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1. O perito judicial tendo uma conduta ilibada, sendo de bons costumes e tendo profundo conhecimento do assunto, com isso ele se torna um perito integro, que não escolheu ou apresentou nenhuma prova que beneficiaria ninguém por amizade, conhecido ou por ter algum benefício próprio 
1.  b) Como o Juiz não possui o conhecimento técnico se faz necessário o perito, para isso é imprescindível que o perito tenho total conhecimento sobre o assunto não deixando duvidas nem para o juiz como para ambas as partes do processo
1. O autor do capítulo “Natureza e Sociedade como espaço de cidadania” do livro “História da cidadania”, Maurício Waldman, discorre: “No Brasil, as cidades estão no centro da problemática ambiental, a qual se articula também como quadro de exclusão social que tem se aprofundado nas últimas décadas. O aumento da população em grandes centros urbanos não pode ser dissociado dos problemas ambientais ocorridos nas cidades, assim como a marginalização de uma parte da população já deprimida economicamente”. 
1. Dentre os impactos ambientais apresentados, são apontados: o avanço de bairros sobre áreas de mananciais comprometendo a qualidade das águas; o desmatamento em novas áreas de ocupação irregular, diminuindo a diversidade de espécies; ocupação de margens de rios por casas de menor padrão estrutural, acentuando processos de assoreamentos e destinação irregular dos resíduos sólidos, poluindo os diversos locais, inclusive visualmente.
1. Por que ocorrem estes problemas?
1. No meu ponto de vista o grande problema hoje no brasil é a falta de planejamento urbano. As cidades crescem desordenadamente e com falta de infraestrutura, deixando ruas e avenidas que não comportam o crescimento urbano, causando engarrafamentos, moradias e locais inadequados, todos os tipos de poluição (hídrica, visual, do solo, sonora, atmosférica)
1. A urbanização acelerada sem planejamento tem como consequência problemas de ordem ambiental e social. O inchaço das cidades, provocado pelo acúmulo de pessoas e a falta de uma infraestrutura adequada, gera transtornos para a população urbana.
1. Com a falta de planejamento urbano, ocasiona a a ocupação de áreas inadequadas para a moradia. Encostas de morros, áreas de preservação permanente, planícies de inundação e áreas próximas a rios são loteadas e ocupadas, isso acaba causando resultados ruim, como deslizamento de encostas, ocasionando a destruição de casas, podendo gerar um grande numero de vitimas 
1. Outra tipo de falta de planejamento urbano e muito comum de se encontrar e a compactação do solo e o asfaltamento de ruas e avenidas, dessa forma dificultam a infiltração da água, visto que o solo está impermeabilizado. Dessa forma, o abastecimento do lençol freático fica prejudicado, reduzindo a quantidade de água subterrânea. Outro fator agravante dessa medida é o aumento do escoamento superficial, podendo gerar grandes alagamentos nas áreas mais baixas.
1. Um problema bem claro na cidade de São Paulo e o transporte publico, como por exemplo o metro, se compararmos o metro de outros países, podemos observar que metro de são Paulo não comporta a população, causando um desconforto nos horários de pico, podemos dizer que dependendo da linha, á utilização é totalmente inadequada, considerando o excesso de pessoas no mesmo vagão. 
“O preço é o que você paga; o valor é o que você leva”. Warren Buffet
Na avaliação de imóveis urbanos e rurais, preço e valor não são termos sinônimos. Em sua opinião, o que difere preço e valor? Quais são os principais fatores que incidem na valorização de um bem urbano ou rural?
 Na minha opinião preço e valor são duas coisas diferentes 
Quando se fala de valor é o valor determinado do imóvel, que é baseado em uma serie de variáveis, nem sempre o valor do imóvel é o preço que é vendido.
Preço representa a quantidade de dinheiro que o cliente quer pagar no imóvel, é o valor realizado a partir de uma negociação comercial.
No mundo moderno o mercado da construção civil está mais competitivo e exigente e busca por qualidade e rapidez no desenvolvimento e implantação dos projetos e das construções constitui em um desafio constante. As empresas buscam melhor otimização de recursos na obra, visando a viabilizar os seus empreendimentos. A construção civil, no Brasil atualmente apresenta mudanças significativas, devidos às evoluções tecnológicas e maior investimento governamental por esse motivo as falhas de projeto não devem potencializar erros de compatibilização, gerar retrabalhos e desperdícios, interferindo em fim na qualidade do produto final e causando prejuízo e danos a sociedade e atraso no desenvolvimento do país.
 A indústria construção civil apresenta grande importância socioeconômica e estratégica para o desenvolvimento do país. Sendo um dos mais dinâmicos setores da economia brasileira. No Brasil, a indústria da construção civil, ainda é conhecida pelo atraso nos procedimentos gerenciais e técnicas construtivas, pela mão de obra desqualificada, por baixos índices de produtividade, por atrasos nos prazos de entrega, pela não conformidade e baixa qualidade do produto final, entre outras limitações.
Uma das maiores preocupações das construtoras são qual metodologia adotar para um melhor sistema construtivo e de gestão, tendo em vista que esses custos englobam com custos de viabilidade do projeto, como prazos e valores de retorno. Para um bom sistema de gestão as construtoras estão adotando gerenciamento de projeto 
O gerenciamento de empreendimentos na construção civil lida com questões relacionadas à viabilidade de recursos, financiamentos, legislação, projetos-design e especificações, mão de obra, logística, tempo e qualidade. 
Existe a necessidade de adotar o emprego de sistemas construtivos apropriadas para cada região, pois cada região difere da outra. 
O processo construtivo engloba desde o planejamento, controle, execução até a entrega da obra, processo esse de vital importância para obra. 
O processo construtivo traz no seu processo um conjunto de etapas que formam o todo de considerações a serem implementadas, observando-se sempre os aspectos relativos à qualidade, segurança, prazo e custos. 
Os custos de insumos variam de região para região, por isso a importância o emprego dos sistema construtivo 
Um grande desafio para a engenharia e encontrar mão de obra qualificada , criar um bom planejamento de gestão de qualidade, onde se deve cumprir as seguintes etapas, sem onerar os custos da obra que não estavam previstos : 
1. Definir as condições e exigências normativas a serem implantadas na empresa
1. Analisar e avaliar detalhadamente todos os atuais processos de qualidade
1. Determinar prioridades, como capacitação de pessoal e melhorias estruturais
1. Arquitetar uma matriz base para a execução do sistema
1. Fornecer treinamento e documentação adequados e acompanhar de perto
1. Averiguar a implantação do sistema por meio de auditorias internas e externas
1. Planejar e garantir manutenções e revisões contínuas de todo o sistema
Para uma boa avaliação deve se ter um bom conhecimento da região onde se localiza o imóvel, deverá sempre realizar um pesquisa de como é a determinada região onde deverá ser realizado a avaliação do imóvel em questão. 
Para esse conhecimento o avaliador deverá fazer varias visitas a estabelecimento comerciais, para avaliar o comportamento (perfil da região) daquela região, realizar visitas á imobiliárias da região para conhecer o demanda da área em estudo, o avaliador também deverá ter o conhecimento urbanismo, funcionamento das condições de acessos para verificar quantos metros o homem deverá caminhar para pegar o sistema urbano do viário local, estima-se que deve ser de ate 800m para pegar o sistema urbano.
O avaliador deverá fazer um breve estudo de como é o crescimento urbano, avaliar a quantidade de pessoas que tem interesse me morar na região, fazer um estudo de demanda. 
 O imóvel passa a ter valor a partir da visualização de potencial do uso e ocupação do solo 
Os equipamentos também definem o valordo imóvel como escola , posto de saúde, hospitais e entre outros 
A avaliação de um avaliador e a visão de um urbanista, e sempre deverá nessas avaliações utilizar o bom senso, 
Tem a ver com situação econômica do pais, para locação esta estável com tendência a baixa, o mercado para compra e venda esta em baixa com tendia para estável isso esta acontecendo devido ao momento politico e econômico com queda de renda e queda dos índices de emprego que gera baixa procurar de financiamento imobiliário 
Disciplina: Métodos e Cálculos em Engenharia de Avaliações.
TAREFA 2
Para resolução das questões a seguir, considere a situação-problema: 
Um corretor de imóveis tem, no momento, um catálogo com imóveis que variam de 0 a R$ 1000,00/m².
Tabela 1. Imóveis por valor do m²
	Valor do m² (R$)
	Quantidade de Imóveis
	0 | - 250
	25
	250 | - 500
	21
	500 | - 750
	14
	750 | - 1000
	6
1. Calcule a média, a mediana, a moda de King, a moda de Pearson e a moda de Czuber. Em seguida, compare os valores encontrados nos cinco métodos e descreva a discrepância entre eles.
Limo = limite inferior da classe modal.
Fmo = frequência simples da classe modal.
Fant = frequência simples da classe anterior à classe modal.
Fpost = frequência simples da classe posterior à classe modal.
h = amplitude do intervalo de classe. (h=250)
	Valor do m² (R$)
	Ponto Medio 
	quantidade de Imoveis
	(PM.fi)
	0
	250
	125
	25
	3125
	250
	500
	375
	21
	7875
	500
	750
	625
	14
	8750
	750
	1000
	875
	6
	5250
	Total
	2000
	66
	25000
Media
M = 250 + 500 + 750 + 1000 / 4 = 625
M = 25 + 21 + 14 + 6 / 4 = 16,50 
Mediana
PM = 25000/66 = R$378,79
Md = 8 x 250 /21 
Md = 2000/21 = 95,24m²
King
Formula
Mok = Limo + Fpost . h = 0 + 14 x 250 = 89,74 
 Fant + Fpost 25 + 14 
Pearson
Formula
MoP = 3.Md – 2.x = 3 x 95,24 – 2 x 14 = 
MoP = 285,72 – 28 = 257,72
Czuber
MoC = Limo + Fmo – Fant . h
 2.Fmo – (Fant + Fpost)
MoC = 0 + 21 – 25 . 250 
 2 x 21 – ( 25 + 14 ) 
MoC = 46 . 250
 42 – 39 
MoC = 3833,33
1. Calcule o desvio médio simples, a variância, o desvio padrão e o coeficiente de variação dos imóveis acima.
Desvio médio simples
(250 – 625) + (500 – 625) + (750 – 625) + (1000 – 625) / 4 
- 375 – 125 + 125 + 375 / 4 = 0
(25 – 16,50) + (21 – 16,50) + (14 – 16,50 ) + (6 – 16,50) / 4 
8,50 + 4,50 – 2,50 – 2,50 / 4 = 2
Variância
(250 – 625)² + (500 – 625)² + (750 – 625)² + (1000 – 625)² / 4 
- 750 – 250 + 250 + 750 / 4 = 0
(25 – 16,50)² + (21 – 16,50)² + (14 – 16,50 )² + (6 – 16,50)² / 4 
17 + 9 – 5 – 5 / 4 = 4
desvio padrão
dp = √var 
dp = √4
dp = 2
Coeficiente de variação
CV = M . 100
 Dp
CV = 16,50 . 100 
 2
CV = 825
1. Calcule a assimetria pelos métodos de Pearson e Pearson modificado. Analise e classifique as curvas de cada método.
métodos de Pearson
A = 3 (X – Md) 
 dp
A = 3 (16,50 - 95,24) = - 118,11
 2 
AS = - 118,11
Coeficiente de Pearson modificado:
AS = ( X – Mo)
 dp
AS = (625
Disciplina: Métodos e Cálculos em Engenharia de Avaliações.Tarefa 4
1. Uma benfeitoria tem seu valor calculado em R$ 126.000,00. Identifique seu valor após a depreciação, pelos métodos: linha reta, Kuentzle, Ross e Ross-Heidecke. Depois, estabeleça um comparativo entre os métodos e justifique a escolha de um em detrimento dos outros.
Idade aparente = 15 anos
Vida útil estimada = 60 anos
Estado de conservação: regular
Valor residual = 30% do valor novo
Lembrando que:
d = fator de depreciação
r = valor residual
x = idade aparente (anos)
n = vida útil (anos)
Método da linha reta
d = 1 - [(1-r).(x/n)]
d = 1 - [( 1 -0,30 ) . (15/60)]
d = 1 - [(0,70) . (0,25)]
d = 1 – 0,175
d = 0,825
Valor após depreciação = Valor calculado . d = 126.000,00 . 0,825 = 103950
Valor após depreciação = R$ 103.950,00
Método de Kuentzle
d = 1-[(1 - r).(x/n)²]
d = 1-[(1 – 0,30) . (15/60)²]
d =1-( 0,70 . 0,0625 )
d =1-0,04375=0,95625
Valor após depreciação = Valor calculado . d = 126.000,00 x 0,95625 
Valor após depreciação = R$ 120.487,00
Método de Ross
d = 1 - {(1- r).(1/2).[(x/n) + (x/n)2]}
d = 1 - {(1- 0,30).(1/2).[(15/60) + (15/60)²]}
 d = 1 - {( 0,70). (0,50) . [( 0,25 + 0,0625 ]}
d = 1 - { 0,35.0,3125}
d = 1 – 0,109375
d = 0,8906
Valor após depreciação = Valor calculado . d = 126.000,00 x 0,890625 = 112218
Valor após depreciação = R$ 112.218,00
Método de Ross-Heidecke
Tabela de Ross-Heidecke:
idade em % da vida útil = (x/n)% = (15/60).100 = 25%
conservação regular = c
Então k = 49,3
d = {100 - [k.(1 - r)]}/100
d = {100 - [49,3.(1 – 0,30)]}/100
d = {100 - [49,3.(0,7)]}/100
d = 0,6549
Valor após depreciação = Valor calculado . d = 126000 x 0,6549 = 82517,4
Valor após depreciação = R$ 82.517,40
	Método
	Valor depreciado
	% do valor total
	Linha Reta
	R$ 103.950,00
	82,5
	Kuentzle
	R$ 120.487,00
	95,6
	Ross
	R$ 112.218,00
	89,06
	Ross-Heidecke
	R$ 82.517,40
	65,48
	Média entre os métodos
	R$ 104.793,00
	83,16
Nota – se que por meio de analise acimas que o método da linha reta é o método mais próximo da média aritmética calculada a partir de todos os métodos. 
2. A partir dos dados a seguir, desenvolva o tratamento dos fatores estatísticos descritivos nos dados homogeneizados e demonstre:
1. amplitude da amostra; 
1. média aritmética; 
1. desvio padrão;
1. coeficiente de variação;
1. intervalo de confiança (90%);
1. campo de arbítrio da avaliação;
1. valor final do imóvel (12x45m).
Tabela 1. Dados homogeneizados da pesquisa fictícia
	Amostra
	Valores (R$/m²)
	1
	123,00
	2
	65,00
	3
	47,00
	4
	108,00
	5
	89,00
1. amplitude da amostra
A = 123 – 47 = 76 
1. média aritmética
x = ∑xi /n
x = (123,00 +65,00 + 47,00 + 108,00 + 89,00)/5
x = 432 / 5 
x = 86,4
1. desvio padrão
(xi - x)²
(123,00 – 86,4)² = 1339,56
( 65,00 – 86,4)² = 457,96 
( 47,00 – 86,4)² = 1552,36
(108,00 – 86,4)² = 466,56
(89,00 – 86,4)² = 6,76
σ² = [∑ (xi - x)²] / (n-1)
σ² =(1339,56 + 457,96 + 1552,36 + 466,56 + 6,76) / (5 – 1 )
σ² = 3823,2/4
σ² = 955,8
σ = √σ²
σ = √955,8
σ = 30,92
1. coeficiente de variação
CV = σ /x
CV = 30,92 / 86,4
CV = 0,3578
CV = 35,78%
1. intervalo de confiança (95%)
tp = 2,262
Limite superior
Ls = X + Tp . σ
 √(n)
Ls = 86,4 + 2,262 . 30,92
 √(5)
Ls = 86,4 + 2,262 . 30,92
 2,24
Ls = 86,4 + 2,262 . 13,80 
Ls = 86,4 + 31,22 
Ls = 117,68
Limite inferior
Li = X - Tp . σ
 √(n)
Li = 86,4 - 2,262 . 30,92
 √(5)
Li = 86,4 - 2,262 . 30,92
 2,24
Li = 86,4 - 2,262 . 13,8 
Li = 86,4 – 31,22
Li = 55,18
O intervalo de confiança deste caso varia entre R$ 55,18 e R$ 117,68 / m²
3. A partir dos dados disponíveis no Capítulo 1 da Unidade 1, desenvolva um laudo simplificado para avaliar o imóvel em que você reside.
	LAUDO DE AVALIAÇÃO SIMPLIFICADO Nº 0001
	1 - INTRODUÇÃO
	1.1 - OBJETIVO
	O presente Laudo de Avaliação Simplificado tem por objetivo básico o levantamento de um imóvel da obra de
DENIS ALBERTO ISSII DO NASCIMENTO , localizado no mercado comercial e imobiliário da cidade de Santo André, Estado do São Paulo, aplicando-lhe metodologia técnica simplificada, visando demonstrar o seu valor real e preciso.
	2 - INTERESSADO
	Razão Social: Aline Issii
Endereço: Rua Oslo, 375 Cep: 09.230-010
Bairro: Utinga Cidade: Santo André UF: SP
	3 - PROPRIETÁRIO
	Nome:Aline Issii 
Endereço: Cep:
Bairro: Cidade: Santo André UF: SP
	4 - IMÓVEL
	4.1 - TIPO
	
	TerrenoTerreno c/ edificação EdificaçãoX
 
	4.2 - LOCALIZAÇÃO
	Endereço: Rua Oslo, 375 Cep:09.230-010
Bairro: Utinga Cidade: Santo André UF: SP
	4.3 - USO
	
	Residencial Comercial Outros(*) X
	4.4 - DOCUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE
	
	Nº. Matrícula: 25.265.263 Zona Cart. Imóveis: 2² zona Não localizada
Averbação da Localização: Sim Não X
	5 - FINALIDADE DA AVALIAÇÃO
	 Desapropriação
	6 - TERRENO: A - SITUAÇÃO; B - ÁREA; C - FORMA; D - TOPOGRAFIA; E - DRENAGEM
	
	A . Esquina Meio de quadra B . Área:
C . Regular Irregular 
D . Plano Acidentado Inclinado Ondulado E . Seco Úmido Alagado X
 X
 X
 X
	7 - EDIFICAÇÃO: A - TIPO; B - SITUAÇÃO; C - DIVISÃO INTERNA; D - PADRÃO DE ACABAMENTO
	 X
	A . Casa Apto. Mercearia Outros
B . Isolada Colada 1ª divisa Colada 2ª divisa C . C Cômodos: 12 ponto comercial / quarto.
D . Mínimo Baixo Normal Alto X
 X
	8 - NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO
	A avaliação foi efetuada em nível de rigor de PRECISÃO I e FUNDAMENTAÇÃO I, utilizando o Custo de Reprodução, observando o que recomenda a Norma NBR 14653-1/2001 e 14653-2/2004 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e Tabela de Ross-Heidecke.
	9 - OBSERVAÇÕES - LAUDO DE AVALIAÇÃO SIMPLIFICADO N° 0001
	9.1 - ACABAMENTO: alto Piso: porcelanato no andar inferior e piso em madeira nos dormitórios do andar superior
Parede: acabamento em pintura em todas as paredes Teto: acabamento em gesso e pintura nos tetos
	10 - AVALIAÇÃO
	10.1 - TERRENO
	Valor do m2: R$ 1.500,00 Valor Total: R$ 525.000,00
	10.2 - EDIFICAÇÃO
	Área construída --------------------- 340 m²
Idade aparente ---------------------- 20 anos
Estado de conservação ---------- 80 ( % )
Coeficiente de Depreciação ---- 30 %
Valor do m² --------------------------- 1500 m² Valor Total: R$ 510.000,00
	10.3 - BENFEITORIA
	Área do muro ------------------------ 90 m²
Área do piso ------------------------- 650 m²
Idade aparente ---------------------- 20 anos
Estado de conservação ---------- 80 ( )
Coeficiente de Depreciação ---- 30 % Valor Total: R$ 
	10.4 - VEGETAÇÃO
	Qtd Descrição Valor Und Valor R$
1 0,00
1 0,00 Valor Total: R$ 0,00
	11 - TOTAL
	VALOR DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL: R$ 1.035.000,00
Fundo de comércio (+5%) ::::::::::::::: R$ 1.086.750,00
Importa a presente avaliação na importância de                                                                                   .
Este laudo está vinculado ao Contrato n°        56256                                , cuja Anotação de Responsabilidade Técnica foi registrada no CREA sob n° 25252                                  
Santo André, 26, de maio de 2020.
Responsável Técnico: Denis Alberto Issii do Nascimento
Engenheira Civil Denis Alberto Issii do Nascimento Empresa
Disciplina: Métodos e Cálculos em Engenharia de Avaliações
Tarefa 2
Para resolução das questões a seguir, considere a situação-problema: 
Um corretor de imóveis tem, no momento, um catálogo com imóveis que variam de 0 a R$ 1600,00/m².
Tabela 1. Imóveis por valor do m²
	Valor do m² (R$)
	Quantidade de Imóveis
	0 | - 400
	37
	400 | - 800
	24
	800 | - 1200
	48
	1200 | - 1600
	13
1) Calcule a média, a mediana, a moda de King, a moda de Pearson e a moda de Czuber. Em seguida, compare os valores encontrados nos cinco métodos e descreva a discrepância entre eles.
Limo = limite inferior da classe modal.
Fmo = frequência simples da classe modal.
Fant = frequência simples da classe anterior à classe modal.
Fpost = frequência simples da classe posterior à classe modal.
h = amplitude do intervalo de classe. (h=400)
	Valor do m² (R$)
	Ponto Medio 
	quantidade de Imóveis
	(PM.fi)
	0
	400
	200
	37
	7400
	400
	800
	600
	24
	14400
	800
	1200
	1000
	48
	48000
	1200
	1600
	1400
	13
	18200
	Total
	3200
	122
	88000
Media
M = 400 + 800 + 1200 + 1600 / 4 = 1000
M = 37 + 24 + 48 + 13 / 4 = 30,5 
PM = 88000/122 =
PM= R$ 721,31
Mediana
Md=400+((61- 37)/24) x 400=
Md= R$800,00
King
Formula Mok = Limo + Fpost . h = 800 + 13 x 400 = 940,54
 Fant + Fpost 24 + 13 
Mok= R$940,54
Pearson
Formula MoP = 3.Md – 2.x = 3 x 800 – 2 x 721,31 = 
MoP = 2400 - 1442 = R$957,38
Czuber
MoC = Limo + Fmo – Fant . h
 2.Fmo – (Fant + Fpost)
MoC = 800 + 48 – 24 . 400
 2 x 48 – ( 24 + 13 ) 
MoC =800+ 24. 400 = 400 + (24/59)*400
 96 – 37 
MoC = R$962,71
Foi constatado pelos valores encontrados acima entre os processo da moda, que os valores são muito próximos, que não há grande variação, podendo ser adotado qualquer um, e concluímos que é um valor acima da média da região, e acima da mediana, isso quer dizer que a região tem muito mais imóveis com valores acima da média.
 2) Calcule o desvio médio simples, a variância, o desvio padrão e o coeficiente de variação dos imóveis acima.
Desvio médio simples
DMS =(200 – 721,31)*37 + (600 – 721,31)*24 + (1000 – 721,31)*48 + (1400 – 721,31800)*13 / 122 
(521,31*37)+ (121,31x24)+(278,69x48)+(678,69x13) / 122 = 363,93
19288,47+2911,44+13377,12+8822,97/122
DMS= 44400/122 = 363,93
Variância
(200 – 721,31)² x37 + (600– 721,31)² x24 + (1000 –721,31)²x48 + (1400 – 721,31)² x13/ 122 
271764,11x37+14716x24 + 77668x48 + 460620x13 /122 = 0
20124590.16/122
Var=164.955,66
Desvio Padrão
dp = √var 
dp = √164955,66
dp = 406,15
Coeficiente de variação
CV = desvio padrão . 100
 x
CV = 406.15 . 100 
 721,31
CV = 56,31%
3) Calcule a assimetria pelos métodos de Pearson e Pearson modificado. Analise e classifique as curvas de cada método.
métodos de Pearson
A = 3 (X – Md) 
 dp
A = 3 (721,31 - 800)= 0,110
 406,15
AS = -0,5812
Coeficiente de Pearson modificado:
AS = ( X – Mop)
 dp
AS = (721,31-957,38)/406,15=-0,58112
AS = -0,58122
Foi observado que possuem a mesma assimétrica.
Consideramos pelos valores encontrados que os valores apresentam um gráfico de assimetria negativa com X < MD < Mo
Método comparativo dos dados do mercado 
É importante ressaltar que, no segmento de Engenharia de Avaliações, há vários tipos distintos que a englobam, dentre elas está à avaliação imobiliária, seguimento este, regulamentado por de diversas normas internacionais e brasileiras, a serem aplicadas na realização deste tipo de avaliação.
As normas da ABNT 14.563-1 e 2 fazem parte deste conjunto dessas normas, nela são definidos os métodos diretos e indiretos para a determinação do valor de um imóvel, que será definido pelo avaliador.
Mas, para que obtenha um valor justo do imóvel, o avaliador deverá se atentar as particularidades do imóvel objeto de sua avaliação, que podem ser muito diversas e complexas, por exemplo, os imóveis ativos heterogêneos, que podem ser dois terrenos de mesmas dimensões e características físicas, situados, em uma mesma rua, localizados frente a frente, podem ter valores completamente diferentes devido a fatores legais (zoneamento).
Diante dessas particularidades, ficar a critério do avaliador ter a sensibilidade para que tenha uma melhor homogeneização dos valores. 
Sabendo da relevância, bem como, as duvidas que surgem na determinação do valor de um imóvel, iremos abordar os principais pontos visando elucidar algumas dessas duvidas.
Como citado acima, o avaliador já possível normas que estabelecem os procedimentos essenciais, para os trabalhos a serem desenvolvidos pelos profissionais deste campo (Peritos e Avaliadores), com isso resultando em uma avaliação que atenta as melhores práticas.
Método comparativo de Avaliação
O mais utilizado na realização de uma avaliação é o Método Comparativo, aplicado como regra, na avaliação de terrenos de terrenos. Durante a vistoria predial ou de terreno, o vistoriador colherá os dados necessários do local, e os levará ao avaliador. 
O avaliador, diante de todos os dados apresentados, deverá aplicar os índices e transpor os dados com os elementos comparativos, de acordo como o imóvel ou terreno avaliado, e usar como base outros imóveis ou terrenos em condições semelhantes. Os fatores de valorização ou desvalorização, deram ser aplicados ou corrigidos pelo avaliador
É o método mais utilizado na avaliação de imóveis urbanos (THOFEHRN, 2010).
O método comparativo é aquele onde o valor do bem é estimado a partir da comparação com dados de mercado semelhantes quantos as características intrínsecas e extrínsecas (DANTAS, 2005), ou seja, imóveis similares que foram comercializados ou encontram-se em oferta.
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da NBR 14653-1, no item 8.2 relaciona e define os métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos: “Método comparativo direto de dados de mercado: Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”
Para descobrir o valor de mercado de imóvel, pode ser utilizado o método comparativo direto, porem nem sempre é viável a utilização desse método, portanto é importante entender outros métodos, para verificação do melhor método a ser empregado. 
Conforme a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da NBR 14653-1, no item 7.5 define a escolha da metodologia: 
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado.
Esse método consiste basicamente em uma comparação direta com preços oferecidos no mercado e imóveis similares ao imóvel utilizado. 
Par obter um melhor resultado e de suma importância que haja um numero de amostra relativamente grande, que tenham características semelhantes ao que imóvel que esta sendo avaliado. 
As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e, consequentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística, respeitadas as especificações definidas nas normas de avaliações pertinentes da ABNT.
O valor do imóvel é obtido pela comparação com um conjunto de dados de mercado (amostra) que possuem atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando (THOFEHRN, 2010).
Técnicas de Homogeneização
A Homogeneização consiste na adaptação, em que os indicadores e características do imóvel deverão ser submetidos a modo de torna-los homogêneos, e assim obter uma base de comparativa ao imóvel em avaliação.
A Homogeneização trata-se da correção e transformação dos atributos, situações e qualificações de uma imóvel, em um coeficiente denominado “fatores”. 
Para uma posição paradigma, um exemplo: há um imóvel pesquisado, com 15 m² de testada, e o imóvel a ser avaliado tem uma testada de 10 m². Sabendo que, o imóvel pesquisado, que tem testada maior logo terá ser valor maior, com isso, obrigatoriamente terá que se multiplicar o valor do metro quadrado desse terreno pesquisado por um coeficiente de testada menor que um, para que transforme o valor do metro quadrado do terreno pesquisado com a fachada de 15 m², no valor do metro quadrado do terreno com 10 m², esse tipo de comparação refere-se a homogeneização. 
O imóvel paradigma é algo hipotético, visando assim adotar características para um imóvel padrão, para que seja usado como ponto referencial para realização de uma avaliação.
Quando ao coeficiente, no caso de testada ou profundidade, deverá levar em conta a dimensão do imóvel pesquisado (paradigma), em comparação ao imóvel a ser avaliado. 
Na homogeneização, além do fator “testada”, há outra características a serem levadas em conta, na a homogeneização dos imóveis, para que se obtenha um paradigma do imóvel a ser avaliado. Nesta caso haverá de ser aplicado um índice especifico, para que torne o valor do metro quadrado de um bem pesquisido, em um valor de por metro quadrado de um imóvel padrão.
Assim, sobre os atributos ou características podem ser aplicados, segundo as necessidades, os fatores (coeficientes) abaixo:
–   fator testada, transforma o valor unitário de um terreno com determinada testada em valor unitário de terreno com testada padrão (paradigma);
–   fator profundidade, transforma o valor de um terreno com determinada profundidade, em valor de terreno com profundidade padrão;
–   fator localização, transforma o valor unitário de um terreno com localização valorizada a mais, a menos ou igual ao imóvel a avaliar em valor unitário de terreno com localização padrão;
–   fator esquina, transforma o valor unitário de um terreno localizado em uma esquina em valor unitário de terreno localizado no meio de um quarteirão;
–   fator atualização, faz a correção monetária para uma data padrão;
–   fator topografia, faz a transformação da dificuldade ou facilidade topográfica do elemento pesquisado para o terreno padrão.
 Etapas do Método Comparativo
Identificar: imóveis modelo á propriedade em analise; 
Ajuste de preço: Levantamento de diversos valores de imóveis, para que assim se obtenha um valor padrão, assim o utilize na propriedade em análise;
Método Comparativo de valores de transação
Elementos para comparação valores de transação com os do imóvel em análise: 
 A localização da propriedade; 
 A função do imóvel; 
 Idade do imóvel; 
 Condições de venda idênticas; 
 Tipologias e anexos existentes; 
 As áreas brutas e úteis dos pavimentos; 
 O estado físico da propriedade; 
 A finalidade da avaliação; 
 O nível de conservação/ depreciação; 
 Eventuais Ónus existentes sobre a propriedade.
O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
utilizado por todos como o método como maior eficiencia em avaliações de imóveis, o métodocomparativo direto de dados de mercado, é restrito a um determinado contexto, sendo impraticável sua extrapolação para um contexto diverso.
Para a utilização deste método, é exigido um avaliador com muita experiencia e conhecimento, pricipalmente dos preços dos imovéis praticados na região, pois deverão ser coletados de forma minunciosa e justificável. 
Na obtenção de imóveis semelhantes ao imóvel avaliando, poderá ser utilizado, tanto os preços de transações como os preços de ofertas, num mercado tipificado como de livre concorrência.
Os dados disponíveis têm que conter informações precisas sobre a situação do imóvel e as características e/ou atributos que possam influenciar na formação do valor. Vários autores referem-se ao método comparativo como o mais objetivo, porém, este método não leva em consideração comportamentos racionais dos proprietários/vendedores, locatários e compradores, pois baseia-se unicamente na observação do que ocorre no mercado imobiliário, fazendo com que o Avaliador reconheça as características que efetivamente justifiquem a formação do preço.
Na analise de Lenk, Worzala e Silva (1997), McCluskey et al. (1997) e Connellan e James (1998), este método tem utilização crescente no desenvolvimento de modelos hedônicos ou de redes neurais, o que permite tirar partido de uma maior quantidade e melhor sistematização da informação disponível.
Segundo Rebelo (2002), embora esta abordagem baseia-se no mercado, ela é em certo ponto inadequada para a determinação dos valores das propriedades de longo prazo. Na concepção da autora, a utilização do método de comparação de dados de mercado não necessariamente requer que o avaliador entenda a motivação dos compradores e dos vendedores. Representando, ao seu entendimento, um ponto fraco deste método, se são desconhecidas às motivações dos agentes, será difícil fornecer uma avaliação rigorosa e racional, pois, a base de comparação está reduzida, tornando inconfiável a avalição.
Segundo Wolverton, o método é limitado, pois para identificar a existência ou não, de determinado atributo na propriedade, não significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade.
Wolverton, focou no estudo da análise de vendas idênticas, fazendo os ajustes necessários para quantificar as variáveis métricas ou as qualidades atribuídas à propriedade. Além desses fatores, os dados dependeram da perspicácia do avaliador, o que no mercado residencial corresponde às inúmeras variáveis que vão desde a qualidade e padrão construtivo, até mesmo a vista dita do imóvel, e que, levando-se em consideração á área do imóvel avaliando, busca-se chegar a um preço provável de mercado.
O método comparativo de dados de mercado é usado para estimar valores mercadológicos de propriedades similares, porém, a comparação de preços é estabelecida em uma relação direta de preços, que não é linear, o método comparativo deixa a desejar, por resultar em um preço que pode ser inferior ou superior aos valores reais praticados no mercado.
Wolverton, chegou à conclusão que, os avaliadores deveriam questionar a aplicabilidade unanime do método comparativo, haja vista que, nas suas comparações exigirem ajustes à sua linearidade implícita. No seu entender, este modelo elimina variáveis complexas e variações exógenas. O estudo deste autor revela uma relação estrutural entre o preço e as variáveis de maior interesse, porém, é sugerida alguma precaução quando se utiliza este método na avaliação de imóveis inseridos em mercados com diferentes atributos e variáveis de interesse.
Características do método comparativo 
1.Os quatro componentes fundamentais que definem o valor de mercado são: o valor do terreno, os custos de construção, a promoção do empreendimento e lucro do incorporador.
2. Podemos utilizar, quando da avaliação: metro quadrade de área útil, metro quadrado de área total ou metro quadrado de área total incluindo a proporcionalidade das áreas comuns.
3. O método baseia-se no princípio de que a substituição é aplicável a toda uma classe ou segmento de imóveis e consiste em estimar o valor do imóvel sobre uma base de dados de propriedades análogas.
4. Pode-se valer de técnicas de homogeneização e de análise estatística.
5. A homogeneização é feita em função das características e qualidades que, previamente, foram detectadas e que influem no valor de mercado, dentro do segmento dos imóveis comparáveis.
6. Os preços de oferta das amostras são homogeneizados, aplicando coeficientes de ponderação, para aproximar os dados que se está a avaliar, de acordo com os critérios que correspondam em função do objeto de avaliação e as características que, em cada caso, influem no valor segundo a observação do mercado.
7. Depois da análise das amostras, com a média aritmética ou com uma ponderação, o processo conclui-se assinalando um valor homogeneizado por comparação para o imóvel avaliando.
Vantagens do Método Comparativo:
1. Não existe melhor valor que o valor de mercado (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
2. É o método de avaliação mais objetivo (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
3. Baseia-se em observações do que, na realidade, ocorre no mercado (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
4. Parece ser o método mais correto de estabelecimento do valor dos bens imobiliários numa economia concorrencial (Wendt, 1956; Adair e McGreal, 1996; Macckim, 1995 e Peto, 1997).
5. Método cada vez mais utilizado no desenvolvimento de modelos hedônicos ou de redes neurais, o que permite tirar partido de maior quantidade e melhor sistematização da informação disponível (Lenk, Worzala e Silva 1997; McCluskey et al. 1997 e Connellan e James 1998).
6. Na Europa e na América do Norte (EUA) a literatura considera o método comparativo de dados de mercado confiável.
Desvantagens do método comparativo:
1. Circunscrito a um espaço e local definido (Molina, 2005).
2. É necessária experiência e conhecimento dos preços da região, sendo imprescindível uma coleta de dados criteriosa, justificada e cuidadosa (Molina, 2005).
3. É imprescindível dispor-se de uma base de dados de imóveis semelhantes (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
4. Pouco adequado para determinação dos valores das propriedades de longo prazo (Rebelo, 2002).
5. Não requer que o avaliador entenda a motivação dos compradores e dos vendedores (Rebelo, 2002).
6. Se a base para comparação for reduzida, torna-se difícil traduzir a evidência com algum grau de confiança (Rebelo, 2002).
7. O fato de identificar a presença ou ausência de um atributo na propriedade não significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade (Wolverton, 1998).
8. A comparação de preços baseia-se numa relação linear implícita direta, o que nem sempre acontece (Boyce e Kinnard, 1984).
9. Há avaliadores que têm reservas sobre a confiabilidade do método devido à subjetividade na escolha de variáveis (Boyce e Kinnard, 1984).
CONCLUSÃO 
O método comparativo, segundo alguns autores, é a técnica mais apropriada para determinar o valor de um imóvel. No entanto os críticos do modelo reiteram que se a comparação de preços não for linear, o método comparativo não consegue calcular o valor provável do imóvel com segurança e é necessário ter alguma precaução quanto ao seu emprego em mercados com diferentes atributos e variáveis de interesse, pois é um um método circunscrito a um local e segmento definidos.
A dificuldade maior de utilização deste método encontra-se na aplicação dos coeficientes de homogeneização, onde a ponderação para se conseguir uma aproximação dos dados obtidos ao imóvel avaliando, leva a questionar se o trabalho de avaliação imobiliária será uma ciência ou uma arte.
Disciplina: Engenharia Legal: Perícias Judiciais e Ambientais. Elaboração de Laudos e Pareceres Técnicos
Tarefa 3.3
Exercício 1
1. Selecione um imóvel urbano que será o bem avaliado.
1. Faça uma breve descrição do objeto da avaliação: tipo de bem, localização, área construída (m²).
1. Utilize o método comparativo direto de dados de mercado para identificar o valor desse bem, baseado em umapesquisa em classificados de jornais, corretores ou afins.
1. Identifique cinco variáveis quantitativas e/ou qualitativas que basearam a sua avaliação e justifique.
LOCALIZAÇÃO
O imóvel avaliando objeto em estudo e da presente avaliação localiza-se, na Av Montemagno, 501 apto 32 Torre C, em região urbana, da cidade de São Paulo no bairro Vila formosa, Zona Leste.
Descrição 
Apartamento com área útil 125m², lado Norte, 2º andar (equivalente ao quinto andar de um apartamento com subsolos) varanda gourmet, fechada com vidros, 3 dormitórios, 1 suíte e 1 banheiro social e 1 lavabo, 2 vagas, bem distribuído, planejado instalados e novos, deposito privativo, lazer do prédio completo, ao lado do Shopping Anália Franco. 
As unidades habitacionais são atendidas por 02 elevadores, sendo 01 social e 01 de serviço
Apartamento localizado à 300 metros da futura Estação do Metrô Anália Franco.
Possui 125 m² de área útil.
Amplo terraço gourmet com churrasqueira.
3 dormitórios , sendo 1 suíte com closet.
Lavabo.
2 vagas de garagem, depósito privativo. (garagem Sobre solos) 
Condomínio com 2 piscinas, sendo 1 aquecida e coberta.
Sala de estudo, sala de cinema, 2 salões de festas com churrasqueira.
Brinquedoteca.
Quadra de futebol.
Pet Care Atelier
Sala de ginástica.
	Via pública na qual se localiza o imóvel em estudo:
	Av Montemagno, 501 apto 32 Torre C
	Vias públicas que complementam a quadra:
	Rua Gaspar Rodrigues, Rua Bruna , Rua Maria Afonso, Rua Paulina, 
	Bairro:
	Vila Formosa
	Município:
	São Paulo
	Estado:
	São Paulo
SALA 
- piso revestido por carpete de madeira;
- paredes pintadas à látex, sobre massa corrida, papel de parede na parede de divisa com outro apartamento, pedras e espelho na parede de divisa com a cozinha.
- teto revestido por massa e pintura;
- janelas de alumínio e vidro
. sem porta para varanda, revestimento em granito São Gabriel no lugar da porta, emendando dois ambientes. 
Varanda 
- piso revestido com porcelanato;
- paredes revestidas por azulejos cerâmicos, padrão do prédio;
- teto revestido por massa e pintura;
- Varanda de alumínio com fechamento em vidro.
COZINHA
- piso revestido com granito São Gabriel;
- paredes revestidas por azulejos porcelanatos e pastilha;
- teto revestido por massa e pintura;
- porta de madeira.
ÁREA DE SERVIÇOS
- piso revestido com granito São Gabriel;
- paredes revestidas por azulejos porcelanatos;
- teto revestido por massa e pintura;
- porta de vidro temperado e janelas de alumínio e vidro.
LAVABO
- piso revestido com mármore de cor marrom;
- paredes revestidas por papel de parede;
- teto revestido por massa e pintura;
- porta de madeira.
DORMITÓRIOS (03, sendo 01 suíte)
- piso revestido por carpete de madeira;
- paredes revestidas por papel de parede;
- teto revestido por massa e pintura;
- janela de alumínio e vidro e porta de madeira.
BANHEIROS 
- piso revestido com granito;
- paredes revestidas por azulejos porcelanato e pastilhas;
- teto revestido por massa e pintura;
- porta de madeira e janelas de alumínio e vidro
SUÍTE
- piso revestido com mármore;
- paredes revestidas por azulejos mármore;
- teto revestido por massa e pintura;
- porta de madeira e janelas de alumínio e vidro
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
O imóvel localiza-se na zona leste da capital, distando cerca de 6,5 km do marco zero (Praça da Sé) da cidade de São Paulo. O local apresenta características de uso misto com densidade demográfica alta, sendo composto, majoritariamente, por casas térreas e assobradadas, além de edifícios residenciais de padrão médio mesclados a algumas construções térreas e assobradadas para uso comercial e de prestação de serviços. Destacam-se, nas proximidades, a Avenida Salim Farah Maluf, Rua Melo Peixoto, Avenida Radial Leste, Avenida Marginal Tietê, o Parque Estadual do Belém, Parque Piqueri, Parque Ceret, Shopping Analia Franco, Hospital Vitoria, Hospital São Luiz, Hospital Municipal Doutor Carmino Caricchio, a estação de Metro Tatuapé, o Shopping Metro Tatuapé e Shopping Boulevard Tatuapé.
O EDIFÍCIO Montemagno foi implantado em terreno urbano, com topografia plana e formato de polígono irregular. Tem solo de constituição não identificada, porém com condições adequadas para a edificação.
Identificação das Variáveis 
Área 
Andar
Lado do Solo (norte e sul)
Mais de uma Vagas (Sim ou Não)
Padrão de Acabamento (Baixo, Medio, Alto e Luxo) 
A pesquisa quantitativa é conclusivo, e tem como objetivo quantificar um problema e entender a dimensão dele. O método quantitativo é usado para medir o tamanho de um mercado, de um segmento de mercado, 
pesquisa qualitativa e a coleta de dados pode ser feita de maneiras variadas. Ela demonstrar que o principal objetivo de usar esse método é obter uma pesquisa exploratória. 
2 - Selecione na internet, com referência de fonte, uma foto de uma patologia num imóvel urbano e explique a patologia encontrada.
Hoje uma patologia bem comum de ocorrer em prédios novos e prédios com uma vida a partir de 5 anos é humidade na fachada, podendo ser ele por diversas causa. 
Quando o prédio é novo e começa a surgir humidade na fachada, passando para dentro do apartamento, geralmente e por erro na execução, bem como mão de obra desqualificada na hora de contratação de uma obra. 
Quando ocorre em edifícios com vida útil acima de 5 anos, pode ser considerado por falta de manutenção preventiva, onde ocasiona um desconforto para os moradores e também degradam rapidamente a construção. 
A penetração de água na fachada, formando manchas de humidade, como mostra na imagem acima, pode ocorrer os desprendimento de pastilhas, isso ocorre devido a grande quantidade de humanidade, dependo do grau de humidade encontrada, as soluções ficam mais difíceis e mais caras. No caso da imagem acima, a solução e refazer toda a fachada, pos a humidade encontrada, não é pontual e sim em toda a fachada.
Os problemas de umidades podem se manifestar em diversos elementos do edifício, como paredes, pisos, fachadas, elementos de concreto armado e etc. 
As origem de humidades também pode ser:
1. Trazidas durante a construção 
1. Trazidas por capilaridade 
1. Trazidas por chuvas 
1. Resultantes de vazamento por rede hidráulica 
1. Condensação 
Disciplina: Avaliações e Perícias em Propriedades Urbanas e Rurais
Tarefa 4
1) A avaliação de empreendimentos tem grande parte dos termos e conceitos baseados na matemática financeira, e os indicadores de viabilidade econômica de empreendimentos são exemplos disso.
Faça uma pesquisa sobre os seguintes indicadores de viabilidade econômica de empreendimentos e explique seu objetivo empregado na avaliação de empreendimentos de forma resumida:
1. Taxas internas de retorno;
1. Valores líquido;
1. Custos anuais;
1. Tempos de recuperação;
1. Índices de lucratividade.
Observação: plágios de textos de sites da internet são estritamente proibidos e acarretam ao anulamento da questão.
Taxas internas de Retorno valores liquidos e custos anuais
A Taxa interna de retorno e Valor presente líquido são analises de viabilidade financeira de projetos ou novos negócios. 
Taxa interna de retorno
A taxa interna de retorno é o cálculo da taxa de desconto que deverá ter um fluxo de caixa para que seu valor presente líquido final seja zero.
A taxa interna de retorno não tem a finalidade a avaliação da rentabilidade do custo do projeto, ela é usada para verificar se um um projeto é viável ou não.
O objetivo do Valor liquido é determinar uma taxa de rendimento. 
Taxa Interna de Retorno é conhecida como taxa de desconto do fluxo de caixa, ela é uma taxa de juros implícita numa série de saídas e entradas no fluxo de caixa,ou se desconta um valor futuro ou se aplica um fator de juros em cima do valor presente. 
O Valor presente líquido determina qual é lucro do Projeto, quanto maios esse valor mais lucrativo. 
Se no calculo de um investimento o valor presente liquido resultante for positivo,, a taxa interna de retorno será maior do que a taxa de Mercado, caso esse valor seja negativo, a taxa interna de retorno será menor que a taxa de mercado, e caso essevalor seje 0 a taxa interna de retorno será igual a taxa de mercado.
Calculando o valor liquido, que corresponde ao valor presente do fluxo de caixa, onde consideram saídas (investimentos) e entradas (retornos) descontando uma taxa de atratividade. A taxa mínima de atratividade é a taxa de desconto onde é utilizada para análise de investimentos que mostra o retorno mínimo que o investidor do projeto deseja obter.
Tempos de Recuperação
Tempos de recuperação mais conhecido como payback, é um método que analisa o tempo de retorno de um investindo. Serão avaliado os fatores através de indicadores de desempenho do investimento, onde apresenta o período de recuperação.
O calculo do tempo de recuperação está relacionado ao fluxo de caixa, onde deverá ser planejado conforme a fluxo real da empresa. 
Tempo de recuperação descontado: é o mesmo conceito do payback simples, mas o fluxo de caixa é analisado depois que se deduz a capitalização da taxa de desconto, isto é, o valor presente liquido
Tempo de recuperação descontado calcular-se o valor presente das entradas de caixa antes de calcular, com uma taxa de desconto considerada aceitável pela empresa. Com esse procedimento, pode-se ter um período de recuperação do investimento mais próximo da realidade, evitando excesso de otimismo e decisões equivocadas.
Indice de Lucratividade 
Índice de Lucratividade verifica a situação econômica da empresa, considerando medidas quantitativas, analisando a capacidade da empresa de retorno.
Esse índice é relacionado direto a venda, indicando a porcentagem de ganho sobre as vendas realizadas. Esta relação entre o seu lucro líquido e a receita total, mostra que uma empresa é lucrativa ultrapassa o valor dos custos totais. 
O Índice de Lucratividade estabelece a razão entre o valor presente das entradas liquidas de caixa do projeto e o investimento inicial. 
Para se calcular a lucratividade faz-se através da relação entre o lucro liquido e a Receita total ou do faturamento, sendo a formula 
Lucratividade = Lucro liquido x 100 / Receita total 
2) Para uma boa prática na avaliação de bens urbanos e rurais, é importante que o avaliador saiba identificar qual método de avaliação deve ser empregado na avaliação proposta, assim como compreender as diferenças entre os métodos.
Neste sentido, faça uma matriz comparativa entre os quatro métodos de avaliação estudados na disciplina (comparativo direto de dados de mercado, involutivo, evolutivo e renda), objetivando comparar:
1. Objetivos do método
1. Tipos de dados necessários
1. Determinação de valor (patrimonial, econômico, desmonte e mercado)
1. Vantagens e desvantagens
Patologia e um estudo para detectar as agressões que ocorre em uma estrutura devido às ações ou as agressões que são causadas por falta por manutenção preventiva e também pelo clima, tais como chuva acida, dependendo da estrutura agressões causadas a ela e entre outros. 
Sem a patologia bem executada ficaria difícil de identificar o erros de projeto mal executado, ao tipo de material utilizado, se o mesmo estava bem armazenado, se o material utilizado esta de acordo com o ensaio do Slump (concretagem), bem como definir qual o tipo de intervenção deverá ser aplicado numa possível recuperação da estrutura. 
: Avaliações e Perícias em Propriedades Urbanas e Rurais.
Identificação da tarefa: Tarefa 4. Unidade 4. Envio de arquivo.
Pontuação: 20 pontos.
Tarefa 4
A avaliação de empreendimentos tem grande parte dos termos e conceitos baseados na matemática financeira. Faça uma pesquisa em livros, internet e vídeos sobre os principais termos envolvidos na Unidade 4 e explique a utilização destes indicadores para análise comparativa de projetos de empreendimentos imobiliários.
1 - Taxa interna de retorno (TIR)
2 - Valor presente líquido (VPL)
3 – Payback
4 - Índice de Lucratividade
A taxa interna de retorno (TIR) e Valor presente líquido (VPL) são analises de viabilidade financeira de projetos ou novos negócios. 
A TIR é o calculo da taxa de desconto que deverá ter um fluxo de caixa para que seu VLP iguale-se a zero.
O método de calculo da taxa interna de retorno TIR não tem a finalidade a avaliação da rentabilidade absoluta a um determinado custo do projeto, como o VLP. O objetivo do VLP é determinar uma taxa de rendimento. 
De acordo com Hoji (2006), a Taxa Interna de Retorno (TIR) é conhecida também como taxa de desconto do fluxo de caixa. A TIR é uma taxa de juros implícita numa série de pagamentos (saídas) e recebimentos (entradas), que tem a função de descontar um valor futuro ou aplicar o fator de juros sobre um valor presente, conforme o caso, para trazer ou levar cada valor do fluxo de caixa para uma data focal (data base de comparação de valores correntes de diversas datas). Geralmente, adota-se a data de início da operação – momento zero – como a data focal de comparação dos fluxos de caixa (NETO, 2006). A soma das saídas deve ser igual à soma das entradas, em valor da data focal, para se anularem (HOJI, 2006)
O Valor presente líquido (VLP) representa o lucro do Projeto, quanto maior o VLP, maior lucrativo será o projeto. O VLP mostra qual será o lucro em Reais que o projeto trará. 
Em um investimento se o VLP resultar em valor positivo, a taxa real TIR é maior do que a taxa de Mercado, se o VLP resultar em um negativo, a taxa real TIR, pe menor do que a taxa de mercado, se o VLP for igual a 0, a taxa de mercado coincide com a a taxa real (TIR).
Para calcular o VLP é necessário utilizar a matemática Financeira, calculando o valor presente do fluxo de caixa, que corresponde ao valor liquido, onde consideram saídas (investimentos) e entradas (retornos) descontando uma taxa de atratividade. A taxa mínima de atratividade (TMA) é a taxa de desconto onde é utilizada para analise de investimentos que mostra o retorno mínimo que o investidor do projeto deseja obter.
 O payback é um método que ajuda á analisar o tempo de retorno do investimento em projetos. Os fatores a serem avaliados são feitos através de indicadores de desempenho do investimento, onde apresenta o período de recuperação do mesmo.
O calculo do payback está relacionado ao fluxo de caixa, onde deverá ser planejado conforme a fluxo real da empresa. 
O payback tem suas vantagens e desvantagens. 
Vantagens da utilização do Payback 
1. Facilidade na Aplicação 
1. Mostra o período de recuperação do investimento 
1. Mostra a viabilidade do investimento 
1. É considerado uma medida de risco de investimento, quanto menor o período de payback, maior o liquido é o investimento, sendo assim, menor o risco
Desvantagens da utilização do Payback
1. Curtos Prazos 
1. Considera fluxos de entrada de caixa linear
1. Não considera as entradas que ocorrem após o investimento inicial ter sido recuperado 
1. Não considera o custo de capital da empresa 
Payback descontado: é o mesmo conceito do payback simples, mas o fluxo de caixa é analisado depois que se deduz a capitalização da taxa de desconto, isto é, o VPL.
Payback Descontado calcular-se o valor presente das entradas de caixa antes de calcular o payback, com uma taxa de desconto considerada aceitável pela empresa. Com esse procedimento, pode-se ter um período de recuperação do investimento mais próximo da realidade, evitando excesso de otimismo e decisões equivocadas.
Índice de Lucratividade avalia a situação econômica da empresa, sendo considerado medidas quantitativas, de calculo simples, que relacionam variáveis das demonstrações contábeis e financeiras da empresa, facilitando a analise gerencial da capacidade da empresa de retorno. Esse índice está ligado á venda, indicando o percentual de ganho obtido sobre as vendas realizadas Ou seja, é o quanto a empresa lucra para cada real vendido ou faturado. Esta relação entre o seu lucro líquido e a receita total, mostra que uma empresa se torna lucrativa quando consegue ultrapassar a barreira dos custos totais. 
O Índice de Lucratividade estabelece a razão entre o valor presente das entradas liquidas de caixa do projeto e o investimento inicial. 
Calcula –ser a lucratividadeatravés da relação entre o lucro liquido e a Receita total ou do faturamento, sendo a formula 
Lucratividade = Lucro liquido x 100 / Receita total 
Segundo o SEBRAE (2008), a lucratividade esperada para micro e pequenas empresas é de 5% a 10% sobre as vendas.
Exercício 2
Pratique estes conceitos numa análise de um hipotético empreendimento, tipo condomínio de luxo, numa cidade em expansão no interior de São Paulo. O investimento inicial da incorporadora deverá ser R$ 210 milhões no primeiro ano, seguido por um investimento previsto de R$ 120 milhões. O fluxo de caixa esperado está descrito na tabela a seguir:
	Ano
	Fluxo de caixa (milhões)
	1
	- 210
	2
	-120
	3
	50
	4
	90
	5
	150
	6
	200
	7
	230
Considere uma taxa de desconto de 10% a.a. (inflação, custo de oportunidade e risco). Com auxílio de uma planilha de Excel, calcule:
1 - O Fluxo de caixa nominal e descontado.
2 - O payback simples e o payback descontado.
3 - O TIR e VPL.
Pergunta: Este empreendimento é viável? Por quê?
O projeto é viável pois o VLP é maior que zero e o TIR é maior que o TMA 
	Ano
	1
	2
	3
	4
	5
	6
	7
	Fluxo de caixa final
	-210
	-120
	50
	90
	150
	200
	230
	Fluxo de caixa acumulado
	-210
	-330
	-280
	-190
	-40
	160
	390
	Fluxo de caixa descontado
	-210
	-120
	37,57
	61,47
	93,14
	112,89
	118,03
	Fluxo de caixa descontado acumulado
	-210
	-330
	-292,43
	-230,96
	-137,82
	-24,93
	93,1
	VPL
	181,95
	
	
	
	
	
	
	TIR
	25,19%
	
	
	
	
	
	
	
	Ano
	Mês
	Dias
	
	
	
	
	Payback Simples
	5
	2
	60
	
	
	
	
	Payback Descontado
	6
	3
	90
	
	
	
	
	TMA
	10%
	ao ano
	
	
	
	
	
Disciplina: Desempenho e Patologia das Edificações.
Tarefa 4.2
A NBR 15.575/2013, denominada “Edificações Habitacionais – Desempenho”, mas que se tornou conhecida como “Norma de Desempenho”, tem como objetivo estabelecer os padrões de eficiência para as edificações habitacionais ao longo de sua vida útil. 
De acordo com AMARAL NETO et al [s.d] p.24, “Sua principal característica é estar voltada para o comportamento em uso das edificações e não para a prescrição de como são construídas, o que ocorre por meio de definições de requisitos (qualitativos), critérios (quantitativos ou premissas) e métodos de avaliação, cujas disposições se aplicam aos sistemas submetidos a intervenções de manutenção que atendam ao Manual do Proprietário”.
Considerando que projetistas, incorporadores e construtores passam a se responsabilizar não apenas com a construção da edificação, mas também com as futuras ocorrências de patologias e erros na obra, que poderão prejudicar o desempenho das edificações.
Com base no que foi estudado durante a disciplina, elabore um texto dissertativo sobre 2 (dois) tipos de patologias que podem reduzir o desempenho das edificações, formas de evitá-las e/ou remediá-las.
PATOLOGIAS COMUNS E SUAS CAUSAS • Fissuras e trincas; Por movimentações térmicas; Por movimentações higroscópicas; Por atuação de sobrecargas; Deformações excessivas da estrutura; Recalques de fundação; Retração de produtos à base de cimento; Alterações químicas dos materiais de construção; Hidratação retardada de cales;
Ataque por sulfatos; − Corrosão de armaduras; − Patologias decorrentes da umidade 8. CONSEQUÊNCIAS − Os problemas patológicos são evolutivos e tendem a se agravar com o passar do tempo, além de acarretarem outros problemas associados ao inicial exemplo: uma fissura de momento fletor pode dar origem à corrosão de armadura − Flechas excessivas em vigas e lajes podem ocasionar fissuras em paredes − As correções serão mais duráveis, mais fáceis e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas
Fissuras são o segundo defeito mais comum em uma construção, ficando atrás somente dos problemas de umidade, onde a infiltração acaba gerando manchas, acompanhadas pela formação de vesículas. “A infiltração constante provoca a desagregação do revestimento, com pulverulência ou formação de bolor em locais onde não há incidência com o sol” (SOTANA et al., 2012). Elas são causadas pela movimentação de materiais e componentes da construção e, em geral, tendem a se acomodar e podem ainda ser consequência da ocorrência de vibrações na área (CONSTRUARTE, 2010).
Disciplina: Avaliações e Perícias em Propriedades Urbanas e Rurais.
Tarefa 7.2
Na nossa disciplina, apresentamos que todo empreendimento inicia-se com a idealização de um projeto para uma obra de engenharia e que deve ser o mais abrangente e detalhado possível, de fácil entendimento, perfeitamente exequível para as condições vigentes, com identificação e solução dos prováveis problemas, observar padronização conforme normas técnicas estabelecidas, conter todos os elementos qualitativos, quantitativos e técnicos nos níveis de detalhamento ideal para a sua melhor e integral aplicação.
Sabendo que a execução dos serviços implica em possibilidade de riscos, danos ou prejuízos ao meio ambiente, trabalhadores, moradores e transeuntes; deve, portanto, ser acompanhada por profissional habilitado consoante suas responsabilidades, inclusive a solidária perante a legislação vigente.
Um dos grandes desafios é a disseminação e a valorização das atividades que promovam a preservação do patrimônio público e/ou cultural e do ambiente natural que, portanto, devem ser executadas por profissionais legalmente habilitados a fim de evitar acidentes e perdas.
A Engenharia Civil é um dos ramos mais antigos da engenharia e sua importância é Vital para o desenvolvimento da sociedade, bem como, para a interligação entre estes. Como produtor da tecnologia o engenheiro civil tem participação incontestável em todas as etapas do desenvolvimento das sociedades humanas e a ação destes profissionais está a serviço da melhoria da qualidade de vida das pessoas. O engenheiro civil, como agente do processo de urbanização dos ambientes naturais, introduz alterações de caráter intenso, rápido e variado neste meio em sua atuação nos diversos setores que compõem a construção civil. 
O engenheiro é o profissional que procura aplicar conhecimentos empíricos, técnicos e científicos à criação e à modificação de mecanismos, estruturas, produtos e processos que se utilizam para converter recursos naturais e não-naturais em formas adequadas às necessidades do ser humano e do meio que o cerca.
O engenheiro civil é o responsável pela execução de diversos projetos fundamentais para a sociedade. Este é o profissional que responde pela construção de prédios, pontes, viadutos, abertura de ruas, reformas de imóveis dentre outros segmentos de igual importância.
É importante ressaltar que o engenheiro possui um papel social bastante influenciado pela imagem construída pelo Sistema Educacional de sua formação e transmitido assim para o mercado e para a sociedade como um todo. Com isso, esses papéis se afastam, em bom grau de suas funções técnicas e redefinem o “status social” desses profissionais. (SILVEIRA, 2005).
O engenheiro enfrenta muitos obstáculos na vida profissional devido á degradação do meio ambiente, devido a falta de harmonização entre o processo construtivo e a preservação ambiental. 
O engenheiro é um grande executor de obras de grande porte o que acaba afetando muito com a sociedade, como demolição de casas, até a alteração total de uma região que deixou de ser residencial e passou a ser totalmente comercial tirando totalmente o lazer existente para os moradores de determinadas regiões, porem com o eficaz uso de recursos naturais, o engenheiro passou a dar uma maior importância ao desenvolvimento sustentável, começa-se a pensar em como utilizar recursos para obras auto sustentáveis, criando Energia Solar para aquecimento de água, Reservatório de acumulação de água quente, Aproveitamento de ventilação e iluminação natural, Utilização de painéis fotovoltaicos para produção de energia elétrica, Reutilização de água de chuva e águas servidas. 
A legislação brasileira (resolução 11/2002, da Câmara de Educação Superior), estabelece as seguintes competências e habilidades gerais para o engenheiro: 
•	aplicar conhecimentos matemáticos, científicos, tecnológicos einstrumentais em engenharia; 
•	projetar e conduzir experimentos e interpretar resultados; * conceber, projetar e analisar sistemas, produtos e processos;
•	planejar, supervisionar, elaborar e coordenar projetos e serviços de engenharia; * identificar, formular e resolver problemas de engenharia; * desenvolver e/ou utilizar novas ferramentas e técnicas;
•	supervisionar a operação e a manutenção de sistemas; * avaliar criticamente a operação e a manutenção de sistemas; 
•	comunicar-se eficientemente nas formas escrita, oral e gráfica; * atuar em equipes multidisciplinares;
•	compreender e aplicar a ética e responsabilidade profissional; 
•	avaliar o impacto das atividades da engenharia no contexto social e ambiental; 
•	avaliar a viabilidade econômica de projetos de engenharia; 
•	assumir a postura de permanente busca de atualização profissional.
O engenheiro deve não somente se preocupar com o crescimento econômico, mas também com o desenvolvimento de novas técnicas que tragam benefícios aos seres humanos com o mínimo de conflitos possível com o meio ambiente. Os ideais e práticas sustentáveis devem ser ensinados e transmitidos de forma clara, previstas em ementa curricular, a partir de disciplinas que visem o desenvolvimento da responsabilidade ambiental nos futuros profissionais. O Engenheiro deve ter uma relação entre crescimento econômico e sustentabilidade.