a informalidade. EXCEÇÃO: art. 108 CC – imóveis acima de 30 salários mínimos. 
EX: celebrei a compra e venda e não fiz a escritura pública. Mas as partes já pagaram e esta tudo certo. PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DO NEGÓCIO JURIDICO (aproveita o negócio e não tem que anular ou invalidar tudo). 
RESOLVENDO O EXEMPLO: falar que a compra e venda é uma promessa de compra e venda, porque o contrato preliminar não tem solenidade (art. 170 CC). 
Elementos essenciais da compra e venda
	São três os elementos essenciais do contrato de compra e venda: consentimento das partes, a coisa e o preço[footnoteRef:2]. Trataremos de cada um deles separadamente para uma melhor compreensão. [2: Apenas para lembrar, a forma não é elemento essencial da compra e venda, mas apenas excepcionalmente (art. 107, CC). Seria no mínimo estranho um contrato tão corriqueiro necessitar de muitas solenidades, não é?!] 
					- consentimento
Elementos da compra e venda		- coisa
					- preço
1 – CONSENTIMENTO (art. 482).
Consentimento é um acordo de vontades. É uma declaração de vontade das partes sobre o objeto e o R$ (preço). 
O consentimento consiste basicamente na declaração de vontade das partes no sentido de realizar o contrato, convergindo sobre o preço a coisa e todas as demais condições da avença.
	Esta vontade deve ser livre e pressupõe, naturalmente, a capacidade dos contratantes. Qualquer defeito na expressão da vontade culminará na invalidade do negócio (vícios de vontade e vícios sociais).
· Capacidade (art. 3). 
· Vontade livre e consciente. 
	Além do consentimento livre, existem algumas situações bastante específicas que devem ser analisadas.
a) Venda de ascendente para descendente (art. 496 CC).
Precisa do consentimento dos demais descentes e do cônjuge. 
Disciplina o artigo 496 do CC: “É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.”
	Bem jurídico tutelado: A regra tem o claro intuito de proteger indistintamente os filhos. A LEGÍTIMA. 
	Infelizmente no núcleo familiar pode ocorrer desafeto, ingratidão, desamor e por qualquer outro motivo que seja, um ascendente (pai ou mãe) pretender beneficiar um de seus descendentes, em prejuízo dos demais.
	Destarte, um pai/mãe só poderá vender um bem a um filho quando tiver anuência de todos os demais herdeiros.
Quer tentar evitar a tentativa de fraude entre os filhos. Legislador pensa que quer evitar que um dos herdeiros seja beneficiado em relação ao outro por uma tentativa de fraude na venda. 
Herdeiro necessário e COMPANHEIRO. Companheiro também é herdeiro necessário. 
Exemplo: um pai que sabendo que uma eventual doação para o filho predileto implicaria, por lei, em antecipação de herança que caberia a este no futuro, resolve vender a este descendente a um preço completamente irrisório.
Finalidade da regra: impedir que os demais descendentes sejam prejudicados, com a eventual quebra da igualdade de quinhões na sucessão dos bens do ascendente, por conta de uma venda fraudulenta, simulada ou a preço vil. Assim, pretende-se proteger a legítima (herança) dos herdeiros necessários, evitando litígios familiares e anulações de contratos.
	Quando vendo um bem para um filho por valor irrisório eu prejudico não apenas os demais descendentes como o próprio consorte. Assim, é indispensável que os demais descendentes e o consorte do vendedor anuam (de forma expressa e escrita) com a compra e venda. 
	Importante salientar que a regra não se limita a pais e filhos, estendendo-se a avós e netos, bisavós e bisnetos, enfim, qualquer ascendente que pretende vender a descendente, independentemente do grau de parentesco, está abrangido pela regra, impondo-se a anuência dos demais interessados[footnoteRef:3]. [3: Eventualmente poderão ocorrer contratos simulados, isto é, em do sogro para o genro, no intuito de mascarar uma venda para a filha, por exemplo. Nestes casos o ato será nulo pelo uso de um “laranja”e sua invalidação se dará conforme dispõe o artigo 167, §1º, I, do CC/02.] 
	Portanto, celebrada a compra e venda de ascendente para descendente, fica obrigatória a anuência do Cônjuge e demais herdeiros necessários. O cônjuge deve assinar na medida em que também é considerado herdeiro necessário (art. 1.845, CC).
	Como a regra é restritiva e não menciona a união estável, entende-se que não será necessária a anuência do companheiro para alienar ou onerar bens imóveis, diferentemente do casamento. Assim, não se exige a anuência do companheiro quando o ascendente estiver em união estável[footnoteRef:4]. [4: Flávio Tartuce, Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves concordam com esta restrição. Inversamente, Paulo Luiz Neto Lôbo diz que se trata de mera regra de simetria com o cosamento. Se os companheiros não celebram contrato de regime de separação absoluta a venda dependeria do consentimento do companheiro.] 
Atenção: esta regra vale para as vendas de ascendente para descendente. NÃO SERÁ EXIGÍVEL O CONSENTIMENTO DE INTERESSADOS NA VENDA DE DESCENDENTE PARA ASCENDENTE.
	
	
ASCENDENTE 
				EM QUALQUER GRAU, TEM QUE TER ANUENCIA. 
DESCENDENTE 
**Havendo recusa imotivada de um dos interessados (cônjuge ou descendentes) em prestar a anuência de modo a caracterizar abuso de direito será possível o suprimento judicial do consentimento.
	Neste sentido Sílvio Rodrigues leciona: “não se pode deixar ao interessado o ilimitado arbítrio para se recusar a assentir na venda que seu pai queira fazer a um irmão.”
	A lição do artigo 496 é de que uma venda feita por ascendente a descendente é anulável, isto é, poderá vir a ser convalidada, porque toca exclusivamente os interesses patrimoniais da família, que por motivos pessoais possam vir a ratificar futuramente o ato.
Negócio é ANULÁVEL. 
Quem pode pedi ação anulatória (interessados): descendente, cônjuge, companheiro. 
MP não pode interferir, apenas quando há interesse de menores, idosos e etc.
Juiz não pode declarar de ofício. 
	As consequências da anulabilidade nestes casos serão as seguintes:
- possibilidade de ratificação (concordância) do ato pelos familiares, com assentimento posterior (art. 176,CC);
- sendo o ato anulável, o juiz não poderá constatar de ofício, tampouco o Ministério Público. É necessário o ajuizamento de ação própria pelos interessados na anulação do contrato.
- A sentença de anulação possui efeitos ex tunc (bate na testa e volta pro passado) e todos os atos desde a feitura do contrato encontram-se desconstituídos.
- o oficial de cartório não pode se recusar a lavrar a escritura de compra e venda sem a anuência dos demais porque o interesse é meramente privado e não de ordem pública.
	O prazo para a propositura de ação anulatória é decadencial de 02 anos contados do conhecimento da venda; data da celebração do contrato (Enunciado n. 368 da Jornada de Direito Civil), sendo que só terão legitimidade para propor a ação os descendentes e cônjuge que não prestaram anuência, cabendo a eles a prova do prejuízo.
Enunciado 545 da JDC – sem a anuência é de 02 anos contados da ciência do ato, data do registro, que é a data que da publicidade ao ato. 
REsp N 992749/MS – amplia efeitos do 496 P.U para a separação absoluta. 
b) Compra e venda entre cônjuges (art. 499 CC).
	Com a igualdade de gênero estabelecida pela Constituição Federal de 1988, isto é, a isonomia da mulher em todos os âmbitos da vida, não há nada que justifique nos dias atuais a proibição de que o consorte possa administrar livremente seu patrimônio.
	A compra e venda entre conjuges é licita com relação aos bens excluídos da comunhão. 
	Assim, marido e mulher podem, livremente, vender bens particulares um ao outro.
ATENÇÃO: Bens particulares significam que por uma questão lógica, havendo o regime de comunhão universal de bens a venda é inapta a produzir efeitos, pois o patrimônio já é comum e ninguém poderá adquirir o que já lhe pertence.
	Esta possibilidade de consortes adquirirem bens entre si está expressa pelo artigo 499, do Código Civil.
	Em síntese, um consorte poderá comprar do outros bens que sejam particulares, isto é, excluídos do acervo comum.
Exemplo: O marido poderá adquirir de sua esposa bens que ela recebeu por herança, pois no regime de comunhão parcial eles não se comunicam.
	No caso da comunhão universal, a aquisição poderá ocorrer excepcionalmente, quando, por exemplo, um dos consortes tiver recebido por doação ou herança bens com cláusula de incomunicabilidade (o bem não entra na comunhão, mas ele pode ser comprado). Vale dizer, bens que, por exceção, estariam excluídos da comunhão.
Ou seja, em regra, não se pode adquirir bem no regime de comunhão universa, pois o bem já é comum. 
	
Questiona-se: A regra esculpida pelo artigo 499, do Código Civil aplica-se também ás uniões estáveis? Vale lembrar que a CF/88 equiparou as uniões estáveis ao casamento.
Segundo Nelson Rsenvald e Cristiano Chaves, “sem dúvida, também é possível a compra e venda entre pessoas conviventes em união estável por não se tratar de norma restritiva, limitadora de direitos. Um companheiro pode, então, vender bens para o outro companheiro, desde que tais bens não integrem o patrimônio comum do casal...”[footnoteRef:5] [5: Lembre-se: em tópico anterior mencionamos que nas uniões estáveis não incide a regra de consentimento do companheiro para a venda de ascendente para descendente – porque naquele caso, a regra era restritiva e regras restritivas não admitem interpretações extensivas!] 
c) Venda de bem imóvel celebrada por pessoa casada (art. 1647 CC).
	Alguns atos praticados por pessoa casada precisam necessariamente da anuência expressa do outro cônjuge. Os atos que exigem concordância do outro consorte encontram-se apresentados em rol taxativo no artigo 1.647, do Código Civil. Entre as hipóteses encontra-se a que nos interessa: 
“Art. 1647. Ressalvado o disposto no art. 1648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: 
I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; [...]”
	A necessidade de outorga incide apenas sobre a alienação ou oneração de bens (hipoteca, penhor) IMÓVEIS. Os bens móveis, mesmo que possuam valores consideráveis, não são objeto da proteção.
	Será indispensável a outorga em qualquer regime de bens, exceto separação absoluta, sendo inclusive necessária quando um dos consortes estiver alienando um bem particular (que não se comunica no regime de bens). Isso se explica porque os frutos se comunicam (aluguéis, por exemplo).
O bem tutelado aqui é a partilha do patrimônio caso o casal venha se separar e também a meação. 
Mesmo nos bens particulares, os frutos comunicam-se (art. 1699 CC). Ex: o aluguel é divido. 
AQUI É DESNECESSARIA A OUTORGA NA SEPARAÇÃO ABSOLUTA (CONVENCIONAL). Porém será necessária em todos os outros regimes, também na separação obrigatória (súmula 377 STF). 
REGRINHA: SEPARAÇÃO ABSOLUTA (separação convencional – casal opta por esse regime e não há comunhão de bens) – NÃO
		SEPARAÇÃO OBRIGATÓRIA (separação legal art. 1641 CC) - SIM
A forma da outorga segue a forma do negócio principal (por exemplo, se a compra e venda exige escritura, a outorga se dará mediante escritura). De modo geral, a outorga é prestada no mesmo instrumento negocial, porém nada obsta a outorga em instrumento autônomo.
Questão problemática: seria necessária outorga nas uniões estáveis?
A tendência é que vale!
Duas correntes se apresentam para solucionar o problema.
I – defesa da necessidade de outorga na união estável: para os defensores da tese, a incidência da regra tem relação com o regime de bens, isto é, se a união estável possui regime de bens, em regra da comunhão parcial, é necessária a outorga. (Paulo Lôbo)
II - negativa à necessidade de outorga: como não se exige registro público de união estável, não há como regulamentar a necessidade de outorga. A dificuldade aumenta quando percebe-se que não existem limites temporais para a união, por ficar quase impossível saber se uma pessoa está vivendo uma e desde quando.(Euclides de Oliveira e Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves)
	A 3ª Turma do STJ firmou interessante entendimento quanto a outorga uxória em contrato de fiança, que pode ser interpretado analogicamente à compra e venda:
DIREITO CIVIL-CONSTITUCIONAL. DIREITO DE FAMÍLIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIANÇA. FIADORA QUE CONVIVIA EM UNIÃO ESTÁVEL. INEXISTÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA. DISPENSA. VALIDADE DA GARANTIA. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA N. 332/STJ.
1. Mostra-se de extrema relevância para a construção de uma jurisprudência consistente acerca da disciplina do casamento e da união estável saber, diante das naturais diferenças entre os dois institutos, quais os limites e possibilidades de tratamento jurídico diferenciado entre eles.
2. Toda e qualquer diferença entre casamento e união estável deve ser analisada a partir da dupla concepção do que seja casamento - por um lado, ato jurídico solene do qual decorre uma relação jurídica com efeitos tipificados pelo ordenamento jurídico, e, por outro, uma entidade familiar, dentre várias outras protegidas pela Constituição.
3. Assim, o casamento, tido por entidade familiar, não se difere em nenhum aspecto da união estável - também uma entidade familiar -, porquanto não há famílias timbradas como de "segunda classe" pela Constituição Federal de 1988, diferentemente do que ocorria nos diplomas constitucionais e legais superados. Apenas quando se analisa o casamento como ato jurídico formal e solene é que as diferenças entre este e a união estável se fazem visíveis, e somente em razão dessas diferenças entre casamento - ato jurídico - e união estável é que o tratamento legal ou jurisprudencial diferenciado se justifica.
4. A exigência de outorga uxória a determinados negócios jurídicos transita exatamente por este aspecto em que o tratamento diferenciado entre casamento e união estável é justificável. É por intermédio do ato jurídico cartorário e solene do casamento que se presume a publicidade do estado civil dos contratantes, de modo que, em sendo eles conviventes em união estável, hão de ser dispensadas as vênias conjugais para a concessão de fiança.
5. Desse modo, não é nula nem anulável a fiança prestada por fiador convivente em união estável sem a outorga uxória do outro companheiro. Não incidência da Súmula n. 332/STJ à união estável.
6. Recurso especial provido. (REsp 1299866/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/02/2014, DJe 21/03/2014)
Saliente-se que estarão dispensados da outorga aqueles casados pelo regime da convencional de bens, isto é, aos casais que espontaneamente decidem não partilhar bens. A regra não se aplica à separação legal (obrigatória), quando a vênia conjugal permanece obrigatória[footnoteRef:6] SÚMULA 377, STF: “no regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento.” [6: No regime da participação final nos aquestos as partes podem estabelecer no pacto antenupcial, expressamente, a dispensa de vênia conjugal para a venda de bens imóveis.] 
	A recusa injustificada de um doscônjuges em consentir com a venda poderá recair em abuso de direito e, portanto, suprimida por decisão judicial (art. 1648, CC).
	A venda de bem imóvel sem outorga conjugal implica em negócio jurídico ANULÁVEL, isto é, que pode vir a se convalidar com o lapso temporal ou com uma concordância a posteriori. Andou bem o legislador neste sentido, pois se uma pessoa casada aliena ou onera um bem, sem a outorga de seu consorte, nada mais natural que a ele e somente a ele, se reserve a possibilidade de requerer a desconstituição do ato e o retorno do bem ao patrimônio do casal. 
INTERESSE PRIVADO – legitimidade para pleitear anulação é exclusiva do cônjuge preterido. 
Juiz não pode de ofício. 
MP não intervém. 
02 anos para propor ação anulatória contados da ciência da venda. 
	Voltando ainda à ideia dos princípios contratuais, não é permitido a um dos cônjuges que anua e posteriormente venha a exercer abusivamente o direito de anular o negócio, por ferir a máxima da VEDAÇÃO DO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. Isto significa que o cônjuge que anuir não poderá posteriormente pedir a anulação da venda, sob pena de incorrer em abuso de direito e quebra da boa-fé objetiva. 
	Veja o precedente do STJ:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONSENTIMENTO DA MULHER. ATOS POSTERIORES. " VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM ". BOA-FE. PREPARO.
FERIAS.
1. TENDO A PARTE PROTOCOLADO SEU RECURSO E, DEPOIS DISSO, RECOLHIDO A IMPORTANCIA RELATIVA AO PREPARO, TUDO NO PERIODO DE FERIAS FORENSES, NÃO SE PODE DIZER QUE DESCUMPRIU O DISPOSTO NO ARTIGO 511 DO CPC. VOTOS VENCIDOS.
2. A MULHER QUE DEIXA DE ASSINAR O CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA JUNTAMENTE COM O MARIDO, MAS DEPOIS DISSO, EM JUIZO, EXPRESSAMENTE ADMITE A EXISTENCIA E VALIDADE DO CONTRATO, FUNDAMENTO PARA A DENUNCIAÇÃO DE OUTRA LIDE, E NADA IMPUGNA CONTRA A EXECUÇÃO DO CONTRATO DURANTE MAIS DE 17 ANOS, TEMPO EM QUE OS PROMISSARIOS COMPRADORES EXERCERAM PACIFICAMENTE A POSSE SOBRE O IMOVEL, NÃO PODE DEPOIS SE OPOR AO PEDIDO DE FORNECIMENTO DE ESCRITURA DEFINITIVA. DOUTRINA DOS ATOS PROPRIOS. ART. 132 DO CC.
3. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (REsp 95.539/SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 03/09/1996, DJ 14/10/1996, p. 39015)
d) Venda de bem condominial ou fração de condomínio;
Há mais de um dono sobre o mesmo bem. O bem pode ser divisível ou indivisível. 
	Um condomínio é o mesmo que uma comunhão, isto é, várias pessoas em conjunto dividem a propriedade de um bem. Eventualmente este bem é indivisível, como por exemplo, irmãos que possuem em condomínio a casa que pertencera a seus pais. Cada um deterá uma fração ideal do imóvel, uma cota-parte.
	Como ninguém é obrigado a se manter em estado de comunhão, é perfeitamente possível que um dos condôminos pretenda vender a sua cota-parte, caso em que, antes de oferecer a terceiros precisará dar o direito de preferência aos demais condôminos, segundo a letra do artigo 504, do Código Civil.
	Pelo artigo, tenta-se impedir a entrada de estranhos na relação condominial.
	Primeiro tem que oferecer para os condôminos (direito de preferência).
	Deveres do condômino: notificar os demais condôminos se quiser alienar sua quota
	parte. 
	Esta proteção é bem compreendida, pois, a situação de condomínio é delicada e muito pior seria admitir que terceiro estranho nela adentrasse sem a ciência dos demais. A Jurisprudência é bastante firme quanto ao tema: REsp n. 489.860/SP e REsp n. 71.3710/SP.
“Ao conceder aos demais o direito de preferência para o ato da venda da fração ideal, o legislador pretendeu conciliar objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de coproprietários.” (Rosenvald e Chaves)
	Havendo a alienação sem ter sido concedido o direito de preferência aos coproprietários, caberá ao condômino que se sentir prejudicado a propositura de ação de Preempção (Ação de preferência) no prazo de 180 dias contados do conhecimento inequívoco da venda. O condômino que vier a ser preterido, ele queria comprar e não pode, ele tem 180 dias para depositar o valor em juízo pleiteando a reinvindicação. Tem que depositar o valor que o terceiro pagou.
Caso mais de um coproprietário queira exercer o direito de preferência valerão as seguintes regras (art. 504 § único):
- a preferência será do condômino que tiver o maior volume de benfeitorias, realçando a função social da propriedade e proibição de enriquecimento sem causa;
- na falta de benfeitorias (ou possuindo o mesmo volume), a preferência será do comunheiro com o maior quinhão;
- na falta das hipóteses anteriores, terá preferência aquele que depositar em juízo o maior preço, podendo fazê-lo proporcionalmente ao quinhão, caso mais de um queiram fazê-lo.
Evidentemente que aquele que exercitar o direito de preferência não poderá pagar menos do que o terceiro pagaria.
e) Venda de bens sob administração (art. 497 CC);
Regra de moralidade. 
Aqui é NULIDADE; negócio jurídico NULO. 
	Determina o artigo 497, do Código Civil:
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem sercomprados, ainda que em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.
	São cinco as situações em que a compra e venda será considerada NULA. Estas proibições surgem com o claro sentido de preservar interesses éticos ou patrimoniais.
2 – PREÇO
	O preço é a remuneração, o pagamento do comprador, consubstanciado naquilo que chamamos de obrigação de dar coisa certa.
Não há contrato de compra e venda sem preço. Pois, se não tiver preço, é doação. O preço também tem que ser sério e justo. 
	O que não pode acontecer é a inexistência de preço. 
	Excepcionalmente o Código Civil prevê a hipótese de não fixação de preço e propõe duas soluções: 
1. o uso do tabelamento oficial (tabelamento do governo);
2. estabelecimento de preço com base nos padrões negociais do vendedor.
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.
Não significa que não tem preço, mas que as partes já estão acordadas e acostumadas com aquele preço.
Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.
	O preço deve ser em DINHEIRO. Se a contraprestação for de coisa diversa estaremos diante de um contrato de troca ou permuta.
	O preço deve ser em moeda nacional (real)[footnoteRef:7] (arts. 315 a 318, CC)(REGRA GERAL), nada impede, todavia, que o preço seja fixado em moeda estrangeira, desde que convertido para a moeda nacional no momento do pagamento. [7: A correção monetária está inserida naquilo que chamam de valor nominal. Isto é, o valor nominal estabelecido durante o contrato poderá vir a ser atualizado, como regra implícita ao nominalismo (REsp 14.470/MG)] 
	**O pagamento realizado em cartão de credito é compreendido como pagamento em moeda.
	O preço deve ser:
· Determinado (tipo proposta). 
· determinável (por exemplo: o art. 486 permite a fixação de acordo com o mercado ou a bolsa de valores de certo e determinado lugar - comum em contratos aleatórios; o art. 487 permite a fixação do preço em função de índices ou parâmetros –são os chamados preços por cotação, como o exemplo do IGPM na fixação da compra e venda de imóveis.)[footnoteRef:8] [8: Enfatize-se: a Constituição federal veda a fixação de preço com base em salário mínimo – art. 7º, IV. Súmula Vinculante n. 4, STF.] 
	Serão nulos os contratos de compra e venda quando: o preço for indeterminável ou quando ficar ao arbítrio exclusivo de uma das partes (art. 489). Estas vedações também consistem em prestígio à boa-fé contratual, posto que não permitem o arbítrio exclusivo e eventual abuso de uma das partes.
	Destarte, serão nulas de pleno direito cláusulas que estipulem no seguinte sentido: “o preço será fixado conforme critério do comprador”; “ficará à critério exclusivo do vendedor o preço a ser pago”.[footnoteRef:9] [9: Esta vedação tem total ligação com a proibição de cartéis, isto é, monopólio de preço por empresas.] 
	Esta situação não se confunde com a estipulação de valor mínimo para o negócio. Nesta hipótese não há arbitrariedade e caberá à parte contrária concordar ou não com a proposta, vinculando-se apenas após o consentimento (aceitação).
	Além de determinado ou determinável, o preço precisa ser idôneo. Vale dizer que não pode um contrato de compra e venda estabelecer que um edifício luxuoso será vendido por R$1,00 (um real), isto é doação. Claro que, eventualmente, um bem pode ser vendido pelo valor abaixo do mercado tendo em vista necessidade ou eventual urgência do vendedor.
	Neste sentido, interessante conhecer o controle do chamado dumping, que é prática mercadológica de grandes grupos econômicos em vender produtos por valor muito abaixo do mercado no intuito de conquistar clientes/consumidores. Depois de desbancar a concorrência, este mesmo grupo sobe significativamente o preço.
	O preço será ajustado pelo critério das partes, num verdadeiro acordo, ou expressão da autonomia privada. Porém, eventualmente, as partes poderão designar terceiro para que este fixe o preço – a isso se dá o nome “PREÇO POR AVALIAÇÃO”.
	O preço por avaliação é comum na corretagem imobiliária.
3 – COISA
O objeto tem que LÍCITO, DETERMINAVEL OU DETERMINADO. A C.V pode envolver bens corpóreos e incorpóreos (aquisição de direitos – cessão) Ex de bens incorpóreos: direito de imagem. 
	O objeto do contrato de compra e venda é qualquer bem economicamente apreciável, desde que determinado ou determinável. Em síntese, a coisa objeto de uma venda é todo e qualquer bem jurídico que puder ser transferido de uma pessoa a outra (vendedor para o comprador).
	Observa-se, portanto, que a questão é extremamente ampla.
	Deve-se compreender que a compra e venda pressupõe, de fato, um objeto e não um serviço. Se o contrato for de venda de serviço estaremos diante de um contrato de prestação de serviços ou empreitada.
A coisa, portanto poderá ser: bem móvel ou imóvel; corpórea ou incorpórea, com existência material ou imaterial (neste último caso a venda é chamada de cessão cessão de direitos autorais, por exemplo.
	O sistema permite ainda a venda de coisa futura ou a venda de coisa que ainda não pertence ao alienante:
Coisa futura - aquela que não é de titularidade do alienante ao tempo da conclusão do negócio, mas que adquirida posteriormente pelo alienante. Assim, o bem pode ter uma existência atual ou futura. Exemplo: compra de um imóvel que ainda está sendo construído. 
COISA LITIGIOSA: exclui a garantia contra evicção. 
VENDA A NON DOMINIO: Quando a venda de coisa futura consiste em venda de coisa que ainda não pertence ao alienante, falamos em venda a non domino, isto é, venda daquilo que o alienante não tem o domínio, porém, virá a adquirir, gerando uma eficácia superveniente ao contrato e honrando o negócio. Se o alienante não adquirir a coisa, o negócio será ineficaz. É possível,
Vejamos o que diz o artigo 483, do Código Civil:
“Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era concluir contrato aleatório.”
	Portanto, ao vender coisa futura, caso esta coisa não venha a ser adquirida ou existir, o contrato será ineficaz, gerando PERDAS E DANOS para a parte prejudicada. 
ATENÇÃO: o contrato não será nulo[footnoteRef:10], mas apenas ineficaz!!!!![footnoteRef:11] [10: Alguns exemplos de vendas nulas são a venda de herança de pessoa viva (proibição do pacta corvina); venda de órgãos humanos ou partes do corpo (bens personalíssimos); venda de bens inalienáveis, como o bem de família.] [11: “Anulação de contrato. Venda a non domino. A venda a non domino (por quem não é dono) não gera a nulidade do contrato, mas sua ineficácia em face de terceiros. Gerando apenas direito pessoal o contrato, o fato de não ter ocorrido a entrega do imóvel prometido como pagamento conduz a perdas e danos” (TJRS, Apelação cível n. 70033386210, 18ª Câmara Cível, Rel. Des. Pedro Celso Dal Pra. DJRS 30/12/2009)] 
BENS GRAVADOS DE CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE (acontece em bens imóveis e não pode ser objeto de compra e venda). 
SITUAÇÕES ESPECIAIS NA COMPRA E VENDA
a) Venda por amostras
Amostra: pequena quantidade do produto. Ex: cosméticos. 
Protótipo: unidade do produto em exposição. 
Modelo: produto em dimensões reduzidas. Ex: tecidos;móveis planejados. 
Amostras, modelos e protótipos são objetos que se destinam à demonstração de um produto em sua qualidade para que este seja adquirido posteriormente. Por isso, as amostras devem conter as mesmas características do produto original, a fim de que o futuro comprador tenha plena consciência do que virá a adquirir.
	Então, se em uma revista vier uma amostra de xampu eu utilizar, gostar e resolver comprar um frasco no supermercado daquele mesmo produto, tenho que adquirir um produto com as mesmas propriedades, exceto eventualmente, pelo tamanho (amostras muitas vezes vem em tamanho reduzido).
	Esta é uma excelente tática de vendas, comum no mercado cosmético, porém, como bem obtempera Washington de Barros Monteiro: “há de ser em todo igual à mercadoria que se vai entregar; se o vendedor não a entrega em perfeita correspondência com a amostra, o protótipo ou o modelo, pode o comprador recusá-la no ato do recebimento”.
“Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.”
	
	Diferenças entre amostra, protótipo e modelo:
· Amostra: pequena porção daquilo que se deseja alienar (amostra de xampu que vem em saquinhos em páginas de revista).
· Protótipo: é a unidade de um bem que se encontra em exposição (o aparelho de som na prateleira da loja).
· Modelo: demonstração do objeto em dimensões reduzidas (módulo de um armário de cozinha).
Esta garantia de que a coisa terá as mesmas características da amostra, modelo ou protótipo é uma variação da boa-fé objetiva, pois envolve a relação de confiança entre os contratantes e resulta claramente em uma obrigação de dar, isto é, compelindo o alienante à entrega de bem compatível à amostra.
	Dito isso, salientamos que em contratos de ADESÃO serão nulas cláusulas que estipulem a exclusão de possibilidade de reclamação por eventuais disparidades entre a amostra e o produto final (art. 424).
	Uma leve alteração na qualidade do produto que não implique em perda de valor ou impropriedade para o uso não acarretará vício redibitório, contudo, a desconformidade evidente implicara em inadimplemento parcial ou total, culminando em resolução do contrato por culpa do vendedor.
** não compra amostra, protótipo ou modelo, mas sim se espera um produto igual aquele. 
O que vale é o produto igual da AMOSTRA; não um produto diverso/diferente. 
SIMETRIA ADEQUADA: inadimplemento; obrigação de dar.
a) Venda ad corpus e venda ad mensuram
	Além da venda por amostras, temos a possibilidade de venda envolvendo a extensão da área vendida (venda ad mensuram) ou de seu corpo como um todo unitário (venda ad corpus). Explico!
	Se a coisa vendida deve equivaler à sua descrição (regra da conformidade) encontramos dois tipos de compra e venda, vejamos a oportuna explicação de Otávio Luiz Rodrigues Júnior:
“os homens, quando celebram negócios de compra e venda, podem se mover por dois impulsos, no que diz com a regra da conformidade. O primeiro é o desejo de adquirir um objeto sem qualquer preocupação com as mencionadas unidades de medida. O comprador da tela de Leonardo da Vinci, La Gioconda (a Monalisa), não está comovido pelas dimensões do objeto e sim pela dose de pintura [...] Diz-se que o adquirente comprou o objeto em atenção ao corpo, ou seja, os aspectos que o singularizam como algo valioso por si e por si. O segundo impulso humano é a compra de um objeto por suas dimensões, área, peso ou volume. O comprador de leite em um supermercado é conduzido pela vontade de adquirir um litro desse alimento”.	
Venda ad mensuram: o alienante especifica as exatas medidas da coisa alienada, como o exemplo de um terreno com 400m², ou uma fazenda com 2 mil hectares, ou ainda, a venda por metro quadrado. VENDA POR MEDIDA DE EXTENSÃO. Medidas exatas – fixação de preço. 
Venda ad corpus: leva em conta a coisa negociada como um todo, independente de suas medidas (quando as medidas são meramente enunciativas, por exemplo a venda da Fazenda Boa Esperança, que possui aproximadamente 2 mil hectares; ou qualquer coisa independente de medida). VENDA POR CORPO CERTO. Medidas são meramente enunciativas.
	No que toca a previsão legal, vejamos o que diz o artigo 500, do CC:
“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
AD MENSURAM – bens imóveis 
ART. 500 – medidas inferiores: - complementação da área, sempre que possível. 
- Não deu para complementar a área: posso pedir o abatimento do preço. 
Nada deu certo, a última opção é a RESOLUÇÃO (sem culpa e retorna ao status anterior).
§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
Será possível: devolver o excesso ou pagar a diferença. (bem indivisível: paga a diferença).
Quem determina isso é o comprador. 
Duas medidas à opção do comprador (art. 500, §2º):
 complementação do preço
devolução do excesso.
	A regra é salutar e proíbe o enriquecimento indevido.
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.”
	O dispositivo retrata clara preocupação na negociação de bens imóveis. O “caput” trata da venda ad mensuram (por medida de extensão).
- se a medida for inferior à apresentada pelo vendedor, o comprador tem direito de exigir o complemento, reclamar resolução ou abatimento proporcional. 
OBSERVAÇÃO: O §1º trata da venda diferença das medidas apresentadas, quando não forem superiores a 1/20 (5%) da medida real, presumir-se-á uma venda ad corpus. A este respeito vale comentar um interessante julgado do STJ. As partes não poderão reclamar se a medida for inferir a 1/20 (5%). 
	A questão foi mais ou menos a seguinte: proprietários de uma poderosa construtora vendiam apartamentos apresentados uma determinada metragem aos compradores. Contudo, pautados na brecha do artigo 500, §1º, construíam todos os imóveis com 5% a menos em sua área.
	O STJ ao analisar a questão compreendeu que a prática reiterada desta conduta demonstrava evidente má-fé da empresa que obtinha lucros com a redução de 1/20 em centenas de apartamentos. 
	Vejam o teor da ementa (se eu fosse você também lia o acórdão, vale a pena!):
 Civil. Recurso especial. Contrato de compra e venda de imóvel regido pelo Código de Defesa do Consumidor. Referência à área do imóvel. Diferença entre a área referida e a área real do bem inferior a um vigésimo (5%) da extensão total enunciada. Caracterização como venda por corpo certo. Isenção da responsabilidade do vendedor. Impossibilidade. Interpretação favorável ao consumidor. Venda por medida. Má-fé. Abuso do poder econômico. Equilíbrio contratual. Boa-fé objetiva.
- A referência à área do imóvel nos contratos de compra e venda de imóvel adquiridos na planta regidos pelo CDC não pode ser considerada simplesmente enunciativa, ainda que a diferença encontrada entre a área mencionada no contrato e a área real não exceda um vigésimo (5%) da extensão total anunciada, devendo a venda, nessa hipótese, ser caracterizada sempre como por medida, de modo a possibilitarao consumidor o complemento da área, o abatimento proporcional do preço ou a rescisão do contrato.
- A disparidade entre a descrição do imóvel objeto de contrato de compra e venda e o que fisicamente existe sob titularidade do vendedor provoca instabilidade na relação contratual.
- O Estado deve, na coordenação da ordem econômica, exercer a repressão do abuso do poder econômico, com o objetivo de compatibilizar os objetivos das empresas com a necessidade coletiva.
- Basta, assim, a ameaça do desequilíbrio para ensejar a correção das cláusulas do contrato, devendo sempre vigorar a interpretação mais favorável ao consumidor, que não participou da elaboração do contrato, consideradas a imperatividade e a indisponibilidade das normas do CDC.
- O juiz da eqüidade deve buscar a Justiça comutativa, analisando a qualidade do consentimento.
- Quando evidenciada a desvantagem do consumidor, ocasionada pelo desequilíbrio contratual gerado pelo abuso do poder econômico, restando, assim, ferido o princípio da eqüidade contratual, deve ele receber uma proteção compensatória.
- Uma disposição legal não pode ser utilizada para eximir de responsabilidade o contratante que age com notória má-fé em detrimento da coletividade, pois a ninguém é permitido valer-se da lei ou de exceção prevista em lei para obtenção de benefício próprio quando este vier em prejuízo de outrem.
- Somente a preponderância da boa-fé objetiva é capaz de materializar o equilíbrio ou justiça contratual.
Recurso especial conhecido e provido. (REsp 436.853/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2006, DJ 27/11/2006, p. 273)
	Superada a análise do fatídico acórdão, resta entende as razões do legislador ao inserir o §1º. Ora, resta claro que o legislador não trabalha na hipótese de má-fé, esta é aviltada em todos os sentidos, o que a codificação de Reale buscava era a manutenção dos contratos, entendendo que, por uma diferença diminuta, como a de 5%, não valeria a pena a resolução contratual.
	Por isso, havendo uma diferença de ate 5%, presume-se que a aquisição deu-se ad corpus e não ad mensuram. Claro que esta presunção não é absoluta, mas sim relativa.
	Também não se presume que em diferenças menores que 1/20 da área o vendedor restaria impune, sendo possível ao adquirente requerer perdas e danos graças ao prejuízo suportado.
	Caberão ao comprador as seguintes medidas detectado o vício na extensão da coisa (art. 501): 
- devolver a coisa, desfazendo o negócio (ação redibitória);
- obter abatimento no preço e mantendo a coisa consigo (ação estimatória);
- exigir, quando possível, a complementação.
*Esse direito decai em 01 ano contados do registro em cartório ou imossão na posse do imóvel.
Cabe uma questão: e se o cálculo posterior demonstrar que o comprador recebeu área superior à que teria adquirido e o vendedor DESCONHECIA o excesso???? (até agora só pensamos na hipótese de áreas menores.)
	O por fim, o §3º trata da venda ad corpus, de fato, isto é, aquela que as partes realmente não se preocupam com a extensão exata do imóvel, valendo muito mais o conjunto, o corpo do bem. Facilmente identificada em escrituras cuja medida é dada por aproximação (imóvel com mais ou menos X m²; aproximadamente X hectares).
	Na ausência de menção expressa, a interpretação das cláusulas contratuais é que sanará eventuais dúvidas quanto a natureza da venda (se ad corpus ou ad mensuram), sendo certo que o juiz buscará sempre a real intenção das partes.
	
CLÁUSULAS ESPECIAIS NA COMPRA E VENDA
**este tópico tratará de algumas cláusulas que podem vir a constar num contrato de compra e venda.
Decorrem do tipo de negócio firmado e principalmente da autonomia privada (frutos do desenvolvimento da autonomia privada). Evidentemente estas cláusulas não representam um rol fechado, mas tão somente exemplificativo das negociações que podem desenvolver-se[footnoteRef:12]. [12: Um interessante exemplo que não consta no Código Civil, mas poderia ser estabelecido entre as partes e consta no código argentino é o PACTO DE MELHOR COMPRADOR. Esta cláusula reserva ao vendedor um determinado prazo para resolver o contrato caso encontre um preço melhor.] 
a) Retrovenda (arts. 505 a 508, CC);
	“A retrovenda é o pacto adjeto à compra e venda, pelo qual as partes estipulam que o vendedor possuirá o direito potestativo (portanto, submetido, tão só, à sua própria manifestação de vontade) de comprar a propriedade de volta em certo prazo (não superior a três anos), sujeitando o adquirente a tanto (independentemente da vontade de quem comprou), desde que deposite o preço, acrescido de despesas realizadas pelo comprador.” (Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves).[footnoteRef:13] [13: STJ vem entendendo que cabe retrovenda sobre bens móveis REsp 260.923/SP] 
	Em síntese, é o direito dado ao alienante de recomprar a coisa em até 3 anos (contados do registro da venda), independente da vontade do adquirente de vende-la. Ou seja, a retrovenda depende unilateralmente da vontade do vendedor de recomprar a coisa, quer o comprador aceite ou não.
	A retrovenda, infelizmente, tem sentido alguns efeitos ruins, pois vem sendo utilizada como acordo simulatório no qual a compra e venda sirva de fachada para encobrir a real causa da contratação: a garantia ilícita de um empréstimo.
	O vendedor que decidir recomprar a coisa e se deparar com a RECUSA do comprador deverá propor uma ação de consignação em pagamento, depositando não apenas o valor recebido com a venda, como também as despesas com registro e benfeitorias que o comprador tenha ido. Seria ilícita a cláusula que afaste o dever do vendedor de pagas estas despesas extras, sob pena de premia-lo com o enriquecimento indevido.
	O direito retrovenda é transmissível a cessionários e herdeiros, isto significa que não é personalíssimo (art. 507, CC). O vendedor pode transmitir o direito de recompra por cessão ou herança. 
	A cláusula de retrovenda tem também eficácia contra terceiros, isto é, se no período de decadência (até 3 anos) o comprador transmitir o imóvel a terceiro, este estará sujeito a vender de volta o imóvel ao primeiro vendedor. O terceiro não poderá alegar boa-fé tendo em vista a existência de registro público de venda com a cláusula expressa.
	No que toca a retrovenda em favor de mais de um vendedor (vendedores-condôminos ou múltiplos herdeiros), se apenas um deles manifestar a vontade de recompra, o comprador poderá intimar os demais para também se manifestarem. 
Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.
Pensemos num exemplo:
Maria e Cláudia são coproprietárias de um imóvel e o vendem para Francisco com cláusula de retrovenda. Antes de 3 anos, apenas Maria manifesta-se quanto ao interesse de recomprar o bem, razão pela qual Francisco poderá notificar Cláudia para que também se manifeste. Se Cláudia não tiver interesse na recompra, Maria deverá depositar o total do valor do imóvel com as despesas do comprador. Contudo, se pagar apenas parcialmente caducará seu direito ao resgate. Se, por outro lado, Cláudia também quisesse recomprar e dividisse o preço com Maria, voltaria a surgir um condomínio.
AULA
Válido para bens IMÓVEIS. 
Tem que ser expresso. E tem que constar do registro. 
É um direito potestativo. O comprador não tem que opinar, tem que aceitar. 
É uma clausula inserida em um contrato de C.V de bem imóvel, que permite ao vendedor exercer o direito potestativo de recompra do bem, independente da vontade do comprador. 
Preço: o vendedor com o interesse na recompra deverá depositar o valor do bem atualizado mais as despesas de contrato bem como benfeitorias necessárias ou as úteis, quando autorizadas. 
Ou seja, este contrato possui uma condição resolutiva. Porque se amanha o comprador tiver interesse em retomar o bem, extingue o contrato de origem; o contrato anterior. 
O que transforma a propriedadedo comprador em resolúvel, enquanto não extinguir o termo/prazo de recompra. 
PRAZO: 03 anos. A retrovenda vincula as partes em até 03 anos, não mais que isso. Mas pode estipular prazo menor. 
Se o comprador onerou o bem e antes do termino do prazo o vendedor quer a recompra, sendo assim, desconstitui qualquer gravame. Opera efeito “ex nunc”. A situação do imóvel retroage a data da primeira venda. Tudo que aconteceu dali pra frente, perde o valor, é desconstituído, para que volte as mãos do vendedor original da mesma forma que ele saiu. 
Essência: trás ao negocio uma condição resolutiva e ao comprador uma propriedade resolúvel de 03 anos. Passou o prazo, perdeu o direito à clausula.
 Não é uma clausula personalíssima. Pode ser transmitida por cessão ou no caso de falecimento.
 O vendedor pode buscar o bem de quem quer que o detenha (no prazo de 03 anos). DIREITO DE SEQUELA. 
Art. 508 – se um dos condôminos quiser exercer a retrovenda, tem que notificar o outro e o primeiro que depositar o dinheiro leva o bem. Um só pode querer a integralidade. Se os dois quiserem, leva quem depositar primeiro. 
Havendo o condomínio, deve ter notificado os demais condôminos e havendo disputa entre eles, vai considerar quem depositar primeiro – consignação de pagamento. 
b) Venda a contento e venda sujeita à prova (arts. 513 a 520);
 venda a contento ou venda ad gustum
	A cláusula de venda a contento é uma espécie de condição suspensiva em contrato de compra e venda na qual o comprador se reserva o direito de experimentar a coisa antes de concluir o contrato.
	É muito comum no mercado de bebidas, alimentos e tecidos, onde as qualidades sensoriais (tocar, sentir) façam parte da valoração da coisa.
	Portanto, em um recebimento de um lote de vinhos, o comprador poderá degustar para saber se de fato o produto preenche as características previstas. Ou no recebimento de uma peça de alta costura, poderá ser analisado o tecido e o corte.
	A situação é curiosa, o vendedor se sujeita a um evento futuro e incerto que se relaciona com o arbítrio do comprador, na medida em que a eficácia negocial fica submetida à livre apreciação da qualidade da coisa pelo adquirente.
	Objetivamente a venda a contento depende exclusivamente do gosto do comprador, isto é, o contrato só se aperfeiçoará caso o comprador aceite a mercadoria. O vendedor não poderá argumentar que a recusa é fruto de capricho, tampouco discutir os motivos do desagrado.
	Não há apreciação objetiva, mas apenas e tão somente o gosto do comprador.
AULA
É uma venda que envolve o gosto do comprador; seu contentamento. 
Venda celebrada com condição suspensiva, período em que o comprador vai avaliar o objeto da compra e conforme o seu gosto ou critério subjetivo, vai comprar ou não. 
Ex: compra de lotes de vinhos; tecidos ou produtos que tenham certos requintes ou caraterísticas mais delicadas. 
O que importa aqui é o critério subjetivo do comprador, o contentamento. EXCLUSIVAMENTE SUBJETIVO. 
Normalmente o prazo é convencional. Se não houver convenção, tem que notificar. Ou aceitação pode ser tácita (por meio do comportamento). 
 venda sujeita a prova
	Também envolve condição suspensiva, mas não se confunde com a venda a contento.
	Neste caso a apreciação do comprador não é subjetiva e discricionária. Ele deverá analisar objetivamente a mercadoria no que toca seu desempenho e qualidade prometidas. É totalmente oposta à venda a contento, perceba que naquela a venda ocorre segundo o GOSTO do comprador, sem qualquer critério.
	Na venda sujeita à prova, caso o comprador entenda que a coisa não obedece o padrão qualitativo prometido, deverá demonstrar em quais critérios ela reprovou. Ou seja, o vendedor transmite a posse direta da coisa, guardando sua posição de proprietário enquanto o comprador não decide sobre a aquisição.
	Tanto na venda sujeita à prova, como na venda a contento, as partes podem estabelecer um prazo de resposta, que ultrapassado tira do comprador o direito de rejeitar a mercadoria. Se nada tiver sido convencionado, o vendedor poderá interpelar o comprador para que se manifeste judicialmente assinalando a sua opção, sob pena de, no silêncio, concretizar-se a compra e venda.
AULA
Condição suspensiva. Recebo o produto e a venda esta sob condição suspensiva.
Aqui, só pode recusar a coisa se ela não obedecer às características estabelecidas. 
Se a coisa é sujeita a prova, o fato de ter gostado ou não, é irrelevante. 
SÓ PODE DEVOLVER SE O BEM NÃO ATENDER OS CRITERIOS OBJETIVOS DE QUALIDADE OU NÃO SE PRESTAR A FINALIDADE QUE SE DESTINA. 
- recusa depende de comprovação da falta de qualidade ou inidoneidade para o fim a que se destina. 
Prazos: idênticos (art. 512). Sem prazo estipulado, tem que notificar. 
c) Preempção ou preferência convencional (arts. 513 a 520, CC);
	É uma espécie de cláusula que assegura ao vendedor o direito de preferência caso, no futuro, o comprador decida vender o bem ou dá-lo em pagamento a terceiros. Neste caso, o antigo vendedor terá igualdade de condições com os terceiros interessados.
	Isso significa que o adquirente se obriga a oferecer o bem comprado a quem lhe vendeu, caso tenha o desejo de alienar onerosamente a coisa.
	Não se confunde com a retrovenda.
	Será, evidentemente uma nova negociação, sujeita a nova tributação e registro.
- serão necessários: o desejo do comprador de vender e o desejo de antigo vendedor de recomprar.
	Ao notificar o vendedor, o comprador apresentará o valor da transação e vantagens eventualmente oferecidas pelo terceiro (art. 518).
	Por outro lado, se o comprador não notificar o vendedor sobre sua intenção de compra, caberá ao vendedor intimar o comprador para que lhe conceda o direito de preferência (art. 514).
**Interessante que após manifestar seu intuito de vender o comprador não pode recuar injustificadamente quando verificar a intenção do vendedor de readquirir a coisa, pois isso implica em abuso de direito e clara manifestação do venire contra factum proprium.
	- Se a coisa foi vendida por condôminos (coproprietários) o direito de preferência diz respeito a todos eles. Se apenas um dos condôminos manifestar interesse deverá depositar o valor integral do bem, pois não poderá adquirir apenas uma cota.
- havendo mais de um detentor do direito de preferencia, todos eles devem ser notificados a cerca da intenção da venda. 
Exemplo: A, B e C vendem um terreno a D e; quando este deseja vender o imóvel a terceiro E, por noventa mil reais, apenas o condômino A manifesta o desejo de exercitar a preferência, não será lícito que A adquira apenas 1/3 do terreno, pois privará D de realizar um negócio jurídico sobre a totalidade do imóvel com E. mas se o condômino A, isoladamente exercitar o direito de preferência sobre o total do imóvel, será bem sucedido em sua empreitada.
	Caso o comprador não cumpra com o direito de preempção do vendedor o negócio efetuado com terceiro não será desfeito, ficando apenas no campo obrigacional, isto é, culminando em indenização do comprador perante o antigo vendedor, sendo solidário o terceiro adquirente que tiver procedido de má-fé.[footnoteRef:14] [14: Curiosamente o artigo 519 do CCivil determina sanção para a Administração Pública determinando que havendo expropriação de um bem ao Poder Público e este não tiver sua destinação concretizada, o expropriado terá direito de recomprar o bem, caso assim deseje. Ou seja, é dado direito de preempção para aquele que teve bem desapropriado pelo Poder Público, sendo que depois o bem não teve destinação que atendesse o interesse público (STJ, REsp 866.651/SP)] 
	O direito de preferencia é personalíssimo, diferentemente da retrovenda, ou seja, não se transmite aos herdeiros do vendedor (art. 520 CC).
AULA
A cláusula precisa ser expressa. Ela não se presume. 
É necessário desejo/intenção do comprador (aqui se diferencia da retrovenda) de dispor da coisa no futuro. 
Pode ser inserida em contratos de C.V de bens móveis e imóveis.
Validade da cláusula de preferência – bem móvel – 180 dias PRAZOS MÁXIMOS. 
 -bem imóvel - 2 anos 
O comprador que tiver a intenção de vender a coisa no futuro deverá notificar o vendedor para que, querendo, exerça o seu direito de preferência. 
Deverá conter na NOTIFICAÇÃO (judicial ou extrajudicial): intenção, valor e prazo para resposta. 
O prazo para a resposta pode ser - CONVENCIONAL.
				 - 03 DIAS (bem móveis).
				 - 60 DIAS (bens imóveis). 
** todos os prazos não podem ser aumentados. Só podem ser diminuído por convenção das partes. 
** art. 514 CC e 515 CC. 
Se o direito de preferencia for sonegado, se resolve em perdas e danos, mas não há a restituição do bem.
** quebra da função social: exemplo da Isabela e da Sindy. 
** art. 519 CC – retrocessão (sanção legal a administração pública caso ela desaproprie de seu bem e não de o valor adequado; Preço atual da coisa). 
d) Venda com reserva de domínio (arts. 521 a 528, CC);
Estratégia de segurança do alienante quando ao recebimento integral do pagamento. 
Diz respeito aos bens MÓVEIS. 
	A venda com reserva de domínio é aquela em que o comprador só receberá a propriedade quando terminar de pagar o preço (financiamento), isto é, o vendedor até transmite a posse, porem, a propriedade fica condicionada ao pagamento integral do preço por parte do comprador (art. 524).
	As venda com reserva de domínio serão necessariamente efetuadas por escrito por instrumento público ou particular. Para ter eficácia perante terceiros deverá estar registrada no cartório de Títulos e Documentos, ou, se for de um veículo, no Registro de Veículos.
É uma clausula que suspende o domínio até o final do pagamento. Depois de pago, transfere a propriedade. 
Havendo inadimplemento o vendedor poderá:
- exigir do comprador o saldo devedor para desconstituir a cláusula de reserva de domínio e consolidar a venda, bem como eventuais despesas e demais parcelas vincendas;
			OU
- desconstituir a venda, recuperando a coisa vendida.
	Se a inadimplência for mínima, caberá a aplicação do princípio do adimplemento substancial, preservando o negócio e evitando o abuso de direito do credor.
e) Venda sobre documentos (arts. 529 a 532).
As partes não analisam o objeto da venda, mas sim a documentação. Se a documentação estiver regulada, significa que a venda/objeto também esta. 
	 É uma venda comum em comércio internacional, na qual a regularidade dos documentos (contratos, formulários, etc.) pressupõe a regularidade da mercadoria. Neste caso, a regra de que o pagamento se dá no domicílio do devedor deixa de prosperar, sendo que o pagamento deverá ser efetuado no local e data da entrega dos documentos.
	Neste caso, se a documentação não estiver em ordem, o comprador poderá recusar-se a efetuar o pagamento.