DIREITO IMOBILIÁRIO

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Direito
Imobiliário
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Sumário
Apresentação ..................................................................... 5
Unidade 1 - Direito - Origem e Fundamentos ................... 7
 1. Introdução.............................................................................................................. 7
2. Fundamento primordial do Direito ..............................................................8
3. Conceito de Direito Imobiliário ......................................................................9
4. Os Bens e o Patrimônio .....................................................................................9
Unidade 2 - Direitos das coisas ......................................... 13
1. Definição................................................................................................................13
2. Características do Direito Real ..................................................................... 14
3. Direitos Reais de Garantia sobre Coisas Alheias ..................................... 16
4. A Posse ................................................................................................................ 19
Unidade 3 - Propriedade - Direitos e Obrigações .......... 22
1. Propriedade .........................................................................................................22
2. Aquisição da propriedade imóvel .................................................................23
Unidade 4 - Obrigações ....................................................27
1. As partes na Relação Obrigacional ...............................................................27
2. Figuras do Direito Obrigacional ...................................................................28
3. Diferença do Direito das coisas e o Direito das Obrigações .................29
Unidade 5 - Direitos de Vizinhança ..................................32
1. Condomínio .........................................................................................................33
2. Regulamento Interno .......................................................................................34
Unidade 6 - Incorporação Imobiliária e Patrimônio
 de Afetação ...................................................35
1. Contrato ...............................................................................................................36
Unidade 7 - Sistema Registral ......................................... 38
1. Justificativa ..........................................................................................................38
2. Lei dos Registros Públicos .............................................................................38
3. Objetivo ................................................................................................................39
4. Efeitos do Ato Registral ..................................................................................39
5. Da Retificação do Registro .............................................................................39
6. Registro ................................................................................................................41
7. Averbação ............................................................................................................41
8. Prenotação.......................................................................................................... 42
9. Cancelamento ....................................................................................................43
10. Processo de Dúvida .........................................................................................43
Unidade 8 - Considerações sobre o parcelamento
 do solo urbano ............................................. 46
1. Objetivo e Definição ..........................................................................................47
2. Da legislação ...................................................................................................... 48
3. Da Aprovação e Legalidade ........................................................................... 48
4. Loteamento Ilegais: Clandestinos e Irregulares ...................................... 49
5. Diferenças entre parcelamento Clandestino e Irregular ....................... 49
6. Prevenção e Repressão ....................................................................................50
7. Requisitos necessários para aprovação de um loteamento ...................50
Unidade 9 - Contrato de Corretagem ..............................52
1. Partes .....................................................................................................................52
2. Espécies ................................................................................................................52
3. Requisitos de Validade ....................................................................................53
4. Obrigações do Corretor ..................................................................................53
5. Obrigações do Comitente ...............................................................................53
6. Extinção do contrato ...................................................................................... 54
Referências ....................................................................... 56
Direito Imobiliário 5
Apresentação
Este módulo apresenta noções básicas de Direito Imobiliário, conhecimen-
to necessário para o bom desempenho das atividades do Técnico em Transações 
Imobiliárias. O aluno não precisará ter conhecimentos prévios de Direito, pois 
esses conteúdos são expostos de forma clara e acessível ao entendimento. Para 
muitos este é o momento do curso em que terão o primeiro contato com a maté-
ria jurídica, por isso é de suma importância que compreendam alguns conceitos 
fundamentais, para depois aprofundá-los conforme suas necessidades. 
Este estudo é de extrema importância para os profissionais da área imo-
biliária, pois explica de forma muito didática os Direitos Reais sobre imóveis. 
Refere-se aos direitos de propriedade, direito de posse e aquisição e formas de 
aquisição. O Direito Real sobre coisas alheia: usufruto, uso e habitação, direito 
real de aquisição, penhor, hipoteca e anticrese. Trata sobre Contratos; as termi-
nologias utilizadas; os conceitos, os Direitos e Obrigações para uma compra ou 
recebimento de um imóvel. 
Analisaremos posse e propriedade, formas de aquisição de bens imobiliá-
rios e alguns aspectos que se relacionam com a propriedade, como os direitos 
de vizinhança e as formas de condomínio. Serão analisados os direitos reais, que 
restringem o direito de propriedade.
Em seguida, o enfoque será dado ao estudo sobre contratos imobiliários, como 
eles se formalizam e que requisitos e documentos são necessários para isso, pois 
são pelos contratos que são geradas novas relações envolvendo sujeitos e coisas. 
Não se esquecendo de tratar sobre o Registro Imobiliário, causas e efeitos.
Finalmente, apresentaremos alguns diplomas legais modernos, cujo domí-
nio é de extrema importância para aqueles que trabalham com imóveis possam 
desempenhar suas atividades com tranquilidade e segurança, para, assim, aten-
der aos anseios de cada cliente.
Direito Imobiliário 7
Unidade 1 - Direito - Origem e Fundamentos
 Objetivos da unidade
Esta unidade tem como objetivos: 
Apresentar o conceito básico de Direito.►
Destacar o valor da pessoa humana no que diz respeito aos fundamentos►
do Direito.
Apresentar o significado de Direito Imobiliário e indicar leis de grande►
importância que constituem esta área.
Conceituar e diferenciar Bem, Coisa e Patrimônio.►
Dar definições dos termos e expressões fundamentais de alguns bens►
que se relacionam diretamente com a atividade do técnico em transa-
ções imobiliárias.
Distinguir os conceitos de bens corpóreos e bens incorpóreos.►
 Aprofundando 
1. Introdução
Direito é um fenômeno de origem natural que está diretamenteassociado 
ao relacionamento de seres vivos com interesses conflitantes. Não se trata de um 
fenômeno restrito à espécie humana, mas que abrange os seres vivos em geral; 
sendo conseqüência das relações entre interesses antagônicos desde o surgimen-
to da vida até os tempos de hoje. 
É o resultado da combinação de determinados elementos. Não se chega a essa 
constatação buscando-se o significado etimológico da palavra direito, mas sim ana-
lisando o objeto, o fato ao qual ela se refere. Tal fato é a regulamentação das condu-
tas dos indivíduos em permitidas ou proibidas, ou seja, regulamentação de ações. E 
como toda ação é executada no sentido de satisfazer a um interesse, pode-se dizer 
que o fato ao qual a palavra Direito se refere é a regulamentação de interesses.
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Partindo dessa análise pode-se elaborar um conceito básico que caracterize 
a essência do processo de formação do direito, qual seja: “direito é o fenômeno 
natural onde um indivíduo faz prevalecer seu interesse sobre o de outro”. Resu-
midamente, pode-se dizer que é interesse protegido por meio adequado. 
2. Fundamento prImordIal do dIreIto
A pessoa humana é o fundamento primeiro do Direito. Com efeito, o ho-
mem é o ser que, no tempo e no espaço, se apresenta e deve ser considerado como 
‘centro e fim’ de tudo o que existe, pois ele é pessoa, isto é, o ser em consciência e 
em liberdade. Esta sua identidade o torna o valor absoluto - o único valor absolu-
to - a que tudo se refere. Este primado do homem deve ser reconhecido, acolhido, 
respeitado, promovido e tutelado. 
Visto que, sendo a pessoa humana o fundamento primeiro do Direito, é ela, 
em decorrência, a fonte originária dos conteúdos primordiais deste. Segue-se que 
a pessoa humana, impondo-se como fundamento primeiro do Direito e fonte ori-
ginária de seus conteúdos primordiais, constitui a justificação última da obriga-
toriedade deste.
O direito tem um finalismo próprio que lhe legitima a presença na vida hu-
mana, consistente na busca do bem comum no qual se complementa o cresci-
mento integral do homem. Tal finalismo jurídico se inscreve, obviamente, no fi-
nalismo da pessoa humana, porquanto esta é o fim último de tudo quanto existe 
no tempo e no espaço.
 Preparando-se
1. Faça uma breve síntese da origem do Direito.
2. Qual o fundamento primordial do Direito? E por quê?
3. ConCeIto de dIreIto ImobIlIárIo
O Direito Imobiliário é um ramo do Direito Civil, a partir do Direito das 
Coisas, que, por sua vez, se subdivide em posse e propriedade imóvel. Estudam-
se nessa área as várias formas de aquisição e perda da propriedade, o direito de 
construir e o direito de vizinhança. Estuda-se também o condomínio. E ainda 
os direitos reais sobre coisas alheias, como a servidão, o direito de superfície e a 
hipoteca. 
Estas matérias encontram-se no Código Civil vigente, nos artigos 485 a 862. 
Inúmeros outros dispositivos também fazem parte do direito imobiliário, como o 
livro III (do direito das obrigações) . 
.A Lei N° 4.591/64, que regula o condomínio especial ou de edificações, teve 
sua primeira parte (artigos 1º a 27) inserida no novo Código Civil, que cria a de-
nominação de condomínio edilício. Alguns poucos dispositivos continuam em 
vigor, por não terem sido regulados no novo Código Civil. A segunda parte da lei, 
relativa às incorporações imobiliárias, continuará em vigor, pois esta matéria não 
foi contemplada no novo Código Civil.
Há inúmeras outras leis especiais, de grande importância, que cuidam do 
direito imobiliário. Como exemplos, podem-se mencionar as Leis N° 8.245/91 
(locações) , N° 4.380/64 (sistema financeiro da habitação) , N° 6.015/73 (registros 
públicos) . É de se ressaltar ainda a Lei N° 8.078/90 (Código de Defesa do Con-
sumidor) , que criou novas regras em defesa do hipossuficiente e enterrou velhos 
conceitos clássicos, valorizando a boa fé contratual e punindo a onerosidade ex-
cessiva. (Fonte: http://www.hamiltonquirino.com.br/dirimobiliario.htm)
4. os bens e o patrImônIo
Bens são as coisas de quantidades limitadas e com utilidade, econômica ou 
jurídica, para a pessoa e que nela provoca o desejo de possuí-las. Estão, portanto, 
fora da categoria de bens: terrenos em marte, o ar atmosférico, a água do mar, 
entre outros.
Bem é todo valor material ou imaterial que serve de objeto a uma relação 
jurídica. Bem e coisa não se confundem. Certos bens imateriais não têm avaliação 
econômica (vida, honra, liberdade, etc.) . A coisa é sempre material, podendo ser 
fixada em termos monetários.
Direito Imobiliário 9
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O Patrimônio compreende o conjunto de bens que possuem expressão eco-
nômica. Não o integram, portanto, certos bens (vida, dignidade, etc.) nem as coi-
sas consideradas fora do comércio (ar atmosférico).
Classificação dos bens imóveis 
Conceituamos os termos e as expressões fundamentais de alguns bens que 
se relacionam diretamente com a atividade do TTI.
Bem Móvel: é todo aquele que, sem destruição ou dano, se desloca de um lugar 
para outro por força própria ou alheia. O bem móvel que tem movimento próprio 
chama-se movente. Ex.: os automóveis.
Bem Imóvel: é aquele que não pode ser deslocado de um lugar para outro, sem 
destruição, fratura ou dano. Ex: casa de alvenaria.
Bem Imóvel por acessão física: é aquele que se incorpora ao solo de modo per-
manente. Ex.: a semente lançada ao solo; as construções.
Bem Divisível: é todo aquele que pode ser dividido em todo perfeito. Ex.: um 
terreno loteado.
Bem Fungível: é todo aquele que pode ser substituído por outro da mesma espé-
cie, quantidade e qualidade. Ex.: o dinheiro.
Bem Infungível: é aquele que não pode ser substituído por outro da mesma espécie. 
Exemplo: Uma obra de arte exclusiva ou uma jóia de valor original e única.
Bem Principal: é aquele que existe independentemente de outro. Ex. o terreno.
Bem Acessório: é aquele cuja existência depende de um bem principal. Ex.: o 
imóvel edificado no terreno
Cada uma dessas discriminações tem, por base, determinada característica 
particular da coisa. Pode esta, portanto, enquadrar-se em múltiplas categorias, 
desde que apresente vários caracteres. A mesma coisa pode ser a um só tempo prin-
cipal e acessório: Por exemplo, o terreno e a construção; o terreno e as plantações.
Bens Corpóreos e Incorpóreos
Corpóreos: são os bens dotados de existência física, material, que incidem, ou 
recaem sob os sentidos.
Incorpóreos: os que, embora de existência abstrata ou ideal, são reconhecidas 
pela ordem jurídica, tendo para o homem valor econômico. 
Direito Imobiliário 11
Dentre os primeiros, estão, por exemplo, os bens imóveis por natureza, es-
pecificados no art. 79 do Código Civil; dentre os segundos, a propriedade literá-
ria, científica e artística, o direito a sucessão aberta (art. 80, nº IV) e a proprieda-
de industrial (Lei Nº 5772, de 21/12/1971).
As coisas corpóreas são objeto de compra e venda, enquanto as incorpóreas, 
susceptíveis de cessão. Além disso, estas, ao contrário daquelas, não se prestam à 
tradição e à usucapião. As coisas constituem o domínio ideal do objeto de direitos. 
Tudo aquilo de ordem material sobre o qual o homem exerce o seu domínio 
na satisfação de suas necessidades, quer pelo uso direto, quer mediante troca, 
pode ser objeto de direito. Insiste-se no requisito: constitui bem material tudo 
aquilo que possa ser delimitado no espaço, sujeito à vontade humana e suscetível 
de avaliação monetária.
 Preparando-se
1. Defina bem móvel e bem imóvel.
2. Qual a diferença entre bem e coisa?
3. Na classificação dos Bens Imóveis, defina os “principais” e os “acessórios”,
exemplificando cada um, conforme o seu entendimento
4. Explique o significado das expressões:
 a) Patrimônio
 b) Bem imóvel por acessão física
 c) Bem fungível
 d) Bem infungível
 e) Bem corpóreo
 f) Bem incorpóreo
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 Resumo
O Direito Imobiliário é o ramo do Direito Civil onde seestudam as várias 
formas de aquisição e perda da propriedade, o direito de construir e o direito de 
vizinhança, o condomínio, os direitos reais sobre coisas alheias, etc. Há inúmeras 
leis de grande importância que tratam do Direito Imobiliário.
Para que não venhamos a confundir os significados de Bem e Coisa, deve-
mos saber que nem todo Bem pode ser avaliado economicamente, o que não é o 
caso da Coisa, que é sempre material e pode ter valor monetário. O Patrimônio, 
por sua vez, engloba apenas o conjunto de bens que possuem valor econômico. 
Como vimos nesta unidade, existem vários tipos de Bens, com caracterís-
ticas bem marcadas e que devem ser de conhecimento do técnico em transações 
imobiliárias por se relacionar diretamente com sua atividade.
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Unidade 2 - Direito das coisas
 Objetivos da unidade
Esta unidade tem como objetivos: 
Apresentar o conceito de Direito Real ou Direito das Coisas.►
Destacar como se dá o direito real de uma pessoa sobre uma determina-►
da coisa.
Classificar e caracterizar em detalhes os direitos reais.►
Fazer com que o aluno entenda como podem ser realizadas legalmente►
as normas sobre bens materiais ou imateriais.
 Aprofundando 
1. deFInIção
O direito das coisas trata das normas que atribuem prerrogativas sobre 
bens materiais ou imateriais. Entre os bens imateriais contam-se, por exemplo, 
a propriedade literária, científica e artística (direito autoral), ou a propriedade 
industrial (marcas e patentes). Diz-se direito das coisas ou direitos reais. A no-
menclatura vem do latim, res-rei, coisa. 
A expressão direito das coisas é mais empregada para designar uma das di-
visões do direito civil, de modo global. Mas, ao se passar ao estudo individualiza-
do dos vários institutos que compõem o direito das coisas, prefere-se a expressão 
direito real.
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2. CaraCterístICas do dIreIto real
O direito real é um vínculo que liga uma coisa a uma pessoa. É um direito 
absoluto, por ser oponível a todos (erga omnes). O titular do direito real tem o poder 
de reivindicar a coisa onde quer que se encontre (direito de sequela). O crédito real 
prefere ao pessoal (direito de preferência), conforme o art. 961 do CC.
De acordo com doutrina predominante, só são direitos reais os taxativa-
mente estabelecidos pela lei, em número fechado (numerus clausus), como estabe-
lece o art. 1.225 do CC. 
São Direitos Reais: a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o 
uso, a habitação, o direito do promitente comprador de imóvel, o penhor, a hi-
poteca e a anticrese. Por obrigar a todos, conclui-se que no direito real o sujeito 
passivo é universal. O direito real pode ser sobre coisa própria ou sobre coisa 
alheia. Pode também ser limitado ou ilimitado.
Na classificação dos direitos reais eles podem ser: 
a) Sobre Coisa Própria: só a propriedade.
b) Sobre Coisa Alheia: se divide em de gozo: superfície; servidão predial; usu-
fruto; habitação; enfiteuse (abolida); de garantia: penhor; hipoteca; anticrese e
de aquisição: compromisso de compra e venda
a) Direito Real sob Coisa Própria
O único direito real sob coisa própria é a propriedade, que confe-re o título 
de dono ou domínio. Normalmente a propriedade é ilimitada ou plena, conferin-
do poderes de uso, gozo, posse, reivindicação e disposição. Mas pode também 
apresentar-se de forma restrita, despojada de vários atributos.
Todos os outros direitos reais são limitados e se exercem sobre coisa alheia 
(jus em re aliena) (usufruto, hipoteca). Referem-se geralmente a um direito de gozo 
ou de garantia. Mas, podem abranger outros aspectos, como, por exemplo, o di-
reito à aquisição da coisa.
b) Direitos Reais sobre Coisas Alheias
Enfiteuse: é o contrato pelo qual o proprietário transfere o domínio útil da proprie-
dade a outrem, mediante pagamento de um aluguel, chamado foro (Obs.: o artigo 
Direito Imobiliário 15
2.038 Das Disposições Finais e Transitórias do novo Código Civil proíbe a partir da 
data de sua vigência a constituição de enfiteuse e subenfiteuse, subordinando-se as 
existentes, até sua extinção, as disposição do Código Civil anterior.
Servidão-Predial: é um direito real sobre coisa alheia, que acarreta limitação no 
uso de um imóvel (que se diz serviente) em favor de outro (que se denomina do-
minante).
Usufruto: é o direito real sobre coisa alheia, inalienável e limitado no tempo, que 
atribui ao seu titular as faculdades de uso e fruição de coisa alheia inconsumível, 
permanecendo inalterada a sua substância e destinação econômico-social.
Uso: é um direito real, intransferível concedido a alguém (o usuário) para a uti-
lização de coisa alheia inconsumível, sem alteração de sua substância ou de sua 
destinação econômico-social.
Habitação: é um direito real autônomo, intransferível, que atribui ao seu titular, 
temporariamente, no máximo, pela duração de sua vida, a faculdade de habitar 
casa alheia ou de alugá-la a terceiro.
Hipoteca: é a sujeição de bens imóveis do devedor a favor do credor, em garantia 
do pagamento de uma dívida, sem, contudo, tirá-la da posse de seu legítimo dono.
Penhor: é a garantia constituída em favor do credor sobre coisa móvel ou mobi-
lizável do devedor.
Anticrese: é a cessão de direitos de receber frutos e rendimentos de um imóvel 
que o devedor faz em favor do credor, em garantia de uma dívida.
Diz-se real o direito que recai diretamente sobre a coisa e pessoal, o que depen-
de de uma prestação do devedor, isto é, o que implica, necessariamente, a colabora-
ção de um sujeito passivo. Enquanto no direito real encontramos uma relação entre 
pessoa e coisa, no direito obrigacional a relação se estabelece entre duas pessoas. 
O direito real, ligando a coisa a seu titular permite que este a busque onde 
quer que se encontre, nas mãos de quem quer que, injustamente, a detenha, a fim 
de sobre ela exercer o seu direito. A essa prerrogativa do titular do direito real de 
perseguir a coisa até encontrá-la, chama-se direito de sequela e é peculiar a esse 
tipo de direito.
O direito das obrigações cuida dos direitos pessoais, isto é, do vínculo li-
gando um sujeito ativo (credor) e um sujeito passivo (devedor) por força do qual 
o primeiro pode exigir do segundo o fornecimento de uma prestação consistente
em dar, fazer ou não fazer alguma coisa.
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Direitos Reais de Gozo e Fruição sobre Coisas Alheias
O enfiteuta paga o foro anual e o laudêmio (no caso de alienação onerosa do 
domínio útil) em razão da enfiteuse. São obrigações propter rem, pois não decor-
rem de um acordo de vontades, mas do direito real de enfiteuse.
Enfiteuse (abolida) 
Enfiteuse é um arrendamento perpétuo de terras não cultivadas ou terrenos 
destinados a edificação, mediante o pagamento de uma pensão ou foro anual, 
certo e invariável. O dono, ou senhorio direto, continua sendo proprietário, mas 
o domínio útil passa para o enfiteuta, como também se proprietário fosse. Tanto
que o direito medieval considerava a existência de dois proprietários, cada qual a
seu modo, o que hoje não se admite.
Extingue-se a enfiteuse pela renúncia, pela deterioração do prédio, pela fal-
ta de pagamento, por três anos, das pensões anuais, ou pela morte do enfiteuta 
sem herdeiros. Extinta por qualquer meio a enfiteuse, consolida-se nas mãos do 
proprietário a propriedade plena.
A enfiteuse é um direito real de fruição ou gozo de coisa alheia imóvel. O 
Código Civil de 2002 proibiu novas enfiteuses (art. 2.038) Mas continuam váli-
das as que já existiam, até sua extinção, regulando-se pelas disposições do código 
civil anterior (arts. 678 a 694 do Código Civil de 1916).
3. dIreItos reaIs de GarantIa sobre CoIsas alheIas
Penhor e Hipoteca
Tanto o penhor como a hipoteca são direitos reais de garantia. Os dois insti-
tutos serão abordados em conjunto, vez que é semelhante a sua natureza. Tanto 
no penhor como na hipoteca, o devedor oferece ao credor, como garantia, um 
determinado bem sobre o qualo credor terá preferência em relação a todos os 
outros credores, para ser pago com o produto da venda judicial deste bem.
No penhor, em regra, a garantia será dada em bens móveis, e na hipoteca, 
em regra, a garantia será dada em bens imóveis (como exceção, admite-se, por 
exemplo, a hipoteca de navio, que é um bem móvel sui generis). Ambos são contra-
tos acessórios porque servem de garantia para outro, que é principal. Ambos são 
Direito Imobiliário 17
contratos formais, pois o penhor exige pelo menos escrito particular e a hipoteca, 
em regra, escritura pública.
No penhor, o objeto deve ser entregue ao credor (tradição) e na hipoteca 
deve o contrato ser inscrito no Registro de Imóveis. Há exceções, porém, como 
o penhor rural, que grava culturas agrícolas, ou o penhor industrial, que recai
sobre máquinas e aparelhos utilizados na indústria. Nestes casos, dispensa-se a
tradição, continuando os bens na posse do devedor, que assume então a qualida-
de de depositário.
O penhor e a hipoteca existem, às vezes, independentemente de convenção 
das partes, determinando diretamente a lei o penhor legal ou a hipoteca, com o 
fim de melhor assegurar o pagamento preferencial de certas dívidas. Exempli-
ficando: são credores pignoratícios, independentemente de contrato expresso: 
os hoteleiros sobre as bagagens e pertences dos hóspedes; os senhorios sobre os 
móveis do inquilino; os pupilos, sobre os imóveis dos tutores etc.
Classificação da Hipoteca 
As hipotecas podem ser classificadas em:
Hipoteca convencional► é a estabelecida pelas partes.
Hipoteca legal► é a instituída por lei (CC, art. 1.489) e
Hipoteca judicial ► é a estabelecida no corpo de certos títulos, como a
cédula de crédito industrial.
Registro da hipoteca e seu cancelamento.
A hipoteca deve ser registrada no Registro de Imóveis. Extinta a hipoteca por 
um dos meios previstos no art. 1.499 do Código Civil, como pagamento ou renún-
cia, será averbado o seu cancelamento, pelo oficial de Registro, à vista da respectiva 
prova ou a requerimento de ambas as partes (art. 1.500; art. 167, II, da LRP).
Penhor e penhora: Penhor não se confunde com a penhora. O penhor é um ins-
tituto de direito civil, um direito real de garantia, consistente na entrega da coi-
sa móvel, em garantia, de uma obrigação. A penhora é um instituto de direito 
processual, consistente no “ato pelo qual são apreendidos e depositados tantos 
bens do executado quanto bastem para a segurança da execução” (Gabriel de 
Rezende Filho).
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Direito de Superfície 
O direito de superfície é um direito real sobre coisa alheia, constituído me-
diante escritura pública, registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Pelo 
direito de superfície o proprietário concede a outrem o direito de construir ou 
plantar em seu terreno, pelo tempo convencionado (art. 1.369 CC). Extinta a con-
cessão, o proprietário voltará a ter a propriedade plena sobre o terreno, e sobre as 
construções ou plantações existentes, independentemente de indenização, salvo 
estipulação em contrário (art. 1.375 CC). O direito de superfície consta também 
do Estatuto da Cidade, L 10.257, de 10.7.2001 (arts, 21 a 24).
Servidão predial 
Servidão é o proveito ou facilidade prestada por um prédio em favor de ou-
tro. O prédio prestador é o “serviente”, e o favorecido é o “dominante”. A servidão 
é estabelecida por convenção ou pela lei. No último caso, passa a integrar o direi-
to de vizinhança ou o direito administrativo. Constituem servidões o direito de 
levar o gado para pastar ou beber água em terra alheia, o direito de transitar pela 
propriedade de outrem, os direitos de aqueduto, esgoto, transmissão de força, as 
restrições convencionais nas construções de prédios, como o gabarito, etc.
Não constituem servidões os atos de mera tolerância, como o trânsito to-
lerado por cortesia. Adquire-se a servidão por ato jurídico registrado, pela usu-
capião, nas servidões aparentes, ou pela lei (caso em que passa a ser direito de 
vizinhança).
Extingue-se a servidão pela renúncia, gratuita ou onerosa (sendo onerosa 
tem o nome técnico de resgate), pela confusão (reunião de dois prédios no domí-
nio da mesma pessoa), pela supressão das obras e pelo não uso, por 10 anos. Em 
princípio, as servidões são perpétuas, indivisíveis e inalienáveis. A servidão é um 
direito real sobre coisa alheia de gozo ou fruição (arts. 1.378 a 1.389 do CC).
Anticrese
É direito real sobre coisa alheia, em que o credor recebe a posse frugífera, fi-
cando autorizado a perceber-lhe os frutos e imputá-los no pagamento da dívida. 
Trata-se de instituto pouco utilizado, recaindo a preferência, hoje, sobre a hipo-
teca. Apresenta o inconveniente de retirar do devedor a posse a gozo do imóvel, 
Direito Imobiliário 19
transferindo-os para o credor. Este é obrigado, por sua conta, a colher os frutos e 
pagar-se com as próprias mãos. Embora o artigo 1.506, §2º, do Código Civil per-
mita ao devedor anticrético hipotecar o imóvel dado em anticrese, dificilmente 
encontrará quem aceite tal situação.
Findo o prazo do contrato, ou liquidado o débito, cabe ao credor anticré-
tico restituir o imóvel ao devedor. Extinta a dívida extingue-se a anticrese, que 
é direito acessório. A extinção da dívida pode dar-se pela sua amortização com 
os frutos da coisa, ou pelo pagamento antecipado. Extingue-se a anticrese pela 
caducidade, decorridos quinze anos da data da sua constituição (CC art. 1.423). 
Nesse caso, o credor passa a quirográfico, ou seja, não goza de preferência em 
caso de falência ou concordata, sendo pago após todos os demais credores.
4. a posse
É o exercício de fato, pleno ou não, de algum dos poderes do domínio ou da 
propriedade. A posse pode ser: justa ou injusta, violenta, clandestina, precária, de 
boa-fé ou de má-fé. A posse é um poder de fato protegido juridicamente, que se 
exerce sobre uma coisa. A posse corresponde a um estado de fato e pode o possui-
dor usar a coisa e dela fruir prescindindo, para sua defesa, de qualquer título. 
A posse é um poder de fato e a propriedade um poder de direito. Posse é a 
detenção de uma coisa em nome próprio. Não se confunde o possuidor com o 
mero detentor. O detentor também possui, mas possui em nome de outrem, sob 
cujas ordens e dependência se encontra, como o administrador em relação ao 
dono da fazenda, ou o inquilino em relação ao senhorio. 
Savigny define a posse como sendo o poder de uma pessoa sobre uma coisa, 
com a intenção de tê-la para si (teoria subjetiva) pelo destaque à intenção de ter 
a coisa como própria. Nessa teoria o elemento subjetivo “ânimo” ganha ênfase em 
relação ao poder físico, por isso, tem ela o nome de teoria subjetiva da posse.
Para Ihering, porém, tem posse aquele que age em relação a coisa como se 
fosse proprietário, mesmo que não o seja, independentemente da intenção (teo-
ria objetiva), junto com outros autores, sustenta que a posse é um direito. 
Diz “se os direitos são interesses juridicamente protegidos, não pode haver 
a menor dúvida de que se deve reconhecer o caráter de direito à posse”, e conti-
nua: “Se a posse como tal não fosse protegida, ela não constituiria, sem dúvida, 
senão uma relação de puro fato sobre a coisa, mas, porque é ela protegida, toma o 
caráter de relação jurídica, o que é sinônimo de direito”).
Centro de Formação de Corretores de Imóveis20
O Código Civil segue a teoria objetiva, considerando como possuidor todo 
aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes 
ao domínio ou propriedade (art. 1.196).
Classificação da posse
A posse costuma ser classificada da seguinte forma:
Posse direta ou indireta: a posse direta é a exercida diretamente pelo possuidor 
sobre a coisa. A posse indireta é a que o proprietário conserva por ficção legal, 
quando o exercício da posse é conferido a outrem, em virtude de contato ou di-
reito real limitado. Exemplo: o usufrutuário tem a posse direta e o proprietário, a 
posse indireta. As posses diretase indiretas coexistem.
Posse justa ou injusta: é justa a posse que não for clandestina, nem violenta, nem 
precária. Clandestina é a posse não ostensiva. Violenta é a obtida à força. Precária 
é a cedida a título provisório. Injusta, ao reverso, será a posse clandestina, violen-
ta ou precária.
Posse de boa-fé ou de má-fé: é de boa-fé a posse se o possuidor ignora o vício ou 
o obstáculo impeditivo de seu exercício. Possui boa-fé, por exemplo, quem ad-
quire coisa furtada, desconhecendo este detalhe. A má-fé ocorre quando o vício
não é ignorado.
Posse titulada ou não titulada: posse titulada é a amparada por justo título.
Justo título significa qualquer ato jurídico que, em tese, seria hábil a conferir di-
reito de propriedade, se não contivesse, porém, um determinado defeito ou pela
ausência do promitente vendedor. Presume-se de boa fé quem tem Justo Título
(art. 1.201, parágrafo único do CC).
Posse contínua ou descontínua: a posse contínua é a permanente. Descontínua
é a posse em que houve alguma interrupção.
Posse de mais ou de menos de ano e dia (posse velha ou posse nova): a dis-
tinção tem relação com as ações possessórias, ou meios de defesa da posse (art.
924, CPC).
Composse: a composse ocorre quando há mais de um possuidor da coisa toda,
em partes ideais não localizadas, como no condomínio de terra não dividida ou
demarcada.
Direito Imobiliário 21
 Preparando-se
1. O que se entende pela expressão “direito das coisas”?
2. Qual o conceito de “direito real”?
3. Aponte algumas diferenças entre os direitos reais e os direitos pessoais.
4. Quais são os direitos reais existentes em nosso ordenamento?
5. Qual o direito real sobre coisa própria?
6. Cite três direitos reais sobre coisas alheias e defina.
7. Quais os direitos reais de garantia?
8. O que é posse “justa” e posse “injusta”?
9. Quais as semelhanças entre penhor e hipoteca?
10. Em que consiste a “posse”?
11. O que é direito de superfície?
 Resumo
O Direito das coisas, ou Direito Real, trata das normas referentes a bens 
materiais ou imateriais e pode incidir sob coisa própria ou sobre coisa alheia, 
limitado ou ilimitado. 
A propriedade é o único direito real sobre coisa própria, que confere o título 
de dono ou domínio e esta normalmente limitada ou plena. Todos os outros di-
reitos reais são limitados e incidem sobre coisa alheia. 
 Os direitos reais sobre coisa alheia podem ser de gozo e fruição, servidão 
predial, usufruto, habitação, enfiteuse (abolida); de garantia: penhor, hipoteca e 
anticrese; e de aquisição: compromisso de compra e venda.
Enquanto no Direito Real encontramos uma relação entre pessoa e coisa, no direi-
to obrigacional a relação se estabelece entre duas pessoas sendo um sujeito ativo (cre-
dor) e um sujeito passivo (devedor) onde o primeiro pode exigir do segundo o forneci-
mento de uma prestação que consiste em dar, fazer ou não fazer alguma coisa.
Nesta unidade pudemos classificar os direitos reais e entender suas parti-
cularidades.
Centro de Formação de Corretores de Imóveis22
Unidade 3 – Propriedade – Direitos
 e Obrigações
 Objetivos da unidade
Esta unidade tem como objetivos: 
Apresentar ao aluno o conceito e as características da Propriedade.►
Entender as condições para exercer a propriedade da coisa.►
Destacar as formas de aquisição da propriedade expondo as caracterís-►
ticas de cada elemento.
 Aprofundando 
1. proprIedade
É o poder de dispor da coisa e utilizá-la livremente, e de usufruir os seus 
frutos. O conteúdo do direito de propriedade consiste no conjunto de poderes 
que o proprietário tem sobre a coisa.
A propriedade, que é o mais amplo dos direitos reais, em geral, atribui ao 
seu titular, principalmente, as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa. Mas 
essas faculdades podem sofrer limitações de tal ordem que o conteúdo do direito 
de propriedade se reduz a mero título jurídico. Apesar disso, o direito de proprie-
dade persiste, e, extinta a causa dessas limitações, ele automaticamente readqui-
re o seu conteúdo. A esse fenômeno dá-se o nome elasticidade do domínio.
Essas limitações podem decorrer da vontade do proprietário, de causa na-
tural ou da lei. A propriedade é o direito mais amplo ou extensivo que se possa 
imaginar acerca de uma coisa e deve-se proceder reconhecendo que a coisa tem 
uma conotação econômica que lhe é peculiar.
O proprietário pode usar, gozar e dispor de seus bens, bem como reavê-los do 
poder de quem quer que injustamente os possua (art. 1.228 do CC). Para obter ou 
reaver a posse de coisa de sua propriedade, tem o proprietário a ação reivindicatória.
Direito Imobiliário 23
A propriedade é plena quando todos os seus direitos elementares se acham 
reunidos na mão do proprietário. É limitada quando um desses elementos é 
entregue a outro titular. É resolúvel a propriedade quando se limita no tempo, 
extinguindo-se com o advento de uma condição ou termo, como na alienação 
fiduciária, no fideicomisso ou no pacto de retrovenda. 
A propriedade do solo abrange tudo que está acima ou abaixo da superfície, 
dentro dos limites úteis de seu uso. Não pode o proprietário opor-se a trabalhos 
que sejam empreendidos a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele 
interesse em impedí-los.
Deve o proprietário respeitar as leis específicas sobre a proteção da fauna, 
da caça, bem como sobre a proteção do ambiente e do patrimônio paisagístico, 
histórico e artístico nacional, e ainda as posturas referentes a edificações.
2. aquIsIção da proprIedade Imóvel
Adquire-se a propriedade imóvel:
I – Pelo registro do título
II – Pela acessão
III – Pela usucapião 
IV – Pelo direito hereditário (arts. 1.784 e ss. do CC). 
A aquisição é originária quando a coisa não tem dono anterior, como na ocu-
pação ou na acessão. Muitos autores entendem que a transmissão involuntária, 
como ocorre no usucapião, também é uma aquisição originária. A aquisição pode 
ser também a título singular, quando se refere a um bem específico, ou a título 
universal, na herança, quando se transmitem todos os bens de uma pessoa.
Registro do Título
A transmissão da propriedade imóvel só se opera com o registro do título de 
transferência. Por isso se diz que quem não registra não é dono (arts. 1.227 e 1.245).
Transcrição é o registro dos títulos de transferência; Inscrição é o registro 
próprio de certos atos, como a hipoteca e outros direitos reais limitados; averba-
ção e a anotação, no mesmo registro, de certos dados ou alterações.
A Lei de Registros Públicos engloba a transcrição e a inscrição na designa-
ção genérica de registros. A matrícula é realizada por ocasião do primeiro regis-
tro de cada imóvel.
Centro de Formação de Corretores de Imóveis24
Acessão
A acessão refere-se a acréscimos acontecidos em relação a imóvel, pela mão do 
homem ou por causas naturais. A acessão artificial operada pelo homem dá-se pela 
construção de obras num terreno, ou pelas plantações. Aquele que semeia, planta ou 
edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e 
construções, mas tem direito a indenização se proceder de boa-fé (Art. 1.255). 
A acessão natural pode ocorrer pela formação de ilhas, por aluvião, por avul-
são ou abandono de álveo (art, 1.248 do CC). O Código Civil e o Código de Águas 
(D 24.643, de 10.7.1934) regula de modo minucioso a atribuição da propriedade 
desses acréscimos naturais. Em regra, ficam pertencendo ao dono do imóvel ao 
qual aderiram, ou aos donos dos imóveis mais próximos, no caso de formação de 
ilhas, em proporção às suas testadas.
Aluvião são depósitos de matérias, trazidas pelas águas, que às vezes vão 
se acumulando junto a imóveis lindeiros (limites), de modo contínuo e quase 
imperceptível.
Avulsão é o arrancamento de um bloco considerável de terra, pela força das 
águas, e o seu conseqüente arremesso de encontro a terras de outrem. O dono das 
terras assim acrescidas pode ficar com o acréscimo, se em um ano ninguém o recla-
mar ou pagando indenização ao reclamante, ou consentir na remoçãodo mesmo. 
Abandonado do álveo ou leito do rio, público ou particular, pertencente aos 
proprietários ribeirinhos das duas margens, com divisa no meio (art. 1.252).
Usucapião
A palavra usucapião é usada tanto na forma masculina (o usucapião) como na 
feminina (a usucapião). O Código Civil de 2002 preferiu a forma feminina (a usuca-
pião). A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade. É chamada também 
de prescrição aquisitiva. Ocorre quando alguém detém a posse de alguma coisa com 
animo de dono, por determinado tempo, sem interrupção, nem oposição.
A posse não pode ser clandestina (oculta), nem violenta (obtida pela força), 
nem precária (concedida pelo proprietário, como no empréstimo ou no aluguel). Não 
podem ser usucapidos os bens públicos e as coisas fora do comércio, como insuscetí-
veis de apropriação (ar, luz do sol, água, etc.). As causas que obstam, suspendem ou 
interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião (art. 1.244 CC).
Direito Imobiliário 25
Sucessão
O direito hereditário é, também, modo de aquisição da propriedade imóvel 
porque, aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros le-
gítimos e testamentários. Tão logo faleça o proprietário de determinados bens, 
estes são repassados aos herdeiros. Por uma criação jurídica (princípio da saisi-
ne), a herança não fica em momento algum sem um dono, pois essa transmissão é 
imediata ao fato da morte, conforme o art. 1.784 do CC:
O inventário será feito em função do princípio da continuidade do registro 
de imóveis, para que o herdeiro ali figure como titular de propriedade. Todavia a 
aquisição desse direito dá-se simplesmente em razão do falecimento do de cujus, 
quando então se considera aberta a sucessão.
 Preparando-se
1. Em que consiste a “propriedade”?
2. Qual a diferença entre posse e propriedade?
3. Cite algumas das características principais da propriedade.
4. Quais as faculdades a que faz jus o proprietário da coisa?
5. Quais as formas de aquisição da propriedade imóvel?
6. Como se opera a transmissão da propriedade imóvel?
7. Qual o significado do vocábulo usucapião?
8. O que se entende por acessão?
Centro de Formação de Corretores de Imóveis26
 Resumo
A propriedade é o mais amplo dos direitos reais e atribui ao titular o poder 
de utilizá-la e de usufruir de seus frutos, devendo-se proceder de modo a reconhe-
cer que a coisa tem uma conotação econômica que lhe é peculiar. Pode ser plena 
(quando todos os direitos são do proprietário), limitada (quando um dos direitos é 
entregue a outro titular) e resolúvel (quando a propriedade de limita a um tempo, 
de acordo com uma condição ou termo, tornando-se extinta posteriormente).
Como formas de propriedade imóvel, podemos citar o registro do título, a 
acessão, a usucapião e o direito hereditário, cada qual com características pecu-
liares que estão de acordo com o Código Civil, como foi visto nesta unidade.
Direito Imobiliário 27
Unidade 4 – Obrigações 
 Objetivos da unidade
Esta unidade tem como objetivos: 
Entender o conceito de Obrigação.►
Compreender o motivo pelo qual os direitos obrigacionais diferem dos►
direitos reais.
Apresentar os termos utilizados no Direito Obrigacional.►
 Aprofundando 
É o vínculo de direito pelo qual alguém (sujeito passivo) se propõe a dar, fazer 
ou não fazer alguma coisa (objeto), em favor de outrem (sujeito ativo). É a relação 
jurídica estabelecida entre devedor e credor. Os direitos obrigacionais são diferen-
tes dos direitos reais; os titulares deste exercem um poder imediato sobre determi-
nada coisa. Os titulares daqueles não, porque a responsabilidade é pessoal. 
1. as partes na relação obrIGaCIonal
Em toda relação obrigacional existem duas partes determinadas ou deter-
mináveis: um sujeito ativo (credor) e um sujeito passivo (devedor). O sujeito ati-
vo tem a expectativa de obter do devedor o desempenho da obrigação, isto é, o 
fornecimento da prestação, enquanto ao sujeito passivo cumpre o dever de cola-
borar com o credor, fornecendo-lhe a prestação devida. 
Prestação 
A prestação consiste em dar, fazer ou não fazer alguma coisa. Podemos assim 
definir obrigação: “é o vínculo de direito pelo qual um sujeito passivo fica adstrito 
a dar, fazer ou não fazer alguma coisa em favor de um sujeito ativo, sob pena de, se 
não o fizer, espontaneamente, seu patrimônio responder pelo equivalente”.
Centro de Formação de Corretores de Imóveis28
Fontes de Obrigações
A obrigação provém dos contratos, das declarações unilaterais de vontade 
e dos atos ilícitos. 
Contratos: é a convenção estabelecida entre duas ou mais pessoas, em virtude 
do qual uma delas obriga a outra a dar, fazer, ou abster-se de algo. São também 
denominados convenção, ajuste, pacto, etc.; Em princípio, os particulares têm a 
faculdade de contratar da maneira que bem entendem, mas o limite dessa liber-
dade é a ordem pública, a moral e o direito.
Declarações Unilaterais de Vontade: são obrigações emanadas de manifesta-
ções de vontade de uma parte e não discriminam desde logo a pessoa do credor, 
que só surgirá após a constituição da obrigação. 
 Atos Ilícitos: quando alguém produz lesões corporais em outrem está obrigado 
a pagar uma indenização civil. Art. 159 CCB. 
2. FIGuras do dIreIto obrIGaCIonal
Arras ou Sinal: é a quantia em dinheiro, ou outra coisa fungível, entregue por 
um a outro contratante, a fim de assegurar o pontual cumprimento da obrigação. 
Firma a presunção de acordo final e torna obrigatório o contrato. 
Mora: é o retardamento na execução da obrigação. Incorre em mora o devedor 
que não efetua ou que não cumpre a prestação pelo modo a que se obrigara. E 
o credor que se recusa a recebê-la, nas mesmas condições, também incorre em
mora. A conseqüência da mora é a responsabilidade pelas perdas e danos.
Vícios Redibitórios: são defeitos da coisa que a tornam imprópria ao fim a que
se destina ou lhe diminuem o valor, de tal forma que o contrato não se teria reali-
zado se esses defeitos fossem conhecidos. Redibição é a devolução da coisa.
Evicção: é a garantia jurídica resultante da perda, por força de decisão judicial,
da coisa alienada.
Compra e Venda: é o contrato pelo qual um dos contraentes se obriga a trans-
ferir o domínio de coisa certa e outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Seus
elementos são a coisa, o preço e o consentimento.
Locação: é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a
outra se obriga a pagar, se compromete a fornecer-lhe o uso e gozo de uma coisa,
a prestação de um serviço ou a execução de um trabalho determinado.
Direito Imobiliário 29
Mútuo: é o empréstimo de coisa fungível. 
Comodato: é o empréstimo de coisa infungível. 
Depósito: é o contrato pelo qual uma das partes recebe de outra uma coisa mó-
vel, obriga-se a guardá-la temporariamente para futura restituição. 
Mandato: verifica-se quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu 
nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do 
mandato. 
Fiança: dá-se quando uma pessoa se obriga por outra, para com seu credor, a 
satisfazer a obrigação, caso o devedor não a cumpra. Existe solidariedade entre 
os fiadores. 
Extinção das Obrigações: as obrigações extinguem-se pelo pagamento espon-
tâneo, quando efetuado por iniciativa do devedor, ou compulsório, quando por 
intermédio de execução forçada, judicial. Sem pagamento, ocorre a extinção das 
obrigações pela prescrição, pela impossibilidade de execução, por lei ou pela mo-
dificação da natureza da obrigação.
3. dIFerença entre dIreIto das CoIsas e o dIreIto das obrIGações
No direito das coisas existe um vínculo direto entre uma pessoa e uma coi-
sa, devendo esse vínculo ser respeitado por todos. Por isso, o direito das coisas é 
absoluto, obriga o universo.
No direito das obrigações o vínculo estabelece-se entre pessoas determina-
das, não envolvendo terceiros, alheios à relação obrigacional. Por isso, o direito das 
obrigações é relativo, referindo-se apenas a um sujeito passivo particularizado.Como bem esclarece San Tiago Dantas, “o direito é relativo quando o dever 
recai sobre determinada pessoa; o direito é absoluto quando o dever jurídico re-
cai indistintamente sobre todas as pessoas. Os direitos das personalidades e os 
reais são desdobramentos dos direitos absolutos”.
Obrigações reais, “propter rem”
As obrigações reais, propter rem (em razão da coisa), ou in rem scriptae (gravada 
na coisa), situam-se numa zona cinzenta entre o direito real e o direito obrigacio-
nal. Surgem como obrigações pessoais de um devedor, por ser ele titular de um 
direito real. Mas acabam aderindo mais à coisa do que seu eventual titular.
Centro de Formação de Corretores de Imóveis30
São exemplos de obrigações propter rem as dívidas por impostos prediais 
condomínio em edifícios, a hipoteca que onera um imóvel, etc. Todas essas dívi-
das, além de não largarem o devedor originário, sob o aspecto obrigacional, vão 
também acompanhando sempre a coisa, sob o aspecto real, até que sejam satis-
feitas, não importando se o devedor originário já foi substituído. Por isso se diz 
que são dívidas em razão da coisa (propter rem). São aquelas que acompanham a 
coisa, você não tem como abrir mão dela.
Quem adquire um apartamento, por exemplo, ficará responsável pelas des-
pesas de condomínio do antigo proprietário. Não resta dúvida de que caberá 
ação regressiva do novo adquirente contra o antigo proprietário, mas perante o 
condomínio, responderá sempre o atual proprietário. 
 Preparando-se
1. Qual a diferença entre direitos obrigacionais e direitos reais
2. Quais as partes na relação obrigacional?
3. Explique o significado das expressões:
a) Contratos:
b) Atos Ilícitos
c) Arras
d) Compra e Venda
e) Locação
f) Mandato
4. Defina e cite três exemplos de obrigações propter rem.
Direito Imobiliário 31
 Resumo
Obrigação pode ser definida como um vínculo de direito pelo qual um sujei-
to passivo se compromete em fazer ou não fazer alguma coisa (objeto) em favor 
de um sujeito ativo. Caso o devedor não forneça a prestação devida, seu patri-
mônio pode responder pelo equivalente. A obrigação provém dos contratos, das 
declarações unilaterais e dos atos ilícitos.
Dentre os termos relacionados com os Direitos Obrigacionais podemos 
destacar; o sinal, a mora, os vícios redibitórios, a evicção, a compra e venda, a 
locação, o comodato, o depósito, o mandato e a fiança.
A extinção das obrigações se dá pelo pagamento de modo espontâneo ou 
por intermédio de força judicial, do que era de responsabilidade do devedor.
A diferença entre o direito das coisas e o direito das obrigações está no fato 
de que no primeiro existe um vínculo direto entre uma pessoa e uma coisa que 
deve ser respeitado por todos, é absoluto e universal, já o direito das obrigações 
dá-se entre pessoas determinadas, é relativo e particularizado.
As obrigações reais são obrigações pessoais de um devedor que usufrui de 
um direito real. Estas obrigações sempre acompanham a coisa de responsabili-
dade do devedor e este não pode abrir mão desta até que todas as dívidas sejam 
satisfeitas.
Centro de Formação de Corretores de Imóveis32
Unidade 5 - Direitos de Vizinhança 
(art. 1.277 a 1.306 do CC).
 Objetivos da unidade
Esta unidade tem como objetivos: 
Abordar os direitos das pessoas que moram em prédios próximos.►
Entender os elementos que regulam as ações dos condôminos.►
 Aprofundando 
O direito de vizinhança regula as várias repercussões decorrentes de uso de 
prédios próximos.
Uso nocivo da propriedade: o uso da propriedade não deve prejudicar a segu-
rança, o sossego ou a saúde dos que habitam prédios próximos 
Árvores limítrofes: os frutos caídos pertencem ao dono do solo onde caíram. Os 
ramos podem ser cortados pelo vizinho, no plano vertical divisório.
Passagem forçada: o dono do prédio encravado pode reclamar passagem.
Águas: os prédios inferiores são obrigados a receber as águas que correm natu-
ralmente dos prédios superiores.
Limites entre prédios: as cercas ou muros divisórios presumem-se comuns, sen-
do obrigados a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e 
conservação os proprietários confinantes. 
Direito de construir: nas construções, observar o direito dos vizinhos e os re-
gulamentos administrativos. O proprietário pode embargar a construção que 
invada a área do seu, ou sobre ele deite goteiras, bem como a daquele em que , a 
menos de metro e meio do seu, se abra janela, ou faça eirado, terraço ou varanda. 
O condômino de parede-meia pode utilizá-la até o meio da espessura.
Direito Imobiliário 33
1. CondomínIo (art. 1.314 a 1.358 do CC).
O condomínio se estabelece quando uma coisa indivisa tem dois ou mais 
proprietários em comuns. No âmbito interno, ou seja, entre os comunheiros, o 
direito de cada um se encontra limitado pelo direito dos outros, na medida de 
suas quotas. Mas, para uso externo, ou seja, perante terceiros, cada um é, em tese, 
proprietário da coisa toda.
Condomínio em edifícios (edilício) 
O condomínio em edifícios, ou edilício (o termo “edilício” vem de “edifica-
ção”) é regulado pelos arts. 1331 a 1358 do Código Civil, e, no que contrariarem 
estes, pelas disposições da Lei N° 4.591/64, com alterações da Lei N° 4.684/65. 
Cada condômino é proprietário individual de sua unidade autônoma e, ao mes-
mo tempo, comunheiro de certas partes do edifício, que são de uso coletivo. 
Constituem propriedades comuns, por exemplo, o terreno, o elevador, o 
teto, etc. Tal comunhão não pode ser desfeita unilateralmente, por se tratar de 
um condomínio especial.
Forma-se o condomínio por destinação do proprietário ou por incorporação 
imobiliária. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas 
após ter sido cumprido várias exigências da lei e arquivado a documentação ne-
cessária no Registro de Imóveis (Lei N° 4591/64, art. 32) .
Convenção do Condomínio
O estatuto básico do condomínio é a Convenção do Condomínio. Essa con-
venção trata dos direitos e dos deveres dos condôminos, da discriminação das 
partes exclusivas e das partes comuns do prédio, da forma de se realizar a Assem-
bléia Geral, do modo de escolher o síndico, etc. A convenção deve ser aprovada 
por 2/3 das frações ideais e registrada no Registro de Imóveis. A alteração da 
convenção necessita do mesmo quorum.
Entre as obrigações dos condôminos contam-se as seguintes: pagar a co-
ta-parte nas despesas, não alterar a fachada do prédio, não fazer decoração des-
toante do conjunto, não invadir área comum, não utilizar a unidade autônoma 
de modo contrário à finalidade do prédio, etc. O transgressor ficará sujeito ao 
pagamento de multa, terá de desfazer obras irregulares e abster-se de praticar 
ou continuar praticando, o ato proibido.
Centro de Formação de Corretores de Imóveis34
2. reGulamento Interno
Além da Convenção de Condomínio, poderá ser elaborado um Regulamento 
Interno. O condomínio em edifícios é uma universalidade de fato e não uma pessoa 
jurídica, vez que a lei não lhe deu o atributo da personalidade, mas, pode-se dizer que 
o condomínio em edifícios constitui, pelo menos, uma quase pessoa jurídica, desde
que admita a existência dessa categoria, ainda indefinida. A quase pessoa jurídica não
possui personalidade plena, sendo, porém capaz de alguns direitos e obrigações.
O condomínio em edifícios é representado em juízo pelo síndico ou pelo 
administrador de fato, se não houver síndico regularmente constituído ou por 
algum dos condôminos, na omissão do síndico.
Existem várias outras denominações dadas tais como: condomínio em edi-
fícios, propriedade em planos horizontais, propriedade horizontal, propriedade 
por andares, condomínio especial, etc. 
 Preparando-se
1. O que se entende pela expressão “direitos de vizinhança”?
2. Em que consiste o condomínio?
3. Defina condomínio edilício?
4. O que é a convenção do condomínio?
 Resumo
O direito de vizinhança existe para que sejam reguladas as situações que 
decorrem do uso de prédios vizinhos. Podemos citar como propriedadescomuns 
o terreno, o elevador, as áreas de lazer, etc.
Em se tratando de condomínios, entre os moradores deste, o direito de cada 
um se encontra limitado pelo direito do outro, na medida de suas quotas. Para 
tratar dos direitos e deveres dos condôminos e de outros assuntos relacionados a 
estes, deve existir um estatuto básico que é a Convenção do Condomínio. Como 
vimos, além da Convenção poderá ser elaborado um Regulamento Interno.
Direito Imobiliário 35
Unidade 6 - Incorporação Imobiliária 
e Patrimônio de Afetação
 Objetivos da unidade
Esta unidade tem como objetivos: 
Compreender a diferença entre o patrimônio geral do incorporador imo-►
biliário e patrimônio de afetação.
Apresentar o conceito de contrato e indicar suas ramificações.►
Destacar as características do Contrato de Compra e Venda e apresen-►
tar suas cláusulas especiais.
 Aprofundando 
O incorporador imobiliário, se o desejar, pode destacar uma parte de seus 
bens e direitos, vinculados à realização da incorporação. Tais bens e direitos 
constituem bens separados, com a denominação de patrimônio de afetação, afe-
tado (ou destinado a certo fim).
Todos os bens e obrigações (terrenos, acessões e demais bens e direitos), ou 
seja, tudo que estiver vinculado à incorporação fica separado do patrimônio geral 
do incorporador, destinando-se exclusivamente à realização da incorporação e à 
entrega das unidades aos respectivos adquirentes.
O patrimônio de afetação não se comunica com os bens gerais do incorpora-
dor e só responde por obrigações referentes à incorporação, a partir da averbação 
no Registro de Imóveis. A decretação de falência ou da insolvência civil do incorpo-
rador não atinge o patrimônio de afetação, que não integra a massa concursal.
O patrimônio goza também de um regime tributário especial, com a unifica-
ção de tributos, como IR, PIS, CSLL, e COFINS. A Lei N° 10.931 de 2/8/2004, regu-
lou toda a matéria, alterando inclusive várias leis correlatas, como a Lei N° 4.591/64, 
que dispõe sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias.
Centro de Formação de Corretores de Imóveis36
1. Contrato
É o acordo de vontades, expresso ou tácito, manifestado por duas ou mais 
pessoas, tendo como fim o mesmo objeto. O contrato faz lei entre as partes. Con-
siderando-se tal princípio, pode-se afirmar que, grosso modo, as regras de inter-
pretação legal servem, igualmente, ao domínio dos contratos.
Os contratos podem ser públicos, quando o Estado é uma das partes con-
tratantes; particulares, quando é feito por pessoas de direito privado. Podem ser 
civis ou comerciais de acordo com as pessoas interessadas.
Os contratos dividem-se em: compra e venda, doação, troca, locação, em-
préstimo, depósito, mandato, gestão de negócios, de sociedade, da constituição 
de renda, de seguro, da fiança, de trabalho, e outros.
Contrato de Compra e Venda
Quando um dos contratantes se obriga a transferir para outro o domínio de 
certa coisa, e outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro por este domínio. Dentre 
as cláusulas especiais à compra e à venda assinalaremos:
Retrovenda, que permite ao vendedor reservar-se o direito de recobrar, em 
certo prazo, o imóvel que vendeu, restituindo o preço mais as despesas feitas 
pelo comprador;
Venda a contento, que se reputará feita sob condição suspensiva, se no 
contrato não se lhe tiver dado expressamente o caráter de condição resoluti-
va. As obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa 
comprada, são as de mero comandatário, enquanto não manifeste aceitá-lo. Se o 
comprador não fizer declaração alguma dentro do prazo, reputar-se-á perfeita 
a venda, quer seja suspensiva a condição ou resolutiva, havendo-se, no primeiro 
caso, o pagamento do preço como expressão de que aceita a coisa vendida.
Preempção ou Preferência, que impõe ao comprador a obrigação de ofere-
cer ao vendedor a coisa que aquele vai vender ou dar em pagamento para que este 
use de seu direito de prelação na compra;
Pacto de melhor comprador, que consiste no fato de que o contrato pode ser 
desfeito se, dentro de certo prazo, aparecer quem ofereça maiores vantagens;
 Do pacto comissório, que consiste em poder o vendedor exigir, caso não 
seja pago o preço até certo dia, a dissolução do contrato.
Direito Imobiliário 37
 Preparando-se
1. Como se dividem os contratos?
2. Defina contrato de compra e venda.
3. Defina as cláusulas: Retrovenda, Preempção e Pacto Comissório.
 Resumo
No que diz respeito ao patrimônio do incorporador, podemos afirmar que o 
patrimônio de afetação, ou seja, parte de seus bens e direitos que são vinculados 
à realização da incorporação, não se comunica com os demais bens deste. Desta 
maneira, em caso de insolvência civil do incorporador, o patrimônio de afetação 
não é atingido, o que acaba por não prejudicar os respectivos adquirentes.
Podemos definir Contrato como um acordo de vontades feito por duas ou 
mais pessoas que têm a mesma finalidade. Dentre os tipos de contrato podemos 
citar o de Compra e Venda, que ocorre quando uma das partes transfere para a 
outra o domínio de certa coisa e recebe em dinheiro por este domínio. Existem 
cláusulas especiais que definem as condições de compra e venda, como foi visto 
nesta unidade.
Centro de Formação de Corretores de Imóveis38
Unidade 7 - Sistema Registral
 Objetivos da unidade
Esta unidade tem como objetivos: 
Realizar estudo dos procedimentos realizados em torno do Sistema de►
Registro.
Fazer com que o aluno entenda os efeitos que o Ato Registral produz.►
Identificar as situações em que ocorre a matrícula, o registro, a averba-►
ção entre outros procedimentos relativos a imóveis.
Ressaltar a relevância do Registro de Imóveis.►
 Aprofundando 
1. JustIFICatIva
Considerando-se que em matéria de direito imobiliário a propriedade se adquire, 
regularmente, com a transcrição do título (art. 1.245 do CC), impõe-se o estudo do cha-
mado sistema de registro, ou sistema registral, que se caracteriza pelo procedimento 
instado, pelo legislador, para controle e publicidade das ocorrentes transmissões. 
2. leI dos reGIstros públICos - leI n° 6015/73
O TÍTULO IV - Da Publicidade afirma que:
Art. 16. Os oficiais e os encarregados das repartições em que se façam os registros 
são obrigados: 
1º a lavrar certidão do que lhes for requerido;
2º a fornecer às partes as informações solicitadas.
Art. 17. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao ofi-
cial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido. 
Direito Imobiliário 39
 O TÍTULO V - Do Registro de Imóveis prevê que: 
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos; (Confor-
me Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei Nº 6.216, de 1975). 
3. obJetIvo
Segundo Walter Ceneviva, tem por escopo o regime registrário “garantir a 
autenticidade, a segurança e a produção dos efeitos dos atos jurídicos inter vivos 
ou mortis causa, constitutivos, declaratórios ou extintivos de direitos reais sobre 
imóveis”.
4. eFeItos do ato reGIstral
 O Ato Registral é um ato - de natureza essencialmente constitutiva - atribui 
definitividade, exclusividade e oponibilidade do titular do registro, em face de ter-
ceiros, isto é, a qualidade inquestionável do domínio ali afirmado, declarado, em 
favor deste determinado ente de direitos, natural ou jurídico, privado ou público.
Ressalva, o parágrafo primeiro do artigo 1245, Código Civil, que “Enquanto 
não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono 
do imóvel”. O registro gera, no sistema brasileiro, presunção relativa de veraci-
dade quanto ao teor ali declarado e transcrito. Isto atinente à descrição do bem 
imóvel, do titular, da manifestação translática na forma então transcrita e tudo 
o mais que se encontra inserido no corpo do registro propriamente dito, como
parte técnica anexa à matrícula (do que melhor se esclarecerá).
Costuma-se dizer, pela força vinculadora e produtora imediata do registro, 
que a presunção“é absoluta até prova em contrário”, dado que enquanto não 
desconstituído o mérito constante de mesmo ato produz efeitos jurídicos plenos 
e inquestionáveis.
5. da retIFICação do reGIstro
Nada impede e a lei autoriza que simples requerimento do interessado, com 
oitiva daqueles circunstantes de interesses limítrofes (que ficam ao redor), possam 
colaborar para a retificação, inclusive de área, em procedimento administrativo 
simples, no âmbito do RI, segundo disposto pelo Art. 212: “Se o registro ou a aver-
bação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo 
Centro de Formação de Corretores de Imóveis40
Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por 
meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessa-
do requerer a retificação por meio de procedimento judicial.” (Redação dada pela 
Lei Nº 10.931, de 2004), ou valendo-se da jurisdição voluntária, levada a questão ao 
juízo de Registros Públicos, para se autorizar a averbação necessária; isto quando, 
ainda, não se chegar com tal pretensão, a atingir direito de terceiros.
Considerando-se próprios os seguintes atos, inerentes, exclusivamente ao 
serventuário enquanto investido na qualidade de escrevente dos Cartórios de 
Registro de Imóveis:
Matrícula: é o número identificador do imóvel, que o individualiza. Sem 
ele, pode-se dizer que, para o sistema registral da Lei Nº 6.015/73 (LRP), não há 
propriedade imóvel disponível, salvo os “inscritos” pelos anteriores sistemas, os 
quais, a cada apresentação para registro, sob a égide da atual lei, poderão ou se-
rão transferidos para o critério de constituição de matrícula. 
Neste caso, por força do que dispões o artigo 196 da LRP a matrícula será 
feita à vista dos elementos constantes do título apresentado e do registro ante-
rior que constar do próprio cartório, segundo a especialização dos imóveis, ou 
seja, sua precisão e certeza descritivas. 
O Registro de Torrens é uma forma de registro diferenciada, pois uma vez 
efetivado, fornece ao proprietário um título com força absoluta de vez que contra 
ele não é admitido prova em contrário. É a única forma de registro que goza des-
sa presunção absoluta. No Brasil, atualmente, esse registro somente é permitido 
para imóveis rurais, depois de um processo muito rigoroso especificado em lei 
(Fonte: www.jurisway.org.br).
A Lei Nº 6.015/73 inaugurou assim um sistema de especialização de cada 
imóvel vinculado ao critério de matrícula, consistente na individualização e na 
descrição pormenorizada do imóvel, suas características e confrontantes.
Poder-se-á, ainda, atribuir matrícula ao desmembramento de bens imóveis 
na constituição das unidades autônomas em edificação sob a modalidade de con-
domínio edilício, parcelamento de gleba para loteamento, individualizadas, por 
óbvio, as glebas e nos demais casos de atribuição de fração ideal e autonomia à 
unidades de um todo (artigo 235, parágrafo único, LRP).
 Atribuir-se-á matrícula a imóveis quando constituída a propriedade por 
usucapião, observados os mesmos requisitos para sua precisa especialização, 
os quais, obrigatoriamente, devem constar de mandado judicial (artigo 226 da 
Direito Imobiliário 41
LRP) e outros casos, tais como: no Parcelamento do Solo Urbano, ao admitirem 
a criação de imóveis edificados e lotes constituídos autonomamente, também se 
consideram situações em que serão abertas matrículas. (Lei Nº 4.591/64, de In-
corporações bem como a Lei Nº 6.766/79).
De toda sorte, a matrícula, como tal considerada a expressão de certo imó-
vel individualizada, jamais será cancelada. Quando houver, considerar-se-á cria-
do outro imóvel, isto é, será uma nova propriedade em sentido jurídico de con-
cepção, a exemplo de que um imóvel desdobrado ou de dois submetidos á fusão 
acarretarão, por resultado, o surgimento de um novo imóvel.
6. reGIstro
 Na mesma linha de critério do anterior Código Civil, o atual estabelece 
no artigo 1227, como regra, que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou 
transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de 
Registro de Imóveis dos referidos títulos, ou seja: se transfere entre vivos a pro-
priedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 
A importância do registro, além de atribuir o reconhecimento da proprieda-
de, a oponibilidade e perpetuidade, libera o anterior titular de responsabilidade 
propter rem (Trata-se de uma obrigação real, ou seja, aquela que tem característi-
cas de direitos reais e obrigacionais) havidas depois do negócio jurídico de dis-
posição, como consagram os parágrafos do referido artigo.
Ainda com relação à peculiaridade dos registros, será observado sempre o 
princípio da continuidade, como dispõe o artigo 237, ainda que o imóvel esteja 
matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, 
a fim de que se preserve a continuidade do registro.
7. averbação
 É o fato pertinente à modificação do próprio registro, este como ato princi-
pal previsto na lei. Todo ato modificativo do status da propriedade ou do titular 
do domínio será objeto de averbação. De regra, as averbações são, igualmente aos 
atos de registro, subordinados ao princípio da instância, ou seja, dependem de 
interesse e aprovação do interessado. 
Entretanto, a LRP determina, ora de ofício ora impondo-lhe exigir, aver-
Centro de Formação de Corretores de Imóveis42
bações referentes à mudança de denominação e de numeração dos prédios, da 
edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento 
de imóveis; e alteração do nome por casamento ou por desquite, ou ainda, de ou-
tras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas 
pessoas nele interessadas, para dar segurança e certeza quanto à legitimidade 
nas transmissões de direitos (artigo 246, com parágrafos inseridos pela Lei Nº 
10.267/01).
8. prenotação
Ato de natureza preparatória e eficácia cautelar constitui-se em ato prévio. 
Ante a distinção que hoje se faz melhor seria dizer-se que tem natureza parti-
cipativa do direito do titular na aquisição ou no direito sobre o bem, quando 
apresentado para registro, isto porque atribui, provisoriamente, preferência e ex-
clusividade pela aquisição descrita. 
Considerando o princípio de preferência e seu efeito de exclusividade, a 
prenotação garante ao apresentante (entenda-se por apresentante o que figura 
no título como ente de direitos) a prioridade e exclusividade na aquisição que se 
leva a dar por existente e válido, em prejuízo de todos os demais, independente 
da preferência cronológica da elaboração do título causal. “O número de ordem 
determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda 
que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente” (ar-
tigo 186, da LRP). “Prevalecerão, para efeito de prioridade do registro, quando 
apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de 
ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente a 
pelo menos, um dia útil” (artigo 191).
Assim, considerado o efeito atributivo de direitos reais quando do regis-
tro, é a prenotação que determina a anterioridade do título. Exemplificando: 
elaborado um título em 2006 e apresentado com preferência em face de outro 
escriturado em 2001, atribuir-se-á o direito de propriedade exclusivo ao diligente 
apresentante com título de 2006. Quanto ao outro, não se reconhece constituído 
direito real, pelo que lhe restará pretensão indenizatória, ferido o vínculo de limi-
tada natureza obrigacional em face do alienante.
Tal a segurança de efeitos que gera o ato de prenotação que acuradamente 
o legislador da LRP, sob forma de “protocolo” taxativamente determina que “to-
Direito Imobiliário 43
dos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em 
razão da sequência rigorosa de sua apresentação” (artigo 182, LRP), determinan-do, ainda, exaustivamente que ainda cada título reproduza “o número de ordem 
respectivo e a data de sua prenotação”( artigo 183, LRP).
Para observação do rigor da segurança, o legislador delega a qualquer pre-
posto do Cartório do Registro de Imóveis competência concorrente para a pre-
notação. Do título apresentado, ou ainda, inexistindo elementos que se encon-
trem igualmente descritos na matrícula, surgirá a figura da exigência, a ser vista, 
quando do processo de dúvida.
9. CanCelamento
É o ato de extinção de registros de averbações. Sua natureza é o ato de aver-
bação, dado que o cancelamento se processa através de averbação de cancelamen-
to. Quanto a isto, ressalta a LRP no artigo 248 que “o cancelamento efetuarse-á 
mediante averbação”, podendo “ser total ou parcial e referir-se a qualquer dos 
atos do registro”, como complementa o artigo 249.
 Entretanto, o mais importante neste particular é se vê a hipótese de can-
celamento da matrícula de certo imóvel, como em decorrência de extinção ou 
constituição de condomínio público, quando em face de fusão ou acessão de ou-
tro imóvel que se adira àquele principal, ou em decorrência de sentença judicial 
transitada em julgado (artigo 250, I, LRP). 
Na terminologia da LRP, comum vigente, resumem-se em matrícula, regis-
tro e averbação, os atos inerentes à atividade de controle dos Registros de Imó-
veis. Tais atos compõem a finalidade do procedimento administrativo escritural, 
chamado, simplesmente, de escrituração, atribuições próprias daqueles agentes 
aos quais se incumbe a qualidade de tal investidura.
10. proCesso de dúvIda
Apresentado o título para registro, o mesmo será prenotado, ocasião em que
se atribuirá eficácia provisória de direitos reais, enquanto o oficial conferente, na 
linguagem dos Registros de Imóveis -, analisa a regularidade formal do documento 
apresentado, a fim de certificar-se de que o mesmo atende as exigências de tipifica-
ção do artigo 221 da LRP, elaborado na forma do que determina a Lei Nº 7.433/85 e 
Centro de Formação de Corretores de Imóveis44
seu decreto regulamentador; ou ainda, se a construção jurídica atende aos diversos 
detalhes de certeza quanto às pessoas do negócio, sentido coerente entre a vontade 
declarada e a tipificação do negócio, assim como individuação do bem ou do ônus 
(Lei N° 4.591/64 ou Lei N° 6.766/79, entre outras). Encontrando-se tudo em ordem 
técnica, procederá à efetivação do registro, propriamente dito.
 Preparando-se
1. Qual o objetivo do regime registral?
2. Quais os principais efeitos do registro?
3. Conceitue cada expressão: Matrícula, Registro e Averbação.
4. Qual a importância do registro?
5. O que é prenotação?
 Resumo
O Ato Registral garante autenticidade, segurança e a produção dos efeitos 
dos atos jurídicos declaratórios ou extintivos de direitos reais sobre imóveis. O 
fato de registrar o imóvel, concede ao titular a qualidade inquestionável do do-
mínio ali afirmado.
Ao serventuário, enquanto investido na qualidade de escrevente dos Car-
tórios de Registro de Imóveis, cabe a responsabilidade sobre os atos como a ma-
trícula, o registro, a averbação, a prenotação e o cancelamento dos registros de 
averbação dos imóveis.
Na terminologia da Lei dos Registros Públicos, comum vigente, resumem-
se em Matrícula, Registro e Averbação os atos inerentes à atividade de Controle 
dos Registros de Imóveis. Esses atos compõem a finalidade da Escrituração.
A matrícula corresponde ao número identificador do imóvel e é considera-
Direito Imobiliário 45
da a expressão de certo imóvel individualizada.Esta jamais será cancelada.Como 
foi estudado nesta unidade, existem variadas situações que necessitam da atri-
buição da matrícula.
Os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre 
vivos, só vêm a ser adquiridos por meio do registro no Cartório de Registro de 
Imóveis dos referidos títulos.
O registro atribui o reconhecimento da propriedade, assim como a oponibi-
lidade e a perpetuidade, além de liberar o titular anterior das responsabilidades 
obrigacionais. 
A averbação relaciona-se diretamente com as modificações no Registro que 
devem ser feitas quando ocorrem alterações no status da propriedade ou do titu-
lar do imóvel.
A prenotação é um ato prévio pertinente ao direito do titular na aquisição 
ou no direito sobre o bem. Atribui de forma provisória a preferência e a exclusivi-
dade pela aquisição descrita. Os títulos prenotados no Protocolo sob número de 
ordem mais baixo, prevalecerão para efeito de prioridade do registro.
O cancelamento do registro de averbação é processado através da averba-
ção de cancelamento. Qualquer dos atos do registro pode sofrer cancelamento 
total ou parcial.
Diversos critérios são avaliados até que possa ser efetivado o Registro do 
Imóvel e ao processo de avaliação denominamos Processo de Dúvida.
Centro de Formação de Corretores de Imóveis46
Unidade 8 - Considerações sobre o 
parcelamento do solo urbano
 Objetivos da unidade
Esta unidade tem como objetivos: 
Apresentar as aplicações e os objetivos da Lei de Parcelamento do Solo►
Urbano.
Definir e distinguir loteamento e desmembramento.►
Dar conhecimento dos termos que se relacionam com o parcelamento e►
a ocupação do solo.
Considerar os procedimentos legais para a execução das obras de lotea-►
mento e desmembramento.
 Aprofundando 
Primeiramente é importante definir que loteamento é uma forma de parcela-
mento do solo urbano, fracionando-o em porções menores, com o objetivo de alie-
nar ao público as partes, em prestações sucessivas e periódicas. Esse fenômeno é 
regido pela Lei Nº 6.766/79, Lei de Parcelamento do Solo Urbano, que assim define 
loteamento: Art. 2º. (...) §1º - “Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lo-
tes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradou-
ros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.
Os parcelamentos do solo, sob as formas de loteamento e desmembramento, 
são operações realizadas em áreas urbanas ou de expansão urbana pelo Estado 
ou por particulares, sendo estas divisões implantadas segundo projeto aprovado 
pelo Município, ou pelo Distrito Federal (conforme o caso).
A Lei Nº 6766/79 foi criada com o objetivo de ordenar o crescimento das ci-
dades brasileiras e proteger o comprador de terrenos urbanos. A lei dispõe sobre 
várias questões relativas ao tema, trazendo as principais regras sobre as diretrizes 
Direito Imobiliário 47
urbanísticas, os procedimentos administrativos e registrários pertinentes ao ato, 
além de dispor sobre os direitos e garantias asseguradas aos adquirentes dos lotes.
A Lei Nº 6.766/79, em seus §§1º e 2º, explicitam as definições de loteamento 
e desmembramento, vejamos:
§1º - loteamento é a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com
abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes.
§2º - desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação,
com o aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na
abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modifica-
ção ou ampliação das já existentes.
 Conforme preceitua Hely Lopes Meirelles, loteamento urbano “é a divi-
são voluntária do solo em unidades (lotes) com abertura de vias e logradouros 
públicos, na forma da legislação pertinente. Distingue-se do desmembramento, 
que é a simples divisão da área urbana ou urbanizável, com aproveitamento das 
vias públicas existentes”.
1. obJetIvo e deFInIção
O parcelamento e ocupação do solo têm como objetivo desenvolver as dife-
rentes atividades urbanas, com a concentração equilibrada destas atividades e de 
pessoas no município, estimulando e orientando o desenvolvimento urbano, rural 
e industrial no município, mediante controle do uso e aproveitamento do solo.
Para melhor interpretação do objetivo do parcelamento do solo, passamos 
a definir algumas