MODELO METODO EVOLUTIVO

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SUA LOGOMARCA
LAUDO DE AVALIAÇÃO
 (ORDEM DE SERVIÇO N°0023/2016)
SOLICITANTE: XXXXXXX PARTICIPAÇÕES S.A.
ENDEREÇO: LOCALIZADE DE XXXXXX
 DISTRITO DE XXXXX
 MUNICÍPIO DE XXXXXXXX – XX
DATA BASE: OUTUBRO/2016
LAUDO DE AVALIAÇÃO
01. IMÓVEL
a) Tipologia: Prédio Escolar;
b) Localização: Município de XXXXXX/XX
02. OBJETIVO:
a) Avaliação do estado de conservação e determinação do valor de mercado do imóvel supracitado
Segundo a Norma NBR 14653-1: 2010 da ABNT é a “quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”.
b) Finalidade: Avaliação do bem para atualização do valor patrimonial
03. SOLICITANTE
Nome: XXXXXXXXXXXXXXXX S.A.
CNPJ: XXXXXXXXXXXXXXXX
04. PROPRIETÁRIO
XXXXXXXXXXXXXXXXXX
05- PRESSUPOSTOS E RESSALVAS IMPORTANTES
O laudo fundamenta-se nas normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 e nas informações obtidas junto aos índices de preços da construção civil como o CUB e o SINAPI;
Documentação fornecida pelo solicitante:
· Certidão de registro do imóvel, de 03/01/2008;
Na avaliação considerou-se também que toda a documentação se encontrava correta e regularizada.
06 - CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
O imóvel está situado no lugar denominado Fazenda XXXXX, distrito de XXXXX, localizado no município de XXXXX/XX. Trata-se de um prédio escolar com 09 cômodos em imóvel rural onde se desenvolvem a agricultura e suinocultura. Nas localidades próximas é muito baixa a densidade de edificações. Em sua maioria de padrão normal, ocupada predominantemente por residências unifamiliares pertencentes às fazendas vizinhas.
 A região é dotada de infraestrutura básica, tais como: energia elétrica, rede de telefonia e sistema viário com estradas de chão próximas ao imóvel.
07. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL 
Escola Estadual XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Coordenadas geográficas:
 XXXXXX"S XXXXXXX"W
 XXXXXX, -XXXXXXX
Trata-se de prédio escolar com as seguintes características:
	Destinação
	Imóvel Institucional
	Proprietário
	XXXXXXXXXXXXXXXX
	Localização
	Localizado no Município de XXXXXX, XX, a 11,0 Km do centro;
	Área (ha)
	233,44 m² na certidão de registro do imóvel.
	Tipologia
	Prédio escolar
	Topografia
	Ondulada
	Descrição
	- Prédio escolar de 01 pavimento, com 09 cômodos;
- 03 salas de aula;
- 03 banheiros;
- sala de administração;
- cozinha;
- despensa;
- hall ;
- circulação externa.
Edifício escolar de 01 (um) pavimento em alvenaria;
- Piso cimentado;
- Cobertura de telhas de cerâmica sem forro;
- Esquadrias em metalon, com vidro canelado e grades;
- Instalações hidráulicas embutidas;
- Instalações elétricas embutidas;
- Portas em madeira;
- Banheiros com piso cimentado e azulejo em ½ parede e forros em lambris de 
 madeira;
- Cozinha com bancada e fogão à lenha em alvenaria e teto em forro de madeira.
Estado de Conservação: De acordo com a Tabela de Depreciação de Ross Heideck, a edificação requer reparos importantes, portanto, seu estado de conservação é considerado Mal.
08. METODOLOGIA, PESQUISA E CÁLCULOS
O Método Evolutivo é aquele utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes consultadas.
O valor das benfeitorias é obtido através da determinação dos custos de construção, somados com os custos diretos e indiretos advindos da atividade e com o lucro do empreendedor e depreciados em função da idade aparente das benfeitorias.
Vbenfeitoria = CUB/m² x Área x BDI x Depreciação
Na vistoria, realizada no dia 21/10/2016, foram examinadas a tipologia, o estado de conservação, o padrão construtivo determinado pelos materiais aplicados e a idade aparente das edificações.
A MGI faz a opção pela alienação imediata (30%). Sendo assim, ao final do valor calculado para a benfeitoria, multiplica-se pelo fator de 0,3 e obtem-se o valor de venda forçada.
AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS:
Valores obtidos através da quantificação de custos de benfeitorias utilizando índices divulgados pelo SINDUSCON/XX – MÊS DE SETEMBRO/2016: 
O valor da benfeitoria é obtido através do método evolutivo, somando-se o valor da construção “nova” calculado através de índices divulgados pelo pelo SINDUSCON/XX – MÊS DE SETEMBRO/2016, com custos diretos e indiretos advindos da atividade: custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de comercialização. O fator comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e poderá ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condições do mercado na data de referência da avaliação. No caso deste trabalho, o fator de comercialização (Fc) foi arbitrado = 1,0 pela impossibilidade de se fazer um comparativo direto com imóveis (construções) semelhantes. A depreciação deve ser usada em função da idade aparente das construções.
Sendo assim, arbitramos o BDI em 24,32%, segundo Acórdão do Tribunal de Contas da União (TC 025.990/2008-2), valores praticados no mercado e em concordância com outros avaliações realizadas para corretoras de seguros bancos e outras instituições do mercado financeiro.
Para a depreciação, utilizamos Tabela de Ross-Heideck (em anexo)
Considerando-se o padrão de acabamento do imóvel, utilizou-se o seguinte índice da construção civil: 
 SINAPI/MG – Tabela 647 – Projeto CR.1-4Q...122
A – ESCOLA RURAL : PROJETOS-PADRÃO RESIDÊNCIAIS – PADRÃO BAIXO (R1) 
A depreciação foi calculada de acordo com a Tabela de Depreciação Ross & Heideck, adotando que a escola requer reparações importantes (Est = 4.0)
Bom2,0
Intermediário2,5
0,00%
0,32%
2,52%
8,09%
Ótimo
Parâmetros : Condições Físicas Classiicação Est. Coeficiente 
1,5
Valor de demolição (residual)
Muito mau 4,5
Demolição5,0
Requer reparações importantes
33,20%
52,60%
3,0
Deficiente 3,5
Mau 4,0
Regular18,10%
TABELA DE DEPRECIAÇÃO ROSS & HEIDECK 
Não sofreu nem requer reparos
Requer/recebeu pequenos reparos
Requer reparacões simples
1,0
Muito bom
75,20%
100,00%
IIIIII
1
Estimativa do 
custo direto
Pela elaboração de 
orçamento, no mínimo 
sintético 
Pela utilização de custos 
unitário básico para 
projeto semelhante ao 
projeto padrão 
Pela utilização de custo 
para projeto diferente do 
projeto padrtão, com os 
devidos ajustes
2BDICalculadoJustidficadoArbitrado
3
Depreciação 
física 
Calculada por 
levantamento do custo 
de recuperação do bem, 
para deixa-lo no estado 
novo ou Casos de bens 
novos ou projetos 
hipotéticos 
Calculada por métodos 
técnicos consagrados, 
considerando-se idade, 
vida útil e estado de 
conservação
Arbitrada 
TABELA - Grau de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custos de 
benfeitorias 
ItemDescrição
Graus 
Graus IIIIII
Pomtos Mínimos 853
Itens obrigatórios no grau 
correspondente 
1, com o 3 no 
mínimo Grau II
1 e 2, no 
mínimo no 
Grau II
Todos, no mínimo 
grau I 
TABELA - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no 
caso da utilização do método evolutivo 
PONTUAÇÃO OBTIDA: 5 PONTOS
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO ATINGIDO: GRAU II
09. RESULTADO DA AVALIAÇÃO:
Terreno: R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais)
Benfeitorias: R$ 28.899,20 (vinte e oito mil oitocentos e noventa e nove mil reais e vinte centavos)
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais)
Referência Setembro/2016, considerando o imóvel livre de quaisquer ônus, posses, domínios, hipotecas ou desapropriações que pesem sobre o mesmo.
010. ENCERRAMENTO
O presente trabalho foi elaborado com observância estrita aos princípios e diretrizes do Código de Ética do CONFEA - CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA E AGRONOMIA E CAU – CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO, da NBR 14653-1 (Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais) e da NBR 14653-3 (Avaliaçãode bens - Parte 3: Imóveis Rurais), ambas publicadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
10.1) ANEXOS:
1 – Fotografias (numeradas de 1 a 38);
 2 – Foto Aérea;
3 – Tabela de Ross Heidecke;
4 – Tabela de Composição de Custos – SINAPI;
5 – Documentação do Imóvel;
6 – ART;
10.2) DECLARAÇÃO DE CONFORMIDADE COM O CÓDIGO DE ÉTICA:
Os signatários atestam que o presente trabalho obedece criteriosamente os seguintes princípios:
 ► Os itens objeto deste trabalho, foram inspecionados pessoalmente pela equipe técnica envolvida
 na elaboração.
 ► Os signatários não têm no presente, nem contemplam no futuro, interesse nos bens envolvidos neste trabalho.
 ► Os signatários não têm inclinações nem interesse em relação ao assunto deste trabalho, tão pouco em relação à solicitante.
 ► Este trabalho apresenta as condições limitativas apresentadas na introdução, ou porventura, em qualquer outra parte dele, que afetam as análises, opiniões ou conclusões nele contidas.
 ► O trabalho encontra-se abrigado por absoluta confidencialidade, sendo garantido o sigilo quanto às razões que motivaram a presente contratação, bem como aos resultados finais alcançados.
10.3) TERMO DE ENCERRAMENTO:
Os responsáveis técnicos pelo trabalho colocam-se ao inteiro dispor para os esclarecimentos necessários.
O presente laudo consta de 08 (oito) páginas digitadas e rubricadas, sendo a última assinada, e 06 (seis) anexos.
ATENÇÃO
O titular do direito autoral deste trabalho somente autoriza sua reprodução nos casos legais cabíveis, vedando sua cópia ou qualquer forma de reprodução que caracterize plágio ou represente utilização dos direitos exclusivos do autor, sendo que sua violação acarretará as penalidades civis e/ou criminais previstas no art.184 do Código Penal Brasileiro e Lei nº 9.610.
XXXXXXXX, 26 de Outubro de 2016.
____________________________
SEU NOME
Engenheiro Civil – CREA n. 
Especialista em Engenharia de Avaliações e Perícias 
ANEXO I – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
FOTO 01 – ESTRADA MUNICIPAL DE ACESSO À ESCOLA
FOTO 02 – ESTRADA MUNICIPAL DE ACESSO À ESCOLA
FOTO 03 – VISTA DA ESCOLA A PARTIR DA ESTRADA DE ACESSO
FOTO 04 – VISTA DA ESCOLA – ACESSO INTERNO
FOTO 05 – PORTÃO DE ENTRADA
FOTO 06 – DETALHE DO PORTÃO DE ENTRADA DESTRUÍDO
FOTO 07 – FACHADA FRONTAL E PÁTIO (VIDROS QUEBRADOS)
 FOTO 08 – DETALHE DAS ESQUADRIAS COM VIDROS QUEBRADOS E PINTURA DA FACHADA COM SINAIS DE INFILTRAÇÃO NA BASE
 FOTO 09 – JANELA DA COZINHA - DETALHE DAS ESQUADRIAS COM VIDROS QUEBRADOS E PINTURA DA FACHADA COM SINAIS DE INFILTRAÇÃO 
FOTO 10 – FACHADA LATERAL ESQUERDA – ALVENARIA DA EMPENA EM MAL ESTADO DE CONSERVAÇÃO, COM SINAIS DE INFILTRAÇÃO E AUSÊNCIA DE TELHAS
 FOTO 11 – FACHADA LATERAL ESQUERDA E CIRCULAÇÃO EXTERNA – ALVENARIA EMPENA EM MAL ESTADO DE CONSERVAÇÃO E DETALHES DO TELHADO
 FOTO 12 – FACHADA POSTERIOR (CIRCULAÇÃO EXTERNA) – DETALHES DO TELHADO: FALTAM ALGUMAS TELHAS. ESTADO DE CONSERVAÇÃO DAS TELHAS É BOM.
 FOTO 13 – FACHADA POSTERIOR (CIRCULAÇÃO EXTERNA) – DETALHES DO TELHADO: ESTADO DE CONSERVAÇÃO DAS TELHAS É BOM.
 FOTO 14 – FACHADAS POSTERIOR E DIREITA – DETALHES DO TELHADO: FALTAM ALGUMAS PEÇAS MAS O ESTADO DE CONSERVAÇÃO DAS TELHAS É BOM.
 FOTO 15 – HALL COBERTO – DETALHES DO TELHADO: TESOURA REQUER MANUTENÇÃO. RIPAS NECESSITAM SER SUBSTITUÍDAS
FOTO 16 – HALL COBERTO – DETALHES DO TELHADO: TESOURA, TERÇASREQUER MANUTENÇÃO. RIPAS NECESSITAM SER SUBSTITUÍDAS.
 FOTO 17 – CIRCULAÇÃO EXTERNA (ACESSO ÀS SALAS DE AULA) – PISO NECESSITA SER REFEITO. PAREDES PRECISAM DE RETOQUES E PINTURA. TELHAS, TIRANTE, TERÇAS DO TELHADO EM BOM ESTADO
FOTO 18 – SALA 01 – PISO NECESSITA SER REFEITO. PAREDES PRECISAM DE RETOQUES E PINTURA.
FOTO 19 - SALA 01 –PAREDES PRECISAM DE RETOQUES E PINTURA. TELHADO NECESSITA A SUBSTITUIÇÃO DE ALGUMAS TELHAS E RIPAS. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS NECESSITAM SER REFEITAS
FOTO 20 - SALA 01 – ESQUADRIAS E VIDROS NECESSITAM SER TROCADOS 
 FOTO 21 - SALA 02 – PAREDES PRECISAM DE RETOQUES E PINTURA. TELHADO NECESSITA A SUBSTITUIÇÃO DE ALGUMAS TELHAS E RIPAS. 
 FOTO 22 - SALA 02 – PAREDES PRECISAM DE RETOQUES E PINTURA. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS NECESSITAM SER REFEITAS.
 FOTO 23 - SALA 03 – PAREDES PRECISAM DE RETOQUES E PINTURA. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS NECESSITAM SER REFEITAS, INCLUINDO A SUBSTITUIÇÃO DO QUADRO DE DISTRIBUIÇÃO DE ENRGIA
 FOTO 24 - SALA 03 – PAREDES PRECISAM DE RETOQUES E PINTURA. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS NECESSITAM SER REFEITAS, INCLUINDO A SUBSTITUIÇÃO DO QUADRO DE DISTRIBUIÇÃO DE ENERGIA
FOTO 25 - SALA DA ADMINISTRAÇÃO - PISO NECESSITA SER REFEITO. PAREDES NECESSITAM RETOQUES E PINTURA. ESQUADRIAS DEVEM SER TROCADAS
FOTO 26 - SALA DA ADMINISTRAÇÃO - PISO NECESSITA SER REFEITO. PAREDES NECESSITAM RETOQUES E PINTURA. PORTAS DEVEM SER TROCADAS
FOTO 27 - SALA DA ADMINISTRAÇÃO - TERÇAS, CAIBROS E RIPAS DO TELHADO NECESSITAM MANUTENÇÃO. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS DEVEM SER REFEITAS, INCLUINDO A INSTALAÇÃO DE NOVAS LUMINÁRIAS
FOTO 28 – BANHEIRO FEMININO - PORTAS E INSTALAÇÕES SANITÁRIAS NECESSITAM SER TROCADAS. AZULEJOS EM ESTADO REGULAR E PRECISAM DE MANUTENÇÃO. LOUÇAS SANITÁRIAS DEVEM SER SUBSTITUÍDAS.
FOTO 29 – BANHEIRO FEMININO - FORRO EM LAMBRIS DE MADEIRA DEVE SER TROCADO. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS DEVEM SER REFEITAS.
FOTO 30 – BANHEIRO MASCULINO – PISO CIMENTADO DEVE SER REFEITO. LOUÇAS SANITÁRIAS DEVEM SER SUBSTITUÍDAS.AZULEJO EM ESTADO REGULAR DE CONSERVAÇÃO
FOTO 31 – BANHEIRO MASCULINO – FORRO EM LAMBRIS DE MADEIRA DEVE SER SUBSTITUÍDO. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS DEVEM SER REFEITAS. ALGUMAS TELHAS DEVEM SER SUBSTITUÍDAS
FOTO 32 – COZINHA – FOGÃO À LENHA EM PÉSSIMO ESTADO DE CONSERVAÇÃO. PAREDES NECESSITAM RETOQUE E PINTURA. PISO DEVE SER REFEITO.
FOTO 33 – COZINHA – BANCADA EM PÉSSIMO ESTADO DE CONSERVAÇÃO. PAREDES NECESSITAM RETOQUE E PINTURA. PISO DEVE SER REFEITO.
FOTO 34 – COZINHA – FORRO DE MADEIRA DEVE SER TROCADO. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS DEVEM SER REFEITAS.
FOTO 35 – SALA DA ADMINISTRAÇÃO – JANELAS EM PÉSSIMO ESTADO DE CONSERVAÇÃO
FOTO 36 – FACHADA LATERAL DIREITA – ALVENARIA NECESSITA RETOQUES E PINTURA. JANELAS DA SALA DE ADMINSTRAÇÃO E BANHEIROS EM PÉSSIMO ESTADO DE CONSERVAÇÃO
FOTO 37 – PADRÃO DE ENERGIA
FOTO 38 – CISTERNA
ANEXO II - MAPAS / LOCALIZAÇÃO
Escola Estadual XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Coordenadas geográficas:
 XXXXXXX"S XXXXXXX"W
 -XXXXX, -XXXXXXX
IMAGEM 01 – DISTÂNCIA DO CENTRO DE XXXXXXXXX À ESCOLA (FAZENDA XXXXXXX – DISTRITO DE XXXXXX) – FONTE: GOOGLE EARTH. ACESSO EM 24/10/2016 – 16:30H
IMAGEM 02 – ESCOLA ESTADUAL XXXXXXX (FAZENDA XXXXXXXXX) – FONTE: GOOGLE EARTH. ACESSO EM 24/10/2016 – 16:30H
IMAGEM 03 – ESCOLA ESTADUAL XXXXXXXXXXXXX (FAZENDA XXXXXXXXXXXX) – FONTE: GOOGLE EARTH. ACESSO EM 24/10/2016 – 16:30H
ANEXO III – TABELA HOSS-HEIDECKE
ANEXO IV – TABELA DE COMPOSIÇÃO DE CUSTOS - SINAPI
ANEXO V – DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
 ANEXO VI – ART
PAGE 
 ORDEM DE SERVIÇO N° 0023/2016 Página 5
Rua XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Tel.:+55 (XX) XXXXXXXX
www.XXXXXXXX.com.br