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EXENTÍSSIMO JUÍZO DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA 
DE TERESOPOLIS-RJ 
 
 
 
 
 
 
O ESPÓLIO DE JOÁOZINHO, representado por sua 
inventariante, MARIA DE JESUS, brasileira, viúva, portadora da cédula 
de identidade de nº 11.111.111-1, expedida pelo DETRAN-RJ, inscrita no 
CPF sob o nº 111.111.111-11, residente e domiciliada na Rua Minas 
Gerais, nº 1, Servidão 9, bairro de São Pedro, Teresópolis, RJ CEP. 
25956-025, sem endereço de e-mail, inventariante nos autos da ação de 
inventário de nº. 0015808-40.2016.8.19.0061, na qual se discute a 
partilha dos bens de seu genitor JOÃOZINHO, por seus procuradores que 
esta subscrevem, todos com escritório situado na Rua Amaral Filho, 118, 
sala 101, Centro, Teresópolis, CEP nº 25915-050, vem, respeitosamente, 
perante a Vossa Excelência, propor, com fundamento nos artigos 9º, III, 
e 62 da Lei 8.245/1991, a presente 
 
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL, 
ENCARGOS E POR FALTA CONTRATUAL, COM PEDIDO LIMINAR 
DE ANTECIPAÇAO DOS EFEITOS DA TUTELA, CUMULADA COM 
COBRANÇA E COM DANOS MATERIAIS 
 
em face de MARIA DE CASSIA, brasileira, solteira, balconista, portadora 
da cédula de identidade nº 22.222.222-2, DETRAN/RJ inscrita no CPF 
sob o nº 22.222.222-22, endereço incerto e CASA FÁCIL LTDA., pessoa 
jurídica de direito privado, com estabelecimento na Rua Líbano, 18, 
Teresópolis - RJ, 28653-020, pelas razões de fato e de direito que, a 
seguir, articuladamente, passa a aduzir: 
 
I. DOS FATOS 
O imóvel situado na Rua Minas Gerais, 1, servidão 9, 
São Pedro, nesta cidade, foi dado em locação pelo Sr. JOÃOZINHO, 
(falecido em 04 de setembro de 2015) à locatária, para fins residenciais, 
a partir de 15 de dezembro de 2014, pelo prazo de 30 (trinta) meses, com 
aluguel atual de R$ 450,00 mensais, cabendo, ainda, a locatária, o 
pagamento dos encargos descritos no contrato conforme cópia anexa 
(documento 02). 
O mencionado contrato foi realizado por intermédio 
da empresa CASA FÁCIL LTDA, Segunda Ré, sendo inclusive escrito em 
papel timbrado da mencionada empresa conforme se depreende da cópia 
em anexo. 
Ocorre que após o falecimento do então Locador, a 
primeira Ré abandonou o imóvel, levando consigo as chaves da casa, e, 
ainda, deixando pertences guarnecidos em seu interior, sem deixar 
qualquer canal para contato. 
Cumpre informar que foi fácil a constatação do 
abandono, pois a representante do espólio é vizinha do imóvel dado em 
locação, filha do de cujus. 
Ao perceber o abandono da casa pela primeira ré, a 
representante do espólio questionou segunda Ré sobre o contrato de 
locação e os valores dos alugueis recebidos, ocasião na qual a segunda 
ré informou que o contrato não foi realizado pela empresa, e que, 
portanto, não teria qualquer responsabilidade sobre ele. 
Com o objetivo de elucidar a questão foi enviada uma 
carta por AR à empresa Ré no dia 19 de fevereiro de 2016 (anexo), que foi 
respondida no dia 24 de fevereiro de 2016, conforme cópia em anexo. 
Na resposta da carta, a segunda Ré alegou que não 
intermediou o contrato, tampouco recebeu aluguéis, mas tão só e 
unicamente prestou serviço de digitação do contrato de aluguel. 
Entretanto, a informação prestada pela segunda ré 
não corresponde à realidade. Isso porque a representante do espólio, na 
única vez que conseguiu contato por telefone com a primeira ré dentro de 
mais de um ano, foi informada pela primeira ré que ela apenas aguardava 
a ligação do funcionário da segunda Ré para proceder à entrega das 
chaves e a assinatura do termo final do contrato. 
Essa informação deixa claro que a resposta da 
segunda ré não encontra abrigo no guarda-chuva da verdade dos fatos. 
A verdade é, então, a de que a segunda ré participou da relação locatícia 
prestando serviços ao locador, hoje falecido. Assevera essa assertiva o 
fato de constar do instrumento de contrato a logomarca da segunda ré. 
Ora, excelência, se o serviço foi somente de digitação, 
não há motivos para que uma empresa vincule a sua marca ao contrato. 
Em verdade, a segunda ré, que reconhecidamente trabalha com 
administração de imóveis, prestava serviços ao falecido e administrava a 
locação do imóvel objeto da presente lide. 
Saliente-se, ainda, que a representante do espólio 
soube através de seu genitor, quando ainda vivo, que toda a 
administração da locação era realizada pela segunda Ré, inclusive o 
recebimento e repasse dos aluguéis, sendo descontada uma porcentagem 
a título de pagamento pelos serviços prestados. 
Mister, entretanto, ressaltar que o de cujus era pessoa 
humilde, sem estudo ou instrução formal. Assim sendo, a segunda ré 
firmou contrato verbal com o de cujus para a administração do bem 
imóvel, razão pela qual a representante do espólio não tem o contrato de 
prestação de serviço firmado entre a segunda ré e o seu falecido pai. 
Importante também ressaltar que a representante do 
espólio não tem conhecimento de pagamento dos alugueis desde o óbito 
do então locador, ou seja, desde o mês de setembro de 2015. Assim 
sendo, a locatária deve ao autor os alugueres desde o mês de setembro 
do 2015 até a presente data, estando inadimplente há 12 (doze) meses. 
Não bastasse todo o alegado, o imóvel objeto do 
contrato de locação é, hoje, o único meio de renda disponível para dar 
andamento ao inventario de seu falecido proprietário, que corre na 2º 
vara cível desta comarca, sendo, desta forma, urgente que se determine 
o despejo da locatária e a consequente liberação do imóvel para nova 
locação, assim como o pagamento do débito remanescente. 
Importante apontar também que, devido ao 
abandono, o imóvel objeto do contrato está se deteriorando, com janelas 
quebradas e com infestação de ratos, o que põe em risco os moradores 
vizinhos. Nesse mesmo sentido, é bem provável que o imóvel esteja 
acumulando dívidas. 
Por fim, ressalta-se que foi tentado contato telefônico 
com a primeira ré através do n° (021) 99584-5848 para a solução do 
imbróglio. Contudo a primeira ré atendeu somente a primeira ligação dos 
patronos da representante do espólio e respondeu poucas mensagens de 
Whatsapp. Todas as outras tentativas de contato restaram infrutíferas. 
Quando a representante do autor tentou contato com 
a primeira ré, essa foi extremamente rude, a chamou de “otária” e passou 
a ignorar todos as demais tentativas de contato. 
Dessa forma, fica cristalino que não resta ao autor 
outra alternativa para ver seu direito tutelado, que não a tutela 
jurisdicional. 
 
II. DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA 
Inicialmente, requer a representante do autor a 
concessão do benefício da Assistência Judiciária, uma vez que não tem 
condições no momento de arcar com as custas processuais, sem prejuízo 
do sustento próprio e de sua família, para tanto junta a última 
Declaração do Imposto de Renda, nos termos dos artigos 98 e seguintes 
do Código de Processo Civil. 
Nesse sentido, informa a autora que já lhe foi 
concedida a gratuidade de justiça nos autos da ação de inventário na 
qual figura como inventariante do de cujus, nesse caso, contratante 
enquanto vivo, por não ter meios de arcar com as custas processuais e 
honorários advocatícios sem prejuízo do seu próprio sustento. 
 
III. DA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL 
Figura na presente ação, como autor, o Espólio do Sr. 
JOÃOZINHO, representado pela sua respectiva inventariante, MARIA DE 
JESUS1. 
Dessa forma, a representação processual está 
adequada. Isso porque o Código Civil determina, em seu artigo 1.991, que 
“desde a assinatura do compromisso, até a homologação da partilha, a 
administração da herança será feita pelo inventariante”. 
 
1 Capa, peça de abertura do Inventário, Primeiras Declarações e Termo de Inventariante em anexo. 
Da mesma sorte, o Novo Código de Processo Civil 
determina que é o inventariante o responsável pela representação judicial 
do espólio napersecução e defesa dos seus interesses. 
 
Art. 618. Incumbe ao inventariante: 
I - representar o espólio ativa e passivamente, em juízo o fora 
dele (...). 
II – administrar o espólio, velando-lhe os bens com a mesma 
diligência que teria se seus fossem; 
 
 
Assim sendo, atendidos os requisitos legais, tem-se 
por correta a representação processual do autor na presente ação. 
 
IV. DA COMPETÊNCIA 
 No contrato de locação firmado entre as partes não 
há qualquer menção ao foro competente para o ajuizamento, 
processamento e julgamento das eventuais ações decorrentes da relação 
locatícia firmada. 
Desta feita, deve-se atender ao disposto no artigo 58, 
inciso III da Lei 8.248, de 1990, que determina ser o foro da situação do 
imóvel o competente para o julgamento das ações de despejo: 
 
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do 
art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de 
aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e 
renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte: 
(...) 
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar 
da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no 
contrato; 
 
 
V. DA RELAÇÃO LOCATÍCIA E DO DESPEJO POR FALTA DE 
PAGAMENTO E VIOLAÇÃO DO CONTRATO 
A relação locatícia entre autor e a primeira ré foi 
configurada quando da assinatura do contrato de locação2, momento no 
qual o autor se comprometeu a ceder imóvel de sua propriedade para que 
 
2 Documento em anexo. 
a primeira ré o utilizasse para fins residenciais mediante pagamento de 
quantia previamente acordada. 
O objeto do contrato de locação foi a casa 02, do 
imóvel localizado na Rua Minas Gerais, nº 1, Servidão 9, Bairro de São 
Pedro, em Teresópolis, RJ3. 
O prazo do contrato firmado entre as partes é de 30 
(trinta) meses, com início no dia 15 de dezembro do ano de 2014 e termo 
programado para o dia 14 do mesmo mês do ano de 20174. 
O valor do aluguel, quando firmado o contrato, era de 
R$ 450,00 (quatrocentos e cinquenta) reais, que deveriam ser pagos pelo 
locatário (ré) ao locador (espólio-autor) até o dia 15 (quinze) de cada mês, 
sendo possibilitado o seu respectivo reajuste pelo melhor índice permitido 
pelo governo à escolha do locador5. 
Também ficou convencionado entre o autor e a 
primeira ré que o não pagamento do aluguel e dos demais encargos na 
data acordada acarretaria multa de 2% (dois por cento) sobre o débito, 
mais juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês ou fração de mês 
sobre o valor devido pela locatária ao locador6. 
No mesmo contrato foram também ajustadas uma 
série de relações acessórias à relação locatícia, e.g. a obrigação da 
locatária de arcar com as despesas de IPTU, taxa de incêndio, luz, água 
e quaisquer outros serviços ou taxas cobrados pelas cessionárias, seguro 
obrigatório7; a obrigação da locatária de manter e conservar em perfeito 
estado o imóvel locado8; a reponsabilidade da locatária pelos prejuízos 
causados ao imóvel e seus respectivos pertences e dependências9; a 
obrigação da locatária de não modificar o imóvel sem autorização escrita 
do locador10. 
Por derradeiro, o contrato de locação firmado previu 
que: 
 
 
3 Cláusula 1ª do Contrato de Locação. 
4 Cláusula 2ª do Contrato de Locação. 
5 Cláusula 3ª do Contrato de Locação. 
6 Cláusula 5ª do Contrato de Locação. 
7 Cláusula 7ª do Contrato de Locação. 
8 Cláusula 8ª do Contrato de Locação. 
9 Cláusula 9ª do Contrato de Locação. 
10 Cláusula 11ª do Contrato de Locação. 
(...) o inadimplemento de quaisquer condições previstas no 
presente contrato importará na sua rescisão de pleno direito, 
respondendo a parte que lhe de causa pelas perdas e danos que 
ocorrerem.11 
 
 
Fato é que, conforme já afirmado na narrativa dos 
fatos, a primeira ré, não obstante tenha firmado o contrato de locação no 
dia 15 de dezembro de 2014, logo após o falecimento do locador, que 
ocorreu no dia 04 de setembro de 2015, trancou o imóvel, saiu da cidade 
de Teresópolis-RJ e deixou de pagar os alugueres e as taxas e encargos 
acessórios. 
Desta sorte, a primeira ré deixou de pagar ao espólio 
autor a quantia de R$ 6.654,88 (seis mil seiscentos e cinquenta e quatro 
reais e oitenta e oito centavos) referente aos alugueres dos meses de 
setembro do ano de 2015 até setembro de 2016, já somados os juros 
moratórios e a multa contratual por inadimplemento12. 
Por esta razão, justificam-se tanto o despejo por falta 
de pagamento como a cobrança da totalidade do valor devido pela ré ao 
autor. 
No mesmo diapasão, a primeira ré, ao abandonar o 
imóvel e deixar que ele se deteriorasse, que ficasse com janelas 
quebradas, por exemplo, e ao não pagar as taxas acordadas no contrato 
infringiu as obrigações acessórias do contrato, descumprindo-as. 
Nesse sentido, justifica-se também o despejo por 
infração contratual. 
A Lei de locações é cristalina ao permitir essas duas 
modalidades de despejo, mesmo nos contratos por prazo determinado. 
Vejamos o que diz o artigo 9º da Lei 8.245/1991: 
 
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: 
(...) 
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; 
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais 
encargos; 
 
 
 
11 Cláusula 11ª do Contrato de Locação. 
12 Tabela de cálculo em anexo. 
Assim sendo, mesmo nos contratos por prazo 
determinado, quando da infração da cláusula contratual e do não 
pagamento, pode o locador requerer o despejo do locatário. 
Por fim, é imperioso ressaltar que a representante do 
autor tentou, por diversas vezes, contato com a primeira ré, seja por 
telefone seja por seu advogado, e que a ré estava ciente da necessidade 
do pagamento ou da consequente desocupação do imóvel. 
 
VI. DA TUTELA DE URGÊNCIA E DA ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA 
TUTELA 
Conforme já dito, a primeira ré, além de não pagar os 
alugueres devidos ao autor, deixou o imóvel há cerca de um ano, nele não 
realizando as manutenções necessárias à sua conservação. 
Desta feita, a casa, que, na data da locação estava em 
perfeito estado, hoje encontra-se com diversos vidros das janelas 
quebrados, sujeita à ação do tempo e à deterioração, com ninhos de rato 
e baratas. 
É de conhecimento geral que a cidade de Teresópolis, 
aonde a casa foi edificada, situa-se na zona tropical temperada, cravada 
no meio da Mata Atlântica, local de muita chuva e umidade. Assim sendo, 
a existência de vidros quebrados e a falta de manutenção preventiva 
periódica do imóvel objeto da presente lide o sujeitam a forte deterioração, 
que pode, em pouco tempo, gerar o seu perecimento. 
Além disso, os ratos são espécie de praga urbana 
conhecida por destruir imóveis, roendo-lhe os fios, as paredes e até 
mesmo os móveis. Essas pragas podem, inclusive, causar doenças aos 
moradores das casas próximas à alugada. 
Por todos esses motivos, quais sejam a ação do tempo 
e das chuvas e também das pragas urbanas, é claro o risco de 
perecimento do bem e, consequentemente, do direito do autor, que, se 
não atendido na sua pretensão liminar, pode “ganhar, mas não levar” o 
bem que já é seu por direito, mas que está locado à primeira ré. 
O Novo Código de Processo Civil, atento à necessidade 
pontual de, em alguns casos, permitir a proteção de direitos sujeitos ao 
perigo ou ao dano, previu a possibilidade da concessão, pelo juiz, da 
tutela de urgência. 
Essa tutela deve ser concedida, segundo o artigo 300 
do CPC, nos casos em que restarem verificados “elementos que 
evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao 
resultado útil do processo”13. 
Em verdade, o Código de Processo Civil foi além: ele 
previu a possiblidade da concessão liminar da tutela de urgência, 
ressalvado isso naqueles casos nos quais a decisão da concessãolimiar 
da tutela torne irreversível os efeitos da decisão14. 
Ora, no caso em tela não existe qualquer 
possibilidade de irreversibilidade da decisão judicial liminar, vez que, 
mesmo após o deferimento da tutela de urgência em caráter liminar, por 
força da antecipação dos efeitos da tutela, se purgada a mora pela 
primeira ré, poderá o juízo determinar que a primeira ré volte a ocupar o 
imóvel. 
Assim sendo, ante a atual deterioração do bem e a 
clara possibilidade do seu respectivo perecimento, ante a necessidade de 
realização das obras necessárias à conservação e ao reparo bem imóvel – 
diga-se de passagem, única herança deixada pelo falecido aos seus 
sucessores –, resta configurada a necessidade da concessão da tutela de 
urgência e da antecipação dos efeitos da tutela em caráter liminar 
inaudita altera pars para a proteção do direito do autor. 
 
VII. DA MULTA CONTRATUAL, DO DANO MATERIAL CAUSADO PELA 
PRIMEIRA RÉ 
O contrato firmado entre as partes prevê que, se 
descumpridas as cláusulas contratuais, deverá a primeira ré pagar a 
autora o valor referente a 03 (três) meses de aluguel, sem prejuízo das 
perdas e danos a título de multa contratual. Desta sorte, deve a primeira 
ré pagar à autora a importância de R$ 1.350,00 (mil trezentos e 
cinquenta) reais pela infração das cláusulas contratuais ofendidas. 
Além disso, deve também a primeira ré ser 
responsabilizada por todos os danos causados ao imóvel pela sua 
omissão na conservação do bem. Esse valor, entretanto, só será trazido 
aos autos quando da concessão da liminar que conceder a antecipação 
 
13 Artigo 300 do Código de Processo Civil. 
14 Artigo 300 do Código de Processo Civil, 
dos efeitos da tutela por força da tutela de urgência e que permitir que a 
representante do autor entre no imóvel e faça as devidas avaliações dos 
danos causados que, por hora, são imensuráveis pela sua extensão. 
Assim sendo, é direito do autor exigir que a primeira 
ré seja condenada ao pagamento da multa contratual acordada, bem 
como ao pagamento dos danos materiais por ela causados ao bem imóvel 
objeto da presente lide. 
 
VIII. DA RELAÇÃO DE CONSUMO COM A SEGUNDA, DO DANO 
MATERIAL CAUSADO PELA SEGUNDA RÉ E DA SOLIDARIEDADE 
Conforme afirmado na narrativa dos fatos, o de cujus 
e a segunda ré mantinham relação de consumo pela qual a segunda ré 
redigiu o contrato de locação do imóvel objeto da presente lide para o de 
cujus, recebia os valores dos alugueres e repassava esses valores, 
descontada a respectiva comissão de administração para o falecido. 
O contrato firmado entre o de cujus e a primeira ré, 
que contém o nome e a marca d’água do segundo réu, faz prova da relação 
de consumo que se evidencia. 
A relação de consumo, como é de conhecimento deste 
MM. Juízo, é pautada, de um lado, pela existência de um consumidor, 
por outro, pela existência de um fornecedor de bens ou serviços e pela 
prestação, que pode ser tanto um produto como um serviço. É nesse 
sentido que dispõem os artigos 2º e 3º do Código de Defesa do 
Consumidor: 
Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que 
adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário 
final. 
 
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública 
ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes 
despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, 
montagem, criação, construção, transformação, importação, 
exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou 
prestação de serviços. 
§ 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou 
imaterial. 
§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de 
consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza 
bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as 
decorrentes das relações de caráter trabalhista. 
 
 
Nesse prisma, se analisada a reação entre o locador e 
a segunda ré à luz das regras do direito pátrio, veremos que, de um lado 
está a prestadora de serviços (segunda ré), pessoa jurídica de direito 
privado, que presta serviços aos consumidores; de outro está o 
consumidor (de cujus), pessoa física, que busca o fornecedor de serviços 
para obter o bem da vida; e que, entre esses dois, há uma relação jurídica, 
que vincula uma prestação, qual seja a da prestadora de serviços 
(segunda ré) a administrar e fiscalizar o contrato de locação apresentado. 
Assim sendo, não restam dúvidas quanto a natureza 
da relação entre as partes envolvidas. A relação é de consumo, vez que o 
falecido se utilizava dos serviços prestados pela segunda ré para locar e 
administrar o seu bem imóvel, que foi alugado à primeira ré por meio de 
um contrato feito pela segunda ré. 
O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro já 
se posicionou pelo reconhecimento da relação do locador com a 
administradora de imóveis como relação de consumo. Vejamos: 
 
CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. CÂMARA CÍVEL. 
CÂMARA ESPECIALIZADA DO CONSUMIDOR. PRESTAÇÃO DE 
SERVIÇOS ENTRE ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS E O 
PROPRIETÁRIO LOCADOR DO BEM. RELAÇÃO DE 
CONSUMO. COMPETÊNCIA DO JUÍZO SUSCITANTE. Ação 
indenizatória ajuizada por locador de imóveis em face de 
empresa administradora de imóveis com fundamento em 
alegada retenção indevida de verbas locatícias recebidas pela ré 
durante a prestação dos serviços contratados. Enunciado nº 
50 do Aviso TJ-RJ nº 15/2015: "Compete às Câmaras Cíveis 
Especializadas o julgamento de demanda atinente a contrato 
de prestação de serviços, estabelecida entre administradora 
de imóveis, sociedade empresária, e a proprietária, locadora 
do bem." Conflito improcedente, fixada a competência da 25ª 
Câmara Cível, Juízo suscitante.15 
 
 
Em outro julgado, o mesmo Tribunal reconheceu que 
a administradora de imóveis pode ser responsabilizada pelos prejuízos 
que, causados ao locatário, decorram diretamente do descumprimento 
do mandato outorgado e, consequentemente, da falha na prestação do 
serviço: 
 
15 TJ-RJ - CC: 00500977720158190000 RJ 0050097-77.2015.8.19.0000, Relator: DES. RICARDO 
RODRIGUES CARDOZO, Data de Julgamento: 18/09/2015, OE - SECRETARIA DO TRIBUNAL 
PLENO E ORGAO ESPECIAL, Data de Publicação: 23/09/2015 19:22. 
 
AGRAVO INTERNO. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESSARCIMENTO 
DE PERDAS E DANOS. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE 
IMÓVEIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. APLICAÇÃO DA LEI Nº 
8078/90 E DAS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL QUE REGEM O 
CONTRATO DE MANDATO. DEFEITO NA PRESTAÇÃO DO 
SERVIÇO. RESPONSABILIZAÇÃO CIVIL DA IMOBILIÁRIA 
PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. PRESCRIÇÃO 
QUINQUENAL, CONFORME ART. 206, §5º, INCISO I, DO CC. 
JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE. AGRAVO INTERNO. 
IMPROVIMENTO.16 
 
Assim sendo, incontroverso que a relação entre o 
locador e a administradora de imóveis (segunda ré) era de consumo pela 
prestação do serviço de administração do contrato de locação, feito pela 
segunda em favor o primeiro. 
Nesse diapasão, é mister ressaltar que a não 
verificação do pagamento dos alugueres implica na responsabilização da 
prestadora de serviço por falha na prestação. 
Ora, excelência, se uma empresa é contratada para 
administrar um contrato de locação, nada mais razoável do que presumir 
que a empresa contratada fiscalize o pagamento das parcelas dos 
alugueres, notifique a locatária e busque, de todas as formas, preservar 
os interesses do contratante consumidor. 
Ocorre que, no caso que ora se discute, após o 
falecimento do locador, a segunda ré deixou de cumprir com as suas 
obrigações, não fiscalizando o devido cumprimento do contrato, o que 
acarretou em significativas perdas para o espólio do de cujus. 
Além disso, a segunda ré também deixou de verificar 
a realização de obras de manutenção pela primeira ré no imóvel locado, 
o que gerou para o espólio substancial prejuízo ainda a ser apurado17. 
 
16 TJ-RJ- Agravo Interno - Apelação Cível Nº 0017649-42.2012.8.19.0037. Agravante: Domus 
Administradora Ltda. Agravado: Evandro Vahia De Abreu. Relator: Des. Flávio Marcelo De Azevedo 
Horta Fernandes. Data Do Julgamento: 16 De Setembro De 2015. Data Da Publicação: Data: 24/09/2015. 
17 Esse prejuízo será apurado quando do deferimento da liminar de despejo, quando será realizada a vistoria 
do imóvel e serão oferecidos a esse MM. Juízo três orçamentos com os valores dos serviços que devem ser 
realizados. 
Toda essa negligência da segunda ré implica na sua 
responsabilidade objetiva pelo não cumprimento das suas obrigações, na 
forma do Código de defesa do Consumidor 
 
Art. 14. O fornecedor de serviços responde, 
independentemente da existência de culpa, pela reparação 
dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos 
à prestação dos serviços, bem como por informações 
insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. 
§ 1° O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança 
que o consumidor dele pode esperar, levando-se em 
consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais: 
I - o modo de seu fornecimento; 
II - o resultado e os riscos que razoavelmente dele se 
esperam; 
III - a época em que foi fornecido. 
(...) 
§ 3° O fornecedor de serviços só não será responsabilizado 
quando provar: 
I - que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste; 
II - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. 
 
 
O autor sempre esperou que a segunda ré cumprisse 
com todas as suas obrigações, honrando a confiança que lhe foi 
depositada e administrando o contrato de locação a ela oferecido dentro 
dos limites da boa-fé. 
Ocorre que, de maneira diversa, a segunda ré deixou 
de cumprir com a sua prestação, vez que, diante do inadimplemento das 
parcelas dos alugueres, não procurou a primeira ré, não a notificou, ou 
não adotou qualquer providência para diminuir os prejuízos 
experimentados pelo autor. 
Dessa forma, entende-se que a segunda ré deve 
responder solidariamente com a primeira ré pelos danos causados ao 
autor que derivem da omissão na fiscalização do cumprimento do 
contrato do imóvel administrado. 
Vejamos o que diz o Superior Tribunal de Justiça: 
 
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 253.101 - SE 
(2012/0234952-3) RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO 
SANSEVERINO AGRAVANTE : LEGISLAR ADMINISTRADORA 
DE IMÓVEIS LTDA ADVOGADO : WELLINGTON SABACK 
RIBEIRO JÚNIOR E OUTRO (S) AGRAVADO : ISAC ANDRADE 
DE CARVALHO ADVOGADO : THIAGO SOUZA ALCÂNTARA 
INTERES. : ANDRÉA AUGUSTA SILVA DE FREITAS CIVIL E 
PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. 
INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. 
CONTRATO DE LOCAÇÃO COM OPÇÃO DE COMPRA DO 
IMÓVEL. DANOS MATERIAL E MORAL. RESPONSABILIDADE 
SOLIDÁRIA. REVISÃO DA CONCLUSÃO DA CORTE LOCAL. 
SÚMULA 05 E 07 DO STJ. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AOS 
ARTS. 48 DO CPC E 350 DO CC. FALTA DE 
PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. DISSÍDIO 
JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. AGRAVO 
CONHECIDO PARA, DESDE LOGO, NEGAR SEGUIMENTO AO 
RECURSO ESPECIAL. (...) Dito isso, constata-se que, no caso 
dos autos, detém a Legislar Administradora de Imóveis Itda, 
legitimidade para figurar no pólo passivo da demanda sub 
examine, isto porque, foi contratada pela proprietária do 
imóvel em análise, para administrá-lo, percebendo, 
inclusive, remuneração pelos serviços prestados. É o que se 
extrai da cláusula 2ª. do Contrato de Administração colacionado 
às fls.42-45 (fls. 328) E ainda: Aduz a Apelante, Inexistir 
obrigação solidária, uma vez que apenas agiu como mera 
mandatária da proprietária do imóvel quando da feitura do 
contrato de locação, sustentando a inexistência de ato lesivo a 
ensejar o pleito indenizatório. No que diz respeito ao 
argumento recursal de inexistência de obrigação solidária, 
ao analisar a preliminar de Ilegitimidade Passiva argüida 
pela Apelante, manifestei-me no sentido de que a Legislar 
Administradora de Imóveis Ltda detém legitimidade para 
figurar no pólo passivo da demanda sub examine, isto 
porque, foi contratada pela proprietária do imóvel em 
análise, para administrá-lo, percebendo, inclusive, 
remuneração pelos serviços prestados. (...) Brasília (DF), 29 
de outubro de 2014. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO 
Relator.18 
 
 
Caso esse MM. Juízo não entenda pela possibilidade 
da aplicação do Código de Defesa do Consumidor no caso em tela, sob a 
alegação de que a relação entre o autor e a ré é de mandato, salientamos 
que a segunda ré, como mandatária do autor na locação do imóvel objeto 
da presente lide, se sujeita à aplicação do artigo 667 do Código Civil, que 
colacionamos: 
 
Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência 
habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer 
prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem 
substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer 
pessoalmente. 
 
 
18 STJ - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL : AREsp 253101 SE 2012/0234952-3. Disponível em 
<http://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/153616102/agravo-em-recurso-especial-aresp-253101-se-2012-
0234952-3>. Acesso em 22 de setembro de 2016. 
 
Desta sorte, seja de um modo ou de outro, a segunda 
ré deve responder solidariamente com a primeira ré pela totalidade dos 
valores devidos ao autor, que só se tornaram devidos pela omissão da 
segunda ré na fiscalização do contrato de locação. 
Como dito na narrativa dos fatos, o autor, pela sua 
representante, entrou em contato com a segunda ré tão logo percebeu o 
não pagamento dos alugueres devidos pela primeira ré. Nessa ocasião, foi 
enviada carta com Aviso de Recebimento. 
A segunda ré, entretanto, no intento de se esquivar 
da responsabilidade que a ela é imputada, respondeu que não tinha 
qualquer responsabilidade para com o autor, contudo não apresentou 
qualquer prova que ilidisse os deveres oriundos da administração do 
imóvel. 
É fato que a segunda ré e o de cujus tinham contrato 
verbal, visto que o falecido era pessoa humilde, de pouco estudo e que 
confiava na segunda ré para a administração dos seus bens. Todavia, o 
Código Civil admite os contratos verbais e as obrigações deles advindas. 
O que o Códex não admite é a má fé no intento de se esquivar das 
responsabilidades contraídas. 
 
IX. DO ÔNUS DA PROVA 
No contexto da presente demanda, há possibilidades 
claras de inversão do ônus da prova em relação a segunda ré ante a 
verossimilhança das alegações, conforme disposto no artigo 6º do Código 
de Defesa do Consumidor. 
 
Art. 6º São direitos básicos do consumidor: VIII – a facilitação da 
defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da 
prova, a seu favor, no processo civil, quando a critério do juiz, 
for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, 
seguindo as regras ordinárias de expectativas. 
 
 
Desse modo, cabe ao segundo réu demonstrar provas 
em contrário ao que foi exposto pela Autora. Resta informar ainda que 
algumas provas seguem em anexo. 
 
X. DAS PROVAS 
Requer-se provar o alegado pela produção de prova 
documental, documental superveniente, pericial, depoimento pessoal do 
réu e testemunhal. 
 
XI. DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO 
 Nos termos do art. 334, § 5º do Código de Processo 
Civil, o autor desde já manifesta, pela natureza do litígio, o interesse em 
autocomposição. 
 
XII. DO PEDIDO 
Isto posto, requer que esse MM. Juízo se digne a: 
a) Citar a primeira ré, por oficial de justiça, no 
endereço do imóvel locado (último endereço conhecido), com os 
permissivos do artigo 212 § 2º, do Código de Processo Civil, para que, no 
prazo da lei, purgue a mora, na forma prevista no artigo 62 da Lei 
8.245/1991, mediante depósito judicial atualizado do débito 
discriminado na planilha anexa, inclusive prestações vincendas, custas 
e honorários de advogado no patamar de 10% do valor do débito, nos 
termos da letra “d” do inciso II do art.62 (somente para o caso de emenda 
de mora), ou ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar- lhe os efeitos 
da revelia; 
a.1.) Caso não seja possível a citação por oficial de 
justiça, citar a ré por meio de Telefone, ou WhatsApp, no número (21) 
96708-6989, sob pena de revelia e confissão, já que é o único meio de 
comunicação ultimamente utilizado pela primeira ré; 
a.2.) E ainda, não se obtendo êxito na citação pelos 
meios antes citados, como medida última, requer a Citação editalícia da 
primeira ré, a fim de contestar os termos da presente; 
b) Citar a segunda ré para que, querendo, ofereça 
resposta à inicial, sob pena de aplicação dos efeitos da revelia; 
c) Expedir mandado de verificação para que seja 
verificado, pelo oficial de justiça, a atual condição do imóvel, vez que 
alegadamente vazio; 
d) Determinar a antecipação dos efeitos da tutela e o 
consequente despejo liminar da primeira ré, observada a tutela de 
urgência em razão da deterioração e possível perecimento do bem imóvel, 
caso não purgada a mora no prazo legal; 
e) Determinar a inversão do ônus da prova em relação 
a segunda ré; 
f) Condenar a primeira ré no pagamento do débito 
composto pelos aluguéis e encargos acrescidos de juros e correções, até 
o momento efetivo da desocupação, nos termos do art. 62, I, da Lei 
8.245/1991, caso não seja purgada a mora, ao final, procedente a ação, 
declarando a extinção da relação ex-locato, decretando o despejo; 
g) Condenar a primeira ré no pagamento da multa 
contratualmente prevista no valor de R$ 1.350,00 (mil trezentos e 
cinquenta reais), com juros a partir da data da citação; 
h) Condenar a primeira ré no pagamento do valor 
necessário à restauração do imóvel a título de dano material; 
i) Condenar a segunda, solidariamente com a 
primeira ré, no pagamento de todos os valores oriundos da sua respectiva 
omissão na fiscalização do contrato, quais sejam os débitos locatícios, a 
multa contratual, e o dano material. 
j) Condenar a primeira e a segunda ré no pagamento 
dos honorários advocatícios na proporção de 10% do valor da 
condenação, conforme a Lei de Locações. 
 
XIII. DO VALOR DA CAUSA 
Dá-se à causa, o valor de R$ 5.400,00. 
 
Termos em que, 
pede deferimento. 
 
Teresópolis, RJ, 22 de setembro de 2016. 
 
Justo Leal 
OAB-RJ 171.171