Aula de 09-02-2020 - Do contrato de Compra e Venda

Prévia do material em texto

Aula de 09/02/2020
DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA 
Conceito:
A definição de contrato de compra e venda pode ser extraída pela análise do art. 481[footnoteRef:1] do Código Civil: [1: Art. 481 Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
] 
 “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.
Assim, trata-se de um contrato onde nascem obrigações recíprocas para cada uma das partes.
Para o vendedor, a obrigação de transferir o domínio (propriedade) da coisa (podendo esta ser corpórea ou incorpórea); para o comprador, a de entregar o valor em dinheiro ou o valor fiduciário correspondente, estipulado em negociações prévias.
Há que se considerar que Maria Helena Diniz, ensina que “não opera per si só a transferência da propriedade, que só se perfaz pela tradição, se a coisa for móvel, ou pelo registro de título aquisitivo no cartório competente, se o bem for imóvel” (art. 1227[footnoteRef:2] e 1245[footnoteRef:3] a 1247 do CC). [2: Art. 1227 Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
] [3: Art. 1245.
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. 
Art. 1246 O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1247 Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
] 
Afirmam os civilistas, que este contrato possui as seguintes características ou natureza:
A) Bilateral ou sinalagmáticos (envolve prestações recíprocas de ambas as partes)
B) Oneroso (implica sacrifício patrimonial para ambos os contratantes).
C) Comutativo (a estimativa da prestação a ser recebida por qualquer das partes pode ser feita no ato mesmo em que o contrato se aperfeiçoa) ou aleatório (em alguns casos, no entanto, nos deparamos com contratos aleatórios – art. 458[footnoteRef:4], CC e art. 459[footnoteRef:5], CC. Ex: a questão com a “venda de coisa futura”: frutos de uma colheita esperada). [4: Art. 458 Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou fatos futuros, cujo risco de não virem a existir um dos contratantes assuma, terá o outro direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado venha a existir.
] [5: Art. 459 Se for aleatório, por serem objeto dele coisas futuras, tomando o adquirente a si o risco de virem a existir em qualquer quantidade, terá também direito o alienante a todo o preço, desde que de sua parte não tiver concorrido culpa, ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à esperada.
Parágrafo único. Mas, se da coisa nada vier a existir, alienação não haverá, e o alienante restituirá o preço recebido.
] 
D) Consensual ou Solene (quesitos necessários Ex. venda de imóveis).
E) Translativo do domínio, neste quesito, deve-se elucidar que não se opera no sentido da transferência, mas, de servir como “títulus adquirendi”, isto é, de ser o ato causal da transmissão da propriedade, gerador de uma obrigação de entregar a coisa alienada e o fundamento da tradição (entrega) ou do registro.
Se houve contrato e pagamento do preço sem entrega do bem, o comprador não é proprietário, de modo que se o vendedor o alienar novamente a terceira pessoa, o primitivo comprador não terá direito de reivindicá-lo, mas apenas de exigir que o vendedor lhe pague as perdas e danos.
Dos elementos da Compra e Venda
Pela análise do art. 482[footnoteRef:6], CC três elementos: [6: Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
] 
a) Consensualismo: deve recair sobre o objeto e sobre o preço;
b) Preço: deve ser em dinheiro sob pena, em determinados casos, de caracterizar contrato de troca; deve também ser sério sob pena de ser entendido como doação.
Deve ser determinado ou, ao menos, determinável. Nesse sentido, a lei autoriza que as partes deixem a sua fixação a critério de terceiros (art. 485[footnoteRef:7], CC), ou a taxa de mercado (art. 486[footnoteRef:8], CC). [7: Art. 485 A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
] [8: Art. 486 Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.
] 
Não se admite, porém, que uma das partes exclusivamente possa fixar o preço (art. 489[footnoteRef:9], CC) [9: Art. 489 Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço
] 
c) Coisa: engloba todas as coisas que não estejam fora do comércio.(escapam as insuscetíveis de apropriação e as legalmente inalienáveis).
DOS EFEITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA.
Como relação bilateral entre as partes, onde se obrigam mutuamente, o contrato acarreta consequências jurídicas tais como:
1) A Obrigação do vendedor de entregar a coisa com todos os acessórios, transferindo ao adquirente a sua propriedade, e o comprador de pagar o preço, na forma e no prazo estipulado, não havendo estipulação expressa, a tradição da coisa vendida, pelo CC.(art.481), gera para o alienante o dever de efetuar a entrega da coisa vendida, uma vez regularmente pago o valor avençado. 
É preciso lembrar que, não sendo a venda a crédito, o vendedor não está obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço (art. 491 do CC).
2) A responsabilidade pelos riscos, perdas deterioração desvalorização qualquer perigo que a coisa pode sofrer desde a conclusão do contrato até a sua entrega e despesas ante o fato de que em nosso direito sem tradição ou registro não haverá a transferência da propriedade pelo Código Civil “artigo 492 antes da tradição ou registro, os riscos da coisa correm por conta do vendedor e os do preço por conta do comprador”.
Quanto às despesas para transferência do bem convém repetir só por cláusula em contrário, prescreve o código civil no artigo 490 que ficam as da escritura e do registro a cargo do comprador, por exemplo emolumentos cartorários, tributos, etc.
Já as da tradição a cargo do vendedor exemplo o transporte a contagem, pesagem, medição, etc.
3) Direito aos cômodos antes da tradição pois reza o Código Civil no artigo 237 que até a tradição pertence ao devedor a coisa com os seus melhoramentos e acrescidos pelos quais poderá exigir aumento no preço, se o credor não anuir, poderá o devedor solver a obrigação, os frutos percebidos também serão do devedor mas os pendentes pertencerão ao credor parágrafo único do artigo 237 do CC.
4) Da responsabilidade do alienante por defeitos ocultos 
a) obrigações acessórias: responsabilidade pela evicção e pelos vícios redibitórios:
O alienante responde pela perda que o adquirente venha a sofrer ao ser privado da coisa comprada, em virtude de sentença judicial que a atribuir a terceiro (evicção), como também responde pelos vícios ocultos de que a coisa vendida por acaso seja portadora (defeitos ocultos).
5) O problema dos riscos:
O art. 492, CC, determina que “até o momento da tradição, os riscos da coisa corrempor conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador”.
O parágrafo 1º do art. 492 do CC, estipula que os casos fortuitos ocorridos no ato de contar, marcar ou assinalar coisa que já estiverem a disposição do comprador, correrão por conta destes. Veremos exceção a esta regra quando o comprador estiver em mora de receber a coisa comprada (§ 2º. do art. 492, CC)
6) Da garantia:
Por ser um contrato bilateral, não sendo ajustado prazo diferenciado, a permuta das prestações deve ser simultâneas. Nesse sentido, o art. 491, CC. Verifica-se, aqui, que a lei mune o vendedor de uma “direito de retenção” se não pago o valor avençado.
O art. 495, CC, determina que o vendedor poderá sobrestar a entrega da coisa pactuada a termo sempre que o comprador estiver em insolvência, exigindo caução. Este artigo deve ser lido em consonância com o artigo art. 477, CC.
Cláusulas especiais à compra e venda:
a) Retrovenda
A retrovenda é a cláusula adjeta à compra e venda pela qual o vendedor se reserva ao direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço ou valor recebido, mais as despesas por ele realizadas durante o período de resgate, desde que autorizadas por escrito, inclusive as empregadas em melhoramentos necessários do imóvel.
Apenas admissível nas propriedades de bens imóveis.
O adquirente terá propriedade resolúvel que se extinguirá no instante em que o alienante exercer o seu direito de reaver o bem.
O CC, em seu art. 512, fala que o prazo para a resgate ou retrato é de três anos. Se as partes fixarem prazo com excesso será considerado não escrito, ou seja, nulo.
Se a coisa vier a perecer em virtude de caso fortuito ou força maior, extingue-se o direito de resgate, uma vez que houve perda do bem para o comprador, sem que ele seja obrigado a pagar o seu valor, e do direito para o vendedor. Se o imóvel se deteriorar, o vendedor não terá direito à redução proporcional do preço, que deverá restituir ao comprador.
O comprador, enquanto detiver a propriedade sob condição resolutiva, terá direitos aos frutos e rendimentos do imóvel, não respondendo pelas deteriorações surgidas dentro do prazo reservado para resgate, salvo se agir dolosamente.
Se a cláusula de retrovenda for nula, tal nulidade não afetará a validade da obrigação principal.
Na retrovenda, o vendedor conserva a sua ação contra terceiros adquirentes da coisa retrovendida, ainda que eles não conhecessem a cláusula de retrato (art. 507, CC). Assim, se o vendedor fizer uso do seu direito de retrato, resolver-se-á a posterior alienação do imóvel feita pelo adquirente a terceiro, mesmo que o pacto de retrovenda não tenha sido averbado no registro imobiliário.
b) Venda a Contento
É a que se realiza sob a condição de só se tornar perfeita e obrigatória se o comprador declarar que a coisa adquirida lhe satisfaz.
O negócio somente se aperfeiçoa com a manifestação de agrado da coisa pelo adquirente.
O vendedor não poderá discutir a manifestação de desagrado do comprador que tem julgamento de caráter subjetivo e interno.
Destina-se geralmente àqueles negócios que têm por objeto gêneros que se costumam provar, medir, pesar ou experimentar antes de aceitos.
A matéria vem tratada nos artigos 509 a 512 do CC.
O CC (art. 509) entende que é uma venda realizada sob condição suspensiva (ainda que a coisa lhe tenha sido entregue), somente se aperfeiçoando se o adquirente manifestar sua vontade.
Consequências:
1) enquanto não advier a manifestação de concordância do adquirente, e a despeito de ter havido a tradição, o domínio continua com o alienante, que sofre as perdas advindas do fortuito;
2) não tendo adquirido o domínio, o comprador é, antes da ocorrência da tradição, mero comodatária, com o dever de restituir o bem respondendo por perdas e danos por culpa, sem ter direito a cobrar as despesas de conservação (salvo extraordinárias).
A lei não determina tempo para a manifestação de interesse do comprador. Assim, se no contrato não tiver prazo, poderá o vendedor intimar o adquirente para que, num intervalo improrrogável, declare se a coisa lhe satisfaz ou não, sob pena de considerar perfeita venda (art. 512, CC)
C) Preempção
Preempção ou preferência é o pacto adjeto à compra e venda em que o comprador de uma coisa móvel ou imóvel fica com a obrigação de oferecê-la a quem lhe vendeu, para que este use de seu direito de prelação em igualdade de condições, no caso de pretender vendê-la ou dá-la em pagamento.
Somente existirá se o comprador resolver vender a coisa, o vendedor quiser adquiri-la, e estivermos dentro de um prazo determinado. Caso contrário, não será exigível.
A matéria vem regulada nos artigos 513 a 520 do CC.
Alteração: art. 513, parágrafo único: o prazo para exercício do direito de preferência não poderá exceder 180 dias se for bem móvel ou 2 anos se for bem imóvel.
O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, tendo conhecimento de que a coisa vai ser vendida, intimando o vendedor. (art. 514, CC)
Não observado o direito de preempção, não se inibe a venda feita a terceiro mas, responderá o alienante por perdas e danos. (art. 518, CC)
Segundo o art. 516, CC, inexistindo outro prazo, o direito de preempção caducará se não exercido em 3 dias (bens móveis) ou 60 dias (bens imóveis).
O art. 519, CC, estipula que se a coisa expropriada para fins de utilidade pública ou interesse social, se não for adotada para o destino desapropriatório, conferirá ao expropriado o direito de preempção pelo preço atual da coisa.
Diferenças para a Retrovenda:
a) enquanto na retrovenda o negócio original se resolve, no pacto de preferência há uma aquisição feita pelo vendedor primitivo ao primitivo comprador;
b) enquanto a retrovenda recai tão-só sobre bens imóveis, o pacto de preferência não sofre igual restrição, ou seja pode ser sobre bens móveis.
c) enquanto que na retrovenda o vendedor conserva o direito de readquirir a coisa, desde que o queira e pelo preço que vendeu, na preempção o pretendente só pode recomprar a coisa se o proprietário a quiser vender e pelo preço que for alcançado no mercado.
D) Reserva de Domínio
A matéria vem regulada no CC nos artigos 521 a 528.
Tem-se a reserva de domínio quando se estipula, contrato de compra e venda, em regra de coisa móvel infungível, que o vendedor reserva para si a sua propriedade até o momento em que se realize o pagamento integral do preço.
O comprador só adquire o domínio da coisa se integralizar o preço, momento em que o negócio terá plena eficácia.
Negócio confere ampla garantia ao vendedor uma vez que, se não for pago o preço, poderá optar entre reclamar o preço ou reaver a coisa, por meio de ação de busca e apreensão ou reintegração de posse.
Caso decida pela recuperação do bem, nos termos do art. 527, CC, poderá reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais de direito que lhe for devido, sendo o excedente devolvido ao comprador.
Deverá ser o devedor constituído em mora mediante o protesto do título ou interpelação judicial antes do ajuizamento de qualquer ação.
O comprador deverá suportar os riscos da coisa durante todo o período em que estiver como bem (pode se utilizar até de interditos), uma vez que, embora o vendedor conserve o domínio, com a tradição passou o adquirente a usar e gozar do bem, retirando todas as vantagens que a coisa puder lhe oferecer.
A cláusula de reserva de domínio não impede que a coisa seja vendida a terceiro, desde que haja permissão do alienante, situação em que o ônus se transmitirá.
E) Venda sobre documentos
Em razão da ampla utilização nos negócios de importação e exportação da venda contra documentos, a matéria vem regulada pelo CC em seus artigos 529 a 532.
A grande novidade é justamente a substituição da figura da tradição da coisa pela entrega de seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato.
O pagamento, salvo estipulação em contrário deverá ser feitos no ato da entrega dos documentos, e o comprador não poderá recusar-se ao pagamento, alegando defeitode qualidade ou de estado na coisa vendida, exceto se o vício já estiver comprovado.
Bom Estudo !!!!!!