RESPOSTAS CASOS CONCRETOS 01 AO 10 CIVIL IV

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DIREITO CIVIL IV - CCJ0224 
 
Aplicação: articulação teoria e prática 
 
(OAB FGV II EXAME UNIFICADO 2011) Assinale a alternativa que contemple exclusivamente obrigação propter rem: 
 
(A) a obrigação de indenizar decorrente da aluvião e aquela decorrente da avulsão. 
 
(B) a hipoteca e o dever de pagar as cotas condominiais. 
 
(C) o dever que tem o servidor da posse de exercer o desforço possessório e o dever de pagar as cotas condominiais. 
 
(D) a obrigação que tem o proprietário de um terreno de indenizar o terceiro que, de boa-fé, erigiu benfeitorias sobre o 
mesmo. 
 
 
Avaliação 
 
CASO CONCRETO 01 
 
Wade Wilson alugou um apartamento de propriedade de Peter Parker em Belém(PA). O contrato de locação previu: valor e 
pagamento do aluguel, dever de cuidados com o bem, as taxas de condomínio serem de responsabilidade de Wade Wilson 
(locatário) e que a duração do contrato é de 3 anos. Assim durante todo o lapso contratual o locatário cumpriu o contrato, 
pagando em dia o aluguel e o valo da taxa de condomínio, bem como manteve o devido cuidado com o bem. Véspera da 
data de devolução do apartamento Peter Parker recebeu comunicação do município de Belém informando que havia débito 
de 2 anos nos valores referente ao IPTU do apartamento. Com fulcro no informado responda: 
 
 
 
a) Peter Parker pode cobrar os valores referente ao IPTU de Wade Wilson, vez que este era responsável pelo 
imóvel durante o período? Explique. 
 
Resposta: O proprietário do imóvel tem o dever de pagar IPTU, mas pode abrir ação de regressão contra o 
locatário, porque existe contrato que diz que o locatário é o responsável pelo pagamento. Trata-se de obrigação 
propter-rem, ou seja, obrigação do titular do bem (proprietário). 
 
 
 
b) Vencido o prazo de 3 anos do contrato, caso Wade Wilson recuse-se a devolver o apartamento, quais 
características do Direito das Coisas Peter Parker pode dispor para impor seu direito de propriedade sobre o bem? Explique. 
 
 Resposta: O proprietário tem o direito de sequela, ou seja, de perseguir o bem onde ele estiver. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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DIREITO CIVIL IV - CCJ0224 – CASO CONCRETO 02 
 
Aplicação: articulação teoria e prática 
 
Veja aplicação deste tema em questão da OAB: 
 
Questão 33 (OAB FGV VII EXAME UNIFICADO 2012) Acerca do instituto da posse é correto afirmar que 
 
A) o Código Civil estabeleceu um rol taxativo de posses paralelas. 
 
B) é admissível o interdito proibitório para a proteção do direito autoral. 
 
C) fâmulos da posse são aqueles que exercitam atos de posse em nome próprio. 
 
D) a composse é uma situação que se verifica na comunhão pro indiviso, do qual cada possuidor conta com uma fração 
ideal sobre a posse. 
 
 
CASO CONCRETO 02 
 
Mogli comprou uma mansão de 1.200 m² em Balneário Camboriú (SC), tendo realizado o devido registro em cartório desta 
compra. Esta mansão serve apenas como casa de veraneio, vez que é uma casa de praia. Pocahontas resolveu passar o 
carnaval em Balneário Camboriú, assim realiza contrato de locação com Mogli, o contrato firmado é por temporada 
(período do carnaval), sendo pactuado o valor e data de devolução do imóvel (12:00 h da quarta-feira de cinzas), analisando 
a presente situação responda: 
 
 
a) Pocahontas tornou-se possuidora do imóvel? Qual das teorias sobre a posse abraça esta situação? Explique 
 
 
Resposta: Sim, Pocahontas tem a posse direta do imóvel. Conforme a teoria objetiva (Ihering), Pocahontas tem o 
elemento “corpus” (coisa) e vontade de usar o bem sem querer ser dona. 
 
 
b) Classifique a posse apresentada. 
 
 Resposta: Derivada, direta, justa e de boa-fé. 
 
 
c) Quando Pocahontas chegou à casa conheceu o Sr. Aladdin, caseiro contratado por Mogli para cuidar da casa 
de praia. Pode-se afirmar que Aladdin é possuidor da casa? Explique. 
 
 
Resposta: Não, Aladdin é detentor porque tem uma relação de subordinação através do contrato de trabalho. 
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DIREITO CIVIL IV - CCJ0224 – CASO CONCRETO 03 
 
Aplicação: articulação teoria e prática 
 
 
CASO CONCRETO 03 
 
Sheldon em suas andanças pela cidade do Rio de Janeiro descobriu um apartamento em Copacabana desocupado e 
anunciado para aluguel. Sem conversar com o proprietário desse imóvel, Sheldon informou à portaria do prédio que 
comprou o imóvel e entraria para tomar posse. Após adentrar o apartamento ele trocou as fechaduras das portas de 
acesso, colocou uma banheira no banheiro da suíte e apresentou-se a todos do prédio como novo proprietário do imóvel. O 
Sr. Holowitz, verdadeiro proprietário do imóvel, tomou conhecimento da invasão realizada por Sheldon 1 mês após o ato e 
contratou advogado para realizar a proteção dos direitos sobre sua propriedade. Assim, pergunta-se: 
 
 
a) Qual foi a espécie de ataque a posse? Qual o remédio cabível para defendê-la? Explique. 
 
Resposta: Posse de má-fé. O remédio cabível é a Reintegração da posse, em função do esbulho. Também é 
possível ação reivindicatória. 
 
 
 
b) Em razão da ação judicial Sheldon deverá devolver o imóvel, quanto à banheira instalada no apartamento, ele terá 
direito de ser indenizado? 
 
Resposta: Não, conforme o art. 1.220 do CC, Sheldon só terá direito de indenização pelas benfeitorias 
necessárias, e não há indenização para quem agiu de má-fé e benfeitorias voluptuárias. 
 
c) Caso, durante o período que ocupou indevidamente o imóvel, Sheldon tenha alugado dois quartos do 
apartamento para turistas em veraneio na cidade do Rio de Janeiro, pelo valor de R$ 10.000,00. Ele poderá ficar com este 
valor? 
 Resposta: O possuidor de má-fé não tem direito ao valor de R$10.000,00 então ele terá que devolver ao 
proprietário. Art. 1216 CC/02. 
 
 
 
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224 
 
Avaliação 
 
CASO CONCRETO 04. 
 
Verônica é proprietária de uma casa em bairro estritamente residencial na cidade de João Pessoa (PB). Verificando as 
possibilidades de negócio a mesma observa que estão chegando as festas juninas, como Verônica precisa urgentemente de 
dinheiro resolve montar uma fábrica de fogos de artifício em sua casa, para tanto recebe meia tonelada de pólvora e outros 
itens para a produção dos fogos. Archie, seu vizinho, testemunha a entrega destes itens, imediatamente ele a questiona 
sobre os riscos desta atividade. Verônica de forma calma e serena responde que a propriedade da casa é dela e assim ela 
pode fazer o que bem quiser em seu imóvel. Por ser dono a pessoa pode fazer o que bem entender no imóvel? Explique. 
 
Resposta: Não, porque isso pode gerar um risco à saúde e segurança das pessoas. A propriedade tem que ser usada de 
forma a não prejudicar o direito de terceiros. Deve-se respeitar o direito de vizinhança. Verônica está praticando atos 
emulativos e abuso de direito (art. 187 do CC/02). 
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DIREITO CIVIL IV - CCJ022 – CASO CONCRETO 05 
Aplicação: articulação teoria e prática 
Questão de concurso sobre este tema: 
(CONSULPLAN -2016-TJMG- Titular de Serviços de Notas e de Registros) 
O rompimento da barragem de Fundão destruiu o distrito de Bento Rodrigues, Mariana, Minas Gerais, e deixou mais de 900 
pessoas desabrigadas, causando grande impacto social na vida daquelas pessoas. Além dos impactos ambientais e sociais, 
diversos outros danos foram causados, inclusive aos proprietários de áreas ribeirinhas. 
Supondo que os fatos tenham ocorrido por força natural, como abalo sísmico, e que tenha deslocado uma porção de terras 
de um imóvel a outro, aderindo-se de maneira definitiva às margens do outro, nos termos do código civil, quanto à forma 
de acessão de imóvel a imóvel, é correto afirmar que o proprietário ribeirinho 
 
a) torna-se dono do acréscimo por avulsão, desde que indenize o proprietário das terras perdidas. Não havendo 
indenização, concede a lei ao dono do prédio desfalcado o direito de, em um ano, reivindicar as terras 
perdidas, se for possível retorná-las. 
 
b) torna-se dono do acréscimo por aluvião, desde que indenize o proprietário das terras perdidas. Não havendoindenização, concede a lei ao dono do prédio desfalcado o direito de, em três anos, reivindicar as terras 
perdidas, se for possível retorná-las. 
 
c) torna-se dono do acréscimo por abandono álveo, sem indenização. 
 
d) torna-se dono do acréscimo pela aluvião. Os acréscimos formados, por depósitos e aterros naturais ao longo das 
margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem 
indenização. 
 
 
 
CASO CONCRETO 5 
 
Bentinho é proprietário de um terreno em Ribeirão Corrente (SP), este terreno tem as seguintes dimensões: 100 metros de 
testada (frente), 100 metros de fundos, 500 m na lateral esquerda e 500 m na lateral direita (100m X 500m). Seu vizinho é 
Escobar, que possui um terreno muito menor que o de Bentinho, sendo uma área de 40m X 500 m, não há cercas entre as 
duas áreas. Bentinho resolveu plantar Café em seu Terreno, tendo contrato diversas pessoas para realizar o plantio, 
deixando um capataz responsável pelos serviços. Ocorre que Bentinho precisou ausentar-se durante o período do plantio, 
infelizmente o capataz não conhecia os limites do terreno, tendo usado toda a área de Escobar, em razão da inexistência de 
cerca. Escobar em diversas visitas à área viu o cultivo e nada falou. No dia que foi concluída a plantação, Escobar construiu 
cerca separando seu terreno da área de Bentinho e disse que aquela área era dele e ninguém tinha direito a nada sobre 
aquela plantação. Escobar está correto ou Bentinho pode alegar ter algum direito? Qual? Explique. 
 
 
Resposta: Bentinho construiu em terreno alheio de boa-fé então ele tem direito a acessão invertida e terá que indenizar o 
dono do terreno. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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DIREITO CIVIL IV - CCJ0224 - CASO CONCRETO 06 
Aplicação: articulação teoria e prática 
Questão 42 (OAB FGV VIII EXAME UNIFICADO? 2012) Em janeiro de 2010, Nádia, unida estavelmente com Rômulo, após dez 
anos de convivência e sem que houvesse entre eles contrato escrito que disciplinasse as relações entre companheiros, 
abandona definitivamente o lar. Nos dois anos seguintes, Rômulo, que não é proprietário de outro imóvel urbano ou rural, 
continuou, ininterruptamente, sem oposição de quem quer que fosse, na posse direta e exclusiva do imóvel urbano com 
200 metros quadrados, cuja propriedade dividia com Nádia e que servia de moradia do casal. Em março de 2012, Rômulo ? 
que nunca havia ajuizado ação de usucapião, de qualquer espécie, contra quem quer que fosse-ingressou com ação de 
usucapião, pretendendo o reconhecimento judicial para adquirir integralmente o domínio do referido imóvel. 
Diante dessa situação hipotética, assinale a afirmativa correta. 
 
A) A pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo é infundada, pois o prazo assinalado pelo 
Código Civil é de 10 (dez) anos. 
 
B) A pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo é infundada, pois a hipótese de abandono do 
lar, embora possa caracterizar a impossibilidade da comunhão de vida, não autoriza a propositura de ação de 
usucapião. 
 
C) A pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo é infundada, pois tal direito só existe para as 
situações em que as pessoas foram casadas sob o regime da comunhão universal de bens. 
 
 
D) A pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo preenche todos os requisitos previstos no 
Código Civil. 
 
Art 1240-A, CC – A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com 
exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade 
divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, 
adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
 
 
 
CASO CONCRETO 06 
Hermione e Rupert conheceram-se em Salvador, durante o carnaval. Após alguns meses de namoro resolveram morar 
juntos. Com muito esforço conseguiram comprar uma casa, único imóvel de ambos, cravado em um terreno de 220 m². 
Com 5 anos de relacionamento tiveram um filho, Rupert Júnior. Após 7 anos desta convivência Hermione conheceu um 
rapaz chamado Tom, tendo se apaixonado perdidamente por ele. Paixão esta que resultou no abandono do lar, Hermione 
simplesmente saiu de casa com a roupa do corpo e durante 5 anos não deu notícias. Um belo dia, ao voltar do trabalho, 
Rupert encontra com Hermione na porta da casa. Esta nem mesmo perguntou por Rupert Júnior, apenas afirmou que 
estava precisando de dinheiro e queria que Rupert vendesse a casa, a fim de dividir o valor do bem. Rupert, assustado com 
esta situação, procurou um advogado e o perguntou se não haveria alguma forma dele adquirir a propriedade integral 
desta casa. Caso positivo, diga que modo de aquisição é este e seus requisitos. 
 
Resposta: Modo de aquisição: ação de usucapião familiar/matrimonial, uma vez que foram preenchidos os requisitos do 
art. 1240-A do CC/02. 
 
Art. 1240-A do CC/02: Aquele que exercer por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, 
sobre imóvel urbano até 250 m2, cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, 
utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro 
imóvel urbano ou rural. 
 
 
 
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DIREITO CIVIL IV - CCJ0224 – CASO CONCRETO 07 
 
Aplicação: articulação teoria e prática 
A necessidade do conhecimento da presente matéria é fundamental para o exercício de atividades jurídicas, dispõe-se 
questão sobre este tema. 
(OAB FGV II EXAME UNIFICADO 2011) Sobre o constituto possessório, assinale a alternativa correta. 
 
(A) Trata-se de modo originário de aquisição da propriedade. 
 
(B) Trata-se de modo originário de aquisição da posse. 
 
(C) Representa uma tradição ficta. 
 
(D) É imprescindível para que se opere a transferência da posse aos herdeiros na sucessão universal. 
 
 
 
 
CASO CONCRETO 07 
 
Iracema tem imenso dom artístico, sendo capaz de criar as mais belas figuras sacras a partir de pedras de mármore. Apesar 
de estranhar o tamanho de uma pedra de mármore entregue por seu fornecedor em seu atelier, Iracema a considerou ideal 
para esculpir uma imagem de Nossa Senhora de Aparecida. E assim fez, tendo realizado seu melhor trabalho! Dias após a 
conclusão deste trabalho, Brás Cubas, mais famoso artesão de Juazeiro do Norte (CE), apresenta-se no atelier de Iracema e 
informa que o fornecedor de mármore entregou erroneamente uma pedra, justamente a que foi transformada. Ato 
contínuo, solicita que Iracema entregue imediatamente a obra, vez que feita em material pertencente a ele. Cabe razão a 
Brás Cubas? Que tipo de transformação aconteceu? Como deve ser resolvida? 
 
Resposta: Brás Cubas não tem razão porque a matéria-prima foi entregue a Iracema de maneira equivocada. Como teve 
boa-fé, ela tem direito de ficar com a escultura produzida, mas terá que indenizar o dono da matéria-prima. 
 
A transformação que aconteceu foi a aquisição da propriedade móvel pela especificação. 
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DIREITO CIVIL IV - CCJ0224 CASO CONCRETO 08 
 
Aplicação: articulação teoria e prática 
Questão 1: 
(OAB FGV III EXAME UNIFICADO 2010) Félix e Joaquim são proprietários de casas vizinhas há cinco anos e, de comum 
acordo, haviam regularmente delimitado as suas propriedades pela instalação de uma singela cerca viva. Recentemente, 
Félix adquiriu um cachorro e, por essa razão, o seu vizinho, Joaquim, solicitou-lhe que substituísse a cerca viva por um 
tapume que impedisse a entrada do cachorro em sua propriedade. Surpreso, Félix negou-se a atender ao pedido do vizinho, 
argumentando que o seu cachorro era adestrado e inofensivo e, por isso, jamais lhe causaria qualquer dano. 
Com base na situação narrada, é correto afirmar que Joaquim 
 
(A) poderá exigir que Félix instale o tapume, a fim de evitar que o cachorro ingresse na sua propriedade, contanto que 
arquecom metade das despesas de instalação, cabendo a Félix arcar com a outra parte das despesas. 
 
(B) poderá exigir que Félix instale o tapume, a fim de evitar que o cachorro ingresse em sua propriedade, cabendo a 
Félix arcar integralmente com as despesas de instalação. 
 
(art. 1297, parágrafo 3º). 
 
 
 
(C) não poderá exigir que Félix instale o tapume, uma vez que a cerca viva fora instalada de comum acordo e demarca 
corretamente os limites de ambas as propriedades, cumprindo, pois, com a sua função, bem como não há indícios 
de que o cachorro possa vir a lhe causar danos. 
 
(D) poderá exigir que Félix instale o tapume, a fim de evitar que o cachorro ingresse em sua propriedade, cabendo a 
Félix arcar com as despesas de instalação, deduzindo-se desse montante metade do valor, devidamente corrigido, 
correspondente à cerca viva inicialmente instalada por ambos os vizinhos. 
 
 
Questão 2: 
 
(OAB FGV IV EXAME UNIFICADO 2011) Acerca da servidão de aqueduto, assinale a alternativa correta. 
(A) Não se aplicam à servidão de aqueduto as regras pertinentes à passagem de cabos e tubulações. 
(B) O aqueduto deverá ser construído de maneira que cause o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos, e a 
expensas do seu dono, mas a quem não incumbem as despesas de conservação. 
(C) Se o uso das águas não se destinar à satisfação das exigências primárias, o proprietário do aqueduto não deverá ser 
indenizado pela retirada das águas supérfluas aos seus interesses de consumo. 
(D) O proprietário do prédio serviente, ainda que devidamente indenizado pela passagem da servidão do aqueduto, poderá 
exigir que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas, pátios, jardins ou quintais. 
(art. 1293, parágrafo 2º). 
 
 
 
 
CASO CONCRETO 08 
 
Anita é proprietária de um terreno em Nova Iguaçu, no qual resolveu construir uma casa. A edificação realizada está a meio 
metro de distância do terreno de sua vizinha, Valesca. Ainda no início da construção, Valesca observa que a casa que está 
sendo construída por Anita terá uma janela justamente na parede que faz limites com seu terreno, bem como o telhado da 
casa despejará todas as águas pluviais diretamente no terreno de Valesca. A construção de Anita obedece ao direito de 
vizinhança? Explique. 
 
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Resposta: Não obedece. Pois a janela precisa ter uma distância de 1,5 e nem pode despejar água de ar condicionado, ou 
qualquer tipo de escoamento. 
Não, a construção dela não está adequada. Art. 1300 e 1301. Ações cominatórias. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224 
 
Aplicação: articulação teoria e prática 
 
Questão objetiva: 
 
(OAB FGV V EXAME UNIFICADO2011) Durante assembleia realizada em condomínio edilício residencial, que conta com um 
apartamento por andar, Giovana, nova proprietária do apartamento situado no andar térreo, solicitou explicações sobre a 
cobrança condominial, por ter verificado que o valor dela cobrado era superior àquele exigido dos demais condôminos. O 
síndico prontamente esclareceu que a cobrança a ela dirigida é realmente superior à cobrança das demais unidades, tendo 
em vista que o apartamento de Giovana tem acesso exclusivo, por meio de uma porta situada em sua área de serviço, a um 
pequeno pátio localizado nos fundos do condomínio, conforme consta nas configurações originais do edifício devidamente 
registradas. Desse modo, segundo afirmado pelo síndico, podendo Giovana usar o pátio com exclusividade, apesar de 
constituir área comum do condomínio, caberia a ela arcar com as respectivas despesas de manutenção. 
Em relação à situação apresentada, assinale a alternativa correta. 
 
(A) Não poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio, tendo em vista que este 
consiste em área comum do condomínio, e a porta de acesso exclusivo não fora instalada por iniciativa da referida 
condômina. 
 
(B) Poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio, tendo em vista que ela dispõe de 
seu uso exclusivo, independentemente da frequência com que seja efetivamente exercido. 
 
(C)Somente poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio caso seja demonstrado que 
o uso por ela exercido impõe deterioração excessiva do local. 
 
(D) Poderá ser cobrada de Giovana metade das despesas relativas à manutenção do pátio, devendo a outra metade ser 
repartida entre os demais condôminos, tendo em vista que a instalação da porta na área de serviço não foi de iniciativa da 
condômina, tampouco da atual administração do condomínio. 
 
 
 
 
 
CASO CONCRETO 09. 
 
Homer mora em um condomínio no bairro Moinhos de Vento, em Porto Alegre (RS), seu apartamento tem 208 m² e o 
condomínio tem ampla área de lazer, com academia, playground para crianças e piscina. Homer é conhecido por todos 
como uma pessoa sedentária, não afeita a exercícios, assim não frequenta a piscina ou a academia do condomínio, ademais 
é solteiro e não teve prole. Em razão desta situação Homer procurou o Sr. Skinner, síndico do edifício, e exigiu que todas as 
 
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despesas com academia, piscina e playground fossem retiradas de sua cota condominial, sob o argumento que não os 
utiliza. Homer está correto? Explique. 
 
Homer está errado. As regras deste tipo de condomínio são que cada proprietário de uma porção individual do mesmo é 
responsável pelo pagamento de uma parte das despesas comuns. O Código Civil, no art. 1336, I, afirma serem deveres do 
condômino, entre outros, podem contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo 
disposição em contrário na convenção. Como a questão não apresentou cláusula no regimento informado a possibilidade 
de desconto, hoje gastos com playground, na academia e piscina fazem parte das despesas do condomínio e ele é obrigado 
a pagá-las. 
 
 
 
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224 
 
 
CASO CONCRETO 10 
 
A lei n.º 13.465 de 2017 implementou alterações no âmbito do Direito das Coisas, entre elas o Condomínio de lotes. 
Pesquise artigos que tratam do tema e demonstre a necessidade ou não deste instituto, ou se esta situação já tinha amparo 
no Direito brasileiro. 
 
Considerações Adicionais 
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são 
propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao 
respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, 
respeitada a legislação urbanística. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do 
empreendedor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
Em 21 de janeiro, nesta coluna, publicou-se um escrito introdutório sobre o condomínio de lotes, voltado à sua definição e 
diferenciação em relação a figuras semelhantes, como o condomínio edilício de casas e o loteamento de acesso controlado. 
Nesta segunda parte, após uma breve retomada do tema, serão apresentadas as discussões existentes antes da Lei 
13.465/2017, passando-se, então, às perspectivas para o futuro. 
 
“O condomínio de lotes, em suma, é um condomínio edilício sem edificação”[1]: bastam as obras de infraestrutura que 
marcam a noção de “lote” (unidade edificável, com infraestrutura básica — Lei 6.766/79, artigo 2º, parágrafo 4º). Em um 
primeiro olhar sobre a figura, a desconfiança surge: se o empreendedor deseja repartir uma gleba formando lotes, 
destinados à alienação, o caminho correto não seria o do loteamento? Antes de responder a esta questão, se é que ela 
poderá ser respondida neste curto artigo, cabe analisar os diferentes interesses que estão por trás desta nova figura. 
 
Do ponto de vista dos empreendedores que atuamno mercado imobiliário, o condomínio edilício de casas, regulado pelo 
sucinto artigo 8º da Lei 4.591/64, teria um grande problema: como ele exigiria a construção prévia das casas, ou pelo 
menos o seu projeto, ele não seria vocacionado a empreendimentos de grande porte. Assim, foram surgindo os 
loteamentos de acesso controlado, dando aos adquirentes dos lotes maior liberdade para a construção de suas casas, além 
da segurança proporcionada pelo fechamento do local com muros e pelo controle de acesso. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art58
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art58
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art58
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art58
https://www.conjur.com.br/2019-fev-04/direito-civil-atual-caracterizacao-condominio-lotes-distincao-semelhantes#_ftn1
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Porém, tais loteamentos também apresentaram diversos problemas: necessidade de criação de uma associação de 
moradores, diante da falta de regulamentação legal de assembleias, de cobrança de cotas condominiais, dentre outros 
assuntos típicos dos condomínios. Além disso, no loteamento o município continua sendo o proprietário das áreas públicas, 
fazendo uma concessão de tais áreas, a título precário, para a associação de moradores. É certo que a simples 
recomendação doutrinária de aplicação analógica das regras sobre condomínio, quando compatíveis (Enunciado 89, I 
Jornada de Direito Civil do CJF), não resolveu tais problemas. 
 
Assim, a ideia de um “condomínio de lotes” satisfaz o interesse dos empreendedores e dos possíveis adquirentes dos lotes, 
por reunir três fatores principais: (i) a maior liberdade na construção das casas; (ii) a segurança jurídica do condomínio 
edilício; e (iii) a segurança fática própria dos empreendimentos “fechados” (condomínio fechado e loteamento de acesso 
controlado). 
 
Por outro lado, a figura gera preocupações relacionadas ao interesse público. Alguns entenderam que o condomínio de 
lotes poderia possibilitar a fraude à lei do parcelamento do solo. Pergunta-se: a forma apropriada para a divisão de uma 
gleba em lotes não seria o loteamento ou o desmembramento? É possível instituir um condomínio de lotes desrespeitando 
as diversas disposições da Lei 6.766/79 (LPSU)? 
 
Além disso, haveria o risco de formação de gigantescos “guetos privados” em meio às cidades, prejudicando a mobilidade 
urbana (e, ainda que tais empreendimentos sejam feitos em regiões mais afastadas, podem acabar atingidos pela tendência 
expansiva das cidades). 
 
Com isso, parece possível dar algumas respostas aos questionamentos que foram suscitados ao longo deste breve escrito. 
Os magistrados ligados às corregedorias dos tribunais de Justiça, acostumados a combater as mais diversas tentativas de 
fraude à Lei do Parcelamento do Solo, olharam para o condomínio de lotes com compreensível desconfiança. Agora, com a 
previsão expressa da figura na Lei 13.465/17, a atenção dos juristas deve se voltar ao seu regime jurídico e à sua 
implementação. 
 
 
 
 
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224 
 
Aplicação: articulação teoria e prática 
 
Questão Objetiva: 
(OAB FGV IV EXAME UNIFICADO 2011) Noêmia, proprietária de uma casa litorânea, regularmente constituiu usufruto sobre 
o aludido imóvel em favor de Luísa, mantendo, contudo, a sua propriedade. Inesperadamente, sobreveio uma severa 
ressaca marítima, que destruiu por completo o imóvel. Ciente do ocorrido, Noêmia decidiu reconstruir integralmente a casa 
às suas expensas, tendo em vista que o imóvel não se encontrava segurado. 
A respeito da situação narrada, assinale a alternativa correta. 
(A) O usufruto será mantido em favor de Luísa, tendo em vista que o imóvel não fora destruído por culpa sua. 
 
(B) O usufruto será extinto, consolidando-se a propriedade em favor de Noêmia, independentemente do pagamento 
de indenização a Luísa, tendo em vista que Noêmia arcou com as despesas de reconstrução do imóvel. 
 
 
(C) O usufruto será extinto, consolidando-se a propriedade em favor de Noêmia, desde que esta indenize Luísa em 
valor equivalente a um ano de aluguel do imóvel. 
 
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(D) O usufruto será mantido em favor de Luísa, independentemente do pagamento de qualquer quantia por ela, 
tendo em vista que Noêmia somente poderia ter reconstruído o imóvel mediante autorização expressa de Luísa, 
por escritura pública ou instrumento particular.